פסקי דין על עירוני יזהר | פסקי דין על עירוני נתן | פסקי דין על עזבון המנוח הרברט שטיין ז"ל | פסקי דין על שותפות אורי שטיין ואורה יחזקאלי | פסקי דין על יחזקאלי אורה | פסקי דין על יחזקאלי דוד | פסקי דין על יחזקאלי יהודה |

6403/02 א     28/11/2005




א 6403/02 עירוני יזהר, עירוני נתן נ' עזבון המנוח הרברט שטיין ז"ל, שותפות אורי שטיין ואורה יחזקאלי, יחזקאלי אורה, יחזקאלי דוד, יחזקאלי יהודה





בתי המשפט
1

ת. א. 006403/02
בית משפט השלום ירושלים
28/11/2005
תאריך:
כב' השופט משה בר-עם

בפני
:
1 . עירוני יזהר

2 . עירוני נתן

בעניין:
התובעים
ארד יהודית

ע"י ב"כ עו"ד
נגד
1 . עזבון המנוח הרברט שטיין ז"ל

2 . שותפות אורי שטיין ואורה יחזקאלי

3 . יחזקאלי אורה

4 . יחזקאלי דוד

5. יחזקאלי יהודה
הנתבעים
מוסק משה

ע"י ב"כ עו"ד
פסק - דין

כללי

פסיקה בפשרה דיונית, על דרך הערכת הסיכויים והסיכונים ועל יסוד הדין המהותי החל בנסיבות העניין (להלן: "פסיקה מסתברת"), בעניין הערכת שוויה של זכות לדיירות מוגנת וקביעת דמי שכירות, במושכר, שהוא בית עסק.

על העובדות, הטענות וההליכים

התובעים הינם בעלי הזכויות בחנות הנמצאת ברחוב המלך ג'ורג' 52 בירושלים (להלן: "המושכר").

בשנת 1961 השכירו התובעים למנוח, הרברט שטיין ז"ל (להלן: "הדייר המקורי"), את המושכר בשכירות, שאין חולק שהוראות חוק הגנת הדייר, להלן, חלות עליה.

על פי הנטען לא שילם הדייר המקורי דמי מפתח בגין המושכר ועוד בחייו עשה צוואה ולפיה, הוריש את זכויותיו במושכר לשותפות (הנתבעת 2) בין בתו, הנתבעת 3 (להלן: "הנתבעת") ואחיה אורי שטיין (שבתחילה הוגשה התובענה גם כנגדו, אך בהמשך, בכתב התביעה המתוקן, נמחק) וציווה שם שנכדו, הנתבע 4 ינהל, במושכר, את העסק למכירת ספרים וכנגד משכורת חודשית.
עוד נטען, כי הנתבעת שיתפה בניהול העסק במושכר גם את בעלה - הנתבע 5.

לטענת התובעים העברת הזכויות בהורשה איננה חוקית, שכן זו עומדת בניגוד להוראות הדין ולפיכך בטלה.
עוד נטען, כי לאחר פטירת הדייר המקורי וניהול העסק במושכר, ע"י הנתבעת 2, הועברו הזכויות לנתבעת בלבד, אשר ניהלה את העסק באמצעות הנתבעים 4 ו- 5 והכל, מבלי לקבל את הסכמת התובעים ומבלי לשלם להם את חלקם בדמי המפתח.

התובעים הוסיפו וטענו לשימוש במושכר בניגוד להסכם השכירות ולהוראות הדין ובכלל זה, ביצוע עבודות ושינויים במושכר, אי תשלום דמי השכירות במועד ואי תשלומם לחלוטין, החל מחודש יוני 1999 ועל יסוד כל אלה, ביקשו את סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר וקביעת דמי שכירות ראויים, לתקופה שהחזיקו במושכר ולחילופין, קביעתם, בשים לב לתקנות שהותקנו מכח חוק הגנת הדייר, בעניין אי תחולת השיעורים המירביים, על דמי שכירות במושכר, שהוא בית עסק, שבעניינו לא שולמו דמי מפתח ובסך כולל השווה בשקלים ל- 50,000 $.

בכתב הגנתם המתוקן כפרו הנתבעים בטענות התובעים והוסיפו, כי הנתבעת הינה בעלת הזכות הבלבדית במושכר, מכח "דיירות נגזרת", כאשר הנתבע 4 מנהל את העסק במושכר מטעמה, הכחישו קיומו של שותפות ובעניין הצוואה טענו להעדר רלוונטיות, שכן מקור זכותה של הנתבעת קבוע בחוק הגנת הדייר.
הנתבעים הוסיפו, כי הנתבעת לא העבירה את זכויותיה למי מהנתבעים וניהול העסק במושכר ע"י אחר מטעמה נדרש בשל מצבה הרפואי ובעניין דמי השכירות הוסיפו, כי לא ידוע להם שיעורם המדויק ובשלב מסוים שילמו 7,000 ₪ וטענו, כי יש להניח, כי בכך יש כדי לסלק את חוב הפיגורים ומכל מקום הסכימו, כי ככל שקיים חוב בגין דמי שכירות, הם מוכנים לשאת בו.

במהלך הדיון, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, בתחילה, לעניין אופן הדיון בתובענה (פרוט' מיום 14.4.04, עמ' 2 שורה 14-8), שלפיה תידון תחילה שאלת מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת במושכר וקיומם של התנאים הדרושים לשם יצירת זכותה הנגזרת ובהמשך, לעניין אופן ההכרעה בתובענה בכללותה וקבלת הצעת בית המשפט לפסיקה בפשרה, שעיקרה הערכת סיכויי הוכחתה של טענת הנתבעת בדבר היותה דיירת מוגנת במושכר והמרתם לסכום כספי, שישקף את הערכת הסיכויים והסיכונים בעניינה ואשר זה יקבע על יסוד כל הראיות שבתיק בית המשפט ובהתחשב בחוות דעת מומחה, שימונה, לעניין הערכת שוויים של דמי המפתח במושכר ודמי השכירות שניתן לקבל מהשכרתו, בשוק פתוח.

הצדדים הסכימו, כי הנתבעת או מי מטעמה תהיה רשאית להחזיק במושכר לתקופה נוספת, של 5 שנים, לפחות ובית המשפט, לאחר שיקבע את שוויים של דמי המפתח, ינכה את שיעורם מדמי השכירות שיקבעו, לתקופה הרלוונטית ועד ליום מתן פסק הדין.

לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים הובא בפני
התיק למתן

פסק דין
, בפשרה כדלקמן.

פסיקה בפשרה דיונית - כללים ועקרונות

מקום בו מסמיכים הצדדים את בית המשפט לפסוק בפשרה דיונית ובדרך של פסיקה מסתברת, שואב בית המשפט את סמכותו להכריע בסכסוך, בפשרה, מכוח הסכמת הצדדים ומכוחה בלבד. לפיכך, יש לעשות שימוש בסמכות, בגידרה של ההסכמה ומבלי לחרוג מגבולותיה, שכן הצדדים מסרו לבית המשפט את הסמכות להכריע בתובענה, בהליך מהיר וקצר, שלא על בסיס ראיות מלאות ובלא שהם שותפים לגיבוש תוכנו של הפסק לגופו (ראה בג"ץ 2222/99 אנז'ל (אורה) גבאי נ' בית הדין הרבני הגדול, פ"ד נד(5) 401, 422).

הסכמת הצדדים לדרך זו של פשרה נובעת בעיקר מהחלטה רציונלית, לנוכח הערכת סיכויי הצלחה מנוגדים בתובענה, ובנסיבות בהם שיקולים אחרים מלבד אלה הכרוכים בניהול ההתדיינות, אינם מהווים גורם בעל משקל רב.

בנסיבות אלה, ציפיותיהם הסבירות של הצדדים כי בית המשפט, בהיותו גורם אובייקטיבי, הגון ומקצועי, יכריע בפסיקה מושכלת, על יסוד הדין המהותי, בדרך של הערכת הסיכויים והסיכונים בתובענה ובתוך מתחם, שגבולותיו משקפים את הסיכון הסביר, שכל אחד מהם העריך בנפרד, עובר למתן הסכמתו להליך.

מכאן, יש לפרש את כוונת הצדדים, בהעדר קביעה אחרת, מפורשת או משתמעת, לפשרה, שעיקרה הסדר דיוני מגביל, כקבוע בסעיף 79א (א) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד - 1984 ולפיו, בנסיבות רגילות ובהעדר טעמים מיוחדים לסתור, יכריע בית המשפט, לנוכח מערך הראיות החסר, בפסיקה הנגזרת מעוצמת הסיבתיות של טענותיהם והמבוססת, על הערכת הסיכויים והסיכונים בתובענה, כפי שאלו עולים מתיק בית המשפט ועל יסוד הדין המהותי החל בנסיבות העניין.

ודוק - הפסיקה המסתברת מגשימה את ציפיותיהם הסבירות של הצדדים, שכן "...שאיפת המשפט האזרחי היא מילוי הציפיות הסבירות של הצדדים" (ראה ע"א 2495/95 הדס בן לולו נ' אטראש אליאס ואח', פ"ד נא(1) 577, 592 - 593) ובמהותה שוויונית, שכן מבוססת על הערכת הסיכויים המסתברים בלבד ובמסגרת מתחם, שגבולותיו הוערכו על ידי הצדדים, עובר למתן הסכמתם להליך ולפיכך, נגזרת מהתכלית האובייקטיבית של הסכמתם, בהעדר נתונים באשר לאומד דעתם הסובייקטיבי, ונקבעת על פי הגיונה הכלכלי, שעיקרה הערכה מושכלת של הסיכויים והסיכונים הנובעים מטענותיהם ועל יסוד הדין המהותי החל בנסיבות העניין. (ראה ע"א 8090/01 יעקב מור נ' ד"ר שאול שגיב, תק-על 2004(1) 1402 ; תא (י-ם) 535/93 בוריס אבלוב ואח' נ' אזורים בנין, (כב' השופט גל) תק-מח 98(2) 1520 ; תא (י-ם) 3232/01 פנחס נחום נ' אביתר נור (כב' השופטת אפעל - גבאי) (טרם פורסם) ; ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ ואח' נ' סונול ישראל בע"מ, תק-על 2004(1) 1158 ובספרו של כב' השופט בדימוס ש' לוין תורת הפרוצדורה האזרחית -מבוא ועקרונות יסוד (תשנ"ט - 1999) 71.

מכאן נמצא, כי הפסיקה המסתברת אינה צריכה להתחשב בשיקולים אחרים, לבר-משפטיים, ראויים ככל שיהיו, בהיותם "זרים" להסכמת הצדדים, שרק בגידרה חוסה הפסק ואין לשקללם במסגרת ההכרעה בפשרה הדיונית, אלא, ככל שאלה מצויים בגדרו של הדין המהותי, שכן עיקרה : פסיקה המבוססת על הוכחת עוצמת הסיבתיות בתובענה ומושכלת, על יסוד הדין הנוהג ועליו בלבד.
בכל מקרה אחר, יחרוג הפסק ממתחם הציפיות של הצדדים וכפועל יוצא, יגרום לחוסר שביעות רצון מתוצאותיו ובטווח הארוך, יסכל מתן הסכמה עתידית לדרך הפשרה הדיונית המוצעת.

מכל המקובץ עולה כי, מקום בו בית המשפט קיבל מנדט מהצדדים ליתן

פסק דין
בפשרה דיונית, על הפסק לשקף את הפשרה, שלדעת בית המשפט היה על הצדדים לגבש בכוחות עצמם כאנשים רציונלים, הוגנים וסבירים, בתנאי אי-וודאות, אשר אלו, בשעה שהעבירו את האחריות לבית המשפט להכריע בסכסוך בפשרה, עשו זאת רק בשל "אופטימיות יתר" בה לקו בנוגע להערכת הסיכויים והסיכונים ומשלא הצליחו לגבש בעצמם את הפשרה.

יצויין כי ברגיל, מקום בו מסכימים הצדדים להכרעה בדרך של הערכת הסיכויים, יש להטיל, בשל תנאי אי הוודאות ולנוכח הדיון החסר, אחריות יחסית וחלקית ולמנוע מצב בו צד יצא פטור בלא כלום או שיצטרך לשאת באחריות מלאה במצב של חוסר וודאות.

מכאן, לא יהיה בפשרה הדיונית, בנסיבות רגילות, כדי לקבל או לדחות את התביעה במלואה (ע"א 1639/97 אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג(1) 337 ; רע"א 4044/04 יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ נ' אסתר סגל ואח', (טרם פורסם)), שכן "... ברי, כי אין מקום לקבוע ממצאים ולהעדיף גרסה אחת על רעותה" (ראה עניין אבלוב, שם), שכן מטבע הדברים אין בפסיקה המסתברת כל יומרה לקבוע ממצאים עובדתיים.

זאת ועוד, בנסיבות אלה, אין חובה לנמק את פסק הדין ואין צורך לחשוף את שיקולי בית המשפט על פני הפסק (ראה רע"א 3876/01 שי פלסט בע"מ ואח' נ' עמרם שיטרית (טרם פורסם) ; רע"א 6756/96 זוננשוילי יצחק נ' חוד, תק-על 97(4) 622 ; ע"א 398/99 ע"א 398/99 קופת חולים של ההסתדרות הכללית נ' לאה דיין, פ"ד נה(1) 765; רע"א 11080/03 סלוא שלודי נ' חמאדה דגאני, תק-על 2004(1), 3351 ; רע"א 8101/04 כעביה חוסיין נ' אלון טבעון בע"מ, (טרם פורסם). מכאן ולנוכח הסכמת הצדדים לפסיקה בפשרה "... אין מקום ליתן הנמקה האופיינית וההכרחית במסגרת

פסק דין
שאינו ניתן על דרך של פשרה" (עניין פנחס נחום, שם בפסקה 9 לפסק הדין).
הפסק

לפיכך ובהמשך להחלטתי מיום 30.6.2004 ועל יסוד הסכמת הצדדים למתן

פסק דין
בפשרה, בתנאים שנקבעו ובדרך של פסיקה מסתברת ולאחר שבחנתי את כתבי הטענות על נספחיהם, התרשמתי מתצהירי הצדדים, חוות דעת מומחה בית המשפט והשומה שהובאה בגדרה, לעניין שווים של דמי המפתח ודמי השכירות, שניתן לקבל בגין המושכר ושקלתי את כל השיקולים הרלוונטים:
המשפטיים, בין היתר, לעניין הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "החוק"), בכלל, לרבות לעניין "סעד מן הצדק" וסעיפים 23 ו- 26, בפרט, בקשר למעמדה המשפטי של הנתבעת כדיירת מוגנת במושכר, מכוח "דיירות נגזרת" והתנאים הדרושים לצורך רכישת זכותה (רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד (1) 394, 397), לרבות לעניין השיקולים בדבר הפעלת הסמכות, הקבועה בסע' 28(א) לחוק, בנסיבות המקרה (ראה והשווה: ע"א 4422/97 אלי רון נ' יהודה גייגר, תק-מח 98(2), 457) ומאידך, לעניין ניהול המושכר באמצעות אחר (ע"א (י-ם) 1273/00 ורד קוקיה נ' רינה חנה ארזדה ואח', תק-מח 2001(2), 1364);
והעובדתיים, בין היתר, לעניין ניהול העסק במושכר, בתקופה שקדמה לפטירת הדייר המקורי ולאחריה, ע"י הנתבעת או מי מהנתבעים, מטעמה וכן, לעניין תשלום דמי המפתח, עובר לקבלת החזקה במושכר והשפעתו של נתון זה על שיעור שוויים של דמי המפתח (סע' 6ב' לחוות דעת המומחה), וקביעתם, כמו גם שיעור דמי השכירות שניתן לקבל בגין המושכר (סע' 7 לחוות הדעת, שם) ובשים לב להוראות החוק והתקנות שהותקנו מכוחו לעניין זה (תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983, תיקון התשנ"ט - 2000; סע' 1(22): "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח") ומאידך, עבודות ושינויים שנעשו לכאורה במושכר, אי תשלום דמי השכירות במועד ויתרת החוב בגינם, לתקופה שעד למתן פסק הדין ועל יסוד כל אלה ומבלי שיש בשיקולים לעיל כדי למצות את מכלול השיקולים הרלוונטיים, הגעתי לכלל מסקנה כדלקמן:

א. א. הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 10,000 ₪ ובתוך 30 יום, בגין יתרת חוב דמי שכירות, לתקופה שעד למועד מתן פסק הדין, בהתחשב בניכוי שווי הזכות, המוערכת, לדמי מפתח. אי תשלום יתרת החוב כאמור ועד למועד שנקבע, יקים עילת פינוי מיידית כנגד הנתבעים והתובעים יהיו רשאים לסלק את ידם מהמושכר, על יסוד פסק הדין ומבלי שידרש כל הליך נוסף בעניינם.

ב. ב. הנתבעת תהיה רשאית להמשיך ולהחזיק במושכר, בעצמה ו/או על ידי מי מהנתבעים, מטעמה ולמשך 6 שנים נוספות, מיום מתן פסק הדין והוראות החוק והתקנות שהותקנו על פיו, כמו גם הסכם השכירות, יחולו, למעט חלק ג' לחוק, שעניינו "הזכות לדמי מפתח וחלוקתם" ובכלל זה, כמפורט בסעיפים 80-74 לחוק שם. הנתבעת תשלם דמי שכירות, בשיעור השווה בשקלים ל- 600 $ לכל חודש בתוספת מע"מ כחוק וזאת, למשך 5 השנים הראשונות ובשנה השישית, יעמדו דמי השכירות בשיעור של 750 $ ומע"מ כחוק.
דמי השכירות ישולמו מראש לכל 3 חודשים ולא יאוחר מ- 10 לכל חודש שלישי. בסיום תקופת השכירות יוחזר המושכר לתובעים, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וככל שידרש יהווה פסק הדין, פסק של פינוי וסילוק יד כנגד הנתבעים, בסיום תקופת השכירות, לעיל.

ג. ג. בסיום תקופת השכירות, תעמוד לנתבעת "זכות סירוב ראשונה", ככל שהמושכר יוצע להשכרה לציבור הרחב. אולם, עם מימושה, יחולו על תקופת השכירות הנוספת הוראות ההסכם המאוחר והדין הכללי.

בנסיבות העניין ומשפסק הדין ניתן בפשרה, בשים לב לתוצאת פסק הדין, לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות.
ניתן היום כ"ו בחשון, תשס"ו (28 בנובמבר 2005) בהעדר הצדדים.
משה בר-עם
, שופט








א בית משפט שלום 6403/02 עירוני יזהר, עירוני נתן נ' עזבון המנוח הרברט שטיין ז"ל, שותפות אורי שטיין ואורה יחזקאלי, יחזקאלי אורה, יחזקאלי דוד, יחזקאלי יהודה (פורסם ב-ֽ 28/11/2005)