פסקי דין על הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול | פסקי דין על עירית רמת השרון | פסקי דין על מצודה בטיחות לתעבורה (97) |

54201-01/16 עתמ     24/01/2019




עתמ 54201-01/16 הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול נ' עירית רמת השרון, מצודה בטיחות לתעבורה (97) בע"מ








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 54201-01-16 הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול
נ' עירית רמת השרון
עת"מ 28641-09-16 הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול
נ' עיריית רמת השרון ואח'



לפני
כבוד השופט הבכיר אליהו בכר


עותר

הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול
ח.צ.
ע"י ב"כ עו"ד
גיא הרמלין


נגד


משיבים

1.עירית רמת השרון
ע"י ב"כ עו"ד ברוך חייקין
2. מצודה בטיחות לתעבורה (97) בע"מ




פסק דין


מבוא
1.
לפני שתי עתירות מנהליות אותן הגיש העותר (להלן גם: "הכפר הירוק"). הראשונה (עת"מ 54201-01-16) הוגשה כנגד עיריית רמת השרון (להלן: "העירייה" או "המשיבה 1") והשנייה (עת"מ 29641-09-16) הוגשה כנגד העירייה אך גם כנגד מצודה בטיחות לתעבורה (97) בע"מ
(להלן: "מצודה"). עניינן של שתי העתירות בדרישה שהפנתה עיריית רמת השרון לעותר לתשלום היטלי סלילת רחובות ותיעול. כאן המקום לציין, כי יחד עם הגשת העתירה הראשונה, הוגשה גם בקשה למתן צו ביניים לעיכוב חילוט ערבות בנקאית אותה מסר העותר לעירייה עד לבירור המחלוקת. צו ביניים ארעי ניתן בתאריך 27.1.16 אך בוטל בהמשך ביום 4.5.2016. בקשת המשיבה 1 לדחיית העתירה לנוכח מימוש הערבות ותשלום החוב נדחתה ביום 25.10.16 וכך גם בקשת רשות ערעור שהוגשה לביהמ"ש העליון (בר"מ 8689/16 מתאריך 26.9.17) נדחתה אף היא ומכאן שיש לדון בחוקיות דרישת העירייה לתשלום ההיטלים מהעותר.

2.


מששתי העתירות עוסקות באותו נושא הן

אוחדו לכלל דיון אחד בהחלטת ביהמ"ש מתאריך 28.9.17.

עת"מ 54201-01-16
3.
במסגרת עתירה זו (לעיל ולהלן: "העתירה הראשונה") טען העותר, כי לאור מצוקת הדיור בפני
מייה שבכפר הירוק הוא החליט לקדם בניית מבנה נוסף בתחומי הכפר שישמש כחדרי פנימייה נוספים, על מנת לאפשר לתלמידים חדשים מגורים בתחומו, וזאת בגוש 6613 חלקה 10. לשם כך הגיש העותר בקשה להיתר בניה. במהלך חודש יוני 2015 קיבל העותר דרישה לחיוב כספי (נספח א' לעתירה). כחלק מתחשיב אגרות הבניה ובמסגרתו חויב העותר בהיטל כביש ומדרכה בהתאם לחוק עזר לרמת השרון (סלילת רחובות) התשס"ב-2002 (להלן: "חוק העזר– סלילת רחובות") בסך 216,732.4 ₪ וכן בהיטל תיעול בהתאם לחוק עזר לרמת השרון (תיעול), התשס"ג – 2003 (להלן: "חוק העזר – תיעול") בסך 99,031 ₪. סך החיוב עמד על
345,419.40 ₪.
4.
לטענת העותר, דרישה זו של העירייה הינה בלתי חוקית מאחר והוא לא חייב בתשלום ההיטלים מכל אחד מהטעמים הבאים:
א.
העירייה לא הוכיחה כי ביצעה או מימנה הקמת תשתיות המשמשות את העותר בכלל ואת הנכס נשוא הדרישה בפרט.
ב.
סכום החיוב מקורו ובסיסו המשפטי והעובדתי לא הוברר.
ג.
לעירייה אין כל סמכות שבדין לחייב את העותר בהיטל הפיתוח, עת לא הוברר מהו "אירוע המס" בגינו חויב העותר בהיטלי הפיתוח.
ד.
לאורך עשרות שנים לא חייבה העירייה בהיטלי פיתוח את מבני הכפר ככלל ומבנה בית הספר והפנימיה בפרט.

לפיכך קמה לעותר טענת הסתמכות והעירייה מצידה מנועה מלחייב בהיטלי הפיתוח.
ה.
הכפר כמוסד ממשלתי פטור מהיטלי פיתוח על פי דין.
ו.
יש לפטור את הכפר מהיטלי הפיתוח בשל הפליה לעומת מוסדות חינוך עירוניים ברמת השרון שאינם מחויבים בו.
ז.
העותר מבצע לאורך שנים רבות עבודות פיתוח ותשתית על חשבונו.
ח.
אין כביש הגובל בנכס נשוא החיוב, כך גם אין תשתית תיעול המשרתת את הנכס נשוא החיוב ולא ניתן לחייב בהיטל מדרכה מקום בו לא נסללה מדרכה.

5.
הצדדים שוחחו בניהם עוד קודם להגשת העתירה. כחלק מהדו-שיח הסכים העותר להפקיד בידי העירייה ערבות בנקאית בגובה הסכום הנדרש לתשלום. משהעירייה לא הייתה מוכנה להאריך את תוקף הערבות תוך כוונה לחלטה, הוגשה העתירה. במסגרת העתירה ציין העותר ובהרחבה, כי לאור הקושי הראייתי שהציבה העירייה בפני
ו, לאורך חלוף השנים בהן לא חויב העותר בהיטלי פיתוח, אזי אין להטיל עליו את הנטל הרגיל בהוכחת עתירתו ולפיכך אין להקנות לעירייה יתרון בדמותו של "עקרון חוקיות המנהל". העירייה גם נמנעה מלמסור נתונים ולהעיד עדים רלוונטיים תוך הפרת חובת ההנמקה המוטלת עליה ערב הגשת העתירה, מה גם שהתנהלותה מעלה תמיהות רבות באשר לעצם זכאותה ליהנות מחזקה זו. עוד הוסיף וטען העותר כי בשל היותו מוסד חינוכי, הינו פטור מהיטלי פיתוח על פי דין. מעבר לכך, עסקינן בחברה ממשלתית (100%) הכפופה לשר החינוך והאוצר ומפוקחת על ידי המנהל לחינוך התיישבותי ועליית הנוער במשרד החינוך כמו גם ע"י רשות החברות הממשלתיות, העותר נתמך מכספי תקציב משרד החינוך שהינו דל בנסיבות. בהיות העותר גוף ממשלתי לכל דבר ועניין, טען העותר שאין לחייב את המדינה בהיטלי תיעול. אמנם המדינה חייבת בהיטלי סלילה, אך לשם הגבייה על הרשות המקומית להכריז כי הרחוב או הכביש הגובל בנכס הינו ציבורי. משהרחוב הגובל – כביש נווה גן – לא הוכרז כרחוב ציבורי, לא רשאית הרשות המקומית לגבות
היטלי סלילה בגינו.
בכל הקשור עם אפליית המוסד החינוכי ביחס למוסדות חינוך אחרים בעיר רמת השרון, שאינם מחויבים בהיטלי פיתוח, טען העותר כי הכפר משרת גם את תלמידי רמת השרון ואין לחייבו בדומה לבתי ספר ומבני חינוך אחרים בעיר.
כך גם מנועה העירייה מלדרוש ההיטלים מקום בו לא דרשה היטלי פיתוח מהעותר בעבר במיוחד עת הכפר הירוק הסתמך על התנהלות הרשות המקומית בעבר, והסתמכות זו גוברת על זכות הרשות לשינוי עמדתה או לתיקון טעות.

6.
העותר הדגיש, כי אירוע המס היוצר את החיוב בהיטל הינו הקמת התשתית ולא הוצאת היתר הבניה. משכך, ובהעדר סלילה ותיעול כאמור בסמוך לכפר, אין מקום לחיוב בתשלום ההיטלים.

7.
העותר טען לבסוף, כי ביצע בעצמו עבודות תשתית כבישים ומדרכות וכן עבודות ניקוז, על חשבונו. ומכאן שהרשות המקומית לא בצעה או מימנה ישירות או בעקיפין תשתיות אלה. לפיכך, שנשלל לחלוטין הבסיס המשפטי והעובדתי להיטל הסלילה. לחלופין יש לקזז סכומים אלה מההיטל הנדרש.

8.
כתימוכין להתנהלות העירייה ערב הגשת דרישת התשלום צירף העותר בהמשך ההליך את תצהיריהם של שני ראשי עיריית רמת השרון לשעבר מר יצחק רוכברגר ומר גבי פארן שהופתעו מאד מעצם החיוב, כאשר לטעמם, בין היתר, אין מקום לחיוב מסיבות כאלה ואחרות לרבות אי חיוב מוסדות חינוך היושבים על קרקע ממשלתית בהיטלים.

תגובת העירייה
9.
לטענת העירייה העותר נדרש לשלם אגרות והיטלים עפ"י חוקי העזר העירוניים בשל היתר הבניה שביקש. תשלום ההיטלים הינו תנאי מוקדם לקבלת היתר הבניה. העירייה הפנתה לסעיף 3(ד) לחוק העזר העירוני – תיעול ולסעיף המקביל בחוק העזר העירוני – סלילת רחובות, לפיהם ההיטל הינו חלק ותנאי מוקדם לקבלת היתר הבניה. עוד ציינה העירייה, כי הסכימה להמיר את התשלום בערבות בנקאית אוטונומית על אותו סכום ושמועד פירעונה הוארך לבקשת העותר. מכוח הערבות הבנקאית האוטונומית, בין היתר, קיבל העותר בתאריך 3.6.15 היתר לבניית "מבנה מספר 3 לחדרי פנימייה ומשרדים". העירייה הדגישה, כי עוד בטרם נשלחה לעותר דרישת התשלום, שלחה העירייה דרישה אחרת לתשלום היטלים בגין מבנה אחר בתחומי הכפר. העותר פנה למשרד הפנים לשם קבל פטור מתשלום ההיטלים, אלא שפניה זו מ- 25.2.15 נדחתה ע"י שר הפנים במכתבו מ- 22.3.15, ושם גם נקבע כי כל בעלי הנכסים בתחום הרשות המקומית חייבים להשתתף במימון עבודות הפיתוח בתחום הרשות, וכי הנחה מתשלומי חובה אפשרית רק מטעמים חומריים שנקבעו בחוק העזר העירוני (המכתב והתגובה הוגשו כנספחים 2 ו- 3 לתגובה לעתירה). עוד התכתבויות התקיימו בין העותר למשרד הפנים, כמו גם בין העירייה למשרד הפנים בנושאים אלה וכך גם התקיימו שיחות רבות בין נציגי העותר לנציגי העירייה לרבות קיום ישיבה עם ראשת העיר בפועל, במסגרתן הובהרו לעותר מהם מרכיבי החיוב בהיטלים והעילות לגבייתם וכך גם אושרו לעותר אורכות רבות, אלא שהשיחות לא נשאו פרי. משכלו כל הקיצין ביקשה העירייה לחלט את הערבות. בעקבות כך הוגשה כאמור העתירה. המשיבה הדגישה, כי סייעה ונתנה הזדמנויות רבות לעותר להשמיע טענותיו עוד קודם להגשת העתירה וכי אין כל אפשרות לפטור את העותר מתשלום ההיטלים.

10.
העירייה העלתה טענות מקדמיות ובהן חוסר סמכות עניינית ושיהוי. טענת חוסר הסמכות העניינית נדחתה כאמור, הן ע"י בימ"ש זה והן ע"י ביהמ"ש העליון ונותר לדון בנושא השיהוי, כמו גם בנושא חוסר תום הלב והעדר ניקיון הכפיים, כאשר טענות העותר מתייחסות לבעיה כלכלית בה הוא נתון ומטרותיו החינוכיות של הכפר. עוד טענה העירייה כי טענות הכפר בכל הקשור עם חוקיות ההיטל בשל אי קיום עבודות פיתוח לכאורה נולדו רק בהמשך הדרך ולאחר שנמסר לעותר כי ללא מקור נורמטיבי מפורש לא ניתן לפטור מתשלום ההיטלים. יובהר כבר כעת כי לנוכח התוצאה אליה הגעתי בעתירה הראשונה לא מצאתי לדון בטענות השיהוי והעדר תום הלה וניקיון הכפיים.

11.
בכל הקשור עם הטענה לקיומו של מקור חוקי לפטור מהיטלי פיתוח, טענה העירייה כי אין בנסיבות מקור שכזה. היטלי תיעול וסלילה, כפי הקבוע בחוקי העזר (סעיף 2(ב)(2)), מוטלים "בשל הוספת בניה או בניה חדשה בנכס". משהעותר הגיש בקשה לקבלת היתר בניה ואף קיבל אותו, כאשר אין בחוק העזר כל פטור למבנים המשמשים לחינוך, כאשר מתחם הכפר הירוק מצוי בתחום שיפוטה של עיריית רמת השרון ומקבל ממנה שירותים עירוניים, כי אז אין מקום למתן פטור לעותר. העירייה הדגישה, כי אין עסקינן במוסד חינוכי גרידא אלא במתחם ענק ובו פעולות מסחריות רבות, שחלקן אף מתנהלות באופן בלתי חוקי, כאשר העותר הקים מבנים ללא היתר ואף משתמש ומאפשר שימוש במבנים בניגוד לייעודם התכנוני וללא היתר כדין, הן לגופי חינוך אחרים והן לגופים עסקיים, והכול מתבצע בתשלום, לרבות השכרת שטחי פרסום עצומים. עוד בתחומי הכפר מצויים בתים פרטיים למגורים ומכאן שלא מדובר במתחם שהוא כולו מוסד חינוכי. מעבר לכך, אין כל הוראה חוקית הפוטרת מוסד חינוכי מהיטלים. פטור או הנחה ניתנים רק עפ"י הוראה מפורשת שבדין והרשות המקומית אינה רשאית לפטור מתשלום היטלים ללא מקור חוקי כאמור.

12.
בכל הקשור עם טענת ההפליה, טענה העירייה, שאין מדובר בהפליה אלא בבקשה להפלות לטובה דווקא את העותר לעומת יתר האזרחים והמוסדות בתחומי העיר, כאשר העותר אינו מצביע על גוף המופלה ביחס אליו לרעה. עוד הוסיפה, כי מבני עירייה מאחר והינם בבעלות עירייה אינם מחויבים בהיטלים וזאת עפ"י סמכותה בסעיף 251 (1) לפקודת העיריות, ואפילו היה טעם בטענה, עדיין לא היה בכך כדי לפטור העותר מתשלום ההיטלים, וזאת מאחר והיה בכך כדי להוות הפרת חוק וכידוע בהתנגשות שבין ערך השוויון לבין שלטון החוק ידו של האחרון על העליונה.

13.
מעבר לאלה הוסיפה העירייה, כי אין מניעה לגבות היטלי פיתוח מהעותר למרות הטענה לשינוי עמדה או בשל הסתמכות העותר באופן המצדיק מתן פטור מההיטלים, שכן אפילו שגתה העירייה בעבר באי חיוב, אין בכך כדי להצדיק מניעת התשלום עתה. העירייה הדגישה, כי הדרישה לתשלום היטלים מתייחסת לתכנית בה עסקינן בהיבט הקרקע והמבנים על פיהם מחושב שיעור ההיטל לחיוב. אין מדובר על דרישת תשלום שעילתה בעבר, אלא על דרישה חדשה בשל עילה חדשה ומכאן שיש הצדקה לחיוב בתשלום כאמור. מכל מקום, אין מניעה לדרוש היטלי הפיתוח גם במועד מאוחר יותר, עת מבקש בעל הנכס היתר בניה כמו במקרה דנא, והדרישה יכולה להיות גם בהיבט של חובות עבר בגין אותם היטלים.

14.
בכל הקשור עם מתן פטור לעותר בשל היותו בבעלות ממשלתית, טענה העירייה כי העותר לא הציג כיצד הוא נכנס דווקא להגדרה של "חברה ממשלתית" שהיא עצמה, להבדיל מהמדינה, פטורה מתשלום היטלי פיתוח. בכל הקשור למדינה, זו פטורה מהיטל תיעול אך אינה פטורה מהיטל סלילה.

15.
בכל הקשור עם מועד גיבוש עילת החיוב והיטלי הפיתוח, טענה העירייה כי ניתן להתייחס למספר מועדים בהם מתגבשת עילת התשלום ובהם מועד תחילת ביצוע העבודות, מועד הגשת בקשה לקבלת היתר לבניה חדשה ומועד גילוי בניה חורגת. במקרה דנא, בקרבת העותר בוצעו עבודות סלילה ותיעול (נספח 9 לתגובה), כ- 4 שנים קודם לכן, מה גם שהעותר ביקש היתר בניה וזה ניתן אמנם ב- 3.6.15. מכאן שעילת התשלום מקורה הן בעבודות הסלילה והן בשל הגשת בקשה להיתר בניה חדשה, ומכאן שאין כל מקום לטענת העותר ולפיה דרישת התשלום נעדרת עילה, תוך ניסיון להחיל את חוקי העזר החדשים על סלילות ישנות. העירייה הדגישה, כי היא עצמה מימנה את סלילת כביש הטבעת המקיף את שטח הכפר הירוק, כאשר עבודות אלה בוצעו ב- 2015 ואילו המתחם בו ממוקם הכפר הירוק נועד כולו לשימושו, כמו גם אותו כביש שמהווה אף מבואה לכניסה לכפר עצמו, כאשר לצד הכביש אף נסללה מדרכה שמובילה לתחנות אוטובוס ולפיכך הכפר הינו "נכס גובל" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק העזר סלילה, וככזה הינו מחויב בתשלום היטלי הפיתוח. לעניין זה, מידת השימוש שמבצע הכפר עצמו באותו כביש אינה רלוונטית, אם כי בפועל באי הכפר נהנים מהכביש המוביל ומהמדרכה הצמודה לו וככזה התשתית הינה בעלת פוטנציאל לשמש את באי הנכס, כאשר על פי דין, אין חובה כי תימצא זיקה ממשית בין ההוצאה הציבורית שהוצאה לטובת פיתוח הכבישים לבין הכפר הירוק עצמו ודי בזיקה רופפת כאמור. שיטת ההיטלים מטרתה להביא להשתתפות שוויות וצודקת ככל הניתן בין כלל תושבי העיר, במימון והקמת התשתיות העירוניות המשרתות את כלל התושבים ודי כאמור כי הנכס עליו הוטלו ההיטלים יהא גובל – ליד הנכס – ובעל זיקה מינימלית לשטח הנישום. לפיכך, גם אם בין הנכס לבין התשתית שהוקמה מפרידה רצועת ירק, נטיעות, שדרה וכיוצ"ב יחויב הנכס באותם היטלים. כך גם בעניין המדרכה שהוקמה, ואין לומר כי זו אינה גובלת בנכסי הכפר הירוק.

16.
בכל הקשור לטענת העותר ולפיה הכפר מבצע סלילה עצמאית בתוך הכפר, אין בכך כדי לפטור את העותר מתשלום ההיטל, הן מחמת העדר ראיה מתאימה והן מאחר וביצוע עבודות אלה אינו מצדיק אי השתתפות במימון הכפר את מערכת הכבישים העירונית כאשר מעבר לכך עפ"י ההלכה, סלילה עצמית אינה פוטרת מהיטלי פיתוח.

17.
באשר להיטל התיעול, עבודות התיעול בוצעו עם סלילת הכביש המוביל אל הכפר וזאת במקביל לכביש לצורך ניקוז מים בסביבת הכפר. הוספת בניה או בניה חדשה יוצרת עילה לתשלום היטל התיעול ללא קשר למועד ביצוע עבודות התיעול, מה גם שאלה בוצעו כאמור בסמיכות לנכס בשנים האחרונות והן אף משרתות את הנכס עצמו. טענת העותר ולפיה ביצע עבודות באופן עצמאי המזכות אותו בפטור מתשלום היטלי פיתוח אין להם כל אסמכתא וכן אין כל הסכם או הסדר, מה גם שעל פי דין אין כל אפשרות לפטור בעל נכס מתשלום היטלי פיתוח בשל עבודות פיתוח שביצע בעצמו אפילו אם בהסכמה נמסרו עבודות הפיתוח לביצוע בעל הנכס. לפיכך עתרה המשיבה לדחיית העתירה הראשונה.

העתירה השנייה 28641-09-16
18.
בעתירה השנייה, שהינה זהה בחלקה לעתירה הראשונה, התייחס העותר לדרישת העירייה שנשלח לעותר ב- 17.2.16 ובו הוא נדרש לשלם היטל סלילה ותיעול בסך 1,068,730.90 ₪ (נספח א' לעתירה השנייה). הדרישה הינה לנכס המצוי בתחומי בגוש 6613 חלקה 13 ובגוש 6616 חלקה 29 שטח המשמש בתוך הכפר את חברת מצודה – המשיבה 2 (להלן: "השטח המושכר" אותו השכיר העותר בתחומי הכפר למשיבה 2). לטענת העותר, כנגד המשיבה 2 (להלן: "מצודה") ניתן

פסק דין
פינוי חלוט מהשטח המושכר. מאחר וכך, אין כל מקום לחיוב בתשלום ההיטלים נוכח השימוש הזמני והמוגבל בזמן שנעשה בהם, במיוחד עת עסקינן במבנים קלים שהוקמו באופן שאינו חוקי ותוך שימוש שאינו חוקי בקרקע והכל לצורך הסדרי תנועה בפרויקט סלילה של חברת מצודה, מבנים אלה יפונו כאמור בזמן הקרוב. חיוב העותר בנסיבות אלה מהווה לטענתו משום עשיית עושר ולא במשפט ומכאן שככל שיש מקום לחיוב, יש לחייב חיוב חלקי בלבד וזאת לתקופה בה פעלה מצודה בנכס;
כי חוקי העזר העירוניים אינם מחייבים במפורש הטלת חיוב על נכס שהוקם ללא היתר; כמו כן, רוב רובו של השטח המחויב מיועד לשצ"פ ודרך ואין לחייב בהיטלים בגין שטח זה; כי חלק מהשטח הופקע ואין לחייב בהיטלי פיתוח בגין שטח שהופקע לטובת הרשות המקומית ויהפוך לשטח שבבעלותה; כי השטח המחויב לא נמצא בבעלות או בחכירת הכפר הירוק מאחר והוא שב לרשות מקרקעי ישראל על פי דרישתה ונגרע ממשבצת השטחים בהם אוחז הכפר בחכירה לדורות והוא מושכר לו בחכירה עונתית לשנה בלבד. לפיכך אין להגדיר את הכפר הירוק כ"בעל נכס" כדרישת חוקי העזר; בנוסף, קיים לכפר אינטרס הסתמכות ומניעות לנוכח העדר דרישה לתשלום היטלים לאורך שנים רבות, מה גם שעסקינן בדרישת תשלום לקונית וחסרת פירוט, שמקורה ובסיסה המשפטי והעובדתי לא הוברר, ולא ברור מהו "אירוע המס" בגינו חויב העותר בהיטלים; המשיבה אף לא הוכיחה כי ביצעה עבודות תשתית בגבול הכפר הירוק ובתוכו; אין כל כביש המקים עילת חיוב, אין תשתית תיעול המשרתת את הנכס נשוא החיוב ולא נסללה מדרכה המצדיקה תשלום היטל מדרכה; כי הדרישה לתשלום ההיטלים אינה מסבירה באופן ברור מהו מקום ביצוע עובדות הסלילה והתיעול וכן את הסעיף הרלוונטי בחוק ולפיכך דינה להתבטל. מעבר לאלה, הכפר עצמו מבצע עבודות פיתוח ותשתית הנחוצות לו על חשבונו. העותר הוסיף, כי אין זה ראוי להפנות דרישה לתשלום היטלי פיתוח, מקום בו מתנהלת העתירה הראשונה בין הצדדים; כי לא עומדת לעירייה חזקת התקינות המנהלית, מקום בו הרשות נמנעת במכוון ממסירת מידע לגבי החיוב שהוטל על העותר. לפיכך, עתר העותר לביטול מלא של ההיטלים או לפחות להפחתה משמעותית של הדרישה.

תשובת העירייה
19.
העירייה טענה מקדמית לשיהוי מאחר ודבר הדרישה לתשלום היטלי פתוח נמסר לעותר כבר ב- 17.2.2016 הוא יכול היה להגיש העתירה עד 2.4.2016 אך זו הוגשה בפועל בחודש ספטמבר 2016. כמו כן טענה לאי צירוף בעלי דין נדרשים ובהם מר שרעבי אילן שוכר המקרקעין וכן רשות מקרקעי ישראל לגביה נטען כי הינה בעלת המקרקעין וזו שאמורה לשאת בהיטלים. עוד טענה לחוסר תום לב ואי ניקיון כפיים מצד העותר שמודה כי עסקינן במבנים שנבנו שלא כדין ובניגוד למטרות השימוש המותרות בקרקע כאשר אין מדובר במבנה היחיד שנבנה ללא היתר בכפר ובגין אלה עתרה לדחיית העתירה על הסף. לגופם של דברים טענה, כי הנכס נשוא העתירה מורכב ממספר מבנים שנבנו ללא היתרי בניה וגובלים באופן ישיר בעבודות הפיתוח הנרחבות שביצעה המשיבה 1 בסמוך לכפר. מבנים אלה מושכרים ע"י העותר לצד ג' (מר אילן
שרעבי ו/או מצודה), כאשר כל השטח שצוין בדרישת התשלום מצוי בשימוש מלא של העותר או מי מטעמו. העירייה הטעימה כי לפי סעיף 3(ב)(1) לחוק העזר תיעול דרישה לתשלום היטל תיעול תישלח בין היתר בעקבות ביצוע עבודות תיעול ובאופן דומה בחוק עזר סלילת רחובות הדרישה נשלחת בין היתר בעקבות סלילת רחוב גובל בנכס. העיריה ציינה, כי קודם לביצוע עבודות התיעול והסלילה לא שילם העותר כל היטלי פיתוח. העירייה חזרה על טיעוניה מהעתירה הראשונה בכל הקשור עם הצורך במימון התשתיות העירוניות, הפטור שמבקשת לעצמו העותר שלא כדין למרות שבנה בניינים בשטחו ללא היתר, נימוק מצבו הכלכלי הגרוע כשאין פטור מסיבה זו, כי פטור אותו ביקש העותר ממשרד הפנים בהיותו מוסד חינוכי נדחה, עוד הוסיפה כי פסק הדין לפינוי מצודה אינו פוטר מתשלום היטלי הפיתוח שכן העותר הינו חוכר השטח ומפיק ממנו הכנסות. העירייה הדגישה, כי אין זה משנה שעסקינן במבנים ארעיים וכי ניתן היה לחייב את העותר בתשלום היטלי פיתוח לו ביקש היתר לשימוש חורג במקרקעין. כך גם העותר עונה להגדרת "בעל הנכס" לצורך דרישת היטלי פיתוח, שכן הינו מי שחתום על הסכם החכירה מכוחו הוא מחזיק בכלל המתחם ומכוחו אף חתם על הסכמי שכירות עם מחזיקים שונים. בכל מקרה, העותר מחזיק עד היום במקרקעין ומשכירו למצודה שעושה בו שימוש נרחב. העותר אם כן הינו הנהנה העיקרי מהתשתיות, כאשר הפסיקה מאפשרת לחייב בהיטלי פיתוח גם למי שרק נוהג מנהג בעלים בנכס ומפיק ממנו רווח כלכלי אפילו אינו בעליו, ומכאן שיש לדחות טענה זו של העותר.

20.
העירייה אף סברה, כי על העותר לשאת במלוא החיוב על פי השטחים המפורטים בדרישת החיוב, כאשר שטח הקרקע לפיו מתבצע החיוב כאמור בחוקי העזר הינו שטחו הכולל של המקרקעין בנכס, לרבות הקרקע עליה ניצב המבנה ולפיכך לאור השטח המוחכר לעותר, גובה העירייה לטובת העותר את היטלי הפיתוח בהתאם לכל מבנה ולשטח הקרקע המשרת אותו. בנסיבות, עסקינן בשטח המשרת אך ורק ואת העותר ו/או את שוכר הנכס ואף מטעם זה יש לחייב בהיטלי פיתוח כפי גודל השטח בו עסקינן.

21.
העירייה אף דחתה טענות העותר לקיומם של פגמים פרוצדורליים שנפלו בדרישת התשלום, שכן במסגרת דרישת התשלום פרטה העירייה את כל הפרטים הנדרשים ובהם סוג ההיטל, חוק העזר מכוחו הוטל, הנכס המחויב, שטח הנכס הפנוי, שטח הקרקע, תעריפי ההיטל המעודכנים והמועד לתשלום ההיטל. כך גם במכתב שנלווה לדרישה צוין היכן ניתן לקבל פרטים נוספים ובכל מקרה עפ"י סעיף 3(ג) לחוק העזר תיעול, "אין בפגם שנפל בדרישת תשלום כדי לגרוע מחובת בעל הנכס בתשלום היטל תיעול לפי חוק עזר זה", וכך גם ס' 3(ב) ו-3 (ג) לחוק העזר סלילה.

22.
בכל הקשור עם טענת העותר לאי ביצוע עבודות, חזרה העירייה על טענותיה מהעתירה הראשונה ובקצרה, כי הכביש (דרך הנופש) נסלל בסמוך לכפר בשנת 2015. כביש זה מוביל אל הכפר הירוק ובוצעו בו עבודות ניקוז במקביל לסלילת הכביש, לניקוז המים בסביבת הכפר הירוק. כך גם לא יכול להיות חולק, כי מקרקעי העותר עונים להגדרת "נכס גובל" ובאשר לחוק העזר תיעול, אין צורך בזיקה בין עבודת התיעול לנכסי החייב על פי סעיף קטן 2(א) ומכאן שאין בדרישה כדי לחייב ביצוע עבודות תיעול בסביבת מקרקעי העותר. כך גם אין רלוונטיות למידת ההנאה שמפיק בעל הנכס מתשתיות אלה, למרות שבנסיבות נהנים משתמשי המקרקעין השונים מהכביש הסלול ומתשתית התיעול. מכל מקום, די בכך שקיימת זיקה בין התשתית לנכס בתוספת קיומו של מועד המשמש עילה לתשלום וכאשר מובן כי הכספים לתשלום ההיטל נועדו להקמת תשתיות עירוניות, די בכך כדי להצדיק את החיוב, אפילו מפרידה בין הנכס לבין הכביש שנסלל רצועת ירק, נטיעות שדרה וכיוצ"ב או ביחס למדרכה כי היא מצויה מצדו השני של הכביש ולא בצמידות לנכס, שכן אף בה ניתן לעשות שימוש.

23.
בכל הקשור עם טענת העותר לביצוע עצמי של עבודות פיתוח כאלה ואחרות, טענה זו לגרסת העירייה אינה יכולה לפטור את העותר מתשלום ההיטל, בין משום שעסקינן בטענה בעלמה ובין משום שעבודות בתוך מקרקעי העותר אינן מצדיקות אי השתתפות במערכת הכבישים העירונית, כאשר ידוע שאין כל הסכם או הסדר בין העירייה לעותר בדבר מימון הוצאות סלילה וניקוז, ולפיכך אין בכך כדי לפתור את העותר מתשלום ההיטלים.

24.
בכל הקשור עם הסתמכותו של העותר לכאורה בשל העדר גבייה בעבר, גם טענה זו דינה להידחות באשר העותר לא מוכיח כי הינו פטור מתשלום ההיטלים וכך גם אפילו אם באופן שגוי לא שולמו ההיטלים בעבר, אין בכך כדי לפטור גם בעתיד. העירייה הדגישה, כי לא מדובר על דרישת תשלום בשל עבודות שבוצעו לפני שנים רבות, אלא בשל עבודות שבוצעו בסמוך למועד דרישת התשלום ואף מטעם זה יש לדחות את העתירה. מכל מקום, הזכירה העירייה את חזקת התקינות המנהלית.

דיון
25.
הנושאים העיקריים השנויים במחלוקת הינם כדלקמן:
א.
מהו מקור הסמכות המאפשר לעירייה להוציא דרישת תשלום ההיטלים והאם העירייה עומדת בדרישות הדין?
ב.
האם זכאי העותר לפטור כלשהו מתשלום ההיטלים ומכוח מה?
ג.
האם אופן חישוב ההיטלים לתשלום עומד בדרישות חוקי העזר?
ד.
בכל הקשור עם העתירה השנייה, האם העותר הינו הגורם הנכון לתשלום ההיטלים?
ה.
האם רשאית העירייה לדרוש תשלום ההיטלים בגין בנייה ארעית או שימוש חורג במקרקעין?

מקור הסמכות להוצאת דרישת תשלום ההיטלים:
26.
חוק עזר לרמת השרון (סלילת רחובות), התשס"ב-2002 קובע בסעיף 2 שכותרתו "היטל סלילת רחובות" כדלקמן:


"2. (א) היטל סלילת רחובות נועד לכיסוי הוצאות המועצה בשל סלילת רחובות

בתחומה, בלא זיקה לעלות ביצוע עבודות סלילת רחוב הגובל בנכס נושא

החיוב.

(ב) היטל סלילת כבישים יוטל על בעל הנכס הגובל –
(1) בעקבות סלילת כביש גובל בנכס שנתקבלה עליה החלטת המועצה; לעניין


זה, 'סלילת כביש גובל בנכס' – אחד או יותר מאלה:

(א) תחילת סלילתו של כביש גובל;

(ב) פרסום מכרז לסלילתו של כביש גובל כאמור, או לגבי עבודת

סלילה שאין
ביצועה טעון מכרז לפי דין – פנייה לקבלת הצעות

לביצועה או התקשרות לביצועה עם גורם מבצע כלשהו;

(ג) חתימת המועצה על הסכם פיתוח למול הבעלים או מי מטעמו

הכולל במסגרתו את סלילת הכביש הגובל;

(2) בשל הוספת בניה או בניה חדשה בנכס;

(3) בשל שינוי ייעודה של אדמה חקלאית או שימוש חורג באדמה

חקלאית.
(ג) היטל סלילת מדרכות יוטל על בעל הנכס הגובל –
(1) בעקבות סלילת מדרכה גובלת בנכס על פי החלטת המועצה; לעניין זה,
'סלילת מדרכה הגובלת בנכס' – כמשמעות 'סלילת כביש גובל בנכס' בסעיף קטן (ב)(1) בהתאמה ובשינויים המחויבים;
(2) בשל הוספת בניה או בניה חדשה בנכס;
(3) בשל שינוי ייעודה של אדמה חקלאית או שימוש חורג באדמה חקלאית.

(ד) היטל שעילתו בניה שהוספה לנכס, בניה חדשה בנכס, שינוי ייעודה של

אדמה חקלאית או שימוש חורג באדמה חקלאית, ישולם גם אם נסלל

רחוב גובל לפני כניסתו לתוקף של חוק עזר זה.

(ה) בעקבות סלילת רחוב משולב, ישלם בעל הנכס הגובל בו היטל סלילת

כבישים והיטל סלילת מדרכות; לעניין זה, 'סלילת רחוב משולב' –

כמשמעות 'סלילת כביש גובל בנכס' בסעיף קטן (ב)(1), בהתאמה

ובשינויים המחויבים".

27.
על פי חוק עזר לרמת השרון (תיעול), התשס"ג-2003, קובע סעיף 2, שכותרתו "היטל תיעול" כדלקמן:

"2. (א) היטל תיעול נועד לכיסוי הוצאות המועצה בשל ביצוע עבודות תיעול

בתחומה, בלא זיקה לעלות ביצוע עבודת
תיעול המשמשת את נכס

החייב.


(ב) היטל תיעול יוטל על בעל נכס -

(1) בעקבות ביצוע עבודת תיעול שנתקבלה עליה החלטת המועצה;

לעניין זה, 'ביצוע עבודת תיעול' – אחד או יותר מאלה:


(א) תחילת ביצועה בפועל של עבודת תיעול בתחום המועצה

המשמשת
את הנכס נושא החיוב במישרין או בעקיפין;


(ב) פרסום מכרז לביצועה של עבודת תיעול כאמור, או – לגבי

עבודה שאין ביצועה טעון מכרז לפי דין – פנייה לקבלת הצעות

לביצועה או התקשרות לביצועה עם גורם מבצע כלשהו;


(ג) חתימת המועצה על הסכם פיתוח למול הבעלים או מי מטעמו

הכולל במסגרתו את ביצוע עבודת התיעול כאמור;


(2) בשל הוספת בניה או בניה חדשה בנכס;


(3) בשל שינוי ייעודה של אדמה חקלאית או שימוש חורג באדמה

חקלאית.

(ג) היטל שעילתו בניה שהוספה לנכס, בניה חדשה בנכס, שינוי ייעודה

של אדמה חקלאית או שימוש חורג באדמה חקלאית, ישולם גם אם

בוצעה עבודת תיעול
המשמשת את הנכס לפני כניסתו לתוקף של חוק

עזר זה".

העתירה הראשונה
-
היטל סלילת כביש ומדרכה


28.
היטל סלילת רחובות ומדרכות מוטל על "בעל הנכס הגובל" וזאת בעקבות סלילת כביש הגובל בנכס או סלילת מדרכה הגובלת בנכס. מועד הטלת ההיטל בנסיבות הינו הוספת בניה או בניה חדשה בנכס. אין חולק כי העותר ביקש לבנות בניה חדשה בנכס בכל הקשור עם העתירה הראשונה. לפיכך, כל שנותר לברר הוא, האם אמנם נסלל כביש והוקמה מדרכה הגובלת בנכס. ככל שאמנם נסלל כביש והוקמה מדרכה כאמור, קמה גם עילת העירייה לחיוב בעל הנכס הגובל בתשלום ההיטל בשל הבניה החדשה שהתבקשה בנכס.


לטענת העותר, את כביש הטבעת או השבילים המובילים לשער הכניסה לא סללה הרשות המקומית אלא הכפר עצמו. כמו כן, לא הוקם כל כביש וכך גם לא מדרכה הגובלים בנכס השייך לעותר. העותר סומך ידו על חוות דעתו של מר יצחק אברבוך שהינו מודד מוסמך ושמאי מקרקעין. לפי חוות דעתו דרך הנופש, שנסללה מחלקו הדרומי של הכפר, נסללה לצורך הגעה לשכונת נווה גן. מעבר לכך, הרחוב עצמו שנסלל כאמור – דרך הנופש - אינו גובל במתחם הכפר הירוק שכן בין הרחוב למתחם של הכפר הירוק מצויה רצועה ברוחב של 40-50 מ' של השצ"פ המטרופוליני שאינו בבעלות הכפר הירוק. מכל מקום, קיים מרחק של לא פחות מ- 322 מ' בקו אווירי המפרידים בין מבנה הפנימייה נשוא החיוב לדרך הנופש. מעבר לכך, הגישה למבנה הפנימייה שלגביו התבקש רישיון הבניה נמצאת מהכניסה הראשית של הכפר הירוק (דרך הרצליה) ואין גישה מהפנימייה לדרך הנופש. מעבר לכך, דרך הנופש אינה גובלת במקרקעין. בכל הקשור לסלילת מדרכה, ציין כי לא קיימת מדרכה בגבול הכביש הפונה לכפר הירוק אלא רק מעברו השני של הכביש ולפיכך אין כל סיבה לחיוב בהיטל סלילת מדרכות.

29.
מאידך, טענת העירייה הינה כי הוקמו גם הוקמו הן כביש והן מדרכה הגובלים בנכס העותר, ולפיכך קם הצורך בתשלום ההיטל. בחינת ראיות העירייה מלמדת כי בחלקו הדרומי של הכפר נסללה "דרך הנופש", המשרתת בין היתר את באי הכפר הירוק ודיירי שכונת נווה גן. עפ"י חוות דעתו של אינג'ניר צבי רון (נספח 13 לתגובת העירייה), מדרך הנופש מסתעפת דרך לכיוון הכניסה הדרום מזרחית הידועה בשם "שער המשק". הגישה לשער המשק אפשרית אך ורק דרך "דרך הנופש". דרך זו הינה הן דרך מוטורית והן דרך רגלית. עוד מציין אינג'ניר צבי רון, כי כ- 35% מן הרכבים הפרטיים נכנסים לשטח הכפר דרך "שער המשק" ומכאן השימוש הנרחב שנעשה בו. לפיכך, דרך הנופש מהווה רחוב גובל כהגדרתו בחוק עזר סלילת רחובות ומהווה תנאי הכרחי כניסה לשטח הכפר מבעד לאותו שער משק לרבות גישה למבנה הפנימייה.
כך גם דרך הנופש כוללת מדרכה ואבן שפה העונה על הגדרת "מדרכה גובלת" בהתאם לחוק העזר העירוני.

30.
לטעמי, לא יכול להיות ספק כי דרך הנופש הינה כביש שנסלל בצמידות לכפר הירוק והינה לכן כביש גובל. עפ"י תצהירו של מר עופר בראון העירייה מימנה את סלילתו של כביש "דרך הנופש" ואף הצהירה כי זה נסלל בשנת 2015. כך גם לצד הכביש נסללה מדרכה שמובילה לתחנות אוטובוס.

"נכס גובל" מוגדר בסעיף 1 לחוק העזר סלילה כדלקמן:

"נכס הגובל ברחוב או בקטע מרחוב, בין אם יש גישה לנכס מאותו רחוב, ובין אם אין גישה כאמור, ובכלל זה נכס שיש אליו גישה מאותו רחוב או קטע רחוב דרך נכס אחר או דרך מדרכה, לרבות נכס, שבינו ובין אותו רחוב או קטע רחוב, יש תעלה, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצ"ב, או שטח המיועד לשימוש כאמור לפי תכנית שאושרה לפי חוק התכנון (להלן – תכנית), ולרבות נכס שבינו לבין הרחוב הנסלל מפריד נכס אחר ובלבד שקיימת גישה מאותו רחוב לנכס האמור".
(ההדגשה שלי – א.ב.).


במילים אחרות, גם אם כפי טענת מומחה העותר בחוות דעתו בעתירה הראשונה, קיימת רצועת שצ"פ וכן קיים מרחק בין האזור שבו התבקשה הבניה לגביו, משקיימת גישה, מאד ברורה, בין דרך הנופש לבין הכפר, וכאשר עפ"י חוות דעת מומחה העירייה, כשליש מכניסות הרכבים לכפר מתבצעות באמצעות דרך זו, וכאשר יש גישה מדרך הנופש אל הכפר באמצעות אותה דרך, כי אז לטעמי עסקינן בנכס גובל.


בכל הקשור עם היות המדרכה גובלת, עיון בתמונות שצרף מומחה העירייה מלמד כי אמנם הוקמה מדרכה בצד האחר של דרך הנופש, ולא זה הקרוב לשער המשק, אך יחד עם זאת הוכנה תשתית מתאימה, לרבות אבן שפה ברוחב של כ- 7 מ' מדרום למתחם הכפר הירוק. ההגדרה של מדרכה בסעיף 1 לחוק העזר סלילת רחובות הינה: "רחוב או חלק מרחוב, בין מאספלט ובין מרוצף, לרבות אבני שפה, קיר משען, מדרגות וקירות תומכים המיועד להולכי רגל לפי הוראות חוק עזר זה". הגדרת מדרכה גובלת הינה "רחוב גובל מסוג מדרכה". משעל פי התמונות ניתן לראות שאמנם הוקמה מדרכה בחלק הגובל עם הכפר (אבני שפה) בסמוך לשער המשק והדרך המובילה אליו, די בכך כדי לקבוע, כי הן הכביש והן המדרכה גובלים בנכס השייך לעותר ואין צורך כי הגובל יהיה צמוד לנכס העותר או לנכס הנבנה או עומד להיבנות בתחום שטחי העותר.

העתירה הראשונה - היטל תיעול
31.
הגורם המפעיל את הדרישה להטלת היטל התיעול בנסיבות הינו בקשת העותר לקבלת היתר בניה. אין חולק כי בקשת היתר זה היא הגורם המפעיל את מערך הדרישה העירוני לביצוע תשלום ההיטל. דרישה נוספת הינה כי אמנם בוצעו עבודות תיעול המשמשות את הנכס אפילו עוד קודם לכניסתו לתוקף של חוק העזר תיעול.


מהי "עבודת תיעול" מוגדרת בסעיף 1 לחוק העזר תיעול כך:


"התקנת
תעלה או צינור לתיעול וניקוז בתחום המועצה, לרבות עבודות ופעולות אלה:
(1)

חפירה, מילוי, פילוס, קידוחים, סילוק עמודי חשמל, טלגרף או טלפון, הקמתם מחדש, עקירת עצים, הריסת קירות, גדרות, או מבנים אחרים, בנייתם מחדש, בנייתם, הקמתם או שינויים של קירות תומכים, אבני שפה, גשרים, גשרונים או מעבירי מים, הנחת צינורות, בניית תאי ביקורת, תאי קיבול למי גשמים או רשתות, כיסוי תעלות, ייבוש אדמות וביצות, הסדרת זרימה של מי גשמים, תיקון נזקים שנגרמו לנכסים כתוצאה מביצוע עבודות תיעול;
(2)
הכנת תכניות תיעול וניקוז ופיקוח על ביצוע העבודות;
(3)
עבודה או פעולה אחרת הדרושה להתקנת תיעול או הכרוכה בה;"

32.
לטענת העותר, שטח הכפר מהווה אגן ניקוז טבעי שמנותק מהעיר עצמה ומערכת הניקוז הינה סגורה וטבעית המתנקזת לכיוון הים באופן טבעי. כך גם העותר מבצע עבודות ניקוז בעצמו, העירייה מעולם לא ביצעה או מימנה עבודות תיעול בתחומי הכפר או גבולותיו ואלה שקיימות בצמוד לכפר הוקמו לפני שנות דור. מכאן שבאין עבודות שביצעה העירייה אין מקום לחיוב בהיטל התיעול והניקוז. מעבר לכך, דרישת העותר למידע אודות נושא זה לא נענתה כדבעי. העותר סמך ידו על חוו"ד של מר אברבוך מ-18.2.2018 המתייחסת לשתי העתירות ובאה גם במקום חווה"ד אותה הגיש ביוני 2016. עפ"י
חווה"ד אין כל הצדקה בחיוב העותר בהיטל תיעול כמו גם לא את מצדה. עבודות התיעול אליהן התייחס מומחה העירייה בסמוך לכביש אינן עבודות תיעול כלל, אם כי המומחה מודה שישנם מספק קולטנים לניקוז הנגר העילי על האספלט לאורך הכביש (ס' 44 לחווה"ד). עוד מוסיף ואומר מר אברבוך כי קולטנים אלה מהווים "פתרון זמני נקודתי...למי גשם...הצגת עבודות אלה כעבודות ניקוז, כעולה מכתב התשובה, הינם הטעיה לשמה" כך ולא פחות. עוד הוסיף, כי הקולטנים מצויים בצד הרחוק של הכביש, ולא בצד הכפר, הניקוז אינו עוזר, הוא גם אינו מנקז את הכפר הירוק שכן מה שמנקז את הכפר היא תעלה המצויה בסמוך למצודה.

33.
העירייה מצידה סברה כי עפ"י תרשים מפורט של קווי התיעול של כביש עוקף מערבי וציר הנופש יחד עם עבודות סלילת הכביש והמדרכה נעשו גם עבודות תיעול אותם ניתן לראות בשולי הכביש הסלול והם מונעים הצפות. בלעדי תשתית זו היו צפויות הצפות בצידי הכביש. זוהי עבודת תיעול לכל דבר ועניין.

34.
ייאמר כבר עכשיו, כי בעיני ברור שהוקמה תשתית ניקוז ביחד עם הקמת הכביש. אין זה משנה לטעמי, לאור ההגדרה בחוק העזר ניקוז, עד כמה רחבה מערכת הניקוז. די בהנחת צנרת כדי לקבוע שבוצעו עבודות תיעול וזו כאמור הונחה. לכך יש לצרף את העובדה ולפיה הכביש משרת את העותר ונמצא גובל בכפר. משמערכת הניקוז משמשת את הכביש אזי היא גם משמשת את הנכס ואין זה משנה אם היא משמשת את כלל הנכס או רק את חלקו. הטיפול בנגר העילי נעשה תוך סלילת הכביש מכאן שהינו משמש גם את נכס העותר שכן הכביש משמש כאמור דרך גישה אל הכפר עצמו.


35.
נסכם עד כאן. מצאנו כי הכביש והמדרכה גובלים בנכס העותר. עוד מצאנו כי עם הקמת הכביש הוקמה גם מערכת תיעול המשרתת אותו ובכך גם את הכפר.
די באלה כדי להצדיק תשלום היטלי הפיתוח מקום בו מבקש העותר היתר בניה. אין צורך שמקום הבנייה יהיה סמוך לאותו כביש ודי כי הינו חלק מהנכס כולו המוחזק ע"י העותר. מכאן, שקמה זכותה של העירייה לדרוש היטלי הפיתוח.

פטור מתשלום ההיטלים
36.
טען העותר כי קמה לו הזכות שלא להיות מחויב בהיטלי פיתוח ממספר סיבות ובהן:
א.
לאורך עשרות שנים לא חייבה העירייה את מבני הכפר ככלל ומבנה בית הספר והפנייה בפרט בהיטלי פיתוח ובכך אף יצרה הסתמכות ולכן גם השתק.
ב.
הכפר כמוסד ממשלתי פטור מהיטלי פיתוח על פי דין.
ג
יש לפטור את הכפר מהיטלי הפיתוח בשל הפליה לעומת מוסדות חינוך עירוניים ברמת השרון שאינם מחויבים בו.
ד.
העותר מבצע לאורך שנים רבות עבודות פיתוח ותשתית על חשבונו.


נבחן עתה טענות אלה.

העדר חיוב לאורך שנים
37.
העובדה ולפיה העירייה לא חייבה את העותר לאורך שנים ובכך יצרה לכאורה הסתמכות העותר כמו גם השתק לנוכח הדרישה עתה הינה טענה שבכל הכבוד לא ניתן לקבל. החובה המוטלת על העירייה הינה לגבות את ההיטלים בכל עת בו קמה זכותה לכך, זכות שהינה על פי חוקי העזר בגדר חובה. מכאן שהחובה החוקית המוטלת על העירייה לגבות ההיטלים גוברת על כל טענת הסתמכות נטענת, במיוחד עת שינוי המצב לרעה הינו דווקא מצד העירייה ולא העותר שכן בכך שלא נגבו היטלים לאורך שנים לא רק שהציבור לא זכה בהיטלים המגיעים לו, אלא שהעותר זכה מן ההפקר ככל שהיה מקום להטילם. מכאן שהפעלת חוקי העזר עתה הינה בגדר חובה חוקית המוטלת על העירייה שאינה רשאית למחול עליה מכל סיבה שהיא, אלא מסיבות של פטור המוכרות בחוק בלבד, ובנסיבות אין כאלה בכל הקשור עם ההסתמכות הנטענת.

מוסד ממשלתי פטור

38.
לטענת העותר, הוא 100% חברה ממשלתית הכפופה לשרי החינוך והאוצר ומפוקחת ע"י המנהל לחינוך התיישבותי ועליית הנוער במשרד החינוך וע"י רשות החברות הממשלתיות. בהיותו למעשה חלק מ"המדינה" העותר פטור, כך טען, מהיטלי פיתוח (ר' ע"א 1286/10 המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל (29.2.2012)) ואילו לגבי היטלי סלילה יש אמנם חובה אך זאת רק בתנאי שהרחוב הגובל שנבנה הינו רחוב ציבורי. משכביש נווה גן לא הוכרז כציבורי אין כל חובה לשלם היטל סלילה.

39.
העירייה טענה מצידה, כי עסקינן בפטור של המדינה עצמה ולא של חברה ממשלתית שהן עצמן אינן פטורות מתשלום היטלים (ר' למשל עת"מ (חי') 29254-11-10 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עיריית כרמיאל (31.8.11) (להלן: "עניין חברת החשמל"); עת"מ (חי') 342-08 חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ נ' עיריית חיפה (11.8.14) (להלן: "עניין
נמלי ישראל")). בכל מקרה הפטור הניתן למדינה הינו רק על היטל תיעול ולא היטל סלילה.

40.
לא יכול להיות חולק, כי בפועל חברה ממשלתית אינה המדינה עצמה, אפילו המדינה בנסיבות הינה בעלת 100% ממניות החברה הממשלתית (העותר), כפי הנטען. חוק החברות הממשלתיות מגדיר בסעיף 1 מהי חברה ממשלתית כדלקמן:


"'חברה ממשלתית' - חברה שיותר ממחצית כוח ההצבעה באספותיה הכלליות או הזכות למנות יותר ממחצית מספר הדירקטורים שלה הם בידי המדינה או בידי המדינה יחד עם חברה ממשלתית או חברת בת ממשלתית;"


סעיף 2 לחוק החברות הממשלתיות קובע כי:

"2.
בכפוף להוראות חוק זה תחול על חברה ממשלתית פקודת החברות ולמונחים

שבחוק זה תהיה המשמעות הנודעת להם בפקודת החברות".


עפ"י חוק החברות, התשנ"ט-,1999 שהחליף את פקודת החברות (ס' 4) "חברה היא אישיות משפטית כשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופייה וטבעה כגוף מואגד". מכאן, שיש הפרדה ברורה בין המדינה שהינה גוף משפטי בפני
עצמה לבין
החברה הממשלתית ולכן קביעות משפטיות המתייחסות למדינה, בהעדר קביעה אחרת, אינן חלות על החברה הממשלתית. בנסיבות אלה, אין מנוס מלקבוע כי ככל שזכאית המדינה לפטור זה או אחר מהיטלי פיתוח, לא כך הם פני הדברים בכל הקשור עם חברה ממשלתית.

בחנתי הפסיקה אליה הפנתה המשיבה ובעניין חברת החשמל מובן הוא כי חברת החשמל שהינה גם חברה ממשלתית מחויבת בהיטלי פיתוח אלא בנסיבות המיוחדות של אותו מקרה ובעניין זה, נושא היותה חברה ממשלתית לא עלה כלל לסדר היום כסיבה לפטור מתשלום היטלי פיתוח, כך גם בעניין נמלי ישראל, שהינה חברה ממשלתית - גם בפס"ד זה נושא זה לא היווה סיבה לפטור מהיטלי הפיתוח. לכך יש להוסיף את העובדה ולפיה העותר פנה למשרד הפנים בבקשה לקבל פטור במקרה דומה אך נדחה מה שמלמד כי אין להכיר בזכות העותר לפטור.

פטור בשל הפליה ביחס למוסדות חינוך עירוניים
41.
טען העותר, כי הינו מופלה לרעה ביחס למוסדות חינוך עירוניים בתחומי העיר רמת השרון הזוכים לפטור מהיטלי פיתוח, כפי שגם העירייה סברה לאורך השנים, עת לא חייבה את הכפר הירוק בהיטלי פיתוח. העותר הדגיש, כי חלק מתלמידיו, יותר מ- 10%, הם תושבי העיר רמת השרון וכיצד זה זוכים מוסדות החינוך בעיר לפטור ואילו העותר לא.

42.
העירייה הסבירה, כי העובדה שבעבר לא חויב העותר בהיטלי פיתוח אינה פוטרת אותו מחיובים בעתיד, לאחר שהתגבשו עילות חדשות לחיוב ונוצר הצורך בתיקון "הטעות", לאור חובתה לגבות היטלים כדין (ר' עת"מ (מרכז) 51094-05-12 אקוואריוס ייזום ופיתוח נכסים בע"מ נ' עיריית נתניה (16.6.13); עת"מ (חיפה) דגון נ' עיריית חיפה (24.4.13)). מעבר לאלה, אין בחקיקה דבר המלמד כי נכסים המשמשים לחינוך פטורים מהיטלי פיתוח, מה גם שהכפר הירוק אינו רק מוסד חינוכי אלא מתחם בו מבוצעות פעולות מסחריות רבות, לרבות השכרת נכסים לעסקים. העירייה הדגישה, כי פטור יכול להינתן אך ורק עפ"י הוראה מפורשת שבדין (ר' בג"צ 8791/96 מאור נ' מדינת ישראל (9.12.97) ; ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.11)). ביחס להפליה לכאורה טענה העירייה, כי ככל שטרוניית העותר מופנית כלפי מבנים של העירייה בהם ממוקמים מוסדות חינוך, כי אז אלה פטורים מכוח היותם מבנים של העירייה כעולה מסעיף 251(1) לפקודת העיריות [נוסח חדש], בעוד שמוסדות אחרים כמו בית יד לבנים או גלריה עירונית חויבו בתשלומי ההיטלים. עוד הוסיפה, כי ככל שיהיו גופים רבים יותר פטורים, יהיה נטל על יתר האוכלוסייה גדול יותר.

43.
לאחר שעניינתי בטענות הצדדים, אין לי אלא לתמוך בעמדת העירייה עפ"י נימוקיה. אין כל הפליה ביחס למוסדות חינוך אחרים, אלא מקום בו מוסדות החינוך הינם בבעלות העיריה, מובן מאליו כי עפ"י קביעת פקודת העיריות בסעיף 251(1), העירייה רשאית לקבוע בחוקי עזר הוראות בדבר "תשלום אגרות, היטלים או דמי השתתפות על ידי כל אדם, זולת העירייה גופה...". ולפיכך גם מטעם זה לא מצאתי הוראת פטור המאפשרת פטור העותר מתשלום היטלי הפיתוח.

עבודות פיתוח עצמיות

44.
טען העותר, כי את עבודות הסלילה וכן את עבודות התיעול הינו מבצע באופן עצמאי על חשבונו ולפיכך אין מקום לחייבו עתה בהיטלים אלה.


העירייה טענה, כי העותר לא תמך טענותיו אלה באסמכתאות, מה גם כי אין כל הסכם או הסדר בין העירייה לעותר בדבר מימון הוצאות הסלילה, ובכל מקרה אין בביצוע עבודות עצמיות כדי לפטור מתשלום היטלי פיתוח (ר' ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.11), וכן ע"א 13/09 א. ר. י. מזרחי ובניו נ' עיריית בת ים (13.1.11)).

45.
גם כאן העובדה שהעותר ביצע מלאכות כאלה או אחרות בתחומו בלא הסכם עם הרשות המקומית כי עבודות אלה יהיו חלף תשלום היטלי הפיתוח, אינה מצדיקה מתן פטור מתשלום היטלי הפיתוח במיוחד לא עת עסקינן בכביש חיצוני וגובל לכפר, בו בוצעו גם עבודות סלילת כביש ומדרכה וגם עבודות תיעול שבוודאי לא מומנו ע"י העותר.

בחינת שיעור ההיטל

46.
בנספח א' לעתירה הראשונה צרף העותר את תחשיב אגרות הבניה שנדרש לתשלום ובו היטלי סלילה ותיעול. התחשיב מציין את שטח הבניה שהתווסף, היינו 1,277 מ"ר במכפלת תעריף לסלילת כביש ומדרכה בשיעור 169.72 ₪ ותיעול בשיעור 77.55 ₪. לא הוכח כי סכומים אלה הינם חריגים ומכאן שגם שיעור החיוב הינו כדין, ואף מטעם זה יש לדחות את העתירה הראשונה.

סיכום העתירה הראשונה
47.
עם כל הצער וההבנה למצוקה הכלכלית הקשה בה שרוי העותר, ועם כל ההבנה למטרות הראויות לשמן הינו קיים ופועל, לא מצאתי כי ישנו הצדק כלשהו לביטול היטלי הפיתוח או מתן פטור מהם, לא בהיבט העילה להטלת ההיטלים לאחר שמצאתי כי קיימת עילה מעודכנת בדמות סלילת כביש מדרכה וביצוע עבודות תיעול, לא בפטור אפשרי מכל מקור אחר, וכך גם לא מצאתי כי קיים קושי באופן חישוב ההיטלים.

העתירה השנייה
48.
בעתירה השנייה נדרש העותר לשלם היטלי סלילה ותיעול בסכום העולה על מיליון ₪ וזאת בגין שטח אדמה ומבנים המושכרים למשיבה 2. החיוב בגין רכיב הקרקע בשטח 7,594 מ"ר עבור היטלי כבישים, סלילה ותיעול עומד על 807,546 ₪ ובגין מרכיב בניה בשטח 1,053 מ"ר בגין היטלי כבישים ומדרכות וכן היטלי תיעול סכום כולל של 261,184 ₪. במסגרת התחשיב (נספח א' לעתירה השנייה), פורט במדויק אופן ביצוע החישוב כשהוא מחולק להיטלים השונים.

49.
לטענת העותר, הוא אינו חייב בהיטלי הפיתוח וזאת מאחר והשימוש בקרקע ובמבנים הקיימים בקרקע הינו זמני ומוגבל בזמן; כי קיים פס"ד לפינוי הקרקע והמבנים הבנויים עליה; כי רוב השטח שחויב בתשלום מיועד לשצ"פ ודרך; כי השטח לא נמצא בבעלותו או בחכירתו של העותר, ולפיכך לא מדובר בעותר כ"בעל נכס" כדרישת חוקי העזר; כי משך עשרות שנים לא חייבו את העותר בהיטלי פיתוח ונולד לו לפיכך אינטרס הסתמכות וכלפי העירייה מניעות; כי דרישת התשלום חסרה, לקונית ולא מפורטת; כי לנוכח מיקומו של הכפר הירוק לא הוכיחו ביצוע עבודות תשתית בגבול הכפר או בתוכו; כי העותר מבצע עשרות שנים עבודות פיתוח ותשתית על חשבונו וכי אין תשתית תיעול המשרתת את הנכס, כך גם בהעדר מדרכה שלא נסללה, אין מקום לחייב בהיטל מדרכה.


מאחר ובחלק מהנושאים כבר נדונו לעיל בעתירה הראשונה, לא אדון פעם נוספת בטענות העותר בכל הקשור עם קיומו של אינטרס הסתמכות ומניעות; ביצוע עבודות תשתית במתחם הגובל בכפר הירוק; ביצוע עבודות תשתית עצמאיות והעדר הקמת מדרכה, והכל לאחר שנושאים אלה כבר התבררו בעתירה הראשונה.
50.
נדון אם כן אך בטענות הבאות של העותר, כאשר הדיון לא יהיה בהכרח עפ"י אותו סדר:
(1)
חיוב שמקורו אינו ברור;
(2)
אין בסיס חוקי להטלת היטלים על שטחים המיועדים לציבור או כדרך ובפועל מיועדים להפקעה;
(3)
אין בסיס להטלת היטלים על
שטח שלא נמצא בבעלות או חכירת הכפר הירוק ולפיכך העותר אינו "בעל נכס";
(4)
דרישת התשלום הינה דרישה חסרה;
(5)
אין בסיס להטלת היטלים על נכס שיש לפנותו עפ"י פס"ד חלוט;
(6)
אין בסיס להטלת היטלים בשיעור מלא המשקפים שימוש לצמיתות, על נכסים שתקופת השימוש בהם קצובה ומוגבלת בהיות החזקה ארעית ומתייחסת למבנים קלים או סככות בשטח התארגנות המיועד לחברה העוסקת בהסדרי תנועה ובפרויקט סלילה.


העירייה הוסיפה טענות מקדמיות ובהן אי צירוף רשות מקרקעי ישראל לאור טענת העותר כי אינו "בעל הנכס" כדרישת חוקי העזר הרלוונטיים; כי העתירה הוגשה בשיהוי וכי העתירה הוגשה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים. נדון בטענות העותר תחילה, לאו דווקא עפ"י הסדר דלעיל,
ולאחר מכן בטענות המקדמיות של העירייה.

מקורו החוקי של החיוב בהיטלי פיתוח
51.
הזכרנו לעיל את חוקי העזר לרמת השרון בנושא תיעול וסלילה. עפ"י סעיף 3(ב)(1) לחוק העזר תיעול הוצאה דרישה לתשלום היטל התיעול בעקבות ביצוע עבודות התיעול כאמור וכלשונו:

"אופן תשלום ההיטל
...
(ב) לצורך תשלום ההיטל, תמסור המועצה לחייב דרישת תשלום, ובה יפורטו סכום ההיטל, הפרטים ששימשו יסוד לחישובו והמועד לתשלומו; דרישת התשלום תימסר –
(1) בעקבות ביצוע עבודות תיעול ..."

52.
עפ"י סעיף 3(ב)(1) לחוק העזר סלילת רחובות ובעקבות סלילת רחוב דרך הנופש הגובל בנכס כאמור, רשאית הייתה העירייה להוציא דרישת תשלום היטל גם בנושא זה. נוסח החוק זהה כאשר במקום עבודות תיעול מציין הסעיף "בעקבות סלילת רחוב גובל בנכס". מכאן, שמקור החיוב אכן ברור והעירייה הייתה רשאית להוציא דרישה לתשלום היטל תיעול והיטל סלילה, הן לכביש והן למדרכה, כמו גם בשל ביצוע עבודות תיעול לאור ביצוע עבודות סלילה ותיעול בדרך הנופש. אין חולק, כי קודם להוצאת דרישה זו ובגין השטח בו עסקינן, לא נשא העותר בתשלום היטלי פיתוח בגין שטח זה.

חיוב שטח המיועד להפקעה בהיטלי פיתוח

53.
לטענת העותר, רצועת קרקע בגודל 2,000 מ"ר בגוש 6613 חלקה 29 נועדה להפקעה לצרכי הרחבת כביש עפ"י תכניות רש/715 ו- רש/1010. פניית העותר אל העירייה בנושא זה לא ניתנה אינפורמציה מספקת לרשות. העותר הפנה לחווה"ד של מר אברבוך (נספח א' לעתירה השניה) ולפיה המקרקעין נשוא החיוב מחולק לשתי רצועות, דרומית וצפונית, כאשר עפ"י התכניות החלות על המקרקעין הרצועה הדרומית מסווגת ביעוד דרך ואילו הצפונית מסווגת כשטח ציבורי פתוח-שטח ירוק מטרופוליני. מכאן הסיק העותר שאין לחייב שטח בייעוד ציבורי (דרך ושצ"פ) בהיטלי פיתוח שכן כך מורות הנחיות משרד הפנים וכי שטחים אלה מיועדים להפקעה היינו יעברו לבעלות העירייה. מכאן שהשימוש במקרקעין הינו זמני בלבד והטלת היטלים על שטח בייעוד ציבורי המיועד לעבור לידי העירייה אינו סביר, אינו צודק ומנוגד לדין.

54.
העירייה ציינה מצידה, כי העותר אינו מצביע על מקור חוקי להפטר השטחים המיועדים להפקעה, כאשר לא די בבסיס התכנון הסטטוטורי המאושר באשר פטור והנחה ניתנים אך עפ"י הוראה מפורשת בדין (בג"צ 8791/96 מאור נ' מדינת ישראל (9.12.97); ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.11)). העירייה הפנתה גם לחוקי העזר הרלוונטיים המגדירים נכס בסעיף 1 – סעיף ההגדרות – "כמשמעותו בסעיף 1 לצו, ולרבות דרכי מעבר שאינן ציבוריות". הצו בו עסקינן הינו צו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950, במסגרתו מוגדרים נכסים כ"בניינים וקרקעות שבתחום המועצה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב". מכאן למדה העירייה, כי גם נכס המיועד לכאורה להפקעה, ולא כך הם בהכרח פני הדברים בנסיבות, הינו נכס ביחס אליו יש לשלם היטלי פיתוח.

55.
האם קיומה של תכנית המציינת במסגרתה כי חלק מהמקרקעין יופקעו לטובת הרשות מצדיק מתן פטור ל"בעל הנכס" בגין אותו שטח שיופקע כאמור? כפי שציין העותר, עופר שפיר בספרו אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות (מהדורה שלישית) 250, מבקר את האפשרות לחייב בהיטלי פיתוח נכס עליו חלה תכנית המפקיעה אותו או את חלקו לטובת הרשות המקומית, באופן שיביא לכך כי בסיכומו של יום יימצא המחזיק בנכס משלם היטלי הפיתוח במקום הרשות, לטובתה מופקעים המקרקעין. ביקורת זו מקורה בהחלטת ביהמ"ש העליון במסגרת בג"צ 2122/92 ש.פרקש בע"מ נ' עיריית תל אביב (15.11.92) ולפיה הורה ביהמ"ש העליון שלא להפחית מהחיוב בהיטלים שטחים המיועדים להפקעה. למרבה הצער, למרות הטיעון שובה העין מחויב ביהמ"ש המחוזי בהלכות הנקבעות בביהמ"ש העליון ולפיכך המקום לתיקון ההלכה אינו ביהמ"ש המחוזי אלא ביהמ"ש העליון ודין הטענה לפיכך להידחות.

כנגד מצודה קיים

פסק דין
פינוי – אין בסיס לחיוב מלא בהיטלי פיתוח כי השימוש בנכס זמני

56.
לטענת העותר, מצודה פועלת במתחם לגביו הושתו ההיטלים ללא אישור לשימוש חורג. מכאן, שהמבנים שהציבה במקרקעין אינם חוקיים והשימוש בהם נוגד את החוק. לפיכך ספק אם יש מקום לגבות בנסיבות אלה היטלי פיתוח, במיוחד עת במערכת היחסים שבין העותר למצודה קיים פס"ד פינוי מתאריך 21.8.13 לפיו מתחם זה יפונה עד 31.12.18 (נספח ה' לעתירה), כאשר נדרש גם ע"י גורמי התכנון והבניה לפנות את מצודה ולסלק ידה מהמקרקעין. העותר ציין, כי הוא מודע לכך שבמקרקעין בהם עסקינן נעשה שימוש ללא אישור גורמי התכנון והבניה ובעלת הקרקע – רמ"י, וכי השימוש שעושה העותר במקרקעין ובחלקים אחרים שלו, שלא עפ"י דיני התכנון והבניה, נובע ממצוקה כספית קשה. לפיכך מציין העותר, כי מחד נדרשת מצודה לפנות את המקרקעין וברור כי עסקינן בחזקה ארעית בלבד, ומאידך מטילה הרשות היטלי פיתוח בגין אותם מקרקעין. הטלת עונש נוסף בדמות תשלום היטלים בסך של כמיליון ₪ מוצדק, כך טען, רק מקום בו הנכס קיים לצמיתות ולא באופן זמני. העותר ביקש אם כן כי החיוב בהיטל יהיה חלקי בלבד לנוכח מידת ההנאה והתועלת מהסלילה.

57.
מצודה חזרה על טיעוני העותר והצטרפה אליהם ולא מצאתי לכן לשוב ולציין טיעוניה.

58.
העירייה מצידה מציינת, כי פס"ד לפינוי אינו פוטר את העותר מתשלום היטלי הפיתוח בהיותו מי שמפיק מאותו שטח רווחים לאורך שנים רבות, וכאשר אין כל עילה לפטור מהיטלי הפיתוח. העירייה הדגישה, כי ניתן היה לדרוש מהעותר את היטלי הפיתוח אך בשל חריגות הבניה המצויות בתחומו מכוח סעיף 3(ה) לחוקי העזר, כאשר העותר, כך יש להניח לא היה מבקש היתר לשימוש חורג במקום ועדיין הינו עושה בו שימוש חורג, כאשר די בשימוש חורג שכזה כדי להצדיק תשלום ההיטלים עפ"י דין (ר' עת"מ 534/08 מגרסות יופי נוף בע"מ נ' עיריית קריית אתא (26.4.09)).

59.
גם ניסיון זה להצדיק מתן פטור לעותר אינו יכול לעלות יפה. תחילה יצוין כי כאמור בחוקי העזר, די כי נעשה שימוש חורג באדמה החקלאית, בלא היתר או בסטייה ממנו, כדי לראות את יום התחלת השימוש החורג כמועד בו קמה החבות בתשלום ההיטל. מכאן, שהעירייה רשאית הייתה רק בשל השימוש החורג להטיל את ההיטל. בכל הקשור עם היות המבנים ארעיים שיפונו בתוך זמן קצר, מציין סעיף 1 להגדרות חוקי העזר כי: "'בניין' – מבנה בתחום המועצה, בין שהוא ארעי ובין קבוע, בין שבנייתו הושלמה ובין אם לאו, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או חומר אחר לרבות חלק של מבנה כאמור וכל המחובר לו חיבור של קבע". מכאן, שגם ארעיות המבנים אינה יכולה לשמש סיבה לפטור. בכל הקשור עם תשלום חלקי, עפ"י מידת ההנאה מהמקרקעין, נושא זה לא נמצא במסגרת חוקי העזר וכשם שלא ניתן לחייב בהיטלים שלא באמצעות הוראה חוקית מוסדרת, וכך גם לא לפטור מתשלום ההיטל ללא הוראה חוקית מוסדרת, לא סברתי כי ניתן לשלם חלק מן ההיטל בהעדר הוראה חוקית כאמור המתירה את הקטנת שיעור ההיטל בנסיבות אלה. לפיכך, אין מנוס מדחיית טענה זו גם כן.


העותר אינו "בעל נכס"

60.
לטענת העותר הוא אינו עונה להגדרת "בעל נכס" לפי חוקי העזר, באשר השטח בו פועלת מצודה הוחזר לרשות מקרקעי ישראל עפ"י דרישתה ונגרע משטח "משבצת" השטחים בהם אוחז הכפר בחכירה לדורות, אך עדיין הותר לכפר לעשות בו שימוש במסגרת שכירות שנתית (ר' נספחים ז'-ח' לעתירה). שכירות שנתית שכזו אינה מאפשרת חיוב בהיטלי פיתוח כעולה מהגדרת "בעל נכס" בסעיף 1 לחוק העזר.

61.
העירייה מצידה טענה, כי העותר עונה גם עונה על הגדרת "בעל נכס" לצורך דרישת היטלי פיתוח באשר אין חולק שהעותר חתום על הסכם החכירה מכוחו חתם על הסכמי שכירות עם מחזיקים שונים, כי העותר לא טרח לצרף את רמ"י שהייתה מבהירה נקודה זו, העותר ממשיך להחזיק בשטח עד היום ומשכירו לצד ג', מה גם שחלק מהגדרת "בעל נכס" מציינת כי זה יכול ויהיה "החוכר לדורות, בין שבדין ובין שביושר, לרבות מי שניתנה לו הרשאה להשתמש בנכס". משניתנה לעותר הרשאה לעשות בנכס שימוש שנים רבות, כי אז יש לראותו כבעל הנכס. העירייה אף הפנתה לע"א (ת"א) 1366/06 עיריית הרצליה נ' נירית כלב (17.8.08) במסגרתו נפסק, כי העירייה רשאית לגבות היטלי פיתוח גם ממי שנוהג מנהג בעלים בנכס ומפיק ממנו רווח כלכלי לתועלתו ועפ"י שיקול דעתו. בקשת רשות ערעור שהוגשה על

פסק דין
זה נדחתה.


62.
לטעמי, ולמרות אי התייצבותה של רמ"י לדיון, מאחר ולא זומנה ע"י העותר, יש בטיעוני העותר בנושא זה, לרבות בתצהירה של עוה"ד טרי אלמוזנינו ארנון שצורפה ע"י העותר, כדי להצדיק את דחיית הדרישה להיטל.


סעיף 1 לחוק העזר תיעול קובע כך:

"'בעל נכס' – אחד מאלה:
(1)
בנכסים שאינם מקרקעי ציבור כמשמעותם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן-חוק המקרקעין) – הבעלים הרשום של הנכס, ובהעדר רישום – בעלו של הנכס מכוח הסכם או מסמך מחייב אחר או מי שזכאי כדין להירשם כבעלו או מי שזכאי לקבל הכנסה מהנכס או ליהנות מפירותיו של הנכס כבעלים; בהעדר בעלים – המחזיק כמשמעותו בסעיף 1 לצו;
(2)
בנכסים שהם מקרקעי ציבור כאמור – החוכר לדורות כמשמעותו בחוק המקרקעין, בין שבדין ובין שביושר, לרבות מי שניתנה לו הרשאה להשתמש בנכס, שניתן לראותה מבחינת תוכנה כבעלות או כחכירה לדורות; בהעדר חוכר או בר רשות כאמור – בעלו של הנכס;"


חוק העזר סלילה דומה בהגדרת "בעל הנכס".

63.
במילים אחרות, ובהתייחס לנכס המושכר למצדה, היינו חלק הקרקע המוגדרת כגוש 6613 חלקה 13 וכן גוש 6616 חלקה 29, העותר אינו יכול להיות מוגדר כ"בעל הנכס" לאחר ששטח זה הושכר לו בשכירות שנתית להבדיל מחכירה לדורות עת עסקינן במקרקעי ציבור. משמעות המונח חכירה לדורות קבועה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולפיו "שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'". במועד משלוח דרישת התשלום, היינו 17.2.2016, העותר, עפ"י אישור רמ"י, (וראה לעניין זה גם חוו"ד מר אברבוך מתאריך 21.8.2016 בסעיף 14) כבר אינו החוכר לדורות במקרקעין זכויותיו בהן מסתכמות בהיותו שוכר בהם בשכירות עונתית לפרק זמן של שנה בכל פעם (נספח ח' לעתירה מ-15.10.2015 שהינו מכתב מרמ"י הממוען לעותר). מכאן, שלא ניתן לומר ביחס למקרקעין שמיועדים להשבה (ר' תצהירה של עוה"ד אלמוזנינו ארנון), כי נתונה לעותר בהם זכות חכירה לדורות לבעליה מקום בו הוענקה בהם זכות שכירות שנתית בלבד. זכות שכירות שנתית שכזו גם אינה מתאימה לכל יתר פרטי הגדרת "בעל נכס" היינו "חוכר לדורות שביושר" או מי שניתן לראות בזכותו כזו שהיא מבחינת תוכנה "חכירה לדורות", שכן זכויות חכירה לדורות שהתקיימו בעבר עוד קודם להוצאת דרישת התשלום, אינן קיימות עוד כיום. די בכך כדי לקבוע שדרישת העירייה נשוא העתירה השנייה אינה דרישה שהוצאה לעותר כדין ולפיכך, דינה להתבטל. לא התעלמתי בנושא זה מע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה (10.5.2016) אליה הפנה מומחה העירייה מר צבי רון (ס' 2.7 לחוו"ד מתאריך 10.5.2018). במקרה זה הוכרה חובת תשלום היטל השבחה גם על מי שחתום על הסכם הרשאה פיתוח, כאשר נטען, כי הינו דומה לחוכר לדורות. נסיבות המקרה דנא שונות. המחזיק בקרקע -העותר- נמצא בהליך רגרסיבי ביחס לזכויותיו במקרקעין להבדיל מהיזם החותם על הסכם פיתוח שזכויותיו במקרקעין הולכות ומאמירות. בנסיבות דנא העותר מאבד מזכויותיו במקרקעין עד כדי הקטנתם מזכות שהינה חכירה לדורות לזכות שהינה שכירות כיום ועד לביטולן כליל בתום התקופה ולא יכול להיות חולק כי זכויותיו כיום חלשות לאין שיעור מזכות החכירה לדורות שעמדה לזכותו קודם לכן. לפיכך אין לטעמי לראות את מי שמאבד מזכויותיו במקרקעין כמי שהינו חוכר לדורות, במיוחד לאחר שזכויות החכירה לדורות שעמדו לזכותו בעבר נלקחו ממנו ואינם עוד בחזקתו.

64.
בכל הקשור עם הצורך בצירוף רמ"י לעתירה, בשלב זה אי צירופה אינו בבחינת פגיעה בה שכן כלל לא ברור האם קמה לעירייה הזכות לחייב את רמ"י בתשלום. ככל שזו אמנם תחויב אין הכרח כי היא תהא זו שתישא בהיטל בסיכומו של יום לאור תצהירה של עוה"ד אלמוזלינו-ארנון המציינת כי ייעוד המקרקעין הינו "קרקע להשבה" כהגדרתם בחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 או במילים אחרות יש צפי לבניה במקרקעין אלה וכזכור עפ"י חוקי העזר בניה הינה מקור לחיוב בהיטלי פיתוח. מכאן שלא מצאתי שאי צירופה של רמ"י עתה יש בו כדי לפגוע בה בהכרח ולהצדיק דחיית העתירה על הסף ובכל הקשור עם הראיות שיכלה לצרף להבהרת התמונה הכוללת, נדמה כי אלה נמצאו באופן מספק בראיות העותר.

היות דרישת התשלום חסרה
65.
משהגעתי לתוצאה כאמור לעיל, אתייחס ליתר טענות העותר בקצרה בלבד. בכל הקשור עם היות דרישת התשלום חסרה, לא מצאתי כי הדרישה אינה מפורטת כדין. הדרישה עצמה, נספח א' לעתירה הינה דרישה מפורטת המתייחסת לגודל השטח האדמה והבנוי עליה באותה חלקה, ומכאן שלו התייחסתי אך לטענה זו היה מקום לדחותה. אין לשכוח לעניין זה כי עפ"י סעיף 8 לחוק העזר תיעול וכן סעיף 9 לחוק העזר סלילה טעות בחיוב אינה מצדיקה ביטלו אלא עריכת חישוב חדש לגביו יחול האמור בסעיפים אלה.

טענותיה המקדמיות של העירייה
66.
העירייה טענה כי העתירה השנייה הוגשה בשיהוי. העתירה הוגשה ב-12.9.2016 כאשר בפועל נודע לעותר על דרישת התשלום ב-17.2.2016. עפ"י תקנות 3 -4 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: "התקנות") יש להגיש העתירה בלא שיהוי ולא יאוחר מ- 45 ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מהיום שבו קיבל העותר הודעה ביחס אליה, כי אז העתירה מוגשת באיחור של מעל 5 חודשים ולפיכך יש לדחותה.

67.
ב"כ העותר טען בדיון כי התייחס לנושא בסעיף 11 לעתירה השנייה והוסיף כי הדרישה הייתה לאקונית ולפיכך פנו במכתב לעירייה שהתשובה לגביו התקבלה רק ב-19.6.2016 לאחר מכן הייתה שביתה במערכת בתי המשפט והעתירה הוגשה מיד לאחר הפגרה ולפיכך אין איחור. עוד ציין כי אין כאן שיהוי סובייקטיבי או אובייקטיבי, המשיבה ידעה על טענות העותר ניהלה עם העותר שיחות ביחס לכך מה גם שהתקיים דיון בעתירה הראשונה בביהמ"ש העליון. כל אלה אינן יוצרים עילה לדחיית העתירה בשל שיהוי.

68.
אין חולק בנסיבות כי העתירה השנייה מהווה נדבך המשך ונוסף לעתירה הראשונה. פרק הזמן בו ניהלו הצדדים מו"מ אינו יכול להימשך עד אינסוף ולפיכך לכאורה המועדים הקבועים בתקנות רלוונטיים. אלא שכידוע שיהוי יש לבחון גם בהיבט הסובייקטיבי והאובייקטיבי כמו גם אפשרות הפגיעה בשלטון החוק (ר'

בג"צ 962/07 עו"ד אמיר לירן נ' היועץ המשפטי לממשלה (1.4.2007)). בנסיבות, במועד הגשת העתירה השנייה התקיים דיון בעתירה הראשונה באופן שטרם סתם את הגולל על טענות העותר להעדר חיוב כדין, מכאן שהתנהגות העותר אינה מצביעה על השתהות בפני
יה לערכאות בסוגיה אותה ביקש להעמיד לדיון. מעבר לכך, העתירה השנייה גם אינה יוצרת שיהוי אובייקטיבי במובן זה שמציאות הדברים בשטח אינה משתנה שכן העתירה הראשונה טרם התבררה סופית ונותרו ביחס אליה תהיות שעלו באותה העת לבירור גם בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, וכאשר נוסף לאלה שבסיכומו של יום מתברר כי ההיטלים מוטלים על העותר שלא עפ"י דרישות הדין, כי אז לא סברתי כי יש מקום לדחות העתירה מחמת טענת השיהוי.

69.
לנוכח התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי לדחות העתירה גם מחמת טענת המשיבה להעדר תום לב שכן התנהלותו של העותר, לא חוקית ככל שתהיה, אינה מגעת כדי התנהלות שלא בתום לב בכל הקשור עם נשוא העתירה, היינו הטלת היטלי פיתוח על מי שאינו הגורם הנכון שיש לחייבו. למה הדבר דומה, לטענה מהמשיב לפיה העותר אינו שומר חוק ורק מחמת זאת אינו רשאי לטעון טענות הנוגעות לחיובו בתשלום לגורם רשמי שלא כדין. נדמה כי העותר מכיר בהתנהלותו זו אך בה בעת אין לחייבו מקום בו אין מקום לחיוב אישי כלפיו. לפיכך גם מטעם זה אין מקום לדחייה על הסף.

סוף דבר
70.
העתירה הראשונה נדחית ואילו העתירה השנייה מתקבלת. במצב דברים זה החיוב שהוטל על העותר במסגרת העתירה הראשונה הוטל כדין ומכאן שאין מקום לקבוע כי התשלום ששולם בגינו שולם שלא כדין. בכל הקשור עם העתירה השנייה, מצאתי כי יש מקום להורות על ביטול החיוב לאחר שמצאתי שהעותר אינו בעל הנכס ולפיכך לא ניתן לחייבו הוא עצמו בתשלום ההיטלים.

משעתירה אחת התקבלה והשנייה נדחתה, לא מצאתי לעשות צו להוצאות.



ניתן היום,
י"ח שבט תשע"ט, 24 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.













עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 54201-01/16 הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול נ' עירית רמת השרון, מצודה בטיחות לתעבורה (97) בע"מ (פורסם ב-ֽ 24/01/2019)