פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים | פסקי דין על מ.ו. השקעות | פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על אייל גרוס |
24548-09/14 א 24/02/2019
א 24548-09/14 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו. השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 24548-09-14 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'
לפני
כבוד השופטת חנה קלוגמן
ה
תובעות
:
1.מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
2.מ.ו. השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד י' ברנן
ממשרד ד"ר מ' וינברג ושות'
נגד
ה
נתבעים
:
1.בוטיק - שימור מבנים בע"מ
2.דני בשן
3.אייל גרוס
ע"י ב"כ עוה"ד ע' כהן
ממשרד כהן, וילצ'יק ושות'
פסק דין
1.
תביעה זו הוגשה על ידי התובעות כנגד הנתבעים , בטענה שהנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות כלפי התובעות. לטענת התובעות יש לחייב את הנתבעים לשפות את התובעות בגין הוצאות משפטיות שהן צפויות לשלם בגין תביעות שניהלו עם שני דיירים מוגנים, עקב עבודות הבנייה שבצעו הנתבעים בנכס. מנגד, הנתבעים טוענים, כי יש לדחות את התביעה על הסף, או לחילופין לגופה.
מבוא כללי:
2.
התובעות 1-2 (להלן: "התובעות") הן הבעלים של בניין לשימור בדרך יפו-ת"א 13, סמטת בית הבד 2-4, תל-אביב, הידוע כגוש 7421 חלקה 14 (להלן: "הבניין").
3.
הנתבעת 1 הנה חברה יזמית (להלן: "הנתבעת" או "בוטיק"), אשר ביצעה עבודות שימור, חיזוק ותיקון של הבניין במסגרת הסכם קומבינציה שנחתם עם התובעות ביום 24.05.10 (להלן: "ההסכם" או "הסכם הקומבינציה"). הנתבעים 2 ו-3, מר דני בשן
ומר אייל גרוס
(להלן: "מר בשן" ו"מר גרוס" או "הנתבע 2" ו"הנתבע 3" בהתאמה), הינם מנהלי הנתבעת ובעלי מניות בה וערבים בערבות אישית להתחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם (בהתאם לסעיף 66.2 להסכם , אשר לגבי היקפו יש מחלוקת בין הצדדים).
4.
תובענה זו עניינה הפרת סעיפים בהסכם, לטענת התובעות, ע"י הנתבעים ודרישת התובעות לאכיפתו ושיפוי בהתאם להסכם.
תמצית טענות הצדדים:
תמצית טענות התובעות:
5.
לטענת התובעות, לאור התחייבותם החוזית של הנתבעים במסגרת ההסכם, היה על על הנתבעים לפצותם בגין שירותים משפטיים בנוגע לשני ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין התובעות לבין צדדים שלישיים, שהנם דיירים מוגנים בקומת הקרקע בבניין וקרויים יוחפז ובבג'ני (להלן: "יוחפז" ו"בבג'ני" בהתאמה).
6.
בעניין תביעת יוחפז, שעניינה ת"א 54710-07-13 (להלן: "תביעת יוחפז")- לטענת התובעות, על אף שהנתבעת ידעה היטב, כי ליוחפז זכות בתא השירותים ע"פ חוזה שכירות מוגנת (מוצג ת/2) ועל אף שידעה, כי יוחפז מתנגדים להריסת תא השירותים, ועל אף שהתובעות הבהירו לנתבעת כי עליה להגיע להסכמות עם יוחפז, ועל אף שהנתבעת קיימה מו"מ מול יוחפז להריסת השירותים בהסכמה, ביום 25.07.13 וללא ידיעת התובעות וללא הסכמתן, הנתבעים הרסו את תא השירותים של יוחפז באופן חד צדדי, זאת בהתאם להנחיה מפורשת שניתנה ע"י מר בשן (פרו' עמ' 55 ש' 8-13).
7.
לאחר שהנתבעים הרסו את השירותים של יוחפז, ביום 01.08.13 התקבלו אצל ב"כ התובעות, משרד ד"ר משה וינברג ושות' עורכי-דין (להלן: "ב"כ התובעות" או "משרד וינברג"), כתב תביעה ובקשה לסעדים זמניים במעמד צד אחד (ת"א 54710-07-13), לאחר שביום 29.07.13 ניתן צו המניעה
הזמני במעמד צד אחד (נספחים א' ו-ב' לתצהיר ד"ר וינברג).
8.
על כן, עם קבלת כתב התביעה הובהר לנתבעים, בהודעת דוא"ל מיום 01.08.13, כי בהתאם לסעיף 30.3 להסכם, על הנתבעת לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בתביעת יוחפז, לרבות הוצאות ושכ"ט עו"ד (נספח ג' לתצהיר ד"ר וינברג).
9.
לאחר שהוצעו לב"כ הנתבעים שלוש אפשרויות לייצוג התובעות בתביעת יוחפז, בחרו הנתבעים באפשרות, כי עו"ד עודד גרוס (אחיו של מר גרוס) (להלן: "עו"ד גרוס") יהיה מי שייצג את התובעות בתביעה זו (מכתב מיום 20.08.13, נספח ד' לתצהיר ד"ר וינברג). לטענת התובעות, ממכתבו של עו"ד גרוס עולה, כי הנתבעת התחייבה לעדכן את התובעות, באמצעות ב"כ התובעות, בכל הנוגע לתביעת יוחפז ולהעביר לב"כ התובעות כל מסמך לעיון ולאישור מוקדם, ואף התחייבה לפצות את התובעות "ככל הדרוש בגין התביעה, לרבות בגין העיון בכתבי הטענות" והכל בהתאם לסעיף 30.3 להסכם.
10.
ביום 26.08.13 הודיע עו"ד גרוס לביהמ"ש על החלפת הייצוג כך שממועד זה תיוצגנה התובעות ע"י עו"ד גרוס במקום ב"כ התובעות. בשלב זה התנהל מו"מ בין התובעות לבין יוחפז במטרה להגיע לפשרה, כאשר לאור מה שסוכם במכתבו של עו"ד גרוס, ב"כ התובעות נטלו חלק פעיל בניהול המו"מ, עיון במסמכים וכד', עד שביום 16.10.13 הועברה טיוטת הסכם פשרה שהייתה מוסכמת על יוחפז ועל הנתבעים לאישור התובעות, באמצעות ב"כ התובעות (נספח ו' לתצהיר ד"ר וינברג). מאחר וטיוטת הסכם הפשרה לא כללה הסכמה מלאה לגבי כל רכיבי תביעת י וחפז, הודיע ב"כ התובעות כי התובעות אינן מסכימות לפשרה המוצעת וכי יש לדון בתביעה בביהמ"ש. בשל סירובן של התובעות לפשרה, ביום 29.10.13 הודיע עו"ד גרוס על התפטרותו מייצוג. לאחר שהנתבעת לא מינתה עו"ד מייצג אחר לתובעות, התובעות נאלצו להיות מיוצגות ע"י ב"כ התובעות (משרד וינברג) וביום 06.11.13 הוגשה תגובה לבקשה לצו מניעה ע"י ב"כ התובעות וכן הם התייצבו לדיון בבהמ"ש השלום ביום 07.11.13.
11.
לאחר הדיון וריבוי פגישות וטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, הצליחו המגעים וביום 21.01.14 הוכנו שני הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק-דין, לאחר שהנתבעת צורפה כנתבעת בתביעת יוחפז. בדיון נכחו ב"כ התובעות וב"כ יוחפז. לדיון זה לא הופיע איש מטעם הנתבעת.
12.
לטענת התובעות, נוצר להן חוב שכ"ט כלפי ב"כ התובעות, בגין השירותים המשפטיים שניתנו להן בתקופה שבין 01.08.13 ועד ליום 05.02.14, בנוגע לתביעת יוחפז, שעל הנתבעים לשאת בו, מכוח התחייבותם החוזית (התובעות מפנות לסעיפים 30.1 להסכם ו- 30.3 להסכם).
13.
סך חוב התובעות כלפי ב"כ התובעות בגין הטיפול המשפטי שניתן בתביעת יוחפז עומד על 134,633 ₪ (לא כולל מע"מ), בהתאם לדו"ח חיובי שעות העבודה (נספח כא' לתצהיר הגב' וינברג, עמ' 123-131).
14.
בעניין תביעת בבג'ני, שעניינה ש' 24027-10-13 (להלן: "תביעת בבג'ני")- לטענת התובעות, בבג'ני הינם דיירים מוגנים, השוכרים שתי חנויות סמוכות המהוות חנות אחת בקומת הקרקע בבניין (להלן: "החנות של בבג'ני").
15.
ביום 10.09.13 הודיע מר בשן לתובעות, כי בבג'ני מתנגדים לביצוע העבודות הנדרשות בהתאם להיתר הבנייה ודרש מהתובעות להוציא תביעה לפינוי הדייר בהקדם האפשרי (נספח ח' לתצהיר הגב' וינברג, סע' 10 לתצהיר מר בשן). ביום 11.09.13 דחה ב"כ התובעות את דרישת מר בשן והבהיר, כי בהתאם לסע' 23.14, 30.2 ו- 30.5 להסכם, הנתבעת היא האחראית הבלעדית לכל פעולה, נזק או מחדל במהלך ביצוע עבודות הבנייה והומלץ לה להגיע להסכמות עם בבג'ני במקום לפנות לערכאות משפטיות (נספח ט' לתצהיר הגב' וינברג).
16.
לאחר שמר בשן, לטענת התובעות, הפעיל לחץ רב על התובעות, פנו ב"כ התובעות לבבג'ני במכתב התראה ע"מ לגרום לבבג'ני לאפשר את ביצוע העבודות בחנות ע"י הנתבעת (נספח יב' לתצהיר הגב' וינברג). בבג'ני עמדו בסירובם, ולכן הגישו התובעות באמצעות ב"כ התובעות, תביעה לצו עשה נגד בבג'ני, לבית-הדין לשכירות בת"א-יפו, לפיו יאפשרו לנתבעת לבצע את העבודות הנדרשות, בהתאם להיתר הבנייה (ש' 24027-10-13) (ת/10 – סע' 11-13 לכתב התביעה). ביום 05.12.13 הגישו התובעות בקשה דחופה לצו עשה זמני, לצורך ביצוע עבודות לחיזוק עמוד הנמצא בחנות של בבג'ני (ת/11).
17.
ביום 19.01.14 הגישה הנתבעת בקשה בהולה להצטרף הן כתובעת והן כמבקשת בסעד הזמני (ת/8). התובעות התנגדו, שכן תביעת בבג'ני הוגשה עבור הנתבעת לפי בקשתה ונעשתה בשם התובעות פורמאלית בלבד משום שהן הבעלים של הבניין. התובעות הבהירו, כי אין טעם בייצוג כפול לאותו אינטרס ממש. מר בשן שינה את גרסתו בעת חקירתו הנגדית בעניין זה (פרו' עמ' 62 ש' 22-23 ועמ' 63 ש' 1-2).
18.
כך גם, לטענת התובעות, מעיון בהסדר הביניים שהוסכם בדיון מיום 20.01.14, לחיזוק העמודים, עולה בבירור, כי ההסדר נעשה עבור הנתבעת. בזמן אמת כשהוגשה תביעת בבג'ני הנתבעים ידעו היטב, כי עלויות ניהול תביעת בבג'ני יושתו עליהם, לפי ההסכם.
19.
מעיון בתביעת בבג'ני (ת/10) ובפסק הדין שניתן (ת/13) כל העבודות נשוא תביעת בבג'ני נובעות מהיתר בנייה ומשקפות אינטרס מובהק של הנתבעת, אשר דרשה מהתובעות להגיש את התביעה וידעה כי תיאלץ לשאת בעלויות ניהול התיק, ולכן גם שילמה סך של 20,000 ₪ פיצויים לבבג'ני (ת/12).
20.
לתובעות נוצר חוב כלפי ב"כ התובעות בגין הטיפול המשפטי בתביעת בבג'ני, שעל הנתבעים לשאת בו, מכוח התחייבותם החוזית וזאת מיום 03.10.13 ועד ליום 14.09.14 (מועד הגשת תביעה זו).
21.
סך חוב התובעות כלפי ב"כ התובעות, בגין הטיפול המשפטי שניתן בתביעת בבג'ני עומד על 130,885
₪ (לא כולל מע"מ), בהתאם לדו"ח חיובי שעות העבודה (נספח כא' לתצהיר הגב' וינברג, עמ' 132-139).
22.
התחייבות התובעות בהסכם הנה רק לגבי הדיירים מקומות א'-ב' בבניין- מוסיפות התובעות וטוענות, כי אין כל התחייבות שלהן בהסכם לגבי הדיירים המוגנים בקומת הקרקע בבניין, למעט ההתחייבות בסעיף 6.13.10 לגבות מהם דמי השתתפות בשיפוץ, בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
23.
בהתאם להסכם, התובעות התחייבו לפנות רק את הדיירים המוגנים בקומות א' ו-ב' בבניין בלבד, ולשאת בעלויות הכרוכות בכך, וזאת משום שרק בקומות א' ו-ב' בוצע שינוי ייעוד למגורים.
24.
כך גם מלשון ההסכם עולה, כי דווקא הנתבעת שהתקשרה בהסכם ביודעה כי קיימים דיירים מוגנים בקומת הקרקע והצהירה, כי ביכולתה לבצע את עבודות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה על אף קיומם של דיירים אלו, היא שלקחה על עצמה את האחריות לפעול בשיתוף פעולה עם הדיירים בקומת הקרקע ולשאת בעלויות הכרוכות בהתנגדויות מצדם, ככל שתהיינה (לדוג' סע' 7.1, 7.2, 7.3 וכד').
25.
תביעה חוזית ולא תביעת שכר-טרחה- התובעות מבהירות, כי מדובר בתביעה חוזית ולא בתביעה לשכ"ט עו"ד. הווה אומר, לטענתן, מדובר בתביעה חוזית, המבוססת על הסכם הקומבינציה במסגרתה ביקשו התובעות לאכוף את ההסכם בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות").
26.
לטענת התובעות, התביעה מבוססת על הפרה בוטה ויסודית של סעיפים מפורשים בהסכם הקומבינציה מצד הנתבעים כלפי התובעות וכן על הפרת חובת תום-הלב בניגוד לסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים").
27.
התובעות (חברות בע"מ) וב"כ התובעות (שותפות רשומה) הנם אישיות משפטית נפרדת והתובעות (המנוהלות ע"י הגב' נילי וינברג, שאיננה עו"ד במקצועה) משלמות לב"כ התובעות שכ"ט בגין השירותים המשפטיים הניתנים להן באופן שוטף (פרו' עמ' 19 ש' 3-5). ככל טיפול משפטי הניתן ע"י ב"כ התובעות בעבור התובעות, נפתח במערכת העו"דכנית תיק ייעודי לחיוב שעות העבודה וכך נעשה בנוגע לתביעת יוחפז ותביעת בבג'ני (להלן: "חיובי השעות").
28.
טרם הגשת התביעה, נשלחו החשבונות לתשלום בגין תביעות יוחפז ובבג'ני ישירות לנתבעת, בהתבסס על חיובי השעות, שכן ע"פ סעיף 30.3 להסכם היה על הנתבעת לשלם חשבונות אלו במקום התובעות (נספחים יג' ו-יז' לתצהיר ד"ר וינברג).
29.
אחריות אישית של הנתבעים 2 ו-3- הנתבעים 2-3 אינם רק בעלי המניות והדירקטורים היחידים בנתבעת, אלא הם ערבים בערבות אישית להבטחת כל התחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם ולכן התביעה הוגשה כנגדם. הם נתנו ערבות אישית לכל התחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם ובהתאם לסעיף 66.2 להסכם. כמו כן, יש לדחות את הטענה כי לא בוצעה פנייה מוקדמת בהתאם לסעיף 2 לערבות האישית, שכן הנתבעים 2-3 הצהירו, כי מי שפנה לנתבעת הוא עו"ד משה וינברג (סע' 65 לתצהיר מר בשן וסע' 7 לתצהיר מר גרוס) והרי ד"ר משה וינברג הוא צד להסכם הקומבינציה, ולכן התקיים סעיף 2 לערבות האישית.
30.
לאור האמור, יש לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד בסך כולל של 265,518 ₪ בתוספת מע"מ כדין בגין השירותים שניתנו לתובעות מטעם ב"כ התובעות בעבור תביעות יוחפז ובבג'ני, שכן ככל שהנתבעים לא יישאו בהוצאות אלו, תיאלצנה התובעות להוציא סך זה מכיסן. כמו כן, יש לחייב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. בפסיקת הוצאות מבוקש להתחשב בהגשת הבקשה המיותרת לאיחוד הדיון של תיק זה עם תיק ת"א 40129-06-15 שהוגשה מטעם הנתבעים (בקשה מס' 9).
תמצית טענות הנתבעים:
31.
דחיית התובענה מחמת האבסורד העומד בהגשתה- התובעות דנן הן חברות פרטיות המצויות בבעלות מלאה של משפחת משה ונילי וינברג וילדיהם. התובעות עותרות בתביעה זו לסעד כספי בגין חיובי שכ"ט שמקורם בשירותים משפטיים שמשרד עורכי-הדין המשפחתי של אותה משפחה, וינברג, העניק להן לכאורה בשני הליכים- תביעת יוחפז ותביעת בבג'ני. מדובר באותה משפחה. הנפשות הפועלות והמנהלות במשרד וינברג הן אותן נפשות פועלות בתובעות (פרו' עמ' 18 ש' 2-8, 15-16).
32.
אין כל בסיס חוקי, עובדתי ומוסרי, המאפשר למשרד וינברג לחייב בגין השעות שלכאורה הושקעו על ידו בייצוג משה וינברג עצמו והתובעות. הזהות המוחלטת בין בעלי המניות בתובעות ובשותפי משרד וינברג שהם בני אותה משפחה, מחייבת את דחיית התביעה על הסף ולגופה. מלאכותיות החיובים אף נלמדת מכך שבתחילה נשלחה לנתבעים הצעה לתשלום על מחצית הסכום (נספחים כד' ו- כח' לכתב התביעה).
33.
כמו כן, המצג שהוצג ע"י התובעות בהסכם לפיו משה וינברג הנו אחד הבעלים של המקרקעין היה מצג שגוי וכוזב. בהתאם לפסק-הדין בעליון שעניינו ע"א 8340/10 מ.ו השקעות בע"מ ואח' נ' משרד האוצר (פורסם בנבו 13.01.13), משה וינברג מעולם לא היה הבעלים של הקרקע. באותו פסק-דין ביהמ"ש העליון נקב בביקורת קשה כלפי התובעת 2 ומשה וינברג וחייב אותם בהוצאות משפט בסך 100,000 ₪ בשל התנהלותן באותה פרשה (שם, פס' 15).
34.
במסגרת ההסכם הנתבעת התחייבה לבצע את עבודות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה (סע' 28 להסכם). העבודות כללו, בין היתר, הוספת קומה ובניית 35 יחידות דיור וחידוש שני המבנים בנכס, לרבות עבודות נרחבות בכל השטחים המשותפים, וכן החלפות ויטרינות ותשתיות בקומת הקרקע. לאחר השלמת ביצוע העבודות, הנתבעת זכאית להירשם כבעלים של 25 יח"ד והתובעות ומשה וינברג ל- 10 יח"ד.
35.
תביעת יוחפז- לטענת הנתבעים, התובעות מצטטות בכתב התביעה ובסיכומים באופן חלקי ומטעה את סעיף 30.1 להסכם, שעה שהן מציינות שהנזק היחיד שהוחרג הנו נזק שהדין אינו מטיל אחריות לגביו. אולם, קריאת הסעיף כולו מגלה שהנזקים הנוספים שהוחרגו הנם נזקים שמקורם במחזיקים או בבעלים (התובעות ומשה וינברג) או ביחידי הבעלים (משפחת וינברג). בהינתן, כי "הנזק" הוא חיוב של משרד וינברג ששותפיו הנם יחידי הבעלים, הרי ש"נזק" זה ממילא לא נכנס לגדר הסעיף.
משמעות החיוב בסעיף 30.3 להסכם בכל הנוגע לחיובי שכ"ט הנו אך ורק במקרה בו הוגשה תביעה נגד התובעות והן חויבו בפס"ד או בהחלטה שיפוטית אחרת בהוצאות ושכ"ט עו"ד.
36.
התובעות לא ספגו כל נזק- התביעה הוגשה מכוח סעיף 30.3 להסכם, המטיל על הנתבעת חובה לפצות את התובעות בגין "... כל נזק שייגרם כאמור לעיל או הפסד אחר..". תביעה מכוח נזק מחייבת שייגרם נזק. במקרה דנן התובעות לא רק שלא הציגו כל ראיה שנשאו בתשלום כלשהו שמקורו בחיוב שכ"ט, אלא בדיון ההוכחות הוכח שהתובעות מעולם לא נשאו בכל תשלום בגין החיובים מכוחם הוגשה התביעה. עניין זה אינו שנוי במחלוקת (ראו פרו' עמ' 33 ש' 15-16, ש' 17-18). חמור מכך, בחקירתו הנגדית של גיא וינברג, שהנו אחד מבעלי המניות בתובעות ושותף במשרד וינברג, הוא הודה, כי החיובים העומדים ביסוד התביעה בוטלו (פרו' עמ' 20 ש' 5-9).
לאור כך, התובעות לא נשאו או ספגו כל נזק בגין חיובי שכ"ט העומדים ביסוד התביעה. מדובר בחיובים מלאכותיים שאין בהם כל ממש.
37.
נוסף על כך, החיובים בבסיס התביעה לא חויבו על שם התובעות, כי אם על שם הנתבעת. מי שערך את החיובים אינן התובעות, אלא משרד וינברג שאינו צד להליך זה. על כן, ממילא אין לתובעות כל עילת תביעה ביחס לחיובים שנערכו ע"י צ"ג-משרד וינברג, ואף מטעם זה דין התביעה להידחות על הסף.
38.
כמו כן, ע"פ הנספח להסכם (נספח ה', נ/1) החיובים הנם חיובים שעתיים שאסור היה למשרד וינברג לחייב את הנתבעת ללא אישורה. מדובר בניסיון פסול לעקוף את האיסור שחל על משרד וינברג לחייב את הנתבעת ללא קבלת אישור "מראש ובכתב" בהתאם לנספח להסכם (הוגש כמוצג נ/1).
39.
בעניין התעריפים בהם חויבה הנתבעת, טוענים הנתבעים, כי מדובר בסכומים מופרזים, לדוגמה 40,000 ₪ בגין חו"ד שלא הוצגו לנתבעת מעולם והיא ממילא לא ביקשה אותן (עמ' 161, 168 לכרך הנספחים לכתב התביעה).
40.
בנוסף, מחקירתו של גיא וינברג עולה, כי לא רק שהתובעות לא נשאו ולא שילמו בגין חיובי שכ"ט אלא שגם אם התביעה תידחה התובעות לא יספגו כל נזק (עמ' 19 ש' 7-9, ש' 17-19).
עדויותיהם של הגב' וינברג וגיא וינברג סותרות את טענת התובעות בפסקה 28 ו-79 לסיכומיהן לפיהן אם הנתבעת לא תשלם להן את סכום התביעה ייוצר להן חוב שכ"ט שהן ייאלצו לשאת בו מכיסן.
41.
כך גם מעדותה של הגב' וינברג עולה, כי הנזק העומד ביסוד התביעה אינו קשור כלל לחיובי שכ"ט, אלא לעיכוב בהתקדמות (עמ' 43 ש' 7-14). על כן, התובעות לא ספגו כל נזק ולא נשאו בכל תשלום הקשור לחיובים העומדים ביסוד תביעה זו, ואף אם התביעה תידחה הן לא יספגו כל נזק, ולכן יש לדחות את התביעה על הסף ולחילופין לגופה.
42.
הוראות ההסכם קובעות את אחריות התובעות למחזיקים- דין התביעה להידחות שכן היא מבוססת על פרשנות שגויה וציטוט חלקי של סעיף 30.3 להסכם.
בניגוד לטענות התובעות, הוראות ההסכם קובעות שהאחריות למחזיקים (השוכרים החופשיים והמוגנים) מוטלת על הבעלים. קרי, התובעות ומשה וינברג. סעיף 6.13 להסכם ששמו "המחזיקים בבניין" מגדיר את זהות המחזיקים בהתאם לרשימה שצורפה כנספח ג' להסכם (גם מוצג נ/3). נספח ג' קובע למעשה, כי השוכרים בבניין כולם הנם בגדר מחזיקים ובהתאם כולם מופיעים בנספח ג', כולל בבג'אני (שורה 4) ויוחפז (שורה 29).
43.
בחקירתה הנגדית הודתה הגב' וינברג כי יוחפז הוא מחזיק (עמ' 37 ש' 20-21). על כן, האמור שומט את טענת התובעות לפיה המחזיקים הנם רק הדיירים בקומות א' ו-ב'.
44.
סעיף 22.5 להסכם מוגדר כהוראה גוברת וקובע את חובות הבעלים (התובעות ומשה וינברג) לנקוט בכל פעולה נדרשת לפינוי מחזיקים שמעכבים את ביצוע העבודות.
בנוסף, סעיף 22.6 קובע את חובת התובעות ומשה וינברג לנקוט בכל פעולה או למנוע ולהסיר עיכובים, תוך שהוא מציין שאין באמור בסעיף 22.5 בכדי לגרוע מחובתם זו.
כלומר, האחריות לכל נושא המחזיקים ונקיטת כל פעולה הנדרשת להסרת עיכובים בביצוע העבודה מוטלת על כתפי התובעות בלבד. משמע, האחריות להסרת צו המניעה שהוגש בתביעת יוחפז- צו אשר מעכב את ביצוע העבודות- מוטל על כתפי התובעות, כך גם הוראות ההסכם מחייבות את התובעות לנקוט בכל הליך לרבות נגד בבג'אני ע"מ שיאפשר את ביצוע העבודות.
45.
אין באמור בסעיפים 6.13.5 עד 6.13.9 להסכם בכדי לפטור את התובעות מהתחייבותן בסעיף 22 לפעול להסרת כל עיכוב שמקורו במחזיקים, לרבות נקיטה בכל הליך נדרש להסרת עיכוב זה על חשבונן.
46.
תביעת יוחפז- אי גילוי והסתרה בהסכם ולאחריו- מעיון בהוראות ההסכם והמסמכים המצויים בתיק, עולה כי התובעות ומשה וינברג הסתירו מהנתבעת, כי ליוחפז זכויות כלשהן בשירותים שיועדו להריסה במסגרת היתר הבנייה.
גם ברשימת המחזיקים (מוצג נ/3) אין כל אזכור לכך שמי מבין המחזיקים יש לו זכויות כלשהן בשירותים בחצר. גם בסעיף 6.1 להסכם, צוין כי למעט זכויות המחזיקים יתר הזכויות במקרקעין שייכות לבעלים. סעיף זה מפנה לנספח ג', שם אין זכר לזכויות יוחפז בשירותים בחצר. גם בהסכם עצמו אין לכך כל אזכור.
47.
המו"מ שנוהל עם יוחפז לא היה קשור לשירותים בחצר. המו"מ עסק בפינוי חנות יוחפז לטובת ביצוע העבודות. ניתן ללמוד זאת ממכתב התובעות מיום 23.06.13 (נספח ד' לתצהיר הגב' וינברג), וכן מטיוטת הסכם הפשרה שצורף כנספח ה' לתצהירה של הגב' וינברג. כך גם בבקשה לצו מניעה שהוגשה ע"י יוחפז (נספח ו' לתצהיר הגב' וינברג) אין כל אזכור לאותו מו"מ שלטענת התובעות היה בנוגע לזכויות יוחפז בשירותים בחצר. כך גם גב' וינברג אישרה בחקירתה, שהשירותים המוזכרים בטיוטת ההסכם אינם השירותים בחצר, אלא שירותים שייבנו בתוך החנות של יוחפז (עמ' 38 ש' 1-8).
48.
בהינתן כי גרסת התובעות בנוגע לידיעה על זכויות יוחפז בשירותים בחצר מבוססת על גרסת הגב' וינברג, גרסה שהתפוגגה בחקירתה הנגדית, אזי יש לדחות את הטענה לפיה הנתבעת הרסה את השירותים כשהיא יודעת שיש ליוחפז זכויות בהן.
הנתבעת לא ביצעה עבודות עד הסדרת הנושא ע"י התובעות: כך היא לא עבדה בחנותו של יוחפז עד שלא הגיעו עמו להסכמה בנוגע לאופן ביצוע העבודות בחנותו, וכך עד שלא התגבשה הסכמה עם בבג'אני הנתבעת לא ביצעה כל עבודה בחנותו.
49.
מסיכומי התובעות ניכר, כי הן מבלבלות בין ידיעת הנתבעת לכך שיוחפז התנגד להריסת השירותים לבין ידיעת הנתבעת שיש לו זכויות בהן (נתון שהוסתר ע"י התובעות). השאלה האם הנתבעת ידעה על זכויות יוחפז טרם הריסתם שנויה במחלוקת. מה שאינו שנוי במחלוקת הוא כי השירותים סומנו להריסה בהיתר הבנייה שנערך ע"י התובעות והאדריכל מטעמן. הנתבעת ביצעה עבודתה בהתאם להיתר הבנייה (ראו סע' 28 להסכם).
50.
בעניין אחריות הנתבעת שלא לפגוע בדיירים המוגנים, הרי שבהתאם להתחייבות הנתבעת הוצבו שירותים חלופיים לטובת הדיירים המוגנים. כמו כן, התחייבות זו ניתנה על יסוד המצגים של התובעות, כי הן בעלות הזכויות בכל הנכס למעט זכויות המחזיקים.
51.
מכתבו של עו"ד גרוס לא התיימר להשית על הנתבעת חיובים חדשים, שכן הוא כתב בפס' 7 למכתבו, כי "נוסח הסכם הקומבינציה גובר" (ראו גם עדותו בעמ' 58 ש' 18-23). כמו כן, אי שיתוף הפעולה עם עו"ד גרוס מצד התובעות הביא לכך, כי עו"ד גרוס נאלץ להתפטר מייצוג (מכתב עו"ד גרוס מיום 29.10.13, נספח יד' לכתב התביעה).
52.
משה וינברג, אשר הנו צד להסכם, נמנע מלבוא ולתת עדות ואף להסביר את התנהלותו וסירובו לשוחח עם עו"ד גרוס שנשכר לייצג אותו. אי הבאתו לעדות פועלת לרעת התובעות. התנהלות התובעות כלפי עו"ד גרוס גרמה לכך שהנתבעת הוציאה לשווא סך של 25,550 ₪ (נספח ה' לכתב ההגנה). על כן, ככל שיקבע ביהמ"ש כי יש לחייב את הנתבעת בסכום כלשהו, יש לקזז סכום זה מכל סכום שייפסק.
53.
תביעת בבג'אני- לטענת הנתבעים, תביעת בבג'אני אינה תביעה שהוגשה נגד התובעות, כפי שמציג סעיף 30.3 להסכם, אלא תביעה שהוגשה ע"י התובעות נגד דייר מוגן שלהן, אשר לטענתה, הפר את ההסכם עמה בכך שמנע את ביצוע העבודות בחנותו (מוצג ת/10). מר בשן פנה לתובעות ע"מ שיגישו תביעה נגד בבג'אני מאחר וזו חובתן מכוח ההסכם.
54.
העובדה שנשלחו חיובים בגין שכ"ט אינה מטילה על הנתבעת כל חובה לשאת בהם. ממילא חיובים אלו לא נשלחו ע"י התובעות אלא ע"י משרד וינברג שאינו רשאי, כאמור, לחייב את הנתבעת ללא רשותה, רשות שלא ניתנה ולא הוצגה מעולם.
55.
הנתבעת לא נטלה על עצמה את כל התחייבויות התובעות בהסכם הפשרה. ממילא אין באותו הסכם פשרה זכר לחיובי שכ"ט העומדים ביסוד התביעה. אין בבקשת הנתבעת להצטרף להליך בבבג'אני (ת/8) כדי להתיר למשרד וינברג לחייב את הנתבעת בגין ייצוגו את התובעות. כמו כן, בהינתן כי הסדר הפשרה מיום 20.01.14 (ת/9) מתייחס לערבות בנקאית בסך 30,000 ₪ הרי שאין כל קשר בין השיק ע"ס 20,000 ₪ לבין הסדר הפשרה.
56.
דין התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3 להידחות על הסף ולגופה- עניינה של הערבות האישית תחום לנושא אחד והוא ביצוע העבודות בהסכם. אין בין חיובי שכ"ט של משרד וינברג לבין הערבות דבר וחצי דבר. הראייה היא, כי התובעות מעולם לא פנו למר בשן או מר גרוס טרם הגשת התביעה, כמו כן לפי סעיף 66.2 להסכם, הערבות האישית פוקעת לאחר השלמת העבודות. בענייננו הושלמו העבודות זה מכבר, טופס 4 הופק והדירות נמסרו, כך שהערבות פקעה. בעניין זה מפנים הנתבעים לפס"ד של ביהמ"ש המחוזי בתא"ק (ת"א) 9255-12-17 מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' בוטיק – שימור מבנים בע"מ (פורסם בנבו, 18.02.18)- פסקה 2 לפסק-הדין מגלה שהתובעות מודות שכבר ניתן טופס 4 לבניין ופסקה 14 קובעת, כי הדירות נמסרו וחלקן נמכרו.
57.
חיוב בהוצאות- אין לחייב את הנתבעת בהוצאות בגין הבקשה לאיחוד התיקים. התובעות הן שגררו את הנתבעת להוצאות מיותרות בעניין חובת גיא וינברג להמציא מסמך שחובתו לגלותו. התובעות חזרו בהן מהתנגדותן להמצאת המסמך (ראו הודעת התובעות מיום 15.01.18).
דיון והכרעה:
58.
עניינה של התביעה בטענת התובעות על הפרת התחייבויות חוזיות של הנתבעים בהתאם להסכם קומבינציה שנחתם ביום 24.05.10 (ההסכם צורף כנספח א' לתצהירה של הגב' נילי וינברג). לטענת התובעות, מכוח ההסכם, על הנתבעים ביחד ולחוד, לשפות את התובעות בגין שירותים משפטיים שניתנו להן מטעם משרד וינברג בנוגע לשני הליכים משפטיים שהתנהלו בין התובעות לבין דיירים מוגנים בקומת הקרקע בבניין (יוחפז ובבג'אני, כאמור).
59.
התובעות הן הבעלים של בניין לשימור בדרך יפו-ת"א. ביום 24.05.10 התקשרו התובעות וד"ר משה וינברג (להלן: "עו"ד משה וינברג") עם הנתבעת (בוטיק), היא היזם, בהסכם קומבינציה, לפיו התחייבה הנתבעת לבצע את עבודות הבנייה בהתאם ובכפוף לתוכניות המתאר ולהיתר הבנייה (עמוד 2 וסע' 28 להסכם).
60.
העבודות כללו, בין היתר, הוספת קומה ובניית 35 יחידות דיור וחידוש שני המבנים בנכס, לרבות עבודות נרחבות בכל השטחים המשותפים, וכן החלפות ויטרינות ותשתיות בקומת הקרקע. לאחר השלמת ביצוע העבודות, הנתבעת זכאית להירשם כבעלים של 25 יח"ד והתובעות ומשה וינברג זכאים ל- 10 יח"ד וחנויות המסחר בקומת הקרקע, הכול כמפורט בהסכם.
61.
הנתבעים 2 ו-3, מר בשן ומר גרוס, הנם דירקטורים ובעלי המניות בנתבעת ונתבעו בשל טענת התובעות כי הם ערבים אישית מכוח סעיף 66.2 ונספח ח' להסכם. כך גם שניהם חתומים על ההסכם לצד החותמת של הנתבעת. מר בשן ומר גרוס הגישו תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים, וכן העידו בדיון מיום 10.01.18.
62.
הגברת נילי וינברג הינה מנהלת התובעות (להלן: "הגב' וינברג"). ד"ר גיא וינברג (להלן: "עו"ד גיא וינברג") הנו שותף במשרד עוה"ד ד"ר משה וינברג ושות', עורכי דין ונוטריונים (להלן: "משרד וינברג"), אשר מייצג את התובעות במסגרת התביעה דנן, והוא אף בעל מניות בתובעת 1. הגב' וינברג ועו"ד גיא וינברג הגישו תצהירי עדות ראשית מטעם התובעות, וכן העידו בדיון מיום 03.01.18.
63.
התובעות הגישו תביעה זו בעקר מכוח סעיף 30 להסכם, לפיו לטענתן, על הנתבעים לשלם את שכר-הטרחה המגיע למשרד וינברג בגין מתן שירותים משפטיים, אשר הנתבעים התחייבו מכוח ההסכם לשלם לתובעות, וזאת בגין ניהול שני הליכים משפטיים שניתנו כנגד שני דיירים מוגנים בבניין, אשר חנויותיהם נמצאות בקומת הקרקע של הבניין. האחד, דייר מוגן בשם יוחפז. השני, דייר מוגן בשם בבג'אני.
64.
ראשית, אפנה לדון בטענות לדחיית התביעה על הסף לגביהן חלוקים הצדדים. לאחר מכן, אפנה לדון בטענות התביעה גופן. להלן:
דיון בטענות הסף:
זהות בין בעלי המניות בתובעות לבין שותפי משרד עו"ד וינברג:
65.
לטענת הנתבעים, אין כל בסיס חוקי, עובדתי ומוסרי, המאפשר למשרד וינברג לחייב בגין השעות שלכאורה הושקעו על ידו בייצוג משה וינברג עצמו והתובעות. הזהות המוחלטת בין בעלי המניות בתובעות ובשותפי משרד וינברג שהם בני אותה משפחה, מחייבת את דחיית התביעה על הסף ולגופה. מלאכותיות החיובים אף נלמדת מכך שבתחילה נשלחה לנתבעים הצעה לתשלום על מחצית הסכום (נספחים כד' ו- כח' לכתב התביעה).
66.
אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעים. הזהות בין בעלי המניות בתובעות ובשותפי משרד וינברג שהם בני אותה משפחה, אין בה כדי לאיין את זכותם הלגיטימית להגשת התביעה. כך גם בעל דין שהנו עו"ד ומייצג את עצמו, זכאי לשכ"ט עו"ד וזאת בנוסף להוצאות משפט. משכך, אני דוחה טענה זו.
תביעה מלאכותית נוכח ההנחה שניתנה:
67.
לטענת הנתבעים, מלאכותיות חיובי שכר-הטרחה אף נלמדת מכך שבתחילה נשלחה לנתבעים הצעה לתשלום על מחצית הסכום (נספחים כד' ו- כח' לכתב התביעה).
68.
אין בידי לקבל את הטענה לעיל. אך מקובל הוא, כי לעתים וטרם פנייה לערכאות משפטיות, ניאותים צדדים לתת הנחה בתשלום, וכי כל עוד לא קיבל הצד שכנגד את ההצעה הכוללת בחובה הנחה, אזי פונים הצדדים לערכאות משפטיות והפעם תובעים הם בדווקנות את התשלום המקורי על הצד הגבוה.
גרם נזק:
69.
לטענת הנתבעים, לא נגרם כל "נזק" כפי שמופיע בסעיפי ההסכם, שכן התובעות לא שילמו שכר-טרחה לבא-כוחן, אלא מדובר בתביעה המבוססת על התחייבות ולא על תשלום בפועל (עדותו של עו"ד גיא וינברג, עמ' 19 ש' 12), כך שלא נגרם עדיין כל נזק כנטען.
70.
אמנם מבחינה טכנית, התובעות טרם שילמו לבאי-כוחן אודות השירותים המשפטיים שניתנו, אולם מדובר בנזק פוטנציאלי, ומשכך אין כל הבחנה בין השניים, ואין בידי לקבל את הפרשנות הטכנית עליה מצביעים הנתבעים. ככל והתביעה תתקבל, יש לקבוע מנגנון טכני לביצוע התשלום בכפוף לחיוב התובעות לתשלום וביצוע תשלום על ידן.
לגופו של עניין:
תביעת יוחפז
:
71.
ה"ה יוחפז (להלן כאמור: "יוחפז") הנם דיירים מוגנים, השוכרים חנות בקומת הקרקע בבניין, הידועה כתת-חלקה 29 (מוצג נ/3). ליוחפז הייתה זכות שימוש באחד משלושת תאי השירותים שהיו קיימים בחצר הפנימית בבניין (בחוזה שכירות מוגנת תחת תיאור המושכר נכתב: "חנות 2 אולמות וחדר שירותים כיחידה אחת". חוזה השכירות המוגנת צורף כמוצג ת/2) (להלן: "השירותים").
72.
לטענת התובעות, על אף שהנתבעת ידעה היטב, כי ליוחפז זכות בתא השירותים ע"פ חוזה שכירות מוגנת (מוצג ת/2) ועל אף שידעה כי יוחפז מתנגדים להריסת תא השירותים ועל אף שהתובעות הבהירו לנתבעת כי עליה להגיע להסכמות עם יוחפז, ביום 25.07.13, ללא ידיעת התובעות וללא הסכמתן, הנתבעים הרסו את תא השירותים של יוחפז באופן חד צדדי (להלן: "הריסת השירותים").
73.
מיד לאחר הריסת השירותים של יוחפז, וביום 01.08.13 התקבלו אצל ב"כ התובעות כתב תביעה ובקשה לסעדים זמניים במעמד צד אחד (במסגרת ת"א 54710-07-13 – להלן כאמור: "תביעת יוחפז"), זאת לאחר שביום 29.07.13 ניתן צו מניעה ארעי (נספחים א'-ב' לתצהיר עו"ד גיא וינברג).
74.
לאחר קבלת כתב התביעה כאמור, הועבר דוא"ל מעו"ד אייל שקיב ממשרד וינברג, ב"כ התובעות, ביום 01.08.13, לפיו בהתאם לסעיף 30.3 להסכם, על הנתבעת לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בתביעת יוחפז (נספח ג' לתצהיר עו"ד גיא וינברג).
75.
בשלב זה הציעו התובעות לב"כ הנתבעת שלוש אפשרויות לייצוג התובעות בתביעת יוחפז. לטענת הנתבעת, התובעות העמידו אותה בפני
שוקת שבורה ובכדי לצמצם את הנזק שנגרם לה, בחרה הנתבעת, כי עו"ד עודד גרוס (להלן כאמור: "עו"ד גרוס") ייצג את התובעות (וכן את עו"ד משה וינברג), וזאת באמצעות מכתב ששלח עו"ד גרוס מיום 20.08.13, אשר אושר בחתימתו של ב"כ התובעות, עו"ד גיא וינברג (נספח ד' לתצהיר עו"ד גיא וינברג). במסגרת המכתב שנשלח ע"י עו"ד גרוס נכתב, כי:
"במסגרת הייצוג המשפטי כאמור, אנו נעדכן את בעלי הקרקע (התובעות- ח.ק.), באמצעותך, אודות התפתחויות הקשורות לניהול והתקדמות התביעה. כתבי טענות שיוגשו על ידינו במסגרת התביעה יועברו לעיונכם ואישורכם קודם להגשתם (זמן סביר מראש). ..." (סעיף 3 למכתב מיום 20.08.13).
כך גם נכתב בסעיף 4 למכתבו של עו"ד גרוס, כי: "ככל הדרוש, בגין התביעה, לרבות בגין העיון בכתבי הטענות כאמור, תפצה ו/או תשפה מרשתי את בעלי הקרקע, בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה".
76.
ביום 26.08.13 הודיע עו"ד גרוס לביהמ"ש על החלפת הייצוג כך שממועד זה התובעות תיוצגנה ע"י עו"ד גרוס במקום ב"כ התובעות שייצגו את התובעות עד שלב זה (נספח ה' לתצהיר עו"ד גיא וינברג). משלב זה התנהל מו"מ בין התובעות לבין יוחפז, באמצעות עו"ד גרוס, במטרה להגיע לפשרה. ביום 16.10.13 הועברה טיוטה מתוקנת של הסכם פשרה ע"י עו"ד גרוס אל התובעות באמצעות ב"כ התובעות (נספח ו' לתצהיר עו"ד גיא וינברג).
77.
יחד עם זאת, ומאחר שלטענת התובעות, טיוטת הסכם הפשרה לא כללה הסכמה מלאה לגבי כל רכיבי תביעת יוחפז, הודיע ב"כ התובעות, כי התובעות אינן מסכימות לפשרה המוצעת וכי יש לחזור ולדון בתביעה בביהמ"ש (נספח ז' לתצהיר עו"ד גיא וינברג). לטענת הנתבעת, כל הניסיונות של עו"ד גרוס לשוחח עם עו"ד משה וינברג, הבעלים של התובעות, עלו בתוהו. לטענתה, עו"ד משה וינברג סירב לשוחח עם עורך-הדין גרוס, אשר נשכר כדי לייצגו.
78.
בשל סירוב התובעות לפשרה המוצעת, ביום 29.10.13 הודיע עו"ד גרוס לב"כ התובעות על התפטרותו מייצוג (נספח יד' לכתב התביעה וגם נספח ט' לתצהיר עו"ד גיא וינברג). לטענת הנתבעת, היא נאלצה לשלם סך של 25,555 ₪ כשכ"ט עו"ד בהליך זה ומדובר בנזק אותו יש לקזז ככל שייקבע כי יש לקבל את התביעה (העתק החשבונית צורף כנספח ה' לכתב ההגנה).
79.
הנתבעת לא מינתה עו"ד מייצג אחר לתובעות, ולכן התובעות משלב זה ייצגו את עצמן ע"י ב"כ התובעות. התובעות ניהלו מו"מ עבור עצמן מול יוחפז והנתבעת שכרה את שירותיו של משרד כהן וילצ'יק שייצג אותה במו"מ לצרכי פשרה. ביום 05.02.14 הגיעו הצדדים לשני הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק-דין (הסכם פשרה של הנתבעת מול יוחפז והסכם פשרה נפרד של התובעות מול יוחפז), זאת לאחר שהנתבעת צורפה כנתבעת בתביעת יוחפז (נספח יח' לכתב התביעה) (להלן ביחד: "הסכמי הפשרה").
80.
במסגרת הסכמי הפשרה, הן התובעות והן הנתבעת התחייבו לשלם סכום כספי ליוחפז. לטענת הנתבעת, ע"פ הסכם הפשרה שנחתם עם יוחפז היא נאלצה לשלם ליוחפז סכום של 167,704 ₪ סך-הכול, וכי יש לקזז סכום זה מהסכום שייפסק, ככל שייפסק (סעיף 55 לתצהירו של מר בשן).
81.
לטענת התובעות, נוצר להן חוב שכ"ט כלפי ב"כ התובעות בגין השירותים המשפטיים שניתנו להן בעניין תביעת יוחפז, וכי על הנתבעים לשאת בו מכוח התחייבותם החוזית (סעיף 30.1 וסעיף 30.3 להסכם). מדובר בשירותים משפטיים שניתנו בתקופה שבין 01.08.13 ועד ליום 05.02.14. לטענת התובעות, החוב בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד מסתכם בסך של 134,633 ₪ בהתאם לדו"ח חיובי שעות (צורף כנספח כא' לתצהיר הגב' וינברג, עמ' 123-131).
פרשנות ההסכם:
82.
רבות דובר בפסיקה אודות פרשנות הסכמים. יפים לענייננו הדברים שנאמרו במסגרת ע"א 3894/11
דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום ואח' (
פסק דין
מיום 06.06.13) מפי כב' השופט ס'. ג'ובראן, אשר חזר להלכות ידועות שנפסקו, להלן:
"חברי סקר את פסיקתו המרכזית של בית משפט זה, החל בפרשת
ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט
(2) 265 (1995) (להלן: הלכת
אפרופים
) ועד להלכה
בדנ"א 2045/05
ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נ' מדינת ישראל [
פורסם בנבו] (11.5.2006) (להלן: פרשת ארגון מגדלי הירקות). הפסיקה שבאה בעקבות הלכת אפרופים – ובפרט, פסק הדין שניתן בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדיון הנוסף בעניין מגדלי הירקות – הבהירה ועיצבה את דרכי יישומה של ההלכה וקשרה את הקצוות שנותרו "פרומים" בהלכת אפרופים. במסגרת זאת ציינתי כי:
"ברי, אפוא, כי השיקול העיקרי שצריך לעמוד ביסוד פעולתם של דיני החוזים הוא קידום האוטונומיה של הצדדים המתקשרים בחוזה. כדי להתחקות אחר כוונתם ולקדם את תועלתם, על בית המשפט להתחשב בכל מקור רלוואנטי, לא רק בלשון שנקטו הצדדים, אלא גם באילו נסיבות נערך החוזה. [...] יחד אם זאת, כפי שציינו חבריי, ראוי בעיני להדגיש, כי מאחר ובידי הפרשן, הם בתי המשפט, כלי פרשני ניכר, שבאמצעותו עליו להגיע להבנת אומד דעת הצדדים לחוזה, יש לנהוג בחיפוש אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים בזהירות מרבית ומתוך ניסיון לרדת לסוף דעתם. לשם כך, על הפרשן לבדוק בציציות את לשון החוזה ונסיבותיו החיצוניות באופן רציף ולנהוג במקצועיות ובזהירות בהתבסס על מכלול הממצאים" (פרשת מגדלי הירקות, עמודים 70-72). "
83.
במסגרת התובענה דנן, הצדדים חלוקים בעניין פרשנות סעיפים בהסכם. התובעות מציינות את סעיף 30 להסכם, הוא סעיף האחריות. מנגד, הנתבעים מציינים סעיפים אחרים בהסכם. משכך, אביא את הסעיפים לגביהם חלוקים הצדדים ולאחר מכן ניצוק לתוכם את הפרשנות התכליתית הראויה בהתאם לרוח עקרונות ההלכה הפסוקה, כפי שהובאו לעיל.
84.
סעיף 30 להסכם כלשונו:
"אחריות ביטוח ושיפוי
30.
אחריות
30.1
החל ממועד כניסתו למגרש לצורך ביצוע עבודות הבנייה, יהיה הרוכש אחראי לכל נזק שהוא, למעט במקרה בו הדין אינו מטיל אחריות כאמור; בין נזק גוף ו/או רכוש ו/או כל נזק אחר, שייגרם לבעלים ו/או לרכושם ו/או לצד ג' כלשהוא ו/או לרכושו; כתוצאה ממעשה ו/או מחדל תוך כדי ו/או עקב ו/או במהלך ביצוע עבודות הבנייה ו/או בקשר אליהן שנעשו ע"י הרוכש ו/או עובדיו ו/או הנתונים למרותו ו/או שלוחיהם ו/או כל אדם מטעמם ו/או כל המצוי באתר הבנייה ובסביבתו והקשור לביצוע עבודות הבנייה, למעט נזק שנגרם ע"י מי מיחידי הבעלים ו/או ע"י מי מטעמם ו/או ע"י מי מהמחזיקים במגרש.
30.2
כמו כן, יהיה הרוכש אחראי לכל נזק רכוש ו/או גוף שיגרם לעובדיו ו/או שלוחיו ו/או הנתונים למרותו ו/או שלוחיהם ו/או כל אדם מטעמו ו/או מטעמם ו/או כל המצוי באתר הבנייה ובסביבתו והקשור לביצוע עבודות הבניה, כתוצאה מתאונה ו/או פגיעה גופנית כלשהי ו/או כל נזק אחר שייגרם למי מהנ"ל תוך כדי, ו/או עקב ו/או במהלך ביצוע עבודות הבניה.
30.3
הרוכש מתחייב לפצות את הבעלים /או לשפותם בגין כל נזק שייגרם כאמור לעיל, וכן בגין כל הפסד אחר שייגרם לבעלים כתוצאה מכל תביעה שתוגש נגדם ו/או
פסק דין
ו/או צו ו/או החלטה שיפסקו נגדם בגין מעשה או מחדל כאמור. בכל מקרה שהבעלים יחויבו בתשלום פיצוי ו/או כל תשלום אחר, בקשה לתביעה כאמור, מתחייב הרוכש לשלם ללא דיחוי כל סכום כזה במקום הבעלים ו/או לשלם לבעלים סכום כזה. כן מתחייב הרוכש לשאת בכל ההוצאות שהבעלים יחויבו בהן בקשר עם או כתוצאה מכל תביעה כזאת, לרבות הוצאות ושכ"ט עו"ד. האמור כפוף למתן זכות נאותה לרוכש, להתגונן בפני
כל תביעה כאמור וכן בכפוף לכך שהבעלים לא יתפשרו ללא אישור הרוכש.
30.4
הרוכש אחראי לכל
נזק שייגרם לרכוש ציבורי כלשהו תוך כדי ו/או עקב ביצוע עבודות הבניה, בין שהנזק נגרם באקראי ובין שנגרם במכוון לצורך ביצוע עבודות הבניה. כל נזק שעפ"י סעיף זה יתוקן על חשבון הרוכש לשביעות רצונו של כל אדם ו/או רשות המוסמכת לפקח על הרכוש שניזוק. האמור לעיל אינו חל על נזק כלשהו שייגרם על ידי מי מיחידי הבעלים ו/או מי מטעמם ו/או על ידי מי מהמחזיקים בבניין.
30.5
עד להשלמת עבודות הבניה כאמור בהסכם זה, יהיה הרוכש אחראי (אלא במקרים בהם אין הדין מטיל אחריות על הרוכש כאמור) לכל נזק שיגרם לחלק הבעלים בשלבי בנייתו לרבות נזק שנגרם ע"י הרוכש , הקבלן המבצע, עובדיו, ו/או שלוחיו ו/או כל אדם אחר מטעמו ו/או מטעמם של הנ"ל ו/או צד ג' כלשהו, ויהיה חייב בתיקון הנזק על חשבונו כך שיהיה הוא במצב תקין כפי שהיה לפני אירוע הנזק האמור, ולמעט נזק שנגרם ע"י מי מיחידי הבעלים ו/או מי מטעמם ו/או על ידי מי מהמחזיקים בבניין. "
(הדגשה לא במקור – ח.ק.)
85.
כאמור לעיל, לטענת התובעות, בהתאם לסעיפים 30.1 ו- 30.3 להסכם, על הנתבעים לפצותן בגין שכר-הטרחה ששולם עבור השירותים המשפטיים שניתנו בתביעת יוחפז (ותביעת בבג'אני- אשר תידון בראש פרק נפרד).
86.
מנגד, הנתבעים טוענים, כי המקרה דנן נכנס לגדר החריג של סעיף 30.1 (שורה וחצי האחרונות המודגשות בסעיף), לפיו: "למעט נזק שנגרם ע"י מי מיחידי הבעלים ו/או ע"י מי מטעמם ו/או ע"י מי מהמחזיקים במגרש." לטענתם, המחזיקים במגרש מצוינים בסעיף 6.13.1 בהסכם:
"זהות המחזיקים וכן השטחים המוקנים לדיירים המוגנים ולשוכרים החופשיים בבניין במועד החתימה על הסכם זה הינם בהתאם לנספח ג' הרצ"ב. "
87.
זהות המחזיקים והשטחים המוקנים לדיירים (הן המוגנים והן השוכרים החופשיים) פורטו בנספח ג' להסכם שכותרתו: "נספח ג' – רשימת שכירויות בבניין", ע"פ חלוקה של הקטגוריות הבאות:
תת-חלקה, מיקום, שם הדייר, מ"ר לפי נסח, סטאטוס שכירות, תחילת השכירות, סיום אופציה נוכחית, סיום כללי של החוזה והערות (להלן: "נספח ג' להסכם" או "רשימת המחזיקים") (צורף כמוצג נ/3 בתיק).
88.
מעיון בנספח ג' להסכם, הן יוחפז (תת-חלקה 29) והן בבג'אני (תת-חלקה 4), שהנם דיירים מוגנים בקומת הקרקע, קרויים "מחזיקים" לצורכי ההסכם.
על כן, טוענים הנתבעים, כי בעניין יוחפז מדובר בנזק שנגרם ע"י מחזיק במגרש, ולכן לא חלה עליהם כל אחריות לאור ההחרגה בסעיף 30.1 להסכם.
89.
לא זו אף זו, הנתבעים מדגישים, כי אף בהתאם לסעיפים 22.5 ו- 22.6 להסכם (אשר מופיעים תחת הכותרת: "לוח זמנים"), יש לדחות את התביעה. אביא להלן את הסעיפים הרלבנטיים להשלמת התמונה:
"
22.5
חרף כל האמור בהסכם זה לעיל ולהלן וכהוראה גוברת, מובהר, כי כל התחייבויות הרוכש הנוגעות ללוחות זמנים, לרבות ללוחות הזמנים לתכנון, תחילת ביצוע עבודות הבנייה והעבודות נשוא הסכם זה ו/או רציפות ביצועם, וכן להשלמת עבודות הבנייה, למסירת הדירות בחלק הבעלים ולקבלת טופס 4 ותעודת גמר לעבודות הבנייה, כפופות ומותנות בקיום כל התחייבויות הבעלים בהתאם להסכם זה למניעת עיכובים בתחילת ו/או במהלך ביצוע עבודות הבנייה מסיבות הקשורות בבעלים, לרבות בגין אי פינוי המחזיקים מכל חלקי הבניין והמגרש וכן לתשלום במועדו של כל היטל/ו/או תשלום החלים על הבעלים על פי הסכם זה, והנחוצים לצורך הוצאת היתר הבנייה.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, מוסכם, כי כל עיכוב בביצוע איזו מהתחייבויות הרוכש לפי הסכם זה, הנובע במישרין ו/או בעקיפין מסיבה הקשורה בעיכוב בפינוי מי מהמחזיקים מחלק כלשהוא בבניין ו/או מהליכים כלשהם, משפטיים ו/או אחרים, שינקוט מי מהמחזיקים כלפי הבעלים ו/או הרוכש ו/או מי מטעמו, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור, הוצאת צו מניעה ו/או צו הפסקת עבודה ו/או צו מנהלי ו/או צו שיפוטי כלשהוא ו/או מניעה פיסית כלשהיא שייגרמו על ידי מי מהמחזיקים כאמור ואשר יגרמו לעיכוב כלשהוא בביצוע איזו מהתחייבויות הרוכש, לא יהווה הפרה כלשהיא של ההסכם על ידי הרוכש ולא ייקנה לבעלים זכות לסעד כלשהו נגדו ויגרום לדחייה בחיוב הרוכש.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, כל עיכוב כאמור לעיל, יקנה לרוכש דחייה מקבילה בביצוע חיוביו לתקופת העיכוב, מבלי שהדחייה תהווה הפרה כלשהיא של הוראות ההסכם על ידי הרוכש, וככל שעקב הדחייה הפסיק הקבלן המבצע את עבודות הבנייה, יתווסף לימי הדחייה גם זמן סביר להתארגנות.
22.6
אין באמור לעיל כדי לגרוע מהתחייבויות הבעלים המפורשות בהסכם זה, לפעול ולנקוט בכל הליך ו/או פעולה למניעת ו/או הסרת כל עיכוב כאמור בהסכם זה בהקדם האפשרי וברציפות, והכל באחריות ועל חשבונם הבלעדיים
. (הדגשה לא במקור – ח.ק.)"
90.
מעיון בסעיפי ההסכם, כפי שהובאו לעיל, ניתן ללמוד, כי אין התייחסות נקודתית לנושא האחריות בעניין שכר-טרחה שישולם עבור שירות משפטי בגין הליכים משפטיים כאלו או אחרים שינוהלו לאור מחלוקות עם הדיירים המוגנים בקומת הקרקע. מדובר למעשה במעין לקונה בהסכם, אשר יש למלאה בתוכן, כאשר הכלים המצויים בידי ביהמ"ש הם לשון ההסכם והנסיבות החיצוניות,
זאת כדי להתחקות אחר כוונתם של הצדדים המתקשרים בהסכם.
91.
אקדים ואומר, כי לא עלה בידי התובעות להוכיח את התביעה בעניין יוחפז. אבהיר טעמיי להלן:
92.
ראשית, טענת הנתבעים, כי המקרה דנן נכנס לגדר החריג של סעיף 30.1 (שורה וחצי האחרונות המודגשות בסעיף), לפיו: "למעט נזק שנגרם ע"י מי מיחידי הבעלים ו/או ע"י מי מטעמם ו/או ע"י מי מהמחזיקים במגרש." וכי מעיון בנספח ג' להסכם, הן יוחפז (תת-חלקה 29) והן בבג'אני (תת-חלקה 4), שהנם דיירים מוגנים בקומת הקרקע, קרויים "מחזיקים" לצורכי ההסכם- הנה טענה שיש בה ממש.
93.
אכן, במקרה של יוחפז מדובר במחזיק במגרש (בהתאם לנספח ג' להסכם) אשר גרם נזק, זאת לאור כך שמנע פיזית מאנשי הנתבעת, או מי מטעמה, להרוס את תא השירותים (עדות מר בשן בפרוטוקול, עמ' 48 ש' 29-31 ועמ' 49 ש' 1-2) וכך גם צו המניעה הארעי שנתקבל, אשר עיכב את ביצוע העבודות. אין חולק, כי התנגדות יוחפז להמשך ביצוע העבודות בהתאם להיתר בנייה בכל הנוגע להריסת תא השירותים השייך לו מכוח הסכם דיירות מוגנת, הסבה נזק. הווה אומר, מדובר במקרה בו חל החריג לסעיף 30.1 להסכם- נזק שנגרם ע"י מי מהמחזיקים במגרש- ולכן גם סעיף 30.3 אינו חל בענייננו.
לא זו אף זו, לאור סעיפים 22.5 ו- 22.6 להסכם, קיימת התחייבות ברורה של הבעלים בהסכם, כלומר התובעות, לנקוט בכל הליך או פעולה בכדי למנוע או להסיר כל עיכוב שייגרם במהלך ביצוע עבודות הבנייה, "והכל באחריות ועל חשבונם הבלעדיים".
94.
לא מצאתי, כי סעיף זה נוגע רק לעניין "לוח זמנים" כפי שקבעה כותרתו הראשית, שכן כידוע כותרות בהסכמים הן אינן חזות הכול. נוסף על כך, נכתב ברחל בתך הקטנה בסעיף 22.6 לעיל, כי "אין באמור לעיל כדי לגרוע מהתחייבויות הבעלים המפורשות בהסכם זה"- כלומר, מדובר בהתחייבויות בעלים שהן מפורשות וחלות על כלל ההסכם, ולא רק בעניין לוחות-זמנים. התחייבות מפורשת זו המרחפת מעל ההסכם כולו הנה "לפעול ולנקוט בכל הליך ו/או פעולה למניעת ו/או הסרת כל עיכוב כאמור בהסכם זה בהקדם האפשרי וברציפות, והכל באחריות ועל חשבונם הבלעדיים".
95.
הווה אומר, מדובר בהתחייבות הבעלים להסיר או למנוע כל עיכוב בביצוע עבודות הבנייה, כפי שקרה במקרה דנן עם יוחפז (ואף עם בבג'ני, אליו נתייחס בפרק נפרד), והתחייבות נוספת, כי הכול יהא באחריות ועל חשבונם הבלעדיים של הבעלים, משמע התובעות דנן. ניתן ללמוד, כי משמעות הביטוי "לנקוט בכל הליך..." ובהמשך "על חשבונם הבלעדיים של הבעלים" - משמעה אף נקיטת הליכים משפטיים ונשיאה בעלותם.
96.
שנית, מצאתי, כי פעלה הנתבעת בהתאם להיתר הבנייה, שכן השירותים בחצר אשר ליוחפז הייתה זכות מוקנית לגביהם, סומנו בהיתר הבנייה כמיועדים להריסה (היתר בנייה מס' 12-0862, אשר סומן כמוצג נ/2) (להלן: "היתר הבנייה").
כך גם מצאתי מעיון במסמכים המצויים בתיק, לרבות ההסכם ונספחיו, כי הנתבעת לא ידעה לפני מעמד הריסת השירותים, כי
ליוחפז זכויות כלשהן בשירותים שיועדו להריסה במסגרת היתר הבנייה.
97.
בעניין זה העיד מר בשן כך:
"ש.
ידעת שאחד מתאי השירותים שייך ליוחפז?
ת.
ביום שהקבלן בא להרוס את השירותים יצא דייר מחנות יוחפז בדיעבד הסתבר שהוא אחד מהאחים שיש כמה מהם, עמד וחסם בגופו פיזית הוא לא הסכים שהקבלן יהרוס את השירותים, אמר שהשירותים שלו, כך דווח לי על ידי הקבלן והגעתי לשם אחרי יום או יומיים או אפילו באותו יום".
(פרו' עמ' 48 ש' 29-31 ועמ' 49 ש' 1-2).
98.
עדותו של מר בשן מהימנה בעיניי בעניין זה ואני מקבלת את עדותו, כי לפני מעמד הריסת השירותים בפועל ע"י הנתבעת או מי מטעמה (לרבות הקבלן אשר פעל במגרש), לא ציינו התובעות בפני
הנתבעים, כי ליוחפז זכות מוגנת בתא השירותים בחצר הפנימית.
99.
לא זו אף זו,
גם ברשימת המחזיקים (מוצג נ/3) אין כל אזכור לכך שמי מבין המחזיקים, או באופן ספציפי- יוחפז, יש לו זכויות כלשהן בשירותים בחצר. גם בסעיף 6.1 להסכם, צוין כי למעט זכויות המחזיקים יתר הזכויות במקרקעין שייכות לבעלים. סעיף זה מפנה לנספח ג', כאמור, כאשר שם אין זכר לזכויות יוחפז בשירותים בחצר. גם בהסכם עצמו אין לכך כל אזכור.
אף מעדותה של הגב' וינברג עולה, כי העובדה שליוחפז היו זכויות בשירותים בחצר לא הועלה על הכתב, אלא "זה היה רק בדיבור" (פרו' עמ' 36 ש' 26-27).
100.
לאור האמור לעיל, לא עלה בידי התובעות להוכיח, כי התובעות הודיעו לנתבעת כי ליוחפז זכות מוגנת בתא השירותים בחצר טרם הריסתם.
101.
שלישית,
אף הטענה לפיה נוהל משא-ומתן ע"י הנתבעים עם יוחפז לגבי השירותים בחצר (טרם ההריסה) ואשר בסופו החליטה הנתבעת באופן חד צדדי להרוס את השירותים על אף המגעים לפשרה, אין בידי לקבלה.
102.
בעניין זה העידה הגב' וינברג כך:
"ש.
בסעיף 18
(לתצהירה של הגב' וינברג- ח.ק.) אני מניח שאת מתייחסת למו"מ לגבי השירותים בחצר?
ת.
לגבי שירותים חדשים שיבנו בנכס. ואומנם נבנו.
ש.
כרגע אישרת לנו שהמו"מ שנוהל לא התייחס לשירותים בחצר, אלא לשירותים בנכס, הלקוח שלי עובד ונכנס לעבוד, כי אין כל טענה לגבי שירותים בחצר, ואז אתם חוטפים צו מניעה מיוחפז, ועל זה הלקוח שלי צריך לשלם?
ת.
כן. כי הוא הרס את השירותים בחצר ללא תיאום עם יוחפז.
ש.
הוא תיאם אתו לגבי שירותים במבנה, ולא היה מודע לנושא השירותים בחצר?
ת.
הוא כבר הרס את השירותים בחצר, ואז הוא בא אתו במו"מ.
ש.
זה לא מסתדר כרונולוגית כי את מדברת על מו"מ מיוני, והשירותים נהרסו ביולי?
ת.
בוטיק ניהל מו"מ תשאל אותו.
ש.
אז את לא יכולה להעיד על מה נוהל מו"מ?
ת.
נכון."
(פרו' עמ' 38 ש' 9-20).
103.
לאור עדותה של הגב' וינברג ניכרת סתירה בין האמור בתצהירה לבין האמור בעדותה. מחד, נטען כי נוהל מו"מ ע"י הנתבעים עם יוחפז טרם הריסת השירותים ועל אף המגעים לפשרה החליטו הנתבעים להרוס את תא השירותים בחצר (סעיף 18 לתצהירה של הגב' וינברג). מאידך, נטען כי המו"מ נעשה רק לאחר הריסת השירותים (עדותה לעיל של הגב' וינברג). בסופו של יום הגב' וינברג העידה, כי אין ביכולתה להעיד על מה נוהל המשא-ומתן, כלומר היא אינה יודעת האם המשא-ומתן נוהל גם בנוגע לתא השירותים בחצר טרם הריסתו.
104.
רביעית, אמנם ניתן לראות בהסכמת הנתבעת למנות עו"ד מטעמה בכדי לייצג את התובעות בתביעת יוחפז כמעין הסכם בהתנהגות, לפיו מצטייר, כי הנתבעת נוטלת מעין אחריות בעניין הריסת השירותים בחצר של יוחפז. יחד עם זאת, מצאתי ממכלול נסיבות התיק ומהתרשמות העדים בתיק, כי הנתבעת חשה כי היא ניצבת בפני
שוקת שבורה ולא נותר לה אלא לשתף פעולה בעניין זה עם התובעות מאחר שכל עיכוב בביצוע עבודות הבנייה עלה לה הרבה כסף. משכך, הנתבעים 2 ו-3 בשם הנתבעת, החליטו לבחור מבין האופציות שעמדו בפני
הם, באופציה שנראתה הכי נכונה ובחרו לשלוח עו"ד מטעמם (עו"ד גרוס) שייצג את התובעות בתביעת יוחפז.
105.
כך גם התרשמתי מעדותו של מר בשן, כי נעשו מס' ניסיונות להמשיך ולייצג את התובעות, אולם לאור סירובו של מר משה וינברג לשוחח עם עו"ד גרוס, אשר ייצג אותו בתביעת יוחפז, לא נותר לו, לעו"ד גרוס, אלא להתפטר מייצוג.
106.
חמישית, הטענה, כי אחריות התובעות הייתה רק לגבי קומות א' ו-ב' בבניין וכי כל בעיה שמתעוררת עם הדיירים בקומת הקרקע הנה על אחריות הנתבעת, לא כתובה ברחל בתך הקטנה בהסכם. כך גם מרוח ההסכם, מלשונו כאמור ומהנסיבות האופפות אותו, ניתן ללמוד, כי אומד דעת הצדדים הייתה, כי התובעות, כבעלים של הבניין, ואשר להן ישנה יריבות אל מול הדיירים, לרבות הדיירים המוגנים בקומת הקרקע, הן האחראיות בנושא הסרת העיכובים מצד הדיירים ונשיאה בהוצאות הנובעות מכך.
107.
לאור מכלול הדברים האמורים לעיל, ובהתאם לרוח ההסכם, סעיפיו, המסמכים והעדויות בתיק, מצאתי, כי לא עלה בידי התובעות להוכיח, כי על הנתבעת לשלם את העלויות בגין ההליכים המשפטיים בכל הנוגע לתביעת יוחפז.
עוד חשוב לציין כי ככל שהיו ליוחפז נזקים שנבעו מהתנהלות הנתבעים , הרי שהנתבעים פיצוי את יוחפז ישירות בהתאם להסכם הגישור שצורף כנספח ז' לתצהיר הגברת וינברג מטעם התובעות.
למעלה מן הצורך, אתייחס לנושא גובה שכר-הטרחה אותו מבקשות התובעות.
גובה שכר-הטרחה:
108.
לטענת הנתבעים,
ע"פ הנספח להסכם (נספח ה', נ/1) החיובים הנם חיובים שעתיים שאסור היה למשרד וינברג לחייב את הנתבעת ללא אישורה. מדובר בניסיון פסול לעקוף את האיסור שחל על משרד וינברג לחייב את הנתבעת ללא קבלת אישור "מראש ובכתב" בהתאם לנספח להסכם (הוגש כמוצג נ/1).
מנגד, טוענות התובעות, כי התביעה דנן הוגשה מכוח סעיפים 30.1 ו-30.3 להסכם ומשרד ב"כ התובעות אינו התובע כאן, על כן אין לקבל טענה זו.
109.
בעניין גובה שכר הטרחה, אף אם נקבל את טענת התובעות, כי משרד ב"כ התובעות אינו התובע בתביעה זו וכי נספח ה' להסכם משקף הסכם שכ"ט עו"ד בין משרד וינברג לבין הנתבעת, ואין כל יריבות מול התובעות, הרי שהייתי מצפה למצוא תכתובת לפיה התובעות או בא-כוחן שלחו לנתבעת פירוט אודות שכר הטרחה שייגבה בגין ההליכים המשפטיים מראש. גובה שכר-הטרחה במקרה דנן הנו על הצד הגבוה ואך ראוי, כי תישלח הודעה מפורטת אודות עלות השירות המשפטי הניתן. הודעה שכזו לא הוצגה בפני
י.
אמנם מדובר בהתחייבות חוזית לשיפוי של הנתבעים כלפי התובעות, אך לאור חישוב שכר הטרחה בגינו נדרש השיפוי היה על התובעות לידע את הנתבעים לפני קבלת ייצוג משפטי בשכר טרחה זה. גם אם הייתי מגיעה למסקנה כי לנתבעות מגיע שיפוי בגין הוצאות שכ"ט , הרי שבהעדר הסכם בכתב שאושר על ידי הנתבעים, הייתי קובעת את השכר הראוי בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין.
תביעת בבג'אני
:
110.
ה"ה בבג'אני (להלן כאמור: "בבג'אני") הינם דיירים מוגנים, השוכרים שתי חנויות סמוכות המהוות חנות אחת, בקומת הקרקע בבניין, הידועה כתת-חלקה 4 (מוצג נ/3) (להלן: "החנות של בבג'אני").
111.
ביום 10.09.13 שלח מר בשן אימייל לנציגי התובעות, כי הקבלן שנכנס לבצע את העבודות הדחופות לחיזוק ועיבוי עמודי הבניין בחנות של בבג'אני, נתקל בסירוב של מר בבג'אני לכניסה לחנות לביצוע העבודות, וכי סירובו פוגע בהתקדמות הפרויקט ומהווה סכנה לכולם. במכתב זה מבקש מר בשן מהתובעות להגיש תביעה לפינוי הדייר ותשלום על הנזקים שהוא גורם לבניין ולפרויקט. עוד ביקש, כי התובעות יפעלו במהרה שכן כל יום שעובר חושף את הצדדים לנזקים נוספים (נספח ח' לתצהירה של הגב' וינברג).
112.
ביום 11.09.13 דחה ב"כ התובעות את דרישתו של מר בשן והמליץ להגיע להסכמות עם הדיירים המוגנים בדבר ביצוע עבודות הבנייה (נספח ט' לתצהיר הגב' וינברג).
113.
ביום 15.09.13 נשלח מכתב מב"כ הנתבעת, עו"ד בועז חיים (להלן: "עו"ד חיים"), אשר טען, כי קיימים שלושה דיירים מוגנים (סיני, בבג'אני ויוחפז) אשר מונעים מהנתבעת או מי מטעמה להמשיך בביצוע העבודות, מסכלים וחלקם אף מחבלים בביצוע העבודות הקיימות (סעיף 2 למכתב) (המכתב צורף כנספח י' לתצהיר הגב' וינברג).
114.
בסעיף 3 למכתבו מעלה עו"ד חיים, כי הסעיפים אליהם מפנות התובעות (23.14, 30.2 ו-30.5 להסכם) מתייחסים לאחריות הנתבעת לביצוע העבודות, להבדיל מהאחריות לאפשר את ביצוע העבודות, אחריות שע"פ ההסכם חלה על הבעלים.
עו"ד חיים מפנה לסעיפים 6.13.7 ו- 6.13.9 עד 6.13.11 להסכם וטוען, כי בהתאם לסעיפים אלו, קיימת אחריות בלעדית של הבעלים לפינוי הדיירים המוגנים וכן נשיאה בכל התשלומים הכרוכים בכך.
115.
לתכתובת זו השיב ב"כ התובעות באימייל מיום 16.09.13 ושם העלה כי סעיפים 6.13.7 ו-6.13.9 להסכם קובעים כי אחריות הבעלים הינה לפינוי הדיירים המוגנים בקומות א' ו-ב' והם אינם קובעים כל אחריות בקשר עם הדיירים המוגנים בקומת המסחר (נספח יא' לתצהיר הגב' וינברג).
116.
בסופו של יום, החליטו התובעות לאמץ את הצעת ב"כ הנתבעת, וכך פנו ב"כ התובעות לבבג'אני במכתב התראה מיום 16.09.13 ע"מ לגרום לבבג'אני לאפשר את ביצוע העבודות בחנות ע"י הנתבעת (נספח יב' לתצהיר הגב' וינברג).
117.
מאחר שבבג'אני עמדו בסירובם הגישו התובעות באמצעות ב"כ התובעות, תביעה לצו עשה נגד בבג'אני, לביה"ד לשכירות בת"א-יפו, לפיו יאפשרו לנתבעת לבצע את העבודות בהתאם להיתר הבנייה (ש' 24027-10-13, להלן כאמור: "תביעת בבג'אני") (מוצג ת/10). ביום 05.12.13 הגישו התובעות בקשה דחופה לצו עשה זמני לצורך ביצוע עבודות לחיזוק עמוד הנמצא בחנות של בבג'אני (מוצג ת/11).
118.
ביום 19.01.14 הגישה הנתבעת בקשה בהולה להצטרף כתובעת בתובענה והן כמבקשת בבקשה לצו עשה זמני שהגישו התובעות (מוצג ת/8). בדיון מיום 20.01.14 נמחקה בהסכמת הצדדים בקשתה של הנתבעת להצטרף להליך (מוצג ת/9).
119.
ביום 06.09.16 ניתן
פסק דין
לפיו התביעה התקבלה ונפסק, כי על הנתבעים (בבג'אני) לאפשר לתובעות או למי מטעמן להחליף את הויטרינות במושכרים המוחזקים על ידם. כך גם נפסקו הוצאות בסך 11,700 ₪ (מוצג ת/13).
120.
לאור ההליכים המשפטיים בתביעת בבג'אני, טוענות התובעות, כי נוצר להן חוב כלפי ב"כ התובעות בגין הטיפול המשפטי בתביעה זו, אשר על הנתבעים לשאת בו, מכוח התחייבותם החוזית, וזאת מיום 03.10.13 ועד ליום 14.09.14. סך החוב בגין הטיפול המשפטי עומד על 130,885 ₪ (לא כולל מע"מ) בהתאם לדו"ח חיובי שעות העבודה (נספח כא' לתצהיר הגב' וינברג, עמ' 132-139).
121.
לטענת התובעות, כל העבודות נשוא תביעת בבג'אני משקפות אינטרס מובהק של הנתבעת, אשר דרשה מהתובעות להגיש את התביעה וידעה, כי תיאלץ לשאת בעלויות ניהול התיק ולכן גם שילמה סך של 20,000 ₪ פיצויים לבבג'אני (מוצג ת/12).
122.
הצדדים חלוקים גם בתביעת בבג'אני על מי צריכים לחול עלויות ההליכים המשפטיים. אפנה כעת לסעיפים נוספים בהסכם, אשר ציין אותם ב"כ הנתבעת במכתבו בכדי שתהא בפני
נו התמונה המלאה, להלן:
סעיף 6.13.7:
"בנוסף, מתחייבים הבעלים להגיש בפועל תביעה/ות לפינוי כל הדיירים המוגנים בקומות א' ו- ב' בבניין.... על חשבונם ובאחריותם הבלעדיים
".
...
(השוכרים החופשיים והדיירים המוגנים ייקראו ביחד להלן: "המחזיקים")
"
סעיף 6.13.9:
"להסרת ספק מובהר, כי כל העלויות, הישירות ו/או העקיפות, בגין פינוי כל המחזיקים בהתאם לאמור לעיל תחולנה על חשבון ובאחריות הבעלים, בלבד".
סעיף 6.13.10:
"בנוסף, ובכפוף לתשלום התמורה במזומן, כהגדרתה להלן, מתחייבים הבעלים לגבות, באחריותם הבלעדית, מהדיירים המוגנים בבניין, את כל התשלומים החלים על הדיירים המוגנים על-פי כל דין ו/או הסכם, בגין השתתפותם בהוצאות ביצוע עבודות הבנייה, ולנקוט לשם כך בכל הליך חוקי, לרבות ניהול הליך משפטי בערכאה משפטית אחת בלבד, ולבצע את כל האמור ברציפות וביעילות עד לגביית מלוא הכספים כאמור בפועל והעברתם לרוכש.
.....
"
123.
ראשית, סעיף 6.13.10 עניינו התחייבות הבעלים לגביית הכספים מהדיירים המוגנים בבניין, ובכללם נקיטת הליכים משפטיים- אולם, סעיף זה עוסק בנושא גביית כספים מהדיירים המוגנים בגין השתתפותם בהוצאות ביצוע עבודות הבנייה. אין סעיף זה רלבנטי לענייננו.
124.
סעיף 6.13.7 עוסק בפינוי הדיירים המוגנים בקומות א' ו-ב' בבניין בלבד, ולכן הוא אינו רלבנטי במקרה דנן, בו אנו עוסקים בתביעות של דיירים מוגנים הנמצאים בקומת המסחר (קומת הקרקע).
125.
מכאן עלתה הטענה, כי אחריות התובעות הייתה רק לגבי קומות א' ו-ב' בבניין וכי כל בעיה שמתעוררת עם הדיירים בקומת הקרקע הנה על אחריות הנתבעת. אולם, כאמור לעיל, אין בידי לקבל טענה זו באופן גורף לגבי ההסכם כולו. מדובר בסעיף אשר הנו המשך ישיר של סעיף 6.13.6 ונוגע להארכות של הסכמי שכירות ואפשרות של פינוי של הדיירים מקומות אלו בלבד.
126.
יחד עם זאת, סעיף 22.5 הנו סעיף אשר הצדדים הסכימו לגביו כי "חרף כל האמור בהסכם זה לעיל ולהלן וכהוראה גוברת", הן בעניין לוחות הזמנים והן בעניין השלמת עבודות הבנייה, הרי שהאחריות תהא על הבעלים. הוא הסעיף אשר רלבנטי לענייננו. בהתאם לסעיף זה ובהתאם להגדרת "המחזיקים" במגרש, אשר כוללים גם את יוחפז וגם את בבג'אני בקומת הקרקע, ניתן ללמוד, כי אחריות הבעלים בעניין הסרת או מניעת עיכובים (סעיף 22.6) תהא על חשבונם ועל אחריותם של הבעלים.
127.
לאור האמור לעיל, ולאור הנאמר בפירוט מעלה גם בעניין יוחפז עם השינויים המתאימים, הרי שלא עלה בידי התובעות להוכיח, כי האחריות בגין עלויות ההליכים המשפטיים בתביעת בבג'אני חלה על הנתבעת. על כן, אני דוחה טענה זו. יצוין כי גם במקרה זה התובעות לא יידעו את הנתבעים לגבי גובה שכר הטרחה ודרך חישובו, למרות שמדובר בשכר טרחה על הרף הגבוה, כך שגם אם הייתי מקבלת את טענות התובעות כי על הנתבעים לשפות אותן בגין שכר הטרחה עבור ההליך המשפטי נגד בבג'אני, הרי שהייתי קובעת את הסכום בהתאם לסכומים המוצעים בכללי לשכת עורכי הדין. מכל מקום, לגבי הליך משפטי זה נפסקו לתובעות הוצאות על ידי בית המשפט, אשר קבל את התביעה (מוצג ת/13).
תביעה חוזית ולא תביעת שכ"ט:
128.
טענת התובעות, כי מדובר בתביעה חוזית, בניגוד לטענת הנתבעים כי מדובר בתביעת שכ"ט, מקובלת עליי. אכן, מדובר בתביעה חוזית שהוגשה מכוח ההסכם ואשר במסגרתה ביקשו התובעות לאכוף את ההסכם בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים תרופות.
לא מצאתי, כי מדובר בתביעת שכ"ט. על כן, אני מקבלת את טענת התובעות בעניין זה.
129.
למעלה מן הצורך, ולמרות שמצאתי לדחות את התביעה, אדון בטענה בעניין אחריותם של הנתבעים 2 ו-3, להלן:
אחריות אישית הנתבעים 2 ו-3
:
130.
לטענת התובעות, מר בשן ומר גרוס אינם רק בעלי המניות והדירקטורים היחידים בנתבעת, אלא ערבים בערבות אישית להבטחת כל התחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם.
131.
מנגד, לטענת הנתבעים, עניינה של הערבות האישית שניתנה ע"י הנתבעים 2 ו-3 תחום לנושא אחד והוא ביצוע העבודות בהסכם. אין בין חיובי שכ"ט של משרד וינברג לבין הערבות דבר וחצי דבר, כך לטענתם.
132.
סעיף 66.2 להסכם קובע:
"66. להבטחת כל התחייבויותיו עפ"י הסכם זה, ימציא הרוכש לבעלים, את הביטחונות כדלקמן, בטרם יתחיל בביצוע עבודות הבנייה:
...
66.2 ערבות אישית לכל התחייבויות הרוכש עפ"י ההסכם, חתומה ע"י דני בשן
, ת.ז. ...מרחוב .. וע"י מר אייל גרוס
, ת.ז. .. מרחוב .. ועפ"י הנוסח המצ"ב כנספח ח' להסכם זה. הערבות האישית תפקע לאחר השלמת עבודות הבנייה, בהתאם להוראות הסכם זה".
133.
כתב ערבות אישית סומן כנספח ח' להסכם (צורף כנספח ב' לכתב ההגנה) לפיו:
"אנו הח"מ, דני בשן
ת.ז. ... ומר אייל גרוס
ת.ז. .... ערבים בזאת, ביחד ולחוד, כלפי הבעלים, כהגדרתם בהסכם מיום 24/05/10 .., לכל התחייבויות הרוכש על פי ההסכם ועל פי נספחיו, תוספותיו ומסמכיו הנלווים, בקשר לביצוע העבודה נשוא ההסכם".
134.
לאור סעיף 66.2 להסכם ולאור כתב הערבות האישית שנחתם ע"י הנתבעים 2 ו-3 כערבים כלפי הבעלים לכל התחייבויות הרוכש (הנתבעת) ע"פ ההסכם ובקשר לביצוע העבודות, ניתן ללמוד, כי אכן קיימת אחריות אישית של הנתבעים 2 ו-3, אשר חתמו כערבים לכל התחייבויות הנתבעת ע"פ ההסכם.
135.
אולם, מאחר שמצאתי לדחות את התביעה במלואה, הרי שבמקרה דנן אין כל אחריות אישית של הנתבעים 2 ו-3 והתביעה כנגדם נדחית.
סוף דבר:
136.
לאור האמור לעיל, ולאחר שהגעתי למסקנה כי בהתאם להסכם שבין הצדדים חלה על התובעות החובה לטפל בכל עיכוב או פעולות מניעה של
עבודות הבניה על ידי הדיירים המוגנים, הרי שאין להחיל הוצאות בגין הליכים אלו על הנתבעים.
בנסיבות אלו
אני דוחה את התביעה במלואה.
לעניין ההוצאות
- התובעות תשלמנה לנתבעים, ביחד ולחוד, סך של 10,000 ₪ בגין הוצאות משפט, וכן סך של 30,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ).
המזכירות תמציא העתק פסק-הדין לצדדים.
ניתן היום,
י"ט אדר א' תשע"ט, 24 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.
א בית משפט שלום 24548-09/14 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו. השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס (פורסם ב-ֽ 24/02/2019)