פסקי דין על עו"ד אלי זהר - נאמן מטעם המכון לרפורמות מבניות | פסקי דין על עו"ד גדעון חתוכה | פסקי דין על החברה הכלכלית לראש העין | פסקי דין על עיריית ראש העין | פסקי דין על מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל |

8934/17 עא     17/03/2019




עא 8934/17 עו"ד אלי זהר - נאמן מטעם המכון לרפורמות מבניות בע"מ, עו"ד גדעון חתוכה נ' החברה הכלכלית לראש העין בע"מ, עיריית ראש העין, מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל




החלטה בתיק ע"א 8934/17


בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 8934/17

וערעור שכנגד



לפני:

כבוד השופט י' עמית


כבוד השופט ג' קרא


כבוד השופט א' שטיין


המערערים והמשיבים 2-1 בערעור שכנגד:

1. עו"ד אלי זהר - נאמן מטעם המכון לרפורמות מבניות בע"מ


2. עו"ד גדעון חתוכה


נ


ג


ד

המשיבות 2-1 והמערערות בערעור שכנגד:

1.
החברה הכלכלית לראש העין בע"מ
2.
עיריית ראש העין



המשיבה הפורמלית 3:
3. מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 24.9.2017 בת"א 26148-05-13 שניתן על ידי כב' השופט א' שוורץ

תאריך הישיבה:
כ"ג באדר א התשע"ט

(28.02.2019)


בשם המערערים והמשיבים 2-1 בערעור שכנגד:

עו"ד בעז בן צור
; עו"ד קרן שמש
; עו"ד אוסנת גולדשמידט-שרייר





בשם המשיבות 2-1 והמערערות בערעור שכנגד:

עו"ד יוסף בנקל
; עו"ד אמיר פרנקל
; עו"ד שירה הדר

פסק-דין

השופט א' שטיין
:





1.
לפנינו ערעור וערעור שכנגד שבגדרם מבוקש ביטול או, למצער, תיקון של פסק הדין בת"א 26148-05-13 אשר ניתן על ידי בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט
א' שוורץ
) ביום 24.9.2017.

הסכסוך והשאלות שעומדות לדיון בערעורים

2.
פסק הדין קמא הכריע במחלוקת בין המערערים (שמטעמי נוחות ייקראו להלן
היזמים
) לבין המשיבים בנוגע לגובה השכר שמגיע – אם מגיע – ליזמים בגין העבודה המרובה שנעשתה על ידם עבור המשיבה והמערערת שכנגד 1, החברה הכלכלית לראש העין בע"מ
(להלן:
חברת ראש העין
). במסגרת יזמות מקרקעין אשר נמשכה כשש עשרה שנים, הרחיבו היזמים את שטח השיפוט של המשיבה והמערערת שכנגד 2, עיריית ראש העין
(להלן:
העירייה
), הכשירו קרקעות לבניית שכונות חדשות בראש העין (להלן:
העיר
), ותרמו לשיפור פני העיר (להלן:
המיזם
).

פסק דין
זה הכריע גם בתביעתם של היזמים נגד המשיבה הפורמלית, רשות מקרקעי ישראל, בקבעו – בצדק – כי משיבה זו לא חבה דבר ליזמים וכי אין להאשימה בגרם הפרת חוזה. נגד קביעה זו היזמים לא הלינו לפנינו, וטוב שכך.

3.
כמו כן קבע פסק הדין קמא, כי דרישתם של היזמים לקבלת השכר כאמור יכול שתהא מופנית אך ורק כלפי חברת ראש העין, עמה הם כרתו הסכם בדבר מתן שירותים משפטיים. דרישה זו לא יכולה להיות מופנית כלפי העירייה מאחר שזו לא התקשרה בשום הסכם עם היזמים. זאת ועוד: עירייה אינה יכולה כלל להתחייב בהסכם אלא בהתקיים הדרישות הפורמליות המנויות בסעיף 203(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר קובע כי ״חוזה, כתב התחייבות [...] או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות ושיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר״. במקרה דנן, דרישות כאמור לא התקיימו, ועל כן בצדק דחה בית משפט קמא את תביעתם של היזמים נגד העירייה.

4.
בדיון שיבוא להלן אתמקד אפוא ביחסים המשפטיים שבין היזמים לבין חברת ראש העין.

5.
היזמים מלינים בערעורם על שיעורו הנמוך של השכר שנפסק להם בגין עבודתם במסגרת המיזם. בית משפט קמא קבע, על דרך אומדנא, כי היזמים זכאים לקבל מחברת ראש העין שכר ראוי בסך של 4,675,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום 26.11.2007 ובצירוף מע"מ. לטענת היזמים, סכום זה איננו משקף את היקף עבודתם במסגרת המיזם: בית משפט קמא העריך שעבודה זו הצריכה 11,000 שעות עבודה של עורך דין לפי התעריף של 425 ₪ לשעה – 110 דולר ארה״ב לשעה, בערכים דאז – בעוד שבפועל היזמים ואנשיהם עבדו הרבה יותר שעות כששכרם הרגיל הוא 1,000 ₪ לשעה לפחות.

6.
מנגד, טוענת חברת ראש העין כי ההסכם שבינה לבין היזמים אימץ מנגנון של שכר טרחה מותנה המבוסס על העיקרון של ״אין הצלחה – אין תשלום״. חברת ראש העין מפרטת וטוענת בהקשר זה כי היזמים אמורים היו לבוא על שכרם רק במקרה של הצלחת המיזם על כל מרכיביו, לרבות צירוף אדמות הקיבוצים השכנים לשטח העיר והזרמת רווחים לקופת החברה – וכי מיזם זה לא הצליח אלא באופן חלקי בלבד. משכך, אין החברה חייבת, לטענתה, לשלם ליזמים ולו פרוטה אחת. לחלופין, טוענת החברה כי אין זה ראוי שנתערב באומדנא שעשה בית משפט קמא במסגרת שיקול דעתו.

זכותם של היזמים לקבל שכר ראוי מחברת ראש העין

7.
במרכז הדיון בשאלה זו עמד – ומוסיף לעמוד – הסכם בדבר מתן שירותים משפטיים, שכאמור נעשה בין היזמים, כמספקי השירותים, לבין חברת ראש העין, כמי שהזמינה ומקבלת את השירותים. הסכם זה (להלן:
הסכם שכה"ט
) קבע כדלקמן:

"הנדון: מתן שירותים משפטיים – הסדר מסגרת שכר טרחה והוצאות

1.
משרדכם נותן לנו מזה זמן שירותים משפטיים שוטפים בקשר עם פרוייקטים בראש העין.

2.
אתם פעלתם וגרמתם יחד איתנו לכך כי חברתנו קיבלה ו/או עתידה לקבל הרשאה לתיכנון ולפיתוח של הפרוייקטים המכונים: אתר החורשים, אתר הגבעה המזרחית (בסיס צה"ל), אתר גבעת השלושה, אתר "צומת קסם", אתר בנה ביתך, המע"ר ואיזורי פינוי.

3.
כמו כן פעלתם והבאתם יחד איתנו לכך כי צורפו לתחום שיפוטה של ראש-העין שטחים המיועדים לפרוייקטים לבניה, מסחר ותעשיה כגון אתר "צומת קסם" ואתר החורשים, וחברתנו קיבלה ו/או עתידה לקבל הרשאות לתכנון ופיתוח של אתרים כשלב ראשון בביצועם.

4.
ברצוננו להמשיך ולקבל מכם שירותים משפטיים בקשר לפעילות הנ"ל ושירות משפטי בקשר לייזום הנ"ל.

5.
חברתנו היא זו שתדאג על חשבונה למימון התכנון והביצוע של הפרוייקטים תתכנן ותבצע.

6.
עבור ביצוע כל הפעולות עד לשלב השלמת הפיתוח של כל פרוייקט ופרוייקט, משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה על פי הפירוט כדלקמן:

א.
בכל מקרה ששיעור התמורה (התמורה פירושה "העמלה") שתקבל חברתנו עבור פרוייקט כלשהו יהיה בשיעור של עד 5%, יהיה משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה בשיעור של 1.5% מעלות הפרוייקט.

ב.
בכל מקרה ששיעור התמורה (התמורה פירושה "העמלה") שתקבל חברתנו עבור פרוייקט כלשהו יהיה בשיעור העולה על 5%, יהיה משרדכם זכאי לקבל מאיתנו שכר טרחה בשיעור של 2% מעלות הפרוייקט.

לשכר הטרחה יתווסף מע"מ כשיעורו על פי הדין במועד כל תשלום ותשלום.

שכר הטרחה ישולם ביחד עם כל תשלום (דהיינו, מהעמלה בלבד) שישולם לחברתנו בגין ביצוע עבודות התכנון והפיתוח. התמורה בסעיף זה משמעותה: הן תמורה כספית והן תמורה אחרת כלשהיא שתקבל חברתנו עבור עבודות התכנון והפיתוח שתבצע בכל פרוייקט.

להסרת כל ספק מכל סכום שנקבל על חשבון העמלה נעביר לכם מייד עם קבלתו את השיעור המגיע לכם כאמור לעיל בתוספת מע"מ כאמור.

7.
בנוסף לשכר הטרחה המפורט בסעיף 7 לעיל אתם תהיו זכאים לשכר טרחה נוסף כפי שיפורט להלן:

א.
כל יזם אשר יחתום עם חברתנו על הסכם לביצוע הפיתוח, לפיו יוסדרו מערכת היחסים בנינו לבין היזם בקשר עם ביצוע הפיתוח והתשלומים בגינו, ישלם היזם ישירות למשרדכם שכר טרחה בשיעור של 1.5% מסכום התמורה שהיזם יתחייב לשלם לנו על פי ההסכם לביצוע הפיתוח ובתוספת מע"מ כדין. הוראה בקשר לכך תוכנס בכל חוזי ההתקשרות בינינו לבין היזמים.

ב.
במקרה וחברתנו תבצע את הקצאת הקרקע בפרוייקט כלשהוא, לקבלנים ו/או ליזמים אשר יבנו את הפרוייקטים, אני נגרום לכך כי הקבלנים ו/או היזמים ישלמו לכם שכר טרחה בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה של הנכסים הבנויים בתוספת מע"מ כדין.

8.

א.
הסדר שכר טרחה זה הינו הסדר מסגרת. כדי להוציא אל הפועל את טיפולכם בפרוייקטים השונים, יהיה צורך לחתום על הסדר ספציפי נפרד ביחס לכל פרוייקט שימסר לטיפולכם, על פי העקרונות הקבועים בהסדר מסגרת זה. חתימת הסדר שכר טרחה נפרד ביחס לכל פרוייקט תהא בתחום שיקול דעתו של יו"ר המועצה המקומית המשמש גם כיו"ר מועצת המנהלים של חברתנו, תוך שיתוף פעולה ותיאום עם משרדכם.

ב.
מובהר בזה כי בחתימתנו על הסדר מסגרת זה יחשב הדבר כחתימה על הסדרים נפרדים כמפורט בס"ק א' לעיל ביחס לפרוייקטים כדלקמן:


(1) פרוייקט ואדי רבה – בנה ביתך


(2) אתר החורשים


(3) אתר גבעת השלושה


(4) אתר צומת קסם.

9.
אנו מייפים את כוחכם לייצג אותנו בפני
מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים, רשויות התכנון השונות וכל רשות ו/או גוף אשר יש להם ו/או תהיה להם נגיעה כלשהיא לביצוע כל הפעולות האמורות במכתב זה".

8.
מאוחר יותר, הסכם זה עודכן באמצעות המסמך הבא, עליו חתמה חברת ראש העין:

"הנדון: הסדר שכר טרחה – פרוייקטים עם הקיבוצים

בהמשך לסיכום שהיה בישיבה [...] ומאחר והסדר שכר טרחת משרדנו בקשר עם הפרוייקטים של הקיבוצים גבעת השלושה וחורשים, אינו סדור על גבי מסמך אחד, אלא פזור הוא בחלקו בהסכם ובחלקו בהחלטות דירקטוריון שונות, אבקש למען ההסדר את אישורך להסדר שכר הטרחה כפי האמור להלן.

שכר הטרחה בגין הפרוייקטים בנדון יהא מורכב כדלקמן:

1.
1.5% מהוצאות הפיתוח שיהיו בקשר עם הפרוייקטים האמורים.

2.
0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים (להוציא שטחי ציבור אשר אינם סחירים) שיבנו בפרוייקטים הנ"ל.

3.
1.5% משווי כל מכירה או השכרה של כל השטחים שיבנו (מחלקה של ראש העין בעסקה שבין ראש העין לקיבוצים: גבעת השלושה והחורשים) בפרוייקטים הנ"ל. גם אלה אשר ימכרו או יושכרו ע"י היזם/יזמים. שכ"ט זה יושת על רוכשי/שוכרי נכסים בפרוייקטים בהתאם להסכם עימם, כי אנו נבצע את חוזי המכר/שכירות בפרוייקטים מטעמם ונבצע את פעולות הרישום בתמורה לשכה"ט דלעיל. לא יחתם הסכם עם יזם כלשהוא לביצוע הפרוייקטים אלא אם יכבד את ההתחייבויות דלעיל.

לכל הסכומים הנ"ל יתווסף מע"מ כדין".


9.
חתימתה של חברת ראש העין על גבי המסמך, אשר ניתנה על ידי המנכ"ל שלה, מופיעה
לאחר המשפט הבא:

"הנני לאשר מכתב זה המבוסס על התחייבויות החברה כלפיכם, כמפורט בהסכם מיום ה-7.5.91 והחלטות הדירקטוריון מיום ה-29.12.93 (מס' 6/93) ומיום ה-5.2.96 (מס' 1/96)".

10.
כפי שקבע בית משפט קמא – ובזאת לא נתערב – הסכם שכה"ט, יחד עם עדכונו, יצר בין הצדדים הסדר בדבר שכר טרחה מותנה (
contingent fee
) המבוסס על העיקרון של
"אין הצלחה – אין שכר טרחה". בעניין זה אין לי אלא להסכים עם חברת ראש העין. ברם, השאלה שניצבת לפנינו איננה קשורה לשני מצבי הקצה של הצלחה ואי-הצלחה. השאלה שניצבת לפנינו קשורה למניעה המשפטית אשר לא אפשרה לצדדים להגשים את יעדי המיזם אלא באופן חלקי בלבד. כפי שקבע בית משפט קמא – וגם בזאת לא נתערב – מניעה זו נוצרה בעקבות פסיקתו של בית משפט זה בבג"ץ 244/00
עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות
, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן:
הלכת שיח חדש
), אשר הכריזה על בטלותן של הטבות מקרקעין שונות אשר ניתנו על ידי מועצת מקרקעי ישראל במסגרת החלטה 611 והחלטות אחרות, בשל היותן מפליגות, בלתי סבירות ונגועות בחוסר צדק חלוקתי. הלכת
שיח חדש
יצרה מציאות חדשה שהעמידה לפני המיזם מחסום בל-יעבור. מציאות זו הביאה לפירוד אמצע-הדרך בין חברת ראש העין ליזמים.

11.
פירוד זה הביא לביטולו של הסכם שכה"ט המעודכן והעלה על הפרק את השאלה הבאה: "מה בא במקום ההסכם?". חברת ראש העין עונה לשאלה זו בפשטות: ״כלום״. לשיטתה, היא איננה חייבת לשלם ליזמים עבור עבודתם מאחר שזו לא הניבה את כל הפירות המיוחלים. לדבריה, כך משתמע מהסכם שכה"ט שלא התממש. היזמים סבורים אחרת. לטענתם, הצלחתם המשמעותית, אם כי חלקית, בקידום המיזם מקימה את זכאותם לקבלת שכר טרחה ראוי מחברת ראש העין. הסכם שכה"ט לא שלל זכאות זו, ומשכך יש להחיל במקרה דנן את סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973 (להלן:
חוק החוזים
), אשר קובע כי ״חיוב לתשלום בעד [...] שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה״.

12.
מחלוקת זו מעמידה לדיון את השאלה האם הסכם שכה״ט שלל את תחולתו של סעיף 46 לחוק החוזים. מענה לשאלה זו תלוי בכוונת הצדדים, אמיתית או משוערת (ראו ע״א 136/92
ביניש-עדיאל – עורכי-דין נ׳ דניה סיבוס חברה לבנין בע״מ
, פ״ד מז(5) 114 (1993); ע״א 9282/02
יכין חקל בע״מ נ׳ עו״ד יצחק יחיאל
, פ״ד נח(5) 20 (2004); וע״א 7021/14
ילינק נ׳ אורנשטיין
(31.10.2017) (להלן:
פרשת ילינק
)). במקרה דנן, הסכם שכה״ט לא כולל התייחסות למצב הדברים שנוצר בעקבות הלכת
שיח חדש
, אשר לא נצפה על ידי הצדדים בעת כריתת ההסכם. יחד עם כך, לפני בית משפט קמא הובאו ראיות אשר הצביעו על כך שחברת ראש העין ראתה את עצמה מחויבת לשלם ליזמים שכר ראוי בעד העבודה שעשו. ראיות אלו כללו הודאות חד משמעיות (כמפורט בפסקה 128 לפסק הדין קמא). בית משפט קמא קבע על יסוד הודאות אלה שהסכם שכה״ט לא שלל את זכאותם של היזמים לקבל מחברת ראש העין שכר ראוי מכוח האמור בסעיף 46 לחוק החוזים (שם), ובקביעה זו לא ראוי שנתערב. אכן, אין זה סביר להניח שהיזמים לקחו על עצמם סיכון של עבודת חינם ביחס לכל אותם מקרים שבהם הם מצליחים להשיג חלק משמעותי ממטרות המיזם, אך נעצרים על כורחם באמצע הדרך על ידי מעשה התערבות שלטוני בלתי צפוי. מסיבה זו, אין מקום להשוות את היזמים למתווך בפרשת
ילינק
, אשר שלח את לחמו על פני המים ולקח סיכון שחוזה לרכישת מקרקעין, שעל כריתתו הוא עמל, לא ייכרת. חברת ראש העין טענה לפנינו כי השוואה זו במקומה, אך ההודאות המפורשות של אנשי הפנים שלה ושל העירייה מוכיחות את ההיפך.

13.
הפועל היוצא מכך הוא שחברת ראש העין חייבת לשלם ליזמים שכר טרחה ראוי.

שיעור שכר הטרחה המגיע ליזמים

14.

אחרי שמיעת ראיות, בית משפט קמא העמיד את היקף העבודה אשר בוצעה על ידי היזמים בעבור חברת ראש העין והעירייה במשך תקופה של כ-16 שנה על 11,000 שעות (כאמור בפסקה 140 לפסק דינו). קביעה זו הינה מאוזנת ושקולה, ועל כן אין סיבה שנתערב בה.

15.
באשר למחיר של שעת העבודה, בית משפט קמא לא ראה לנכון לסמוך את ידו על חוות דעתו של עו״ד הרטבי שהעמידה מחיר זה על סך של 1,000 ₪. בית המשפט החליט כך לנוכח חוות דעת שהגיש עו״ד הרטבי בתיק אחר, ולפיה "בראשית שנות ה-90 היה השכר שנע בין 150$-200$ (בתוספת מע"מ) שכר סביר ומקובל
לעו"ד בכיר
במשרדנו עבור שעת עבודה עבור לקוח" (ראו פסקה 141 לפסק דינו של בית משפט קמא (ההדגשה במקור – א.ש)). בית המשפט העמיד על כן את שכר הטרחה השעתי הראוי על 425 ₪ לא כולל מע"מ (שהינו שווי מעוגל של 110 דולר ארה"ב, לפי השער של 3.866 ₪ לדולר).

16.
חוששני, כי קביעה אחרונה זו לא עשתה צדק עם היזמים. היזמים לא דאגו להסדיר בהסכם שכה״ט את שיעור השכר שיגיע להם במקרה של הצלחה חלקית ועצירת המיזם בטרם יגיע אל סופו המיוחל. פרופ׳ ד׳ פרידמן מלמדנו, כי בנסיבות אלו של אי-וודאות, שמנסח ההסכם יכול היה למנוע, אך לא עשה כן, מן הראוי להניח לזכות לקוחתם של עורכי הדין, חברת ראש העין, שהיא ציפתה לכך שתחויב ״בשכר הנמוך ביותר האפשרי״ (ראו
דניאל פרידמן "שכר-טרחה ראוי לעורך-דין"
המשפט
כרך ב 105, 113-112 (התשנ"ה); ובעניינו של אותו עיקרון כללי ראו גם
alex stein
,
an essay on uncertainty and fact-finding in civil litigation, with special reference to contract cases
, 48 u. toronto l.j.
299, 341-344 (1998)
).

17.
לאור הראיות שהונחו לפני בית משפט קמא, השווי הנמוך ביותר של שעת עורך דין בכיר היה 150 דולר ארה"ב, ולא 110 דולר ארה"ב. בערכים שקליים שבהם השתמש בית משפט קמא, מדובר ב-579 ₪ לשעה. השכר הראוי עבור 11,000 שעות עבודה הינו אפוא 6,369,000 ₪.

18.
אשר על כן, הנני מציע לחבריי כי נקבל את הערעור באופן חלקי ונחייב את
המשיבה והמערערת שכנגד 1
, חברת ראש העין, לשלם למערערים סך של 6,369,000 ₪, במקום ה
סך 4,675,000 ₪ שנקבע על ידי בית משפט קמא. לסכום זה ייווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום 26.11.2007, וכן מע"מ כדין, אשר ישולם כנגד חשבונית מס. כמו כן הנני מציע כי שאר חלקי פסק הדין קמא יישארו בעינם וכי לא נעשה צו להוצאות.



ש ו פ ט


השופט י' עמית

:


אני מסכים.


אותיר בצריך עיון את השאלה מה הדין מקום בו הסכימו הצדדים לתשלום שכר טרחה על פי תוצאה, אך בשל "גורם זר מתערב", כמו מניעה משפטית, התוצאה אינה יכולה להתממש. במקרה דנן איני צריך לקבוע מסמרות בשאלה זו, מאחר שחברת ראש העין, באמצעות נציגיה, הודתה הן בכתובים והן בבית המשפט, כי גם לשיטתה המערערים זכאים לתשלום. יש בהודאה זו גם כדי להעיד על אומד דעת הצדדים במקרה דנן, כי המערערים זכאים לשכר טרחה גם עבור פעולותיהם להרחבת שטח השיפוט ואישור התב"עות, הגם שלא הושגה התוצאה הסופית של פיתוח ושיווק המקרקעין על ידי חברת ראש העין.


ש ו פ ט

השופט ג' קרא

:



אני מסכים.

ש ו פ ט



הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט
אלכס שטיין
.


ניתן היום, י' באדר ב התשע"ט (17.3.2019).



ש ו פ ט
ש ו פ ט
ש ו פ ט

_________________________



17089340_f15.docx

מע
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,
http://supreme.court.gov.i

l







עא בית המשפט העליון 8934/17 עו"ד אלי זהר - נאמן מטעם המכון לרפורמות מבניות בע"מ, עו"ד גדעון חתוכה נ' החברה הכלכלית לראש העין בע"מ, עיריית ראש העין, מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 17/03/2019)