פסקי דין על אורן יוסף לידר | פסקי דין על אורה לידר | פסקי דין על עודד דואר ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות | פסקי דין על לונדון ייזום ובניה |

1255/18 ערר     20/02/2019




ערר 1255/18 אורן יוסף לידר, אורה לידר, עודד דואר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות, לונדון ייזום ובניה בע"מ





מדינת ישראל
מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הועדה: אדר' שמחה אפק
עו"ד יגאל נויפלד
עו"ד חנה קציר
נציגת מתכננת המחוז: גב' אורית חפר רוגובין
העוררים: אורן יוסף לידר

אורה לידר

עודד דואר
משה רוזנפלד
לאה רוזנפלד
אריה רוטמן
רחל רוטמן
יוסף לנשנו
ע"י ב"כ עו"ד ציון רווה

-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות

ע"י ב"כ עו"ד מיכאל סיגל


לונדון ייזום ובניה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ישי שנידור
כתובת הנכס: אפרים 29 קרית ביאלי'ק
גוש וחלקה: 11560/61
תאריך הדיון: 31.12.2018
החלטה
העניין שבפני
נו הגיע בשנית לפתחה של וועדת הערר, לאחר שהבקשה להיתר הושבה לוועדה המקומית על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר דן בעתירה מנהלית שהוגשה כנגד החלטתנו בערר 386/16.
בית המשפט קבע כי אין להתערב בהחלטת וועדת הערר, אולם מצא כי לנושא חישוב השטחים בבקשה, לא ניתן לעוררים יומם.
על כן, בית המשפט הורה כך:
"...אני מורה כי לאחר שהוועדה המקומית תבדוק ותאשר את התחשיב העדכני שתגיש לונדון, היא תעביר את העתק חישוב השטחים המאושר לב"כ העותרים אשר יהיו רשאים להגיש לוועדה המקומית את השגותיהם אך ורק ביחס לחישוב השטחים, וזאת תוך 21 יום ממועד המצאת התחשיב לידיהם, והוועדה המקומית תבחן את טענות העותרים ותפעל בהתאם לסמכויותיה".
בעקבות פסק הדין, התנהל הליך בפני
הוועדה המקומית (במהלכו אף פנתה הוועדה המקומית לקבלת הוראות מוועדת הערר ונדחתה) שבסופו ניתנה החלטת הוועדה המקומית מיום 05.08.18 בה הוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לחוות דעת של עו"ד סיגל לגבי חישוב השטחים".
חישוב השטחים על פי חוו"ד עו"ד סיגל אליה הפנתה הוועדה המקומית בהחלטתה נערך כך-זכויות הבניה מכוח התכניות החלות – 466.4 מ"ר (67.5% אחוזי בניה x 691 מ"ר שטח מגרש) תמריצים מכוח תמ"א 38 – [208.9 מ"ר שטח קומת הקרקע של המבנה הקיים + 13 מ"ר x2 (קומה מורחבת)] x 2.5 = 587.35 מ"ר. זכויות תמ"א ליחידות הדיור הקיימות – 26 מ"ר. סה"כ שטח עיקרי לבניה – 1079.75 מ"ר.
על החלטה זו, ומתוך כך על חישוב השטחים, הוגש הערר על ידי המתנגדים לבקשה (העותרים בהליך בבית המשפט).
עיקרי טענות העוררים
1. הוועדה המקומית התעלמה מן העובדה שמדובר במבנה בן 2 קומות, כפי שכבר קבע בית המשפט וקבעה כי מדובר במבנה אחד, מן הטעם שהקומה השניה היא מינורית, ללא כל תימוכין בדין.
2. החלטת הוועדה המקומית מבוססת על הקביעה כי מדובר במבנה בן קומה אחת אשר חלה עליו הוראת המעבר לתיקון 3א'. עם זאת, החלטת הוועדה המקומית להתעלם מהקומה השניה החלקית מסתמכת על תיקון 3א.
3. את הבדיקה אם הבניין בן שתי קומות או בן קומה אחת, יש לבחון בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), בהן נקבע כי כל חלל שבין רצפה ותקרה ייחשב כקומה. בהתאם מדובר בבניין בן שתי קומות.
4. בנוסף, גם לפי תיקון 3א' הקביעה אם הקומה החלקית נספרת במניין הקומות תלויה בהיותו של שטח הקומה החלקית קטן מ- 50% משטח קומה טיפוסית. אלא שבבניין אין קומה טיפוסית, כי אם קומה תחתונה גדולה וקומה עליונה קטנה.
5. החישוב הנכון במקרה שבו קיימות שתי קומות לא זהות ואין קומה טיפוסית הוא באמצעות חישוב ממוצע שטח הקומות.
6. בהתאם לחישוב זה, שטח הבניה העיקרי המותר הנו 907.40 מ"ר בלבד.
עיקרי תשובת המשיבה 2
7. בית המשפט החזיר את הדיון לוועדה המקומית רק משום שסבר שקופחה זכותם הדיונית. כל שעל וועדת הערר לעשות כעת הוא לבחון אם לאחר ההליך בוועדה המקומית עדיין קופחה זכותם.
8. חישוב השטחים שנקבע על ידי הוועדה המקומית זהה לחישוב השטחים שהוצג בגרמושקה מלכתחילה ולכן העוררים מנועים מלטעון לגביו מה שלא טענו במסגרת הערר המקורי. בית המשפט לא התכוון לתת לעוררים זכות למקצה שיפורים על טענות שיכולים היו להעלות כבר במסגרת ההליך המקורי.
9. מוסכם עקרונית כי מקום בו קיימות במבנה שתי קומות שונות ואין קומה טיפוסית יש לערוך ממוצע של שטח הקומות, על מנת לחשב את תמריצי התמ"א. אולם אין זה המקרה שבפני
נו.
10. הבניין נבנה במקור כבית בן קומה אחת בן שתי יח"ד והקומה השניה היא תוספת מאוחרת לבניין שהוספה עבור יח"ד אחת בלבד. לכן יש לראות את הקומה שנבנתה על פי ההיתר המקורי, קומה טיפוסית.
11. אין עיגון לשוני לטענה כי יש לבצע ממוצע של שטח הקומות בהוראות התמ"א.
12. הוועדה המקומית לא הגישה כתב תשובה
דיון והכרעה
בטרם ניכנס לגופה של סוגיה משפטית שהיא לב לבו של הערר, נבהיר כי אנו דוחים מכל וכל את טענות המניעות וההשתק שהעלתה המשיבה 2.
לא יכול להיות חולק שבית המשפט קבע כי נפגעה זכות הטיעון של העוררים לנושא חישוב השטחים בלבד ועל כן הורה על השבת ההליך לוועדה המקומית לצורך תיקון הדבר. על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים לא הוגש ערעור, כפי שהיה על המשיבה 2 לעשות לו סברה שנפלה שגגה בפסק הדין. לפיכך, מדובר ב

פסק דין
חלוט.
משהוחזר הדיון לוועדה המקומית, וניתנה החלטה חדשה של הוועדה המקומית, ממילא קיימת לעוררים זכות ערר על ההחלטה וזאת על פי דין וכל עוד לא נקבע אחרת על ידי בית המשפט. ומאחר שלא נקבע אחרת על ידי בית המשפט, אזי זכותם של העוררים להגיש את הערר שבפני
נו שרירה וקיימת וזכותם להעלות טענות הנוגעות לאופן חישוב השטחים – נובעת בהכרח מפסק הדין של בית המשפט.
לגופה של סוגיה -האם הבניין הוא בן שתי קומות או בן קומה אחת בלבד
לשאלה זו השלכות על שני נושאים. האחד – אם מדובר במבנה בן קומה אחת בלבד, אזי ומאחר שבמועד כניסתו לתוקף של תיקון 3א' היה תלוי ועומד ערר בגין החלטת הוועדה המקומית, חלה עליו הוראת המעבר לתיקון 3א – כלומר חל על הבקשה הדין הקודם לתיקון 3 א' (המעניק למבנה בן קומה אחת תמריצים של 2.5 קומות, בעוד שעל פי תיקון 3א על מבנה בן קומה אחת ניתן תמריץ של 1.5 קומות בלבד). השני – השטח ממנו נגזרים תמריצי התמ"א. אם מדובר במבנה בן קומה אחת – היא קומת הקרקע לשיטת הוועדה המקומית והמשיבה 2 – אזי תמריצי התמ"א נגזרים משטח אותה קומה. אם המבנה בן שתי קומות – אזי לשיטת העוררים (עמה המשיבה 2 הסכימה – ראה סעיף 17 לכתב התשובה) יש לחשב את השטח הממוצע לשתי הקומות והוא יהיה הבסיס לחישוב תמריצי התמ"א.
בחינת מספר הקומות במבנה לצורך הוראת המעבר לתיקון 3א'
תיקון 3א לתמ"א 38 - שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה, אושר על ידי הממשלה ביום 8.12.2016 ופורסם ברשומות ביום 13.12.2016.
הוראת המעבר היחידה שנכללה בתיקון 38 /3א מתייחסת למבנה בן קומה אחת - וזו לשונה:
"על בקשה להיתר מכח תכנית זו לעניין הריסת בניין קיים בן קומה אחת והקמתו מחדש, שהתקבלה לגביה החלטת הוועדה המקומית למתן היתר לפני תחילתו של שינוי זה (שינוי 3/א) או שהוגש ערר התלוי ועומד על החלטת הוועדה המקומית לסרב לתת היתר בקשה כאמור, ימשיכו לחול הוראות תכנית זו כנוסחן ערב השינוי".
העוררים טוענים כי השאלה אם המבנה הקיים הוא בן קומה אחת או שתיים צריכה להיות מוכרעת על פי הוראות חוק התכנון והבניה והתקנות מכוחו ואילו המשיבות טוענות כי הבחינה נעשית על פי הוראות תמ"א 38, לאחר תיקון 3א.
בעניין זה דעתנו כדעת העוררים.
המשיבות מבקשות לאחוז במקל משני קצותיו. מצד אחד לקבוע כי תיקון 3 א' אינו חל, מצד שני להשתמש בהוראות שתוקנו במסגרת תיקון 3א, על מנת לקבוע כי המבנה הנו מבנה שתיקון 3 א' אינו חל עליו. ברי כי פרשנות כזו אינה אפשרית.
אולם אף אם נידרש להוראות תיקון 3א, הרי שפרשנות כזו אינה אפשרית. לו סבר המחוקק שיש מקום לקבוע הוראות מיוחדות לאופן חישוב מספר הקומות, לצורך הוראת המעבר, היה עושה כן. הוא לא עשה זאת. הוראת הסעיף אליה מפנים העוררים היא הוראת סעיף 14א בה נקבעו הוראות לעניין אופן חישוב התמריצים אותם ניתן לקבל מכוח הוראות תמ"א 38 במקרה של הריסה ובניה. ודוקו. בהוראת הסעיף נקבע ברחל בתך הקטנה כי ההוראות הקבועות בו הן "לעניין סעיף זה" בלבד. אין בהוראת המעבר הפניה להוראה זו והיא אינה חלה לגביה.
משכך, מקובלת עלינו עמדת העוררים כי יש לבחון את השאלה אם מדובר במבנה בן קומה אחת או בן שתי קומות, על פי הוראות תקנות התכנון והבניה ובהתאם מדובר במבנה בן שתי קומות. העובדה שהקומה העליונה היא קומה קטנה או הוספה מאוחר, כפי שטענה המשיבה 2, אינה רלבנטית לעניין מספר הקומות.
ודוקו. בית המשפט לעניינים מנהליים גם הוא קבע כי הבניין הוא בן שתי קומות (עמ' 9 לפסק הדין).לפיכך, תיקון 3 א' חל על הבקשה. מאחר שמדובר בבניין בן 2 קומות, הוא זכאי לתוספת תמריצים בהיקף של 2.5 קומות. בתיקון 3א' נקבע עוד כי שטח קומה הרלבנטי לחישוב תמריצי הבניה הוא שטחה של קומה טיפוסית בבניין.
בהוראות התמ"א אין התייחסות למצבים בהם אין קומה טיפוסית אלא מספר קומות שאינן זהות. לשיטת המשיבות, במצב דברים זה יש להתחשב בקומה ששטחה הגבוה ביותר.
איננו מקבלים עמדה זו.
בתיקון 3א חוזק הקשר בין המבנה הקיים ובין התמריצים הניתנים לו. לכן נקבע כי קומה טיפוסית הקיימת בבניין היא שתהווה את הבסיס לחישוב התמריצים. על מנת להמחיש את כוונת המחוקק, נדגים כי אם קיימות בבניין שלוש קומות מתוכן שתי קומות זהות וקומה אחת גדולה/קטנה יותר, יבוצע חישוב השטחים לפי שטח קומה של הקומות הזהות (בהן ניתן לראות קומות טיפוסיות, ולא לפי שטח הקומה הגדולה יותר, שאינה קומה טיפוסית) אשר יוכפל בשלוש (בהתאם לתמריץ הניתן למבנה בן 3 קומות).
ומה קורה כאשר אין במבנה קומה טיפוסית? על מנת "להתאים" את התמריצים ככל הניתן למבנה הקיים, לא ניתן לבחור את הקומה הגדולה ביותר כפי שגם לא ניתן לבחור את הקומה הקטנה ביותר. מקובלת עלינו עמדת העוררים כי במצב דברים זה יש לבצע ממוצע של שטח הקומות, באופן שהתמריצים הנגזרים משטח קומה טיפוסית וגם ממספר הקומות הקיים, ישקפו את הבניה הקיימת במגרש הטעונה חיזוק. השווה ערר (י-ם) 500/16 אילוז מאיר ונעמי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו].

אשר על כן, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי המבנה הקיים הוא בן שתי קומות וכי הוראות תיקון 3א' חלות על המבנה, ובהתאם הוא זכאי לתמריץ תוספת שטח בניה עיקרי מכוח תמ"א 38, כדלקמן:
{140.47 מ"ר (שטח קומה ממוצע) + 26 מ"ר (קומה מורחבת)}x 2.5 + 26 מ"ר (13 מ"ר עבור כל יח"ד) = 442.175 מ"ר.
לשטחים אלה יש לצרף את שטחי הבניה העיקריים מכוח התכניות החלות (שטח בניה עיקרי שאינו שנוי במחלוקת – מכוח ק/130/א – 466.40 מ"ר) ובסה"כ שטחי בניה עיקריים
– 908.58 מ"ר.
יש להפחית שטחים עודפים מן הבקשה להיתר.
ההחלטה התקבלה ביום: ט"ו אדר א תשע"ט, 20.02.2019.

_______________________ ________________________
אוריה סעדון דקלה מוסרי טל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
ועדת ערר לתכנון ובניה ועדת ערר לתכנון ובניה
מחוז חיפה מחוז חיפה
ערר מס': קר/ 0918/ 1255
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1255/18 אורן יוסף לידר, אורה לידר, עודד דואר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות, לונדון ייזום ובניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 20/02/2019)