פסקי דין על מוטי קליפה | פסקי דין על ארז משה מור

14628-04/17 תט     11/03/2019




תט 14628-04/17 מוטי קליפה נ' ארז משה מור








בית משפט השלום בקריות



ת"ט 14628-04-17 קליפה נ' מור


תיק חיצוני: 5191750117


בפני

כבוד הרשם בכיר
יניב לוזון


תובע

מוטי קליפה
ע"י ב"כ עו"ד גיא יעקב


נגד


נתבע

ארז משה מור
ע"י ב"כ עו"ד רועי בלסיאנו

עפ"י מינוי הלשכה לסיוע משפטי בחיפה






פסק דין


1.
התובע הגיש שיק לביצוע שטר מספר 50740 על סך של 33,462 ₪
אותו קיבל מהנתבע כשכר תיווך במעמד החתימה על הסכם המכר וזאת
בהתאם ל"הזמנת שירותי תיווך לקניה
מס' 804 ע"ש נ.א.נ מוטי כליפה יזמות ובע"מ ז.פ 24.10.16. השיק הופקד ביום 25.10.16
חזר "א.כ.מ." ולפיכך הוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.

2.
הנתבע הגיש התנגדות מהטעמים הבאים:
א. טופס הזמנת שירותי תיווך מבוטל שכן הוחתם ע"י מר שאולי יפרח הציג עצמו כמתווך כשלא היה בעל רישיון תיווך. המפגשים בדירה נעשו עם יפרח שהציג את הדירה, יתרונותיה, מחירה, סביבת המגורים והשכנים. הפעלת אדם שאינו רשאי לעסוק בתיווך מקרקעין
ללא רישיון כשדין מהווה עבירה פלילית.
המדובר בהפעלה בפעולות שיוחדו רק למתווכים בעלי רישיון. הפרת חובת תום הלב
וחובת ההגינות. מחוץ לבית התנוסס שלט פרסומי של מר יפרח כמתווך לכל דבר ועניין. מר יפרח הציג עצמו כיועץ נדל"ן בכיר בכרטיס ביקור שהציג.
ב. התובע בעל המשרד הבטיח סיוע בהשגת מימון משכנתא
לרכישת הדירה

למרות הסתייגויות ובעיות בדירת הנתבע.
הבטחה היוותה שיקול ולחץ פסול
שהביא לחתימה על חוזה הדירה ללא תנאים שסיכם. נגרמה הפרת חוזה בסך של 143,000 ₪ כתוצאה מאי קבלת המשכנתא.
ג. שיק ניתן לפיקדון בלבד ולא להפקדה עד לאישור.

3.
התובע בתגובה להתנגדות ובתצהיר עדותו הראשית ציין כי ניהל המגעים בין הצדדים לעסקת המכר. מר


שאולי שימש כמתלמד
ולא עסק בכל פעולת תיווך כיום הינו משמש מנהל משרד. בתגובה ציין פעולת ההחתמה נעשתה בנוכחותו אם כי בתצהיר הודה כי הנתבע הוחתם ע"י מר יפרח שכן "ישנה אפשרות שלא יכולתי להגיע לפגישה הראשונית" . לטענתו, היווה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. גם בנסיבות בהן בוטל החוזה הינו זכאי לשכר טרחה.
ביום 12.6.18 התקבלה ההתנגדות ע"י כב' הרשמת ליאת דהן-חיון


והתיק נקבע להוכחות בפני
י.

דיון והכרעה

4.
לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי לשלול את שכר טרחת השמאי.

המחוקק, אשר הסדיר בחוק המתווכים את העיסוק בתיווך נדל"ן, ראה בזהות הגורם המבצע את פעולות התיווך, ובהסמכתו של אותו גורם כמתווך מורשה, חשיבות רבה כל כך, עד שלא הסתפק בקביעת חובת הרישוי בסעיף 2 לחוק, אלא הגדיל וקבע סנקציה כלכלית ברורה וחד-משמעית, שלפיה – מי שאינו מתווך מורשה, אינו זכאי לדמי תיווך, אפילו אם נחתם חוזה ואפילו אם היה הגורם היעיל בעסקה.עוד הגדיל המחוקק עשות, וקבע איסור על אדם להעסיק בעבודות תיווך את מי שאינו מתווך מורשה – אלא בעבודות מנהלתיות בלבד.

העסקת מר שאולי ע"י התובע וביצוע פעולות השמורות למתווך מהווים הפרת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"). סעיף 13 לחוק קובע:
"
איסור העסקה
אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מנהלתי."
באותו מועד מר שאולי לא היה בעל רישיון תיווך
וצרוף הפעולות אותן ביצע חרג מהפן "המנהלתי".

בתאמ (ת"א) 37080-12-15 רוזיו נכסים וניהול בע"מ נ' אביב יורק (22.9.16) נקבע:
"לא ניתן לראות בהבאת רוכש פוטנציאלי לדירה מוצעת למכירה "פעולה מנהלתית": הביקור בדירה הוא לב לבה של פעילות התיווך, הוא-הוא אותה "הפגשה בין שני צדדים" המהווה את לוז התיווך."
גם מסירת פרטים על הנכסים המוצעים מהווה פעולת תיווך . מתווך בעל רישיון יודע (ולכל הפחות – נדרש לדעת) אילו פרטים הוא מחויב למסור לרוכש פוטנציאלי ואילו פרטים אין חובה למסור. לא כך מי שאינו מתווך מורשה.

פעולותיו של יצחק שאולי הינן פעולות שצירופן יחד יוצא מכדי פעולות "מנהלתיות" ומלמדות על פאסיביות של התובע בקשר לפעולות המצויות בגרעין הפעילות של המתווך, בזמן שמר שאולי אינו בעל רישיון תיווך(עמ' 4 לפרוט'). מר שאולי מופיע בשלט תמונה בחזית הבית עם מספר הנייד שלו,
מחזיק כרטיס ביקור של יועץ נדל"ן בכיר, מחתים את הנתבע על טופס הזמנת תיווך, מציג לנתבע את הדירה ומפגיש אותו עם המוכרים.
מר יפרח מציג עצמו
כמתווך ומציג את הדירה פעמיים לנתבע ביום 12.9.16 וביום 17.9.16, את יתרונותיה, מחירה ופרטים מהותיים נוספים בקשר לדירה.
פעולותיו של מר שאולי מהוות פעולות תיווך לכל דבר ועניין והן מיוחדות רק למתווכים בעלי רישיון , כאמור אין מדובר בפעולות מנהליות.

זאת ועוד, התובע אינו דובר אמת באשר להחתמת טופס ההזמנה. בעוד בסעיף 5 לתצהיר מיום 7.6.17
מצהיר כי "ופעולת ההחתמה על גבי טופס ההזמנה נעשתה בנוכחותי." בסעיף 7
לתצהיר מיום 23.10.17
מצהיר התובע –"ישנה אפשרות שלא יכולתי להגיע לפגישה הראשונית לצורך החתמת הלקוח ולכן ביקשתי ממר יפרח שיחתים את הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך."
התובע
בעדותו ממשיך באי אמירת אמת ומעיד כי כתב היד על ההזמנה הינה שלו "אני מתקן הכתב יד הוא שלי"(עמ' 2 והשווה עם תשובתו לשאלת בית המשפט בעמ' 5 לפרוט'). בעוד מר שאולי מאשר כי מדובר בכתב ידו (עמ' 5 לפרוט').
התובע מודה כי הנתבע פנה למר שאולי, אם כי מכחיש כי השלט בחזית היה של שאולי (עמ' 3).

התובע הפר גם את חובת הנאמנות וההגינות בפיזור הבטחות באשר למימון העיסקה וקבלת משכנתא.
נקודת הכניסה של התובע לפעילות היתה מאוחרת ונגעה לשלב לקיחת המשכנתא בבנק, פעולה שאינה עולה כדי פעולת תיווך. הנתבע הכחיש נחרצות כי פגש בתובע בדירה(עמ' 6 לפרוט'). הלחץ אותו הפעיל לצד הבטחות שווא
לעניין המימון הוליד בסופו יום הסכם שהופר בהעדר מימון מתאים תוך תשלום פיצוי בסך 143,000 ₪ למוכרים. הנתבע העיד בעמ' 6 לפרוט'-
"שאולי אמר לבוא לבנק, אז חבר אלינו התובע בבנק והוא דחף את העסקה בטרם עת, עדיין לא הוכשרו כל התנאים."
וכן
"

הוא התובע גם הפיח בי חיים שהוא יעזור לי, המשרד שלו יעזור לי לקבל את המשכנתא והכל."
מכל המקובץ לעיל התובע העסיק אדם בפעולות תיווך שאינו מתווך וזאת לצד הפרת חובת הנאמנות וההגינות.

שלילת דמי תיווך
5.
הפסיקה ראתה באי קיום הוראות החוק כעילה לשלילת דמי תיווך. ברעא 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שלמה שמלצר(19.11.12) נקבע:

"הסנקציה שראוי להטיל על רודה בגין הפרת חובת הגילוי הינה שלילת זכאותו לדמי תיווך בגין העסקה."

בתא"מ (שלום-ים) 1979/09 דוד אליהו נ' שרה קאופמן עו"ד (21.6.11) נקבע:
"על פי סעיף 14 לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך, בין היתר, אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, אולם אין ספק שזכאות זו כפופה לכל יתר הוראות החוק"
בתא"מ

(שלום פתח תקוה) 5457/02 יצחקי ניסים נ' אוחנה מאיר עוזי( 22.12.03) נדון מקרה דומה של העסקת
מי שאינו בעל רישיון לפי חוק התיווך. בית המשפט קובע כי-
"הנה כי כן, גם לו היתה עסקה נקשרת בין הנתבע למוכר בתיווכה של הגברת כהן, הרי שעסקה כזו אינה מזכה בדמי תיווך, שהרי לא יעלה על הדעת שעיסקה אשר לכאורה עומדת בניגוד להוראות הדין, תזכה בדמי תיווך על פי החוק."
בתאמ (קריות)35979-02-16 רימקס פמילי נ' בתיה שר נקבע:
"המחוקק קבע כי הפרת הוראות סעיפים 2, 13 לחוק מהווה אף עבירה פלילית ובנוף נקבע "שהמתווך" אינו זכאי לקבל מהלקוח דמי תיווך בנסיבות אלה (סעיף 14(א)(1) לחוק המתווכים)."
רוצה לומר כי גם אם התובע היה הגורם היעיל לביצוע העיסקה , הרי שביצוע עבירות לפי חוק המתווכים שולל את תשלום שכר הטרחה.

6.
אני ער
לכך כי הנתבע מנצל את הסיטואציה של חזרת השיק באי כיסוי מספיק
כדי להעלות טענות מן הגורן ומן היקב שבסופן הביאו לשלילת שכר הטרחה. עם זאת, ראוי להעביר מסר כי ריקון מתוכן של פעולת התיווך ע"י הפעלת מנהלנים למיניהם בהצגת הדירה וכניסה לפעילות במועד קבלת המימון שאינה פעולת תיווך
ו/או חתימת ההסכם בלבד מהווה עבירה על החוק שעונשה בצידה.


7.
מכל המקובץ הריני דוחה את התביעה ומורה על סגירת תיק ההוצאה לפועל.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ כולל מע"מ.

8.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.
ניתן היום,
ד' אדר ב' תשע"ט, 11 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.













תט בית משפט שלום 14628-04/17 מוטי קליפה נ' ארז משה מור (פורסם ב-ֽ 11/03/2019)