פסקי דין על אברהים עואד אמו חדיג'ה ערמוש ז"ל | פסקי דין על עיטאף סאלח כנאני | פסקי דין על סיהאם יוסף דיאב | פסקי דין על חוריה יוסף דיאב ואח' |

28828-04/15 א     19/03/2019




א 28828-04/15 אברהים עואד אמו חדיג'ה ערמוש ז"ל נ' עיטאף סאלח כנאני, סיהאם יוסף דיאב, חוריה יוסף דיאב ואח'








בית משפט השלום בעכו



ת"א 28828-04-15 ערמוש(המנוח) ואח'
נ' כנאני ואח'




בפני

כב' השופט ג'מיל נאסר
, שופט בכיר


תובע

אברהים עואד
בשם אמו חדיג'ה ערמוש ז"ל


נגד

נתבעת מס' 1


נתבעות פורמליות

1. עיטאף סאלח כנאני
2. סיהאם יוסף דיאב
3. חוריה יוסף דיאב
4. פאטמה יוסף דיאב
5. כאמלה יוסף דיאב
6. אמל יוסף דיאב





פסק דין



התביעה
1.
בפני
י תביעה כספית על סך 60,000 ₪. אמנם התביעה כללה סעדים נוספים, וכן ציינה סכומי כסף גבוהים, אך התובע צמצם את הסעדים לסעד הכספי בלבד וכן העמיד סעד זה לצרכי אגרה על סך 60,000 ₪.

בעלי הדין
התובע, הוא יורשה עפ"י דין של גב' ערמוש חדיג'ה ז"ל (להלן: "המנוחה"), אשר רכשה מנתבעת 1, את הנכס נשוא התביעה, בהתאם להסכם מכר מיום 20.12.01. נתבעת 1 הינה רוכשת הנכס נשוא התביעה מנתבעות 2-6 בהתאם להסכם מכר מיום 15.1.98. נתבעות 2-6 הוגדרו בתביעה "הנתבעות 2 – פורמליות" ואינן צד להליך דנן.


ראית הצדדים
אעיר כאן כי הסדר דיוני שהיה בתיק ולפיו לא יובאו ראיות וכי הצדדים יגישו סיכומים בכתב – בוטל.

כ"כ הובהר על ידי הצדדים כי לאחר פתיחת ההליך דנן חלו התפתחויות בכל הקשור לסילוק חובות אחרים הרובצים על הנכס נשוא הדיון, באופן שהחוב היחידי שכעת רובץ על הנכס ומעכב את העברת הזכויות בו על שם בן התובעת המנוחה הינו היטל ההשבחה בהתאם לקביעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בהינתן האמור, ומאחר והדבר מחייב השלמה, ניתנה אפשרות לצדדים להגיש תצהירים משלימים מטעמם, אולם אלה לא הוגשו.
העדויות
: מטעם התובע העידו 4 עדים: עו"ד הישאם שחאדה, עו"ד המאם גסאן, התובע מר אברהים עווד בעצמו,
גב' פאטמה יוסף עבדאללה מג'דוב דיאב (נתבעת פורמלית מס' 4).
מטעם ההגנה העידה עדה יחידה: נתבעת 1, גב' עטאף כנאני בעצמה. הוגשו סיכומים בכתב והתיק הובא בפני
י לצורך מתן

פסק דין
.

טענות התובע


4.
עפ"י הנטען בכתב התביעה, רכשה נתבעת 1 מאת הנתבעות מס' 2-6 500/11685 חלקים מן המקרקעין הידועים כגוש 18583 חלקה 73 מאדמות טמרה, בהתאם להסכם מכר מיום 15.1.98 (להלן: "הממכר").

5.
ביום 20.12.01 רכשה המנוחה מנתבעת 1 את זכיותיה בממכר, כאשר במסגרת עסקת המכר התחייבה נתבעת 1 לשלם את כל החובות הרובצים על הממכר, ואילו המנוחה התחייבה לשלם את מס הרכישה, מס השבח, ומס הרכוש ככל שיוטל לאחר מועד ביצוע עסקת המכר. הערת אזהרה נרשמה לטובת המנוחה בלשכת רישום המקרקעין ביום 7.6.07.

6.
התובע טוען כי אמו המנוחה רכשה את הממכר מנתבעת 1 לאחר שהאחרונה התחייבה לפעול לפי הסכם המכר מיום 15.1.98 ולדאוג להעברת הממכר על שמה, על מנת שהמנוחה תוכל להעביר את הממכר על שמה, כשהוא נקי מכל חוב או טענה או מניעה כלשהיא.


7.
נתבעת 1 לא העבירה את הממכר על שמה עד היום (הממכר נותר רשום עד היום על שם נתבעות 2-6), ולמרות טענתה כי הסירה את כל החובות התברר כי נותר חוב על הממכר הנאמד בסך של 80,000 ₪ וזאת עפ"י הודעה שקיבל התובע ביום 30.4.14 ממס רכוש (בעקבות פנייתו לקבל אישור לטאבו).

8.
נטען כי למרות שמולאו כל התחייבויות המנוחה עפ"י הסכם המכר עם נתבעת 1, אין התובע יכול להעביר את הממכר על שמו בלשכת רישום המקרקעין, מאחר ונתבעת 1 לא שילמה את כל החובות הרובצים על הממכר, לרבות אי הסרת הערת אזהרה שנרשמה לטובת מס רכוש.

9.
התובע מוסיף וטוען כי בעקבות פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובניה התברר כי נתבעת 1 לא שילמה את חובה בגין היטל השבחה הנאמד בסך של כ- 44,000 ₪ (בעקבות העסקה בין נתבעת 1 לנתבעות 2-6), עסקה אשר דווחה לוועדה אך לא שולם החוב, ועל כן לא הונפק אישור ע"י הוועדה לצרכי רישום, אשר מעכב את עצם היום הזה את רישום הזכויות בממכר עם שם התובע.

הגנת הנתבעת 1
10.
נתבעת 1 הכחישה את מרבית טענות התובע ועתרה לדחיית התביעה נגדה.

11.
כטענה מקדמית נטען כי מאחר ועילת התביעה הנטענת נוצרה ביום 20.12.01 הרי שהתביעה התיישנה.

12.
לגוף התביעה מודה נתבעת 1 כי רכשה את הממכר מנתבעות 2-6 בהתאם להסכם מכר מיום 15.1.98. עוד מודה נתבעת 1 כי מכרה את מלוא זכויותיה בממכר למנוחה בהתאם להסכם מכר מיום 20.12.01, כשלטענתה, הצדדים הצהירו על העסקה לרשויות המס ואף שולמו כל המיסים החלים על העסקה כולל מס רכישה ומס שבח.

13.
בכל הקשור לעסקה עם המנוחה טוענת נתבעת 1 כי המנוחה רכשה את הממכר "על פי תנאי העסקה" של נתבעת 1 עם נתבעות 2-6, והמנוחה עת שרכשה את הממכר ממנה הייתה מודעת לעובדה כי הממכר עדיין רשום על שם נתבעות 2-6, וכי תנאי העסקה שבין נתבעת 1 לבין נתבעות 2-6 חלים גם עליה.

14.
נתבעת 1 מוסיפה וטוענת כי לפי סעיף 7 (א) להסכם המכר הוסכם כי המוכרות תשלמנה את כל המיסים ותשלומי החובה החלים על הממכר עד סוף 1997, דהיינו חובת תשלום החובות של מס שבח והיטל השבחה החלים על הממכר עד סוף 1997, חלים על המוכרות וישולמו על ידן. מאחר ועל הממכר חלה תכנית משביחה מס' ג/6956 שאושרה ביום 23.7.95, דהיינו לפני מועד הסכם המכר שבין נתבעת 1 לנתבעות 2-6, חלה חובת תשלום היטל השבחה על נתבעות 2-6. כמו כן, בתקופה שבין רכישת הממכר ע"י נתבעת 1 לבין מכירתו למנוחה לא אושרו תכניות משביחות נוספות על הממכר, ולכן לא חלה על נתבעת 1 כל חובת תשלום היטל השבחה.

15.
בכל הקשור לחובת תשלום מס רכוש, התחייבו כאמור נתבעות 2-6 לשלם, בין היתר, חוב מס רכוש ככל שנותר עד סוף 1997. לגבי שנים 1998- 2000 מס רכוש חל על נתבעת 1 בהיותה הבעלים של הממכר, והוא שולם על ידה. לגבי מס רכוש החל משנת 2000, שיעור מס רכוש החל על קרקע לבניין הינו 0% ולכן החל ממועד זה לא חל על נתבעת 1 חובת תשלום מס רכוש על הממכר הנדון.

16.
לעניין אי רישום הממכר על שם נתבעת 1 נטען כי עפ"י הסכם המכר משנת 1998 התחייבו נתבעות 2-6 לרשום את הממכר על שם נתבעת 1 בלשכת רישום המקרקעין. נתבעת 1 שיתפה פעולה לאורך כל הדרך והייתה מוכנה לחתום על כל מסמך ולהופיע בפני
כל מוסד לצורך רישום הממכר על שם המנוחה, אולם מאחר ונתבעות 2-6 לא שילמו את מס הרכוש החל על הממכר עד סוף שנת 1997 ולא שילמו את היטל ההשבחה החל עליהן בגין תכנית משביחה משנת 1995, לא יכלו נתבעות 2-6 לרשום את הממכר על שם נתבעת 1. המנוחה הייתה מודעת לקיומם של חובות אלה ולמרות זאת החליטה לרכוש את הממכר.

17.
לגבי הסרת הערת האזהרה נטען כי לא חלה על נתבעת 1 החובה לעשות כן. הערת האזהרה נרשמה כאשר הממכר כבר היה בחזקת התובע ובבעלותו, מה גם והערת האזהרה נרשמה בשל חוב מס שבח של נתבעת 2, שאיננו קשור בכלל לעסקה נשוא התביעה.

18.
לסיום טוענת נתבעת 1 כי דין התביעה להידחות שכן שילמה את כל המיסים החלים עליה עפ"י חוק כולל מס שבח בגין העסקה שבינה ובין המנוחה, וכן שילמה מס רכישה ומס שבח בעסקה שבינה לבין נתבעות 2-6 לרבות מס רכוש החל על הממכר עבור השנים 1998-2000.

19.
כאמור, הסוגיה היחידה שנותרה להכרעה הינה – על מי חלה החובה לשלם את החוב בגין היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעקבות אישור התכנית המשביחה (ג/6956) החלה גם על הממכר נשוא התביעה.

דיון
המסגרת הנורמטיבית
בהתאם לסעיף 196א (תיקון מס' 18) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965 הוסמכה הוועדה המקומית לתכנון ובניה לגבות היטל השבחה, בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק ועל פיה.



"השבחה" מוגדרת בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית כ- "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", כאשר "תכנית" מוגדרת באותו סעיף כ-"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית".


בהתאם לסעיף2(א) לתוספת השלישית, במקרה שבו חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין ובין בדרך אחרת, ישלם בעל המקרקעין לוועדה המקומית היטל השבחה לפי האמור בתוספת.

לעניין "המועד הקובע" לחישוב היטל ההשבחה קובע סעיף4(7) לתוספת השלישית כי שומת היטל ההשבחה תיערך נכון ליום אישור התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין כאילו נמכרו בשוק החופשי.


בהתאם לסעיף 4(1) לתוספת השלישית רשאית הוועדה לתכנון ובניה לדחות את שומת ההשבחה עקב אישור התכנית עד למימוש הזכויות שבהם חלה ההשבחה. במקרה של דחיית השומה עד למימוש הזכיות נקבע בסעיף 4(2) לתוספת השלישית כי על הוועדה לתכנון ובניה להודיע לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל ההשבחה.


בכל הקשור להגדרת המונח "מימוש זכויות" נקבעו בסעיף 1(א) לתוספת השלישית מס' חלופות, שדי בהתקיימות אחת מהן על מנת שתקום חובת תשלום היטל השבחה על בעל המקרקעין:


"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:
(1)
קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2)
התחלת השימוש בהם בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות;
(3)
העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונות רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981) היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א -1961".

לגבי המועד לתשלום היטל ההשבחה נקבע בסעיף 7(א) לתוספת השלישית כי הוא ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה. בעניין עיקרון מימוש הזכיות נפסק בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נגד הוועדה לתכנון ובניה, חולון, פ"ד נה(4) 769, 778, כי חרף היווצרות ההשבחה במועד אישור התכנית, ניתן לשלם את היטל ההשבחה עד מועד "מימוש הזכויות", שהוא המועד שבו מתממשת ההשבחה:


"פועלם של סעיפים 1 ו-7 לתוספת השלישית הינו, כאמור, דחיית מועד תשלום היטל ההשבחה עד מועד "מימוש הזכויות". המחוקק קובע כי חרף היווצרות ההשבחה במועד אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ניתן לשלם את היטל ההשבחה עד מועד "מימוש הזכויות", שהוא המועד שבו מתממשת ההשבחה.
מאחורי קביעה זו עומד 'עקרון המימוש'.
כידוע, עיקרון המימוש (9'
realization doctrine
) הינו מאבני היסוד של דיני המס (ש' בורנשטיין המיסוי בפירוק החברה, בעמ' 44).
על-פי עקרון המימוש אין מטילים ברגיל מס אם אין מימוש. רווח בלתי ממומש אינו ממוסה. כך, אין מטילים מס רווח הון בגין עליית ערך נכס הון כל עוד לא מומש רווח זה במכירת הנכס (חלק ה' לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] וכך, אין מטילים מס שבח מקרקעין בגין עליית ערך של מקרקעין בטרם מומש שבח זה במכירת המקרקעין (סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג- 1963.
עיקרון המימוש מצא לו ביטוי בהוראות האמורות, וגם בהוראות סעיפים 1 ו-7 לתוספת השלישית".

סיכום ביניים
היטל השבחה יוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה על בעלים או על חוכר לדורות של מקרקעין במקרה ששווים של מקרקעין עלה בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור היטל ההשבחה, כפי שנקבע בסעיף 3 לתוספת השלישית הוא מחצית ההשבחה.


המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה הוא 15 ימים לאחר אישור התכנית המשביחה, אך הוועדה המקומית רשאית לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עד לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות במקרקעין, כאשר אירוע המס ייחשב כמועד מימוש הזכויות לפי אחת מהחלופות שצוינו לעיל. החובה לשלם את היטל ההשבחה מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין/ חוכר לדורות של המקרקעין בעת אישור התכנית המשביחה.


בעניין זה הנחת המוצא היא כי על אף שהמוכר עצמו לא ניצל בפועל את הזכויות הגלומות בתכנית המשביחה, יש להניח כי התמורה שהתקבלה בידו בעבור הנכס הנמכר הושפעה, בין השאר, מהפוטנציאל הקיים בה, עובר למועד העסקה. כלומר על אף שקונה הנכס הוא זה שעשוי בעתיד לממש את הזכויות שממכר שנוצרו בעקבות בתכנית המשביחה, הרי שדווקא המוכר הוא זה שיתחייב בתשלום היטל ההשבחה.

על אף האמור, ברי כי במסגרת מו"מ לקראת עריכת הסכם מכר במקרקעין רשאים הצדדים להסכים בניהם ולהתנות כי דווקא הקונה הוא זה אשר יישא בפועל בתשלום היטל ההשבחה, אך סביר להניח שהדבר יבוא לידי ביטוי בגובה התמורה שיסכים הקונה לשלם על הנכס.


חישוב היטל ההשבחה

עיון בנספח ט' לכתב התביעה מעלה כי ביום 13.8.13 ביצע המהנדס – שמאי מקרקעין מר חלבי כרמי עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה שפלת הגליל תחשיב היטל השבחה בנוגע לממכר בגין עסקת המכר שבוצעה בין נתבעות 2-6 (המוכרות) לבין נתבעת 1 מיום 15.1.98.


עולה כי בעקבות אישור תכנית ג'/6956 ביום 23.7.95 שהביאה לשינוי המצב התכנוני בחלקה 73 (מייעוד חקלאי לייעוד לבניה (מגורים א'), נוצרה השבחה, בין היתר, של הממכר ושוויו עלה ביחס לשוויו ערב אישור התכנית.

עפ"י הערכת שמאי המקרקעין חלבי, סכום ההשבחה למועד הקובע (7.8.95) הינו 9,200 ₪, ומכאן נובע כי שומת היטל ההשבחה למועד הקובע הינה מחצית סכום ההשבחה (4,600 ₪), ובתוספת מדד, סכום חוב היטל ההשבחה עומד על סך 5,758 ₪, נכון ליום החלטת הוועדה (15.1.98, הוא יום ביצוע עסקת המכר הראשונה).

מעיון בנספח י' לכתב התביעה שכותרתו "הודעה בדבר חבות היטל השבחה" מיום 15.8.13, עולה כי הוועדה המרחבית לתכנון ובניה שפלת הגליל שלחה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה שמוענה לנתבעת 1 לפיה -


"עקב אישור תכנית והבקשה בתיק בניה מס' 858307300. ההשבחה על הנכס שנקבעה על-ידי שמאי מקרקעין היא 67524 ₪ ויהיה עליך לשלם מחצית הסכום האמור לקראת מימוש זכויות בנכס הנ"ל, היינו 33762 ₪"
התובע טוען בתביעתו כי החוב בגין היטל ההשבחה עומד נכון למועד הגשת התביעה על סך כ- 44,000 ₪. בסיכומיו (ס' 23) עתר התובע לחיוב נתבעת 1 לשלם לידיו סך של 44,374 ₪ (סכום חובה הנטען לוועדה המקומית לתכנון ובניה) על מנת לאפשר לו לקבל את האישורים הנדרשים לשם רישום הזכויות בממכר על שמו בלשכת רישום המקרקעין (לא הוצגה אסמכתא מספקת לעניין גובה החוב העדכני של היטל ההשבחה).


האם הוכח כי על נתבעת 1 החובה לשלם את חוב היטל ההשבחה
?
בנוגע לסוגיה זו טוען התובע כי מחובת נתבעת 1 היה לשלם את חוב היטל ההשבחה הרובץ על הממכר בעקבות אישור התכנית המשביחה (ג'/6956) ולא על אמו המנוחה. זאת ועוד, נטען כי במסגרת הסכם המכר משנת 2001 בין המנוחה לבין נתבעת 1 הוצהר באופן מפורש ע"י נתבעת 1 כי הינה הבעלים והמחזיקה הבלעדית בממכר, וכי אין על הממכר כל חוב, תביעה או טענה, שיעבוד או עיקול ו/או צו בית משפט ו/או זכויות לטובת צד ג', הצהרה המהווה לטענת התובע מצג שווא/הטעיה מצד המוכרת בהינתן שבמועד ביצוע העסקה רבץ על הממכר חוב היטל השבחה הנובע מהעסקה הראשונה שבין נתבעת 1 לנתבעות 2-6.


מנגד טוענת נתבעת 1
כי בעת ביצוע עסקת המכר משנת 2001 הייתה מודעת המנוחה לעובדה כי הממכר עדיין רשום על שם נתבעות 2-6 וכי תנאי העסקה שבין נתבעת 1 לנתבעות 2-6 חלים עליה. בהתאם לתנאי הסכם המכר משנת 1998 התחייבו נתבעות 2-6 לשלם את כל המיסים ותשלומי החובה החלים על השטח הנמכר עד סוף שנת 1997. מאחר ועל השטח הנמכר חלה תכנית משביחה (ג/6956) שאושרה ביום 23.7.95, חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על נתבעות 2-6 כבעלי המקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה ולא על נתבעת 1. בנוסף נטען כי במהלך התקופה שבין רכישת הממכר ע"י נתבעת 1 לבין מכירתו על ידו למנוחה לא אושרו תכניות משביחות נוספות החלות על הממכר ועל כן לא חלה כל חובת תשלום היטל השבחה ע"י נתבעת 1.

אין מחלוקת שבעקבות התכנית המשביחה שאושרה ביום 23.7.95 השתנה ייעוד הממכר מייעוד חקלאי לייעוד לבניה למגורים ועקב כך עלה שוויו של הממכר. כאמור "המועד הקובע" לחישוב היטל ההשבחה הוא 15 ימים לאחר אישור התכנית המשביחה, קרי, 7.8.95. בהתאם לסעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ההשבחה תיקבע ע"י שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, אולם רשאית הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור התכנית עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.


עיון בסעיף 7 א) להסכם המכר הראשון מיום 15.1.98 מעלה כי הוסכם בין נתבעות 2-6 (המוכרות) לבין נתבעת 1 (הקונה) כי כל המיסים ותשלומי החובה החלים על השטח הנמכר עד סוף שנת 1997 ישולמו ע"י נתבעות 2-6.


בהתאם לסעיף 7ב) להסכם המכר הנ"ל הוסכם כי הקונה (נתבעת 1) היא זו שתשלם את מס השבח החל על העסקה (למרות שמס השבח אמור היה לחול על המוכרות) וזאת בנוסף למס הרכישה המוטל עליה עפ"י חוק.


בחינת 3 החלופות שצוינו לעיל לעניין דחיית מועד עריכת שומת ההשבחה עד למועד "מימוש זכויות" במקרקעין, מעלה כי החלופה הרלבנטית, נכון למועד ביצוע עסקת המכר הראשונה בין נתבעת 1 לנתבעות 2-6, הינה חלופה 3 (העברת הזכויות בממכר. חלופות 1-2 אינן רלבנטיות לעניינו).


המסקנה המתבקשת הינה כי, בנסיבות דנן, רק במועד ביצוע עסקת המכר בין נתבעת 1 לבין נתבעות 2-6 נוצר לראשונה "אירוע מס" שחייב את בעל המקרקעין לשלם לוועדה לתכנון ובניה את היטל ההשבחה שנוצר בשל עליית שוויו של הממכר בעקבות אישור התכנית המשביחה וזאת עד לא יאוחר ממועד ביצוע העסקה.

עיון בהסכם המכר משנת 1998 מעלה כי אין בו כל התייחסות לכך שמדובר בממכר שעבר מס' שנים קודם לכן שינוי ייעוד מחקלאות למגורים בעקבות אישור תכנית משביחה ו/או לקיומו של חוב היטל השבחה בשל ביצוע עסקת "מימוש זכויות" בממכר, ובעיקר מיהו הצד לאותה עסקה אשר יישא בתשלום היטל ההשבחה.


כאמור מי שאמור באופן עקרוני לשאת בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל המקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה אשר בנסיבות דחיית מועד עריכת שומת ההשבחה ע"י הוועדה המקומית רשאי לשלם את היטל ההשבחה עד לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות בממכר (קרי נתבעות 2-6). אלא שהצדדים התנו ביניהם במסגרת הסכם המכר הראשון כי נתבעות 2-6 יישאו בתשלום כל המיסים ותשלומי החובה החלים על הממכר רק עד סוף שנת 1997, ואילו מועד מימוש הזכויות (ביצוע המכירה) נעשה ביום 15.1.98.

עיון בהסכם המכר השני מיום 20.12.01 בין נתבעת 1 (המוכרת) לבין המנוחה (הקונה) מעלה כי נתבעת 1 הצהירה במסגרתו בפני
המנוחה כי הינה הבעלים והמחזיקה הבלעדית בממכר, וכי אין על הממכר כל חוב, תביעה או טענה, שעבוד ו/או עיקול ו/או צו בית משפט ו/או זכויות לצד ג' (ס' 2), הצהרה שאינה נכונה בהינתן שבמועד ביצוע עסקה זו היה תלוי ועומד חוב היטל השבחה לטובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין מימוש הזכויות בממכר במסגרת עסקת המכר הראשונה.

לפי סעיף 8 להסכם המכר השני משנת 2001 התחייבה המנוחה לשאת בתשלום הוצאות שכ"ט עו"ד, מס רכישה, מס שבח, ורישום העברת אזהרה, ואילו נתבעת 1 התחייבה לשאת בתשלום מס רכוש ככל שיחול עד ליום חתימת הסכם המכר. אין התייחסות בהסכם מכר זה לקיומו של חוב בגין היטל השבחה, נכון למועד ביצוע העסקה, למרות שברי שבין יתר אישורי המיסים הנדרשים, כל עוד לא ניתן אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה המיועד ללשכת רישום המקרקעין בדבר העדר/סילוק חוב היטל ההשבחה בגין העסקה הראשונה, לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בממכר על שם המנוחה, גם אם עמדה בכל התחייבויותיה החוזיות כלפי נתבעת 1. יש לציין כי לפי ס' 9 להסכם התחייבה נתבעת 1 להמציא אישור העברה מעיריית טמרה על תשלום המיסים וכן אישור ממס רכוש בנצרת, אולם אין התחייבות חוזית מפורשת מצידה להמצאת אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובניה על העדר חובות בגין היטל השבחה.

הכרעה בסוגיית היטל ההשבחה
שקלול כל הנתונים שצוינו לעיל מעלה כי בנסיבות תיק דנן אין להטיל את תשלום החוב הרובץ על הממכר בגין היטל ההשבחה על התובע כיורשה של המנוחה. מועד התגבשות "אירוע המס" של היטל ההשבחה הוא מועד "מימוש הזכויות" בממכר, דהיינו, מועד ביצוע העסקה שבין נתבעות 2-6 לבין נתבעת 1 (15.1.98).


עפ"י התוספת השלישית לחוק כאמור, היה על נתבעות 2-6 כבעלות הממכר במועד אישור התכנית המשביחה לשאת בתשלום היטל ההשבחה לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות בממכר על ידן (15.1.98), אלא שהוסכם בין הצדדים שנתבעות 2-6 יישאו בכל תשלומי החובה והמיסים החלים על הממכר עד סוף שנת 1997 בלבד.

גם אם נניח שישנה עמימות מסוימת בהסכם המכר משנת 1998 בשאלת זהות הגורם שיישא בתשלום היטל ההשבחה שחובת תשלומו התגבשה בעקבות ביצוע עסקת המכר, ולכאורה נתבעת 1 "נפלה בין הכיסאות" בעניין זה, הרי שבנסיבות תיק דנן, ולאור הצהרתה בפני
המנוחה, עובר למועד ביצוע עסקת המכר השנייה, כי לא קיים כל חוב על הממכר, הרי שהיא זאת שהייתה אמורה לשלם את החוב בגין היטל ההשבחה, ולמצער היה עליה לעורר מחלוקת בעניין זה במישור היחסים שבינה לבין נתבעות 2-6.


נתבעת 1 בחרה במסגרת ההליך דנן שלא לשלוח הודעת צד ג' לנתבעות 2-6, וכן עולה מחומר הראיות כי שני בניה של נתבעת 1 החלו בשנת 1998 בהליך להנפקת היתר בניה למגורים על הממכר מול הוועדה לתכנון ובניה ואף שולם על ידם הפיקדון (ראו: מוצג ת/1), מה שמלמד כי היו מודעים בסמוך למועד ביצוע עסקת המכר הראשונה לקיומו של חוב היטל ההשבחה על הממכר. מנגד לא הוצגה כל ראיה מצד נתבעת 1 כי לאחר מועד ביצוע העסקה נעשתה פניה כלשהי מצידה לנתבעות 2-6 בעניין סילוק חוב היטל ההשבחה, נתונים העשויים לתמוך במסקנה כי במסגרת הסכם המכר הראשון הוסכם בינה לבין נתבעות 2-6 שכל המיסים ותשלומי החובה, ככל שיוטלו על הממכר לאחר "תום שנת 1997", יחולו על נתבעת 1.


עולה מחקירתו הנגדית של עו"ד המאם גסאן במשרדו נערך הסכם המכר השני כי לאחר ביצוע עסקת המכר בין נתבעת 1 למנוחה, נערך בין הצדדים נספח להסכם המתייחס לנושא היטל ההשבחה, אולם נספח זה לא נכלל בתיק ביהמ"ש, כך שלא התבררו מהותו, תוכנו ונסיבות חתימתו (פ' עמ' 15 ש' 16-20, עמ' 16 ש'
10-18:


"ש. אני מפנה לסעיף 5 להסכם (מצטט). גב' עטאף הצהירה זאת בפני
יך או שבדקת?
ת. כן. דיווחתי למס שבח. היה נושא של היטל השבחה שככל הנראה מנע מהקונה לבצע העברת זכויות של שמו. בזמנו לפני שנים רבות נערך מן נספח להסכם שמתייחס לנושא של היטל השבחה. התיק הועבר לידי הקונה באמצע הטיפול והקונה העביר על שמו. העברתי לו את החומר כדי שימשיך ויטפל בהעברת הזכויות. מדובר מלפני 12 שנים
....
ש. אני מפנה אותך לסעיף 8 להסכם שאתה ערכת ומקריא לך. אתה לא התייחסת כאן לעניין היטל ההשבחה.
ת. אמרתי בעדות שמסרתי לעו"ד היבי מקודם שלפני הרבה מאד שנים הייתה מחלוקת לגבי העניין הזה. היו אצלי וערכתי נספח להסכם שמתייחס לעניין של מי חב בתשלום היטל ההשבחה. לא זוכר את תוכן המסמך. המסמך הועבר ביחד עם התיק ומסמכי התיק לעורך הדין שהמשיך לטפל בהעברת הזכויות. הצדדים היו קרובים ועשו דברים בהסכמה ולכן ערכתי הכל בהסכמה.
ש. הנספח נערך תקופה לאחר ההסכם שערכת?
ת. כן. אני זוכר מה כתוב בנספח.
ש. מי עורך הדין שלקח את התיק?
ת. לא זוכר. אולי דיברו איתי 3-4 עורכי דין שהם מטעם אברהים- בנה של הקונה".

סוגיית ההתיישנות
51.
נותר להתייחס לטענת ההתיישנות. כבר אעיר כי ראוי היה שב"כ הצדדים יתייחסו לסוגיה זו באופן ממצה ולא להסתפק בהעלאתה בצורה שטחית הן בכתב ההגנה והן בסיכומים.

52.
עפ"י הכלל הידוע, תקופת ההתיישנות של תובענה אזרחית שעילתה אינה מבוססת על זכות במקרקעין הינה שבע שנים (ס' 5(1) לחוק ההתיישנות). מנין חישוב תקופת ההתיישנות מתחיל מהיום שבו נולדה עילת התביעה (ס' 6 לחוק ההתיישנות).

53.
עילת התביעה דנן מבוססת על טענה בדבר הפרת הסכם המכר משנת 2001 שנכרת בין נתבעת 1 לבין אמו המנוחה של התובע. ההפרה הנטענת מתבטאת בהצהרת נתבעת 1 (המוכרת) כי הינה בעלי הממכר וכי אין כל חוב על הממכר או תביעה או טענה ...ו/או זכויות לצד ג' (ס' 2), כאשר, מנגד וכפי שנקבע לעיל, עובר למועד ביצוע עסקה זו רבץ על הממכר חוב היטל השבחה לוועדה לתכנון ובניה בגין עסקת מימוש זכויות בממכר שבוצעה במסגרת הסכם המכר משנת 1998 בין נתבעות פורמליות 2-6 לבין נתבעת 1. אי תשלום חוב זה עד היום, מנע (בין היתר) את האפשרות להשלים את העסקה ברישום, מאחר ולא היה באפשרות נתבעת 1 (המוכרת) ו/או המנוחה ו/או התובע לקבל מהוועדה לתכנון ובניה את האישור המתאים לצרכי רישום המיועד ללשכת רישום המקרקעין, בטרם הוסדר החוב.

54.
הלכה למעשה, התובע אינו מכחיש כי ממועד חתימת הסכם המכר והפרתו (אי סילוק חוב היטל השבחה קיים) ועד מועד הגשת התביעה (19.4.15) דנן חלפו מעל 7 שנים, אלא שבמסגרת סיכומיו מעלה התובע שתי טענות בנוגע לסוגיה זו (סעיפים 12 ג' -12 ד') אשר יש בכל אחת מהן, כך לטענתו, כדי לדחות את טענת ההתיישנות:
האחת
, כי מדובר בהפרה הולכת ומתחדשת מדי יום של הסכם המכר משנת 2001, ועל כן בכל יום שנתבעת 1 מפרה מחדש את הסכם המכר נולדת מחדש עילת תביעה נגדה.
השנייה
, נתבעת 1 הודתה ו/או ביצעה מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת מהזכות של התובע, ועל כן תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה (ס' 9 לחוק ההתיישנות).

55.
בחנתי את שתי הטענות הנ"ל ואינני יכול לקבלן. ביחס לטענה הראשונה אציין כי אין מדובר בהפרה הולכת ומתחדשת מדי יום של הסכם המכר משנת 2001. נתבעת 1 הפרה הסכם מכר זה בכך שהצהירה כלפי הרוכשת במסגרת ההסכם כי לא קיים כל חוב על הממכר (למרות שהיה קיים חוב בגין היטל השבחה בעקבות עסקת המכר משנת 1998, עובר למועד ביצוע העסקה משנת 2001), ובכך הטעתה של הרוכשת. מדובר על הפרת חובת גילוי ולמצער בהטעיה בין במעשה ובין במחדל (חד פעמי ולא מתמשך), וזאת בשונה לדוגמא מעוולת המטרד ו/או עוולת הסגת גבול, אשר בכל רגע נתון שבו היא עדיין מתרחשת נוצרת וקמה עילת תביעה חדשה. ביחס לטענה השנייה, אציין כי מדובר בטענה עמומה וכללית, ללא ציון עובדות ו/או מועדים רלבנטיים, כך שלא ברור מהו המועד שבו הודתה לפי הטענה נתבעת 1 בקיום זכותו של התובע, מה תוכן ההודאה ובפני
מי היא הודתה כנטען. יצוין כי לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות יש צורך בהודאה בכתב או בפני
בית המשפט בקיום זכותו של התובע, על מנת שחישוב תקופת ההתיישנות יחל מיום מתן ההודאה.

56.
למעלה מן הדרוש אוסיף ואציין, בהקשר האמור, כי הפניית ב"כ התובע לעדותו של עו"ד שחאדה בביהמ"ש (אשר במשרדו בוצעה עסקת המכר משנת 1998) לפיה הוא פנה ( ב- 10/12 לא ברור באיזו שנה) אל נתבעת 1 ובעלה (במועד שלאחר ביצוע עסקת המכר) בדרישה לשלם את החובות המוטלים עליהם עפ"י ההסכם ולהביא לו אישורי מיסים כדי להשלים את העסקה, אך הם לא שיתפו עמו פעולה, והקשר נותק ביניהם, אינה רלבנטית לצורך יישום סעיף 9 לחוק ההתיישנות.

57.
כעולה מעדותו של עו"ד המאם בביהמ"ש נערך נספח להסכם מיום 20.12.01 המתייחס להיטל השבחה. מסמך זה, ככל שהוסכם במסגרתו כי נתבעת 1 תישא בתשלום חוב ההשבחה או חלק ממנו, עשוי להוות הודאה במקצת זכותו של התובע לצורך יישום ס' 9 לחוק ההתיישנות, אולם מסמך זה לא נכלל במסגרת חומר הראיות בתיק. מעבר לאמור, לפי עדות עו"ד המאם הנ"ל, לפני שנים רבות נערך על ידו נספח להסכם שמתייחס לנושא של היטל השבחה, והתיק הועבר לידי הקונה באמצע הטיפול כדי שימשיך לטפל בהעברת הזכויות, וכי "מדובר מלפני 12 שנים" (פ' עמ' 15 ש' 16-20), כך שגם אם נראה בנספח הנ"ל משום הודאת נתבעת 1 בקיום זכותו של התובע (לקבל בהתאם להוראות הסכם המכר משנת 2001 את הזכויות בממכר כשהם נקיות מכל חוב לרבות חוב היטל השבחה), ונחשב את תחילת מרוץ ההתיישנות החל משנת 2006 (12 שנים לאחור ממועד עדותו של
עו"ד המאם בבימ"ש) עדיין מתבקשת המסקנה כי התביעה נגד נתבעת 1 התיישנה עובר למועד הגשתה.

סוף דבר
58.
אלמלא טענת ההתיישנות הייתי מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם את מלוא היטל ההשבחה. כעת, לא נותר אלא להורות על דחיית התביעה מחמת התיישנות.
יכולתי לצמצם את פסק דיני לסוגיית ההתיישנות, אך ראיתי לנכון לדון ולהכריע במחלוקת לגופה על מנת להגדיר את זכויות הצדדים.
סוף דבר, התביעה נדחית מחמת התיישנות. שקלתי בדעתי, ואינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום,
י"ב אדר ב' תשע"ט, 19 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 28828-04/15 אברהים עואד אמו חדיג'ה ערמוש ז"ל נ' עיטאף סאלח כנאני, סיהאם יוסף דיאב, חוריה יוסף דיאב ואח' (פורסם ב-ֽ 19/03/2019)