פסקי דין על שני כהן | פסקי דין על נציגות הבית המשותף רח' אמיר גלבוע וישה חפץ 9 ת"א | פסקי דין על גד יד נכסים בע"מ

55250-11/17 א     28/02/2019




א 55250-11/17 שני כהן, נציגות הבית המשותף רח' אמיר גלבוע וישה חפץ 9 ת"א נ' גד יד נכסים בע"מ





בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 55250-11-17 כהן ואח' נ' גד יד נכסיים בע"מ

לפני כבוד השופטת חנה קלוגמן
התובעים:
1. שני כהן

2. נציגות הבית המשותף רח' אמיר גלבוע וישה חפץ 9 ת"א
נגד

הנתבעים:
גד יד נכסים בע"מ
פסק דין
תחילתה של תביעה זו בבקשה לצו מניעה קבוע כנגד הנתבעת, "האוסר על הנתבעת להתקין ארובה או כל מתקן טיהור אחר עד לקבלת היתר בנייה כדין" במסגרת הכשרת הנכס שבחזקתה והמצוי בקומת הקרקע של הבניין, לעסק של פיצרייה.

מלכתחילה התקיים הליך בין הצדדים אצל המפקח על המקרקעין (להלן: "המפקח") ובמסגרת הליך זה, בהסכמת הצדדים, מונה ביום 25.5.17 על ידי המפקח המומחה המהנדס משה בן צבי, לצורך מתן חוות בתחום יעוץ מזוג אוויר ותעלות אוורור. המומחה שלח את חוות דעתו לצדדים ולמפקח ביום 30.7.17. ביום 28.9.17 ניתן

פסק דין
על ידי המפקח, אשר קבע בין היתר בסעיף 54 לפסק הדין כדלקמן:
"אני מקבל את התביעה שכנגד בחלקה ומצהיר כי התקנת ארובה על פי היתר בניה
(אפ וככל שיתקבל), בהתאם להוראות כל דין החל על התקנת הארובה ועל פי הנחיות
המומחה בחוות דעתו, הינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף בבנין דנן" (פס"ד צורף
לכתב התביעה).

ביום 20.11.17 הגישו התובעים למפקח בקשה למתן "צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת להתקין ארובה או כל מתקן טיהור אחר עד לקבלת היתר בנייה כדין" , לאחר שלטענתם , הודיע להם מנהל הנתבעת על התחלת העבודות להתקנת הארובה, וזאת ללא שהיה היתר בנייה בידו. ביום 23.11.17 ניתנה החלטה על ידי המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברברג (להלן: "המפקחת"), ולפיה היא רואה בבקשה זו, בקשה בהתאם לפקודת ביזיון בית משפט לאכוף

פסק דין
שניתן בתביעה אחרת. המפקחת קבעה שמאחר ואין לה סמכות לדון בתביעות לפי פקודת ביזיון בית משפט יש להעביר את התיק לבית משפט שלום, ולאור דחיפות הבקשה הורתה למבקשים לעשות זאת בעצמם.

מאחר והתובעים הגישו גם בקשה למתן סעד זמני נקבע התיק לדיון בסעד הזמני ביום 6.12.17 בפני
כבוד השופט אודי הקר, אשר הביא את הצדדים להסכמה למחיקת הבקשה לסעד הזמני , ופניה משותפת לעירית תל אביב והמשרד לאיכות הסביבה במטרה למצוא פתרון מוסכם לבעיה.

ביום 24.1.18 חזרו התובעים והגישו בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד מאחר , ולטענתם, קבלו הודעה ביום 23.1.18 על כי הנתבעת עומדת להתחיל בעבודות ביום 28.1.18, וזאת למרות שהצדדים לא הגיעו להסכמות לאחר הדיון שהתקיים בפני
כבוד השופט הקר ביום 6.12.17. ביום 25.1.18 נתתי צו מניעה זמני במעמד צד אחד וקבעתי דיון ליום 1.2.18. בדיון שהתקיים בפני
י הגיעו הצדדים להסכמה שקבלה תוקף של החלטה, לפנות בשנית למומחה ולקבל את הבהרותיו לגבי הסוגיות שהיו שנויות במחלוקת ואשר נוסחו בדיון במעמד הצדדים.

אבקש להבהיר, כי היה לי חשוב להגיע לפתרון מעשי בדרך היעילה ביותר וראיתי בפני
יה למומחה שכבר הכיר את הנושא כמומחה שיוכל לעזור בצורה היעילה ביותר. המומחה אכן הגיש את תגובתו לשאלות השנויות במחלוקת כפי שנוסחו בהסכמת הצדדים בדיון שהתקיים בפני
י ביום 2.1.18, אך גם בכך לא הסתיימה המחלוקת שבין הצדדים. בהמשך ההליכים מצאתי שיש לקבל גם את עמדת עירית תל אביב, שכן חלק מהמחלוקת שבין הצדדים היה לגבי השאלה , האם יש צורך בקבלת היתר בנייה להתקנת המנדף , או שזה למעשה כבר כלול בהיתר הבנייה המקורי של הבניין, שמלכתחילה נכללו בו שטחי מסחר. בעקבות פניית בית המשפט לוועדה המקומית של עירית תל אביב, ולמרות שהוועדה ראתה בכך עקיפה של הדרך הרגילה לפנייה אליה, נקבעה פגישה בין הצדדים והנציגים המתאימים מטעם הוועדה. מפאת חשיבות הנושא קבעתי דיון נוסף ליום 5.6.18 ובו הסכימו הצדדים על הותרת הצו הזמני על כנו וקביעת התיק להוכחות.

אלא שבינתיים הגיעו הצדדים להסדר דיוני אשר קבל תוקף של החלטה ביום 31.10.18 ואשר כלל בתוכו הסכמות מעשיות , כך שלמעשה הזמן שעד למועד ההוכחות נוצל לטיפול בקבלת היתר בנייה והנתבעת בקשה להתקין את מערכת האוורור בהתאם לאותו היתר. בהחלטתי מיום 31.10.18 ברכתי את הצדדים על ההתקדמות העניינית אליה הגיעו , ובהתאם להסדר הדיוני אליו הגיעו בוטל צו המניעה הזמני, העירבון שהפקידו התובעים הושב להם, דיון ההוכחות וזימון המומחה בוטלו.

בין הצדדים נותרה מחלוקת אחת לסיום ההליכים בתיק זה, פורטה בסעיף 2.5 להסדר הדיוני כדלקמן:
"האם ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בישיבה מיום 1.2.18 , כפי שנוסחה בפרוטוקול הדיון
וקיבלה תוקף של החלטה (עמ' 2-3 לפרוטוקול) כוללת גם את הסכמת שני הצדדים לפתיחת
פתחי שירות/ התקנה בלוביים הקומתיים לטובת הארובה שתותקן בפיר האוורור, אם וככל
שפתי השירות יכללו בתוכניות שיאושרו על ידי המומחה בן צבי.

רק אם וככל שבית המשפט הנכבד יכריע בשאלה הראשונה בשלילה, בית המשפט הנכבד
יתבקש לקבוע האם פתיחת פתחי השירות בלוביים הקומתיים, כפי שמפורט בתוכניות
היתר הבניה הינה שימוש סביר ברכוש המשותף בבניין הנדון"
המומחה נתן מפרט טכני למערכת אוורור למטבח , בחוות דעתו מיום 25.10.17, אותה צירף להודעתו לבית משפט זה מיום 29.5.18. המומחה ציין בחוות דעתו כי מערכת האוורור אמורה לעבור דרך פיר הבניין עד לגג. הנתבעת בקשה לבנות מנדף תוך שימוש בפיר הבניין עד לארובה בגג בדרך הקלאסית . בדיון שהתקיים בפני
י ביום 27.12.19 הביאו התובעים הצעה חדשה של התקנת מתקן המחליף את המנדף ונותן, לטענתם, את אותה תוצאה . התובעים הגישו את פרטי אותו מתקן והנתבעת הגישה תגובתה. לטענת הנתבעת המתקן איננו מאושר עדיין , ולא ברור אם הוא מתאים למקום הנדון, מה גם שמבחינתה הוצאו כבר כל ההוצאות להתקנת המנדף והיא מבקשת לבצע את התקנתו.

למעשה, התובעים אינם מתנגדים להתקנת המנדף, אלא לקביעת פתחי אוורור בכל קומה, אשר לטענתם יפגעו במרקם הלובי היוקרתי כפי שהוא היום. מסיבה זו ניסו הם להביא פתרונות חלופיים.

לאחר ששמעתי את הצדדים ולאחר עיון במסמך המתאר את הפתרון החדש, לא מצאתי כי התובעים הוכיחו שהפתרון החדש מהווה פתרון חלופי מוכר ומאושר המחליף את המנדף שנדרש על פי ההיתר שקיבלה הנתבעת.

לאחר שלא מצאתי את הפתרון החדש , כפתרון שהוכח כפתרון מתאים העומד בתנאי ההיתר, אתייחס לשאלות שנותרו במחלוקת.

לגבי השאלה האם הסכמת הצדדים מהדיון ביום 1.2.18 כוללת הסכמה לפתיחת פתחי אוורור בלוביים הקומתיים , החלטתי הינה כדלקמן:
ההסכמה כללה , הסכמה לחזור למומחה ולקבל את הנחיותיו להתקנת מתקן האוורור. בהנחיותיו מיום 20.3.18 קבע המומחה במפורש שיש צורך בפתחי אוורור לצורך התקנת מנדף תיקני. מכאן שההסכמה כללה גם הסכמה לפתיחת פתחי שירות בלוביים הקומתיים, ככל שהדבר אכן נדרש לצורך התקנת מנדף תקני.

המומחה ציין בהודעת מיום 29.4.18 כדלקמן:
"פתחי גישה בלובי הם חלק מהתעלה וברגע שיש החלטה של בית המשפט לבצע את התעלה- ההחלטה כוללת התקנת פתחי גישה למרות התנגדות השכנים."

מכאן שלצורך ביצוע תקין של התקנת המנדף ומערכת האוורור התקנית , יש להתקין פתחי גישה בכל לובי. הסכמת הדיירים לחזור למומחה היא גם הסכמה לקבל את הנחיותיו, אשר עולות בקנה אחד עם ההיתר אשר בקשה הנתבעת בעקבות הליכים אלו.

למעשה לאור החלטתי בשאלה הראשונה, מתייתר הצורך מלהתייחס לשאלה השנייה, אך מאחר והצדדים התייחסו גם לשאלה השנייה, אתייחס אליה בקצרה.

הצדדים בקשו לבחון האם פתיחת הפתחים בלוביים הקומתיים הינה שימוש סביר ברכוש הציבורי בבניין הנדון.

מדובר בפתחים קטנים אשר יש עליהם כיסוי העשוי מאותו סוג חיפוי של קירות הלובי . הפתח נימצא בחלק העליון של הקיר הצמוד לפיר הבניין הממוקם לאורך הבניין כולו.

יש לציין כי לפי ההיתר המקורי של הבניין נקבע כי קומת הרחוב תשמש לשטחי מסחר כולל בתי אוכל, והדיירים אשר רכשו דירות בפרויקט היו אמורים להיות מודעים לכך, על היתרונות ועל החסרונות שבשטחי מסחר כחלק מקומפלקס המגורים.

היתר לשטחי מסחר כולל בתי אוכל טומן בחובו גם דרישה למתקני אוורור , אשר יכול ויפגעו במידה מסוימת ברכוש הציבורי, אך זה חלק מהצביון של הנכס אותו רכשו אותם תובעים. לא מצאתי כי במקרה הנדון מדובר בשימוש לא סביר או בפגיעה מהותית בזכות הקניינית של התובעים. הפגיעה במרקם הלובי היא מינורית ובבחינת שימוש סביר שאיננו פוגע בזכות הקניינית של התובעים, אשר רכשו נכס בקומפלקס הכולל גם שטחי מסחר. גם אם קיימת פגיעה מינימאלית במרקם היא בגבול הסביר של מתן שימוש סביר לבעלי הזכויות השונות בנכס. בנסיבות אלו אינני רואה הצדקה לאסור על פתיחת פתחי האוורור כל עוד יותקן גם הכיסוי הדומה במרקמו למרקם חיפוי הלובי , כפי שהציגה הנתבעת בדיון.

לאור האמור לעיל אני קובעת כי הנתבעת רשאית להתקין את המנדף בהתאם להיתר כולל פתיחת פתחי האוורור בלובי.

בנסיבות תיק זה מצאתי שאין לקבוע צו להוצאות, שכן בסופו של דבר פעלו הצדדים בשיתוף פעולה, ולמרות שבסופו של דבר לא קבלתי את הבקשה לצו המניעה, אך מצאתי שצדקו התובעים בדרישתם לביצוע הכשרת המקום לאחר הוצאת היתר מתאים, שאכן הוצא במסגרת ההליכים בתיק זה (אני מודעת לכך שעדיין יש צורך לקבל אישורים מגורמים שונים אך עצם התקנת המנדף עוגן בהיתר על פיו יש לפעול).. הצדדים בתיק זה הלכו בדרך שנראית ארוכה יותר מלכתחילה , אך מתגלה כקצרה והנכונה בדיעבד.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, כ"ג אדר א' תשע"ט, 28 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.


1 מתוך 5








א בית משפט שלום 55250-11/17 שני כהן, נציגות הבית המשותף רח' אמיר גלבוע וישה חפץ 9 ת"א נ' גד יד נכסים בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/02/2019)