פסקי דין על אחים אלה שותפות לא רשומה | פסקי דין על ת.י.א ניהול וייעוץ לאירועים (2015) | פסקי דין על אמיר דורון | פסקי דין על מרדכי אמילר |

7036-02/19 תאח     08/04/2019




תאח 7036-02/19 אחים אלה שותפות לא רשומה נ' ת.י.א ניהול וייעוץ לאירועים (2015) בע"מ, אמיר דורון, מרדכי אמילר






בית משפט השלום בירושלים
תא"ח 7036-02-19 אלה נ' ת.י.א ניהול וייעוץ לאירועים (2015) בע"מ
ואח'
תיק חיצוני:

בפני

כבוד השופט אוהד גורדון
התובעת

אחים אלה שותפות לא רשומה
– באמצעות מר כרמי אלה
ע"י ב"כ עו"ד ג' פלדמן
נגד

הנתבעים

1.ת.י.א ניהול וייעוץ לאירועים (2015) בע"מ

2.אמיר דורון

3.מרדכי אמילר

ע"י ב"כ עוה"ד נ' אסף
וש' כהן-טראב

פסק דין
לפני תביעה לפינוי מושכר, לפי תקנה 215ז(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן "התקנות"). לפי תקנה 214טז לתקנות, ינומק פסק הדין באופן תמציתי.

רקע – ויריעת המחלוקת
1. התובעת הינה הבעלים של נכס הנמצא ברח' עמק רפאים 34 בירושלים, בו פועל כיום אולם אירועים (להלן "האולם"). בהסכם שכירות מיום 29.11.16 (להלן "הסכם השכירות" – נספח א' לכתב התביעה) התקשרה הנתבעת 1 (להלן "החברה") עם התובעת לצורך שכירות הנכס. הנתבעים 2 ו-3 (וכן מר אליהו עובדיה שהתביעה נגדו נמחקה בהסכמה ב

פסק דין
מיום 4.4.19) ערבו בהסכם זה בערבות אישית להתחייבויות החברה, שהם משמשים כמנהליה. כפי שנראה בהמשך, בין התחייבויות אלה נכללה התחייבות לפנות את האולם אם לא ישולמו דמי השכירות, ועל כן הנתבעים 2 ו-3 ערבים לנושא הפינוי.
2. התובעת עתרה בכתב התביעה להורות לחברה ולמנהליה לפנות את האולם, בטענה שלא שולמו דמי השכירות לחודשים ינואר-פברואר 2019. בכתב ההגנה לא חלקו הנתבעים על כך שדמי השכירות לחודשים האמורים לא שולמו, ובבית המשפט הוסיפו ומסרו כי לא שילמו גם את דמי השכירות לחודשים העוקבים, מרץ ואפריל 2019. עם זאת העלו את הטענות שיובאו להלן.
3. טענות הנתבעים מבוססות כולן על עבודות בניה המבוצעות בחלקה, הגובלת בחלקה בה מצוי האולם (להלן "החלקה הסמוכה" ו"עבודות הבניה"). בכתב ההגנה נטען כי עבודות אלו מבוצעות בידי התובעת החל מנובמבר 2018, וכי גרמו לנתבעים לנזקים שכוללים פגיעה אסתטית במראה האולם לרבות רטיבות, אריחים שבורים וצינור ביור שהועתק והותקן בקיר החיצוני מעל הכניסה לאולם, מטרדי רעש ולכלוך, הקטנת שטח האולם, חסימת פתחי איוורור ויציאת חירום שהם חלק מתנאי הרישיון והבטיחות, חפירת מדשאה צמודה לאולם בה נערכו אירועי ערב וקבלת פנים, השחתת ציוד והרתעת לקוחות. הנתבעים טענו שנגרמו להם נזקים כספיים ולתמיכה הציגו דוחות יתרות של אולם האירועים המעידים על ירידה בהכנסות בהשוואה לתקופות מקבילות.
4. על יסוד זה טענו הנתבעים, ראשית, כי התובעת הפרה את הסכם השכירות בכך ש"גרמה לשינוי ייעודו של הנכס, באשר לא ניתן להפעיל בנכס אולם אירועים" וזאת בשל חריגה מתנאי הרישוי, התקינה והביטוח, ובשל רעש ולכלוך. שנית, טענו הנתבעים כי הם בעלי זכות עכבון במושכר לפי סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 (להלן "חוק החוזים תרופות"). שלישית, טענו כי יש לאפשר להם להמשיך לקיים אירועים באולם על מנת להקטין את נזקיהם וכדי למנוע תביעות מצד לקוחות ופגיעה כלכלית בהם.
5. במעמד הדיון בתובענה, שנערך ביום 7.4.19, מסרו הנתבעים כי סמוך לפני הדיון הגישו תביעה כספית כנגד התובעת, לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם בשל העבודות.

דיון והכרעה
6. בחנתי את ראיות הצדדים ואת העדויות שהוצגו ונשמעו. מסקנתי היא כי יש להיעתר לתביעה.
7. עילת הפינוי עולה מן העובדות המוסכמות: הנתבעים אינם משלמים את דמי השכירות זה ארבעה חודשים.
הסכם השכירות קבע, בסעיף 4, מנגנון של סיום השכירות ביום 30 לספטמבר של כל שנה, עם אפשרות לחברה להאריך את הסכם השכירות לתקופה של שנה, מדי שנה, עד ליום 30.9.21 ובכפוף לקיום התחייבויותיה לפי ההסכם. בסעיף 6 נקבעו דמי השכירות, בסך 60 אלף ₪ לחודש לשנת השכירות הראשונה, ואז העלאה הדרגתית מדי שנה, ובמקביל הפקדת פיקדון בגובה 60,000 ₪ בידי התובעת (להלן "הפיקדון" – סעיף 6 להסכם). יצוין כי הצדדים מסרו שלמרות הקבוע בהסכם, בפועל דרשה התובעת מהחברה את הסכום המקורי של 60 אלף ₪ לחודש – כאשר לגישת התובעת דובר בהנחה ולגישת הנתבעים דובר בקביעה של התובעת ללא משא-ומתן.
8. בסעיף 6ו להסכם השכירות נקבע, כי פיגור בתשלום דמי השכירות מעבר ל-60 ימים יביא לפינוי החברה מן הנכס, אף ללא צורך בפני
ה לבית המשפט. כאמור, אין מחלוקת שדמי השכירות לא שולמו בידי הנתבעים זה ארבעה חודשים, ומכאן שקיימת עילת פינוי.
9. טענות הנתבעים אינן מספקות מענה לאי-תשלום דמי השכירות (בסכום מצטבר עד כה של 240 אלף ₪). אנמק:
10. מקום בו הוכחה הפרת ההסכם בידי הנתבעים, ואלה מאשרים כי לא שילמו את דמי השכירות לאולם וכי התובעת היא בעליו, אך טוענים כי עמדה להם זכות לעשות כן, הנטל עליהם לבסס זכות זו. כך עולה מן ההלכה הפסוקה לפיה "דיני הראיות הולכים אחר המשפט המהותי ונטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט" (רע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן (23.2.12), בפסק דינו של השופט עמית). כך גם לפי דוקטרינת ה"הודאה והדחה" (ראו ת"א (ת"א) 28232/07 מינה נ' צ'רלי (22.6.09)).
11. הנתבעים לא עמדו בנטל זה. ראשית, הם לא ביססו את הטענה שהתובעת היא שגרמה להם לנזקים. נציג התובעת מר אמיר אלה מסר בעדותו כי עבודות הבניה אינן מבוצעות בידי התובעת, וכי זו מכרה את זכויותיה בחלקה הסמוכה לחברה אחרת בשם "אסדן" (פ/4 ש' 30-31). הנתבע 3, שהעיד מטעם הנתבעים, לא סתר בעדותו טענה זו של התובעת.
12. מר אמילר אישר, בחקירתו הנגדית, כי אין לו ראיות שעבודות הבניה מתבצעות בידי התובעת (פ/13 ש' 20). עוד מסר כי לאחר תחילת העבודות פנו הנתבעים לתובעת ו"הם זרקו את הגלגל מאח לאח. 'זה לא שייך לנו, זה שייך לאח של אבא, הוא מכר'..." (פ/3 ש' 8). מדברים אלה עולה כי גם בזמן אמת נטען מטעם התובעת שזכויותיה בחלקה הסמוכה נמכרו, דבר התומך במהימנות טענותיו הזהות של נציגה בפני
י.
זאת ועוד, גרסתו של מר אמילר בנושא לא הייתה נחרצת: תחילה מסר שהעבודות היו "בשיתוף ובידיעתם" של אנשי התובעת, הגם שכאמור אישר שאין לו ראיות לכך שהתובעת ביצעה את העבודות (פ/13 ש' 18-20). בחקירה החוזרת תיאר שנציגי התובעת הגיעו לאולם לפגישה, בה הודיעו לנתבעים שאחד הקירות של האולם ייהרס ומכך הסיק שדובר בעבודות של התובעת (שם, ש' 23-24).
13. תשובות אלה הותירו רושם של הצגת השערות, להבדיל מעובדות. יתר על כן, בתיאור הפגישה הנזכרת לעיל לא די כדי לסתור את טענות התובעת ולהראות שהיא אשר ביצעה את הבניה. נציגה מר אלה הסביר כי הריסת הקיר נעשתה במסגרת הסכמה עם חברת "אסדן" המבצעת את העבודות. היא נבעה מצורך של "לא אנחנו, חברת הבניה" לחפור יסודות "ובהסכמה עם השכנים והאולם הגענו לעשות הנחה בשכירות כנגד הבניה של הקיר והחזרת המצב לקדמותו בהמשך" (פ/8 ש' 26-28). עוד מסר כי אותה הסכמה כללה התחייבות של חברת "אסדן" לבנות קיר שיחצוץ בין החלקה הסמוכה בה מתנהלות העבודות לבין החלקה בה מצוי האולם, כדי למנוע מטרדים לאולם. טענה זו נתמכה בתמונות שהוצגו בפני
, בהן נראה הקיר שהוקם. כל אלה מבססים את הטענה שהריסת הקיר אינה ראיה לביצוע עבודות הבניה בידי התובעת, אלא הסכמה שלה כבעלת הנכס לבקשה של חברת "אסדן" שביצעה את העבודות.
14. על רקע כל אלה, לא אוכל לקבוע שהנתבעים סתרו את טענת התובעת, וכי הראו שעבודות הבניה בוצעו על ידה. היות שכל טענותיהם מבוססות על פרופוזיציה זו, אי-הוכחתה שומטת את הקרקע לטענות ההגנה.
15. מעל לצורך אדון ביתר הטענות: הטענה להפרת ההסכם מצד התובעת, לפיה הנכס הפך בלתי שמיש לאירועים, נסתרת בכך שהנתבעים המשיכו בפועל לנהל אירועים במקום. כך אישר הנתבע 3, כשלדבריו בבית המשפט ולהבדיל מן הנטען בכתב ההגנה עבודות הבניה החלו כבר בפברואר 2018 (פ/2, ש' 25) – ומכאן שהנתבעים המשיכו וממשיכים להפעיל את האולם למרות העבודות ולקיים במקום אירועים זה למעלה משנה.
16. עוד בהקשר לאותה טענה, הנתבע 3 אישר בעדותו כי הנתבעים לא קיבלו מן העיריה התראה על כוונה לשלול את רישיון העסק של האולם, כי הרישיון לא נשלל – ואף הוסיף כי הרישיון התקבל "לפני שנה בערך" (פ/11). עדותו נשמעה ביום 7.4.19, ומכאן שלפי עדות זו רישיון העסק ניתן לאחר תחילת עבודות הבניה, דבר הפוגם בטענה כי עבודות אלה מנעו או פגעו ברישוי הנדרש להפעלת האולם.
17. בשל כל אלה לא ניתן לקבוע כי התובעת גרמה ל"שינוי ייעוד" של האולם או לכך שלא ניתן יהיה לקיים בו אירועים, כנטען בכתב ההגנה. הדברים אמורים גם בטענה נוספת שעלתה בסיכומי הנתבעים הגם שלא נטענה מראש, ואשר עוסקת בסעיף 15א לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. משלא "נמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות" כלשון הסעיף ובהתייחס לאולם, ממילא שהשוכר אינו פטור מחובת התשלום בגין תקופת המניעות.
18. בשולי הדברים אעיר כי גם אם היה מוכח שהתובעת הפרה את הסכם השכירות, הרי שהפרת הסכם אינה מזכה את הצד השני בפטור אוטומטי מחיוביו לפי ההסכם. בכפוף לתנאים שנקבעו בדין, מזכה הפרה בזכות לבטל את ההסכם בהודעה למפר (סעיפים 7 ו-8 לחוק החוזים תרופות), ובסעדים כגון פיצוי או אכיפה. לא נטען או בוסס שהנתבעים ניסו לבטל את הסכם השכירות או הודיעו על ביטולו לתובעת, ומדברי הנתבע 3 עלה שבפועל המשיכו להחזיק באולם ולהפעילו. הנתבעים גם לא טענו לקיזוז של נזקיהם מדמי השכירות – וכמובא לעיל גם זכו בהנחה בדמי השכירות והמשיכו לשלם דמי שכירות לאורך 2018 לפי התעריף המופחת. לכן, לא ניתן למצוא בטענותיהם הסבר הולם להימנעות גורפת מתשלום דמי השכירות בשנת 2019.
19. בהינתן עילת פינוי, לא ניתן לקבל גם את יתר טיעוני הנתבעים, העושים שימוש בכלים משפטיים בלתי מתאימים: הקטנת הנזק היא חובה המוטלת על צד נפגע ולא על צד מפר. איני מקבל את הניסיון להפכה לנימוק להימנעות מפינוי, המבוסס למעשה על הצגת "הגיון כלכלי" להחזקת מושכר בידי שוכר תוך שהאחרון אינו משלם דמי שכירות. ואילו זכות העיכבון לפי סעיף 19 לחוק החוזים תרופות, נועדה לאפשר למי שנפגע מהפרת חוזה ערובה לקבלת סכומים המגיעים לו עקב ההפרה (ע"א 6492/00 שלדות נ' שחיבר פיסקה 7 (19.8.02), ע"א 4588/06 אלוניאל נ' גרנות (30.9.09)). משלא בוסס שהתובעת היא שביצעה את עבודות הבניה וגרמה לנזקים הנטענים, נחלשת הטענה לקיומו של חוב של התובעת לנתבעים – ולקיומה של זכות עכבון לאחרונים בנכס שבבעלות התובעת. זאת ועוד, כפי שנפסק בעניין שלדות הנ"ל "יש שהשימוש בזכות העיכבון ייראה כשימוש שלא בתום-לב כאשר הנושה לא נתן לחייב הודעה מפורטת בדבר מימוש הזכות, בדבר מהות החוב, שיעורו ואופן חישובו, ובייחוד כאשר החוב איננו קצוב או שיש מחלוקת בין בעלי-הדין ביחס לשיעורו" (שם, פיסקה 12). בעניין אחר נפסק כי "אין אדם יכול לטעון לזכות לעכבון בלי לפרט את הסכום הנדרש, ובמקרה של סכסוך על גובה הסכום יכול להציע הצד שכנגד ­ערובה בטוחה אחרת במקום העכבון [...] 'אין די בכך שנתבע טוען להפרה ולנזקים באופן סתמי וערטילאי'"(ע"א 488/08 השחף נ' סולניר פיסקה 15 (30.6.91)). בענייננו, הנתבעים לא פנו לתובעת בזמן אמת בדרישה לתשלום נזקים שנגרמו להם, העלו את הטענה לעיכבון רק לאחר שנתבע פינויים, טענתם לנזקים נתונה במחלוקת ותבורר בהליך שפתחו לצורך זה, והם אינם מסוגלים להצביע על גובה הנזקים. בשל כל אלה, לא ניתן לקבל את טענת העיכבון כעילה להמשך החזקה בנכס נדל"ן השייך לתובעת.
20. בשל כל אלה, יש לקבל את התביעה. נוכח מסקנותיי עד כה, והיות שמותב אחר ידון בטענות הנתבעים לנזקים הפרטניים שנגרמו להם ולשוויים, בחרתי שלא להידרש כאן לפרטי הנזקים הנטענים, לרבות התמונות והמסמכים שהוצגו לצורך זה.
21. ניתן בזאת צו המורה לנתבעים לפנות את הנכס מושא התביעה, וזאת בהתאם להוראות הקבועות בסעיף 8ה להסכם השכירות. לצרכי התארגנות ונוכח חג הפסח הקרב, אני קובע כי הצו ייכנס לתוקף ביום 29.4.19.
22. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עורך דינה כולל מע"מ בסכום כולל של 6,000 ₪.
23. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

יתן היום, ג' ניסן תשע"ט, 08 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.

1 מתוך 5








תאח בית משפט שלום 7036-02/19 אחים אלה שותפות לא רשומה נ' ת.י.א ניהול וייעוץ לאירועים (2015) בע"מ, אמיר דורון, מרדכי אמילר (פורסם ב-ֽ 08/04/2019)