פסקי דין על ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ | פסקי דין על מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

62332-08/18 וע     05/05/2019




וע 62332-08/18 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו


05 מאי 2019
ו"ע 62332-08-18 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ
נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב


לפני ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963


בראשות כב' השופט ה' קירש
– יו"ר הוועדה
רו"ח יהושע ביליצקי – חבר
רו"ח צבי פרידמן – חבר





העוררת
ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד פז יצחקי-וינברגר


נגד

המשיב
מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד אדם טהרני

מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)




החלטה

יו"ר הוועדה, כב' השופט ה' קירש

1.
ערר זה עוסק בחבות העוררת במס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963), בקשר לרכישת זכויות בפרויקט המכונה "יונייטד שרונה" בתל אביב.

2.
על פי החלטה מיום 28.11.2018 ובהסכמת שני הצדדים, פוצל הדיון בערר לשני שלבים: בשלב הראשון נדונה טענת העוררת כי ההשגה שהגישה בהתאם לסעיף 87 לחוק התקבלה (בשל חלוף הזמן) וכי אין תוקף להחלטת המשיב לדחות את ההשגה.

בשלב השני (אשר קיומו יידרש רק אם טענתה הראשונה של העוררת לא תתקבל) יידונו סוגיות הנוגעות למהות הזכויות הנרכשות ושווין הכספי, לצורך חישוב מס הרכישה החל.

3.
יוסבר עוד כי במסגרת המחלוקת הנדונה בשלב הראשון הנ"ל, עולה סוגייה של ייצוג (או העדר ייצוג) העוררת על ידי משרד עוה"ד אפשטיין רוזנבלום מעוז בטיפול בענייני מס רכישה, כאשר לפי עמדת העוררת היא לא יוצגה על ידי אותו משרד בכל הנוגע להגשת השגה (ואף לא על ידי משרד מאיר מזרחי ושות', אשר גם היה מעורב). לנושא זה נפקות לשאלת קבלת ההשגה מפאת חלוף הזמן.

4.
על רקע זה המשיב ביקש כי יזומנו למתן עדות בשלב הדיון הראשון שני עורכי דין מהמשרד הנ"ל, עו"ד יואב זהבי ועו"ד יחיאל נויזץ.

5.
דיון הוכחות בשלב הראשון (בלבד) התחיל ביום 28.2.2019 לפני מותב זה (יו"ר הוועדה השופט ה' קירש
, וחברי הוועדה רו"ח יהושע ביליצקי ורו"ח צבי פרידמן). בדיון זה יוצגה העוררת על ידי עו"ד בנימין לוי. במהלך הדיון באותו יום העידו מר ברוך סער, בעל מניות העוררת, ועורכי הדין זהבי ונויזץ.

עדותם של עורכי הדין התייחסה בין היתר להיקף טיפול משרדם בפרויקט והיקף ייצוג הרוכשים השונים על ידיו, לרבות בזיקה לעוררת.

6.
ביום 17.3.2019 הגישה העוררת "בקשה לפסלות שניים מחברי הוועדה", לפיה ביקשה לפסול את רוה"ח ביליצקי ופרידמן מלהמשיך לדון בערר.[1]


הנימוק הראשי לבקשה מבוסס על קיום שיחת מסדרון במהלך הפסקה בדיון בתאריך 28.2.2019 בין עו"ד זהבי, לאחר שהוא סיים להעיד בפני
הוועדה, ובין רוה"ח פרידמן וביליצקי.

נימוק נוסף לבקשה נוגע למעורבותו ולאמירותיו של רו"ח פרידמן במהלך הדיון (בייחוד לאחר ההפסקה הנ"ל), כאשר לפי הטענה התנהלותו של רו"ח פרידמן הקימה חשש לדעה נעולה נגד עמדת העוררת.

7.
ביום 5.4.2019 הגיש המשיב תשובה לבקשת הפסילה, בה הוא הביע עמדה כי דין הבקשה להידחות. ביום 7.4.2019 הגישה העוררת תגובה לתשובת המשיב, בה היא הסכימה כי אם שני חברי הוועדה ייפסלו כמבוקש, לא יהיה צורך בקיום מחדש של ישיבת ההוכחות האמורה, כך שקבלת הבקשה לא תאריך את משך המשפט.

8.
אין מחלוקת כי שיחה משולשת בין העד עו"ד זהבי לבין רוה"ח פרידמן וביליצקי אכן התקיימה במהלך ההפסקה בדיון (הדיון החל בשעה 09:00 באותו יום וההפסקה האמורה התקיימה בסביבות השעה 11:00).

אין גם מחלוקת כי עניין השיחה לא הוזכר במהלך המשך הדיון באותו יום (אשר הסתיים מספר שעות לאחר מכן), ולמעשה יו"ר הוועדה למד על קיום השיחה רק מקריאת בקשת הפסלות לאחר מכן.

9.
מר סער מצהיר כי צפה בהתרחשות השיחה מרחוק אך לא שמע את תוכנה. הוא מוסר כי הוא צפה בשלושה "מסתודדים ומשוחחים במשך דקות ארוכות" (סעיף 3 לתצהיר מר ברוך סער מיום 17.3.2019).

10.
תשובת המשיב לבקשת הפסלות הוגשה לאחר שב"כ המשיב הספיק לערוך שיחה עם עו"ד זהבי. בסעיף 11 לתשובת המשיב נכתב:

"... המשיב פנה לעו"ד זהבי וביקש את התייחסותו לנטען ולהלן תובא התייחסותו כלשונה: 'לאחר שסיימתי את עדותי ולמעשה כשאני שוחררתי – יצאתם להפסקה, ירדתי במעלית עם שני חברי ועדת הערר. השניים שאלו אותי לגבי הפרויקט ומצבו ללא קשר לתיק והתפתחה שיחה לגבי מחירי הדיור בת"א ובפרויקט ולגבי כדאיות הרכישה בקבוצות רכישה בכלל ובפרויקט במצבו בפרט. לא נאמרה מילה וחצי מילה לגבי התיק ולגבי נושאי המיסוי בו (אף לא כאלה שאינם קשורים בעורר)'."

11.
לדברי חברי הוועדה פרידמן וביליצקי, לא הייתה כל היכרות קודמת בינם לבין עו"ד זהבי. הם פגשו אותו במעלית היכל המשפט בזמן ההפסקה כאשר ירדו לקומת הכניסה.

רו"ח פרידמן שאל את עו"ד זהבי אם יש כיום אנשים שמוכרים דירות בפרויקט הנדון וכן לגבי מחירי הדירות הנמכרות. עו"ד זהבי ציין רמת מחירים מסויימת, ורו"ח פרידמן הביע פליאה מרמת המחירים הנמוכה והעיר כי מדובר ב"מציאה". עו"ד זהבי השיב כי לא מדובר במציאה לנוכח הבעיות השונות המעיבות על השלמת הפרויקט.

לדברי חברי הוועדה, מדובר בשיחת חולין גרידא, אשר כלל לא נגעה, בכל אופן שהוא, לעדותו של עו"ד זהבי שנשמעה בסמוך לפני כן ולא דובר בה על הערר של העוררת. לדבריהם השיחה התחילה במעלית והסתיימה בלובי הבניין ונמשכה כשתיים או שלוש דקות. לא הייתה בה כל "הסתודדות" וחלקה השני של השיחה התקיים לעיני כל.

12.
אכן מוטב היה להימנע מניהול שיחה כזו. עם זאת, הגענו למסקנה כי אין בקיומה עילה לפסילת חברי הוועדה שהשתתפו בה.

לפי סעיף 77א(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984:

"שופט לא ישב בדין אם מצא, מיזמתו או לבקשת בעל דין, כי קיימות נסיבות שיש בהן כדי ליצור חשש ממשי למשוא פנים בניהול המשפט."

13.
בפסיקה ענפה בתי המשפט שבו וחזרו על ההלכה כי בקשת פסלות תיבחן על פי מבחן אובייקטיבי בדבר קיומו של "חשש ממשי למשוא פנים", המעוגן בסעיף 77א(א) לחוק בתי המשפט. עוד נפסק כי רק ב"מקרים חריגים במיוחד", יינתן משקל למראית פני הצדק אם לא מתקיים חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים.

14.
כך למשל, ברע"א 5539/15 מרקוס אנריקה לנדה נ' גד ורקשטל (ניתן ביום 19.11.2015) קבע כבוד המשנה לנשיאה, השופט רובינשטיין כי:


"הלכה פסוקה היא כי כדי שתתקבל בקשת פסלות יש להוכיח חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים... מדובר באמת מידה אובייקטיבית לפסלות שופט אשר
אינה צומחת כשלעצמה מן השאיפה למראית פני הצדק גרידא, מבלי להקל בכך ראש, אלא עמוק מזה... אך בהיעדרו של חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים, פסילת שופט היא צעד מרחיק לכת, שמלבד קושי ערכי, הוא פוגע בתקינות ההליכים השיפוטיים ועלול להאריך את הטיפול בהם שלא לצורך..."

ובהמשך הוסיף -

"כבר נפסק בעבר לא אחת - כי ככלל - אם אין חשש אובייקטיבי למשוא פנים, אין גם מקום לפסול שופט בשל מראית פני הצדק... עם זאת אין כלל בלי חריג; בבית משפט זה נדונו מקרים חריגים במיוחד בהם הנסיבות שתוארו עוררו אי נוחות שהצדיקה, 'ול? בשם מראית פני הצדק', החלפת השופט בשופט אחר..."

(פסקאות לב ו-לו לפסק הדין; וראו גם את פסק דינה של כבוד הנשיאה חיות
בע"א 3345/17 אמנון סלע נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (ניתן ביום 20.6.2017). כמו כן, על אפיוניו של
מבחן החשש הממשי למשוא פנים ראו במאמרו של כבוד השופט יגאל מרזל "פסלות שופט: האתגר של מראית פני הצדק למבחן החשש הממשי למשוא פנים", ספר שטרסברג - כהן, 229, 232-231 (א' ברק, י' זמיר, א' כהן, מ' סבוראי וא' עפארי עורכים, 2017)).

15.
כאמור, השיחה הנדונה הייתה כללית ותמימה. בנסיבות המקרה קיומה ותוכנה של השיחה אינם מעלים חשש ממשי למשוא פנים בניהול המשפט. מן הראוי להדגיש היבטים אלה:

(א)
מדובר בשיחת אקראי עם עד שסיים למסור את עדותו.
(ב)
השיחה לא נגעה בתוכן עדותו של עו"ד זהבי וכלל לא נגעה בנושא הנדון בשלב הראשון של הערר (ייצוג העוררת ורוכשים אחרים בהליכי ההשגה).
(ג)
עו"ד זהבי איננו צפוי לשוב ולהעיד בשלב השני של הערר (ככל שהוא יתקיים).

16.
צודקת העוררת באומרה כי: "... רבים מטיעוני העוררת בגדר הליך זה נוגעים גם לשווי הנכון והאמיתי הקשור בקשרי טבור לפרויקט, מהותו, למצבו הנוכחי, למכירת זכויות עדכנית של מפרים או של חברי קבוצה שחפצים להיפלט ממנה בעת זו ולגבי רמת המחירים העדכנית וברור שלדברים קשר ישיר לתיק ולנושאי המיסוי שבו..." (סעיף 6 לתגובת העוררת לתשובת המשיב). אכן בהיבט זה תוכן השיחה, שהייתה כאמור כללית וקצרה, הוא בעל זיקה לנושא שעשוי להידון בשלב השני של הערר.

אולם כאמור חברי הוועדה שהשתתפו בשיחה מוסרים כי עו"ד זהבי דיבר על מחירים נמוכים הנובעים ככל הנראה מבעיות הפרויקט. מידע זה, שכמובן איננו חלק מחומר הראיות בהליך, מתיישב דווקא עם עמדת העוררת באשר לשווי הזכויות הנרכשות (והשוו לדוגמה סעיפים 16, 17 ו-18 לכתב הערר). מכיוון שכך, גם מן הבחינה הזאת אין בפני
נו חשש ממשי למשוא פנים כנגד העוררת כתוצאה מקיום השיחה.

למעלה מן הנדרש נוסיף כי בנסיבות המקרה דנן גם מראית פני הצדק החלפת חברי מותב והמקרה איננו "חריג במיוחד" כפי שנדרש על פי הפסיקה בהקשר זה.

17.
יש להוסיף ולהעיר כי לאחר אותה הפסקה בדיון העוררת ובא כוחה לא מצאו לנכון להביא את דבר קיום השיחה לידיעת יו"ר הוועדה או לטעון על אתר לעילת פסלות. הנושא הוצף רק 17 ימים לאחר מכן, בשיהוי בלתי מוסבר, עם הגשת הבקשה הנדונה.

18.
נפנה עתה לטיעון השני בפי העוררת לפיו התנהלותו של רו"ח פרידמן במהלך הדיון מלמדת על גישה עוינת לעמדתה.

כאן יוער כי הדיון כולו באותו יום התנהל ב"טונים גבוהים" שאינם מאפיינים בדרך כלל את דיוני הוועדה, וזאת תוך מידה של התלהמות מצד מי מהמשתתפים בה.

19.
עיון בפרוטוקול הדיון (אשר הוקלט ותומלל) איננו מגלה מעורבות מופרזת או חריגה מצדו של רו"ח פרידמן. שאלותיו נועדו לחדד נקודות שונות, והוא ביקש לקבל הסברים להיבטים שונים של הנושא הנדון. נמצא כי השאלות וההערות, אשר הועלו בנימה מנומסת ועניינית, היו חלק מנסיון כל חברי הוועדה להגיע לחקר האמת ולהבין באופן יסודי את השתלשלות האירועים הנדונה. לא ניכרה כל דעה נעולה באשר לסוגייה השנויה במחלוקת בשלב זה של הערר ואין להסיק כי קיימת דעה נעולה כאמור מעצם הצגת השאלות (אפילו השאלות הקשות).

20.
אין כל בסיס אפוא לפסול את רו"ח פרידמן מלדון בהמשך הערר בשל חלקו בדיון שהתקיים בתאריך 28.2.2019 ואין בדבריו במהלך הדיון כדי לקיים כל חשש, ולא כל שכן חשש ממשי, למשוא פנים בניהול המשפט.

21.
בשולי הדברים ייאמר כי אין אנו מוצאים בעצם מתן פסק הדין בו"ע 56292-05-16 כוכבה סער ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

(שניתן ביום 17.2.2019 על ידי מותב של כב' השופט קירש, רו"ח מונד ורו"ח פרידמן), או בתוכן פסק הדין האמור, כדי להקים חשש לדעה קדומה נגד העוררת דנן.

22.
לסיכומו של דבר, בקשת הפסלות נדחית.

23.
בהחלטה נפרדת ייקבע מועד להמשך הדיון בשלב הראשון של הערר.


רו"ח יהושע ביליצקי, חבר
: אני מסכים.

רו"ח צבי פרידמן, חבר
: אני מסכים.


ניתנה היום, ל' בניסן תשע"ט, 5 מאי 2019, בהעדר הצדדים.

מזכירות ועדת הערר תמציא החלטה זו לבאי כוח הצדדים.







הרי קירש, שופט
יו"ר

יהושע ביליצקי, רו"ח
חבר

צבי פרידמן, רו"ח
חבר







[1]
בבקשה ובתצהיר שצורף אליה צויין שמו של רו"ח אליהו מונד כחבר ועדה, וזאת בטעות. רו"ח ביליצקי ישב בהרכב, ולא רו"ח מונד.






וע בית משפט מחוזי 62332-08/18 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (פורסם ב-ֽ 05/05/2019)