פסקי דין על רוני מזרחי | פסקי דין על אליהו מזרחי | פסקי דין על אברהם מזרחי | פסקי דין על רם כץ | פסקי דין על חיים בן ארי | פסקי דין על מרגלית אחדות ואח' |

15722-06/17 א     16/05/2019




א 15722-06/17 רוני מזרחי, אליהו מזרחי, אברהם מזרחי נ' רם כץ, חיים בן ארי, מרגלית אחדות ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 15722-06-17 מזרחי ואח'

נ' כץ ואח'







מספר בקשה:40
לפני
כבוד השופט
גרשון גונטובניק


המבקש





עו"ד כפיר גבע כונס נכסים



בעניין
התובעים

1. רוני מזרחי


2. אליהו מזרחי


3. אברהם מזרחי

ע"י עוה"ד טל קנת
ומיטל קאן



נגד


הנתבעים (מגרש 6 בניין 2)

1. רם כץ

2. חיים בן ארי
3. מרגלית אחדות

4. מרחבי פיתוח בע"מ (בפירוק מרצון)
באמצעות מפרקיה מר חיים בן ארי
ועו"ד שמואל שוב

5. רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ
באמצעות עוה"ד אילן ששון


6. שולמית יריב ואח'

הנתבעים מספר 35-33, 58, 87-86 ו-113-112 באמצעות עוה"ד ישראל (ששי) מנחם
ורחל מינאי
הנתבעים מספר 33, 35, 113-112 גם ע"י עוה"ד גד טיכו



דו"ח תקופתי מטעם כונס הנכסים ובקשה למתן הוראות
החלטה

לפני דו"ח תקופתי מטעם כונס הנכסים. בהתאם לאמור בו פורסמה (ביום 3.2.19) הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרש בחמישה פרסומים שונים. שווי המגרש נקבע בהתאם לחוות דעת שמאית. לאחר שמסמכי ההצעה הועברו לעשרות מתעניינים הוגשו בסופו של יום 3 הצעות בלבד, כאשר הגבוהה שבהן נמוכה משמעותית מחוות דעת השמאי.
בהתאם לפסיקתא שאושרה על ידי בית משפט זה, נקבע ש"מחיר מכירת הבניין לרוכש לא יפחת משווי המגרש שייקבע בחוות הדעת השמאית...אא"כ יקבע ביהמ"ש אחרת". נעשה הליך התמחרות ביום 18.3.18 אך ההצעה הזוכה הייתה עדיין נמוכה משמעותית מחוות הדעת השמאית (נמוכה בכ–17%). כונס הנכסים ציין כי קיבל פניות מצד בעלי זכויות במגרש שהתנגדו למכר. לשיטתם, אין המדובר בעסקת מימוש מהיר, ולאור תנאי השוק הנוכחיים יש להמתין פרק זמן ולצאת בהליך נוסף של הזמנה להציע הצעות בעוד מספר חודשים. מנגד החברה הזוכה הודיעה כי בכוונתה להשיג על שווי המגרש אשר נקבע בשמאות, שלטעמה היה גבוה ולא שיקף את מחירי השוק.
מכאן פניית כונס הנכסים בה הביע דעתו שיש לקבל את עמדות הצדדים, ולאחר מכן להורות לו הכיצד לפעול, בין אם בדרך של אישור ההצעה הזוכה ובין אם בדרך של פרסום נוסף של הזמנה להציע הצעות.
ניתנה אפשרות לצדדים השונים להגיש עמדתם.
חלקם טען שחוות הדעת השמאית עומדת על הצד הנמוך. אין סיבה לפיכך לאשר את המכר שנמוך בעשרות אחוזים מהערך האמיתי של המגרש. אין מקום לבצע כאן מימוש מהיר. חלקם טען שיש להזמין הערכת שמאי חדשה, ואף למנות כונס נכסים אחר. הנתבעת 4 ציינה שראוי וצודק יהיה לבצע, באמצעות כונס הנכסים, ניסיון נוסף להשאת התמורה באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות בעיתונות. אם גם לאחר מכן תתקיים סטייה ניכרת מחוות דעת השמאי, יתכן ויהיה מקום לבחון שוב את חוות דעתו, ולעדכנה. הנתבעים 35-33, 58, 87-86 ו-113-112 טוענים כי יש להורות על פרסום מחודש של הזמנה להציע הצעות, בהתאם להוראות הפסיקתא. הליכי המכרז לא תאמו את הוראות הפסיקתא, שכן המחיר ההתחלתי להתמחרות היה נמוך באופן בלתי סביר מהוראות הפסיקתא. המשיבים הללו סבורים גם הם שעל השמאי לתקן את שמאותו כלפי מעלה.
הזוכה טענה שהמחיר שהושג בהתמחרות היה ראוי ונכון. רבים מהמתנגדים פועלים בחוסר תום לב לאחר שנדחתה בקשתם לקשור עם הזוכה הזמנת שירותי בנייה נוכח תנאים בלתי סבירים שהציבו. אשר להתמחרות, לבית המשפט שמורה היכולת לאשרה, גם אם עסקת המכר נמוכה מסכום השמאות, במיוחד שעה שמדובר בשמאות בלתי סבירה, המעריכה את הזכויות על הצד הגבוה באופן ניכר משווין האמיתי, ולא מתחשבת בקשיים הרבים הנלווים דווקא למגרש זה. השמאות לא נמסרה לעיון המתמחרים אלא לאחר ההתמחרות, כך שלא ניתן היה לשנותה או להשיג עליה עובר למועד קיום ההתמחרות. הזוכה ביקשה קיום דיון בבית המשפט, אך לאחר החלטתי (מיום 17.4.19) השלימה התייחסותה, וגם חלק מהמשיבים השלים את התייחסותם.
לאחר עיון אני מוצא להורות כדלקמן:
אין מקום לאשר את עסקת המכר. הפער בין המחיר בחוות הדעת השמאית לבין ההצעה הזוכה בהליך ההתמחרות הוא ניכר. מספר ההצעות שהוגש היה נמוך. אין דחיפות המצדיקה את אישור המכירה נוכח קיומו של פער שכזה, וראוי להמתין ולנסות לבצע הליך התמחרות נוסף. כונס הנכסים עושה עבודתו נאמנה, ואין כל סיבה להחליפו (כמבוקש באחת התגובות).
מתברר כי ישנן הסתייגויות שונות ביחס לחוות הדעת השמאית. יש הטוענים כי היא נמוכה מידי ויש שהיא גבוהה מידי. כונס הנכסים מתבקש לאפשר למעוניינים בכך להגיש השגות על חוות הדעת השמאית לפני עורכה, באופן ובמועדים שייקבע, כדי שעורך חוות הדעת יחליט האם ברצונו לעדכנה.
לאחר מכן, ושעה שכבר חלפו כמה חודשים ממועד ההזמנה להציע הצעות, ניתן יהיה לערוך הליך נוסף של הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרש, בעקבות פרסום נוסף, שייערך.



ניתנה היום, י"א אייר תשע"ט, 16 מאי 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 15722-06/17 רוני מזרחי, אליהו מזרחי, אברהם מזרחי נ' רם כץ, חיים בן ארי, מרגלית אחדות ואח' (פורסם ב-ֽ 16/05/2019)