פסקי דין על אמנון כהן | פסקי דין על ציפורה כהן | פסקי דין על אביחי כהן ואח' | פסקי דין על חגית גיגי - ויסברג

17518-10/16 א     26/05/2019




א 17518-10/16 אמנון כהן, ציפורה כהן, אביחי כהן ואח' נ' חגית גיגי - ויסברג








בית משפט השלום בכפר סבא



ת"א 17518-10-16 כהן ואח'
נ' גיגי





בפני


כבוד השופט
רונן פלג

התובעים
1. אמנון כהן

2. ציפורה כהן

3. אביחי כהן

4. עופרה ניצן

5. בן ציון ניצן


נגד

הנתבעת
חגית גיגי - ויסברג
, עו"ד


ב"כ התובעים עו"ד גור עמרם
הנתבעת מייצגת את עצמה



פסק דין


1.
התובעים הגישו נגד הנתבעת תביעה כספית בסדר דין מקוצר לסך של 717,509 ₪. התביעה הוגשה בעילה חוזית, על בסיס הסכמים שנחתמו בין הצדדים לרכישה של שתי דירות ולמתן הלוואה כספית.

2.
בקשת הנתבעת למתן רשות להתגונן התקבלה, בהסכמת הצדדים, בדיון שהתקיים ביום 3/5/17.

תמצית טענות הצדדים

3.
בכתב התביעה נטען כך:

א.
התובעים הם בני משפחה אחת. התובעים 2-1 הם בעל ואשה והתובע 3 הוא בנם. התובעת 4 היא אחותו של התובע 1 והתובע 5 הוא בעלה.

ב.
הנתבעת היא עורכת דין שרכשה, יחד עם אחרים, את הזכויות על המקרקעין ברחוב קיש 3 בפתח תקווה, הידועים כגוש 6388 חלקה 31 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש"), לצורך הקמה של בניין מגורים. תחילה ניתן היה לבנות בבניין 8 דירות וכיום 10 דירות, אשר נבנו בפועל.

ג.
במסגרת הפרויקט הנתבעת חתמה עם התובעים על מספר הסכמים והפרה אותם.

ד.
ביום 10/1/10 נחתם הסכם שמכוחו התובעים, למעט התובע 3, רכשו מהנתבעת דירת 4 חדרים בפרויקט תמורת סך של 600,000 ₪. ביום 25/3/10 נחתם הסכם שמכוחו התובע 3 רכש מהנתבעת דירת 4 חדרים תמורת סכום זהה.

ה.
הנתבעת התחייבה בהסכמי המכר למסור לתובעים את הדירות בתוך 3 שנים, שאחרת יהיה עליה לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 3,500 ₪. בהסכם הראשון נקבע שאיחור העולה על 60 חודשים מהווה הפרה יסודית, המזכה בפיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪. בהסכם השני נקבע שאיחור העולה על 40 חודשים מהווה הפרה יסודית, המזכה בפיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪.

ו.
הנתבעת לא מסרה לתובעים את הדירות במועדים שנקבעו בהסכמים, ואף לא שילמה להם דמי שכירות בגין תקופת האיחור. חובה של הנתבעת לפי ההסכם הראשון מסתכם בסך של 207,500 ₪ ולפי ההסכם השני בסך של 247,000 ₪.

ז.
ביום 25/3/10 נחתם הסכם, שמכוחו הנתבעת לוותה מהתובעים 2-1 סך של
200,000 ₪ למשך שנה, בריבית שנתית של פריים + 2%. הנתבעת הפרה התחייבות בהסכם לרשום לטובת התובעים 2-1 משכנתא מדרגה ראשונה על המקרקעין בגין ההלוואה ואף לא החזירה את סכום ההלוואה במועד. חובה, נכון ליום הגשת כתב התביעה, מסתכם בסך של 263,009 ₪.

4.
בתצהיר הנתבעת, שתמך בבקשתה למתן רשות להתגונן, נטען כך:

א.
התביעה הוגשה בשיהוי, והיא חסרת עילה וקנטרנית. יש לסלק את התביעה על הסף מחמת השתק עילה ופלוגתא, שכן התובעים הגישו המרצת פתיחה בשנת 2015 לבית המשפט המחוזי בלוד, שעסקה באותה מסכת עובדתית ובאיחורים במסירת הדירות. התובעים חברו אל החברה הקבלנית שלא בנתה במשך למעלה משנה וויתרו על התביעה נגדה, וכעת הם תובעים את הנתבעת בלבד בגין האיחור.

ב.
הנתבעת הגישה בקשה לקבלת היתר בנייה ל- 8 יחידות דיור, אך ביום 16/9/15 התקבל היתר ל- 6 דירות בלבד. למרות זאת, בקומות 4 ו- 5 של הבניין נבנו 4 דירות נוספות על ידי חברה קבלנית של טל הלל, שהחליט על דעתו בלבד לבנות בחריגת בנייה ובניגוד להיתר. כתוצאה מכך הוצאו צווי הפסקת עבודה והריסה מנהלית, ומכאן האיחור בהשלמת הפרויקט. התובעים לא גילו את העובדות הנ"ל בכתב התביעה.
ג.
התובעים לא ציינו את קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין שנחתם בין הצדדים ושמכוחו גם הם שותפיה של הנתבעת בבעלות במקרקעין בשיעור של שני שלישים.

ד.
התביעה נוגדת את כוונת הצדדים בעת ההתקשרות החוזית ואת השינויים והסטיות, שהתובעים הסכימו להם, בהתאם לנסיבות ולצרכים המשתנים של הפרויקט. הוסכם שהנתבעת לא תהיה אחראית למעשים של גורמים אחרים שבהם הפרויקט תלוי ואף לא לדברים שהם בבחינת כוח עליון.

ה.
בהסכם ההלוואה שנחתם בין הנתבעת לתובעים 2-1 נקבע שההלוואה תיפרע לאחר שהנתבעת תמכור את דירתה הראשונה בפרויקט. הנתבעת טרם עשתה כן, ועל כן התובעים אינם זכאים להחזר ההלוואה.

ו.
התובעים הסכימו בנספחים להסכמים ובמכתבי באי כוחם לשנות את האמור בהסכמים ולא לעמוד על תאריכי מסירת הדירות הנקובים בהם, אלא לקבוע תאריכי יעד אחרים.

ניהול ההליך

5.
במסגרת קדם המשפט התקיימו שני דיונים, שבמהלכם נשמעו עדויות קצרות של התובעת 2 ושל הנתבעת. בין לבין נדחתה בקשתה של הנתבעת להעברת ההליך לבוררות, והוגשו תצהירי העדות הראשית.

6.
בדיון ההוכחות נשמעו חקירותיהם הנגדיות של המצהירים - התובעים 2 ו-3 והנתבעת. סיכומי הצדדים הוגשו בכתב ובאופן מדורג.

7.
לאחר הגשת הסיכומים, הנתבעת הגישה בקשות לדחיית מתן פסק הדין לצורך ניהול מו"מ עם התובעים. הבקשות לא הוגשו בהסכמת התובעים, אשר שללו קיומו של מו"מ ומכל מקום בסופו של יום לא הוגש הסכם פשרה.






דיון והכרעה

פרק א' - המערכת ההסכמית בין הצדדים

א'1 - הרקע להתקשרות

8.
ביום 4/6/09 נחתם מסמך הנושא את הכותרת "הסכם מכר עם תנאי מתלה", שמכוחו הנתבעת רכשה את הזכויות במקרקעין מבעליהם תמורת סך של 1,600,000 ₪ (נספח א' לתצהיר התובעת 2).

בסעיף 7 להסכם המכר נקבע כי התמורה תשולם בארבעה שלבים: 100,000 ₪ במועד חתימת ההסכם, 100,000 תוך 20 יום ממועד אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט לענייני משפחה, 600,000 ₪ תוך 7 חודשים מיום חתימת הסכם מכר והיתרה בסך של 800,000 ₪ תוך 60 יום מיום התשלום ה- 3.

9.
כעולה מעדותה של התובעת 2 ומהמסמכים השונים, הנתבעת התקשרה עם שני זוגות - יוגב
ורונית ונונו ואלון וליאת רוטנר - בהסכמי נאמנות, שמכוחם כל זוג רכש 1/3 מהמקרקעין בתמורה לדירה עתידית, אלא שהם ביטלו את הרכישות. באותו שלב הנתבעת כבר שילמה למוכרים את שני התשלומים הראשונים בסך מצטבר של 200,000 ₪, ובחודש ינואר 2010 היא נזקקה למימון התשלום ה- 3 בסך של 600,000 ₪. הנתבעת פרסמה מודעה באתר "יד 2" באינטרנט, ובעקבות הפרסום התובעים יצרו עמה קשר באמצעות מתווך (ס' 7-3 לתצהיר התובעת 2).

10.
הנתבעת אישרה כי לאחר רכישת המקרקעין ותשלום בסך של 400,000 ₪, היא חיפשה דרך לממן את הרכישה, וההתקשרות עם התובעים אפשרה לה לשלם את רוב הכסף עבור המקרקעין. לדבריה, התובעים פנו אליה באמצעות מתווך במטרה לרכוש דירה בפרויקט, והעסקה עימם נעשתה באופן מהיר ולאחר שהובהר להם שתתבצע עסקת קומבינציה עם קבלן (עמ' 28, ש' 20-18 ; עמ' 2 ש' 30-25).

א'2 - הסכם המכר הראשון

11.
ביום 10/1/10 נחתם הסכם בין התובעים 4,2,1 ו- 5 לבין הנתבעת, לרכישת דירה בת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר, בקומה השלישית בבניין שיוקם ובתמורה לסך 600,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר הראשון", נספח ב' לתצהיר התובעת 2).
סעיף 6 להסכם הפנה להסכם העברה ללא תמורה שנחתם בין התובעים לבין יוגב ורונית ונונו וכן להסכם השיתוף שהיה צפוי להיחתם בהמשך. נקבע שבכל מקרה התובעים יהיו זכאים להירשם כבעלים של הדירה המסוימת ולא מעבר לכך.

בסעיף 8 להסכם נקבע שעל אף האמור בהסכם השיתוף, התובעים לא יחויבו לשלם תשלומים נוספים מכל סוג שהוא, מעבר לסך התמורה החוזי 600,000 ₪.

12.
להסכם צורפו שרטוט של הבניין ושל מקום חניית הרכבים, מפרט טכני והחלטת ישיבת הוועדה בלשכת מהנדסת העיר פתח תקווה מיום 21/1/09, שאישרה להקים במגרש בניין בן 8 יחידות דיור (מוצג ת/5 ; עמ' 25, ש' 34-32).

13.
בסעיף 16 להסכם נקבע כי הדירה תימסר לחזקת התובעים בתוך 3 שנים מיום חתימת ההסכם, דהיינו עד ליום 10/1/13. בסעיף 12 נקבע שצד שיפר את התחייבויותיו לפי ההסכם, ישלם לצד האחר פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪, בנוסף לכל סעד אחר הקבוע בדין או בהסכם עצמו. בסעיף 16 נקבעה סנקציה נוספת בגין איחור במסירת החזקה בדירה כדלקמן:

"הואיל והפעולות בכל שלבי פרויקט הבנייה עד לסיומו תלויות בגורמים שונים זולת צד א', ובכלל זה יבואו בחשבון שביתות ו/או השבתות מכל סוג במוסדות ממשלתיים ו/או מוניציפליים, ו/או כל 'כוח עליון' אחר מכל סוג שהוא, צד א' מתחייב למסירת חזקה בדירה הנבחרת לצד ב' בתוך 3 שנים מיום חתימה על הסכם זה. מעבר לתקופה זו, אם היה איחור במסירת החזקה בדירה הנבחרת, מתחייב צד א' לשלם לצד ב' דמי שכירות חודשיים בסך 3,500 ₪. למען הסר ספק במידה שלא נמסרה הדירה הנבחרת כנדרש בהתאם להסכמות לעיל וזאת עד לחלוף 60 חודשים מיום חתימה על הסכם זה, הרי שהדבר ייחשב כהפרה יסודית של הסכם זה, ויזכה את צד ב' בפיצוי המוסכם, וזאת מבלי לגרוע מכל סעד אחר הנתון עפ"י דין, בין במסגרת ביטול החוזה ובין במסגרת אכיפתו. צד א' מחייב לעשות כל מאמץ על מנת לקדם סיומו של הפרויקט הנדון מוקדם ככל שניתן".

14.
יומיים לאחר חתימת הסכם המכר הראשון, ביום 12/1/10, התובעים 4,2,1 ו-5 חתמו על הסכם העברת זכות עם בני הזוג יוגב ורונית ונונו, שמכוחו
הועבר שליש מהמקרקעין לבעלותם של התובעים (מוצג נ/2 ; עמ' 14, ש' 33-27).

15.
ביום 21/1/10 נרשמה בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הנתבעת על כל זכויות המוכרים במגרש (נספח ז' לתצהיר התובעת 2).
א'3 - הסכם השיתוף

16.
הסכם השיתוף (מוצג נ/1) נכרת גם כן בין הנתבעת לבין התובעים 1, 2, 4 ו- 5. ההסכם
אינו נושא תאריך ואולם הוא נחתם, כפי הנראה, בסמוך לחתימתו של הסכם המכר הראשון ואף היווה אחד מנספחיו (עמ' 13, ש' 28-21).

17.
במבוא להסכם נכתב כי הוא נועד להסדיר בין הצדדים "את התנאים הנוגעים לפיתוח הממכר ו/או למימוש זכויות הבנייה של הממכר בהתאם לתוכניות בניין עיר החלות עליו". בסעיף 3 נכתב כי ההסכם נועד להסדיר את השימוש של כל אחד מהצדדים בממכר, את זכויותיהם ואת רישומן.

התובעים הסכימו לייפות את כוחה של הנתבעת לנהל באופן שוטף את פרויקט הבנייה, והיא הוגדרה כמנהלת הפרויקט (בסעיף 5) וכעורכת הדין המוסמכת לייצג ולפעול בשם התובעים (בסעיף 7).

א'4 - הסכם המכר השני

18.
לאחר חתימת הסכם המכר הראשון, קרב ובא מועד התשלום ה- 4 והאחרון של הנתבעת למוכרי המקרקעין, בסך של 800,000 ₪. לטענת התובעת 2, הנתבעת לא הצליחה לעניין רוכשים נוספים בפרויקט, ועל כן היא פנתה אל התובעים בבקשה שירכשו דירה נוספת. התובעים 2-1
הסכימו לרכוש דירה נוספת תמורת סך של 600,000 ₪ וכמו כן להלוות לנתבעת סך של 200,000 ₪ (ס' 17-16 לתצהיר התובעת 2 ; עמ' 22, ש' 21-17 ; עמ' 1, ש' 26-20).


התובעת 2 העידה שהיא החליטה לרכוש את הדירה השנייה עבור בנה התובע 3 ושילמה עבורה מכספה שלה (עמ' 14, ש' 9-4).

19.
ביום 25/3/10 נחתם הסכם בין התובע 3 לבין הנתבעת, לרכישת דירה בת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר, בקומה השנייה בבניין שיוקם ובתמורה לסך 600,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר השני", נספח א' לתצהיר התובע 3). ההסכם כלל ברובו הוראות הדומות לאלו של הסכם המכר הראשון.


20.
עם זאת, סעיפי הפיצוי המוסכם לא נותרו זהים. בסעיף 17 להסכם נקבע כי הדירה תימסר לחזקת התובע 3 בתוך 3 שנים מיום חתימת ההסכם, דהיינו עד ליום 25/3/13. בסעיף 12 להסכם נקבע כי צד שיפר את התחייבויותיו לפי ההסכם, ישלם לצד האחר פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪, בנוסף לכל סעד אחר הקבוע בדין או בהסכם עצמו. בסעיף 17 נקבעה סנקציה נוספת בגין איחור במסירת החזקה בדירה כדלקמן:

"הואיל והפעולות בכל שלבי פרויקט הבנייה עד לסיומו תלויות בגורמים שונים זולת צד א', ובכלל זה יבואו בחשבון שביתות ו/או השבתות מכל סוג במוסדות ממשלתיים ו/או מוניציפליים, ו/או כל 'כוח עליון' אחר מכל סוג שהוא, צד א' מתחייב למסירת חזקה בדירה הנבחרת לצד ב' בתוך 3 שנים מיום חתימה על הסכם זה. מעבר לתקופה זו, אם היה איחור במסירת החזקה בדירה הנבחרת, מתחייב צד א' לשלם לצד ב' דמי שכירות חודשיים בסך 3,500 ₪. למען הסר ספק במידה שלא נמסרה הדירה הנבחרת כנדרש בהתאם להסכמות לעיל וזאת עד לחלוף 40 חודשים מיום חתימה על הסכם זה, הרי שהדבר יחשב כהפרה יסודית של הסכם זה, ויזכה את צד ב' בפיצוי המוסכם, וזאת מבלי לגרוע מכל סעד אחר הנתון עפ"י דין, בין במסגרת ביטול החוזה ובין במסגרת אכיפתו. צד א' מחייב לעשות כל מאמץ על מנת לקדם סיומו של הפרויקט הנדון מוקדם ככל הניתן".

משמע, סכום הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם הוכפל ואילו המועד שבו האיחור במסירה ייחשב כהפרה יסודית, הוקדם מ- 60 ל- 40 חודשים מיום החתימה.

21.
סעיף 16 להסכם המכר השני קבע מנגנון פירוק שיתוף בדרך של מכירה, שלא הופיע בהסכם המכר הראשון כדלקמן:

"מוסכם כי, לאחר תשלום מלוא תמורת המגרש לעו"ד עופרה קיים, צד א' יפעל לקידום התכנון האדריכלי של פרויקט הבנייה והוצאת היתר בנייה. באם עד לתאריך 31/3/11 לא יינתן היתר בנייה ל- 8 או 9 יחידות דיור כפי שצד א' מתכנן, אזי מוסכם כי צד ב' יעמיד למכירה את חלקו במגרש, תוך מתן זכות ראשונים לצד א' לרכוש ממנו, באם יחליט צד א' בשלב זה שגם הוא מוכן למכור את חלקו במגרש וכך יועמד כל המגרש למכירה, יהיה זכאי צד ב' לקבל תמורה של 75% מכספי התמורה אך לא פחות מ- 1,350,000 ₪ נטו".

22.
התובע 3 הצהיר והעיד שכל העובדות ידועות לו מהוריו, שכן במועדים הרלוונטיים גילו היה 25, הוא התגורר בביתם ולא השתתף במו"מ עם הנתבעת (ס' 1 לתצהירו ; עמ' 10, ש' 34-25). התובע 3 אישר שהוריו ניהלו את כל הכרוך בהסכם ואף שילמו את סך הרכישה מכיסם (עמ' 13, ש' 8-6 ; עמ' 11, ש' 31-28).
23.
במקביל לחתימת הסכם המכר השני, ביום 25/3/10, התובע 3 חתם על מסמך הנושא את הכותרת "הסכם מכר" עם בני הזוג אלון וליאת רוטנר, שמכוחו הם העבירו / מכרו לו את חלקם במקרקעין (מוצג נ/3 ; עמ' 14, ש' 36-34).

24.
ביום 22/4/10 נרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין הערת אזהרה לטובת התובעים על 2/3 מהזכויות במקרקעין (נספח ז' לתצהיר התובעת 2).

א'5 - הסכם ההלוואה

25.
במקביל לחתימת הסכם המכר השני, ביום 25/3/10 נחתם גם הסכם הלוואה בין התובעים 2-1 לבין הנתבעת (נספח ג' לתצהיר התובעת 2). הנתבעת הוגדרה בהסכם כלווה, שביקש מהמלווה להעמיד לרשותו הלוואה כספית בסך של 200,000 ₪ לצורך השלמת רכישת דירה במקרקעין, לפי שיעור של 12.5% מערך הדירה. נקבע כי ההלוואה תישא ריבית שנתית בשיעור של פריים + 2%.

26.
סעיף 2(ה) להסכם ההלוואה קבע את המועד להחזר ההלוואה כדלקמן:

"הקרן והריבית יוחזרו למלווה בתשלום אחד, עם המכירה הראשונה של אחת הדירות בפרויקט, כשברור ומוסכם ליתן לצד ב' זמן סביר לקדם התכנון האדריכלי של הפרויקט ככל שניתן כדי לקבל מחיר מקסימאלי ככל שניתן לדירה הנמכרת, אך לא יאוחר מיום 31/03/11".

בסעיף 3(א) להסכם נקבע כי "הלווה מתחייב לפרוע את ההלוואה תוך 12 חודשים, כמפורט בסעיף 2 לעיל ובהתאם לשאר תנאי הסכם זה".

27.
סעיף 2(ו) להסכם קבע מנגנון מכירה, בדומה לזה שנקבע בהסכם המכר השני ובנוסח הבא (התובעים 2-1 צד א' והנתבעת צד ב'):

"באם עד לתאריך 31/3/11 לא יינתן היתר בנייה ל- 8 או 9 יחידות דיור כפי שצד ב' מתכנן, אזי מוסכם כי צד א' יעמיד למכירה את חלקו במגרש, תוך מתן זכות ראשונים לצד ב' לרכוש ממנו את חלקו השווה ל- 12.5% מערך המגרש אך לא פחות מ- 200,000 ₪ נטו + הריבית".


א'6 - האם מדובר בהסכמים נפרדים או במארג הסכמים

28.
הנתבעת טענה בסיכומיה כי כל ההסכמים הם חלק מהתנהלות אחת, שהסדירה עסקה אחת, וכי התובעים ניסו להסתיר עובדה זו בכך שלא צירפו לתביעתם את הסכמי השיתוף והעברת הזכויות (ס' 17-6 לסיכומי הנתבעת).

29.
התובעת 2 טענה במענה לשאלות ב"כ הנתבעת כי שלושת ההסכמים (שני הסכמי המכר והסכם ההלוואה) הם נפרדים ושללה את הטענה שהסכם ההלוואה קשור בהסכם המכר הראשון (עמ' 17, ש' 17-4). אין חולק על כך שהסכם המכר השני והסכם ההלוואה נחתמו באותו מעמד (עמ' 20, ש' 8-5). עם זאת, לפי עדותה של התובעת 2, לא ניתן לקשור בין הסכם המכר הראשון לבין הסכם ההלוואה, שכן בעת חתימת הסכם המכר בחודש ינואר 2010 לא ניתן היה לדעת שבחודש מרץ תירכש דירה נוספת ותינתן הלוואה, מה גם שהצדדים בשני ההסכמים היו שונים (עמ' 17, ש' 28-25 ; עמ' 18, ש' 5-1).

30.
מהעדויות ומהמסמכים עולה כי אכן בעת שנחתם הסכם המכר הראשון, הנתבעת והתובעים לא ידעו ולא צפו שכעבור כחודשיים ייחתמו הסכם מכר שני והסכם הלוואה. עם זאת, בחודש מרץ 2010, כאשר נחתמו שני ההסכמים הנ"ל, הצדדים קשרו אותם להסכם המכר הראשון והתייחסו אליו.


הראיה לכך היא שבהסכם המכר השני, כזכור בין התובע 3 לבין הנתבעת, בסעיף 16 העוסק במנגנון פירוק השיתוף, מדובר על מכירה של כל המגרש, דהיינו כולל חלקם של התובעים 1, 2, 4 ו- 5, אשר כלל לא היו צד להסכם המכר השני. כמו כן, נקבע באותו הסעיף שהתובע 3 יקבל שיעור של 75% מתוך כספי מכירת המגרש ולא פחות מ- 1,350,000 ₪, כלומר גם את התמורה הכספית עבור חלקם של התובעים 1, 2, 4 ו- 5.

התובעת 2 נשאלה לפשר קיומן של ההסכמות הנוגעות לחלקם של התובעים 1, 2, 4 ו- 5 בהסכם המכר של התובע 3, ולא ידעה לספק תשובה של ממש (עמ' 19, ש' 31-13).

ראיה נוספת לקישור של הסכם המכר הראשון לזה שבא אחריו, היא העובדה שכאשר התובעים הסכימו בהמשך לדחות את המועד הקובע להפעלת מנגנון פירוק השיתוף שבסעיף 16 להסכם המכר השני, התובעים כולם חתמו על ההסכמה, על אף שבהסכם המכר של התובעים 1, 2, 4 ו-5 לא היה מנגנון דומה. התובעת 2 לא ידעה לספק הסבר לכך וטענה שהדברים נעשו לדרישת הנתבעת וכאשר התובעים לא היו מיוצגים (עמ' 18, ש' 23-11).

31.
אם נותר ספק, במכתבו של עו"ד יעקב פישר מטעם התובעים אל הנתבעת מיום 1/7/13, נספח יא' לתצהירה של התובעת 2, נכתב בסעיף 5 כי בהסכמים נכלל מנגנון פירוק שיתוף החל על כל ההסכמים (עמ' 18, ש' 36-24).

32.
כפי שכבר צוין לעיל, התובעים 2-1 הם אלה שרכשו בפועל את הדירה בהסכם המכר השני עבור התובע 3, אשר לא היה מעורב כלל בעניין, למעט בעצם חתימתו על ההסכמים.

המסקנה היא שבעת שנערכו הסכם המכר השני והסכם ההלוואה, התובעים והנתבעת ראו ומצאו קשר בין העסקה השנייה לעסקה הראשונה וכרכו בעניינים מסוימים את ההסכמות שבהסכם המכר השני עם ההסכמות שבהסכם המכר הראשון. החשוב הוא שהצדדים הכירו בכך שמנגנון פירוק השיתוף בדרך של מכירה חל גם על הסכם המכר הראשון.

פרק ב' - האם הצדדים הסכימו בהמשך לבטל את הפיצויים המוסכמים בהסכמי המכר ?

ב'1 - טענות הצדדים ותנאי הנספחים להסכמי המכר

33.
טענת הנתבעת היא שלקראת יום 31/3/11 עדיין לא התקבל היתר הבנייה, ומכאן שהיא יכלה להפעיל את מנגנון פירוק השיתוף שבסעיף 2(ו) להסכם ההלוואה ובסעיף 16 להסכם המכר השני ולמכור את חלקיהם של התובעים במקרקעין. לדבריה, באותו שלב היא נעתרה לבקשת התובעים שלא לאכוף את מנגנון היציאה, והוסכם ביניהם שהיא תמשיך במאמציה אל מול הרשות המקומית לקבלת היתר בניה (עדות בקדם המשפט מיום 20/7/17 - עמ' 2, ש' 34-29 ; עמ' 3, ש' 22-18 ; ס' 23 לתצהיר הנתבעת ; עמ' 31, ש' 26-12).

34.
אין חולק על כך שביום 31/3/11, התובעים כולם והנתבעת חתמו על נספח לשני הסכמי המכר (נספח ה' לתצהיר התובעת 2) כדלקמן:

"צד ב' מסכים ליתן לצד א' אורכה עד ליום 31.5.11 על מנת שצד א' ימשיך ויטפל בהוצאת היתר בנייה לפרויקט הבנייה נשוא ההסכמים שנחתמו ביניהם מיום 10.1.10 ומיום 25.3.10.

צד א' מתחייב באם עד לתאריך 31.5.11 לא יינתן היתר בנייה ל- 8 יחידות דיור כפי שצד א' מתכנן, אזי מוסכם כי צד ב' יעמיד למכירה את חלקו במגרש, כפי שצוין בהסכמים שנחתמו ביניהם".

טיוטת ההסכם הנ"ל צורפה להודעת דוא"ל שהתובעת 2 שלחה אל הנתבעת ביום 27/3/11 (נספח ה'1 לתצהיר התובעת 2), בה נרשם כך:

"מצ"ב הסכם מתוקן אנחנו נצמדים לחוזה המקורי ונותנים אורכה של חודשיים ללא שינוי בהסכם הקודם".

35.
כאמור בתצהירה של התובעת 2, ביום 24/5/11 התובעים חתמו לבקשת הנתבעת על בקשה למתן היתר בנייה ובאותו המעמד תוקנו התאריכים על גבי הנספח מיום 31/3/11, כך שהתאריך הקובע לקבלת היתר בנייה ולחילופין למכירת חלקם של התובעים נדחה שוב, הפעם ליום 31/7/11 (ס' 28 ונספח ה'2 לתצהירה של התובעת 2).

36.
על רקע זה הנתבעת טוענת כי תביעת התובעים חסרת בסיס, שהרי אם היא הייתה מסרבת לבקשתם ומחייבת אותם למכור את חלקם במקרקעין, לא היו איחורים במסירת הדירות לתובעים ולא היה ניתן לחייב אותה בפיצויים מוסכמים מכוח שני הסכמי המכר.

מכאן שהמשמעות של אי הפעלת מנגנון פירוק השיתוף היא ויתור של התובעים על תאריכי יעד למסירת הדירות, כמו גם על פיצוי מוסכם ועל דמי שכירות, ויש להתייחס אליהם כאל מי שמכרו את חלקם במקרקעין, גם אם בפועל הדבר לא קרה. זוהי טענתה המרכזית של הנתבעת, החוזרת לכל אורך תצהירה (כך בסעיפים 2, 5, 7, 42-11, 56-51 ו- 62). לפי הנתבעת, מרגע שלא נקבע תאריך נדחה חדש להוצאת היתר בנייה לאחר יום 31/7/11 והתובעים לא מכרו את חלקם, בוטלו סעיפי הפיצויים המוסכמים (עמ' 27, ש' 27 - עמ' 28, ש' 12 ; עמ' 29, ש' 36-27).

37.
התובעת 2 העידה מצדה שלתובעים הייתה נתונה האפשרות למכור את המקרקעין ביום 31/3/11, אלא שהם נעתרו פעמיים לבקשות הנתבעת לדחות את המועד בחודשיים כדי לפעול להוצאת היתר בנייה. הוסכם ואף הובהר בהודעת הדוא"ל מיום 27/3/11 שאין בנספחים כדי לשנות את תנאי ההסכמים המקוריים. מעבר לכך, הנתבעת הבהירה שאין בנספחים כדי לשנות את התחייבותה בהסכמי המכר למסור את הדירות בשנת 2013, ומכל מקום לא נרשם בשני הנספחים שההארכה מבטלת את סעיפי הפיצוי בחוזים (ס' 29-27 לתצהירה של התובעת 2 ; עמ' 18, ש' 10-6).




ב'2 - מנגנון פירוק השיתוף היה מגן לתובעים ולא חרב בידי הנתבעת

38.
ההיגיון מלמד כי המנגנון לפירוק השיתוף בדרך של מכירה נועד להגן על התובעים. התובעים מסרו לרשות הנתבעת סך מצטבר של 1,400,000 ₪ במטרה לקדם את הפרויקט שהיא יזמה, לצורך קבלתן של שתי דירות. ההשקעה של התובעים הובטחה על ידי רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, ואולם הם לא היו יזמי הפרויקט ולא היו מעוניינים במקרקעין אלא בדירות בלבד. המנגנון שנקבע בהסכמים אפשר לתובעים לפרוש מהפרויקט ולמכור את חלקם, אם הנתבעת לא תשיג
היתר בנייה עד ליום 31/3/11. בנקודת זמן זו התובעים יכלו לשקול האם הם ממשיכים להאמין ביכולתה של הנתבעת לקדם את הפרויקט, או שהם מעדיפים לקבל את השקעתם בחזרה בדרך של מכירה.

39.
אכן, ס' 16 להסכם המכר השני נקב במילים "אזי מוסכם כי צד ב' יעמיד למכירה את חלקו במגרש" וכך גם ס' 2(ו) להסכם ההלוואה, כך שלכאורה לא מדובר באפשרות אלא בחובה. בהקשר זה מן הראוי להביא בחשבון שהנתבעת הייתה זו אשר ניסחה את ההסכמים, ושבעת חתימת הסכם המכר השני והסכם ההלוואה, התובעים כבר לא יוצגו על ידי עו"ד (עדות התובעת 2 בעמ' 18, ש' 16-11).

40.
מכל מקום, ולמען הסר כל ספק, בעדותה הנתבעת הודתה, במענה לשאלות בית המשפט, כי המנגנון הוסף לבקשת התובעים ולמענם (עמ' 27, ש' 26-15) (ההדגשה לא במקור):

"ש.ב. מה האינטרס שלך מלכתחילה שיהיה מנגנון כזה של פירוק שיתוף? למה את צריכה אותו ולמה את צריכה אותו כשאין היתר בניה?
ת. אני עשיתי את הפרויקט הזה פעם ראשונה. לא היה לי ניסיון בתחום הזה. התובעים גם ידעו שאין לי ניסיון. רק אחרי שהועברה התמורה הכספית לבעלי המגרש רק אז יכולתי להגיש בקשת היתר. כשהגשתי את ההיתר נתקלתי בקשיים בירוקרטיים והבנתי שזה יכול לקחת שנים. המועד לייצר היתר בניה לא היה ידוע מראש והם רצו ממני תאריכים, לחצו עליי.
ש.ב. אני שואל שוב, למה מראש בעת חתימת ההסכמים היית זקוקה לטענתך למנגנון פירוק שיתוף?
ת. לא נכתב לתוך ההסכמים מועד להוצאת היתר בניה. ההסכמה הזאת הייתה מיועדת שלאחר שנה או שנה וחצי הם יוצאים מהפרויקט. אני הייתי מוכנה להישאר שם בלי טענות. אני ספגתי את הכל. הסעיף נועד כי הם רצו לצאת מהפרויקט, הם לא הסכימו להישאר להרבה זמן. זה נועד בשבילם. הם ביקשו את האורכה הזאת, שנקבע מועדים. מה שלא נקבע בהסכמים המקוריים. ואז נרשמו אותן אורכות בתאריכים ספציפיים.
41.
התובעת 2 העידה שאכן מנגנון פירוק השיתוף נוסף להסכמים לבקשתה ושהתובעים הסכימו לבקשת הנתבעת להאריך את המועד פעמיים (עמ' 20, ש' 16-12).

42.
המשמעות היא שלתובעים עמדה האפשרות לבחור האם לקיים או לא לקיים את מנגנון פירוק השיתוף. התובעים לא מכרו את חלקם במקרקעין, ולכן הסכמי המכר המשיכו לחול על כל תנאיהם.

ב'3 - טענות הנתבעת לשינוי תנאי ההסכם לא עוגנו בכתב

43.
בסעיף 19 להסכם המכר הראשון ובסעיף 21 להסכם המכר השני נקבע באופן מפורש כך:

"כל שינוי בהסכם זה יכול שייעשה ויהיה לו תוקף רק אם נערך בכתב וחתום על ידי כל הצדדים להסכם זה".

44.
כפי שנקבע לעיל, הצדדים שינו את הסכם המכר הראשון והוסיפו לו את מנגנון פירוק השיתוף, ואולם שינוי זה בא לידי ביטוי במסמכים המאוחרים, ולמעשה שני הצדדים מסכימים לו. הסכמה שכזו אינה קיימת לגבי טענות הנתבעת בדבר ביטול סעיפי הפיצוי.

45.
הנתבעת טענה כי הסכמי המכר כללו, לפי הגדרתה, "הוראות כלליות של חוזים", אך לא הייתה כוונה לקיים את כולם, ובאופן ספציפי מראש לא הייתה כוונה לקיים את סעיפי הפיצוי הכספי המוסכם ותשלום דמי השכירות (עמ' 28, ש' 29-13). אף קביעת המועדים שלאחריהם הנתבעת תחוב דמי שכירות וסכומי דמי השכירות, נעשתה לטענתה סתם כך, על אף שלא הייתה כל כוונה מראש לשלם פיצוי (עמ' 31, ש' 7-1).

עם זאת, הנתבעת גרסה שבאווירה החיובית ששררה בין הצדדים, ההסכמות לכאורה למתן ארכה בלתי מוגבלת להוצאת היתר, לביטול הפיצוי המוסכם ולאי אכיפת מנגנון פירוק השיתוף לא הועלו על הכתב (עמ' 27, ש' 14-1). בעדותה של הנתבעת בדיון בבקשתה למתן רשות להתגונן, היא הודתה שאין בידיה מסמך המעיד על שינוי בהסכמים, למעט הודעת דוא"ל של התובעת 2 מיום 2/7/13 (נספח יג' לתצהירה של התובעת 2 ; דיון מיום 3/5/17, עמ' 3, ש' 31-20). הנתבעת אינה יכולה להיבנות מההודעה הנ"ל, אשר נשלחה במועדים שבהם התובעים כבר טענו להפרת ההסכם ובלית ברירה ביקשו לקבוע יעד שבו הדירות תימסרנה. הראיה שמכתבו של עו"ד פישר מטעם התובעים מיום 1/7/13 (נספח יא' לתצהיר התובעת 2), המקביל להודעת הדוא"ל, העלה טענות להפרת הסכמי המכר בכך שהחזקה בדירות לא נמסרה במועדים המוסכמים.
46.
בסעיף 6 לתצהיר הנתבעת היא ביקשה להיבנות מהאמור בסעיף 2(ב) למכתבו של עו"ד יעקב פישר (נספח יא' לתצהיר התובעת 2), שם הוער כי מועד היעד להוצאת היתר הבנייה לא קבוע באופן מפורש בהסכם המכר הראשון. לטענת הנתבעת, התובעים מחויבים באמירה זו ומשאין מועד להוצאת היתר, אין גם מועד למסירת החזקה.


אין לקבל טענה זו ולו מן הטעם שבנספחים המאוחרים להסכמי המכר, הצדדים הסכימו כי תאריך היעד לקבלת היתר בנייה, עבור שני הסכמי המכר, יהיה 31/5/11 ובהמשך 31/7/11. גם עו"ד פישר הפנה לכך במכתבו במסגרת אותה הערה.

זאת ועוד, הסכם המכר הראשון קבע באופן מפורש את מועדי מסירת החזקה בדירה, ללא כל תלות במועד הוצאת היתר הבנייה, ומכאן שטענת הנתבעת ריקה מתוכן.

47.
טענות הנתבעת בעל פה סותרות את ההסכמים הכתובים והחתומים על ידי הצדדים ולא ניתן לקבלן. ההסכמים בין הצדדים היו מפורשים, כתובים וחתומים. טענות הנתבעת, שהיא גם עורכת הדין אשר ניסחה את ההסכמים, חסרות בסיס ואין להן תוקף בהיעדר מסמכים בכתב.

48.
למעלה מן הנדרש, חתימת שני הנספחים להסכמי המכר בתאריכים 31/3/11 ו- 24/5/11 סותרת את טענותיה של הנתבעת כי האווירה בין הצדדים באותה תקופה התבטאה בהסכמות בעל פה וייתרה את הצורך בשינויים בכתב. עובדה היא שלצורך הפשוט של שינוי תאריך יעד הנספחים נערכו ונחתמו על ידי כל הצדדים, ומכאן ששינוי משמעותי הרבה יותר בהסכמי המכר, בדמות ויתור על סעיפי הפיצויים, חייב מסמך כתוב, מפורש וחתום.

ב'4 - הנתבעת לא העלתה את טענותיה בהתכתבויות מול ב"כ התובעים

49.
ב"כ התובעים כתב אל הנתבעת מכתב מיום 11/9/16, טרם הגשת כתב התביעה, שבו הוא העלה בין היתר דרישה לתשלום הפיצויים המוסכמים ושכר הדירה (נספח יב'1 תצהיר התובעת 2). לכאורה היה על הנתבעת להשיב בכתב כי הפיצויים המוסכמים בוטלו בהסכמה מאוחרת להסכמי המכר, אך היא לא עשתה כן.

הנתבעת נשאלה על כך והשיבה כי במכתב ב"כ התובעים לא הוזכר מנגנון פירוק השיתוף, ועל כן היא לא כתבה על ביטול הפיצויים המוסכמים. לטענתה, גם לאחר הגשת כתב התביעה היא לא הזכירה את העניין בהתכתבויותיה עם ב"כ התובעים, מן הטעם שהן עסקו בענייני העיקול הזמני (עמ' 26, ש' 15-1).
ההסבר שהנתבעת העלתה אינו הגיוני ואינו מספק. אם באמת ובתמים הנתבעת סברה שיש לה טענת הגנה טובה מפני דרישות התובעים, בדמות ויתור שלהם על פיצויים מוסכמים, חזקה עליה שהייתה ממהרת להעלות אותה על הכתב במכתב תשובה אל ב"כ התובעים.

50.
יתרה מכך, יותר מ- 3 שנים קודם לכן, ביום 1/7/13, ב"כ הקודם של התובעים, עו"ד יעקב פישר, פנה אל הנתבעת במכתב דרישה, שפירט את הפרות הסכמי המכר לפי התובעים ובהן אי הוצאת היתר בנייה עד ליום 31/7/11 ואי תשלום דמי שכירות חודשיים (נספח יא' לתצהיר התובעת 2).


הנתבעת נשאלה מדוע היא לא השיבה לעו"ד פישר שההסכמים שונו לאחר שהיא ויתרה על מנגנון פירוק השיתוף, וטענה בתשובה שהיא ניהלה שיחות בעל פה עם התובעת 2 ועם עו"ד פישר ושנאמר לה שלא יינקטו נגדה הליכים משפטיים (עמ' 28, ש' 30 - עמ' 29, ש' 7).

תשובת הנתבעת לא יכולה להתקבל. הנתבעת היא עו"ד, ומכתבו של עו"ד פישר דרש ממנה דרישות מפורשות. חזקה עליה, שאם היו לה טענות הגנה כה משמעותיות, הרי שהיא הייתה מעלה אותן על הכתב בתשובה.

ב'5 - טענת התובעים שכלל לא הייתה להם אפשרות למכור את חלקם בשנת 2011

51.
התובעת 2 טענה שהתובעים ממילא לא יכלו למכור את זכויותיהם במקרקעין בשנת 2011, ממספר סיבות (ס' 29 לתצהירה):

א.
הנתבעת לא שילמה לעיריית פתח תקוה את היטל ההשבחה.
ב.
הנתבעת לא העבירה את הבעלות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין.
ג.
הנתבעת החזיקה בלעדית בייפוי כוח מהמוכרים, שחלקם נפטרו.
ד.
הוטל עיקול על המקרקעין לטובת בנק דיסקונט.
ה.
המקרקעין שועבד לטובת חברת הבנייה "מרום אליה".

התובעת 2 העידה שבהתאם להסכמי המכר לא היו לתובעים זכויות במקרקעין עצמם, אלא זכויות לדירות בעתיד (עמ' 15, ש' 6-2). עם זאת, כאשר התובעים עניינו רוכשים פוטנציאליים, הללו דרשו זכויות במגרש עצמו ולא הסכימו לדירות עתידיות, ולכך הנתבעת התנגדה בתקיפות. לנתבעת עצמה לא היה כסף לרכוש את הזכויות של התובעים, והיא סיכלה כל אפשרות של התובעים למכור את זכויותיהם, הפסיקה לבקש ארכות ועשתה ככל העולה על רוחה (ס' 29 לתצהיר התובעת 2 ; עמ' 20, ש' 24 - עמ' 21, ש' 17).

התובעת 2 אישרה שהיא לא פנתה בכתב אל הנתבעת בהודעה שהתובעים מבקשים למכור את זכויותיהם במקרקעין, שכן לדבריה באותו זמן כבר הוטלו עיקול ושעבוד וממילא לא ניתן היה למכור (עמ' 23, ש' 33-28).

52.
הנתבעת הכחישה בסעיף 29 לתצהירה את טענותיה של התובעת 2. במהלך דיון ההוכחות ב"כ הנתבעת הציג לתובעת 2 מכתב אשר נטען כי נשלח מהנתבעת אל עוה"ד מטעמה, צבי וידר, וכלל לכאורה הצעה לרכישת זכויותיהם של התובעים תמורת סך של 2,200,000 ₪. התובעת השיבה שלא ראתה את המכתב אם כי שמעה על קיומו מעו"ד וידר, אשר דיווח לה שהנתבעת שוקלת לקחת הלוואה מבנק תמורת שעבוד, ושאפשרות שכזו אינה ריאלית (עמ' 24, ש' 10-3). יש לציין כי הנתבעת לא צירפה לראיותיה את מכתבה אל עו"ד וידר ואף לא טענה בעדותה שהיא התכוונה לרכוש את חלקם של התובעים.

53.
בהתאם לנתונים שהוצגו לפני בית המשפט, לא ניתן לקבוע חד משמעית כי התובעים לא יכלו למכור את זכויותיהם במקרקעין, ואולם ניתן להסיק שהדבר היה כרוך בקושי של ממש, בין היתר בהיעדר שיתוף פעולה מצד הנתבעת.

ב'6 - טענות הנתבעת לא נזכרו בתצהיר הבר"ל והן בבחינת הרחבת חזית

54.
בתצהיר הנתבעת, שתמך בבקשתה למתן רשות להתגונן, נטען באופן כללי כי לאורך השנים הוסכם בכתב על שינויים וסטיות מהאמור בהסכמים וכי נקבעו תאריכי יעד אחרים למסירת הדירות (ס' 10, 13 ו- 15 לתצהיר הבר"ל).

55.
הנתבעת לא העלתה בתצהיר הנ"ל, המהווה כתב הגנה, את טענותיה המאוחרות בנוגע למנגנון פירוק השיתוף וההסכמות לכאורה לוויתור על סעיפי הפיצוי. עובדה זו אומרת דרשני ופוגעת במהימנות הנטען.

56.
יתרה מכך, אותן טענות מאוחרות של הנתבעת בתצהיר העדות הראשית ובחקירתה הנגדית לפני בית המשפט הן בבחינת הרחבת חזית.

ב'7 - סיכום פרק ב'

57.
הנתבעת טענה כי תנאי הסכמי המכר שונו, במובן זה שהוסכם בין הצדדים, לאחר שהנתבעת ויתרה לתובעים על הפעלת מנגנון פירוק השיתוף, כי תנאי הפיצויים המוסכמים יבוטלו וכי לא יהיו תאריכי יעד למסירת החזקה בדירות. טענות אלו נדחות.
58.
מנגנון פירוק השיתוף התבקש על ידי התובעים ונכלל בהסכמים לבקשתם, כך שהוא היווה מגן עבורם ולא חרב בידי הנתבעת להוציאם מהפרויקט. לתובעים עמדה האפשרות לבחור האם לקיים או לא לקיים את מנגנון פירוק השיתוף. התובעים לא מכרו את חלקם במקרקעין, ולכן הסכמי המכר המשיכו לחול על כל תנאיהם.

59.
הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח את טענותיה - השינויים הנטענים בהסכמים לא עוגנו בכתב, והנתבעת לא העלתה את טענותיה במענה לדרישות ב"כ התובעים. יתרה מכך, הטענות אף לא הועלו בתצהיר ההגנה של הנתבעת ומכאן שהן מהוות הרחבת חזית אסורה.

60.
זאת ועוד, ספק רב אם בזמנים הרלוונטיים התובעים יכלו באופן ריאלי למכור את זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי.

61.
מסקנתי היא שהסכמי המכר חלים על כל תנאיהם, ובהם החיוב בפיצוי מוסכם בגין הפרה והחיוב בתשלום שכר דירה בגין אי מסירת החזקה בדירות.

פרק ג' - הנתבעת הפרה את הסכמי המכר

62.
הנתבעת התחייבה בשני הסכמי המכר להעביר את הדירות לחזקת התובעים הרוכשים בתוך 3 שנים ממועד החתימה על כל הסכם. מכאן שביחס לדירת התובעים 1, 2, 4 ו- 5 ההתחייבות הייתה למסור את החזקה עד ליום 10/1/13, וביחס לדירת התובע 3 ההתחייבות הייתה למסור את החזקה עד ליום 25/5/13.

63.
הצדדים אינם חולקים על כך שנכון למועד הגשת כתב התביעה החזקה בדירות לא נמסרה לתובעים, ולמעשה הדבר לא נעשה גם נכון למועד מתן פסק הדין.

64.
העדויות שנשמעו והמסמכים שהוצגו לפניי מעלים את השתלשלות העניינים הבאה:

א.
ביום 22/8/13 הנתבעת שלחה הודעה בדוא"ל אל התובעת 2 (נספח יד' לתצהיר התובעת 2) ועדכנה אותה בתמצית, שהליכי הבקשה למתן היתר בנייה מתקדמים, אם כי טרם הושלמו. הנתבעת גם דיווחה שהיא מנהלת מו"מ עם מספר קבלנים.



ב.
ביום 1/4/14 נחתם הסכם בנייה עם החברה הקבלנית "מרום אליה" בע"מ (נספח ט' לתצהיר התובעת 2). לטענת הנתבעת, נכון לחודש פברואר 2015 הקבלן הרס את הבית שהיה בנוי על המקרקעין, הציב שלט, אך לא החל בבניית הבניין ונעלם למשך כשנה (דיון מיום 20/7/17, עמ' 2, ש' 35-34).

ג.
ביום 15/2/15 הנתבעת והתובעים הגישו לבית המשפט המחוזי מרכז תובענה בדרך של המרצת פתיחה נגד חברת "מרום אליה" בע"מ לסעד הצהרתי כי החוזה מיום 1/4/14 בטל ומבוטל (נספח ח' לתצהיר התובעת 2). התובעים הגישו תגובה לתובענה באמצעות עו"ד מטעמם, שבה הבהירו כי ההליך לא הוגש על דעתם (נספח טו' לתצהיר התובעת 2).

ד.
ביום 29/12/15 נחתם הסכם בין חברת "מרום אליה" בע"מ לבין הנתבעת ולבין חברת "א.ב. אלרואי 45" בע"מ של מר טל הלל (נספח י' לתצהיר התובעת 2). הסכם זה ביטל את ההסכם שנחתם ביום 1/4/14 עם חברת "מרום אליה" בע"מ וקבע כי חברת "א.ב. אלרואי 45" בע"מ תבנה את הבניין במקרקעין.

ה.
לטענת הנתבעת, הקבלן טל הילל בנה בניגוד להיתר הבנייה 10 דירות במקום 8 (דיון מיום 20/7/17, עמ' 3, ש' 12-3). כתוצאה מכך הוצא צו הפסקת עבודות מנהלי, ונפתחו הליכים בבית המשפט לעניינים מקומיים בפתח תקוה. בדיון שהתקיים ביום 13/10/16 הוסכם כי צו ההפסקה המנהלי יהפוך לשיפוטי וכי הפתח לשני הקומות העליונות ייאטם (נספח א' לבר"ל), ואולם לבסוף שתיים מהדירות נהרסו על ידי עיריית פתח תקוה.

ו.
ביום 3/5/17 נשלח אל הנתבעת מכתב מעו"ד עפרה קיים, ב"כ המוכרים של המקרקעין (נספח ו' לתצהיר התובעת 2), המתריע מפני הפרות הסכם המכר משנת 2009 - אי רישום המקרקעין על שם הנתבעת ובנייה בניגוד להיתר בנייה. ב"כ המוכרים התריעה שבכוונתה לעתור למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום.

ז.
ביום 19/9/17 בית משפט השלום בפתח תקוה מינה כונס נכסים אשר בא בנעליה של הנתבעת לצורך קבלת היתר בנייה (נספח טו' לתצהירה של התובעת 2). כיום התובעים והרוכשים האחרים של הדירות בפרויקט פועלים בניסיון להכשיר את שתי הדירות העודפות בבניין בסיוע אדריכל (ס' 60 לתצהירה של התובעת 2).

65.
הנתבעת הפנתה בסעיף 58 לתצהירה לרישא של הסעיפים 16 להסכם המכר הראשון ו- 17 להסכם המכר השני, שם נכתב כך:

"הואיל והפעולות בכל שלבי פרויקט הבנייה עד לסיומו תלויות בגורמים שונים זולת צד א', ובכלל זה יבואו בחשבון שביתות ו/או השבתות מכל סוג במוסדות ממשלתיים ו/או מוניציפליים, ו/או כל 'כוח עליון' אחר מכל סוג שהוא, צד א' מתחייב למסירת חזקה בדירה הנבחרת לצד ב' בתוך 3 שנים מיום חתימה על הסכם זה ...".

לטעמה של הנתבעת, לא ניתן היה לדעת מראש מה יהיו זמני העיכוב, והייתה אפשרות שהם יחרגו מ- 3 שנים, כך שלא ניתן לחייבה בהפרה ובפיצויים.

הטענה אינה מובנת. הנתבעת התחייבה בהסכמי המכר למסור את החזקה בדירות בחלוף 3 שנים, מתוך ידיעה שצפויים עיכובים שונים. הנתבעת עצמה ניסחה את ההסכמים, וטענותיה נגד האמור בהם חסרות כל בסיס משפטי.

66.
מכאן שהנתבעת הפרה את הוראות הסכמי המכר עם התובעים, הזכאים לפיצויים המוסכמים שנקבעו בהם.

פרק ד' - הנתבעת הפרה את הסכם ההלוואה

67.
הנתבעת טענה שהסכם ההלוואה רק נחזה ככזה, והנכון הוא שסך ההלוואה 200,000 ₪ שולם כחלק מסכום רכישת המקרקעין על ידי התובעים 2-1. הנתבעת הסכימה, להגדרתה באופן תמוה, לדרישת התובעים 2-1 והיא משלימה עם העובדה שההסכם הוכתר בכותרת "הסכם הלוואה" (ס' 63 לתצהירה ; עדותה בדיון הבר"ל מיום 3/5/17, עמ' 2, ש' 16-14).

בעדותה הנתבעת טענה לראשונה שדרישת התובעים 2-1 להגדיר את הסך של 200,000 ₪ כהלוואה נועדה לחיסכון במס רכישה, ואולם הדברים ממילא לא נטענו בתצהיר הגנתה והם מהווים הרחבת חזית אסורה (עמ' 31, ש' 27 - עמ' 32, ש' 7).

68.
אשר למועד ההחזרה של הכספים, הנתבעת הפנתה למנגנון פירוק השיתוף במקרקעין בסעיף 2(ו) להסכם ההלוואה. לטענתה, אם התובעים היו מעמידים את חלקם למכירה, הרי שההחזר היה מתקבל מכספי המכירה. מרגע שהתובעים הפרו את התחייבותם למכור את חלקם במקרקעין, לפי תנאי ההסכם, ההחזר יגיע להם רק עם מכירת הדירה הראשונה של הנתבעת במקרקעין, דבר שטרם אירע (עדות הנתבעת בדיון הבר"ל מיום 3/5/17, עמ' 1, ש' 16 - עמ' 2, ש' 7 ; ס' 80-74 לתצהיר הנתבעת).

69.
התובעת 2 טענה מנגד שטענות הנתבעת סותרות את האמור במפורש בהסכם בדבר חובת החזר עד ליום 31/3/11, ולחילופין שהחלופה של דירת מגורים בפרויקט מתייחסת למכירת דירה כלשהי ולאו דווקא דירה של הנתבעת (ס' 38-31 לתצהיר התובעת 2). להשלמת התמונה ייאמר שהצדדים אינם חולקים על כך ש- 4 דירות בבניין כבר נמכרו על ידי הקבלן טל הילל ל- 4 רוכשים צדדי ג'.

70.
עיון בהסכם ההלוואה מלמד כי האמור בו ברור ומפורש וכי המחלוקת היא מעושה. כפי שכבר צוטט לעיל, סעיף 2(ה) להסכם ההלוואה קבע כך:

"הקרן והריבית יוחזרו למלווה בתשלום אחד, עם המכירה הראשונה של אחת הדירות בפרויקט, כשברור ומוסכם ליתן לצד ב' זמן סביר לקדם התכנון האדריכלי של הפרויקט ככל שניתן כדי לקבל מחיר מקסימאלי ככל שניתן לדירה הנמכרת, אך לא יאוחר מיום 31/03/11".

כמו כן, בסעיף 3(א) להסכם נקבע כי "הלווה מתחייב לפרוע את ההלוואה תוך 12 חודשים, כמפורט בסעיף 2 לעיל ובהתאם לשאר תנאי הסכם זה".

71.
נמצא שאכן מועד ההחזר הותנה במכירת אחת הדירות בפרויקט. ההיגיון מחייב שהכוונה הייתה לדירה שתמכור הנתבעת לגורם אחר, בדומה לדירות שנמכרו לתובעים "על הנייר". הצדדים התכוונו לכך, שברגע שהנתבעת תאתר רוכש נוסף של דירה בפרויקט, בדומה לשתי הדירות העתידיות שנמכרו לתובעים, כספי המכירה ישמשו גם להחזר ההלוואה לתובעים 2-1. מכל מקום, החוזה מתנה במפורש שבכל מקרה, גם אם לא יימצא רוכש נוסף, כספי ההלוואה יוחזרו עד ליום 31/3/11.

72.
טענתה האחרת של הנתבעת, לפיה לא דובר כלל בהלוואה, סותרת באופן ברור את האמור בהסכם ההלוואה ודינה להידחות. העובדה שכספי ההלוואה שולמו במישרין למוכרי המקרקעין, איננה מלמדת על כך שהכספים שולמו כחלק מכספי הרכישה של שתי הדירות. לא יעלה על הדעת שאם הסך של 200,000 ₪ היה חלק מעלות הדירה השנייה, הנתבעת הייתה מסכימה לנסח ולחתום על הסכם נפרד, שבו נכתב באופן מפורש שמדובר בהלוואה שעליה להחזיר בתוך שנה.

73.
הראיה שכאשר עו"ד צבי וידר פנה אל הנתבעת במכתב מיום 31/3/16 (נספח יב' לתצהיר התובעת 2) בדרישה להחזר ההלוואה, הנתבעת לא העלתה בתשובה את הטענות הנטענות על ידה כעת. הנתבעת נשאלה על כך ומסרה תשובה לא מספקת, שלא היה טעם במכתב בגלל הסכסוך שכבר פרץ (עמ' 29, ש' 26-22).

74.
המסקנה היא שהנתבעת הפרה את תנאי הסכם ההלוואה בכך שנמנעה מהחזרת כספי ההלוואה לתובעים 2-1 ביום 11/3/11 ועד היום.

פרק ה' - טענות הנתבעת למניעות ולהשתקי עילה ופלוגתא

75.
הנתבעת טענה בבר"ל שהתובעים כבר פנו בשנת 2015 לבית המשפט המחוזי בלוד בהליך שעסק בעיכוב ובאיחור במסירת דירותיהם, כתוצאה מכך שהחברה הקבלנית "מרום אליה" בע"מ לא החלה בבניית הפרויקט. להבנתה של הנתבעת, התובעים כבר ויתרו על טענותיהם במסגרת אותו הליך, בכך שחברו אל החברה הקבלנית והסכימו למחיקת התובענה נגדה, ועל כן הם מנועים מהגשת תביעה כספית באותו עניין נגד הנתבעת.

76.
עיון במסמכים מעלה שהנתבעת היא זו שיזמה הגשה של תובענה בדרך של המרצת פתיחה נגד החברה הקבלנית, תוך שצירפה את התובעים כתובעים לצדה.


התובעים הגישו תגובה לבית המשפט המחוזי (נספח טו' לתצהיר התובעת 2), שבה הם הודיעו כי התובענה הוגשה בשמם שלא בידיעתם והסכמתם, תוך שהנתבעת ניצלה ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר נועד במקור לביצוע פעולות במקרקעין.


בפסק הדין הקצר שניתן על ידי בית המשפט המחוזי ביום 10/2/16, התובענה נמחקה נוכח חוסר המעש של הנתבעת, אשר לא הגישה הודעת עמדה לבית המשפט במועדים שנקבעו לכך. פסק הדין הזכיר כי התובעים התנערו מייצוגם באמצעות הנתבעת.

77.
ממילא התובענה בבית המשפט המחוזי הוגשה רק לסעד הצהרתי בדבר בטלותו של ההסכם שנחתם ביום 1/4/14 עם חברת "מרום אליה" בע"מ ולא לסעד כספי כלשהו. כמו כן, פסק הדין מחק את התובענה ולא קבע קביעות לגופו של עניין.

78.
נמצא שטענותיה של הנתבעת בעניין זה חסרות כל בסיס עובדתי או משפטי ודינן להידחות.


פרק ו' - חישוב חיובי הנתבעת

79.
הנתבעת הפרה את הוראות הסכם המכר הראשון הפרה יסודית, בכך שהיא לא מסרה את החזקה בדירה לתובעים 1, 2, 4 ו-5 בחלוף 60 חודשים מיום חתימת ההסכם 10/1/10, כפי שהוגדר בסעיף 16 להסכם. כפועל יוצא, לפי הוראות הסעיפים 12 ו- 16 להסכם, על הנתבעת לשלם לתובעים 1, 2, 4 ו- 5 את הסכומים הבאים:

א.
פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪.

ב.
דמי שכירות חודשיים בסך של 3,500 ₪ במכפלת 45 חודשים (החל מיום 10/1/13 ועד ליום הגשת התביעה 13/10/16), שהם 157,500 ₪.

80.
הנתבעת הפרה את הוראות הסכם המכר השני הפרה יסודית, בכך שהיא לא מסרה את החזקה בדירה לתובע 3 בחלוף 40 חודשים מיום חתימת ההסכם 25/3/10, כפי שהוגדר בסעיף 17 להסכם. כפועל יוצא, לפי הוראות הסעיפים 12 ו- 17 להסכם, על הנתבעת לשלם לתובע 3 את הסכומים הבאים:

א.
פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪.

ב.
דמי שכירות חודשיים בסך של 3,500 ₪ במכפלת 42 חודשים (החל מיום 25/3/13 ועד ליום הגשת התביעה 13/10/16), שהם 147,000 ₪ (כתב התביעה התעלם מכך שעד למועד הגשתו חלף כחצי חודש נוסף שניתן היה לתבוע בגינו).

81.
הנתבעת הפרה את תנאי הסכם ההלוואה ולא החזירה לתובעים 2-1 את סך ההלוואה 200,000 ₪ עד ליום 31/3/11. לפיכך, על הנתבעת לשלם לתובעים 2-1 את סך ההלוואה בצירוף ריבית שנתית בשיעור של פריים + 2% (סעיף 2(ג) להסכם). על בסיס החישוב שבנספח ג' לכתב התביעה, סך זה מסתכם נכון ליום הגשת התביעה ב- 263,009 ₪.

סיכום

82.
התובעים והנתבעת התקשרו ביניהם במארג של הסכמים, אשר נועד בתמצית למכור לתובעים שתי דירות בבניין שהנתבעת תכננה להקים במגרש, אשר נרכש על ידה בפתח תקוה. במקביל לכך, התובעים 2-1 הלוו לנתבעת סך של 200,000 ₪, שהיא נזקקה לו כדי להשלים את התשלומים למוכרי המגרש.
83.
פרויקט הבנייה שהנתבעת יזמה נתקל בקשיים ניכרים. לאחר שהנתבעת הצליחה לקבל היתר בנייה, באיחור ניכר, היא נקלעה לסכסוך עם החברה הקבלנית שהתקשרה עמה בהסכם בנייה. כאשר המחלוקת הוסדרה, חברה קבלנית אחרת בנתה בניין שכלל קומות עודפות, בניגוד להיתר הבנייה. כתוצאה מכך הוצאו צווי הפסקה והריסה, הבנייה הושבתה, מונה כונס נכסים והפרויקט לא הושלם עד לימים אלה.


יש לציין כי הסכסוכים בין הנתבעת לבין החברות הקבלניות לא התבררו לפניי, והאמור לעיל מבטא את העובדות כפי שהן תוארו על ידי הצדדים.

84.
הפועל היוצא מהשתלשלות העניינים הנ"ל היא שהנתבעת הפרה את חובתה למסור לתובעים את החזקה בשתי הדירות שהם רכשו. בנוסף, הנתבעת לא החזירה לתובעים 2-1 את כספי ההלוואה.

85.
במהלך הדיונים, הנתבעת תיארה את מצוקתה נוכח המצב שהיא נקלעה אליו, בין באשמתה ובין באשמתם של אחרים. נדמה כי הנתבעת יזמה פרויקט בנייה ללא ניסיון והבנה מספקים והתוצאות ניכרות. עם זאת, לא התובעים הם אלה שחטאו לנתבעת. התובעים שילמו לנתבעת כספים רבים מבלי לקבל את התמורה שנקבעה, והם זכאים לסעדים הכלולים בהסכמים.

86.
טענות הנתבעת שהועלו בניסיון להתנער מחובותיה בהסכמים נדחו כמפורט בפסק הדין. יצוין שהצדדים העלו מספר טענות נוספות, אשר לא מצאתי בהן רלוונטיות למחלוקת ולתוצאת פסק הדין (ההפרה לכאורה של התחייבות הנתבעת לרשום משכנתא לטובת התובעים 2-1 על דירת הוריה, מתכונת הבניה בקבוצת רכישה או בעסקת קומבינציה ועוד).

87.
על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א.
לתובעים 1, 2, 4 ו- 5 פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪.
ב.
לתובעים 1, 2, 4 ו- 5 דמי שכירות בסך של 157,500 ₪.
ג.
לתובע 3 פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪.
ד
לתובע 3 דמי שכירות בסך של 147,000 ₪.
ה.
לתובעים 2-1 החזר הלוואה בסך של 263,009 ₪.

לסכומים הנ"ל יש להוסיף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.
88.
בנוסף, על הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאות האגרה (שתי מחציות) וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 10% מהסכומים שפורטו לעיל ומע"מ בגינו.

89.
סכומי פסק הדין ישולמו בתוך 30 יום מהיום.


ניתן היום,
כ"א אייר תשע"ט, 26 מאי 2019, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 17518-10/16 אמנון כהן, ציפורה כהן, אביחי כהן ואח' נ' חגית גיגי - ויסברג (פורסם ב-ֽ 26/05/2019)