פסקי דין על טלכור ספקי כח בע"מ | פסקי דין על אמיתי יצחק | פסקי דין על ח.י. אמיתי |

3752/02 א     28/12/2005




א 3752/02 טלכור ספקי כח בע"מ נ' אמיתי יצחק, ח.י. אמיתי בע"מ




1
בתי המשפט
א 003752/02
בית משפט השלום ראשון לציון
כב' השופט שאול מנהיים

בפני
:

טלכור ספקי כח בע"מ

בעניין:
התובעת
נ ג ד
1 . אמיתי יצחק

2 . ח.י. אמיתי בע"מ
הנתבעים

פסק דין

רקע
1. בפני
תביעה כספית לפיצויים מוסכמים בסך 1,739,202 ₪. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר.
ביום 17.7.03 ניתנה לנתבעים רשות להגן (ע"י כב' הרשמת וקסמן).

2. התובעת (להלן: "טלכור") היא חברה פרטית העוסקת בתכנון וייצור ספקי כח לתעשיית האלקטרוניקה. הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") הינו בעליה ומנהלה של הנתבעת 2 שהיא חברה פרטית העוסקת בתחום הבניה (להלן: "הנתבעת").

3. ביום 20.11.98 התקשרו טלכור והנתבעת בהסכם אופציה לפיו, תמורת 140,000 דולר בתוספת מע"מ, קיבלה טלכור אופציה לרכוש חלק ממבנה שהקימה הנתבעת בחלקה 12 גוש 7947 בעיר נתניה (להלן: "הסכם האופציה"). להסכם האופציה צורף חוזה מכר חתום ע"י הצדדים (להלן: "חוזה המכר"). על הסכם האופציה וחוזה המכר חתם גם הנתבע כערב אישית להתחייבויותיה של הנתבעת.

4. במסמך שכותרתו "תוספת להסכם שכירות בלתי מוגנת" מיום 31.3.99 (להלן: "התוספת") קיבלה טלכור מהנתבעת אופציה לרכוש חלק נוסף של המבנה (להלן: "העיסקה הנוספת" או "החלק הנוסף"). ביום 1.3.01 הודיעה טלכור על מימוש שתי האופציות, והצדדים חתמו ביום 18.3.01 על מסמך "סיכום פגישה" בקשר למימוש העסקאות. בחוזה המכר התחייבה הנתבעת להעביר על שמה תוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם את הזכויות בממכר, אשר היו רשומות אז על שם הנתבע. משהדבר לא נעשה תוך פרק הזמן האמור הוגשה בפני
תביעה זו.
עיקר טענות הצדדים
5. טלכור טוענת בכתב תביעתה המתוקן שהנתבעים הפרו את חוזה המכר הפרה יסודית ולפיכך חייבים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בו בסך השווה ל- 150,000 דולר. בנוסף חייבים הנתבעים בפיצוי מוסכם בסכום זהה בשל הפרה יסודית של ההסכמים ביחס לחלק הנוסף של המבנה.

6. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם המתוקן שהזכויות בממכר כבר נרשמו על שם הנתבעת 2 ואין לראות באיחור ברישום משום הפרה יסודית של החוזה; העיכוב נבע ממניעה אובייקטיבית מסיבות שאינן בשליטת הנתבעים; הנתבעת היא זו שזכאית לפיצוי המוסכם עקב הפרה יסודית של הוראות החוזה מאחר שהתובעת פיגרה במועדי ביצוע התשלום; הצדדים הגיעו להבנה מחייבת לפיה הנתבעת 2 תוותר על זכויותיה בעניין הפיגור בתשלום ובמקביל תקבל ארכה לרישום הזכויות עד להסרת המניעה; לא נגרם לתובעת כל נזק; סכום הפיצויים המוסכמים נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה ועל כן יש להפחיתו עד לאפס; אין הוראה בדבר פיצוי מוסכם במסמכי ההתקשרות המתייחסים לחלק הנוסף; התביעה הוגשה כ"פעולת נגד" לתביעה שהגישה הנתבעת בגין הפרשי ריבית המגיעים לה לטענתה עפ"י ההסכמים.

7. בהסכמת הצדדים הוגשו סיכומים בכתב על יסוד תצהירי עדות ראשית ומסמכים ("מוצגים"), ללא חקירה נגדית של המצהירים (ר' פרוטוקול מיום 30.11.04).

דיון
8. לפי הסכם האופציה מיום 20.11.98 (מוצג 1 מטעם טלכור) קיבלה טלכור אופציה לרכוש
מהנתבעת עד ליום 1.4.01 שטח באחת מקומות המבנה ו- 40 מקומות חניה (להלן: "העיסקה הראשונה" או "החלק הראשון"), בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה המכר שצורף כנספח להסכם האופציה ואינו נושא תאריך.

9. בתוספת מיום 31.3.99 (מוצג 5 מטעם טלכור) נקבע ביחס לחלק הנוסף:
"7. מוסכם בין הצדדים כי לשוכר (טלכור- ש.מ.) תהא אופציה לרכוש את כל הקומה בה מצוי השטח הנוסף (קומה א' של הבנין) וזאת במקביל למימוש האופציה שניתנה לו ביום 20.11.98 לרכוש את הקומה השניה בבנין. ..."
10. במכתבו מיום 1.3.01 (מוצג 6 מטעם טלכור) הודיע ב"כ טלכור לב"כ הנתבעת על מימוש
האופציות שקיבלה טלכור לרכישת החלקים הנ"ל. בסעיף 2 למכתבו ציין כי יש לראות לפיכך בחוזה המכר כאילו נחתם ע"י הצדדים במועד הודעת המימוש ומתייחס לשני חלקי המבנה כאחד.

11. הקטע הרלבנטי בחוזה המכר קובע:
"2. הצהרות הצדדים
2.1 המוכר (הנתבעת- ש.מ.) מצהיר בזאת כדלקמן:
....
2.1.2 כי רכש את זכות החכירה במגרש מבעל השליטה בו, מר יצחק אמיתי...
כמו כן מתחייב המוכר לסיים את העברת הזכויות על שמו תוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם זה.
....
8.6 הצדדים מסכימים בזה כי נכונות הצהרותיו של המוכר כמפורט בסעיף 2 להסכם זה
וכן התחייבויות הכלולות בסעיפים 3, 4, 5 ו- 7 הם מעיקרי ההסכם היורדים
לשרשו, שהפרתם תהווה הפרה יסודית.
8.7 במקרה ואחד הצדדים יפר את ההסכם הפרה יסודית, הוא ישלם לצד המקיים
פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בעת עריכת הסכם זה ושאין צורך להוכיחם בכל
דרך שהיא, בסכום השווה ל- 150,000 דולר (מאה וחמישים אלף דולר) כערכם עפ"י
השער היציג בש"ח ביום התשלום וזאת מבלי לפגוע בזכותו של צד המקיים, לכל
סעד אחר."

12. מן המקובץ עולה כי הנתבעת התחייבה להעביר את הזכויות על שמה (משמו של הנתבע) תוך 12 חודשים ממועד ההודעה על מימוש האופציות וכניסת חוזה המכר לתוקף ביום 1.3.01, דהיינו לכל המאוחר ביום 1.3.02. משרישום הזכויות בפועל לא נעשה עד למועד זה הפרו הנתבעים את החוזה ומובן שאין בפעולתם המאוחרת מיום 22.2.04 (מוצג ו' מטעם הנתבעים) כדי לאיין הפרה זו.
הפרה יסודית או "רגילה"
13. טרם שאדרש לטענות הצדדים לענין המונח "הפרה יסודית" בהקשר לעניננו, התיחסות המצריכה דיון קצר במושג ההפרה היסודית בדיני החוזים, אעיר כי מדובר בערבוב מין בשאינו מינו. מבחינת דיני החוזים, הנפקות היחידה של השאלה האם הפרה מסוימת היא הפרה "יסודית" הינה במישור אופן הפעלת ברירת הביטול על ידי הצד הנפגע, כאשר הפרה יסודית מאפשרת לנפגע לבטל את החוזה מבלי לתת למפר ארכה לתיקון ההפרה ואילו הפרה שאינה יסודית מחייבת את הנפגע לתת למפר ארכה סבירה לתיקון ההפרה קודם להפעלת ברירת ביטול. אין בין יסודיות ההפרה לבין נושא הפיצויים בכלל והפיצוי המוסכם בפרט ולא כלום, וראוי שמנסחי החוזים יחדלו מהנוהג הנפוץ להשתמש במילים "הפרה יסודית" בהקשר של קביעת ההפרות שתזכינה את הנפגע בפיצויים מוסכמים. מכל מקום, מאחר ובחוזה דנן נעשה שימוש במושג "הפרה יסודית" כדי להגדיר באמצעותו את ההפרות המביאות לתחולת הוראת פיצוי המוסכם, ומאחר ושני הצדדים טענו בסיכומיהם לענין מושג ההפרה היסודית, אתיחס להלן למושג זה.

הפרה יסודית
14. המושג "הפרה יסודית" כולל שתי חלופות:
"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש
את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית." (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; להלן: "חוק התרופות"). הפרה יסודית יכולה, אם כן, להיות מוסכמת או מסתברת.

הפרה יסודית מוסכמת
15. סעיף 8.6 לחוזה קובע שהפרת "הצהרותיו של המוכר כמפורט בסעיף 2 להסכם" תהווה הפרה יסודית. לטענת טלכור יש לפרש הוראה זו כך שכל הפרה של סעיף 2 מצד הנתבעת-המוכרת מהווה הפרה יסודית של החוזה. הנתבעת לעומתה טוענת שיש להבחין בין ההצהרות לבין ההתחייבויות הכלולות בסעיף 2, ומאחר שהוראת סעיף 8.6 נוקטת בלשון "הצהרה" בלבד בהתיחס לסעיף 2, אין מקום להחילה על הפרת ההתחייבות (להבדיל מהצהרה) של הנתבעת הכלולה בסעיף 2, היא ההתחייבות לרשום את זכויות הנתבעת (המוכרת) על שמה של הנתבעת עצמה תוך שנה מיום ההתקשרות.

16. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות."
לטעמי הן לשונו המפורשת של החוזה והן פרשנותו התכליתית תומכים בעמדת טלכור. סעיף 2 לפי כותרתו עניינו "הצהרות הצדדים". סעיף 2.1 לפי מילותיו הפשוטות הוא הפרק שעוסק בהצהרות המוכר המפורטות בסעיפים 2.1.1- 2.1.4, לרבות הסיפא לסעיף 2.1.2, שכאמור הופר ע"י הנתבעת.
צירוף המילים "הצהרותיו של המוכר" אינו מלמד על כוונה להבחין בין הצהרות לבין התחייבויות, אלא נועד להבחין בין הפרות של המוכרת-הנתבעת להפרות של הקונה-טלכור בענינים המפורטים בסעיף 2, כאשר רק הראשונות תחשבנה להפרות יסודיות מוסכמות.

17. אשר לפרשנות התכליתית: כידוע, לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") עסקת מכר מקרקעין טעונה רישום. כל עוד לא נרשמה אין בתשלום התמורה החוזית וקבלת החזקה בנכס כדי להעניק לרוכש זכות קניינית, אלא רק זכות חוזית כלפי המוכר. מכאן החשיבות הרבה להיות המוכרת-הנתבעת הבעלים הרשום של הנכס, על מנת שתוכל להעביר בשלב הבא את זכויותיה לקונה-טלכור. בכל הכבוד אין המדובר בעניין "טכני גרידא", כטענת הנתבעים, אלא בעניין מהותי ביותר בכל עסקת מכר. בהתאם לכך הגדירו הצדדים את הוראות חוזה המכר, שתכליתן העברת הזכויות על שמה של הנתבעת, כתנאים יסודיים שהפרתם מזכה בפיצויים מוסכמים. אני ער לכך שבמקרה דנן עסקינן, בשלב הרלבנטי לדיון, לא ברישום קניני מלא (בלשכת רישום המקרקעין) אלא ברישום בספרי מינהל מקרקעי ישראל בלבד, אולם אין בכך כדי לשנות באופן מהותי: כל עוד ניתן לרשום את הזכויות רק בספרי המינהל, עדיין יש חשיבות רבה לרישום זכויות הקונה, שתנאי מוקדם להן הינו רישום זכויות המוכרת.
לאור תכלית זו אין כל היגיון לומר שדווקא לחוליה האחרונה בשרשרת, דהיינו פעולת הרישום עצמה, ביקשו הצדדים לייחס חשיבות פחותה. יתרה מכך: בתצהיר היחיד שהוגש מטעם ההגנה ע"י הנתבע עצמו אין כל טענה שזו הייתה כוונתו הסובייקטיבית, וממילא אין לומר שכך התכוונו הצדדים. על כן אני קובע שהנתבעת הפרה את חוזה המכר הפרה יסודית מוסכמת.

הפרה יסודית מסתברת
18. לתוצאה זהה נגיע גם לולא ההסכמה החוזית, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה המכר דנן אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. מבחן היסודיות המסתברת הוא מבחן אובייקטיבי. כדי ליישמו עלינו לחזור למועד כריתת החוזה, ולהציב בפני
אדם סביר העומד בנעלי טלכור באותו מועד את השאלה אם מוכן הוא להתקשר עם הנתבעת בידיעה שהעברת הזכויות בנכס על שמה של האחרונה יעשה כמעט שנתיים לאחר תום התקופה שנקבעה לכך בחוזה ועד אז לא יוכל לרשום את זכותו שלו (ר' ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 548 והאסמכתאות המובאות שם). בנסיבות המקרה ולאור חשיבות הרישום כמבואר לעיל, יש להניח שתשובתו של אותו אדם סביר הייתה שלילית. אינני יכול לקבל את הטענה כי את המבחן הזה יש להפעיל תוך מתן משקל לתוצאות ההפרה בפועל: הרי בעת כריתת החוזה אין הצדדים יכולים לדעת מהן, אם בכלל, התוצאות בפועל של הפרה אפשרית. מה שהם צריכים לשאול את עצמם הוא מהן התוצאות המסתברות האפשריות והסבירות של ההפרה. גישה אחרת פירושה כי הפרה שלא גרמה בפועל לנזק של ממש או לנזק בכלל חדלה רק בשל כך, בדיעבד, מלהיות הפרה "יסודית" אף שהיה בכוחה לגרום נזקים כבדים. גישה כזו אינה ראויה ואינה נכונה.

העיסקה הנוספת - האם הפיצוי המוסכם חל גם עליה
19. בסעיף 7 לתוספת הוענקה לטלכור אופציה לרכוש את החלק הנוסף "וזאת במקביל למימוש האופציה שניתנה לו ביום 20.11.98 לרכוש את הקומה השניה בבנין" (שהיא החלק הראשון). על יסוד סעיף זה, ובהיעדר הסכם מכר נפרד בהתיחס לעיסקה הנוספת, מבקשת טלכור להחיל גם על העיסקה הנוספת את הוראותיו של חוזה המכר המסדיר את העיסקה הראשונה, לרבות הסעיפים בדבר פיצויים מוסכמים. הנתבעים, לעומת זאת, טוענים כי העיסקה הנוספת מאמצת אך חלקים מסוימים מחוזה המכר ובשינויים המחויבים, אולם אין לראותה כאימוץ התנאי המטיל פיצויים מוסכמים נוספים, וזהים בגובהם לאלה הכלולים בעיסקה הראשונה, בשל אי ביצוע העברת הזכויות בחלק הנוסף על שם הנתבעת.

20. מלשון סעיף 7 לתוספת ניתן ללמוד כי הצדדים ביקשו ליצור הקבלה בין תנאי העסקאות ללא סייג כלשהו. בהתאם לכך נמנעו מלערוך הסכם מכר נפרד בגין העיסקה לרכישת החלק הנוסף.
גם הפרשנות התכליתית תומכת בעמדת טלכור. כפי שעמדנו לעיל כוונת הצדדים נבחנת בזיקה ל"הפרה ותוצאותיה" ולא למספר הפעולות שהמפר נדרש לעשות, וברי שעיסקה נוספת שמהותה דומה טומנת בחובה מבחינת התוצאה תוספת של סיכון בשיעור דומה. בגין כל אחד מחלקי הממכר משולמת תמורה מלאה, והסיכון שהרוכשת נחשפת אליו (היינו גובה הנזק העלול להיגרם לה) כל עוד ענין הרישום אינו מוסדר, יכול ויגיע לכדי מלוא התמורה לגבי כל חלק של הממכר. כיוון שכך אין הצדקה או הגיון עניניים לומר שאף שהתווסף נכס נוסף, ובהתאם התווספה גם תמורה נוספת (וממילא הסיכון לנזק, וליתר דיוק גובה הנזק העלול להיגרם עקב הפרה אפשרית, גדל בהתאם), הפיצוי המוסכם בגין הפרה של שני החוזים זהה לפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה הראשון בלבד. גישת הנתבעים פירושה שחיקה (לכדי כמחצית) של היחס בין מחיר העיסקאות וגובה הסיכון הכרוך בהן לבין הפיצוי המוסכם. אין הגיון המצדיק לייחס לצדדים הסכמה לתוצאה כזו, או לכך שהפרה מסוימת אשר מקימה זכות לפיצוי מוסכם בחוזה הראשון, אינה מקימה זכות לפיצוי מוסכם בחוזה השני. אמור מעתה כי גם תנאי העיסקה הנוספת הופרו ע"י הנתבעת הפרה המביאה לכך שעליה לטלכור פיצויים מוסכמים בגין כל אחת משתי העסקאות במצטבר. ראה גם הסיפא לסעיף 2 למכתב עורכי דינה של התובעת מיום 1/3/2001 שבו הודיעה התובעת על מימוש האופציה לביצוע שתי העיסקאות (מוצג ד' למוצגי הנתבעים), שם נאמר במפורש כי יש לראות את נוסח הסכם המכר, שצורף להסכם האופציה בגין העיסקה הראשונה, "כמתייחס הן לקומה א' והן לקומה ב' ובתנאים זהים" (ההדגשה הוספה). לא ראיתי שום מסמך שבו הסתייגו הנתבעים מאמירה זו, וממילא יש לראותם כמסכימים לה.

21. משהגעתי למסקנה כי הוראות חוזה המכר חלות על שתי העסקאות נשוא תביעתנו, ממילא יש גם לראות את הנתבע כמי שערב אישית לכל התחייבויות הנתבעת בשתי העיסקאות.

הסיבות לאיחור והשפעתן
22. הנתבעים טוענים כי האיחור בביצוע הרישום על שם הנתבעת נגרם עקב סגירת משרדי מינהל מקרקעי ישראל, איבוד תיק הנכס במינהל ומחלוקת עם הועדה המקומית לתכנון ובניה בנושא היטל השבחה. לטענתם, כל אלה הם גורמים שאינם בשליטתם, ועל כן אין הם חבים בפיצויים מוסכמים בשל אונס או סיכול החוזה כאמור בסעיף 18 בחוק התרופות. טענה זו אין בידי לקבל.

23. ביום 3.1.01 פנו הנתבעים או מי מהם למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") כדי לקבל את פירוט המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, ונענו ביום 29.1.01 (מוצג ז' לנתבעים). כאמור חוזה המכר נכנס לתוקפו ביום 1.3.01. מהודעת דוברת המינהל מיום 8.7.01 (מוצג ח' לנתבעים) עולה כי משרדי מחוז מרכז סגורים "זה השבוע השלישי ברציפות", דהיינו מאמצע יוני 2001. מכאן ברור שבמשך 3 חודשים (או שלושה וחצי) מיום כניסת החוזה לתוקף ועד מועד סגירת משרדי המינהל, לא הייתה כל מניעה לרישום הזכויות.

24. גם אם נאמר שממועד זה ועד אוקטובר 2002 הייתה הנתבעת מנועה מלבצע את פעולת
הרישום עקב סגירת משרדי המינהל ואובדן תיק הנכס במינהל, הרי שאין בכך כדי להסביר מדוע המתינה עם הבקשה לביצוע העברת הזכויות כ-11 חודשים נוספים(!) עד ליום 10.9.03 (מוצג ט"ז לנתבעים), כך שהפעולה הושלמה רק בחודש פברואר 2004. על כן איני רואה צורך להכריע בשאלה אם סגירת משרדי המינהל ואבדן תיק הנכס במינהל הם בגדר גורמים שבמשך תחולתם אין להטיל על הנתבעים אחריות להפרה, שכן לפני שגורמים אלה באו לעולם וכן לאחר שעברו מן העולם לא פעלו הנתבעים במהירות ובזריזות כדי לעמוד בהתחיבותם לענין העברת הזכויות על שם הנתבעים, והתקופה המצטברת של העיכוב ("נטו") בפעולות הנתבעים עצמם בענין הרישום היא בת למעלה מ-14 חודשים (כשלושה ומחצה לפני סגירת משרדי המינהל ועוד כ-11 לאחר תום נושא אבדן תיק הנכס במינהל), כאשר החוזה חייב את ביצוע הרישום תוך שנה (12 חודשים). מכאן שגם "התאמה" של חיובי הצדדים לנסיבות אין בה כדי להועיל לנתבעים.

25 . אשר למחלוקת בענין היטל ההשבחה: מחלוקת בעניין היטל השבחה היא מסוג הדברים שהנתבעת-המוכרת יכולה וצריכה לצפותם מראש כאשר עסקינן במכר מקרקעין, ואין היא יכולה לגלגל את תוצאותיה לפתחה של טלכור-הקונה. הנתבעת לא הציגה את פנייתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת האישורים הנדרשים כאמור בסעיף 9.2 לתצהיר הנתבע, ואף לא ציינה משום מה את המועד המדויק שבו נעשה הדבר. זאת למרות שהייתה מחויבת לפעול בעניין זה ללא דיחוי כדי שתוכל לעמוד במועד החוזי לביצוע התחיבותה בענין הרישום.
יתר על כן: לפי סעיף 14(ד) רישא לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965,
עמדה בפני
הנתבעים האפשרות להסיר את העיכוב בקבלת אישור הועדה המקומית בדבר תשלום היטל השבחה ע"י תשלום הסכום השנוי במחלוקת וזאת מבלי לגרוע מהטענות כנגד סכום ההיטל או החבות לשלמו. היא לא עשתה כן. מענין לציין כי במכתב עורכי דינה של הנתבעת מיום 11.12.02 לפקיד האחראי על היטלי השבחה בעיריה שבתחומיה מצוי הנכס (מוצג ט"ו למוצגי הנתבעים) העלו עורכי הדין של הנתבעת את האפשרות להמציא ערבות בנקאית למלוא סכום ההיטל הנדרש, אולם הצעה זו (שאינה מעוגנת בהוראות החוק, המדבר על תשלום ההיטל ולא על מתן ערבות להבטחת התשלום לגבי נכס שאינו למגורים) לא יצאה לפועל, ואף לא מצאתי הסבר לכך שהנתבעים לא בחרו בנתיב הקבוע בחוק כדי לקבל אישור לרישום הזכויות טרם ההכרעה בענין ההיטל. די בנקודה אחרונה זו, אפילו עמדה לבדה, כדי לקבוע שאין לראות את המחלוקת לענין היטל ההשבחה כאילוץ המקים לנתבעים הגנה מפני תוצאות ההפרה, ככל שהיא נובעת ממחלוקת זו. עוד אוסיף כי מהמכתב הנ"ל עולה שרק בסביבות תחילת חודש דצמבר 2002 קיבלו הנתבעים לראשונה את דרישת היטל ההשבחה. זאת אף שהעיסקאות עם התובעת בוצעו עוד במרץ 2001, היינו כ-21 חודשים (!) לפני כן, ואף שהמועד לרישום זכויות הנתבעת חל בחודש מרץ 2002. לכאורה מלמד הדבר כי פניית הנתבעים לקבלת אישור הועדה להעברת הזכויות נעשתה באיחור רב, וחזקה שאילו היו העובדות מלמדות שהנתבעים פנו לועדה בסמוך לתחילת ההתקשרות עם התובעת, היו מביאים ראיות בענין זה.
התוצאה המצטברת מהאמור לעיל היא כי הנתבעים אינם פטורים מהחבות לשלם פיצויים בגין ההפרה, חרף ההתפתחויות במינהל וחרף המחלוקת בין הנתבעים לועדה המקומית בנושא היטל ההשבחה.

גובה הפיצויים
26. סעיף 15(א) לחוק התרופות קובע:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים
כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

27. מנוסחו של הסעיף ברי כי מקום שבו הסכימו הצדדים על פיצויים מוסכמים, לא נדרשת
הוכחת הנזק שנגרם בפועל כדי לחייב את הצד המפר בתשלום פיצויים. כפי שנפסק בע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג. פרץ מ. בן גיאת (להלן: "פרשת אהרון"): "אכן, זו הרבותא בהוראת סעיף 15(א) לחוק התרופות: שאם קבעו בעלי חוזה שיעור פיצויים מוסכם, זכאי הצד הנפגע לאותו שיעור פיצויים בלא שיחויב להוכיח נזק שבא עליו, ואף אם לא נשא בכל נזק שהוא ...מעיקרו של דין לא היו אהרן חייבים להוכיח כל נזק בפועל שנגרם להם, ואם ניסו - ונכשלו במשימתם, כקביעת בית משפט קמא בסעיף 10 לפסק-דינו - אין בדבר כדי להעלות או להוריד." (ההדגשה הוספה). מכאן שאין כל נפקות לטענת הנתבעים כי ההפרה דווקא היטיבה בסופו של דבר עם טלכור עקב עליית ערך הנכסים נשוא התביעה, ולחוות הדעת השמאית (מוצג כ"ד למוצגי נתבעים) שעליה היא מבוססת.

28. עם זאת מוסמך בית המשפט להפחית את סכום הפיצויים כאשר מצא שאין כל יחס סביר בין הנזק הצפוי מראש לבין הפיצויים המוסכמים. על מהותו של מבחן זה עמד בית המשפט העליון בפרשת אהרון הנ"ל:
"בית המשפט קובע את טיבה של ההפרה, ולאחר קביעה זו מסיע הוא עצמו לאחור, אל עבר יום כריתת ההסכם. משמגיע הוא אל יום כריתת ההסכם, מעמיד בית המשפט את תניית הפיצויים ואת ההפרה הקונקרטית (אשר תיוולד רק לימים) זו אל מול זו, ואו אז שואל הוא את עצמו אם הפיצויים שבתניית הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה הקונקרטית. אם ישיב לשאלה בשלילה - יכבד בית המשפט את תניית הפיצויים ויאכפנה על הצד המפר; ואילו אם ישיב לשאלה בחיוב - כי אז ימשיך ויבדוק כמה ראוי שיפחת מן הפיצויים שנקבעו בתניית הפיצויים."

29. העיקרון הוא כי תניה בדבר פיצויים מוסכמים היא מחייבת, באשר היא מהווה ביטוי לרצון הצדדים. משחתמו הצדדים על החוזה, חזקה עליהם ששקלו והסכימו לאמור בו, לשבט או לחסד (ע"א 798/80 גולדשטיין נ' גוב ארי). ההתערבות בפיצוי המוסכם נעשית בצמצום ובמקרים חריגים בלבד. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם לגובה הנזק שהיה ניתן לראותו מראש, תישאר הסכמת הצדדים בתוקפה (ע"א 300/77 דליה רוזנר נ' בניני ט.ל.מ חברה לבנין). נטל השכנוע רובץ על הטוען להפחתת הפיצוי, קרי הנתבעת (ע"א 532/83 סיני נ' פישל).

30. בענייננו הפיצויים המוסכמים בסך 300,000 דולר מהווים כ- 11% משוויין הנומינלי של
העסקאות, אשר לפי סעיף 5 לחוזה המכר (מוצג 2 לטלכור) ולסיכום פגישה מיום 18.3.01
(מוצג 7 לטלכור) עומד על סך של 2,723,000 דולר ארה"ב לפני ריבית. לא שוכנעתי כי אין כל יחס סביר בין שיעור הפיצויים המוסכמים לגובה הנזק שניתן היה לראותו מראש. נזקים בסדר גודל כזה ואף למעלה מכך הם בגדר הצפוי במקרה של עיכוב ממושך של קרוב לשנתיים ברישום הזכויות על שם הנתבעת-המוכרת. כך למשל במצב שבו תבקש הקונה-טלכור "למנף" את הנכס לצורך נטילת הלוואה או למכרו לצד שלישי כלשהו (השווה: ת"א (מחוזי י-ם) 915/88 לין ומשה רוסמן נ' אלכסנדר וייסמן, מפי כב' הנשיא זיילר בעמ' 29). אינני מתעלם מהטענה כי הנתבעים עשו את כל הדרוש על מנת לאפשר לתובעת "מינוף" כזה גם טרם תיקון ההפרה, אך עובדה שנזק מהסוג הזה לא ארע בפועל היא בגדר חכמה בדיעבד, שאין בינה לבין סבירות סכום הפיצוי מלכתחילה ולא כלום. פסקי הדין של בתי משפט השלום והמחוזי שצורפו לסיכומי הנתבעים אינם מסייעים בידם באשר הם עוסקים בנסיבות שונות לחלוטין, ומכל מקום מובן שאינם מהווים תקדים מחייב. אינני מקבל את הטענה כי מרגע שסכום הפיצוי המוסכם בגין הפרות השונות זו מזו הינו אחיד, אות הוא שהפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק הצפוי. אין מקום לקבוע כלל גורף כזה בניגוד גמור למה שהצדדים עצמם הסכימו במפורש. גם אינני מקבל את הטענה שניתן ללמוד על חוסר הסבירות בדיעבד, משום שבדיעבד התברר - כנטען - שלא נגרם כל נזק. המבחן איננו מבחן הנזק שנגרם בדיעבד, והדברים ברורים.

האם הופר חוזה המכר ע"י טלכור?
31. הסעיפים הרלבנטיים בפרק 5 לחוזה המכר שעניינו התמורה ותנאי התשלום קובעים:
"5.4.1 התמורה עבור הממכר, תשולם תוך 30 יום ממועד כניסתו של הסכם זה
לתוקף.
5.4.2 הקונה יהיה רשאי לשלם הסכום הנ"ל ל- 12 תשלומים שיחלו החל מהמועד
הנ"ל.
בחר הקונה לשלם סכום התמורה בתשלומים כאמור לעיל ימציא למוכר ביום
כניסתו של הסכם זה לתוקף ערבויות אישיות של בעלי המניות של הקונה, על
סך של 80,000$ וכן ערבויות של חברות האם והבת של הקונה על תשלום מלוא
יתרת התמורה כאמור לעיל.
...
5.6 המוכר משעבד וממחה בהמחאה על דרך שעבוד לבנק הפועלים בע"מ (להלן
"הבנק"), את כל התמורה המגיעה לו על פי ההסכם בגין מכירת הזכויות
בממכר, ונותן בזה לקונה הוראה בלתי חוזרת, ומסמיך את הקונה באופן בלתי
חוזר, לשלם את סכומי התמורה הנ"ל, לחשבון מספר...
המוכר ימציא לקונה במעמד חתימת ההסכם, אישור מבנק הפועלים, עפ"י בכפוף לעמידת הקונה בתנאי סעיף קטן זה, לא יחול השעבוד הרשום לטובת הבנק, על הממכר.
5.7 פיגור בתשלומים כאמור לעיל, שיעלה על 20 ימים, יחשב כהפרה יסודית של
ההסכם."

32. מפירוט התשלומים בסעיף 12.1 לתצהיר הנתבע, שאינו במחלוקת, ברור כי התמורה לא
שולמה ב- 12 תשלומים, וממילא לא הובאו ראיות בדבר המצאת ערבויות כפי שמחייב מסלול זה לפי החוזה. על כן אין לסעיף 5.4.2 לחוזה המכר תחולה בענייננו.

33. כאמור לעיל חוזה המכר נכנס לתוקפו ביום 1.3.01 (או 18.3.01), בעוד החלק האחרון והעיקרי של התמורה שולם רק ביום 29.6.01, כמעט ארבעה חודשים לאחר מכן. מהסעיפים הנ"ל עולה שכתנאי לביצוע התשלום נדרשה הנתבעת להמציא "במעמד חתימת ההסכם", דהיינו עם כניסתו לתוקף, אישור החרגה מהבנק. כך מושג האיזון הראוי בביצוע חוזה מכר. אין כל היגיון עסקי שטלכור תשלם את התמורה בטרם יתקבל אישור הבנק לסילוק השעבוד הרשום לטובתו על הנכס שרכשה (וליתר דיוק להחרגת הממכר מהשעבוד). חרף התחייבותה של הנתבעת, אישור מהבנק (מוצג י"ז לנתבעים) הומצא לראשונה רק ביום 8.5.01 (סעיף 12.3.2 לתצהיר הנתבע), ורק ביום 27.6.01 הומצא נספח לאישור (מוצג 19 לתובעת), אשר לפי האמור בו נועד לתקן את סכום ההפקדה הדרוש להסרת השעבוד ואת תנאי תשלומו ביחס לאמור באישור המקורי. אין ממש בטענת הנתבעים בסיכומיהם כי הנספח בא רק להאריך את תוקף מכתב ההחרגה עד ליום 1.7.01, כאשר במכתב ההחרגה המקורי עצמו, בפיסקה הלפני אחרונה, נקבע מלכתחילה מפורשות מועד הפקדה מאוחר בהרבה (עד ליום 31.3.02). משכך רשאית היתה טלכור לשלם את התמורה תוך 30 יום ממועד קבלת נוסח מכתב ההחרגה הסופי לאחר תיקונו, וממילא לא הפרה את החוזה כאשר שילמה ביום 29.6.01 (יומיים בלבד לאחר תאריך המסמך הנ"ל) את יתרת התמורה. זאת ועוד: הזיקה היחידה בין שאלת ההפרה ("היסודית") הנטענת מצד התובעת לבין התביעה שבפני
י מקורה בטענת הקיזוז של הנתבעים, לפיה הם זכאים לפיצוי מוסכם בשל ההפרה הנטענת מצד התובעת בסכום זהה לסכום הפיצוי הנתבע מהם, שאותו הם מבקשים לקזז כנגד הפיצויים הנתבעים מהם בתביעה דנן. ראשית, גם לשיטת הנתבעים היה מועד התשלום הנכון ביום 8/6/01, כאשר רק איחור של יותר מ-20 ימים עולה כדי הפרה "יסודית" והתשלום בוצע ביום 29/6/01 - על גבול הגדרה זו גם לשיטת הנתבעים. שנית, הנתבעים לא דרשו מעולם את הפיצוי ומקל וחומר שלא נתנו מעולם (עד להליך דנן) הודעת קיזוז בגינו, כאשר בהעדר הודעת קיזוז אין זכות לקזז. שלישית, לא ראיתי בעשרות הרבות של המסמכים שהוחלפו בין הצדדים ופרקליטיהם באותה תקופה אפילו רמז לכך שהנתבעים ראו את מועד התשלום בפועל כהפרה מצד התובעת. מכאן כי יש לראות את הנתבעים כמי שמחלו על ההפרה, גם אם היתה; מה גם שהמו"מ עם הבנק על נוסח המסמכים שענינם בהחרגת המשכנתא נוהל על פני פרק זמן ללא כל הסתיגות מצד הנתבעים וללא כל דרישה לשלם את התמורה לפי תאריך מסמך ההחרגה המקורי, ומה גם שעל פי המוסכם היה מכתב ההחרגה אמור להיות מוכן ולהימסר לתובעת כבר בעת ההתקשרות בהסכם ולא כחודשיים (לפחות) לאחר מועד זה, ובעיה זו רובצת לפתחם של הנתבעים.

הערות נוספות
34. לא מצאתי צורך להתייחס לטענות אחרות שהעלו הצדדים ואינן דרושות להכרעה. אסתפק רק בהערה כי לצורך ההכרעה בהליך דנן אין כל נפקות לעובדה שזכויות התובעת בממכר טרם נרשמו על שמה בשל מחלוקת לענין תוכנן המדויק של הזכויות, מחלוקת המתבררת בהליך המתנהל בפני
בית המשפט המחוזי. זכותה של התובעת לקבל פיצוי מוסכם בגין ההפרה הברורה של התחיבות הנתבעת לדאוג לכך שזכויות הנתבעת תרשמנה על שם הנתבעת תוך זמן קצוב ומוסכם. התחיבות זו נועדה לשרת, בסופו של יום, את המטרה הסופית של רישום הזכויות על שם התובעת, אולם התחיבות זו נקבעה בחוזה שבין הצדדים כהתחיבות עצמאית שאינה מותנית בהתנהלות הצדדים בשלב הבא (רישום הזכויות על שם התובעת). זאת ועוד: כל עוד לא נרשמו הזכויות על שם הנתבעת לא ניתן היה לטפל ברישום על שם התובעת, כך שבכל מקרה גרם העיכוב ברישום הזכויות על שם הנתבעת לעיכוב באפשרות להשלמת הליך הרישום כולו. בנוסף לכל אלה, משנקבע כי הזכות לפיצוי מוסכם אינה מותנית בקיום נזק כלשהו, ודאי שאין כל חשיבות לדיון בשאלה אם - כטענת הנתבעים - לא נגרם לתובעת כל נזק משום שגם כיום לא רשמה את הזכויות על שמה. הוא הדין בטענת חוסר תום הלב בהגשת התביעה: העדר נזק בפועל, או העובדה שהנכס טרם נרשם עד כה על שם התובעת, אינם מצדיקים דחיית התביעה לפיצוי מוסכם; ומה שאינו מכשיל את התביעה ב"דלת הראשית" אינו יכול להביא לאותה תוצאה ב"דלת האחורית" של חוסר תום לב. אמנם יתכן שמימוש זכות יהיה נטול תום לב, אך לשם כך נדרש יותר מעצם העובדה שלא נגרם נזק בפועל שהרי אחרת פירוש הדבר שהכלל לפיו הזכות לפיצוי מוסכם אינה מחייבת קיום נזק כלשהו בוטל, ולא כך הוא.

סוף דבר
35. התביעה מתקבלת. בהעדר מחלוקת בדבר החישוב האריתמטי של סכום התביעה אני מחייב
את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 1,739,202 ₪ (שהוא שווה ערך, ליום הגשת התביעה, של 300,000 דולר בתוספת מע"מ). אני ער לכך שבחוזה המכר לא נאמר במפורש שיש להוסיף מע"מ על סכום הפיצוי המוסכם, אולם נראה לכאורה כי מקום שהתמורה על פי החוזה חייבת במע"מ חל אותו דין על פיצוי המשולם מכח החוזה, והנתבעים לא טענו אחרת.
סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה (2.7.02) ועד התשלום בפועל.

36. כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעת את אגרת המשפט, כאשר בהתחשב בכך שלא נשמעו ראיות
בעל פה נקבע בזה כי אין חיוב בהוצאות אחרות (ככל שהיו הוצאות אחרות). בנוסף ישלמו
הנתבעים לתובעת סך של 120,000 ₪ בגין שכ"ט עורך דין, בתוספת מע"מ. חיוב זה ישא
הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח

פסק דין
זה לבאי כח הצדדים באמצעות הדואר.
ניתן, היום כ"ז בכסלו, תשס"ו (28 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים.

שאול מנהיים
, שופט









א בית משפט שלום 3752/02 טלכור ספקי כח בע"מ נ' אמיתי יצחק, ח.י. אמיתי בע"מ (פורסם ב-ֽ 28/12/2005)