פסקי דין על אסתר פיאנקו | פסקי דין על ישראל מיניאלי אריאלה מיניאלי אסף כהן מרי כהן לאה גרינבורג | פסקי דין על אורי שניידר מאיר עילם | פסקי דין על נורית עילם ואח' |

33519-07/17 א     29/05/2019




א 33519-07/17 אסתר פיאנקו נ' ישראל מיניאלי אריאלה מיניאלי אסף כהן מרי כהן לאה גרינבורג, אורי שניידר מאיר עילם, נורית עילם ואח'








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 33519-07-17 פיאנקו נ' מיניאלי ואח'




מספר בקשה:

21

לפני
כבוד השופטת בכירה כרמלה האפט


ה
תובעת
:


אסתר פיאנקו




נגד


הנתבעים
:

1.ישראל מיניאלי
2. אריאלה מיניאלי
3. אסף כהן

4. מרי כהן
5. לאה גרינבורג

6.אורי שניידר

7. מאיר עילם

8.נורית עילם

9.שושנה מרוז

10.אלון ולדימיר

11.רוזה מינץ דה פיינצייג

12. מיכאל בן דור



פסק דין


בניין המצוי בתהליך של פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף, במהלכו התגלעה מחלוקת בין חלק מבעלי הדירות בעניינו של שטח הרכוש המשותף בגג הבניין.

האם העתק שטר השכירות אותו הציג הנתבע 12, המתגורר בדירה שעל הגג, הוא העתק אמין של שטר השכירות המקורי ולפיו מרבית שטח הגג שייך לו? האם השימוש אותו עושה הנתבע 12 במהלך השנים ביתר חלקי הגג מקנה לו זכויות בעלות בהן ובהתאם, רישומו כבעלים של כלל הגג? ומה אנו למדים, אם בכלל, מכלל ההליכים המשפטיים שהתנהלו במהלך השנים בין בעלי הדירות בבניין?

ובתשובה;

העתק שטר השכירות שהוגש אכן משקף נכונה את שטר השכירות המקורי הגם שהאחרון אינו בנמצא וזאת לנוכח חתימתו של עוה"ד עליו בחתימת נאמן למקור ועדותו בפני
י בית המשפט;
בהתאם לשטר השכירות ולמסמכים קנייניים נוספים שהוצגו בפני
י עולה כי שטח הגג, למעט חדר המדרגות וחדר הכביסה, הינם קניינו של הנתבע 12;
יש להורות על רישום הבית המשותף בהתאם לכך.

רקע

1.
התובעת, אסתר פיאנקו
, היא הבעלים של שתי דירות בבניין המצוי ברחוב הרמן הכהן 15 בתל אביב, הידוע גם כגוש 6903 חלקה 40 (להלן: "התובעת" ו- "הבניין", בהתאמה). הבניין מונה ארבע קומות ובו אחת עשרה דירות והוא אינו רשום כבית משותף.

2.
הנתבעים הם בעלי הדירות בבניין (להלן: "בעלי הדירות"), כדלקמן:

·
הנתבעים 1-2 הם בעלים של דירה בקומה הראשונה ורכשו את דירתם בשנת 2003 (חוזה מכר סומן כ- נ/2).
·
הנתבעים 3-4 הם הבעלים של הדירה בקומת הקרקע.
·
הנתבעת 5 היא הבעלים של דירה בקומת הקרקע.
·
הנתבע 6 הוא הבעלים של דירה בקומה הראשונה.
·
הנתבעים 7-8 הם הבעלים של דירה בקומה השנייה.
·
הנתבעת 9 היא הבעלים של דירה בקומה השנייה.
·
הנתבע 10 הוא הבעלים של דירה בקומה השנייה.
·
הנתבעת 11 היא הבעלים של דירה בקומה השלישית.
·
הנתבע 12 הוא הבעלים של דירה בקומה הרביעית והוא רכש את הזכויות בדירתו בשנת 1979.

(נסח רישום צורף כנספח א' לכתב התביעה).

3.
בשנת 2014 התאגדו בעלי הדירות וביקשו לרשום את הבניין כבית משותף. לשם כך נשכרו שירותיהם של המודד בר נתן שערך את תשריט רישום הבית המשותף ועוה"ד נירה קורדובה (להלן: "המודד בר נתן" ו- "עוה"ד קורדובה", בהתאמה). בעלי הדירות שילמו את שכרם של המודד בן נתן ועוה"ד קורדובה ובנוסף חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר כדי שהאחרונה תטפל ותשלים את ההליך.

4.
בשלב מסוים הבחינו הנתבעים 1 ו- 2 כי התשריט שנערך לקומה הרביעית בה מצויה דירתו של הנתבע 12, אינו תואם, לטענתם, את מצב הדברים בשטח. משכך, פנו אל עוה"ד קורדובה ודרשו ממנה לא לעשות שימוש בייפוי הכוח שניתן לה על ידם. תוצאת האמור, מאז ועד היום מעוכבים הליכי רישום הבניין כבית משותף (העתק התשריט מצורף כנספח ד' לכתב התביעה).

5.
בהתאם להודעה מטעם התובעת מיום 9/1/2018 מפורטות להלן עמדת הנתבעים ביחס לתובענה זו:

·
נתבעים 3-4 אישרו את רישום הבית המשותף כמבוקש בתביעה.
·
נתבעת 5 אישרה את רישום הבית המשותף כמבוקש בתביעה.
·
נתבע 6 אישר את רישום הבית המשותף כמבוקש בתביעה.
·
נתבעת 9 אישרה את רישום הבית המשותף כמבוקש בתביעה.
·
נתבעת 11 אישרה את רישום הבית המשותף כמבוקש בתביעה.

(אישוריהם מצורפים כנספחים א'- ה' להודעה).

·
נתבעים 7-8 ו- 10 התייצבו לדיון שהתקיים ביום 9/1/2018 והודיעו כי הם מעוניינים ברישום הבניין כבית משותף וכי מקובל עליהם מה שבית המשפט יחליט.

6.
בין הנתבעים 1 ו- 2 לבין הנתבע 12 קיימות מחלוקות קנייניות לגבי שטחים המצויים בקומה הרביעית, ומכאן התביעה שלפניי.


עיקרי טענות הצדדים

7.
התובעת טוענת כי בשל מחלוקת בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבע 12 הבניין לא נרשם כבית משותף וכי כתוצאת האמור נגרם נזק לכלל בעלי הזכויות בבניין. התובעת מוסיפה וטוענת כי אין לה ידיעה ואף אין זה מעניינה מי מבין הנתבעים צודק.

8.
על כן, מבקשת התובעת מבית המשפט, כדלקמן:

·
להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישומו כבית משותף כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין");
·
למנות את עוה"ד קורדובה ככונסת נכסים לשם רישום הבניין כבית משותף;
·
לחייב את הנתבעים 1 ו- 2 ו/או את הנתבע 12 בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד. בסיכומיה מוסיפה התובעת כי יש לחייב את הצד שטענתו לא תתקבל.

9.
הנתבעים 1-2 טוענים כי גם הם מבקשים לרשום את הבניין כבית משותף ולשם כך אף הצטרפו ליוזמה להביא לרישומו, שילמו את חלקם ושיתפו פעולה עם עוה"ד קורדובה.

הנתבעים 1-2 מוסיפים וטוענים כדלקמן;

10.
בבואם לבחון את התשריט הופתעו לגלות כי הנתבע 12 טוען לבעלות על שתי דירות בקומה הרביעית וזאת בשעה שידוע להם כי הנתבע 12 רכש זכויות בדירה אחת בלבד, כפי שאף עולה לכאורה מנסח הרישום.

לא ארחיב בעניין טיעון זה מכיוון שבהודעת הנתבע 12 מיום 21/11/2017 נכתב כי הוא אינו מתנגד שדירתו תירשם כיחידת דיור אחת וכי הדבר אף הובהר בטרם הוגש כתב התביעה.

11.
עוד טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי התשריט שנערך לקומה הרביעית אינו תואם למצב הדברים בשטח וכי הם לא היו מוכנים כי הנתבע 12 ינכס לו בדרך זו חלקים השייכים לרכוש המשותף. לעניין טיעון זה לא הרחיבו הנתבעים 1 ו-2 בכתב הגנתם.

12.
עוד נטען, כי המודד בר נתן שערך את התשריט מונה על ידי הנתבע 12 שטוען להיותו בעצמו ולבדו "נציגות הבית המשותף".

13.
הנתבעים 1 ו-2 מבקשים מבית המשפט שימנה מודד נטול פניות אשר יערוך תשריט חדש ויקבע כי על כונסת הנכסים יהיה מוטל לרשום את זכויותיהם הקנייניות של הצדדים על סמך אסמכתאות משפטיות קבילות שיוצגו לפניה, כאשר במקרה של מחלוקת, תבקש הוראות מבית המשפט. לטענתם יש לחייב כמובן בהוצאות ההליך את הנתבע 12.

14.
הנתבע 12 טוען כי אין ולא הייתה מניעה לרישום הבניין כבית משותף וכי אף הוא פעל לרישומו.

הנתבע 12 מוסיף וטוען כדלקמן.

15.
בעלי הדירות חתמו על ייפויי כוח בלתי חוזר לטובת עוה"ד קורדובה, אישרו את התשריט וחתמו על אישור כי התשריט נבדק על ידם ומשקף את מצב דירתם. אלא שהנתבעים 1 ו-2 הודיעו בשלב מאוחר שהם מבקשים לבטל את ייפוי הכוח, שאינו ניתן לביטול, בשל רישום דירת הנתבע 12.

16.
הזכויות בשטח המרפסת בקומה הרביעית היו שייכות לדירה זו מלכתחילה ועוד לפני שנקנתה על ידי הנתבע 12. הבניה במרפסת בוצעה לפי היתר בניה שניתן כדין בשנת 2001, עוד לפני שרכשו הנתבעים 1 ו-2 את זכויותיהם בדירה. היתר זה ניתן לאחר הליך משפטי לו היו שותפים כל בעלי הדירות בבניין, ובמסגרתו הסירו בעלי הדירות את התנגדותם לבנייה, לרבות משפחת גינצבורג ממנה רכשו הנתבעים 1 ו-2 את דירתם. על כן, מנועים הנתבעים 1 ו-2 מהעלאת טענות כנגד הנתבע 12 וההיתרים שניתנו לו, לא כל שכם כאשר ממילא טענות מסוג זה התיישנו.

17.
על אף שטענות הנתבעים 1 ו-2 הועלו זה מכבר לא ננקטה על ידם כל פעולה למימוש טענותיהם והם מעכבים את הרישום ללא הצדקה תוך שהם מעלים דרישות שאינן מגיעות להם, לרבות רישום דירתם שלהם כשתי יחידות דיור נפרדות. הנתבע 12 נפגש מספר פעמים עם הנתבע 1 להביא להסרת התנגדותו אך לשווא.

18.
הנתבע 12 מצטרף לבקשת התובעת לפירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף על בסיס התשריט ומינוי עוה"ד קורדובה ככונסת נכסים, לשם השלמת ההליך. בסיכומיו, מדגיש הנתבע 12 כי שטח דירתו כולל גם את שטח חדר הכביסה המהווה מזה ארבעים שנים חלק בלתי נפרד מהדירה וממערכותיה.


המסגרת הראייתית

19.
מטעם התובעת העיד מר יורם קורנבליט – בן משפחתה של התובעת (ת/1) (להלן: "מר קורנבליט").

20.
מטעם הנתבעים 1-2 העידה הנתבעת 2 בעצמה (נ/1); מטעם הנתבע 12 העידו הוא עצמו (נ/3) ועוה"ד שביט בן חור – שחתם על העתק שטר שכירות מספר 3406/47 בחותמת "העתק מתאים למקור" (להלן: "שטר שכירות 3406/47") (נספח א' לתצהיר הנתבע 12, נ/3).

21.
אתייחס לעדויות ולראיות שהוגשו מטעם הצדדים, במסגרת הדיון שלהלן, ככל שיידרש.





דיון

22.
סלע המחלוקת בתובענה זו עניינו בשאלה מהו גודלו של הרכוש המשותף בקומה הרביעית, בה מצויה דירתו של הנתבע 12.


הליכים משפטיים קודמים

23.
כדי להבין את מצב הדברים השורר כיום אפרט מהם ההליכים המשפטיים שהתקיימו בעבר בין בעלי הדירות לבין הנתבע 12 ותוצאותיהם, כדלקמן;


פסק דין
של המפקח על רישום המקרקעין

24.
בשנת 1992 הגישו בני הזוג ארגוב, מי שהיו הבעלים של אחת מדירות הקרקע בבניין, תביעה כנגד הנתבע 12 בגין סורג שהקים, המונע מהם גישה למרפסת הגג שלשיטתם הינה רכוש משותף. הנתבע 12 הגיש נגדם תביעה נגדית שאיננה רלבנטית לדיון זה ועל כן לא ארחיב עליה את הדיבור.

25.
בפסק הדין שניתן ביום 24/12/1995 נקבע כי ניתן לקבוע שפרט לתובעים דשם אין התנגדות של דיירים אחרים בבניין לפעולות שביצע הנתבע 12 הן בחדר המדרגות והן בחדר הכביסה; כי שעה שהתובעים דשם רכשו את דירתם, בשנת 1991, הסגירה בחדר המדרגות כבר הייתה קיימת
וגם חדר הכביסה היה מצורף; התובעים דשם הגיעו לבניין כשכבר הייתה הסכמה של בעלי הדירות להסגת הגבול של הנתבע 12; אין המדובר בזכויות קנייניות אלא בזכות שימוש ברכוש משותף שלגביה מספיקה הסכמה של כל בעלי הדירות; מסיג הגבול לא רוכש זכות קניינית ובעלי הדירות נשארים הבעלים של הרכוש המשותף; הנתבע הוציא כספים לשיפוץ חדר הכביסה, הדלת והסורגים והוא ישנה את מצבו לרעה אם תתקבל תביעת התובעים דשם; לפי שטר השכירות של דירת התובעים, חלק מהגג, הכלול בשכירות נפרדת המתייחסת לדירה של הגג, לא נכלל בגדר השטח המיועד לשימוש משותף, אולם מכיוון שהנתבע 12 לא הצליח למצוא את שטר השכירות המקורי של דירתו, לא ניתן לקבוע בוודאות מהו אותו שטח; עם זאת, ניתן להניח כי שטח זה הוא מסביב לדירת הנתבע, בהתחשב בכך שחדרי השירותים פונים לכיוון זה, אך המדובר בהנחה בלבד (פסק הדין צורף כנספח ח לתצהיר הנתבע 12, נ/3).


ועוד ובלשון פסק הדין אותה אני מוצאת לצטט:

"...איני קובע מעמדו הקנייני של השטח חדר הכביסה אם הוא בבעלות הנתבע או לא, אלא רק שלנתבע זכות שימוש ייחודית באותו שטח שניתנה לו בהסכמת כל בעלי הדירות בבית בחדר הכביסה ובחדר המדרגות בשטח הסגור על ידי הסורגים והדלת."


עתירה מנהלית;
היתר הבניה;
הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פס"ד;

26.
בשנת 1997 הגיש הנתבע 12 בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר בניה למרפסת הגג כדי להרחיב את דירתו. חלק מבעלי הדירות הגישו את התנגדותם בטענה כי המדובר בשטחים של רכוש משותף ובשל כך, הוועדה סירבה ליתן לנתבע היתר בניה. הנתבע 12 הגיש עתירה מנהלית במסגרתה ביקש צו שיורה לוועדה ליתן לו היתר בניה.

27.
בפסק הדין של בית המשפט המחוזי מיום 4/5/1998 נדחתה עתירתו של הנתבע 12 ונקבע בין היתר כדלקמן (פסק הדין מסומן כ- נ/4): ההליך הנכון אותו היה צריך הנתבע 12 לנקוט הוא הגשת ערר ולא עתירה מינהלית; לא ניתן להבין מבקשת הנתבע 12 להיתר בניה אם תוספת הבניה שהוא מבקש היא בתחום הדירה שהוחכרה לו על פי שטר החכירה ובתחום המרפסת הצמודה לה או חורגת מהשטח שהוחכר לו. כמו כן:

"מה שהמבקש (הנתבע 12
- כ.ה.) עשה, ולמרבה הצער פסק-דינו של המפקח על בתים משותפים נתן לו גושפנקא לכך, הוא, שהוא השתלט על כל הגג שברובו הוא רכוש משותף, הוא חסם את הכניסה לגג בסורגים, ועתה הוא מבקש לקטוף את פירות השתלטותו, להרחיב את דירתו שעל הגג, ולקחת לעצמו את אחוזי הבניה המותרים, וכזאת לא ייעשה."

28.
על

פסק דין
זה הגיש הנתבע 12 ערעור לבית המשפט העליון בו ערער הן על אי מתן הצו לוועדה לתכנון ובניה והן על האמירה כי השתלט על שטחים ברכוש המשותף.

29.
בשלב מסוים הגיע הנתבע להסכם פשרה עם חלק מבעלי הדירות בבניין, בעקבותיו הם נתנו את הסכמתם לכל בניה על הגג מסביב לדירתו של הנתבע 12 ובתנאי שבניה כאמור תקבל היתר כדין (ההסכמות מצורפות כנספחים י1-י5 לתצהיר הנתבע 12, נ/3) (להלן: "ההסכמות").

30.
בהמשך לכך ניתן לנתבע היתר בניה ביום 14/2/2000 הקובע בין היתר כי מותר להרוס את הפרגולות הקיימות בצמוד לדירת הגג ולבצע תוספת בנייה על ידי קירוי וסגירת חלק ממרפסת הגג הצמודה (נספח י"א לתצהירו, נ/3).

31.
קבלת היתר הבניה ייתר את הערעור לבית המשפט העליון. הנתבע 12 הגיע להסכם פשרה עם חלק מבעלי הדירות (לרבות הגב' לאה גינצבורג שלאחר מספר שנים יורשיה מכרו את דירתה לנתבעים 1 -2) (סעיף 30 לסיכומי הנתבע 12),
ובהודעה לבית המשפט העליון נכתב כי הנתבע 12 והמשיבים 3-6 דשם מסכימים כי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי לגבי השגת הגבול יבוטלו בשל העובדה שלא נשמעו במסגרתו ראיות; וכי הצדדים ישמרו את טענותיהם האחד כלפי השני. הסכם הפשרה קיבל תוקף של

פסק דין
ביום 26/2/2001. הערעור נמחק ביום 22/4/2001 (נספחים י"ב1- י"ב3 לתצהיר הנתבע, נ/3).

32.
לטענת הנתבע, הסכם הפשרה הוא נספח ט1 שצורף לתצהירו. המדובר במכתב מיום 18/5/1997 ובו הצעת הנתבע 12 לעניין הקמת מעלית ושיפוץ דירתו. בתמצית, נכתב כי בכפוף לקבלת היתר בניה יקים הנתבע 12 מעלית בבניין על חשבונו.
מי שייתן את הסכמתו בשלב זה יהיה פטור מן התשלום הכרוך בהתקנת המעלית. עם השלמת התקנת המעלית ישפץ ויצבע הנתבע 12 שטחים בבניין.

טענת הנתבע כי המכתב מיום 18/5/1997 הוא הסכם הפשרה המדובר לא הוכחה. המדובר במכתב, שלא נכתב במקור למטרת הסכם הפשרה (ראו סעיף 29 לתצהיר הנתבע, נ/3) ומכיוון שאינו ארוך או מורכב, סביר להניח כי הצדדים ערכו והגישו הסכם פשרה המכיל את שמותיהם ומתייחס גם לערעור לעליון ולא היו "חוסכים" ומשתמשים במכתב קיים. עם זאת, סביר להניח גם שהסכם הפשרה עצמו היה באותה רוח.


מסקנותיי עד כה

33.
לא ניתן לקבוע מפסקי הדין ומההסכמות שלנתבע 12 זכויות בעלות בכל חלקו של הגג ולכל היותר ניתן להסיק וכי הוא הרחיב את השימוש בו במהלך השנים בלכל הפחות שתי פעימות: הראשונה נדונה במסגרת פסק הדין של המפקח על הבתים והשנייה, לאחר קבלת היתר בנייה ובהמשך להגשת העתירה לבית המשפט המחוזי והערעור לבית המשפט העליון.

34.
יש לזכור כי במהלך כל הדיונים הללו לא עמד בפני
י הגורמים המוסמכים שטר שכירות 3406/47 שצורף כנספח א' לתצהיר הנתבע ועליו ועל השלכותיו ארחיב להלן.

35.
מכל מקום, ולאחר שפרשתי את השתלשלות העניינים המשפטית בין הצדדים אגש לבחינת המסמכים הקניינים אשר הוצגו בפני
י.


מסמכים קנייניים

36.
אפתח בפירוט אותם מסמכים קניינים שהוצגו בפני
י בניסיון להתחקות אחר זכויות הבעלות של הנתבע 12;


שטר שכירות מספר 3406/47

37.
הנתבע 12 מציג ראיה חדשה שלא הופיעה בהליכים המשפטיים הקודמים והוא העתק שטר שכירות מספר 3406/47, המתייחס לדירתו, והכולל גם תשריט צבוע של הקומה הרביעית.

38.
יצויין כי המדובר בהעתק של שטר השכירות המקורי עליו מצויה חותמת של עוה"ד בן חורין "העתק נאמן למקור" והכוללת את חתימתו של עוה"ד בן חורין. בהמשך אתייחס לסוגיית אמינותו של העתק שטר השכירות.

39.
בהתאם לשטר השכירות זה (סעיף 1.ג.) המתייחס לדירת הגג, היא דירת הנתבע 12:

"חלקי הנכס המיועדים לשמוש משותף" יהיה פירושם הגינה והחצר [חלק מחוק – כ.ה.] , צנורות השופכין, הביוב הכללי, רשת המים הכללית, רשת החשמל הכללית, חדר המדרגות, חדר הכביסה, הגג (מחוץ לאותו חלק הגג הכלול בשכירות הנפרדת המתייחסת לדירה שעל הגג, לפי שטר השכירות המיוחד המתייחס לדירת הגג)..."

40.
שטרות שכירות של דירות נוספות בבניין בהם קיימת הפסקה לעיל צורפו כנספחים ד1-ד3 לתצהיר הנתבע 12 (נ/)3 וביניהם גם שטר השכירות המתייחס לדירת הנתבעים 1 ו- 2 (סעיף 13 לתצהיר הנתבע 12, נ/3).

41.
שכר השכירות שבנדון (3406/47) כולל בנוסף את האמור להלן (בעמוד "הרשימות הנזכרות לעיל"):

"דירה מספר סידורי 11 (אחד עשר) בת 2 (שנים) חדרים וחדרי שירות, הנמצאת בקומה בקומת הגג (שמעל לקומה ג' שמעל לקומה ב' שמעל לקומה א' שמעל לקומת הקרקע)
צד צפון (רח' גורדון) – מערב. של הבית המהוה חלק מן הנכס. דירה זו מסומנת בקו אדום על התוכנית הרצופה המהוה חלק בלתי נפרד משטר שכירות זה."

42.
לפי תשריט המצורף לשטר השכירות, כל הקומה הרביעית מהווה חלק מדירה 11 למעט חלק מלבני שנמצא במרכז הקומה ומהווה את חדר המדרגות ולמעט שטח נוסף המוקף בקו אדום ובו כתוב ח' כביסה. כך גם לפי גרסת הנתבע 12 בסעיף 16 לתצהירו (נ/3).


שטר מכר מספר 3407-8/47

43.
הבונים והבעלים הראשונים של הבניין, שהם ככל הנראה מר שמריהו סטולר ואריה לייב פריד, חתמו מול מספר קונים על שטר מכר מספר 3407-8/47, במסגרתו נמכרו 765 חלקים בבניין מתוך 1000 (נספחים ג1-ג2 לתצהיר הנתבע 12 נ/3). כמו כן נחתמה הצהרה כדלקמן (עמוד ראשון להצהרה בדבר מכירת חלק מנכסים מושכרים):

"אנו הקונים מצהירים בזה כי ידועים לנו היטב כל פרטי כל אחד משטרי החכירות שלפיהם משכרים (כך במקור – כ.ה.) הנכסים בשלמותם וכי מסכימים אנו לקנות את החלקים האמורים בנכסים האמורים, בהתאם לכתוב בשטר המכר שהצהרה זו רצופה לו, כשהחלקים הנקנים כפופים לשטרי השכירות האמורים."






שטרות ומסמכים נוספים המתייחסים לדירת הנתבע 12

44.
דירת הנתבע 12 עברה ידיים במהלך השנים. הנתבע 12 מציג שטר העברת שכירות 825/48
לפיו זכות השכירות מועברת בהתאם לשטר שכירות 3406/47 (להלן: "שטר שכירות 825/48") (נספח ה' לתצהירו, נ/3). שטר שכירות 825/48 כולל תיאור של החלק עליו חלה השכירות, כדלקמן:

"דירה (בשלמות), המסומנת במספר סידורי 11 (אחד עשר) בת 2(שנים) חדרים וחדרי שירות הנמצאת על גג הבית (שמעל לקומה ג' שמעל לקומה ב' שמעל לקומה א' שמעל לקומת הקרקע) צד צפון (רח' גורדון) – מערב של הבית המהוה חלק מן הרכוש, כמתואר בשטר השכירות המקורי ובתוכנית הרצופה לו"

45.
כמו כן, מצורף נסח היסטורי לפיו בשנת 1977 נרשמה חכירה לדורות על שם צבי שטיבלמן לפי שטרות 825/48 ו- 491/52). לא ברור מהו שטר 491/52. עוד בהתאם לאותו הנסח, בשנת 1979 מעביר צבי שטיבלמן את חלקו לנתבע 12 (ראו עמ' 47 ו- 48 בכרך נספחי הנתבע 12, נ/3) (נסחים היסטוריים מצורפים כנספחים ו1-ו2 לתצהיר הנתבע 12, נ/3).


שטר העברת זכות חכירה 18136/2/79

46.
לפי שטר העברת זכות החכירה ממר שטיבלמן לנתבע 12 מועברות הזכויות, בין היתר, לפי השטרות 6579/77, 491/52 ו- 825/48 (נספח ז1 לתצהיר הנתבע 12, נ/3).


נסח רישום

47.
לפי נסח הרישום ביום 11/11/1979 הועברה שכירות לנתבע 12 "בתנאי שטר מקורי 825/1948/0) (נספח ז3 לתצהיר הנתבע 12, נ/3).


חוזה מכר של דירת הנתבע 12

48.
לפי חוזה המכר שבין הנתבע 12 לצבי שטיבלמן הדירה מכילה שני חדרים, חדרי שירות ונוחיות (חלק מנספח ג' בתצהיר הנתבעת 2, נ/1).

49.
במסמכים שנראים כחלק מאישור לרישום פעולה בפנקסי המקרקעין רשום בהערות לעניין החכירה בדורות את מספרי השטרות 491/52 - 825/48. כמו כן, מצוין כי "שטח היחידה נטו" הוא "65 מ"ר (שטח רצפה)"
(מהווה חלק מנספחי ג' לתצהיר הנתבעת 2, נ1).


חוזה המכר של הנתבעים 1-2

50.
לחוזה המכר של הנתבעים
1 ו-2 מצורף שטר שכירות מספר 3398/47 ובו מופיעה הפסקה המחריגה את שטח הגג לפי שטר השכירות של דירת הגג משטח הרכוש המשותף (סומן נ/2).


מסקנות

51.
עיננו הרואות כי המסמכים הקניינים של דירת הנתבע 12 מפנים שוב ושוב לשטר 825/48 שמפנה לשטר 3406/47. לפי התשריט המצורף לשטר 3406/47 שטח דירת הנתבע 12 כולל את כל שטח הגג למעט חדר המדרגות וחדר הכביסה.

52.
הקושי שניצב בפני
נו הוא כיצד מיישבים בין התשריט בשטר השכירות 3406/47 עם הכתוב לגבי דירת הנתבע 12 כי היא בעלת 2 חדרים ועם גודלה המתואר במסמכי אישור לרישום פעולה בפנקסי המקרקעין.

53.
במתח הקיים בין המסמכים אני סבורה כי יש לתת עדיפות למסמכים הקניינים הם שטרות השכירות והמכר על פני המפורט במסמכים לאישור פעולה במסמכי המקרקעין. מסמכים אלו הם גם המסמכים המוקדמים בזמן, היינו – הם אלו שפירטו עוד מימים ימימה מהם הזכויות בדירת הגג שהתגלגלה לימים לנתבע 12.

54.
לגבי תיאור הדירה החוזר במסמכים השונים ולפיו הדירה מכילה אך שני חדרים, מצב שאינו מתיישב בהכרח עם התשריט של שטר שכירות 3406/47, אני סבורה כי בהחלט ייתכן שתיאור הדירה התייחס רק לחלק שהיה בנוי באותה העת ומסיבה כלשהי, שאיננה ברורה, לא ניתנה התייחסות לכלל הגג. כך או כך, אני מוצאת שיש לתת עדיפות לתשריט המבהיר והתוחם את שטח דירת הנתבע 12.

55.
על כן, אני קובעת כי הזכויות שהועברו לידי הנתבע 12, כוללות את כל כלל שטח הגג למעט חדר המדרגות (לרבות אותו חלק המתוחם בקו אדום ונמצא בצמוד ומימין לחדר המדרגות) וחדר הכביסה, הכל שפי שמשורטט בתשריט המצורף לשטר 3406/47.


אמינותו ותוקפו של העתק שטר השכירות 3406/47

56.
שטר השכירות שמציג הנתבע 12 הוא העתק של השטר המקורי וחתום בחותמת "העתק נאמן למקור" על ידי עוה"ד בן חורין.

57.
מר בן חורין העיד בעדותו כי הוא אינו זוכר הרבה מהתקופה הזו, לפני עשרים שנים, וכי אין המדובר בעניין שטיפל בו אישית אלא שככל הנראה הוא סייע בחתימה על המסמכים. עם זאת הוא מאשר את חתימתו; ומוסיף כי אם המסמך נושא את אישורו אזי הוא ראה את המקור וכי לא היה מבצע שינוי (עמ' 55 ו- 57 לפרוטוקול הדיון מיום 17/12/2018).

58.
לנוכח החתימה של העתק נאמן למקור ועדותו של עוה"ד בן חורין שוכנעתי כי העתק שטר השכירות 3406/47 הוא העתק המתאים למקור. אציין, כי אני מניחה שאילולי היה מוצג שטר שכירות זה או ככל שלא הייתה מתנוססת עליו חתימת עוה"ד בן חורין הייתה הכרעתי בתובענה זו שונה אולם, אין זה מצב הדברים.

59.
חשוב להדגיש כי נסיבות השגתו של העתק שטר השכירות 3406/47 כמו גם הופעתו המאוחרת דווקא בתובענה זו מעלים סימני שאלה רבים ואף על פי כן, לא שוכנעתי כי מדובר בהעתק מזויף או העתק השונה מהשטר המקורי.


חדר הכביסה

60.
חדר הכביסה איננו מהווה כאמור חלק מדירת הנתבע 12 כפי שפורט לעיל וכפי שגם עולה מתצהיר הנתבע 12. עם זאת, טוען הנתבע 12 כי כבר בעת שרכש את הדירה היה חדר הכביסה חלק בלתי נפרד מהדירה, הכניסה לחדר זה הייתה מתוך המטבח של הדירה ומערכת המים והחשמל היו חלק ממערכות המים של הדירה (סעיף 22 לתצהירו, נ/3).

61.
גם אם דבריו של הנתבע 12 אכן נכונים אין מקום להכשיר את התפיסה והשימוש שנעשו בחדר הכביסה וליצור זכויות בעלות קנייניות "יש מאין".

62.
לא כל שכן כאשר הנתבע 12 דבר בגרסתו כי זכויותיו הן לפי הזכויות המפורטות בשטר שכירות 3406/47 וכאשר משכך אין לאפשר לו להחזיק את המקל משני קצותיו; מחד לטעון כי יש ללכת לפי שטר השכירות ומאידך, לאפשר לו לחרוג מגבולות דירתו המפורטות בשטר.

63.
גם לעניין העובדה כי מערכת המים והחשמל של חדר זה היו חלק ממערכת המים והחשמל של הדירה אינני רואה נפקות לצורך ההכרעה. ככל שהמים והחשמל של חדר הכביסה הם חלק ממערך דירתו של הנתבע 12 וככל שחדר זה יהיה בשימוש יתר דיירי הבניין, על הנתבע 12 להגיע להסדר כספי כזה או אחר עם בעלי הדירות בבניין.

64.
לא ברור היה מכתבי הטענות אם ניתן להשתמש בחדר הכביסה ללא מעבר דרך דירתו של הנתבע 12. אעיר אם כן כי ככל שלא ניתן ליצור דרך מעבר לחדר הכביסה שלא דרך דירת הנתבע 12, הרי שאין מניעה כי במסגרת הליך פירוק השיתוף ורישום הבית המשותף, ייקבע גם התשלום שעל הנתבע 12 יהיה להעביר ליתרת בעלי הדירות בבניין כנגד הצמדת חדר הכביסה לדירתו.

65.
מכל האמור גם עולה כי מתייתר הצורך במינוי מודד חדש ואני דוחה בקשה זו של הנתבעים 1 ו-2. בהקשר זה אוסיף כי אינני סבורה שנפל דופי במינוי המודד בר נתן משהדבר לא הוכח בפני
י ובשים לב לכך שהנתבע 12 מצהיר כי לא הייתה לו היכרות מוקדמת עמו (סעיף 45 לתצהיר, נ/3).


טענות מקדמיות

התייחסות להודעה בדבר התנגדות לשינוי חזית מטעם הנתבעים 1-2

66.
הנתבעים 1-2 טענו כי הנתבע 12 העלה טענות חדשות במסגרת סיכומיו. אתייחס להלן בתמצית לטענותיהם.

67.
לעניין טענת השיהוי. בכתב ההגנה טוען הנתבע 12 בין היתר כי התובעים 1-2 מנועים כעת מהעלאת טענות כנגד זכויותיו וכי על אף שטענות אלו הועלו על ידם הם לא נקטו כל פעולה (ראו סעיפים 9-11 לכתב ההגנה). להבנתי, כתב ההגנה מפרט את מהות טענת שיהוי גם אם כי ב"כ הנתבע 12 אינו קורא לה בשמה באופן מפורש.

68.
לעניין הטענה כי הנתבע 12 רכש בעלות בכל חלקי הגג מכוח שנים ושימוש ייחודי וכן, טענות בנוגע לחדר כביסה. לנוכח הכרעתי בתובענה זו שלפיה זכויות הנתבע 12 בגג הם לפי התשריט שצורף לשטר 3606/47, טענה זו מתייתרת. כמו כן, לגבי חדר הכביסה ממילא החלטתי כי הנתבע לא רכש בו זכויות בעלות.


פירוט הטענות המקדמיות של הנתבע 12

69.
הגם שדיון בטענות אלו התייתר אתייחס אליהם בתמצית.

70.
שיהוי ומניעות מן הצדק – טענת השיהוי ומניעות מן הצדק של הנתבע מבוססות שתיהן על השימוש שלו בכל שטחי הגג במהלך שנים רבות והסכמה לבנייה על הגג. אינני סבורה כי יש בשימוש זה או בהסכמה כאמור בכדי למנוע את טענות הנתבעים 1 ו-2 כנגד זכויותיו הקנייניות של הנתבע בכל שטחי הגג. העובדה כי הנתבע עשה שימוש בגג ואף קיבל הסכמה לבנייה עליו איננה יוצרת לו זכויות בעלות "יש מאין" ועל כן גם איננה מבטלת את זכותם של הנתבעים 1 ו-2 להעלות כעת טענות כאמור.

71.
התיישנות – לפי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, אין התיישנות על מקרקעין מוסדרים. היות ואנו עוסקים במקרקעין מוסדרים, דין טענה זו להידחות.


סוף דבר

72.
אני מורה על פירוק השיתוף בבניין הידוע כגוש 9603 חלקה 40 ברחוב הרמן הכהן 15 בתל אביב בדרך של רישומו כבית משותף בהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין. פירוק השיתוף יהיה בהתאם לתשריט שטר שכירות 3406/47 לפיו הרכוש המשותף בבניין כולל את חדר הכביסה וחדר המדרגות (לרבות שטח מלבני בצמוד וליד חדר המדרגות המסומן גם הוא בקו אדום).

73.
אני ממנה את עוה"ד נירה קורדובה ככונסת נכסים לשם ביצוע רישום הבניין כבית משותף.

74.
הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעים ולנתבע 12 (בחלקים שווים)
הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק

פסק דין
כחוק.
5129371

ניתן היום,
כ"ד אייר תשע"ט, 29 מאי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 33519-07/17 אסתר פיאנקו נ' ישראל מיניאלי אריאלה מיניאלי אסף כהן מרי כהן לאה גרינבורג, אורי שניידר מאיר עילם, נורית עילם ואח' (פורסם ב-ֽ 29/05/2019)