פסקי דין על נציגות הבית רח' החרצית 3 מודיעין | פסקי דין על מר הרוש אבי | פסקי דין על גב' הרוש מירה | פסקי דין על מר קנול ראובן | פסקי דין על גב' קנול אביבה | פסקי דין על מר גבעון אהוד | פסקי דין על פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ

29476/03 א     23/01/2006




א 29476/03 נציגות הבית רח' החרצית 3 מודיעין, מר הרוש אבי, גב' הרוש מירה, מר קנול ראובן, גב' קנול אביבה, מר גבעון אהוד נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ




1
בתי המשפט
א 029476/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
23/01/2006
תאריך:
כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני
:
1. נציגות הבית רח' החרצית 3 מודיעין

2. מר הרוש אבי

3. גב' הרוש מירה

4. מר קנול ראובן

5. גב' קנול אביבה

6. מר גבעון אהוד

7. גב' גבעון פרח
8. מר אדלר עופר
9. מר כהן עמרם
10.גב' כהן מירה
11.מר בסון יצחק
12.גב' בסון פלה
בעניין:
התובעים
א. גולדנברג

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ
הנתבעת
סטרנס

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
חלקי (באשר לתובעים 11,12)

א. עיקר העובדות וטענות בעלי הדין
1. במסגרת הסכם גישור שנחתם בין התובעים לנתבעת ביום 4.5.05, הונחה לפתחי השאלה האם זכאים התובעים 11,12 (להלן: "בסון") לפיצויים מן הנתבעת בגין קיטון שטח הדירה ו/או החניה הצמודה לה, וזאת על יסוד העובדה המוסכמת לפיה בסון רכשו את הדירה והחניה הצמודה לה שלא במישרין מידי הנתבעת אלא מידי דן ושרון בלדר (להלן: "בלדר") שהינם הרוכשים המקוריים מן הנתבעת.
אין חולק כי בתכנית המכר שצורפה לחוזה שבין הנתבעת לבלדר (להלן: "החוזה") תוארה והוצגה הדירה כ"דירת 4 חדרים + מרפסת גינה, שטח הדירה = 115 ממ"ר".
בסון התקשרו עם בלדר בהסכם מכר דירה מיום 8.3.00 (להלן: "ההסכם"), והחוזה האמור לעיל צורף כנספח להסכם.
2. לגרסת בסון, במהלך המו"מ לרכישת הדירה מבלדר שאלו אותו לגבי שטח הדירה ונענו על ידו כי שיטחה 115 ממ"ר. בלדר אף הפנה את תשומת ליבם לרישום בתכנית המכר בה כלול המצג לגבי שטח הדירה (סעיף 5 לתצהיר).
3. בסון טוענים כי הסתמכו על מצג ברור זה של הנתבעת והאמינו כי שטח הדירה הוא 115 ממ"ר ועל יסוד מצג זה הסכימו לרכוש אותה מבלדר במחיר שסוכם ביניהם (סעיף 6 לתצהיר).
אין חולק בפני
כי כעולה מחוו"ד של מומחה בית המשפט, שטח הדירה הינו 105 ממ"ר בלבד.
4. אשר לחניה, עולה מסעיף 10 לתצהיר כי בסון היו מודעים מלכתחילה לעובדה כי מדובר בחניה צרת מידות, אולם לטענתם, רק משהזמינו שמאי הסתבר להם כי מידות החניה אינן תקניות ולפיכך, הינם זכאים לפיצוי (סעיף 11 לתצהיר).
על פי המבוא להסכם וסעיף 2 מכרו בלדר והמחו לבסון בהמחאה מלאה את כל זכויותיהם מן הנתבעת לגבי הדירה.
5. בסון טוענים כי מכוח המחאת זכויותיהם של בלדר מן הנתבעת - כלפיהם, מעמדם כלפי הנתבעת הוא בבחינת הרוכשים המקוריים של הדירה וגלל כן עומדות להם כל הטענות ושמורות להם כל הזכויות על פי החוזה ועל פי הדין לרבות על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").
בנתון לכך, טוענים בסון כי אין כל רבותא לעובדה שהם אינם הרוכשים המקוריים מן הנתבעת.
בעניין זה הסתמכו התובעים על הפסיקה ב-ע.א. 8265/96 רמט נ' בריברום (פ"ד נ"ז(1) 486).
6. מנגד, העלתה הנתבעת בסיכומיה שתי טענות עיקריות כדלקמן:
6.1 כי מחתימתו של פרקליטם של בסון על בקשה לאישור העברת זכויות (נספח ב' לתצהירו של זלמן מטעם הנתבעת) ויתרו בסון על כל אחריות של הנתבעת כלפיהם.
6.2 כי קיטון שטח הדירה ומידות החניה אינם בגדר ליקויים נסתרים אלא ליקויים שניתנים לגילוי בעין רגילה, וכי במסגרת ההסכם ויתרו בסון כלפי בלדר על כל טענת אי התאמה למעט אי התאמה נסתרת.
ב. דיון וממצאים
לאחר שנתתי דעתי לחומר הראיות שבפני
ולטענות בעלי הדין, אני פוסק כדלקמן:
1. קיטון שטח הדירה ומידות החניה כליקוי בניה
1.1 על פי החוזה הציגה הנתבעת מצג מפורש וברור כלפי בלדר לגבי שטח הדירה ולפיו שטחה הוא 115 ממ"ר.
הדברים אמורים במצג שנכלל במסגרת נספחי החוזה ואין ספק כי הוא מחייב את הנתבעת.
1.2 אשר למידות החניה - פסק המומחה כי העמודון שבולט לתוך החניה ואינו מסומן בתכניות ההגשה למתן היתר בניה - גורם להצרת רוחב החניה בכ - 20 ס"מ ומפריע לתמרון ופתיחת דלתות הרכב.
1.3 בצד העקרוני, לא חלקה הנתבעת על ההלכה הפסוקה הקובעת כי המחאת זכויות לרוכש דירה "מיד שנייה" כבסון, מקנה לרוכש זכויות תביעה ישירות נגד הקבלן שבנה את הדירה, אולם לשיטתה של הנתבעת, הדברים אמורים בזכויות לגבי פיצוי הנובע מליקויי בניה, להבדיל מקיטון שטח הדירה ו/או מידות החניה.
1.4 הבחנה זו, בה דגלה הנתבעת, אינה מגובה בתימוכין כלשהם: אטעים כי המונח "ליקויי בניה" לא זכה להגדרה סטטוטורית בחוק המכר ולשיטתי הוא בא בגדרו של הביטוי "אי התאמה" כמשמעותו בסעיף 4(א) לחוק המכר, דהיינו, סטייה מן המפרט, תקן רשמי או תקנות הבניה וכולל, כפועל יוצא של מדיניות משפטית ופרשנות תכליתית גם סטייה מתכניות ההיתר.
2. ליקויים הנראים לעין:
2.1 אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה ניתן להבחין בקיטון שטח הדירה על פי מראה עיניים. נימוק ראשון לכך, עניינו בעובדת המצג המחייב שערכה הנתבעת לעניין שטח הדירה, ועל הסתמכותם של בסון על מצג זה. הנימוק השני, מתבסס על העובדה כי מעיון בחוו"ד המומחה עולה כי לצורך חישוב שטחה "הנכון" של הדירה נצרך המומחה למדידות מפורטות ובכלל זה מדידת מחיצות פנים וחוץ (פיסקה 2.4 לחוו"ד המומחה), אשר בהסתמך עליהם הגיע המומחה למסקנה כי "ההפרש בין שטח הדירה על פי החוזה ושטח הדירה בפועל (ללא חלק יחסי ברכוש המשותף) הוא 10 ממ"ר" (שם בפסקה ה' לסעיף 2.4).
אני דוחה איפוא את הטענה לפיה קיטון שטח הדירה אינו מהווה ליקוי בניה או שהוא ניתן לבחינה בעין של רוכש הדיוט.
3. אשר להצרת רוחב החניה
3.1 מן האמור בסעיף 10 לתצהיר בסון עולה כי ניתן היה להבחין על פי "מראה עיניים" במידותיה הצרות של החניה לרבות מיקומו של העמוד עליו עמד המומחה.
נטען בפני
כי על ליקויי זה חלה הוראת סעיף 4א(א) לחוק המכר, ממנה נובע כי לכאורה לא היו זכאים בלדר (ובעקבותיהם גם בסון) להסתמך על "אי ההתאמה" האמורה.
3.2 ב-ע.א. 2299/99 שפייר נ. דיור לעולה (פד"י נה(4) 213) אשר גם בו הוכרה זכות התביעה של רוכש דירה מיד שנייה נגד הקבלן בונה הדירה, אימץ בית המשפט את עמדתו של המלומד א. זמיר לפיה: "אין מקור להטיל נטלי הודעה מקום שהמיפר ידע למעשה על אי ההתאמה באובייקט שסיפק... "לספק אין אינטרס לגיטימי לצאת נשכר מכך שהנושה לא הודיע לו דבר שאותו הוא יודע או צריך לדעת ממילא..." (שם פסקאות 13,14 לפסה"ד).
3.3 כזכור, קבע המומחה כי העמודון שמיצר את רוחב החניה נבנה שלא בהתאם לתכנית ההיתר. עובדה זו הייתה בידיעת הנתבעת (ולמצער, היא הייתה חייבת לדעת על כך). בנסיבות אלו, קיימת פגיעה באינטרס ההסתמכות של הרוכש, הרשאי להניח כי הדירה על כל הצמדותיה נבנתה בהתאם להיתר בניה כדין (השוו: זמיר בחיבורו, חוק המכר דירות עמ' 361-360); סבורני כי אין הנתבעת זכאית ליהנות מן העובדה שבלדר ו/או בסון היו מודעים לעובדה ששטח החניה הינו צר ובלתי נוח לתמרון וכי באיזון האינטרסים של בעלי הדין במציאות של חוק צרכני מן המעלה הראשונה כמו חוק המכר - יש להעדיף את עמדתו של הדייר (ובכלל זה הרוכש דירה מיד שנייה) על המוכר - הקבלן - ולחייב אותו בירידת הערך הגלומה בהיצרות שטח החניה, וזאת גם אם ניתן להניח כי בסון היו מודעים לקשיי התמרון בחניה הנגזרים ממידותיה הצרות.
3.4 מעבר לדרוש אוסיף כי העדרם של תקן רשמי ו/או הנחיה סטטוטורית מחייבת באשר למידותיה של חניה, אינה פוטרת את הקבלן מאחריותו בנזיקין לתכננה ולבנותה באופן שיהיה ניתן לעשות בה שימוש נוח למטרות להן הוכשרה (ראו סעיף 7 לחוק המכר - שעניינו שמירת דינים).
4. טענת הויתור
4.1 הנתבעת טוענת כי בסון ויתרו על זכויותיהם כלפי הנתבעת וזאת מכוח חתימתם "כמקבלי ההעברה" על מסמך שכותרתו - בקשה לאישור העברת זכויות, שם הצהירו בסון כי "ידוע לנו כי לא תחול עליכם (על הנתבעת - מ.ב.ח) כל אחריות כלפינו בקשר לחוזה לדירה וכל הקשור בה...".
4.2 טענת הויתור בה נאחזת הנתבעת, נידונה בהרחבה ועל בסיס נתונים חוזיים זהים בעיקרם בפרשת שפייר הנ"ל ובית המשפט מצא, בעקבות דיון מפורט ומנומק לקבוע כי אין ליתן תוקף לויתור הנ"ל וזאת על יסוד בחינתם לאור דיני הכפייה ובצוע חוזה בתום לב.
4.3 מעבר לדרוש אטעים כי מקובלת עלי גם טענת ב"כ בסון לפיה הוראת
סעיף 7א לחוק המכר בגדרה אין להתנות על הוראות חוק המכר אלא לטובת הקונה - מספקת נדבך נוסף לחיזוק עמדתם של בסון. סבורני כי תנית הויתור אשר בלדר ובסון נדרשו לחתום עליה במסגרת אישור העברת הזכויות, ובגדרה "ויתרו" על טענו העומדות לזכותם על פי חוק המכר - פסולה בהיותה סותרת את הוראת סעיף 7א' (השוו: זמיר שם בעמ' 804-802).

5. סוף דבר
5.1 על יסוד הוראת סעיף 10 להסכם הגישור, אני פוסק כי בסון זכאים לסעדים שנתבעו מן הנתבעת הנובעים מקיטון שטח הדירה.
5.2 אשר לירידת ערך החניה - אני מחייב את הנתבעת לשלם לבסון (תובעים 11,12) בתוך 21 יום מיום המצאת

פסק דין
זה את הסכום שנקבע לעניין זה בחוו"ד המומחה, בסך של 5,500 ש"ח (כולל מע"מ), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.04 ועד ליום התשלום בפועל.
כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 11,12 שכ"ט עו"ד בסכום של 825 ש"ח ובתוספת מע"מ כדין וזאת בגין פריט התביעה שעניינו ירידת ערך החניה.

הודעה זכות הערעור.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום כ"ג בטבת, תשס"ו (23 בינואר 2006), בהעדר הצדדים.
בן חיים מרדכי, שופט
קלדנית: טובה









א בית משפט שלום 29476/03 נציגות הבית רח' החרצית 3 מודיעין, מר הרוש אבי, גב' הרוש מירה, מר קנול ראובן, גב' קנול אביבה, מר גבעון אהוד נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 23/01/2006)