פסקי דין על גיל סגל בע"מ | פסקי דין על מועצה אזורית חוף הכרמל | פסקי דין על בנימין גרומן | פסקי דין על יעקב ברנט ואח' |

56406-12/17 תאק     25/06/2019




תאק 56406-12/17 גיל סגל בע"מ נ' מועצה אזורית חוף הכרמל, בנימין גרומן, יעקב ברנט ואח'








בית משפט השלום בחיפה



תא"ק 56406-12-17 גיל סגל בע"מ
נ' מועצה אזורית חוף הכרמל
ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופט
אהרון שדה


תובעים

גיל סגל בע"מ


נגד


נתבעים

1.מועצה אזורית חוף הכרמל

2.בנימין גרומן

3.יעקב ברנט

4.טוביה ארליך

5.אריה עפרי

6.החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ







פסק דין


לפני תביעה כספית-חוזית לתשלום סך 175,618 ₪.

טענות הצדדים בקליפת אגוז

התובעת היא חברה העוסקת בשמאות ומיסוי מקרקעין, כלכלה אורבנית וניהול נכסים.
לטענת מנהלה מר סגל
(להלן: "מר סגל" או "השמאי")
נכרת בין התובעת לנתבעים 1-5 הסכם זאת ביום 6.3.11 למתן שירותי ליווי שמאי לתכנית מפורטת לשכונה 3 בקיסריה. מר סגל טוען כי התובעת מילאה את כל התחייבויותיה ולראיה התכנית הופקדה ביום 13.7.15 וקיבלה תוקף ביום 17.7.17.

התמורה החוזית נקבעה בהסכם כשכר כולל בסך 135,000 ₪ בתוספת מע"מ כאשר 61% מהסכום לעיל ישולם ע"י נתבעת 1 ו-39% ע"י נתבעים 2-5, כמוכן נקבעו תנאי ומועדי התשלומים.
התשלום הראשון בסך 30,000 ₪+מע"מ שולם כמוסכם.

עם התקדמות השלבים ביקשה התובעת בהתאם להסכם את התוספת לשכרה לרבות בגין הרחבה תקציבית עליה עוד יפורט ודרישתה אושרה עקרונית ברם למרות הסיכומים ועבודתה של התובעת, התשלומים לא בוצעו ודרישותיה נדחו בטענות שונות ומשונות.

לגרסת הנתבעת 1 הרשות המקומית הרלבנטית,
בשלב הראשון היה צפוי כי עבודת התובעת תהיה סבוכה ומורכבת נוכח הכנת תכנית המתאר החדשה, עריכת טבלאות איזון והקצעה בהיקף נרחב והבסיס להתקשרות נסמך על מאות שעות עבודה צפויות.

בפועל מה שנדרש בסופו של יום זהו מסמך פשוט המתאר את העקרונות השמאים שעל בסיסם יערך בעתיד החישוב השמאי, מסמך קצר שרובו "העתק-הדבק" מתקנון התכנית כאשר היקף העבודה צומצם דרמטית, התמקד במתחם אחד בלבד וכאשר הוועדה המחוזית החליטה שלא לעסוק כלל בנושא העיקרי לשמו נערכה ההתקשרות-איחוד וחלוקה.

היות והמקדמה שולמה במועדה, היא מכסה על פי הנטען מעל ומעבר את היקף העבודה שנדרש מהתובעת ושבוצע על ידה ברם מטעמי הגינות אין הנתבעת מבקשת השבת חלק ממנו.

הנתבעים 2-5 הינם בעלי זכויות באחד מהמגרשים בשכונה 3 בקיסריה, שבחוזה נשוא התביעה הם נקראים "פרטיים" והם
חוזרים על אותן טענות, מדגישים כי עליהם אין חובה עצמאית לתשלום שכר התובעת וחובתם כרוכה בנתבעת 1 ובהסכם שכאמור, עיקרו כלל לא נדרש ולא בוצע.

הנתבעת 6 הינה חברה פרטית הנמצאת בבעלותה המלאה של קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד והינה בעלת הזכויות בחלקות מקרקעין בשכונה 3 בקיסריה. החברה פועלת בשמה של הקרן לניהול ולפיתוח קרקעותיה של הקרן ביישוב קיסריה, ובכלל כך במקרקעין בשכונה 3.
הנתבעת 6 חוזרת גם היא על טענות דומות, מדגישה כי צריך שתהיה קורלציה בין העבודה לתמורה וכן מעלה טענות שונות ביחס לכל מה שהתרחש בעניין ההסכם המקורי והשלכתו על חבותה אם בכלל.

התובעת השיבה לטענות והדגישה כי מלכתחילה לא היה צפוי לערוך טבלאות הקצעה ואיזון, הנושא אף הוחרג בהתכתבויות ולא בא לידי ביטוי בגובה התמורה שהייתה אמורה להיות גבוהה יותר במאות אלפי שקלים. התובעת טוענת שההתקשרות התמקדה בליווי שמאי לאורך כל הפרויקט ולטענתה השקיעה "היקף עצום של שעות עבודה", היא מילאה את חלקה בהסכם וזכאית לקבל את שכר טרחתה
.
העדים:
מטעם התובעת העיד מר גיל סגל שהינו כאמור השמאי ומי שניהל את המו"מ מול הנתבעים והיה אחראי על הליווי השמאי מטעמה.
מטעם הנתבעת 1 העידה אדר' רחל שלם, מי שמשה כעורכת התוכנית נשוא התביעה.
מטעם הנתבעים 2-5 העיד מר בנימין גרומן
, אחד מבעלי הזכויות במגרשים בשכונה 3 בקיסריה.
מטעם הנתבעת 6 העיד מר רן אורן שמשמש אצלה כסמנכ"ל לתכנון, ייזום ופיתוח עסקי.
תמצית העובדות הרלוונטיות:
ביום 6.3.2011 נחתם בין התובעת לנתבעים 1-5 הסכם לעניין ליווי שמאי לצורך הכנת תכנית מפורטת לשכונה 3 בקיסריה,
תכנית אשר קיבלה בסופו של דבר את המספר 303-0071670
(להלן: "ההסכם").
בהתאם להסכם ולנספח א' שבו, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו נדרש השמאי לספק את השירותים הבאים:
"העבודה כוללת ליווי שמאי להכנת תכנית מפורטת לשכונה 3 בקיסריה בהיקף מוצע של כ-270 יח"ד לרבות:
עבודה בשיתוף פעולה מלא ורצוף עם כל בעלי המקצוע הרלוונטיים לרבות השתתפות בדיונים מקצועיים ויעוץ שוטף ככל שידרש.
זיהוי ובחינת הבעלויות והשפעותיהן על התכנון.
בחינת פוטנציאל מימוש הזכויות התכנוניות הקיימות והמוצעות, אבחון מוקדם של פגיעה במקרקעין ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
עריכת טבלת איזון והקצאות במידת הצורך, כפי שיקבע המהנדס."

בהסכם נקבע לוח זמנים לעבודה השמאית כמפורט בנספח ב' שבו.
על פי ההסכם, שכ"ט השמאי הועמד על 135,000 ₪ בצירוף מע"מ כאשר 61% משכר הטרחה ישולם ע"י הנתבעת 1 ו- 39% ישולם משכר הטרחה ע"י הנתבעים 2-5. עוד נקבע בהסכם לוח זמנים לתשלום שלפיו מקדמה בסך של 30,000 ₪ +מע"מ תשולם לאחר התחלת העבודה, 80,000 ₪ +מע"מ ישולמו לאחר הפקדת התוכנית ו-25,000 ₪ +מע"מ ישולמו לאחר אישור התוכנית.
אין חולק שהמקדמה שולמה במלואה והתביעה נוגעת רק ליתרת שכר הטרחה. כך גם אין חולק ביחס לסכומים עליהם סוכם בעת חתימת ההסכם והמחלוקת נוגעת בשאלה האם סופק שירות שמאי כמתחייב מההסכם, כזה שמחייב את המזמינים בתשלום נוסף על פי ההסכם מעבר למקדמה.
כמו כן, בעקבות הרחבת היקף הפרויקט נדרשו הנתבעים 1-5 לאשר הרחבה תקציבית בסך 44,000 ₪ + מע"מ באופן בו מחצית מהסכום תשולם במועד הפקדת התוכנית והמחצית השנייה במועד אישור התכנית, כאן נכנסה לתמונה הנתבעת 6, שהינה הבעלים של חלק מהשטחים שהוכנסו לתוכנית ואינם מוזכרים בהסכם הראשון/המקורי, לגביה סוכם שהיא תתחלק ביחד עם הנתבעים 2-5 (ללא הנתבעת 1) בתשלום הסכום הנוסף שהתבקש. מנספח ב' לכתב התביעה (הכולל את מסמך ההרחבה התקציבית והודעת דוא"ל המתייחסת אליו) ניתן להבין באופן ברור שההסכם הראשון-המקורי הוזכר במסמך ההרחבה כאשר על מסמך ההרחבה חתומים נציג הנתבע 6 וגם נציג הנתבעים 2-5. מסמך ההרחבה הינו מיום 10.6.12 ונחתם בינואר 2013, דהיינו הרבה לפני החלטתה של הועדה המחוזית.
אעיר כבר בשלב זה שהנתבעים 2-5 הגישו כתב הגנה במשותף ולא עלתה טענה לפיה מר גרומן פעל על דעת עצמו במסגרת התחייבות זו, כל מה שנטען הוא שהיה צריך לערוך נספח מסודר ולעדכן את ההסכם מה שלא נעשה בפועל וכן עלו טענות נוספות שממילא יפורטו וידונו בהמשך. מההתכתבות
בין מר סגל לבין מר גרומן עולה הרושם שמר סגל סמך על הבטחתו של מר גרומן שמדובר בהתחייבות של "אנשים מכובדים" העומדים במילתם
ומר גרומן הסביר ששתי החתימות, שלו ושל נציג הנתבעת 6 מספיקות כדי לגבות את הכסף בעתיד. (ראה ההתכתבות בנספח י"ד לתצהיר מר סגל, עמ' 203-204 בנספחים). לאורך כל הדרך גם מול הנתבע 1 שימש מר בני גרומן כנציגם של הפרטיים ומסקנה זו נגזרת למשל מעמ' 31 לנספחים שם מר בני גרומן עצמו כותב לשמאי "מצורף אישור של רן אורך-חפ"ק ושלי-פרטיים לכיסוי כל דרישתך הכספיות...", הווה אומר שמר גרומן היה הנציג של הבעלים הפרטיים מול השמאי.
התוכנית הוכנה והתקיימו התייעצויות בין הגורמים השונים האחראים עליה, בין היתר התקיימו שיחות והתכתבויות ואף הוגשו מסמכים מטעם השמאי לגורמים השונים כמו מסמך עקרונות שמאיים מיום ב 6.2.13 והתייחסות שמאית מיום
22.7.13.

ביום 17.9.14 לאחר דיון הוחלט ע"י הוועדה המחוזית שלצורך קידום התוכנית, לא לעסוק כלל בנושא איחוד וחלוקה ולהשאיר זאת לעתיד (ראה נספח 4 לכתב ההגנה מטעם הנתבעת 1).
מכאן טענת הנתבעת שבשלב זה כבר התייתר כל שירות שמאי והחלק הארי של היקף העבודה לא נעשה, לא היה צריך להיעשות ואיננו מצדיק תשלום תמורה נוספת כלשהי.
ביום 13.7.15 הופקדה התוכנית. ביום 4.7.16 אושרה התוכנית וביום 17.7.17 היא פורסמה.
התובעת שלחה לנתבעים דרישות תשלום הן בשלב שלאחר הפקדת התוכנית והן בשלב שלאחר אישורה בהתאם למועדים שצוינו בהסכם אולם לא שולם לה שכרה בטענה שמה ששולם כמקדמה אמור לכסות את העבודה שניתנה ואף הוצע לטענתה כפשרה להוסיף עוד 10,000 ₪ ברם ההצעה נדחתה ע"י התובעת.



דיון
השאלה העומדת בבסיס ההכרעה היא האם התובעת באמצעות השמאי מר סגל סיפקו את השירותים הנדרשים ע"פ ההסכם או לאו וכנגזרת, האם מגיעה לתובעת תמורה נוספת ואם כן, כמה?
כפי שפורט לעיל, המזמינים לפי ההסכם הינם הנתבע 1 והנתבעים 2-5 אשר היו אמורים לשלם בהתאם למועדים שסוכמו את שאר סכום שכר הטרחה. בשלב מסוים הוכנסה גם החברה לפיתוח קיסריה (להלן גם: "חפ"ק") לפרויקט ואף התחייבה לכסות חצי מהסכום במסמך ההרחבה.
אין מחלוקת בין הצדדים שבסופו של יום הוחלט על ידי הגורמים המוסמכים שאין צורך בעריכת טבלאות איזון והקצאה לכל המגרשים
(לרבות ביחס לשני המגרשים שלגביהם לא הייתה בהירות) והתוכנית אושרה כאמור ללא
עריכת טבלאות איזון והקצאה ומשכך, חלקה של עבודת השמאי היה מינורי בלבד ביחס להיקף העבודה שפורט בהסכם ומה ששולם כמקדמה מכסה מעל ומעבר את שכר טרחת השמאי.
טרם אדון בהיקף העבודה שסוכם או בוצע מצאתי מקום להבהיר נקודה חשובה, יש להבדיל בין הטענה לפיה ההסכם לא יצא לפועל לבין הטענה שהעבודה לא בוצעה ע"י השמאי.
מהראיות, העדויות והמסמכים שהוגשו לתיק הוכח שההסכם "יצא לפועל", לא נותר "על הנייר בלבד", ההסכם חייב ומחייב, מכוחו החלו להתבצע ובוצעו בפועל פעולות שונות, הוצגו מסמכים שנערכו או נמסרו מטעם השמאי, כך גם עולה מהחומר שהיו פניות והתכתבויות הדדיות בין השמאי לנתבעים או מי מטעמם, זאת בין השנים 2011 עד ל 2014 כאשר יש גם הודעת דוא"ל בעלת אופי מקצועי גם מיום 16.4.15 (עמ' 156 לנספחי התובע).
כמו כן, בהתאם לסעיף 8 להסכם, הודעה על הפסקת ההתקשרות תעשה בכתב, וכך נכתב בסעיפים 8.1 ו- 8.2:
"8.1.
המזמינה רשאית, על פי שיקול דעתה המוחלט, להשהות את ההתקשרות או להביא אותה לידי סיום מיידי, וזאת מבלי שתהיה לשמאי כל טענה ו/או דרישה כלפי המזמינה.
8.2.
המזמינה תודיע לשמאי בכתב על החלטתה כאמור. תוקף ההודעה יהיה כמפורט בהודעה."
(ההדגשה אינה במקור)
אין מחלוקת שהודעה כזו לא נמסרה בכתב כמתחייב ואף אין
טענה שהודעה כזו נמסרה בע"פ בשלב כלשהו לפני הגשת החשבון. (ראה עדותה של גב' רחל שלם עמ' 73 שורות 34-39).
אי שביעות רצון (במידה כזו או אחרת) מעבודתו של השמאי כשלעצמה לא יכולה להיחשב כהודעה על הפסקת עבודתו אם הדבר לא נעשה באופן ברור וחד משמעי. גם ההודעה על החלטת הועדה המחוזית בעניין היעדר הצורך בביצוע טבלאות איזון והקצאה אין בה כדי להוות הודעה על הפסקת העבודה או השהייתה, מהות העבודה על פי ההסכם הינה ליווי שמאי (מלא, "לרבות" עריכת הטבלאות) ולא הכנת טבלה ספציפית כזו או אחרת. ההסכם ברור וחד משמעי בנקודה זו, ההודעה אמורה להיות בכתב ובאופן ברור, ועניין זה לא נעשה.
לפי לוח הזמנים לביצוע התשלומים המפורט בהסכם, חלק מהתשלום מבוצע לאחר הפקדת התוכנית וגם לאחר אישורה ומשכך, השמאי פעל לפי הלו"ז המפורט בכל הקשור לדרישות התשלום. השאלה אם מגיעה לו תמורה נוספת או לאו היא שאלה אחרת אולם על פי הראיות והעדויות, אין לראות בהסכם כמבוטל.
בתיק כאן לא עלתה טענה מפורשת ביחס לקיום עילה שבדין לביטול הסכם ולכן עניין זה לא ידון כאן.
הנתבעים טוענים טענות שונות ביחס לשלב הטרום חוזי המצביעות על כך שההסכם כלל את הדרישה לעריכת טבלאות איזון והקצאה קרי עריכתן בכל מקרה כחובה בלתי תלויה, אולם בדיקת הממצאים והראיות שהוגשו ע"י התובעת מעלים תמונה אחרת. יצוין שאף אחד מהצדדים לא ראה לנכון להזמין את מהנדס המועצה האזורית חוף הכרמל האדריכל מר גבי פל שניהל את המו"מ על ההסכם וכך נוצר המצב על פיו האדם היחידי שהעיד בתיק זה והיה שותף למו"מ, למצגים ולהסכמות שהיוו בסיס להסכם שהודפס ונחתם הוא העד מטעם התובעת, מר סגל שניהל את המו"מ מול מהנדס הנתבעת 1 והגם שמדובר בעדות של מי שמעוניין בתוצאות ההליך, עדותו התאימה למסמכים בכתב אשר מצביעים על כך שאמנם היתה במהלך המו"מ מחלוקת מסוימת על ניסוח התניות הקשורות לטבלאות איזון והקצאה ברם המילים שנבחרו בטיוטה האחרונה שנחתמה והפכה להסכם מתאימות יותר לגרסת השמאי מאשר לגרסת הנתבעת ואפרט :
בנספח י' לתצהיר השמאי - בכותרת "טיוטות הסכם והתכתבות" - ישנה התכתבות בנוגע לנוסח ההסכם והטיוטות שהועברו בין הצדדים לרבות בעניין הניסוח הנוגע לטבלאות האיזון וההקצאות.

בשלב הראשון, בטיוטה שהוכנה ע"י המהנדס מר פל נכתב בעמ' 56 לנספחי התצהיר "עריכת טבלת איזון והקצאות" ניתן לראות בעמ' 57 לנספחים מסמך נוסף בו נרשם "מבוטל" ביחס לאותו משפט שנכתב קודם לכן, לאחר מכן רואים שהוסכם להוסיף את המילים "במידת הצורך", וזהו בדיוק הנוסח שמופיע בהסכם החתום ע"י הצדדים.
השמאי שהיה צד למו"מ שהתנהל בנוגע לנקודה זו העיד ונתן הסבר הגיוני לנוסח שסוכם בסופו של דבר בכך שתוך כדי ליבון העניין במו"מ, סוכם בינו לבין האדריכל שרק במידה ויהיה צורך אזי המחיר יכלול את עריכת הטבלאות וזאת לאור העובדה שהוא היה כמעט בטוח שטבלה כזו לא תידרש ואפשרות זו, נלקחה בחשבון ושוקללה בהסכמה בתמורה שצוינה בהסכם.
גרסה זו מתיישבת כאמור עם הטיוטות השונות שהוחלפו בין הצדדים כפי שפורט לעיל. לעומת זאת, הנתבעת לא הביאה לעדות את המהנדס או אדם אחר שיודע מידיעה אישית על המו"מ, על השיחות שהתקיימו, על הלך רוחם ואומד דעתם של העוסקים במו"מ אלא הסתפקה להעיד את האדריכלית שלא נטלה כלל חלק במו"מ . כך גם לא הובא למצער המהנדס שהחליף את מר פל שאולי הייתה לו ידיעה אישית כלשהי ואולי היה יכול לשפוך אור לפחות על מה שהבינו אצל הנתבעת 1 בזמן אמת מניסוח הטיוטות וההסכם שהועבר ונחתם.
גם עדותו של מר ברגמן, אחד הבעלים הפרטיים או עדותו של נציג הנתבעת 6 אין בהם כדי לתת הסבר משכנע ביחס לסיבה בעטיה נכתבו המילים "במידת הצורך" ומדוע לא התעקש מהנדס הנתבעת 1 על הנוסח שכולל עריכת טבלאות איזון והקצאה "בכל מקרה" כחלק ברור והכרחי במסגרת העבודה השמאית המצופה מהתובעת והמזכה בתמורה, הרי אם אכן טענת הנתבעים נכונה והמחיר שסוכם חייב עריכת טבלאות הרי מן הראוי היה לכתוב זאת באופן ברור, בפועל נרשם ההיפך.

אם היתה כוונה להפחית בסכום שכר הטרחה במידה ויוחלט לשנות את הדרישה של טבלת איזון והקצאה או לקבוע תמורה מדורגת הנוגעת לטבלאות, היה על הצדדים לכתוב זאת בבירור אולם מהראיות והמסמכים שהוגשו
עולה מסקנה לפיה גרסתו של השמאי בעניין הזה הינה אמינה ועולה בקנה אחד עם הראיות.
עצם העובדה או הטענה שהנתבעים הפרטיים או הנתבעת 6 הבינו סובייקטיבית את ההסכם, כך או אחרת, מרגע שההסכם יצא לפועל, אין הדבר משנה את מה שסוכם בין השמאי למהנדס ואת מה שרשום בהסכם החתום.
זאת ועוד, גם לעניין התשלום הקשור למסמך ההרחבה התקציבית שהתבקשה ע"י התובעת, הרי מעיון בהתכתבויות שהוגשו ובתצהירים לא מופיעה שום ראיה לפיה ניתן להבין שההרחבה התקציבית תלויה בהכרח בהכנת טבלאות איזון והקצאה כתנאי לתשלום אלא היא סה"כ מהווה נדבך נוסף באותו הסכם זאת לאור הרחבת היקף התוכנית , מדובר בהמשך ישיר להסכם.
הנתבעים מבססים את גרסתם על כך שההתחייבות לשלם לתובעת נוצרה טרם הוויתור על עריכת טבלאות האיזון וההקצאה ולאחר ההתכתבות מסוף דצמבר 2012 בה ניתן להבין שבשלב זה ויתרה הוועדה מחוזית על עריכת הטבלאות והסתפקה במסמך המפרט את עקרונות השמאים לפיהם ייערכו הטבלאות בעתיד.
מכאן, מרגע שלא הוכנו הטבלאות אזי אין כאמור לטענתם מקום לשלם עבור עבודה שלא בוצעה ע"י השמאי בסופו של יום.
הדברים כבר נאמרו לעיל, אין לקבל טענה זו, ראשית , סופק שירות, כך למשל הוגש מסמך העקרונות כמתחייב מהבקשה. שנית, שכר הטרחה במסמך ההרחבה אינו תלוי בעריכת טבלאות איזון והקצאה אלא תלוי ב"ליווי השמאי" כפי שהוא כתוב בהסכם המקורי, הווה אומר שטבלאות איזון והקצאה היו מתבקשות ומבוצעות במידה שהיה צורך בהם ולא מדובר בתנאי חובה שצריך להתקיים לתשלום השכר.
הצדדים אינם חלוקים ביחס לעובדה שהתוכנית הורחבה לאחר חתימת ההסכם, כפועל יוצא, זה אך סביר שתבוא דרישה לתשלום נוסף שכן חל שינוי בהיקף הפרויקט על הצרכים שעלולים לנבוע מהגדלת ההיקף.
לנתבעים היה ברור או היה צריך להיות ברור שמסמך ההרחבה התקציבית איננו תלוי באוויר אלא תלוי בהסכם הראשוני, אין לקבל את טענת הנתבעת 6 לפיה היא אינה צד להסכם הראשוני שהרי מסמך ההרחבה בא בהמשך למה שסוכם שם וההסכם הראשוני מאוזכר במפורש במסמך ההרחבה עליו חתום נציג הנתבעת 6,
ללא סייג וללא תנאי רלוונטי כלשהו המביא למסקנה אחרת ואין לקבל את טענת מר גרומן לפיה המסמך שחתומים עליו הוא ונציג הנתבעת 6 אינו מחייב תשלום רק בשל העובדה שלא נחתם הסכם או נספח חדש שמתייחס לשכר הטרחה, טענה זו אינה מדויקת שהרי לפי ההתכתבות בין מר גרומן לבין השמאי נאמר לשמאי מפורשות שעצם החתימה מספקת (וכל שנותר במחלקת הינו עניין החלוקה הפנימית בין המזמינים של העבודה).
אין שום ראיה ואין שום תניה לפיהן ההרחבה תלויה אך ורק בעניין הכנת טבלאות איזון והקצאה אלא היה ברור שהיא המשך ישיר לאותו תשלום לפי ההסכם הראשוני כאשר היקף העבודה הוגדל לאחר חתימתו.
מסקנה זו נתמכת בהתכתבויות בין גב' רחל שלם לבין השמאי בנספח יד' לתצהירו של האחרון ובמיוחד ההתכתבות מיום 20.11.2012 היא הודעת דוא"ל מטעם גב' רחל בשעה 8:41 שבאה כתשובה לבקשת מר סגל לסיים עם סאגת ההרחבה התקציבית טרם הכנת מסמך השמאים המהווה תנאי לקליטת התוכנית בוועדה המחוזית, וכך כתבה:
"גיל שלום
סיכמנו עם המחוזית שבשלב זה צריך להגיש רק את העקרונות השמאיים
האם זה לא יכול להיכלל בהצעה הקודמת
בפועל עדיין לא בוצעה כל עבודה על הנושא
בברכה ".

ובמענה לדוא"ל זה נשלחה תגובה מטעם מר סגל באותו היום בשעה 9:02:
"רחל שלום,
כידוע לך הליווי השמאי הינו "עבודה" לכל דבר.
טבלת הקצאות, ככל שתדרש, הינה רק חלק ממכלול זה.
(ההדגשה במקור)
הסכם ההתקשרות הינו לליווי שמאי אשר כידוע לך החל מיד עם כריתת הסכם העבודה.
ההצעה וההסכם המקוריים מתייחסים לפרוגרמה הראשונית ללא שטחי החפ"ק הרבים אשר נוספו בהמשך (המפורט בהסכם ובהצעת המחיר המהווה חלק בלתי נפרד ממנו).
אין מניעה מבחינתי לערוך את המסמך המבוקש בהתייחס לפרוגרמה הראשונית (ללא שטחי החפ"ק) אך ברור לי (ואני מניח שגם לך) כי המסמך יידחה ע"י הועדה המחוזית דבר אשר יוביל לעיכוב ההליך כולו.
לא ברור לי כלל מדוע מתישים אותי כבר למעלה מחצי שנה בעניין זה אם ברור לכולם הצורך בהרחבת התקציב השמאי. בסופו של דבר מדובר בסה"כ בנספח להסכם אשר, לבקשתכם, סכומו בטל בשישים אל מול תוספת השטחים המוצעת והוא אף אינו מחייב תשלום במועד חתימתו אלא בשלבים מאוחרים יותר.
להבהרות נוספות אודה על יצירת קשר טלפוני.
גיל"

כמענה נשלחה מטעם רחל שלם מייל תגובה בשעה 9:20 ושם נכתב:
"גיל
רוצה לספר לך
שביקשתי הרחבה תקציבית על עריכת כל התכנית מחדש לפי נוהל המבא"ת כי הכל יהיה מוכן לפי המבא"ת הישן-עדיין לא אישרו את הבקשה ולמרות זאת הכנתי הכל מחדש. (למודד שילמו על העבודה החדשה)
הכנתי והגשתי נספח עצים ל-500 עצים מתיש ממש- הגשתי הצעת מחיר- ועדיין לא אישרו
בקיצור אני מרגישה רע מאוד אבל ממשיכה עם העבודה
לכן חשבתי שכתנין
(טעות במקור) את החומר ונהיה יחד במערכה
אבל
אולי אתה צודק
וצריך קודם לסגור אץ העינינים
(טעות במקור)......
אדבר עם אסף
בברכה".

ההתכתבות ממשיכה בכך שמר סגל משיב כבר בשעה 9:32 וכותב "שלצערי יש לי ניסיון לא מוצלח עם שיטת ה"יהיה בסדר" בעניין דומה ומאז הפסקתי להמר" .
ההתכתבות בין הצדדים מצביעה על כך שהיה ברור שמר סגל לא יבצע את העבודה הנוספת אם לא
יובטח לו תשלום שכר הטרחה העדכני. כמו כן, ברור לחלוטין שההרחבה התקציבית שהתבקשה נובעת משינוי התוכנית המקורית שהיוותה בסיס להצעת המחיר וההסכם הראשוני.
משכך, הדברים היו ידועים בזמן אמת, קשה לקבל את הטענה שעצם אי חתימה על הסכם מעודכן או נספח מעודכן שומטת את הזכות לדרוש את שכר הטרחה הנוסף שנדרש.
האם התובעת סיפקה את הליווי השמאי כפי שהתבקש מההסכם?
מהמסמכים ומהעדויות ניתן לקבוע שהשמאי היה מעורב יותר בתחילת ההליך התכנוני (מאשר בהמשכו), הוא היה נוכח בחלק מהפגישות, הוחלפו עמו התכתבויות ונוהלו שיחות מול הגורמים השונים ואף נערכו על ידו מסמכים חיוניים
לשם הגשתם לרשויות. (ראה לעניין זה נספח י"ג לתצהירו).
קשה לקבל את טענת הנתבעים לפיה השמאי השתמש בחלק ממסמך שערכה עורכת התוכנית מטעם הנתבעת ובכך יש להעיד שלא הושקעה עבודה מצדו או שההשקעה הייתה מינורית, הרי כשהשמאי עוסק בתכנית ספציפית אך סביר הוא שיעשה שימוש גם במסמך המקורי בו מפורטת התוכנית, השמאי איננו אמור להמציא את התוכנית מחדש כשהוא מתאר את הפרויקט במסמך השמאי.
זאת ועוד, בעבודה שמאית כמו בעבודת רואה חשבון, מהנדס,
מודד וכדומה, עצם הכנת המסמך וחתימת השמאי על גביו כוללת בחובה גם אחריות על תוכנו מול הרשויות המוסמכות בפן הרשמי אך גם מבחינת מתן מענה לבירורים ושאלות בהמשך. לא בכדי קיימת חובה להגיש חלקים מהתכנית ע"י או תחת הצהרת בעל מקצוע.
בעל המקצוע נושא באחריות אישית והסתייעות בבעל מקצוע, בתוארו ובחתימתו מזכה בשכר.
לא בכדי נרשם בסעיף 13.2 להסכם שעצם התשלום עבור השירות אינו פוטר את השמאי מאחריות על שירותי הליווי או איכותם. כך נכתב בסעיף 13.2: "...לא ישחרר תשלום התמורה ו/או האישור האמור את השמאי מאחריותו המקצועית בגין שירותי ליווי השמאי או כל חלק מהם ולאיכותם."
מאידך גיסא, קשה להתעלם מכך שמשלב מסוים, הליווי השמאי הצטמצם מאד עד כדי שנעלם ואין ראיה שמאותו שלב התקיים בעניין נשוא התביעה קשר מקצועי בין התובעת לנתבעים באופן שיעיד על מתן שירות כלשהו (וגם אם האופציה הייתה קיימת, דבר שגם הוא לא לגמרי וודאי עקב התגברות המחלוקות בין הצדדים), ניתן לקבוע שהחל מהיום בו ניתנה החלטת הועדה המחוזית בספטמבר 2014 כמעט ולא היה עוד צורך בליווי שמאי בעקבות הפטור בשלב התוכנית מאיחוד וחלוקה והשארת העניין לביצוע עתידי.
השמאי הפנה מצדו לסעיפים 4.6 ו-4.7 להסכם שבהם נכתב ששירותי הלווי השמאי יינתנו עפ"י בקשת או דרישת המזמינה ואין השמאי פועל, פונה, מגיב או נוכח בפגישה על דעת עצמו אלא עפ"י בקשת המזמינה בלבד.
גם טענה זו קשה לקבל, הסעיפים הנ"ל אמנם מצביעים על כך שהמזמינה היא זו שקובעת את מסגרת השירות הנדרש אולם אין בסעיפים האלו כדי לפטור את השמאי להתעניין בהתקדמות התוכנית בכל הקשור לעבודתו ולמלא את תפקודיו בתור מומחה בכלל ובתור "מלווה" בפרט. לעניין
זה ראה סעיף 4.12 שהינו תחת אותו כותרת משנה "הצהרות והתחייבויות השמאי":
"מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מתחייב בזאת השמאי לעשות כל דבר הנדרש והסביר, שמומחה היה עושה לשם ביצוע העבודה על פי הסכם זה בהתאם לכללי המקצוע והוראות כל דין."
הלא מן "הנדרש והסביר" שהשמאי יתעניין איך מתקדמים בתוכנית שעליה עבד וישמור על קשר עם הגורמים האחראיים למידה ויהיה צורך בהבהרות, תיקונים או השלמות.
השמאי העיד וענה כנשאל האם היה נוכח בישיבות שעסקו בעררים שהוגשו והשיב "לא נתבקשתי. שאלתי אם אני צריך להיות, אמרו לי, אין צורך, זה דברים שהם לא קשורים, אל תגיע'." אלא שלמרות מאות עמודי נספחים, לא הוגש כל מסמך שיעיד על התכתבות כלשהי בעניין זה.
כאשר מתקיימים פערים גדולים בציפיות הצדדים ומתווספים תנאים על ההסכם המקורי, יש ובית המשפט יבצע איזון השומר על מסגרת ההסכם מחד גיסא אך מגשר במידה מתונה על הפערים בציפיות הצדדים והבנת ההסכם על ידם מאידך גיסא, בוודאי כשחל שינוי כלשהו וחלק מההסכם, יש ויבוצע בשלב עתידי שאיננו בהכרח רלבנטי לאותו הסכם.
גם אם עמדת השמאי כפי שצוטטה לעיל נכונה קרי תואמת במידה רבה את חלקי ההסכם, אין ספק שבשל ההחלטות השונות, השינויים, ההרחבות והתהליכים שהיו או קרו תוך כדי ההליך התכנוני, חלק מהעבודה שהיתה אמורה להתבצע ע"י השמאי נדחתה למועד מאוחר ולא ברור וייתכן כי בבוא היום ישולם שכר טרחה למי שיכין את תכניות האיחוד והחלוקה בעתיד.
מן הראוי לתת
ביטוי לעניין הזה בעת קביעת התמורה המגיעה היום, בדיעבד, לתובעת.
אין בידי את היכולת והנתונים להעריך בדיוק מה נעשה מכל מה שתוכנן וסוכם מראש ומה העלויות העתידיות הצפויות אך בית המשפט, צריך ליצוק תוכן סביר אל פסיקתו ולכן בדרך של אומדנה על פי נתוני התיק ותוך מתן עדיפות מסוימת ללשון ההסכם המקורי שכאמור קרובה יותר לעמדתה של התובעת, הנני קובע שביחס לעבודה המצופה מן השמאי ואשר התבצעה (לרבות פוטנציאל הליווי שהתממש) זאת בשים לב להתכתבויות והמסמכים שהוגשו במסגרת התוכנית וכאמור למובן הראוי והמאוזן של "ליווי" הפרויקט יש לנכות מהתמורה שטרם שולמה 20%.

סוף דבר
על פי ההסכם שכ"ט השמאי הועמד על 135,000 ₪ בצירוף מע"מ כאשר 61% משכר הטרחה ישולם ע"י הנתבעת 1 ו- 39% משכר הטרחה ישולם ע"י הנתבעים 2-5. עוד נקבע בהסכם לוח זמנים לתשלום שלפיו מקדמה בסך של 30,000 ₪ +מע"מ תשולם לאחר התחלת העבודה, 80,000 ₪ +מע"מ ישולמו לאחר הפקדת התוכנית ו-25,000 ₪ +מע"מ ישולמו לאחר אישור התוכנית.
היות והמקדמה בסך 30,000 ₪ שולמה, היתרה לתשלום היא 105,000 ₪ +מע"מ ובניכוי 20% היתרה היא 84,000 ₪+מע"מ שכאמור צריכים לשאת הפרשים משתי נקודות זמן שונות (64,000 ₪ התשלום הראשון ו-20,000 ₪ התשלום השני)
אשר על כן הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת כדלקמן:
הנתבעת 1 תשלם לתובעת:
סכום של 39,040 ₪ + מע"מ המהווה 61% מ- 64,000 ₪
עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית, דהיינו מיום 13.7.15,
כמו כן, סכום של 12,200 ₪ +מע"מ שהינם 61% מ- 20,000 ₪ עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום אישור התוכנית, דהיינו מיום 17.7.17.
הפרטיים-נתבעים 2-5 ישלמו לתובעת יחד ולחוד:
סך 24,960 ₪ +מע"מ המהווה 39% מ- 64,000 ₪ עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית, שהיינו 13.7.15
סך 7,800 ₪ +מע"מ המהווה 39% מ- 20,000 ₪ עם הפרשי ריבית כחוק והצמדה מיום אישור התוכנית, דהיינו מיום 17.7.19.
כמון כן ישלמו הנתבעים יחד ולחוד את הסכומים המתחייבים מההרחבה התקציבית:
סכום 8,800 ₪ +מע"מ המהווה מחצית מ- 17,600 ₪ (מחצית השכר המוסכם 44,000 ₪ ולאחר ניכוי 20%) עם ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית כאמור לעיל.
סכום 8,800 ש"ח +מע"מ עם ריבית כחוק והצמדה מיום אישור התוכנית כאמור לעיל.
הנתבעת 6 תשלם לתובעת:
8,800 ₪ +מע"מ עם ריבית כחוק והצמדה מיום הפקדת התוכנית כאמור לעיל.
8,800 ₪+ מע"מ עם ריבית כחוק והצמדה מיום אישור התוכנית כאמור לעיל.
כל הסכומים יישאו שכר טרחת עו"ד בשיעור 17% +מע"מ וישולמו בנפרד על פי החלוקה לעיל.

אשר להוצאות המשפט, הנתבעת 1 תשלם סך 1500 ₪, הנתבעים 2-5 ישלמו 1,100 ₪ והנתבעת 6 תשלם 700 ₪.

השכ"ט וההוצאות יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.





ניתן היום,
כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהעדר הצדדים.













תאק בית משפט שלום 56406-12/17 גיל סגל בע"מ נ' מועצה אזורית חוף הכרמל, בנימין גרומן, יעקב ברנט ואח' (פורסם ב-ֽ 25/06/2019)