פסקי דין על מרדכי דרעי | פסקי דין על שמעון יהודה | פסקי דין על חיים יהודה | פסקי דין על עיריית קריית מוצקין ואח' |

61981-05/19 רעא     30/06/2019




רעא 61981-05/19 מרדכי דרעי נ' שמעון יהודה, חיים יהודה, עיריית קריית מוצקין ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
רע"א 61981-05-19 דרעי נ' יהודה ואח'


30 יוני 2019


בפני

כב' השופט י. גריל
, שופט עמית


המבקש:

מרדכי דרעי

ע"י ב"כ עוה"ד מוניר נבואני



נגד


המשיבים:


1. שמעון יהודה
2. חיים יהודה
ע"י ב"כ עוה"ד יאיר אבני ואח'


3. עיריית קריית מוצקין
ע"י ב"כ עוה"ד אבי גולדהמר

4. רויטל פיקהולץ
ע"י ב"כ עוה"ד מוטי בן ארצי



החלטה


א.
בפני
י בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אורי גולדקורן) מיום 6.5.19 ב-ת"א 62469-03-19, לפיה נותר בעינו צו המניעה הזמני עליו הורה ביום 27.3.19. כמו-כן נסובה בקשת רשות הערעור על החלטה נוספת של בית משפט קמא מיום 13.5.19 לפיה נדחתה בקשתו של המבקש לעיון חוזר בסעד הזמני, לפי תקנה 368(א) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

ב.
העובדות הצריכות לעניין הינן בתמצית אלה כעולה מן הרקע העובדתי, שפירט בית משפט קמא בהחלטתו:

בין עיריית קריית מוצקין (המשיבה מס' 3, להלן: "העיריה") לבין חברת ס.ע.מ.ר נכסים ואחזקות בע"מ (להלן: "ס.ע.מ.ר") נחתם הסכם ביום 4.5.94 לפיו השכירה העיריה ל-ס.ע.מ.ר בשכירות מוגנת נכס שהיא בעלת זכויות החכירה בו, דהיינו, בית קפה הבנוי במגרש שבשדרות גושן שבקריית מוצקין (להלן: "הנכס"). בהסכמת העיריה הועברו זכויות הדיירות המוגנת בנכס לידי הגב' רויטל פיקהולץ (המשיבה מס' 4, להלן: "רויטל").

ביום 9.6.04 מכרה העיריה ל-ס.ע.מ.ר את זכויותיה בנכס, ואולם בהעדר אישורו של משרד הפנים הודיעה העיריה על ביטול עסקת המכירה, והדבר אושר בישיבת מועצת העיריה שהתקיימה ביום 25.1.12.

ביום 11.6.09 נחתם בנוגע לנכס הסכם שכירות משנה בין רויטל לבין חברת "סמיראמיס" רשת מסעדות בע"מ בתוקף עד 30.6.15.

ביום 11.3.12 מכרה רויטל לשמעון וחיים יהודה
(המשיבים מס' 1 ומס' 2, להלן: "יהודה") את זכויותיה כדיירת מוגנת במושכר.
ביום 22.3.12 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין העירייה לבין יהודה. למרות שבמבוא להסכם מיום 22.3.12
אישרה העיריה שקיבלה את חלקה בדמי המפתח בגין העברת הזכויות בין רויטל לבין יהודה, הודיעה היא לרויטל במכתב מיום 22.4.12 שההסכם מבוטל, הואיל וההמחאה על סך 800,000 ₪ (חלקה של העיריה בדמי המפתח) לא כובדה.
בשלב כלשהוא רשמה גזברית העיריה על גבי מכתב זה "המכתב מבוטל בזאת".

בישיבת מועצת העיריה מיום 21.11.12 הוחלט לאשר את ביטול הסכם 22.3.12 בנימוק שהתשלום עבור חלקה של העיריה לא בוצע.

ביום 20.7.15 נרשם בלשכת רשם המשכונות משכון על זכויותיה של רויטל לטובת מר מרדכי דרעי
(להלן: "המבקש"), וזאת
בגין דמי מפתח המגיעים עבור הנכס נשוא הדיון.
ביום 5.9.16 נרשם משכון על זכויותיה של רויטל לטובת המבקש בגין מלוא הזכויות לקבלת דמי המפתח עבור הנכס, לרבות דמי שכירות.
ביום 14.7.16 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין העיריה לבין רויטל לפיו השכירה העיריה לרויטל את בית הקפה.

ג.
יהודה, שכאמור כבר לעיל, רכשו מרויטל ביום 11.3.12 את זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס, ובהמשך, ביום 22.3.12, נחתם הסכם שכירות מוגנת בינם לבין העיריה, הגישו לבית משפט קמא ביום 27.3.19 כתב תביעה כנגד המבקש, וכנגד העיריה ורויטל, ועתרו לסעד הצהרתי כדלקמן:

1.
הצהרה, כי ההסכם מיום 22.3.12 בינם לבין העיריה הוא בתוקף, וכי ביטולו על-ידי העיריה נעשה שלא כדין.
2.
הצהרה, כי הסכם השכירות המוגנת מיום 14.7.16 בין העיריה לבין רויטל – מבוטל.

3.
שעבוד זכויותיה של רויטל לטובת המבקש – מבוטל.

במקביל להגשת התובענה עתרו יהודה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד שיאסור על המבקש, על העיריה, ועל רויטל לבצע כל פעולה הנוגעת להעברת זכויות הדיירות המוגנת בנכס.
בקשה זו נתמכה בתצהירו של המשיב מס' 1 שמעון יהודה
(להלן: "שמעון") שטען, שכאשר רויטל מכרה ליהודה את זכויותיה בנכס, סוכם ביניהם, שחלקה של העיריה בדמי המפתח (800,000 ₪) ישולם על-ידי יהודה ישירות לרויטל,
וכי רויטל היא זו שתעביר סכום זה לעירייה. רויטל התחייבה להעביר ליהודה את זכויותיה על-פי הסכם שכירות המשנה עם מסעדת "סמיראמיס", ולאחר שזו האחרונה פינתה את הנכס, התחייבה רויטל למצוא שוכר משנה חלופי.

בהמשך, ולפי הצעת אביה של רויטל, הועברו זכויותיה כדיירת מוגנת לחברת רויטל פיקהולץ נכסים בע"מ, ולשם כך העבירה רויטל ביולי 2016 ליהודה את מניותיה בחברה זו.

עוד טען שמעון בתצהירו, כי התברר לו שהמבקש הוא שגובה את דמי השכירות שמשלמים שוכרי המשנה בנכס, הגם שאין בידי המבקש זכויות כלשהן, ומכל מקום, אין למבקש, כך נטען, זכויות העדיפות על אלה של יהודה.

עוד טענו יהודה, שקיימת להם עילת תביעה לכאורה, שכן החלטת העיריה בדבר ביטול הסכם השכירות המוגנת מיום 22.3.12 משוללת כל בסיס.

כמו-כן טענו יהודה, שההסכם מיום 14.7.16 בין רויטל לבין העיריה אף הוא משולל תוקף, וכי
שעבוד זכויותיה של רויטל לטובת המבקש נעשה שלא כדין.

עוד טענו יהודה, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם הואיל ואי-היענות לבקשתם למתן הצו הזמני, עלולה להביא למצב בו תועברנה זכויות הדיירות המוגנת בנכס לידי המבקש, וממנו לצד שלישי תם לב, כל זאת שעה שיהודה הם (כך נטען), הבעלים של זכויות הדיירות המוגנת בנכס, ואף נטען, שהפעולות שנועדו להביא לשינוי המצב הקיים כבר החלו והמשכן של פעולות אלה, עלול להסב ליהודה נזק בלתי הפיך.

ד.
בית משפט קמא נעתר ביום 27.3.19 לבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, ואסר על העיריה, על רויטל, ועל המבקש,
לבצע פעולות הנוגעות להעברת זכויות הדיירות המוגנת בנכס נשוא הדיון, ובכלל זה אסר על העיריה לחתום על הסכם עם המבקש לגבי הנכס, וכן אסר על רויטל לחתום על הסכם למכירת זכויותיה בנכס, כמו גם הגשת תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס, וכן אסר על פעולות למשכון הנכס, וגביית דמי שכירות משוכר המשנה.

ה.
הדיון במעמד הצדדים בבית משפט קמא נקבע ליום 2.4.19 ובו נחקר המצהיר מטעם יהודה, (שמעון, שהוא המשיב מס' 1 בבקשת רשות הערעור) בחקירה נגדית על תצהירו.

לאחר סיום החקירה הנגדית, אפשר בית משפט קמא לבאי כוח המבקש, רויטל והעיריה להגיש תצהירים מטעמם בתוך פרק זמן נוסף (הואיל והדיון במעמד הצדדים התקיים בסמוך למועד מתן הצו הזמני), אך הם ויתרו על הגשתם, ובהמשך הגישו את טיעוניהם בכתב.

ו.
בטיעוניה, כפרה העיריה בזכויות יהודה ובזכויותיו של המבקש בנכס,
ואף העמידה בסימן שאלה את זכויותיה של רויטל בנכס, ולא התנגדה לסעד הזמני המבוקש.

ז.
עמדת רויטל
(שכאמור לא הגישה תצהיר תשובה) הייתה, כי התובענה נגועה בהתיישנות ובשיהוי נוכח הזמן הרב שחלף בין מועד כריתת ההסכם בין רויטל לבין יהודה מיום 11.3.12 לבין מועד הגשת התביעה, ובשים לב לידיעתם של יהודה, כי הנכס הושכר לאחרים במשך שנים.

עוד טען ב"כ רויטל, כי הסכם זה מיום 11.3.12 מזויף, והחתימה הנחזית להיות חתימתה של רויטל איננה חתימתה. כמו-כן טען, שהתשלומים שהיה על יהודה לשלם, לפי ההסכם הנ"ל, לידי רויטל מעולם לא שולמו לה, וכמו כן לא הושלמה העברת זכויות הדיירות המוגנת, ולכן אין ליהודה זכויות כלשהן בנכס מכוח ההסכם מיום 11.3.12.

עוד טען ב"כ רויטל, בהתבססו על ע"א 7206/13 (ערעור על

פסק דין
בתיק הפירוק של ס.ע.מ.ר (חברה שבשליטת אביה של רויטל) פר"ק 16644-04-11) שהזכויות
בנכס היו שייכות לחברה שבפירוק, וכי רויטל רכשה אותן מן המפרק רק ביום 2.4.15.

ח.
המבקש, שכאמור אף הוא לא הגיש תצהיר, טען בסיכומיו, כי התובענה הוגשה בשיהוי ניכר. התובענה, כך
נטען, מעלה תהיות רבות, רצופה באי דיוקים, לוקה בחוסר תום לב ושוללת את זכאות יהודה לסעד זמני. כמו-כן נטען, שעדות אביה של רויטל עשויה הייתה לשפוך אור על מה שהתרחש בין הצדדים, וב"כ רויטל זקף את העדר תצהירו של האב לחובת יהודה.

טענה נוספת הייתה, כי יתכן שהתשלומים של יהודה לרויטל אינם נובעים מן ההסכם מיום 11.3.12, ובהחלט יתכן שהתשלום,
באמצעות ההמחאות שנמסרו לאביה של רויטל, נועדו לסגירת חשבון בעניין עסקאות אחרות שבין יהודה לבין אביה של רויטל.

ט.
בהכרעתו ציין בית משפט קמא, כי לפי פסיקת בית המשפט העליון הדיון בבקשה לסעד זמני אינו המסגרת המתאימה לקביעת ממצאי עובדה. כן ציין, כי בהתאם לפסיקה שיהוי בהגשת הבקשה חותר תחת הטענה בדבר דחיפות במתן הסעד, ובמיוחד כשנטען, כי הסעד הזמני נועד לצורך הגנה על זכות קניינית.

בבואו לבחון את השאלה, האם הוכח שהתביעה איננה תביעת סרק, והאם מעלה התביעה שאלה רצינית שיש לדון בה, עמד בית משפט קמא על-כך, שהגרסה העובדתית היחידה שהוצגה בפני
בית המשפט היא גרסתו של שמעון (המשיב מס' 1) הואיל ועד לדיון במעמד הצדדים לא הוגש כל תצהיר מטעם העיריה, המבקש, ורויטל, ובתום הדיון ויתרו באי כוחם של צדדים אלה על האפשרות שניתנה להם להגשת תצהירים בטרם תינתן ההחלטה.

לכן, כך קבע בית משפט קמא, הטענות העובדתיות שהועלו בטיעוניהם של ב"כ המבקש וב"כ רויטל בכל הנוגע לטענת זיוף ההסכם מיום 11.3.12, זיוף הרישום של גזברית העיריה, והעדר תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס – אינן מבוססות ומשקלן אפסי.
עוד העיר בית משפט קמא, כי ההסכמים שצורפו לבקשת יהודה למתן סעד זמני מעלים סימני שאלה רבים, כמפורט בהחלטת בית משפט קמא.

באשר לטענות ההתיישנות והשיהוי, ציין בית משפט קמא, כי עדותו של שמעון לפיה הודעתה של העירייה לרויטל, מיום 22.4.12 , בדבר ביטול הסכם השכירות המוגנת מיום 22.3.12, שבין יהודה לבין העיריה,
נודעה להם זמן מה לפני הגשת התובענה, שומטת את הקרקע מטענות ההתיישנות והשיהוי.

בית משפט קמא חזר וציין, שהדיון בבקשה לסעד זמני אינו המסגרת המתאימה לקביעת ממצאים בנוגע לגרסה העובדתית שתוארה בבקשה למתן סעד זמני.

י.
בהחלטתו הגיע בית משפט קמא למסקנה, כי די במסמכים שהוצגו כדי לקבוע שלכאורה הוכחה עילת תביעה, ואין המדובר בתביעת סרק.

בכל הנוגע למאזן הנוחות ציין בית משפט קמא, כי באי כוחם של המבקש ושל רויטל לא התייחסו בסיכומיהם למאזן הנוחות, ואילו ב"כ יהודה הפנה לנטען בגוף הבקשה לסעד זמני, שם הודגש, שהמבקש ורויטל כבר החלו בפעולות לשינוי המצב הקיים בנכס,
ואין בפיצוי כספי כדי לפצות את יהודה על הנזק שעלול להיגרם לו, ככל שלא יינתן צו המניעה הזמני.

בית משפט קמא הגיע למסקנה, שמאזן הנוחות אינו נוטה באופן מובהק לטובת מי מן הצדדים, והוסיף, שאם קיימות ליהודה זכויות של דיירות מוגנת בנכס (כפי שעולה מהסכם מרץ 2012) הרי אי-מתן הסעד הזמני, וביצוע פעולות מכוח ההסכם מיולי 2016, ולרבות שעבוד זכויותיה של רויטל לטובת המבקש, עלולים לגרום ליהודה נזק כספי כבד ונמשך.
אמנם, כך קבע בית משפט קמא, הנזק שעלול להיגרם למבקש ולרויטל עקב הסעד הזמני, ככל שייקבע שדין התביעה להידחות, אף הוא עלול לגרום נזק כספי כבד ונמשך, אך מכיוון שיהודה הצביעו על קיומה של עילת תביעה לכאורה, ועל סמך העיקרון של "שמירת המצב הקיים",
יש להיעתר לבקשה ולהותיר על כנו את צו המניעה זמני מיום 27.3.19 עד למתן

פסק דין
בתביעה או עד למתן החלטה אחרת.

י"א.
ביום 13.5.19 פנה המבקש לבית משפט קמא בבקשה לעיון מחדש בהחלטתו מיום 6.5.19,
בציינו, כי בית משפט קמא הותיר על כנו גם את צו המניעה הזמני ביחס לאיסור גביית דמי השכירות משוכר המשנה. עוד ציין המבקש, כי ב"כ יהודה פנה אל שוכר המשנה (הזכיינים של קפה לנדוור) בהבהירו להם, שאסור להם לשלם דמי שכירות לידי המבקש ו/או כל גורם אחר.
לטענת המבקש, מלכתחילה לא היה מוצדק ליתן צו מניעה זמני ביחס לגביית דמי השכירות.

בכל הנוגע להערתו של בית משפט קמא, בהחלטתו מיום 6.5.19, שהמבקש לא הגיש תצהיר ציין ב"כ המבקש, כי הבקשה לסעד זמני הומצאה למבקש ביום 31.3.19 והדיון נקבע ליום 2.4.19 שעה 15:00. לא היה סיפק בידי המבקש להגיש תגובה. משהתקיים הדיון ביום 2.4.19, ובשים לב לחקירתו הנגדית של שמעון, ובעיקר נוכח טענת השיהוי הניכר (שלא לומר התיישנות) הוחלט לסכם את הטענות, וכך היה, ומה גם שלמבקש לא היה מה להצהיר בקטע העובדתי מול טענות יהודה שנסובו סביב הקשר עם אביה של רויטל. עניין ההסכם אשר בין רויטל לבין יהודה נודע למבקש לראשונה רק עם פתיחת ההליך שביסוד תיק זה.

י"ב.
לטענת המבקש, צו המניעה הגורף שניתן אוסר על גביית דמי השכירות, ותוצאה זו איננה מוצדקת.
המבקש מוסיף, שמלכתחילה הוא הודיע שאינו מתנגד למתן צו מניעה שימנע כל דיספוזיציה בזכויות שבנכס, שכן זה הדבר החשוב ליהודה במטרה למנוע נזק בלתי הפיך.

המבקש מצרף לבקשתו לעיון מחדש תצהיר מיום 13.5.19 ובו הוא מדגיש, שבזכות התשלום שהוא שילם ישירות למפרק של חברת ס.ע.מ.ר בסכום של מיליון וחצי ₪, שוחרר הנכס מידיו של המפרק.
עוד ציין המבקש בתצהירו, כי לאחר שהוא שילם ישירות לנאמן את הסכום של 1.5 מיליון ₪, הוא היה אמור להיכנס לשותפות עם רויטל בזכויות הדיירות המוגנת בנכס, אך בהתאם להסכם מיום 31.8.16 הוא רכש מרויטל את המחצית השנייה של הזכויות בנכס בסכום של 945,000 ₪, כך שבסה"כ שילם המבקש עבור הזכויות בנכס במהלך השנים 2015-2016 סכום מצטבר של 2.445 מיליון ₪, והצליח לבסוף, לדבריו, להפעיל את הנכס מחדש ולמצוא שוכר שלקח על עצמו לשפץ את הנכס, כפי שאכן עשו הזכיינים של רשת קפה לנדוור, משהשקיעו כ-2 מיליון ₪ בשיפוץ יסודי של הנכס (עוד בשנת 2016), ודמי השכירות משולמים לחברה בע"מ אשר בבעלות המבקש (צומת מוצארט נכסים ד.מ. בע"מ).

נוכח האמור טען המבקש בבקשתו לעיון מחדש שהוגשה ביום 13.5.19 לבית משפט קמא , שכפועל יוצא מצו המניעה הזמני נאסר עליו לגבות דמי שכירות המהווים מקור פרנסה עבורו, ותוצאה זו אינה צודקת שהרי הוא השקיע בנכס ממון רב בתום לב ובתמורה מלאה, בעוד שיהודה ישבו בחוסר מעש שנים רבות מבלי שנקפו אצבע, הגם שראו, כי הנכס מופעל ועובד מזה מספר שנים.

לכן, לדעת המבקש, מאזן הנוחות נוטה בוודאות לטובתו הואיל והנזק שייגרם לו ממתן צו המניעה הזמני, בכל הנוגע לדמי השכירות, עולה לאין שיעור על הנזק שייגרם, אם בכלל, ליהודה מחמת אי-מתן צו כזה.

המבקש מבהיר, שהגם שהוא אינו מודה בקיום זכות כלשהי של יהודה בנכס הסכים הוא מלכתחילה למתן צו שימנע כל דיספוזיציה בזכויות הנכס.
לתצהירו זה צירף המבקש הסכם מכר בינו לבין רויטל מיום 16.7.15, וכן הסכם נוסף בינו לבין רויטל מיום 31.8.16.

י"ג.
ב"כ המבקש הוסיף וטען בבקשתו זו לעיון מחדש, שבית משפט קמא קבע בסעיף 15 להחלטתו מיום 6.5.19,
שמאזן הנוחות אינו נוטה באופן מובהק לטובת צד כלשהו ויש לשמור על המצב הקיים, והרי, כך לטעמו של ב"כ המבקש,
המצב הקיים בנכס הוא שקיים שוכר (משנה) המפעיל את הנכס מזה למעלה משנתיים ומחצה, ומשלם דמי שכירות באופן סדיר לחברה שבבעלות המבקש, וכן ארנונה לעירייה, ואין סיבה לאסור על גביית דמי השכירות. אין זה צודק, שמי שייאלץ לשלם את המחיר כתוצאה מצו המניעה האוסר על גביית דמי השכירות הוא דווקא הצד התמים שהשקיע כספים רבים כדי לשחרר את הנכס מידי המפרק, והפעיל את הנכס שהיה נטוש ועזוב במהלך כל אותה תקופה, מה גם שעד למועד הגשת תביעת יהודה לא היה למבקש שמץ מידע על קיומו של רוכש "מתחרה".

י"ד.
בהחלטתו מיום 13.5.19 דחה בית משפט קמא את בקשתו של המבקש לעיון מחדש בהחלטה שניתנה בעניין צו המניעה הזמני בציינו, כי אין יסוד משפטי לבקשה והיא נדחית, בהוסיפו שאין בית משפט קמא ערכאת ערעור על החלטותיו.

ט"ו.
על החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19 בעניין צו המניעה הזמני, כמו גם על ההחלטה הנוספת מיום 13.5.19 בה נדחתה בקשתו של המבקש לעיון מחדש, מלין המבקש בבקשת רשות הערעור המונחת בפני
י.

בבקשת רשות הערעור מציין המבקש, כי הוא ממקד את טענותיו כנגד שתי ההחלטות הנ"ל של בית משפט קמא
במרכיב אשר אוסר על גביית דמי השכירות משוכר המשנה,
שכן המבקש תמך במתן צו המניעה הזמני האוסר על כל דיספוזיציה בנכס, למרות שהמבקש סבור,
שיהודה אינם זכאים לסעד שביקשו בתביעה העיקרית, וזאת כדי שלא ייווצר מצב בלתי הפיך שיכול
וירוקן את התביעה מתוכן.

לטעמו של המבקש, שגה בית משפט קמא, משהעניק ליהודה סעד של איסור גביית דמי השכירות משוכר המשנה. בכך,
כך נטען, התעלם בית משפט קמא ללא כל נימוק סביר מן הכללים הבסיסיים להושטת סעד זמני, שהוא סעד מן היושר, ובמיוחד התעלם בית משפט קמא מן הדרישה העומדת בבסיס בקשה לסעד זמני: העדר שיהוי וניקיון כפיים, מה גם שלטענת המבקש היו במקרה זה נתונים רבים המעידים על שיהוי בלתי סביר וחוסר תום לב.

עוד נטען, כי בית משפט קמא התעלם ממאזן הנוחות, ובוודאי
הוא כך לאחר שהמבקש הגיש בקשה לעיון חוזר,
בה פירט את מעמדו,
ואת העובדה, כי הוא זה ששחרר את הנכס מידיו של המפרק במיטב כספו ובתום לב,
מבלי שהייתה לנגד עיניו אזהרה כלשהי לכך שגורם אחר כלשהו עלול לטעון בחלוף שנים, כי רכש את הזכויות בנכס.

לכן, כך לטעמו של המבקש, בכל הנוגע לאיסור גביית דמי השכירות נוטה מאזן הנוחות דווקא לטובתו, אין זה הוגן וסביר לגרום למבקש נזק מידי כזה בהתבסס על תביעה הגובלת, לטענתו,
בהתיישנות, ומאופיינת בשיהוי רב וברשלנות רבתי.

עוד מעיר המבקש, שאין בצו המניעה הזמני התייחסות לשאלה מה באשר לשכירות השוטפת,
והאם הכוונה שהשוכר יפעל במושכר בחינם.

לטעמו של המבקש, שגה בית משפט גם בקבעו שאין בסיס משפטי לבקשת העיון החוזר, שכן תקנה 368(א) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מדברת בעד עצמה, והיה על בית משפט קמא לבחון מחדש את החלטתו הקודמת מיום 6.5.19,
ואין הכרח שהמבקש יצביע דווקא על שינוי נסיבות גרידא.


ט"ז.
התבקשה תגובת יהודה, וכן תגובות העיריה ורויטל לבקשת רשות הערעור.

יהודה מאמצים בתגובתם את החלטת בית משפט קמא ומוסיפים,
שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע למתן סעד זמני, למעט בעניינים חריגים, שאין להם תחולה בענייננו.

באשר לטענת השיהוי, טוענים יהודה, שלא הייתה להם ידיעה על ביטול ההסכם בינם לבין העיריה, ולמעט הודעת הביטול, שבדיעבד בוטלה, לא קיבלו כל הודעה מן העיריה, וגם לא הייתה להם כל סיבה לבדוק את מצב זכויותיהם בנכס.

באשר להשכרת הנכס בשכירות משנה ל"קפה לנדוור" טוענים יהודה, שכאשר גילו את דבר ההשכרה פנו לרויטל ולאביה ואלה הבהירו, כי מדובר בשוכרים עבור יהודה, אך עקב מחלוקת עם העיריה מוחזקים הכספים בנאמנות עבור יהודה.
לטענת יהודה, רק משגילו חודש לפני הגשת התביעה שגורם שלישי (דהיינו, המבקש) , שלא ידעו אודותיו קודם, משכיר את הנכס (בשכירות משנה) וגובה את דמי השכירות, קם הצורך להגיש את הבקשה למתן צו המניעה .

יהודה כופרים בטענת רויטל, כי לא חתמה עימם על הסכם מכר זכויות הדיירות המוגנת וכן כופרים הם בטענתה,
לפיה התמורה שנמסרה בהמחאות לאביה, לא הגיעו לידיה. יהודה מוסיפים,
שטענות אלה תתבררנה בתובענה העיקרית.

באשר למאזן הנוחות, טוענים יהודה, כי המבקש כלל לא התייחס לנושא זה בסיכומיו בפני
בית משפט קמא. לטעמם של יהודה, אין למבקש כל זכות בנכס, אף לא לכאורה, ובאשר לטענת המבקש שזכויותיה של רויטל בנכס שועבדו לטובתו, עמדת יהודה היא שאין בשעבוד זה כדי להטות את הכף לזכות המבקש, הואיל ולרויטל לא היו באותה עת זכויות בנכס (כך לטענת יהודה), ולפי ההלכה הפסוקה שכירות מוגנת אינה ניתנת להעברה בהיותה זכות אישית.
הזכות שלכל היותר מושכנה היא הזכות לקבלת דמי מפתח, וזו, כך נטען , ניתנה ליהודה מכוח הסכם השכירות המוגנת.

לטענת יהודה, צדק בית משפט קמא בהעניקו משקל לקיומה של עילת תביעה לכאורה ולמסמכים שהוצגו, בעוד שהמבקש לא הציג כלל
קיומה של זכות, אף לא לכאורה , בנכס.

אין ליהודה התנגדות שדמי השכירות שמשלם שוכר המשנה,
יוחזקו בנאמנות על ידי ב"כ יהודה וב"כ המבקש באופן בו בתום ההליך , לכשתוכרענה הזכויות, יועברו הכספים לידי הזכאי להם.

י"ז.
עמדת העיריה היא, שאין זכויות בנכס לא למבקש ולא ליהודה, שכן הנכס בבעלות העיריה ומושכר בשכירות מוגנת לרויטל. משאין למבקש זכויות בנכס, אין להיעתר לבקשתו לביטול צו המניעה הזמני.

י"ח.
רויטל לא הגישה תגובה לבקשת רשות ערעור.

י"ט.
בהודעה שהגיש ב"כ המבקש, לאחר שהוגשו התגובות לבקשת רשות הערעור, נטען, שבניגוד לטענת העירייה הרי בפועל עודכנה היא על כל שלב של היסטוריית הקשר אשר בין המבקש לבין רויטל, ולא הייתה למבקש כוונה לפעול מאחורי גבה של העיריה. המבקש מציין שהוא מפעיל את הנכס באמצעות חברת "צומת מוצרט נכסים ד.מ בע"מ", בהסתמך על המחאת זכות מפורשת מטעם רויטל.

באשר לתגובת יהודה, טוען המבקש, שנוכח סתירות בגרסת יהודה מתחדדת טענת המבקש לפיה דמי מפתח לא שולמו מעולם לעירייה, ואין סיבה להיענות לבקשת יהודה
למתן סעדים זמניים, אם כי המבקש הסכים לסעד של איסור כל דיספוזיציה.
לטעמו של המבקש, ראוי שערכאת הערעור תתערב בשיקול דעת הערכאה קמא, בנושא הסעדים הזמניים.

כ'.
להודעתו
זו של המבקש, הגיבה העירייה וציינה, שכל פניה של המבקש או רויטל לעירייה נענתה בהתנגדותה הנמרצת של העירייה
להעברת זכות הדיירות המוגנת בניגוד לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב ], התשל"ב – 1972. העירייה חוזרת על-כך שלמבקש אין זכויות בנכס.

כ"א.
מטעם יהודה נטען, בתגובה להודעת המבקש, שאין כל סתירה בגרסאותיהם, ומלכתחילה הם ציינו,
שמי שניהל, לצד רויטל, את המשא ומתן על רכישת זכויות הדיירות המוגנת, ומי שניהל עבור רויטל את שכירות המשנה בנכס, היה אביה, הבעלים של חברת ס.ע.מ.ר. שהייתה במועד הרלוונטי בהליכי פירוק.
ההמחאות, כך נטען מטעם יהודה, נמסרו עבור רויטל לידי אביה, והיא חתומה על גב ההמחאות. עוד נטען מטעם יהודה, שבית משפט קמא קבע, ובצדק, כי הטענה לפיה התמורה בגין זכויות הדיירות המוגנת לא התקבלה אצל העירייה, מעוררת קושי, הואיל ובהסכם הדיירות המוגנת בין העירייה לבין יהודה, נכתב במפורש שהתמורה שולמה.
למעשה, כך נטען , המבקש עותר לכך שערכאת הערעור תכריע במחלוקת העובדתית
ותאמץ את גרסתו וגרסת רויטל, הגם שהם כלל לא הגישו תצהירים, בעוד שהמשיב מס' 1 הגיש תצהיר ונחקר
אודותיו בחקירה נגדית.

יהודה טוענים, שאין הצדקה להתערב בקביעת בית משפט קמא הואיל ותביעתם נתמכת בראיות שדי בהן כדי לקבוע, לכאורה, שאין המדובר בתביעת סרק.

כמו-כן מציינים יהודה, שהחלטת בית משפט קמא מתבססת על הראיות שהונחו בפני
ו, לרבות עדותו של שמעון, ואילו מנגד, נמנעו המבקש והמשיבים האחרים מלמסור את גרסתם, כשהיא מגובה בתצהיר ולהיחקר עליה.

כ"ב.
לאחר שנתתי דעתי לכתב התביעה של יהודה, כשהסעד המבוקש בתביעה הוא מתן

פסק דין
הצהרתי, ולאחר שעיינתי בבקשת יהודה, למתן צו מניעה, כולל בנספחים,
וכן עיינתי בצו המניעה הזמני מיום 27.3.19, בחקירתו הנגדית של שמעון מיום 2.4.19, בסיכומיהם של ב"כ הצדדים, בהחלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, בבקשתו של המבקש לעיון חוזר, כולל הנספחים, בהחלטת בית משפט קמא מיום 13.5.19, בבקשת רשות הערעור על נספחיה, בתגובותיהם של יהודה והעירייה, בהודעתו של המבקש בעקבות תגובות אלה, ובתשובות יהודה והעיריה להודעה זו, מסקנתי היא שדין בקשת רשות הערעור להידחות, למעט תיקון מסוים בתוצאה האופרטיבית של החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, שאליו אתייחס בהמשך.

כ"ג.
לא שוכנעתי שקיימת הצדקה להתערב בהחלטתו המנומקת של בית משפט קמא להותיר בעינו את צו המניעה הזמני מיום 27.3.19.

כפי שנקבע בהחלטת בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיאה, השופט ח' מלצר) ברע"א 8415/07 חברת אנ.די.סי. יצרני תכשיטים בע"מ ואח'
נ' בנק הפועלים בע"מ ואח'
, פסקה 5 (24.10.07), שאליה הפנה ב"כ יהודה בטיעונו:


"5.
דין הבקשה להידחות. הלכה פסוקה היא כי אין ערכאת הערעור מתערבת בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה בכל הנוגע למתן סעד זמני, למעט במקרים חריגים (ראו למשל: רע"א 3954/98 קנית השלום השקעות בע"מ נ' מ.ס.י.פ בע"מ (לא פורסם ) (1997): רע"א 1181/97 קצף נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (לא פורסם) (1998): רע"א 1998/07 בדארנה נ' עזבון המנוח עלי בדר בדארנה (טרם פורסם) (2007) . ענייננו איננו נכנס לגדר מקרים חריגים אלו.

לא שוכנעתי, כי המקרה נשוא הדיון כאן
מוחרג מן ההלכה הפסוקה לפיה אין ערכאת הערעור מתערבת בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע למתן סעד זמני.

כ"ד.
לעיצומו של עניין, אינני סבור, שנפלה שגגה בתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא, ולפיה יש להותיר בעינו את צו המניעה הזמני מיום 27.3.19.
בפני
בית משפט קמא עמדה גרסה עובדתית אחת בלבד, זו של שמעון (המשיב מ' 1) שגובתה בתצהירו עליו נחקר בחקירה נגדית, ואילו מטעם העיריה, המבקש, ורויטל לא הוגשו תצהירים.

אכן, מועד הדיון במעמד הצדדים בצו המניעה הזמני נקבע בהתראה קצרה, אך בית משפט קמא איפשר להם להגיש תצהירים מטעמם, אולם, הם ויתרו על-כך,
והסתפקו בהגשת סיכומיהם.

אוסיף, שממועד הדיון במעמד הצדדים (2.4.19) ועד מועד מתן ההחלטה (6.5.19) חלף כחודש ימים, כך שעמד לרשות המבקש פרק זמן ארוך דיו במהלכו היה באפשרותו, ככל שראה צורך בכך, לפנות לבית משפט קמא בבקשה להאריך לו את המועד להגשת תצהיר מטעמו (כשם שהיה סיפק בידו להגיש את בקשתו לעיון חוזר, בצרוף תצהיר ומסמכים, ביום 13.5.19, כשבוע לאחר שניתנה ההחלטה מיום 6.5.19).

בהעדר תצהירים מטעם העירייה, המבקש ורויטל, הגיע בית משפט קמא למסקנה הבלתי נמנעת ולפיה הטענות העובדתיות שהועלו על-ידי צדדים אלה בסיכומיהם – משקלן אפסי.

מצטרף אני לקביעתו של בית משפט קמא, ולפיה אין הדיון בבקשה למתן סעד זמני המסגרת המתאימה לקביעת ממצאים עובדתיים. המצהיר היחיד בהליך זה, שמעון (המשיב מס' 1), העיד, כי ההודעה בדבר ביטול ההסכם מיום 22.3.12, נודעה ליהודה זמן קצר טרם הגשת התביעה. משזו הגרסה העובדתית היחידה, שנמסרה בעדותו של שמעון
בפני
בית משפט קמא, בשלב הדיון בבקשה למתן צו מניעה זמני, רשאי היה בית משפט קמא לקבוע, כי לעת הזו נהדפו טענות ההתיישנות והשיהוי.

כ"ה.
בית משפט קמא אף העיר, שבאי כוחם של המבקש ורויטל לא התייחסו בסיכומיהם למאזן הנוחות, ומכל מקום קבע בית משפט קמא , ובצדק, שמאזן הנוחות אינו נוטה במובהק לטובת מי מן הצדדים, אך בשים לב לכך שעלה בידי יהודה להצביע על קיום עילת תביעה לכאורה, ולפי העיקרון של "שמירת המצב הקיים" , יש להותיר בעינו את צו המניעה הזמני, ומסקנה זו מעוגנת לטעמי בתשתית הראייתית כפי שהיא מונחת לעת הזו בפני
בית משפט קמא , ומובן שבמסגרת הדיון בתובענה העיקרית יהא מקום לשמיעת העדויות וקביעת ממצאים עובדתיים כנדרש.

כ"ו.
המבקש ציין בבקשת רשות הערעור, כי למעשה מתמקד הוא במסגרת בקשת רשות הערעור במרכיב האוסר על גביית דמי השכירות משוכר המשנה, ואולם, בעניין סוגיית גביית דמי השכירות משוכר המשנה לא הועלתה כל טענה בסיכומיו של המבקש בבית משפט קמא, לאחר תום הדיון מיום 2.4.19.

טוען המבקש בבקשה לעיון חוזר שהגיש לבית משפט קמא ביום 13.5.19, כי מזה כשנתיים ומחצה גובה הוא את דמי השכירות משוכר המשנה, וכי שילם עבור הזכויות בנכס במהלך 2015-2016 סך מצטבר של 2.445 מיליון ₪, ולאחר המאמצים שהשקיע עלה בידו להפעיל את הנכס מחדש ולמצוא שוכר (הכוונה לשוכר משנה), ואין זה מתקבל על הדעת שלאחר שהשקיע בנכס בתום לב ובתמורה מלאה, הוא יינזק, מה גם שדמי השכירות מהווים פרנסה עבורו, אך כאמור כבר לעיל, נזכור, שהמבקש לא הגיש
תצהיר ומסמכים לביסוס טענותיו עובר למתן החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, וממילא לא ניתנה אפשרות לצדדים האחרים לבחון את טענותיו העובדתיות של
המבקש בחקירה נגדית.


כ"ז.
מוסיף וטוען המבקש, שבית משפט קמא ציין בפסקה 15 להחלטתו את עיקרון "שמירת המצב הקיים", והנה מזה כשנתיים ומחצה גובה
הוא את דמי השכירות משוכר המשנה, ומכאן שצו המניעה הזמני האוסר על גביית דמי שכירות משוכר המשנה, יש בו כדי לשנות מן המצב הקיים , ולא לשמור עליו.

אין בידי לקבל את טענת המבקש.
במצב הקיים נטושה מחלוקת קוטבית בין הצדדים באשר לזכויות בנכס, ובעוד שיהודה טוענים "כולה שלי" , טוען אף המבקש מנגד "כולה שלי", ובאה העירייה מצדה וטוענת, בסעיף 2 לתגובתה לבקשת רשות הערעור:
"עמדת העיריה, בתמצית , היא שאין זכויות בנכס, לא למבקש ולא למשיבים 1 ו – 2".

המחלוקת הנטושה בין הצדדים היא מחלוקת עובדתית קוטבית, כשעל יסוד הממצאים שייקבעו לאחר שתשמענה העדויות בהליך העיקרי, יהא מקום להסיק את המסקנות המשפטיות על בסיס הממצאים שייקבעו, והדיון בבקשה לסעד זמני איננו המסגרת המתאימה לכך.

במצב דברים זה שבו שאלת הזכויות בנכס היא השאלה העומדת בבסיס המחלוקת אשר בין הצדדים,
והיא הטעונה ליבון והכרעה בתובענה העיקרית, אין הצדקה להתיר למבקש, לעת הזו, להמשיך ולגבות עבורו את דמי השכירות משוכר המשנה.

כ"ח.
ציינתי כבר, שבית משפט קמא דחה ביום 13.5.19 את בקשתו של המבקש לעיון חוזר לפי תקנה 368(א), של תקנות סדר הדין האזרחי, וזאת, בכל הנוגע לאיסור על גביית דמי שכירות משוכר המשנה.
את בקשתו זו תמך המבקש בתצהיר מיום 13.5.19, ובהסכמים מיום 16.7.15 ו – 31.8.16 בינו לבין רויטל. בקשתו זו של המבקש לעיון חוזר, הוגשה כשבוע לאחר החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, כשהדיון במעמד הצדדים התקיים כחודש לפני כן ביום 2.4.19.
אין למעשה הסבר מדוע לא הוגש תצהירו זה של המבקש בסמוך לאחר ישיבת 2.4.19 שבה הציע בית משפט קמא למבקש, לרויטל, ולעירייה, אפשרות להגיש תצהירים מטעמם, אך אלה ויתרו על אפשרות זו.

כ"ט.
תקנה 368(א) של תקנות סדר הדין האזרחי עליה סמך המבקש את בקשתו לעיון החוזר קובעת:

"לבקשת בעל דין רשאי בית המשפט לעיין מחדש בצו זמני שניתן , אם ראה , כי הדבר מוצדק בשל נסיבות שהשתנו או עובדות חדשות שנתגלו מאז מתן הצו, או אם ראה כי מלכתחילה לא הייתה הצדקה למתן הצו"

ברי, שבענייננו לא חל כל שינוי נסיבות מאז ניתן צו המניעה הזמני ועד הגשת בקשתו של המבקש לעיון מחדש, ולא התגלו עובדות חדשות. גם לא ניתן לקבוע, כי "מלכתחילה לא הייתה הצדקה למתן הצו", שהרי כמפורט כבר לעיל, השאלה האם הזכויות בנכס הינן של
יהודה או של המבקש, או של אף לא אחד מהם (כגרסת העירייה בתגובתה לבקשת רשות הערעור), שנויה במחלוקת קוטבית בין הצדדים.

כדי להפיס את דעתו של המבקש אוסיף, שגם אילו היה מתקיים דיון במעמד הצדדים בבקשתו לעיון חוזר, לא היה מקום לקביעת ממצאים עובדתיים, אשר חיוניים לצורך הסקת המסקנות המשפטיות באשר לזכויות מי מן הצדדים בנכס, הואיל, וכאמור כבר לעיל, המסגרת של דיון בבקשה למתן צו זמני, איננה מתאימה לקביעת ממצאים שבעובדה, בוודאי לא מקום בו נראה על-פני הדברים שיריעת המחלוקת העובדתית בין הצדדים נרחבת מאד.

ל.
על יסוד כל האמור מסקנתי היא , כי אין מקום להתערב בהחלטותיו של בית משפט קמא מיום 6.5.19 ומיום 13.5.19.

ל"א.
יחד עם זאת, סבורני, שיש מקום ליתן את הדעת לשאלה מה באשר לגביית דמי השכירות משוכר המשנה עד למתן

פסק דין
בתובענה העיקרית או עד למתן החלטה אחרת?

בסעיף 23 של בקשת רשות הערעור טוען המבקש, כי צו המניעה הזמני אינו מפרט מה באשר לשכירות השוטפת. ב"כ יהודה מציין בתגובתו לבקשת רשות הערעור, סעיף 76:"...למשיבים אין התנגדות שבשלב זה ייקבע שדמי השכירות יוחזקו בנאמנות על ידי ב"כ המשיבים וב"כ המבקש באופן שבו בתום ההליך, לכשיוכרעו העובדות, יועברו הכספים למי שזכאי להם".

על-מנת שלא ייוותר רִיק בנושא דמי השכירות שעל שוכר המשנה לשלם בגין הנכס , אני מורה בזאת, שלא יאוחר מיום 10.7.19 ימסרו ב"כ יהודה וב"כ המבקש הודעה משותפת ומוסכמת לבית משפט קמא על-כך שהם מסכימים לשמש, שניהם , יחד, כנאמנים לצורך גביית דמי השכירות והחזקתם בחשבון נאמנות נפרד, או לחלופין, לשמש יחד כנאמנים
לצורך גבית דמי השכירות והפקדתם בקופת בית משפט השלום, והכל עד שיינתן

פסק דין
חלוט בהליך זה , כשבהתאם לתוצאותיו יועברו הכספים למי שייקבע כי הוא זכאי לקבלם, או עד למתן החלטה אחרת בסוגיה זו, לפי המוקדם.
ככל שלא תוגש הודעה כאמור לעיל לבית משפט קמא עד 10.7.19 ימנה בית משפט קמא, לפי שיקול דעתו, את מי מבין ב"כ הצדדים לשמש כנאמנים לצורך גביית דמי השכירות והפקדתם בקופת בית משפט השלום עד למתן

פסק דין
חלוט בהליך זה, או עד למתן החלטה אחרת בסוגיה זו, לפי המוקדם.

ל"ב.
בכפוף להוספת ההוראה, שבפסקה ל"א הנ"ל, להחלטתו של בית משפט קמא מיום 6.5.19, אני דוחה את בקשת רשות הערעור הן על החלטת בית משפט קמא מיום 6.5.19, והן על החלטתו מיום 13.5.19.

הוצאות בקשת רשות הערעור תובאנה בחשבון על-ידי בית משפט קמא בתום הליך התובענה העיקרית ובהתאם לתוצאותיה.

הפיקדון שהופקד על-ידי המבקש יוחזר על-ידי מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המבקש עבור המבקש.

ל"ג.
המזכירות תמציא העתק החלטה זו אל :

1)
ב"כ המבקש : עוה"ד מוניר נבואני
, קריית ביאליק

2)
ב"כ המשיבים מס' 1 ומס' 2: עוה"ד יאיר אבני ואח'
, חיפה

3)
ב"כ המשיבה מס' 3 : עוה"ד אבי גולדהמר
ואח'

, חיפה

4)
ב"כ המשיבה מס' 4: עוה"ד מוטי בן ארצי
, קריית מוצקין.


ניתנה היום,
כ"ז סיוון תשע"ט, 30 יוני 2019, בהעדר הצדדים.







רעא בית משפט מחוזי 61981-05/19 מרדכי דרעי נ' שמעון יהודה, חיים יהודה, עיריית קריית מוצקין ואח' (פורסם ב-ֽ 30/06/2019)