פסקי דין על ל.ח פנסו השקעות בע"מ | פסקי דין על ל.ג.זלמן ארן 40 חולון | פסקי דין על גאלרי ביסטרו | פסקי דין על איציק שמש ואח' |

41079-05/19 א     11/06/2019




א 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' ל.ג.זלמן ארן 40 חולון בע"מ, גאלרי ביסטרו בע"מ, איציק שמש ואח'








המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 41079-05-19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ
נ' ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ
ואח'

לפני
כבוד השופטת
רות רונן


המבקשת:

ל.ח פנסו השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד פישר


נגד


המשיבים:

1. ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ
2. גאלרי ביסטרו בע"מ
3. איציק שמש
4. תומר שמש
ע"י ב"כ עו"ד בן-פורת

החלטה


1.
המבקשת הגישה נגד המשיבים תביעה וכן בקשה לצו מניעה זמני.

2.
המשיבה 1 (להלן: "החברה") היא חברה העוסקת ביזמות ופיתוח נדל"ן ומבצעת פרויקט של תמ"א 38 בבניין ברחוב ל.ג. זלמן ארן 40 בחולון (להלן: "הפרויקט" ו"הבניין"). במסגרת זו התחייבה החברה כלפי דיירי הבניין לשפץ ולחזק את הבניין מכוח הוראות תמ"א 38, ובתמורה ניתנה לה אפשרות לבנות דירות נוספות בבניין ולמכור אותן.

המשיבה 2 (להלן: "גאלרי") מחזיקה ב-75% ממניות החברה. בעלי המניות בגאלרי הם המשיבים
3-4 (להלן: "איציק" ו"תומר" בהתאמה) שהם בניו של מר רחמים שמש - האחרון מצוי, כך לטענת המבקשת, בהליכי פשיטת רגל (והוא יכונה להלן: "רחמים"). המבקשת מחזיקה ביתרת 25% ממניות החברה.

המבקשת ציינה כי גאלרי היא גם בעלת המניות היחידה בחברת אלמקס הנדסה ח.11 בע"מ (להלן: "אלמקס"), חברה המצויה בפירוק כפוי. גם אלמקס נשלטת על ידי רחמים באמצעות בניו תומר ואיציק.

טענות המבקשת
3.
לטענת המבקשת בבקשה ובתביעה, התנהלותה של גאלרי בחברה מהווה קיפוח המיעוט. הצווים הזמניים נושא הבקשה נועדו להתמודד עם הקיפוח הזה.

כפי שהובהר לעיל, החברה עוסקת בפרויקט תמ"א 38 בבניין. לטענת המבקשת, החברה טרם סיימה את בניית הקומה הראשונה בבניין אולם יש בידיה היתרי בנייה למכירת חלק מהדירות שהיא עתידה לבנות מכוחו.

4.
המבקשת טענה כי הסתבר לה לאחרונה כי גאלרי העבירה שלא כדין את מניותיה בחברה למר מוחמד ניג'ם (להלן: "ניג'ם") שלו היא חייבת מיליוני שקלים. ההעברה בוצעה ביום 30.5.2018
באמצעות עו"ד תומר ברזיק (שהוא הנתבע 5 בתביעה העיקרית) על-ידי רישום כוזב במסמכי תאגיד. בהמשך, ביום 10.10.2018 בוטלה ההעברה הפסולה על ידי גאלרי (אף זאת על-ידי רישום כוזב).

משכך, הגיש ניג'ם בחודש אוגוסט 2018 לבית המשפט תביעה נגד גאלרי, אלמקס ונגד תומר ואיציק (ת.א. 61376-08-18).
המבקשת הוסיפה וציינה כי לימים נמכרה לניג'ם דירת הגג בבניין תמורת הסך של 3 מיליון ₪, כפי שעולה ממסמך של רשות המסים (שצורף כנספח 5 לבקשה). המכירה הזו בוצעה לפי הטענה כנגד סילוק החובות האישיים של גאלרי לניג'ם וסילוק התביעה שהוא הגיש נגדה. ואכן - כך טוענת המבקשת - לאחר עסקת המכר חזר בו ניג'ם מהתביעה. המבקשת הוסיפה כי לא הוצגו לה הסכם מכר, תדפיסי חשבון עו"ש וכו', מה שמעורר את החשש כי מכירתה של דירת הגג נועדה "לסגור" את החובות האישיים של גאלרי ובעלי מניותיה.

5.
לגישת המבקשת, מעיון במסמכי רשות המסים עולה כי החברה מכרה דירה נוספת בבניין תמורת הסכום של 1,450,00 ₪ כאשר המבקשת חושדת כי התמורה לא הועברה לחשבון הבנק של החברה אלא לסגירת חובות כספיים נוספים של המשיבים. המשיבים מסרבים מזה מספר חודשים להציג למבקשת את הסכמי המכר שנחתמו לרבות תדפיסי חשבון העו"ש של החברה כדי שהיא תוכל לברר מה עלה בגורל כספי התמורה.

עוד טענה המבקשת כי היא דורשת מזה למעלה משנה להיפגש עם רואה-החשבון של החברה. למרות זאת היא לא קיבלה אף אחד מהמסמכים שהיא ביקשה. עניין זה כשלעצמו מהווה קיפוח (כפי שציין גם ב"כ החברה עצמו באסיפת בעלי המניות של החברה מיום 2.5.2019). כתוצאה מהאמור, המבקשת אינה יודעת מה עולה בגורל כספי החברה.

6.
עוד טענה המבקשת כי יש לה טענות כספיות משמעותיות נגד המשיבים. היא הוסיפה כי המשיבים ניסו "להרדים" אותה ובמסגרת זו הם הגיעו להסכמה באסיפה של בעלי המניות מיום 3.1.2019 שלפיה תסכים המבקשת למכירת 2 דירות בבניין כדי שלא יינקטו הליכים משפטיים על ידיה נגד המשיבים. עוד הוסכם כי ימונה רואה חשבון מוסכם שיבחן את ההתחשבנות בין הצדדים ושעל החלטתו לא ניתן יהיה לערער. כן הוסכם כי יופקד יפוי כוח בידי עורכי הדין לרישום הערת אזהרה להימנעות מעסקה לטובת "הצד שלו חייבים כסף" (ר' ס' 42 לבקשה).

בהתאם להסכמה האמורה מונה על ידי הצדדים רו"ח קובי בראל שהחליט - לגישת המבקשת - לדון רק בחלק מהחומרים (מה שמעורר לטענתה חשש לניגוד עניינים). רו"ח בראל קבע כי גאלרי חייבת למבקשת סכום של
346,805 ₪. ביחס ליתר החובות שהנתבעת וגאלרי חייבות לה הוא "החליט שלא להחליט". ואולם, למרות שרואה החשבון ציין כי קיימת יתרת חוב לזכות המבקשת בסך 346,805 ₪, המשיבים לא הבטיחו את החוב האמור, והם ממשיכים להבריח את הדירות בבניין תוך הסתרת התמורה.

המשיבים טענו כי חובה של המבקשת יובטח מהדירה האחרונה בבניין שלחברה כלל אין בה זכויות, שכן היא הובטחה לדיירי הבניין ונועדה להבטיח את התשלום עבור העבודות ותשלומי המס שהסכום הכולל שלהם עלול לעלות על ערך הדירה.
לכן עתרה המבקשת כי בית המשפט יורה על רישום הערת אזהרה להבטחת החוב האמור על אחת הדירות בבניין. עוד הוסכם בפרוטוקול מיום 3.1.2019 כי החברה לא תמכור דירות נוספות בבניין עד שיובטחו זכויותיה הכספיות של המבקשת.

7.
המבקשת הוסיפה וטענה כי ביום 23.3.2017 נחתם הסכם הלוואה בין חברת אלמקס לבין הגב' לוטם ניר-אביטן (להלן: "לוטם") שהיא קרובת משפחה של מר פנסו, בעל השליטה במבקשת. איציק ערב להלוואה. בהתאם להסכם ההלוואה, התחייבה אלמקס להשיב אותה ללוטם או להעביר ללוטם דירה תמורתה. למרות שההלוואה לא הושבה, לוטם לא קיבלה דירה.

לגישת המבקשת, ההלוואה הזו צוברת ריבית של 12% לשנה מה שגורם לחשש לפגיעה בתמלוגי המבקשת מהחברה. באסיפת בעלי המניות מיום 2.5.2019 עלה נושא ההלוואה של לוטם, תוך שהמשיבים סירבו להתייחס אליו בצורה עניינית.

8.
לטענת המבקשת נודע לה לאחרונה כי חשבונה של גאלרי הוגבל בהגבלה חמורה, וכי ישנו חשש ממשי כי המשיבים עושים שימוש בשיקים של החברה כדי לסגור חובות אישיים שלהם, מה שעלול להביא לקריסתה של החברה. המבקשת פירטה תביעות שונות שהוגשו נגד גאלרי, אלמקס ונגד תומר ואיציק. חובותיה של גאלרי הם בסכום של 6 מיליון ₪ לפחות. למבקשת ברור כי המשיבים מפזרים שיקים חסרי כיסוי של החברה מה שעלול להעמיד את המבקשת בפני
שוקת שבורה.


משכך ביקשה המבקשת כי בית המשפט יורה על איסור דיספוזיציה בחשבונות הבנק של החברה, וכי הוא יורה למשיבים להפקיד את פנקסי השיקים של החברה בקופת בית המשפט. המבקשת גם עתרה כי המשיבים ידווחו אודות השיקים שהם פיזרו עד כה, לרבות סכומם, מועד הפירעון שלהם ובעבור מה הם ניתנו.

9.
עוד טענה המבקשת כי עו"ד תומר ברזיק, ב"כ החברה, פועל עם המשיבים בצוותא באופן המבסס חשש כי יש לו אינטרס אישי המביא אותו לפעול באופן זה. יחד עם זאת, המבקשת לא עתרה בשלב זה לכל צו המופנה כנגד עו"ד ברזיק (שאיננו משיב בבקשה לצווים זמניים אלא רק נתבע בתביעה העיקרית).

10.
המבקשת טענה כי לאור האמור בבקשה, היא הוכיחה את טענת הקיפוח. משכך היא עתרה כי בית המשפט ייעתר לבקשתה ויוציא תחת ידיו את הצווים הבאים –
·
צו לאיסור מכירת דירות בפרויקט עד לקיום התחשבנות כספית מלאה;
·
צו לאיסור דיספוזיציה על חשבונות הבנק של החברה והפקדת פנקסי השיקים;
·
צו להמצאת מסמכים למבקשת;
·
צו לרישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על דירה בבניין להבטחת החוב למבקשת בסך
346,805 ₪;
·
וצו המורה למשיבים לבצע התחשבנות כספית עם המבקשת וכן להבטיח את החובות שהתבררו באמצעות הבטחת זכויות בבניין.

תגובת המשיבים
11.
המשיבים הגיבו לבקשה. לטענתם מר פנסו - בעל השליטה במבקשת - הגיש את הבקשה משום שהוא מנסה להשתלט על פרויקט התמ"א. לכן הוא הכפיש את איציק בפני
עובדי החברה, פקידים בעירייה, לקוחות ועוד.

לגישת המשיבים, המבקשת התחייבה להשקיע כספים בחברה כדי לקדם את הפרויקט ולא עשתה כן. היא דורשת לקבל השבה של ההשקעה שלה שהיא בסכום של 346,805 ₪ בלבד. בה בעת היא עותרת לקבל את רווחי הפרויקט ללא השקעה מצדה.

12.
לטענת המשיבים, לחברה לא נפתח חשבון בנק מאחר שהמבקשת לא שיתפה פעולה. רו"ח ניג'ם השקיע בחברה את כלל הכספים שהמבקשת התחייבה להשקיע, ומשום כך הועברו לו מניותיה של גאלרי בחברה. ואולם, לאחר שהסתבר כי נדרשה ישיבת דירקטוריון לצורך העברת המניות, הוחזרו המניות לגאלרי. בתקופה בה החזיק ניג'ם במניות לא התקבלה כל החלטה אודות מכירת דירות בפרויקט, ולא נערכה כל התקשרות עם ספקים. עוד נטען כי המבקשת ידעה אודות העברת המניות לניג'ם שבוצעה ביום 30.5.2018. לא ברור מדוע היא לא העלתה כל טענה ביחס לכך.

בסופו של דבר נפתח לחברה חשבון בנק. החברה חתמה על הסכם פאושלי עם קבלן מבצע והועבר לו סך של 100,000 ₪ על חשבון התשלום. ביום 1.9.2017 נחתם הסכם למכירת דירה בפרויקט והתמורה בסך 250,000 ₪ הועברה ישירות למבקשת.

13.
עוד נטען כי החברה לא חתמה על הסכם הלוואה עם לוטם, אחייניתו של פנסו, ואין ממש בטענה לפיה החברה או גאלרי חייבות לה סכום כלשהו. לוטם העבירה לחברת אלמקס 346,805 ₪ בלבד ולא למעלה מ-800,000 ₪. חברת אלמקס העבירה למבקשת 250,000 ₪.

14.
המשיבים הוסיפו והבהירו כי לשם קידום הפרויקט, יש למכור דירות בבניין. בישיבת דירקטוריון מיום 3.1.2019 נקבע כי יימכרו שתי דירות בפרויקט. החברה קיבלה הלוואה מגב' תנסים דיבסי שהעבירה לה 1,244,000 ₪ לחשבונה. בהמשך נחתם עם גב' דיבסי הסכם מכר בתמורה לסכום של 1,450,000 מיליון ₪. נטען כי גם ניג'ם הלווה כספים, וכנגד כך נחתם גם איתו הסכם מכר. שני ההסכמים הללו תואמים את הסכם התמ"א ואת ההסכמות בישיבת דירקטוריון 3.1.2019, והם נועדו לקדם את ביצוע הפרויקט.

15.
בהתייחס למסקנותיו של רו"ח בראל, טענו המשיבים כי מינויו של בראל נעשה לאור טענת המבקשת בדבר חובות בסכום של מיליוני ₪ שהחברה חייבת לה. לכן הוסכם על מינוי רו"ח חיצוני שיבדוק את השקעות הצדדים בחברה. רוה"ח הזה נבחר בהגרלה והוא מסר את חוות דעתו ביום 10.3.2019 לאחר שהצהיר כי אין לו היכרות עם הצדדים. הצדדים הסכימו כי הכרעתו של רואה החשבון תהיה סופית ותחייב את הצדדים. בסופו של דבר קבע בראל כאמור כי היתרה לזכות המבקשת עומדת על סכום של 346,805 ₪.

16.
המשיבים הוסיפו כי אין קשר בין חוב לכאורה של המשיבים 2-4 לבין נושא המחלוקת - טענה לעושק מיעוט בחברה, ואין גם בסיס לטענת המבקשת ביחס לחובות במיליוני ₪ כנגד החברה וחברת גאלרי ובעלי השליטה בה. ביחס לחברת אלמקס, טענו המשיבים כי המבקשת לא הבהירה בבקשה את מעורבותו של מר פנסו בחברת ליאב שהיא הקבלן המבצע של אלמקס בפרויקטים שכשלו עקב התנהלותו החמורה של פנסו.

17.
המשיבים התייחסו לטענת המבקשת ביחס לרישום הערת אזהרה לזכותה. לגישתם, בישיבת דירקטוריון החברה מיום 2.5.2019
נאמר למבקשת כי השקעתה תובטח ע"י רישום הערת אזהרה לזכותה בדירה האחרונה שעתידה להימכר בפרויקט. המבקשת היא בעלת מניות בחברה, היא השקיעה עד כה 346,000 ₪. סכום זה יילקח בחשבון כאשר הפרויקט יסתיים.

18.
המשיבים אינם כופרים בכך שמר רחמים שמש מצוי בהליכי פשיטת רגל. יחד עם זאת, המבקשת ידעה זאת. רחמים הוא גם שכיר באלמקס והמעורבות שלו בפרויקט בבניין אינה פגומה. עוד נטען כי לא יתכן כי בעלת מניות מיעוט כמו המבקשת תשתק פרויקט שלם, וכי אין ממש בטענת המבקשת לפיה היא הופתעה ממכירת שתי דירות בפרויקט, שכן עניין זה נקבע בישיבת 3.1.2019.

המשיבים התייחסו לטענה בדבר מכירת 3 דירות בפרויקט. הם טענו כי אין הסכם כזה. לגישתם, מאחר שאין לחברה מימון של בנק מלווה, היא התקשרה בהסכם עם הקבלן המבצע שלפיו התמורה שלו תהיה בדירה בפרויקט. החברה רשאית לממן את העבודות על ידי מכירת דירות שכן אין לה אלטרנטיבה אחרת.
המבקשת מנסה להרוס את החברה ולמנוע ממנה לממן את המשך הבנייה.

עוד ציינו המשיבים כי ב"כ הדיירים הודיע כי לאור הפרות ההסכם בין הדיירים לבין החברה, הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א.

19.
לגבי הצווים שלהם עתרה המבקשת, נטען כי תדפיסי חשבון הבנק של החברה הומצאו למבקשת לפני מספר ימים. המשיבים ציינו כי מנהל המבקשת סירב להיות חלק מההתנהלות הבנקאית של החברה. הם הוסיפו כי היעתרות לבקשה תביא את החברה להליך חדלות פירעון.

בהתייחס לבקשת המבקשת לרישום הערת אזהרה לזכותה, נטען כי יש לדחות בקשה זו. לגישת המשיבים, המבקשת טענה לחוב של מיליונים של החברה כלפיה, וטענות אלה נדחו על ידי רו"ח בראל. עוד נטען כי אין הצדקה לרישום הערת אזהרה לזכות המבקשת שהיא בעלת מניות שהשקיעה כספים כפי שהיתה חייבת כדי לקבל 25% ממניות החברה. לאחר סיום הפרויקט תיערך התחשבנות. לכן יש לדחות את בקשת המבקשת לערוך התחשבנות ולהבטיח את החובות שיתבררו - כפי שהמבקשת עתרה. רו"ח בראל ערך דוח סופי ומכריע ואין קשר לטענות המבקשת הנוגעות לסכומים מעבר לסכום שנקבע על ידיו.

ביחס לדרישה להמצאת מסמכים חשבונאיים של החברה לרבות דוח רווח והפסד, טענו המשיבים כי
לא נערכו דוחות כלשהם וכי לא הייתה פעילות שחייבה את החברה לערוך דוחות כאלה בשנים 2017 ו-2018.

20.
בהתייחס לבקשה לצווים זמניים לגופה, טענו המשיבים כי מדובר בבקשה לצו עשה זמני שהיא בקשה חריגה. בין הצדדים נערכה התחשבנות שלא ניתן לערער עליה. המבקשת פעלה בחוסר תום לב וניקיון כפיים.

מבחינת מאזן הנוחות, הרי המבקשת קיבלה את תדפיסי הבנק, הסכמי המכר, וניתנה תגובה לכל טענותיה. אין מסמכים נוספים שאפשר להמציא לה. אם ייפסקו הסעדים הנוספים להם עתרה המבקשת, הדבר ישתק את פעילות החברה וייגרם גם נזק לצדדים שלישיים. המבקשת מחויבת להשקיע כספים ולא עמדה בהתחייבויותיה.

המשיבים הוסיפו וטענו כי צו למתן חשבונות הוא הליך דו שלבי. אין מקום להיעתר לבקשה במסגרת סעד זמני כאשר היא זהה לסעד הסופי המבוקש. אין גם מקום להיעתר לבקשה לסעד זמני כאשר מדובר בנזק שניתן להעריכו בכסף.

התשובה לתגובה של המבקשת
21.
המבקשת השיבה לתגובת המשיבים. היא טענה כי המשיבים מודים למעשה כי הם מכרו את דירת הגג
בבניין לניג'ם תמורת סגירת חובות אישיים שלהם. היא הוסיפה כי התגלה שהועבר לניג'ם סכום נוסף של 425,000 ₪ במזומן, כאשר גם זו הברחת כספים.

בהתייחס לגב' תסנים דיבסי - טענה המבקשת כי נמכרה לה דירה בבניין. היא הפקידה בחשבון החברה 1,244,000 ₪, כאשר לגישת המבקשת מדובר בסכום שהוא גבוה יותר מזה שאפשר היה לקבל בשלב זה של הבנייה. המבקשת הוסיפה וציינה כי המשיבים 2-4 קיבלו מהחברה סכום של 70,000 ₪ שעליהם להשיב לידיה. כן צוין שהועבר סכום של 100,000 ₪ לקבלן הביצוע אף שבפועל שולם לו 280,000 ₪, והוא השקיע מעל חצי מיליון ₪ בפרויקט.

22.
בהתייחס לחוות דעתו של רו"ח בראל, ציינה המבקשת כי רואה החשבון הותיר שני נושאים ב"צריך עיון". המבקשת טענה כי המשיבים חתמו על הנספח להסכם התמ"א המיטיב עם בעלי הזכויות בפרויקט ופוגע בכדאיות הכלכלית שלו. הנספח נחתם ביום 9.1.2019 אך הוא לא נזכר בישיבת הדירקטוריון והאסיפה הכללית מחודש מאי 2019.

המבקשת הוסיפה וציינה כי דפוס הפעולה של המשיבים בחברת אלמקס דומה לזה נושא הבקשה דנן. המבקשת אף התייחסה להלוואה של לוטם שהמשיבים מתכחשים אליה. בהתייחס לפרוטוקולים אותם צירפו המשיבים, עולה מהם - כך נטען - כי שהתרחישים שהמבקשת ציינה בבקשתה, אכן התרחשו.

בקשות נוספות לאחר הגשת הבקשה המקורית לצו מניעה זמני
23.
לאחר הגשת הבקשה עתרה המבקשת כי בית המשפט יורה לעו"ד תומר ברזיק להתייצב לדיון, חרף העובדה שהוא אינו משיב בבקשה לסעדים זמניים, מאחר שהוא חשוב ונחוץ למתן תשובות לטענות המבקשת.

עוד עתרה המבקשת כי בית המשפט יורה על מתן צו להפקדת השיקים של החברה משום שבלא צו כזה לא ניתן יהיה למנוע מסירת שיק למועד עתידי שאי-אפשר יהיה לבחון האם הוא הוצא לפני מתן הצו או אחריו. לגישת המבקשת, המשיבים מבקשים להמשיך לפזר שיקים של החברה למרות הצו, כאשר לאחר מכן אי-אפשר יהיה להתחקות אחר פעולותיהם הפסולות.

בבקשה נוספת טענה המבקשת כי הצו הארעי שהוצא על ידי בית המשפט הופר, כאשר החברה חתמה על יפוי-כוח המסמיך את עו"ד בן פורת לייצגה, וזו הפרה של המצב הקיים.

24.
בישיבת יום 5.6.2019 התנהל דיון מקדמי בין ב"כ הצדדים. במסגרת זו ובתשובה לשאלת בית המשפט, התייחס ב"כ המשיבים למכירת דירת הגג בבניין למר ניג'ם ולתשלום התמורה על ידי מר ניג'ם מכוח ההסכם שבו החברה התקשרה עמו. לאור הוראות ההסכם, ציין ב"כ המשיבים כי "אנו מבקשים להודיע למר ניג'ם שתוך 7 ימים עליו לתקן ולהעביר סך של 210,000 ₪ על חשבון התמורה. במידה ולא - נודיע לו על ביטול". כן עמד ב"כ המשיבים על זכותו לחקור את המצהיר מטעם המבקשת.

25.
ביום 10.6.2019 הגיש ב"כ המשיבים בקשה לבית המשפט בה הוא עתר כי בית המשפט ידחה את הדיון. לגישתו מצבו הרפואי אינו מאפשר לו לקיים את הדיון. הוא עתר לכן כי בית המשפט ייתן את החלטתו על סמך כתבי הטענות וללא חקירות(בניגוד לעמדתו הראשונית בישיבת 5.6.2019).

במסגרת הבקשה האמורה הוסיף ב"כ המשיבים וציין כי לאחר הדיון הוא שוחח עם רו"ח ניג'ם והודיע לו כי עליו לשלם את הסכום הראשון נושא הסכם המכר בסך210,000 ₪ וכי אם הוא לא יעשה כן - החברה תודיע על ביטול ההסכם. לגישתו של ב"כ המשיבים, ניג'ם הפנה אותו בתגובה למסמך מיום 6.3.2019 ממנו עולה לטענתו כי הוא אינו חייב לשלם כל תשלום מכוח הסכם המכר (נספח 4 להודעת ב"כ המשיבים).

26.
בישיבת יום 11.6.2019 (שנקבעה לצורך דיון בבקשה לצו מניעה זמני וחקירת המצהירים), הסכים גם ב"כ המבקשת לוותר על חקירות, וביקש כי בית המשפט ייתן את החלטתו בהקדם, בהתבסס על כתבי הטענות בבקשה ובתגובות, על נספחיהם. מכוח מכלול האמור ניתנת אם כן ההחלטה הנוכחית.
דיון
27.
כידוע, כדי לקבל החלטה בבקשה לסעדים זמניים, על בית המשפט לבחון הן את הסיכויים לכאורה בתביעה, והן שיקולים של מאזן הנוחות. שני השיקולים הללו משליכים זה על זה במסגרת "מקבילית כוחות" כך שככל שמשקלו של האחד רב יותר, כך ניתן להסתפק במשקל מצומצם יותר של השני ולהיפך.

כפי שאבהיר, אני סבורה כי המבקשת הוכיחה לכאורה את טענת הקיפוח ברמה גבוהה מאוד של סבירות, ולכן ניתן להקל בבחינת שיקולי מאזן הנוחות.

הסיכויים לכאורה של תביעת המבקשת
28.
כפי שהבהרתי בפירוט לעיל, המבקשת טענה כי המשיבים מקפחים אותה כבעלת מניות מיעוט בחברה הנשלטת על ידי חברת גאלרי. המבקשת העלתה במסגרת בקשתה טענות רבות מאוד. חלקן אינן רלוונטיות כלל למחלוקת בין הצדדים נושא התביעה דנן, ולכן אין מקום להתייחס אליהן. כך למשל אין מקום לבחון במסגרת ההחלטה הנוכחית את טענות הצדדים ביחס להלוואה הנטענת של לוטם לחברה. לוטם אינה בעלת דין בהליך דנן, היא לא הגישה תביעה נגד החברה ואין לכן שום צורך לבחון את השאלה האם היא הלוותה לחברה כספים, באיזה סכום ובאילו תנאים. ודאי שאין צורך לעשות כן במסגרת הדיון בבקשה לצווי מניעה זמניים.

טענה נוספת של המבקשת התייחסה לגב' תסנים דיבסי שהחברה מכרה לה דירה. המבקשת טענה כי הגב' דיבסי הפקידה בחשבון הבנק של החברה תמורת המכר סכום של 1,244,000 ₪, והיא ציינה כי מדובר בסכום שהוא גבוה יותר מזה שאפשר היה לקבל בשלב זה של הבנייה. אינני מחווה לגופה של הטענה האמורה, אולם מובן כי מדובר בטענה שאיננה מחזקת את עמדת המבקשת - המבקשת אינה ניזוקה מהעובדה שרוכש של דירה מפקיד סכום גבוה בקופת החברה על חשבון הרכישה אלא להיפך, היא נהנית מעובדה זו.

29.
אין גם מקום במסגרת ההחלטה הנוכחית להתייחס לנושא ההתחשבנות בין הצדדים ולשאלה האם המבקשת רשאית להעלות טענות לחובות נוספים. כפי שפורט לעיל, הצדדים הפנו את ההכרעה בנושא זה לידי רו"ח בראל שקבע כי החברה חייבת למבקשת סכום של 346,805 ₪. אינני רואה צורך בשלב זה להתייחס לטענות המבקשת ביחס לנושאים שלגישתה הותיר רואה החשבון ב"צריך עיון".

30.
יחד עם זאת, ישנו נושא אחד חשוב ומשמעותי שאותו יש לבחון במסגרת ההחלטה הנוכחית - נושא מכירת דירת הגג על-ידי החברה לניג'ם תמורת הסך של 3 מיליון ₪. מכירה כזו - לו הייתה מתבצעת - הייתה בעלת משמעות רבה לחברה, שכן היא הייתה מזרימה לה כספים שנחוצים לה לצורך קידום הפרויקט שהיא התחייבה לבצע (וזאת גם לגישת המשיבים שלטענתם לחברה אין משאבים כספיים). כזכור, החברה אמורה לבצע בבניין פרויקט מכוח תמ"א 38. במסגרת זו היא אמורה לשפץ ולחזק את הבניין עבור דייריו וכן לבנות 7 דירות נוספות בבניין (ר' בהקשר זה דבריו של ב"כ המשיבים בישיבת יום 5.6.2019).

31.
מובן כי הדירות שהחברה תבנה בבניין במסגרת הפרויקט ומכוח ההסכם עם הדיירים הן רכושה של החברה. אין צורך להכביר מילים על כך כי כאשר אחת מהדירות הללו נמכרת על ידי החברה - התמורה עבורה צריכה להגיע לחשבונה של החברה ולשמש לצרכיה של החברה. הדברים יפים ביתר שאת כאשר לגישתם של המשיבים לחברה נדרשים כספים (לשיטתם - משום שהמבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה להזרים לה כספים).

אין לכן כל ספק כי אם החברה מכרה דירה בפרויקט - את דירת הגג שסביר להניח כי היא אחת הדירות היקרות בו - התמורה עבור המכירה שייכת לחברה. בעלי המניות בחברה אינם רשאים למכור דירה שהיא של החברה ולעשות שימוש בתמורה לצרכים האישיים שלהם. זו התנהלות חמורה ביותר שמעבר להיותה אסורה מכוח דיני החברות, עשויה אף לעלות לכדי עבירה פלילית.

32.
מחומר הראיות שהוצג לי עולה לכאורה כי כך פעלו גאלרי וה"ה שמש - בעלי מניותיה. מהבקשה עולה גרסת המבקשת לפיה ניג'ם הגיש תביעה לבית המשפט נגד המשיבים. לימים נמכרה לו דירת הג בבניין ובמקביל הוא חזר בו מהתביעה. סמיכות המועדים בין מכירת הדירה לניג'ם לבין הסתלקותו מהתביעה נגד המשיבים מעוררת חשד, אבל לא היה די בה בלא ראיות נוספות.

בתגובתם לבקשה טענו המשיבים כזכור כי ניג'ם הלווה כספים וכנגד כך נחתם גם איתו הסכם מכר. עמדתו של ב"כ המשיבים בישיבת יום 5.6.2019 הייתה שונה. כפי שהבהרתי לעיל, בישיבה זו ציין ב"כ המשיבים (לאחר שבית המשפט עיין בהסכם המכר של הדירה לניג'ם) כי היה על ניג'ם לשלם לחברה את התשלום הראשון עבור הדירה בסכום של 210,000 ₪; כי סכום זה טרם שולם; וכי החברה מתעתדת להודיע לניג'ם כי עליו להעבירו תוך 7 ימים ואם לא יעשה כן, החברה תודיע לו על ביטול ההסכם.

33.
המידע הברור ביותר אודות עסקת המכר של דירת הגג לניג'ם נובע מבקשתו של ב"כ המשיבים לדחיית ישיבת יום 11.6.2019 והמסמכים שצורפו אליה. לבקשה זו צורף כתב התביעה שהגיש ניג'ם (ממנו עולה כי הוא הוגש על ידי שלושה בני משפחת ניג'ם).

עיון בכתב התביעה של ה"ה ניג'ם מעלה כי התובעים בו (ה"ה ניג'ם) התקשרו בהסכם עם חברת אלמקס הנשלטת על ידי גאלרי. הן גאלרי והן תומר ואיציק שמש ערבו לחובותיה של אלמקס מכוח ההסכם. הנתבעים הללו התחייבו לשלם לתובעים סכום של 3 מיליון ₪ (ס' 11 וס' 22 לכתב התביעה). לצורך הבטחת ההתחייבות האמורה הם שעבדו לזכות התובעים דירת גג שהחברה אמורה לבנות בפרויקט זלמן ארן (הוא הבניין).

34.
מהאמור לעיל עולה כי המשיבים היו חייבים לניג'ם סכום של 3 מיליון ₪ כתוצאה מחוב של חברת אלמקס שגאלרי וה"ה שמש ערבו לו. החברה לא הייתה צד להסכם ההלוואה ולא ערבה לחוב. למרות זאת שועבדה להבטחת החוב דירה של החברה.

בהמשך הגיעו הצדדים בתביעת ניג'ם להסכם פשרה שקבל את אישורו של בית המשפט. מכוח ההסכם היה על הנתבעים בתביעה לשלם לתובעים סכום של 3,029,906 ₪. יחד עם זאת נקבע בהסכם כי כנגד סכום הפשרה יעבירו הנתבעים לתובעים את מלוא הזכויות בדירת מגורים שעומדת לקום בבניין (היא דירת הגג). כן הוסכם במסגרת הסכם הפשרה על השבת מניות גאלרי בחברה לידיה כנגד החזר השקעה בסכום של 420,000 ₪ לניג'ם.

לבקשה לדחיית מועד הדיון צורף גם נספח שכותרתו היא "הצהרה נספח להסכם מכר" ובו נקבע כי המוכרת (היא החברה) מצהירה (באמצעות מר איציק שמש) כי הקונה (הוא ניג'ם) שילם את מלוא התמורה בגין הדירה על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים. כלומר, חרף האמור בהסכם שנחתם לכאורה בין ניג'ם לבין החברה וחרף הדברים שאמר ב"כ המשיבים בישיבת יום 5.6.2019 - ניג'ם אינו חייב לשלם כל תשלום שהוא בקשר עם רכישת הדירה על ידיו. החברה אף התחייבה בנספח האמור שלא לעשות שימוש בייפוי הכוח שנמסר לה במסגרת ההסכם, והיא הצהירה כי לא תהיה לה זכות לבטל את הסכם המכר מיום 13.1.2019.

35.
המכלול של האמור לעיל (שמקורו כאמור במסמכים שהציגו המשיבים עצמם, ולכן הם אינם יכולים כמובן לכפור באמור בהם), מעלה בבירור כי המשיבים עשו שימוש בדירת הגג בבניין לצורך תשלום חוב של חברת אלמקס לניג'ם, חוב שהמשיבים האחרים ערבו לתשלומו. אין מדובר בחוב של החברה ולכן אין כל ספק שאסור היה למשיבים לפעול באופן בו הם פעלו.

המשיבים הבריחו את רכוש החברה בלי ליידע את המבקשת על כך, ותוך עשיית שימוש ברכוש החברה אך ורק לצרכיהם האישיים שאינם קשורים בשום דרך שהיא לטובתה של החברה. די באמור כדי לקבוע במידה גבוהה מאוד של ודאות כי המבקשת הוכיחה את טענתה ביחס לקיפוחה על ידי המשיבים.

מאזן הנוחות
36.
משקבעתי כי המבקשת הוכיחה את טענת הקיפוח וזאת ברף גבוה מאוד של הוכחה, יש לבחון האם יש להיעתר לבקשתה לצווים זמניים. כזכור, עתרה המבקשת למספר צווים, שייבחנו להלן.

37.
צו לאיסור מכירת דירות בפרויקט - אני סבורה כי יש להיעתר לבקשה זו ולקבוע כי מכירת דירות בפרויקט תתאפשר רק אם המבקשת תיתן לה את הסכמתה מראש ובכתב. לאחר שהמשיבים מכרו את דירת הגג בפרויקט ללא הסכמת המבקשת ותוך הברחתה של הדירה הזו מהחברה, אין מקום לתת בהם אמון ולאפשר להם למכור דירות נוספות בבניין. לכן כל עסקה עתידית מכל מין וסוג שהוא בדירות בבניין, צריכה לקבל את הסכמתה של המבקשת מראש.

38.
צו לאיסור דיספוזיציה על חשבונות הבנק של החברה והפקדת פנקסי השיקים - אני סבורה כי יש להיעתר גם לבקשה זו. משהוכח ברמה גבוהה של סבירות כי המשיבים נוהגים בחברה כאילו הייתה רכושם הפרטי, תוך שהם מנצלים את רכוש החברה לטובתם האישית, אין מקום להוסיף ולתת בהם אמון. יש להורות להם שלא לבצע כל פעולה בחשבונות הבנק של החברה בלא שתינתן לכך הסכמה של המבקשת מראש ובכתב. בכלל זה אני מורה למשיבים למסור את פנקסי השיקים של החברה כדי לוודא שלא ייעשה בהם שימוש אסור על ידי המשיבים או מי מהם.

39.
צו להמצאת מסמכים למבקשת - אינני סבורה כי מדובר בצו שיש להיעתר לו במסגרת הבקשה לצווים זמניים, שהם צווים הצופים פני העתיד. המבקשת תוכל כמובן לשוב ולעתור לגילוי מסמכים במסגרת ההליך לגופו. נראה כי לפחות לגבי חלק מהמסמכים (ואולי לגבי כולם) ישנה הסכמה של המשיבים לאפשר למבקשת לעיין בהם. מוצע כי הצדדים יבואו בדברים בניסיון להגיע להסכמות בנושא זה שייתרו את הצורך בהכרעה של בית המשפט.

40.
צו לרישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על דירה בבניין להבטחת חובה של החברה כלפיה - אני סבורה כי יש להיעתר גם לבקשה זו. הגם שהחוב של החברה למבקשת הוא בסכום נמוך יותר מאשר הסכום לו טענה המבקשת מלכתחילה (ועומד על סך שך 346,805 ₪), יש להבטיח את תשלומו ולרשום לזכות המבקשת הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין השייכות לחברה, בקשר לסכום האמור, וזאת
מכוח הסכמת הצדדים בטרם מינוי המומחה. מובן כי החברה או המשיבים רשאים לבוא בדברים עם המבקשת ולהבטיח את תשלום החוב האמור בדרכים אחרות (או לשלם לה את הסכום הנ"ל) ואז לא יהיה עוד צורך ברישום הערת האזהרה.

41.
צו המורה למשיבים לבצע התחשבנות עם המבקשת ולהבטיח את החובות שיתבררו באמצעות הבטחת זכויות בבניין - אינני סבורה כי יש להיעתר לבקשה זו במסגרת הסעדים הזמניים. שאלת ההתחשבנות בין הצדדים תתברר לפי הצורך בהמשך הדיון בתביעה לגופה.

הודעת דיירי הבניין
42.
ביום 3.5.2019 הגישו דיירי הבניין הודעה לבית המשפט שכותרתה "הודעה בהולה מטעם בעלי הדירות בבניין ברח' זלמן ארן 40 חולון". בהודעה ציינו דיירי הבניין כי הם התקשרו עם החברה בהסכם ביום 7.7.2015 לחיזוק, עיבוי, שיפוץ ובניית תוספות בנייה מכוח תמ"א 38 בבניין. לגישת הדיירים, החברה הפרה ומפרה את ההסכם איתם בהפרות יסודיות - היא לא עמדה במועדים להוצאת היתר בנייה ולתחילת ביצוע העבודות, והיא אינה מעמידה את כוח האדם הדרוש כדי להשלים את העבודות במועד ובכלל.

הדיירים הבהירו כי הם מתכוונים להעביר את הזכויות להמשך ביצוע הפרויקט ליזם או קבלן אחר. הדיירים ציינו כי אין בכוונתם להתערב במחלוקות הפנימיות בין בעלי המניות בחברה, אולם הם מבקשים כי בית המשפט לא יקבל כל החלטה שיש בה כדי לפגוע בזכויותיהם.

43.
מאחר שהדיירים אינם בעלי דין בתביעה, ומאחר שהליך של "הודעה" אינו הליך קיים - לא נדרשה כל החלטה ביחס להודעתם האמורה של הדיירים. יחד עם זאת, לאור האמור בהודעה, נראה כי מוטב היה לצדדים לנסות לבוא בדברים: קודם-כל בינם לבין עצמם ולאחר מכן מול הדיירים, תוך ניסיון להגיע להסכמות שיצמצמו את נזקיה של החברה ובה בעת את הנזקים של שתי בעלות המניות בה - הן המבקשת והן חברת גאלרי. הצדדים ישקלו את האפשרות לקיום הידברות כזו בינם לבין עצמם ואף את האפשרות לעשות זאת בסיוע של צד שלישי (כגון מגשר).

44.
סוף דבר -
לאור כל האמור לעיל –
·
אני אוסרת על המשיבים למכור דירות נוספות או לבצע כל דיספוזיציה בדירות בפרויקט בלא לקבל את הסכמת המבקשת לכך מראש ובכתב;
·
אני אוסרת על המשיבים לבצע כל פעולה בחשבון הבנק של החברה בלא לקבל את הסכמת המבקשת לפעולה כזו מראש ובכתב. אני מורה למשיבים להפקיד תוך 5 ימים מהיום את פנקסי השיקים של החברה בבית המשפט;
·
אני מורה על רישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על אחת הדירות בבניין שהיא בבעלות החברה, להבטחת חובה של החברה כלפיה בסכום של 346,805 ₪.

המשיבים יישאו, יחד ולחוד, בהוצאותיה של המבקשת בקשר עם הבקשה לסעדים זמניים בסכום כולל של 10,000 ₪.

התיק נקבע לישיבת קדם משפט ביום 99.2019
בשעה 10:30.



ניתנה היום, ח' סיוון תשע"ט, 11 יוני 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' ל.ג.זלמן ארן 40 חולון בע"מ, גאלרי ביסטרו בע"מ, איציק שמש ואח' (פורסם ב-ֽ 11/06/2019)