פסקי דין על כמאל עבוד | פסקי דין על עמידר החב' הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ

366/00 הפ     27/02/2002




הפ 366/00 כמאל עבוד נ' עמידר החב' הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ





כמאל עבוד

בעניין:
המבקש
נ ג ד
עמידר החב' הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ


המשיבה

פסק דין
1. רקע עובדתי
ב- 20 לינואר 2000 פרסמה המשיבה מכרז (997596516) למכירת זכויות הבעלות בדירה הנמצאת ברח' יקוט 14 חיפה (חלקה 23/1 בגוש 10835 בחיפה) - להלן הדירה.

המבקש, כמאל עבוד
, המתגורר בבנין בו מצויה הדירה הנדונה, הגיש ב- 17.2.00 הצעתו לרכישת הזכויות בדירה. להצעה צורף שיק בנקאי בסך 25,000 ש"ח.

המבקש היה המציע היחידי במכרז זה.

2. ב- 1.3.00 הודיעה המשיבה למבקש במכתב שצורף לבקשה ולתשובה, כי ועדת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל החליטה ב- 29.2.00 לקבל הצעתו בסך 127,000 ש"ח לא כולל מע"מ לרכישת הנכס הנדון.

במסמך ההודעה על הזכיה מצוין בחלק הרלוונטי לעניין כך: -
"3. ההמחאה הבנקאית שצורפה למכרז תופקד בחשבוננו, ואם תעמוד בתנאי המכרז, תהווה זו חלק ממחיר העסקה. אי עמידה בתנאי המכרז יחייב את חילוט הפיקדון.

4. הינך מתבקש לבצע את העיסקה עפ"י תנאי המכרז עד לתאריך 28 באפריל 2000.

5. להלן פירוט הנתונים באשר לתשלומים אשר עליך לשלם:
א. החל מיום אישור הועדה ועד לתאריך 29.3.00 התשלום הינו ללא ריבית והצמדה.
ב. החל מתאריך 30.3.00 התשלום ישא ריבית פיגורים והצמדה כמקובל במינהל מקרקעי ישראל.

6. הינך מתבקש לפנות לעמידר למרחב ר"פ חיפה והצפון, רח' יפו 88 חיפה, בימים א ו- ה בין השעות ... וביום ג' בין השעות ... לצורך גמר ביצוע העיסקה.

7. בהזדמנות זו, הרשו לי לברכך על זכיתך.

בכבוד רב,
(-)
מנהל אגף ר"פ"

3. המבקש לא הצליח לשלם את מלוא סכום הרכישה עד ל- 28.4.00.

המבקש מוסר בתצהירו כי פנה לבנק לקבלת הלוואה בנקאית על סך 89,000 ש"ח והבנק הסכים לתיתה לו בתנאי שתהיה רשומה על שמו ועל שם אמו. אמו הנה אשה חולה ובאפריל 2000 החמיר מצבה ועל כן נבצר ממנה להגיע לבנק לחתום על המסמכים הדרושים לקבלת ההלוואה.

בתצהירו מוסר עוד המבקש כי פנה למנהל סניף המשיבה בחיפה, הביע רצונו לקיים את החוזה ולרכוש את הדירה ובקש לאור מצב בריאותה של אמו ארכה של 2-3 שבועות לצורך הסדרת תשלום יתרת החוב. לדבריו בתצהירו מנהל המשיבה לא התנגד לבקשה ובקש ממנו לפנות למשיבה במכתב שיפרט את העובדות המונעות בצוע תשלום יתרת החוב עד ל- 28.4.00.

ב- 16.5.00 פנה המבקש למשיבה במכתב אליו צירף שיק בנקאי על סך 35,409 ש"ח ואישור הבנק למתן הלוואה על סך 89,000 ש"ח והודיע כי יפעל להעביר את השיק הבנקאי על סך 89,000 ש"ח משוך על בנק לאומי, לאלתר. למכתבו צרף גם שובר תשלום על סך 3,449 ש"ח עבור "תשלומים שונים שירותים". המבקש מסיים בבקשה לשלוח אליו אישור על הפקדת השיק הנ"ל בהקדם על מנת שיוכל להשלים בצוע העסקה ללא דיחוי. המכתב על צרופותיו צורף לתצהירו שליווה את המרצת הפתיחה.

4. מתברר כי עוד ב- 4.5.00 שלח מנהל מרחב רשות הפיתוח, איציק בלה, למבקש, מכתב בו הודיע לו כדלקמן: -
"לכבוד מר כמאל עבוד

רח' יקוט מס' 14
חיפה - 33046

א.נ.,
הנדון : מכרז מס' 997596516 - רח' יקוט מס' 14, חיפה גו"ח 10835/23/1

1. ב- 29 פברואר 2000 אושרה הצעתך לרכישת הנכס שבנדון ע"י ועדת מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל.
2. בהתאם לתנאי המכרז ולמכתבו שבסימוכין היה עליך לסיים את התשלום עד 28.4.00.
3. לפי ס' 3 למכתבנו שבסימוכין, לאור עי עמידתך בתנאי המכרז וביצוע התשלום עד 28 באפריל 2000, מתבטלת העיסקה עימך והפיקדון מחולט בזאת.
בברכה,

איציק בלה,
מנהל מרחב ר"פ חיפה והצפון"

בתצהירו מציין המבקש כי מכתב זה מה- 4.5.00 התקבל אצלו רק ב- 18.5.00.

על פי חשבונית מ- 7.5.00 שצורפה לבקשה, חילטה המשיבה את השיק הבנקאי על סך 25,000 ש"ח.

במכתב מ- 19.6.00 מזכיר המבקש את מכתבו מה- 16.5.00 שלא נענה ומבקש לקבל תשובה.

ב- 27.6.00 מודיע מנהל המרחב למבקש כי ועדת המכרזים במינהל דחתה בקשתו והוחלט לחלט 10% + מע"מ ואת היתרה להחזיר לו. המבקש התבקש לסור למשרד ולחתום על התחייבות בלתי חוזרת ולקבל את היתרה. ב - 3.7.00 קבל המבקש בחזרה את היתרה כמפורט במכתבו ממועד זה שצורף לתצהיר המשיב.

ב- 16.7.00 מודיע מנהל המרחב למבקש כי 2 שיקים על סך 13,449 ש"ח עומדים לרשותו וכי הוא מתבקש לסור למשרד ולקבלם כפוף לחתימה על כתב התחייבות.

ב- 24.7.00 מודיע המבקש למנהל המרחב כי אין בכוונתו לקבל כל סכום שהעביר אם הדבר מותנה בחתימה על התחייבות בלתי חוזרת לתביעות או דרישות נגדם וכי הוא חוזר ואומר כי ברצונו לרכוש את הדירה ולקיים את החוזה. המבקש מסיים בציון כי התנהגות ועדת המכרזים מכריחה אותו לפנות לערכאות משפטיות לצורך קיום החוזה.

5. בהמשך, הוגשה המרצת פתיחה זו, בה מבקש כמאל עבוד
כי בית המשפט יורה על אכיפת חוזה מכר זכויות בעלות בדירה שנכרת בינו לבין עמידר ב- 29.2.00 עת קבלה ועדת המכרזים של המינהל את הצעתו לרכישת הדירה. לחילופין מבוקש לפצות את המבקש בגין הפרת חוזה הרכישה.

במסגרת בקשת ביניים שהוגשה, ניתן עוד ב- 16.8.00 צו מניעה זמני האוסר על המשיבה למכור את הדירה ו/או לפרסם מכרז בגינה ו/או להשכירה ו/או להעביר את החזקה בה לצד ג' עד להחלטה אחרת (בש"א 11054/00).

ב- 27.8.00 התקבלה הודעת באי כח הצדדים לפיה הם מסכימים כי הצו הזמני ישאר על כנו עד למתן

פסק דין
בתובענה ובית המשפט הורה כמבוקש.

לאחר שנעשה נסיון להביא את הצדדים לכלל הסכמה, נסיון שלצערי לא צלח, הסכימו ב"כ הצדדים כי אין להם צורך בחקירות או בטענות נוספות ובקשו כי פסק הדין ינתן על פי הבקשה והתשובה על נספחיהן.

העובדות כפי שצוינו לעיל אינן במחלוקת בין הצדדים וב"כ המבקש אף הבהיר כי המבקש אינו מעלה טענה לפיה מנהל הסניף הסכים לבקשתו למתן ארכה.

6. טענות הצדדים והמחלוקת
המבקש טוען כי משועדת המכרזים קבלה את הצעתו נכרת חוזה המכר בין הצדדים למכירת הזכויות בדירה על פי תנאי החוזה נספח ג' לחוברת המכרז על כל תנאיו ופרטיו, אף אם טרם חתמו הצדדים על חוזה המכר וטען כי המשיבה בטלה את החוזה שלא כדין.

המבקש מוסיף וטוען כי איחור בתשלום אינו משום הפרה יסודית של החוזה.
המשיבה טוענת בתמצית כי שינוי במועדי ביצוע התשלום הוא שינוי מהותי הפוגע בשוויון ההזדמנויות ובעקרון התחרות ואין להתירו. עוד נטען כי הצדדים הסכימו מפורשות על פי תנאי המכרז לתשלום תוך 60 יום שאם לא כן יהווה הדבר הפרה יסודית של תנאי המכרז המקנה למשיבה זכות ביטול בה נקטה.

לחילופין טוענת המשיבה כי בין הצדדים נכרת חוזה על תנאי, כאשר התנאי הוא תשלום מלוא התמורה עד ל- 28.4.00 כפי שנקבע בתנאי המכרז שבחוברת המכרז, בהצעת המבקש ובהודעה על הזכייה וכי רק עם קום התנאי האמור יכנס החוזה, לרבות הסכם המכר הנספח לחוברת המכרז, לתוקף.

לגישת המשיבה משלא קוימו תנאי המכרז במלואם, מתבטל החוזה.

7. על מכר זכויות בעלות בדירה שמבקשים לבצע המדינה וגופיה, כמו גם תאגיד ממשלתי, חלה חובת מכרז כמפורט בחוק חובת המכרזים תשנ"ב - 1992, כעולה מס' 2 לחוק זה, אלא אם כן שוחררו מחובה זו על פי דין.

בהתאם, ערכה עמידר, הפועלת בשם מינהל מקרקעי ישראל ורשות הפתוח, מכרז פומבי למכירת הזכויות.

על רשות ציבורית כצד לחוזה חלות שתי מערכות דינים - דיני החוזים ודיני המשפט המינהלי. הרשות הציבורית פועלת בתנאים של "דואליות נורמטיבית". כללים אלה הוחלו במפורש על פועלו של מינהל מקרקעי ישראל שעמידר פועלת כנציגתו ( ראה ע.א. 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל פד"י נ"ג (1) עמ' 743 בע' 750).

8. הלכה היא כי חוזה מחייב נכרת בדרך כלל כאשר בעל המכרז מודיע למגיש ההצעה כי הוא זכה במכרז וכי הצעתו נתקבלה (ע.א. 4850/96 קל בנין נ' ע.ר.מ. רעננה לבני והשכרה בע"מ פד"י נ"ב (5) עמ' 562 בע' 57).

החוזה הכתוב והחתום משלים את המסגרת הפורמלית אך חוזה מחייב נכרת בדרך כלל ברגע שבעל המכרז מודיע למגיש ההצעה על כי זכה במכרז והצעתו נתקבלה (ראה ע.א. 431/82 חסיד נ' פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ פד"י ל"ט (4) עמ' 451 בע' 455, ע.א. 4605/99 אלישרא מערכות אלקטרוניות בע"מ נ' רשות שדות התעופה בישראל פד"י נ"ה (1) עמ' 1).
מציינת המחברת ד"ר ג. שלו בספרה חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, דין הוצאה לאור, תש"ס - 1999 בעמ' 147 כך: -

"... משהודע למציע דבר זכייתו קשורים הוא ומזמין המכרז בקשר חוזי מחייב. מרגע זה אין הצדדים יכולים עוד לסגת באורח חד צדדי מן העסקה המבוטאת בחוזה. "נסיגה" כזו היא הפרת חוזה, על כל המשתמע מכך, גם אם לאחר מכן נחתם בין הצדדים חוזה פורמאלי, חוזה כזה הוא אך חלק מביצוע חיובי הצדדים על פי החוזה שכבר נכרת ביניהם בעבר".

9. עמידר פעלה בעניין המכרז בשמו וכנציגתו של מינהל מקרקעי ישראל ובשמה של רשות הפיתוח, כעולה ממסמכי המכרז.

תקנה 17 לתקנות חובת המכרזים תשנ"ג - 1993 קובעת מהם מסמכי המכרז. אלה מונים בראשם את תנאי המכרז, לרבות תנאי ההשתתפות המכרז, נוסח להצעת המשתתף במכרז (למעט בנסיבות המפורטות בתקנה) ואת נוסח החוזה לרבות לוח זמנים ותנאי תשלום, כמצוין מפורשות בתקנה 17 (ב) (3) המורה כך: -
"(3) נוסח החוזה לרבות לוח זמנים ותנאי תשלום, וכן התכניות והמפרטים הנוגעים לביצוע חוזה; ניתן לצרף את עיקרי החוזה בלבד אם קיים קושי לצרף את נוסח החוזה בשלמותו מפאת סוגו של המכרז".

נוסח החוזה לרבות לוח זמנים ותנאי תשלום ותכניות ומפרטים הנוגעים לביצוע החוזה מהווים חלק ממסמכי המכרז.

בהתאם, צורף נוסח הסכם המכר למסמכי המכרז.

בס' 28 למכרז, במסגרת פרק החתימה על מסמכים והשלמת הליכי הרכישה, מצויין כדלקמן: -
"28. המציע מתחייב, שאם יזכה במכרז, יחתום על כל מסמך שידרש לצורך השלמת הליכי הרכישה, לרבות חוזה המכר ותנאיו (ראה נסח ג'), ישלם כל תשלום נלווה, החל עליו על פי תנאי מכרז זה ואשר דרוש כדי לסיים את הליכי הרכישה בין לרשויות ובין לעמידר ו/או למינהל, הכל במועדים ובמקומות אשר יקבעו על ידי עמידר ו/או הרשויות, וללא דיחוי".
על כן, יש לקבוע כי החוזה נכרת בין הצדדים עם הודעת המשיבה למבקש על דבר זכייתו במכרז. חתימת טופס חוזה המכר הנה בין תנאי החוזה שנכרת כתוצאה ממתן ההודעה בדבר זכית המבקש.

הסכם המכר מורכב משניים. טופס המפרט את שמות הצדדים וכולל מבוא בו מפורט מחיר הנכס ותנאים כלליים וטופס תנאי הסכם המכר המהווים יחד את חוזה המכר כמפורט בסעיף י' לטופס הראשון.

10. להמרצת הפתיחה צורפו מסמכי המכרז כולל נוסח חוזה המכר. להלן אביא את החלקים הרלוונטיים מטופס ההצעה, מתנאי המכרז ומנוסח חוזה המכר הנוגעים לשאלות שבמחלוקת.

א. בס' 4 לטופס ההצעה לרכישת נכס, נספח א' למסמכי המכרז, מצוין כך: -

"4. ידוע לי שאם הצעתי תזכה במכרז, ותאושר על ידכם, יהא עלי לשלם את הסכום המוצע על ידי עבור הנכס בתוספת מע"מ, תוך 60 יום מתאריך אישור העיסקה בוועדת מכרזים (כולל יום אישור). פדיון הפיקדון על ידכם, יזקף על חשבון תשלום זה. ידוע לי שהחל מהיום ה- 31 ועד 60 יום מתאריך אישור העיסקה, ניתן יהיה לשלם את הסכום הנ"ל בתוספת ריבית פיגורים יומית בשיעור הנהוג במינהל מקרקעי ישראל".

לאחר סעיף זה ולפני סעיף 5 לטופס, מופיע במסגרת מודגשת הנוסח הבא: -

"ידוע לי, שאם בתום 60 הימים כאמור לעיל, לא תתקבל במינהל מקרקעי ישראל התמורה מלאה עבור הנכס, תבוטל הצעתי ו/או תהיו זכאים לאכוף עלי קיום הצעתי, לפי בחירתכם, וזאת מבלי לפגוע בזכותכם לפיצויים עקב כך."

ס' 6 ו- 8 להצעה מורים כך: -

"6. אני מצהיר בזאת, כי, ראיתי את נוסח הסכם המכר והבנתי את תוכנו. ידוע לי, כי, הינכם רשאים להוסיף הערות ו/או שינויים לנוסח זה, כדי שישקף את תנאי המכרז, ואני מתחייב לחתום עליו".
"8. אני מצהיר, כי, הצעתי זו, הינה בלתי חוזרת מבחינתי וכי אם אחזור בי מהצעתי זו, או, לא אקימה, כולה, או מקצתה, בין אם לפני חתימתי על החוזה ובין אם לאחר מכן, תהיו רשאים וזכאים, לחלט את סכום הפיקדון, כמצויין בס' 3 לעיל, כולו או מקצתו, כפיצויים מוסכמים, זאת בנוסף ומבלי לפגוע בזכותכם, לאכוף עלי לחתום ולבצע את ההסכם בהתאם להצעתי זו".

ב. ס' 26 לתנאי המכרז, המצוי בפרק שכותרתו היא "תשלום סכום ההצעה" מורה כך:

"26. לרשות הזוכה במכרז יעמדו 60 יום לתשלום מלוא יתרת הסכום עד להיקף ההצעה המאושרת בתוספת מע"מ, על פי התנאים המפורטים להלן:

א. כל תשלום, על חשבון הרכישה שישולם תוך 30 יום, מתאריך אישור ועדת המכרזים של המינהל, לא ישא כל ריבית ו/או הצמדה. כל תשלום, שישולם על חשבון הרכישה תוך פרק הזמן שבין היום ה- 31 מתאריך אישור ועדת המכרזים של המינהל, לבין, היום ה- 60 מתאריך זה, ישא חיוב בריבית פיגורים יומית, הנהוגה במינהל באותה עת.

ב. איחור בתשלום מלוא סכום הרכישה, לרבות המע"מ מעל ל- 60 הימים מתאריך אישור ועדת המכרזים של המינהל, החל עליו יביא לביטול הזכייה. ערבותו של הזוכה במכרז, אשר זכייתו בוטלה עקב איחור בתשלום סכום הצעתו, לא תוחזר לו וסכומה ישמש כפצוי מוסכם לעמידר ו/או למינהל בגין הפרת תנאי המכרז על ידי הזוכה בו מבלי לגרוע כל סעד ו/או פיצוי אחר לפי כל דין".

ג. בס' 23 לנוסח חוזה המכר שצורף כנספח ג' למסמכי המכרז מפורטים תנאים מיוחדים לרכישה במכרז כמפורט להלן: -

"23. תנאים מיוחדים לרכישה במרכז:
במקרה שהקונים רוכשים את הנכס עקב זכייתם במכרז, יחולו התנאים המיוחדים הבאים:

א. הודעת מינהל מקרקעי ישראל לקונים, באמצעות "עמידר", על זכייתם במכרז, תהווה את אישור העסקה.
ב. ליום אישור העסקה ייחשב היום שבו החליטה ועדת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל על זכייתם של הקונים במכרז,כמצוין בהודעה האמורה במסקנה (א) לעיל.
ג. על אף האמור בס' 18 (ב) לעיל, הקונה מתחייב לשלם את התמורה עד לא יאוחר מ- 60 ימים מיום אישור העיסקה בתנאים ובמועדים כלדקמן.
ד. הקונה ישלם את התמורה בשוויה הנומינלי (דהיינו - מחיר התמורה כפי שאושר על ידי המוכר ביום אישור העיסקה), אם התשלום בפועל יבוצע עד לא יאוחר מתום 30 ימים מיום אישור העיסקה.
ה. החל מהיום ה- 31 שלאחר יום אישור העיסקה ועד לא יאוחר מתום 60 ימים מיום אישור העסקה, ישלם הקונה את התמורה בצירוף ריבית פיגורים יומית שיעור שיהא נהוג באותו במן אצל המוכר על פי ריבית החשב הכללי.
ו. לא שולמה התמורה במלואה עד לתום 60 ימים מיום אישור העיסקה, תפקע זכותו של הקונה לרכוש את הזכויות בנכס, והמוכר יהא זכאי לבטל את חוזה המכר לאלתר וללא כל צורך בהתראה מוקדמת.
ז. מובהר בזה כי תשלום חלקי של התמורה לא ימנע את מימוש זכותו של המוכר לבטל את חוזה המכר כאמור.
ח. התשלומים על חשבון התמורה יבוצעו במזומן ו/או בהמחאות בנקאיות ו/או באמצעות שוברי תשלום שיסופקו למוכר על ידי המוכר, וזאת על פי בחירת מוכר ולפי דרישתו.
ט. אין באמור בס' 24 (ב) להלן כדי לפגוע בתוקפם המחייב של מסמכי המכר".

ס' 8 לתנאי חוזה המכר מורה כך: -

"8. תמורת הזכויות בנכס ותנאי תשלומה:
א. ...
ב. הקונים מתחייבים לשלם את תמורת הזכויות בנכס לא יאוחר מ- 90 יום מיום אישור העסקה, בתנאים ובמועדים כדלקמן: -
1. הקונים ישלמו את תמורת הזכויות בנכס בשוויה הנומינלי, אם התשלום בפועל יבוצע תוך 60 יום מיום אישור העסקה.
2. החל מהיום ה- 61 שלאחר אישור העסקה ועד לתום 90 יום מיום אישור העסקה, ישלמו הקונים את תמורת הזכויות בנכס בצירוף ריבית פיגורים יומית שתהא נהוגה באותו זמן במינהל מקרקעי ישראל עפ"י ריבית החשב הכללי.
3. לא שולמה תמורת הזכויות בנכס במלואה עד לתום 90 יום מיום אישור העסקה, תפקע זכותם של הקונים לרכוש את הזכויות בנכס, והמוכרת תהא זכאית לבטל הסכם זה לאלתר וללא כל צורך בהתראה מוקדמת. מובהר כי תשלום חלקי של התמורה לא ימנע את מימוש זכותה של המוכרת לבטל את ההסכם כאמור.
4. התשלומים על חשבון תמורת הזכויות בנכס יבוצעו במזומן או בהמחאות בנקאיות או באמצעות שוברי תשלום שיסופקו על ידי המוכרת, וזאת עפ"י בחירת המוכרת ולפי דרישתה".

11. הן תנאי המכרז והן נוסח הסכם המכר הנם בגדר מסמכי המכרז.

בעוד תנאי המכרז הכלולים בטופס ההצעה ובתנאי המכרז מדברים בחובת תשלום מלוא התמורה תוך 60 יום מיום אישור העסקה בועדת המכרזים, כפי שמורה גם ס' 23 לנוסח תנאי חוזה המכר, הרי ס' 8 לתנאי חוזה המכר מדבר על חובת תשלום "עד לתם 90 יום" מיום אישור העסקה.

נוסח חוזה המכר לא נחתם עדיין אך תנאיו מהווים כאמור חלק מתנאי המכרז וחלק מתנאי החוזה שנכרת בין הצדדים בתוקף הודעת עמידר למבקש על זכיתו במכרז. עמידר צרפה את תנאי הסכם המכר למסמכי המכר ולא בכדי, אלא בדין ועל פי הוראותיו, כדי שהמבקש להציע הצעתו למכרז ידע מהם תנאי חוזה המכר להם הוא צפוי.
12. בעוד ס' 23 מדבר בתקופה שנזכרה בהצעה ובתנאי המכרז (60 יום מיום האישור), הרי על פי ס' 8 לתנאי הסכם המכר על המתקשר להשלים התשלום עד ל- 28.5.00 (90 יום מיום האישור).

השאלה האם סעיף 8 גובר כגישת המבקש או סעיף 23 גובר כגישת עמידר הינה שאלה של פרשנות.

13. עקרונות הפרשנות התכליתית מצווים על התחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים.

כשניתן לגלות את התכלית הסובייקטיבית של המתקשרים, היא, המטרות האינטרסים והתכליות שהצדדים גמרו בליבם ונתנו לכך ביטוי חיצוני ובקשו להגשים באמצעות החוזה, תהווה כוונה זו את אמד דעת הצדדים על פיו יפורש החוזה. הכוונה היא לאמד דעת הסובייקטיבי המשותף לשניהם או לפחות כוונה סובייקטיבית של אחד הצדדים שהצד השני מודע לה ויודע כי היא הבסיס להבנת החוזה על ידי הצד האחר (ראה ע.א. 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים פד"י מ"ט (2) עמ' 265 בע' 313-312).

מקום שלא ניתן להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים יבוצע הפירוש על פי אמד דעתם האובייקטיבי של הצדדים, כלומר, מטרות אינטרסים ותכליות שחוזה מסוג החוזה הנדון מתכוון להגשים (ראה ע.א. 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פד"י מ"ט (2) עמ' 265 ע' 313 וכן, רע"א 8060/95 הנהלת בתי המשפט נ' אב חן פד"י נ"ד (1) ע' 357 וכן בספרה של ד"ר ג. שלו, חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, דין הוצאה לאור, תש"ס - 1999 ע' 35-29).

עקרון תם הלב העומד, בין היתר, ביסוד גישת הפרשנות התכליתית, הוא גם העומד ביסוד העדפת התכלית הסובייקטיבית על התכלית האובייקטיבית במקרה של סתירה בין השתיים.

המדובר הוא בחוזה רשות. לעיל הוזכר כי על רשות ציבורית חלות שתי מערכות דינים, דין החוזים ודין המשפט הציבורי.

14. המבקש טוען כי לאור האמור בס' 8 לנוסח תנאי הסכם המכר, הודעת המשיב בדבר ביטול העסקה, מנוגדת לחוזה המכר ולתנאיו ובגדר הפרת חוזר המכר.

לחילופין נטען כי היה ויקבע כי ס' 26 למפרט הכללי גובר על ס' 8 לתנאי חוזה המכר, הרי לא מדובר בהפרה יסודית והיה על המשיבה לתת למבקש ארכה להסדרת תשלום היתרה ומשלא עשתה כן, הבטול אינו בטול כדין.

המשיבה טוענת כי באמור בתנאי המכרז, בהודעת הזכייה ובהצעת המבקש מלמדים ברורות כי הצדדים הסכימו כי התשלום יבוצע במלואו תוך 60 יום, כפי שמורה גם ס' 23 לנוסח החוזה. לחילופין נטען כי בין הצדדים נכרת הסכם על תנאי, כשהתנאי הוא תשלום מלוא התמורה עד 28.4.00 ורק עם קיום תנאי זה יכנס החוזה לרבות הסכם המכר לתוקף וטוען כי בין מכח דיני מכרזים ובין מכח דינים חוזים בנסיבות אלה, מתבטל החוזה.

15. שקלתי טענות הצדדים ואת העולה מהמסמכים המונחים לפני. מסקנתי היא כי אמד דעת הצדדים, במקרה שבפני
, היה כי יש לראות את תקופת תשלום מלוא התמורה כבת 60 יום מיום אישור ועדת המכרזים. להלן אסביר.

16. עיון במסמכי המכרז השונים יראה כי המקום היחידי בו מצוין כי על התשלום להתבצע תוך 90 יום ולא תוך 60 יום מיום האישור, הוא בס' 8 לתנאי חוזה המכר, שס' 7 למבוא להסכם מפנה אליו, בעוד בס' 23 לטופס החוזה, מצוינת, כמו בתנאי המכרז בהצעה, תקופת 60 הימים.

לא רק זאת, אלא, שהמבקש במכתבו לעמידר מה- 16.5.00 מציין בעצמו כי במכתב בו הודע לו על זכיתו במכרז נתבקש לסיים העסקה עד ל- 28.4.00, ובתצהירו מוסר כי בס' 6 ג' כך: -

"6.ג. אני מצהיר כי בנסיבות דנן לא הצלחתי לשלם את מלוא סכום הרכישה עד לתאריך 28.4.00, לכן פניתי למנהל סניף המשיבה בחיפה ובקשתיו, לאור מצב הבריאות של אמי, כי תינתן לי אורכה של 3-2 שבועות לצורך הסדרת תשלום יתרת החוב".

ממכתבו זה מה- 16.5.00 כמו גם מפנייתו למנהל הסניף שקדמה לה עולה ברורות כי המבקש ביקש לקבל ארכה לתשלום. מכאן, היה מודע לכך שעליו להשלים את התשלום תוך 60 יום מיום האישור.

יש לאמר אם כן כי אמד דעת הצדדים עצמם היה כי יש להשלים את התשלום על פי ההסכם שנכרת, עד ל- 28.4.00, למרות קיומו של ס' 8 לנוסח טופס חוזה המכר.
אין פלא כי כך הוא, שכן, משכותרת סעיף 23 מדברת ברורות בכך כי הוא הסעיף החל מקום שמדובר ברכישת זכויות המכרז, גובר סעיף זה על הוראת סעיף 8 וגם על הוראת סעיף 7 למבוא להסכם המכר, שהינו סעיף כללי שאינו מכיל הוראה מפורשת למקרה של מכר במכרז, הוא המקרה הנדון כאן.
ייתכן כי בכך שסעיף 7 למבוא אינו כולל סיוג לעניין רכישה שמקורה במכרז, בין על דרך של הפניה לסעיף 23 לתנאי המכרז ובין ללא הפניה כזו, יש משום מחדל בניסוח, אך אין בכך כדי למנוע תחולתו של סעיף 23 במקרה זה שכן אין ספק שכוונת הצדדים היתה לתחולת סעיף 23 במקרה של רכישה במכרז למרות החוסר בניסוח.

כלל הפרשנות כנגד הנסח איננו מתבקש בנסיבות מקרה זה. כלל זה הוא כלל פרשנות משני העשוי להכנס לפעולה מקום שאין לעמוד על אמד דעת הצדדים בדרך הפרשנות הרגילה (ע"א 779/89 שלו נגד סלע חברה לביטוח בע"מ פד"י מ"ח (1) עמ' 221 בעמ' 240).

במקרה שבפני
עולה אמד דעת הצדדים מהראיות שהובאו, ואיני רואה מקום להעזר בכלל זה כאשר כוונת הצדדים הן הסובייקטיבית והן האובייקטיבית התבררה. גם אינני סבורה כי יש לראות את גישת המבקש כפרשנות סבירה לאמד דעת הצדדים.

במצב שלפני גם לא מדובר במקרה בו קיימים שני אופניי פרשנות שמידת סבירותם שווה המתיישבים עם לשון מסמכי המכרז ותכליתו כפי שארע בע"א 4605/99 אלישרא נגד רשות שדות התעופה פד"י נ"ה (1) עמ' 1, מקום בו הדגיש בית המשפט כי לא די בכך שמשתתף במכרז שגה סובייקטיבית בהבנת תנאי מתנאי המכרז על מנת שתועדף פרשנות המקיימת את הצעתו אלא נדרש שאובייקטיבית ניתן לפרש את התנאי במספר דרכים שונות שכולן עולות בקנה אחד עם לשון המכרז תכליתו ומכלול תנאיו.

17. עניין נוסף התומך במסקנתי בדבר אמד דעת הצדדים הוא כי המבקש לא הסב תשומת ליבה של עמידר לסתירה הקיימת לגישתו בנוסח הסכם המכר.

לא רק שלא מדובר למעשה בסתירה אלא בהוראה מיוחדת למקרה של רכישת זכויות במכרז, אלא, שהנחה לפיה ערך המבקש את הצעתו הכוללת הצהרה המופיעה בהדגשה בדבר מגבלת 60 הימים, למרות שסבר כי עומדים לרשותו 90 ימים, אינה מתיישבת עם נוהגו של אדם סביר, שהיה, כך נראה לי, מסב תשומת ליבו של מי מטעם עמידר לסתירה הקיימת לגישתו בהוראות טופס חוזה המכר. היה והמבקש היה מודע לאי התאמה הקיימת לגישתו ולא העמיד את בעל המכרז עליה, הריהו נגוע בחסר תם לב.

בענין א.א. 4683/97 ידע מחשבים ותוכנה בע"מ נ' מדינת ישראל פד"י נ"א (5) ע' 643 בע' 646 מזכיר כב' הנשיא השופט ברק כי משתתף במכרז המודע לפגם במכרז או בהליכיו צריך להודיע על כך בעוד מועד וכי אין זה ראוי כי משתתף כזה ינצור את הפגם בליבו מתוך תקווה לזכות בו ורק אם הפסיד יעורר טענות פגם. התנהגות כזו אינה התנהגות בתם לב.

18. יש לקבוע אם כן כי המועד המוסכם לתשלום הינו בתוך 60 יום מיום האישור וכך אני קובעת.

19. כזכור המשיב טוען כי מדובר בחוזה על תנאי, הוא ביצוע התשלום המלואו, באופן שהחוזה יכנס לתוקף רק עם בצוע התשלום.

איני סבורה כי מדובר בחוזה על תנאי. חוזה התלוי בהתקיים תנאי נדון בס' 27 לחוק החוזים חלק כללי תשל"ג - 1973. המדובר הוא בתנאי מתלה או תנאי מפסיק. תנאים אלה הנם תנאים חיצוניים לחוזה ובלתי ודאיים, תנאים שאינם תלויים בהתנהגות הצדדים בלבד וראה רע"א 2512/90 סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ נ' תופיני סער פד"י מ"ה (4) ע' 405 בע' 426 וכן בספרה של ד"ר ג. שלו, דיני החוזים, מהד' 2 דין, הוצאה לאור, תנ ה ע' 329.

מועד השלמת התשלום הוא תנאי מתנאי החוזה שנכרת בין הצדדים ולא בגדר תנאי אליו מתכוון ס' 27 לחוק החוזים חלק כללי.

גם את טענת המבקש לפיה הוראת הסכם המכר גוברת על תנאי המכרז שאינם בגדר תנאי החוזה אין לקבל שכן תנאי טופס החוזה ותנאי המכרז הנם כולם בגדר תנאי החוזה שנכרת בין הצדדים, כאשר ההוראה החלה במקרה של רכישת זכויות במכרז היא, על פי הוראת הסכם המכר עצמו, סעיף 23 לתנאי הסכם זה.

לדעתי, אי עמידת המבקש בהצעתו, במובן של עמידה בדרישת המועד לתשלום מלוא התמורה, הנה בגדר הפרת חוזה.

20. טוען המבקש כי ההפרה אינה יסודית וכי על כן בטול החוזה לא היה כדין.

סעד הבטול המיידי עומד לנפגע אם הפרת החוזה שבוצעה כלפיו היתה יסודית. מקום שההפרה לא היתה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה רק היה ונתן תחילה למפר ארכה לקיום החוזה, כהוראת ס' 7 לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה תשל"א - 1970.
במקרה שבפני
לא נתנה עמידר למבקש ארכת קיום והנטען על ידי המבקש הוא כי מדובר בהפרה לא יסודית ובהתאם, כי הבטול לא היה בטול כדין אלא בעצמו בגדר הפרת חוזה.
דיני בטול חלים על חוזי רשות כיתר דיני החוזים. על הנפגע הנוקט בבטול לעשות שימוש בתום לב בזכות הבטול.

21. ס' 23 ו' לנוסח תנאי הסכם המכר שהובא לעיל מורה כי היה ולא שולמה התמורה במלואה עד לתום 60 הימים מיום אישור העיסקה, תפקע זכותו של הקונה לרכוש את הזכויות בנכס, והמוכר יהיה זכאי לבטל את חוזה המכר לאלתר וללא כל צורך בהתראה מוקדמת.

ס' 23 ז' לנוסח תנאי הסכם המכר מורה כי מובהר בזה כי תשלום חלקי של התמורה לא ימנע את מימוש זכותו של המוכר לבטל את חוזה המכר כאמור.

הלכה היא כי אין צורך כי המתקשר בחוזה ינקוט בלשונו של חוק החוזים דוקא אך כדי שהפרה תהיה הפרה יסודית מוסכמת על כוונה כזאת של הצדדים להשתמע בצורה ברורה מההסכם (ראה ע.א .71/75 מרגליות ואח' נ' אברבנאל ואח' פד"י כ"ט (2) ע' 652 בע' 655).

נראה לי כי מקום שנוסח חוזה המכר מורה בס' 23 ו' כי אם לא שולמה התמורה במלואה עד לתום 60 ימים מיום אישור העסקה, תפקע זכותו של הקונה לרכוש את הזכויות בנכס והמוכר יהא זכאי לבטל את החוזה לאלתר ללא כל צורך בהתראה מוקדמת, הרי יש לאמר כי כוונת הצדדים היתה לראות באי תשלום מלוא התמורה במועד משום הפרה יסודית. כך הוא גם אם בטופס ההצעה נשמרה גם אופצית אכיפה לעמידר.

עקרונית יכול אמנם גם איחור בן יותר ממספר ימים, בנסיבות מתאימות, שלא להחשב כהפרה יסודית (ראה למשל ע.א. 3940/94 רונן נ' ס.ע.ל.ר פד"י נ"ב (1) ע' 213 בע' 223), אלא, שמקום שעולה כוונה ברורה אחרת מנוסח חוזה המכר, יש לכבדה, ובלשונו של כב' השופט ברנזון בע.א. 71/75 הנ"ל בע' 655 - "החוק נותן לצדדים חופש גמור להסכים ביניהם איזו הפרה תיחשב ליסודית ובלבד שלא תהא גורפת... ושתהיה סבירה בעת כריתת החוזה"...

22. שאלה אחרת היא האם בצעה עמידר שמוש בתם לב בזכות הבטול שעמדה לה בתוקף נוסח חוזה המכר.

חובת הרשות הציבורית כצד לחוזה לנהוג בתם לב ובהגינות מתבססת הן על המשפט הציבורי החל עליה מכח מעמדה הציבורי והן על המשפט הפרטי החל עליה מכח היותה צד לחוזה. הלכה היא כי חובת ההגינות שמקורה במשפט הציבורי רחבה יותר ומחמירה יותר עם הרשות מחובת תם הלב שמקורה בדין החוזים והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי. חובה זו מחייבת אותה גם בכשירותה כבעלת נכסים או כמי שמופקדת על ניהולם (ע.א. 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פד"י נ"ה (4) ע' 28 בע' 45).

המועד לבצוע התשלום במלואו היה ה- 28.4.00. 6 ימים לאחר מכן הודיעה עמידר למבקש, במכתבה מה- 4.5.00 על דבר בטול העסקה ועל חילוט הפקדון, הגם שהמבקש טען כי לא קיבל מכתב זה אלא ב- 18.5.00.

מכתבו של המבקש לקבלת ארכה לתשלום הוא מה- 16.5.00. במכתב זה מזכיר המבקש פניה בעל פה למנהל סניף עמידר שהתרחשה בסוף חודש אפריל בה הודיע לו כי ברצונו לקיים את העסקה וכי העיכוב בבצוע התשלום נובע ממחלת אמו.

בתצהיר שהוגש מטעם עמידר נטען בס' 2 (ח) כי הנטען במכתב המבקש לפיו נפגש עם מנהל הסניף אינו נכון אך המצהירה מודה כי אביו של המבקש נפגש עם מנהל הסניף ובקש להאריך מועדים. המצהירה מציינת כי אין למנהל הסניף סמכות להאריך מועדים ומודה כי אביו של המבקש התבקש להעלות טיעוניו בכתב ומציינת כי אכן המבקש עשה כן ומפנה למכתב המבקש מה- 16.5.00. מוסיפה המצהירה כי פניתו של המבקש מה- 16.5.00 הובאה לעיון ועדת המכרזים שדחתה אותה תוך החלטה להשאיר בקופה 10% + מע"מ מגובה ההצעה כפי שנקבע בתנאי המכרז ולהחזיר למבקש את היתרה.

לא הוכח בפני
כי נוהגה של עמידר בבטלה את החוזה היה שלא בתום לב. סעיף 23 ו' לתנאי הסכם המכר מקנה לה, בגדר תנאי ההסכם, זכות לביטול החוזה היה והתמורה לא שולמה במלואה תוך 60 יום מיום אישור העיסקה.

משהמבקש עצמו הוא המפר, ולא הוכחה הפרה מטעם עמידר אין המבקש זכאי גם לסעד החילופי של פיצויים אותו תבע.

23. במקרה זה לא עמד המבקש בתנאי החוזה כפי שהוסכמו ומשמעות מחדלו למעשה גם אי עמידה בתנאי הצעתו שהגיש למכרז.

מצב בו מציע אינו עומד בהצעתו שלו, ולמעשה חוזר בו ממנה, מקום שתנאי המכרז לא התירו לו לעשות כן, הוא בגדר הפרה של עקרון השיוויון והתחרות העומדים ביסוד דיני המכרזים והפרה של התחייבות מבין אלה שנטל על עצמו בהליכי המכרז.
במצב זה גם מבחינת דיני מכרזים זכאית עמידר לבטל את החוזה עימו, חוזה שנכרת עת קבלה את הצעתו.

טוען המבקש כי היה משתתף יחיד במכרז. בכך אין לדעתי כדי לשנות את המצב במקרה זה שכן יתכן שמשתתפים פוטנציאליים נמנעו מלהשתתף במכרז לאור מגבלת הזמן לתשלום. בהגמשת הסובלנות כלפי הפרות של מציעים יחידים יהא ככלל משום פגיעה באינטרס הציבורי המתבטא בשמירה על עקרונות היסוד של קיומם של מכרזים.

עוד טוען המבקש כי לא קבל את הודעת הבטול לפני שערך את פניתו לעמידר לקבל ארכה לתשלום. גם אם טענה זו נכונה היא, אין בה, בנסיבות מקרה זה, כדי לפסול את מעשה הבטול.

מאחר והוברר כי ביטול החוזה נעשה כדין, עולה ברגיל שאלת ההשבה. במקרה זה, חילטה עמידר 10% + מע"מ כפי שהודיעה למבקש ב- 27.6.00. בסעיף 26 (ב) לתנאי המכרז צויינה זכותו של המינהל שלא להחזיר את ערבות הזוכה שזכייתו בוטלה עקב איחור בתשלום ולראות בה פיצוי מוסכם בגין הפרת תנאי החוזה. על כן רשאית היתה עמידר לבצע את החילוט. מאידך, היה ולא הושבו למבקש יתר הכספים ששולמו על ידו, במלואם, מעבר לסכום שחולט, על עמידר להשיב לו את כספים אלה.

24. התוצאה
אשר על כן, דין המרצת הפתיחה להדחות ואני דוחה אותה בזאת.

צו המניעה הזמני שניתן ב- 16.8.00 ולאחר מכן הוארך על פי הסכמת הצדדים, מבוטל.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

המזכירות תעביר העתק ההחלטה לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום ט"ו באדר תשס"ב, 27 בפברואר 2002 בהעדר הצדדים.
מותר לפרסום מיום 27.2.02

ר. חפרי וינוגרדוב, שופטת
מירי דוד / d00036600e.1
1
בתי המשפט
הפ 000366/00

בית המשפט המחוזי בחיפה
כב' השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב

בפני









הפ בית משפט מחוזי 366/00 כמאל עבוד נ' עמידר החב' הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (פורסם ב-ֽ 27/02/2002)