פסקי דין על אייל קוצ'ינסקי | פסקי דין על מיכל וולף קוצ'ינסקי | פסקי דין על משה נסים ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובנייה רעננה | פסקי דין על מיכאל רייזמן | פסקי דין על אחים (כ.י.) - השקעות בנדל"ן ואח' |

79775-01/19 עתמ     01/08/2019




עתמ 79775-01/19 אייל קוצ'ינסקי, מיכל וולף קוצ'ינסקי, משה נסים ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רעננה, מיכאל רייזמן, אחים (כ.י.) - השקעות בנדל"ן בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 79775-01-19 קוצ'ינסקי ואח'

נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רעננה
ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת עמיתה
זהבה בוסתן


עותרים

1.אייל קוצ'ינסקי

2.מיכל וולף קוצ'ינסקי

3.משה נסים

4.ריבי ריבה נסים

5.אשר מלמד

ע"י עו"ד אייל קוצ'ינסקי



נגד


משיבים

1.ועדה מקומית לתכנון ובנייה רעננה

2.מיכאל רייזמן
המשיבים 1 ו-2 ע"י נילי בן משה

3.אחים (כ.י.) - השקעות בנדל"ן בע"מ

ע"י עו"ד אלי וילצ'יק
ועו"ד אופיר כהן
4.ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב

ע"י עו"ד שמרית סמדג'ה









פסק דין



בפני
עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר")
מיום 17.12.18, בה נדחה
הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"),
והתקבל
הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם"). ברקע העררים והעתירה עומדת בקשה להיתר בניה, לחיזוק בניין כנגד רעידות אדמה בצירוף תמריצים, מכוח תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 ותכנית רע/מק/1010, שהיא תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.


עיקרי העובדות:
1.
ביתם של העותרים נמצא ברח' בורוכוב 20 ברעננה.
מעברו השני של הרחוב, בזוית, ובמרחק של 27 מ' מבית העותרים, ברחוב בורוכוב
23 (הידוע גם כחלקה 628 בגוש 6580), נמצא הבית נשוא הבקשה להיתר. בשנת 2016 הגיש היזם בקשה להיתר
אשר נדחתה על ידי ועדת המשנה של הועדה המקומית
,

בין השאר, בשל התנגדות שהוגשה על ידי העותרים.

2.
ביום 23.10.17 הגיש היזם בקשה מתוקנת להיתר לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. מדובר בבנין בן 3 קומות
על קומת עמודים מפולשת וקומת קרקע תחתונה. במסגרת הבקשה להיתר התבקש חיזוק הבנין, סגירת קומת העמודים המפולשת לצורך הגדלת מבואת הכניסה, הקמת חדרי אשפה, מתקנים טכניים ומחסנים. בנוסף התבקש פתרון חנייה ל-7 מקומות חנייה עיליים בנוסף ל-6 מקומות החנייה הקיימים מכח ההיתר המקורי. בקומת הקרקע התחתונה התבקש "שימוש חורג מהיתר" לשינוי יעוד של שני משרדים לשתי יחידות מגורים ותוספת ממ"ד לכל יחידה, הרחבת שתי יחידות דיור קיימות והוספת ממ"ד לכל אחת מהן והקמת מתקן תת קרקעי עבור 23 מקומות חנייה וביטול מקלט.
בקומות 2-4 התבקשה הרחבת 18 יחידות דיור קיימות על ידי תוספת ממדי"ם ומרפסות מקורות , תוספת של 15 יחידות דיור
ב- 2.5 קומות חדשות.
אף לבקשה המתוקנת הגישו העותרים התנגדות.
ביום 17.6.18, קיבלה הועדה המקומית את התנגדות העותרים בחלקה, והחליטה לאשר את הבקשה למעט הבקשה לשינוי ייעודם של
שני המשרדים והפיכתם לדירות מגורים.


יצוין, כי בהתאם לאמור בתגובת היזם (ולא הוכחש על ידי העותרים), בית העותרים הוא בן
6.5 קומות והעותרים (או חלקם) פועלים להעצמת הזכויות במגרש כך שתתאפשר בו בניה עד 9.5 קומות. לאחרונה אף נידון ערר אותו הגישו חלק מהעותרים כנגד תכנית רע/מק/1010א, שם ביקשו שיתאפשר להם "לפרוץ" את גובה הבינוי שנקבע בתכנית רע/3000 (תכנית המתאר לרעננה) העומד על 7.5 קומות, מהטעם שבמקרה שלהם מדובר בבנין שכבר בנויים בו 6.5 קומות. בקשתם התקבלה והתכנית שונתה בהתאם.

3.
לאחר הדיון בוועדה המקומית, ובהתאם להוראות סעיף 48 ד(ה) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), ביקשו העותרים לקבל לידם את קלטת הדיון וזו נמסרה להם רק ביום 11.11.18. לטענת העותרים, מהאזנה לקלטת הם למדו כי בדיון פנימי, שהתקיים
לפני הדיון הפומבי בהתנגדות,
השתתף, ואף נטל חלק פעיל, יו"ר ועדת המשנה – המשיב 2.


בפתח הדיון הפומבי בהתנגדות הכריז המשיב 2
כי הוא מצוי בניגוד עניינים עם היזם ולכן לא ייטול בו חלק.

4.
העותרים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית (ערר רע/1103/0718)
וכן עתירה מנהלית
(עת"מ 50868-11-18) בה ביקשו לבטל את החלטת הועדה המקומית, עקב ניגוד העניינים בו היה מצוי המשיב 2
בדיון הפנימי, ולעכב את הדיון בערר עד לשמיעת עתירתם.

היזם הגיש ערר על סירוב הועדה המקומית לאשר את המרת שני המשרדים לדירות (רע/1049/0718).

5.
ביום 30.11.19 דחה
בית המשפט לעניינים מנהליים (כב' סגנית הנשיאה הש' ורדה מרוז) את הבקשה לעכב את הדיון בערר


וקבע:

"לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות
מטעם כלל המשיבים החלטתי (צ.ל. הגעתי - ז.ב.) לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות מהטעמים שלהלן:
1.
לועדת הערר סמכות לדון בהיתר 'דה נובו' כפי שצוין בכתבי התגובה, תוך התעלמות מהדיונים שנערכו בועדה המקומית. לנוכח נכונותה לעשות כן, אין משקל לפגמים שנפלו, אם נפלו, בדיוני הועדה המקומית. די בכך כדי עילה לדחיית הבקשה.
2.
הדברים הם בבחינת קל וחומר לנוכח הסכמת הועדה המקומית כי הדיון בועדת הערר יהיה 'דה נובו'.
3.
הבקשה הוגשה בניגוד לתקנות ושלא על דרך בקשה לצו ביניים.
4.
זכויות העותרים לא תיפגענה שהרי יהיו רשאים לפנות בעתירה חדשה לבית המשפט כנגד החלטת ועדת הערר, אם וכאשר יסברו כי קיימת עילה לכך.
5.
לפיכך הדיון בערר יתקיים כמתוכנן ביום 2.12.18.
6.
בנסיבות אלו יודיע ב"כ העותרים אם הוא עומד על עתירתו ויעשה כן עד ליום 5.12.18 ".

6.
בפתח הדיון שהתקיים בפני
ועדת הערר, טענו העותרים כי אין לקיים דיון 'דה נובו' אלא להחזיר את הדיון לועדה המקומית כדי שתדון בבקשה להיתר מחדש.
ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה לענין זה:

"לאחר ששקלנו את טענות העוררים (העותרים בפני
– ז.ב.) איננו רואים כל סיבה מדוע לא לדון בבקשה להיתר בנעלי הועדה המקומית כפי סמכותנו, וזאת מתוך הנחה שנפלו הפגמים הנטענים בנושא ניגוד העניינים של יו"ר ועדת המשנה והפרסום. המשיבים לערר נתנו הסכמתם לכך. למעשה, כך ציין גם ביהמ"ש המחוזי הנכבד בהחלטתו מיום 30.11.2018. כמתואר לעיל, העוררים מעלים בפני
נו את כל הטענות שהיו מעלים בפני
הועדה המקומית בדיון שהם מבקשים כי נורה לקיים דווקא לפני הועדה המקומית. ממילא כל פגם שנפל בהתנהלות הוועדה המקומית אינו גורע מיכולתה של ועדת הערר לבחון את הבקשה להיתר ואת הטענות
לגופן ובלא השפעה של הפגמים הנטענים" (סעיף 12 להחלטה; ההדגשה שלי – ז.ב.).
משנדחתה בקשת העותרים להחזיר את הדיון לועדה המקומית
התקיים דיון בערר לגופו וניתנה החלטה שהיא נושא הערעור בפני
.

7.
בתום הדיון בערר הודיעו העותרים לבית המשפט לעניינים מנהליים כי הם מסכימים למחיקת העתירה בשים לב לאמור בסעיף 4 להחלטה שדחתה את בקשתם לעיכוב ביצוע הדיון בפני
ועדת הערר, וזאת על אף שלטענתם (עליה חזרו בדיון שבפני
, ועל כך בהמשך), הדיון


בערר לא התקיים כדיון 'דה נובו' אלא כערר 'רגיל' במהלכו הוועדה המקומית הגישה תשובה לערר, התייצבה לדיון והשיבה לטענות העותרים כשהיא מציגה ומגינה על ההחלטה שהתקבלה על ידה תוך ניגוד עניינים.


8.
בעתירה
טוענים העותרים כי נפל פגם בהליך
שהתקיים בפני
ועדת הערר שלא קיימה דיון 'דה נובו' ולא פעלה כגוף תכנוני הבוחן את הבקשה, אלא בחנה אם קיימת עילת התערבות בהחלטת הועדה המקומית ואת סבירות ההחלטה. בנסיבות אלה, כך לטענת העותרים,
לא היה בהליך שהתקיים בפני
ועדת הערר
כדי 'לחטא' את פגם ניגוד העניינים שנפל


בהחלטת הועדה המקומית
ויש לבטלה
ולהשיב
אליה

את הבקשה להיתר על מנת שתדון בה מחדש.

9.
בנוסף, טוענים העותרים כי, גם בהחלטת ועדת הערר נפלו טעויות המצדיקות את התערבות בית המשפט.

היקף ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות רשויות מנהליות
10.
בטרם אבוא לפרט ולבחון את טענות העותרים מן הראוי לשוב ולהזכיר כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו שם שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של ועדת הערר שהיא ועדה מקצועית - תכנונית. בית המשפט אינו מומחה בתכנון
והתערבותו בשיקול דעת ועדה מקצועית היא מצומצמת ומוגבלת לפגמים מינהליים כגון חריגה מסמכות או למקרים של חוסר סבירות קיצוני בהחלטה.
רק לאחרונה חזר ביהמ"ש העליון על ההלכה האמורה בעע"מ 9403/17 הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נ' צבי כרמלי (26.6.19) כשאמר:
"בשלב זה, וכמו בכל עתירה וערעור בענייני תכנון ובניה, חשוב להבהיר את נקודת המוצא לפיה בית המשפט אינו בגדר "מתכנן-על", אין הוא מחליף את שיקול דעתן המקצועי-תכנוני של רשויות התכנון בשיקול דעתו, וככלל, התערבותו מוגבלת למקרים בהם נמצאה התכנית או ההחלטה התכנונית לוקה באחד מאותם 'מרעין בישין' של המשפט המינהלי והציבורי (ראו, בין היתר: עע"ם 317/10 שפר נ' יניב, פס' 17 (23.8.2012);
בג"ץ 3917/14
פורום הארגונים למען יער ירושלים נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה תשתיות לאומיות, פס' 5 ו-32 (17.12.2014); בג"ץ 8077/14 עיריית יוקנעם נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פס' 42 (22.12.2015)). "
(ראה גם
לעע"מ 2339/12 שוחט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (19.3.13)
).
יחד עם זאת יש לציין כי תכנית בנין עיר היא בגדר חיקוק וכפועל יוצא מכך בית המשפט הוא המוסמך לפרש תכנית (ראה עע"מ 2339/12 יונתן שוחט ואח'

נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא) .
אומר כבר עתה כי
טענות העותרים חובקות את

כל הפגמים האפשריים. פגם בהליך המינהלי


)
אי קיום דיון 'דה נובו');
טעויות בפרוש התכניות הרלוונטיות
(תמ"א 38; רע/מק/1010; ו- רע/מק/1/1א), וטעויות בשיקול הדעת.
לאור עקרונות אלה אפנה עתה לבחון את טענות העותרים.





דיון 'דה נובו'
11.
לטענת העותרים,
בדיון 'דה נובו', לו היה מתקיים, היו העותרים מצד אחד והיזם מצד שני מציגים את טענותיהם
בפני
ועדת הערר, בעוד שהועדה המקומית לא היתה יכולה להציג כל עמדה.
משלא אלה היו פני הדברים ובדיון בפני
ועדת הערר הגישה הועדה המקומית
כתב תשובה, הגנה על החלטתה ודחתה את טענות העותרים, הרי שלא התקיים דיון 'דה נובו' ויש להחזיר את הדיון לועדה המקומית כדי שתדון בהתנגדות מחדש.

העותרים
מפנים לעמדת ועדת הערר עצמה כפי שבאה לידי ביטוי בתגובה אותה הגישה בעת"מ 30540-03-11 חברת נכסי מאירוביץ בע"מ נ' ועדת ערר מחוז מרכז (להלן "עניין נכסי מאירוביץ"). באותו ענין נטען, על ידי נכסי מאירוביץ, כי יו"ר הוועדה המקומית רשל"צ היה נתון בניגוד עניינים בעת קבלת החלטת ועדה המשנה לתכנון ובניה. בתגובתה לעתירה טענה ועדת הערר כי בנסיבות אלה אין בכוחו של דיון בפני
ועדת ערר
לרפא את הפגם, ועל כן החלטת ועדת המשנה של
הועדה המקומית בטלה ויש להחזיר אליה את הבקשה על מנת שתדון בה מחדש:
"לאחר עיון בטענות העתירה ונספחיה, סבורה המשיבה (ועדת הערר – ז.ב.)
כי באם ישתכנע בית המשפט הנכבד כי קיים חשש סביר לניגוד עניינים בשל השתתפות יו"ר ועדת המשנה של הוועדה המקומית עו"ד דוד ביטן, בישיבה הדנה בהתנגדויות לתכנית, על רקע הנסיבות המתוארות בעתירה, מן הראוי להחזיר הדיון בתכנית לוועדה המקומית, לקיום דיון חדש בתכנית, בו לא ישתתף עו"ד דוד ביטן.
המשיבה תטען כי אכן היא מקיימת דיון מחדש (
de novo
) בתכנית ובטעמי ההתנגדות לה ומוסמכת להיכנס בנעלי הועדה המקומית ולשים את שיקול דעתה התכנוני תחתיה. ואולם, אם מתקיים חשש סביר לניגוד עניינים המעלה חשש למשוא פנים, הרי שזהו פגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו כדי לשלול תקפות החלטת הועדה המקומית מדעיקרא. במקרה כזה, אין בכוחו של דיון בפני
ועדת הערר כדי לרפאו"
(נספח 14 לעתירה).

12.
המשיבים טוענים כי לא נפל כל פגם בהליך שהתקיים בפני
ועדת הערר והדיון שהתקיים בפני
ה היה דיון 'דה נובו'. בפני
ועדת הערר הוצגו הבקשה להיתר, ההיתר המקורי, סביבת הבניין המוצע
ומיקום בנין העותרים ומאפייניו.
ועדת הערר אפשרה לעותרים להשמיע את מלוא טענותיהם כנגד הבקשה להיתר וכנגד הערר שהגיש היזם ולטענות אלה ניתנה תשובת הועדה המקומית והיזם.
ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לטענות השונות ואף סטתה מהחלטות הועדה המקומית בין אם בתוצאה ובין אם בבהנמקה והחלטתה באה חלף החלטת הועדה המקומית כקבוע בסעיף 152ד' לחוק.


13.
בתי המשפט קבעו,
לא אחת, כי גם אם קופחו זכויותיו הדיוניות של
צד בהליך שהתקיים בפני
הועדה המקומית, הרי שפגם זה נרפא במסגרת הליכי הדיון בערר שהתנהל בפני
ועדת הערר. סבורה אני כי הדיון שהתקיים בפני
ועדת הערר היה דיון 'דה נובו' ואין מקום להורות על החזרת הדיון לועדה המקומית כדי לקיים דיון חדש.
סעיף 152 לחוק התכנון והבניה קובע:

(א)
(1)
הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות שהוגשה לפי הוראות סעיף 149(א) רשאי לערור בפני
ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחיה, ......

..............

(ד)
החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי הענין.


ועדת הערר היא גוף מקצועי - תכנוני שאינו משמש כערכאת ערעור מינהלית הבוחנת את החלטות מוסדות התכנון על פי כללי ההתערבות המינהליים. בהבדל מבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר אינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעת מוסד התכנון, ועדת ערר, בהיותה גוף מקצועי - תכנוני, מוסמכת לדון
בנושא 'דה נובו', דהיינו לבחון מחדש ובאופן עצמאי את טענות הצדדים, והיא רשאית, ככל שידרש, לקבל ראיות חדשות ולשמוע עדים
ואף להעדיף את שיקול דעתה תחת שיקול דעתה של
הועדה המקומית. לכך מכוון הביטוי "תבוא במקום" בסעיף 152 ד לחוק, וכך אף פורש הביטוי בפסיקה.
בעע"מ 317/10 אהוד יניב נ' מוראן סקאל התלבט ביהמ"ש בשאלה היכן יש להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר בניה התואם תכנית,
האם בפני
ביהמ"ש לעניינים מנהליים בדרך של עתירה מנהלית או בפני
ועדת הערר בדרך של ערר, וכך אמר
בהתייחס להבדל בסמכויות של בית המשפט לעניינים מנהליים וועדת הערר:
"להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הועדה המקומית. הליכה בדרך זו
(ערר בפני
ועדת הערר – ז.ב.)
מבטיחה כי ההיתר ייבחן בשתי ערכאות תכנוניות האמונות על שיקולים תכנוניים-מקצועיים" (ההדגשה שלי – ז.ב) .


בעת"מ 1033/03 כרסנטי יצחק נ' ועדת ערר המחוזית חיפה טען העותר כי זכויותיו הדיוניות בפני
הועדה המקומית קופחו כיוון שלא ניתן לו לטעון על פה בפני
הוועדה. ביהמ"ש קבע כי:
"גם אם בהליך לפני הועדה המקומית קופחו זכויותיו הדיוניות של העותר, הרי שפגם זה נרפא במסגרת הליכי הדיון בערר שהתנהל לפני הועדה המחוזית.
סעיף 152(ד)

ל
חוק התכנון והבניה

קובע, כי החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית. בענייננו, אין חולק שניתנה לעותר ההזדמנות להשמיע את טענותיו באוזני הועדה, וחברי ועדת הערר אף ערכו סיור באזור הרלוונטי בטרם קיבלו החלטתם. בנסיבות אלה, לא יוכל העותר להישמע בטענה כי זכות הטיעון שלו קופחה מבחינה מהותית.
"


בעת"מ (ת"א) 37447-10-13 אפריקה ישראל תעשיות בע"מ נ' רשות ניירות ערך עמד ביהמ"ש על דרכי הביקורת השונות על החלטה שיפוטית.
על ביקורת 'דה נובו' אמר:
"הסוג הראשון של ביקורת שיפוטית הוא ביקורת
de novo
, היינו – הליך במסגרתו הגוף המבקר בוחן את ההחלטה שהתקבלה מלכתחילה.
דוגמה לבחינה כזו קיימת בערר מכוח
חוק התכנון והבנייה

על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה בפני
ועדת ערר. בהליך כזה – כך נפסק "רשאית ועדת הערר לשים את שיקול-דעתה המקצועי במקום שיקול-דעתה של הוועדה המקומית. הביקורת שמפעילה ועדת הערר נעשית בדרך של 'בחינה מחדש' (

de novo
) של ההחלטה, בהתאם לשיקולים מקצועיים ותכנוניים (סעיף 152(ד) ל
חוק התכנון והבניה

)" (ר'
עע"מ 2131/12

רוני טל נ' ועדת הערר המחוזית תל אביב
(16.1.2013)).
בהליך של בחינה מחדש, בית-המשפט שומע אם כן את הדיון מראשיתו, כולל שמיעת עדויות (ככל שיש בכך צורך) ובחינתן מנקודת מבטה של הערכאה הדיונית (ר'
ת.א. (ת"א) 55970-12-13

אליהו ביטון נ' ברק רוזן (29.12.2013), סעיף 29 בהחלטה). שיקול-הדעת של הערכאה המבקרת מחליף אם כן לכל דבר וענין את זה של
הערכאה הראשונה".


בעת"מ 39832-11-10 דיירי בנין רימלט 10 ברמת גן נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א [9.10.11] נטען כי הועדה המקומית היתה מצויה בניגוד עניינים לאור הסכם פשרה עליו חתמה עם העיריה. ביהמ"ש קבע כי:

"אף לו הייתי סבורה כי הוועדה המקומית היתה במצב של ניגוד עניינים בעת שהיא דנה בשאלת ההקלה, לא היתה לענין זה משמעות לאחר שוועדת הערר שבה ודנה באותו ענין עצמו. לוועדת הערר יש כידוע סמכות ראשונית, לשוב ולבחון את הנושאים שעלו במסגרת הוועדה המקומית. לאחר שוועדת הערר בחנה את הנושאים הללו והחליטה לדחות את טענות העותרים, ומאחר שאין טענה לפיה ועדת הערר היתה מצויה בניגוד עניינים כלשהו, אין עוד משמעות לטענות שהועלו ביחס לוועדה המקומית, טענות ש"נרפאו" לאחר ההליך שהתקיים בפני
ועדת הערר.



14.

בהתייחס לעניין נכסי מאירוביץ אליו הפנו העותרים לתמיכה בטענתם כי בשל ניגוד העניינים בו היה מצוי יו"ר הוועדה יש להחזיר את הדיון בהתנגדות לוועדה המקומית, יובהר כי עמדת ועדת העררבאותו מקרה
לא התקבלה על ידי ביהמ"ש אשר קבע:
"
אינני מוצאת מקום לאבחנה שערכה משיבה 1, ואין לה ביסוס או הד בדין או בהלכה.
משנפסק בבג"ץ איזוטסט כי יש בכוחה של ועדת ערר לרפא -
דרך דיון מחודש, כשהיא באה בנעלי ועדת המשנה ומקבלת החלטה חדשה, במקומה – את הפגם שנפל לכאורה בהחלטת ועדת המשנה, הרי שהחלטת ועדת הערר חוקית וסבירה ואין מקום להתערב בה"
.

15.
בדיון 'דה נובו' עילות ההתערבות של ועדת הערר הן רחבות יותר מהעילות המקובלות במשפט המינהלי והן כוללות גם בחינת ההיבטים המקצועיים התכנוניים לגופם. כלומר, הביקורת שמפעילה ועדת הערר היא בדרך של בחינה מחדש של ההחלטה בהתאם לשיקולים מקצועיים ותכנוניים.
קיום דיון 'דה נובו' אין משמעו, כפי שטוענים העותרים, קיום דיון תוך התעלמות מעמדת
הוועדה המקומית.
יצוין, כי בעניין מאירוביץ הנ"ל הועדה המקומית לקחה חלק בדיון, הגישה תשובות וטענה טענותיה בפני
ועדת הערר.

16.
יתרה מכך,
תקנה 4(2) לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות הערר), תשנ"ו – 1996 קובעת כי הוועדה המקומית היא משיב בערר. התקנות אינן מבחינות בין מקרה בו הביקורת של ועדת הערר נעשית 'דה נובו' לבין מקרה בו מופעל שיקול דעת מינהלי גרידא. בשני המקרים יש לשמוע את עמדת הועדה המקומית.

17.
בעניינו
ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים
ושקלה אותם. כל טעון זכה לדיון לגופו ונבחן אל מול הוראות הדין והתכניות הרלוונטיות. כך למשל, בענין הסבת המשרדים ליעוד מגורים קיבלה ועדת הערר את ערר היזם והחליטה
בשונה מהועדה המקומית
וביחס לאישור המרפסות המקורות (כפי שיפורט להלן) אימצה נימוק עצמאי.


18.
העובדה כי חלק מטענות העותרים נדחו מאותם טעמים שהם נדחו על ידי הוועדה המקומית אין בה כדי להשליך על סוג הביקורת השיפוטית ועל האופן בו נבחנו טענות הצדדים. השימוש במילה "סבירות" שנעשה על ידי ועדת הערר במספר נושאים
אין משמעו
כי החלטת הועדה המקומית לא נבחנה על ידי ועדת הערר באופן מקצועי – תכנוני. בנושאים אלה (כפי שיפורט להלן)
ועדת הערר אמנם קיבלה את אותה החלטה שקיבלה הועדה המקומית אך זאת משום שהחלטת הועדה המקומית
תאמה את שיקול דעתה של ועדת הערר והיתה סבירה בעיניה.

19.
בבסיס הדיון בפני
ועדת הערר עמדה ההנחה כי בדיון בפני
הוועדה המקומית נפלו הפגמים הנטענים לענין ניגוד העניינים של יו"ר הועדה.
בפתח הדיון בועדת הערר כשהעותרים ביקשו לבטל את החלטת הועדה המקומית ולהחזיר את הדיון לועדה המקומית בשל הפגמים הנטענים,
קבעה ועדת הערר "איננו רואים כל סיבה מדוע לא לדון בבקשה להיתר בנעלי הועדה המקומית כפי סמכותנו, וזאת מתוך הנחה שנפלו הפגמים הנטענים בנושא ניגוד העניינים של יו"ר ועדת המשנה והפרסום..... ממילא כל פגם שנפל בהתנהלות הוועדה המקומית אינו גורע מיכולתה של ועדת הערר לבחון את הבקשה להיתר ואת הטענות
לגופן ובלא השפעה של הפגמים הנטענים".

20.
לפיכך, אין ממש בטענת העותרים לפיה הדיון שהתקיים בפני
ועדת הערר
לא היה
דיון 'דה נובו'. בפועל בחנה ועדת הערר כל טענה שהועלתה בפני
ה על ידי מי מהצדדים
לגופה וקיבלה את החלטתה לאחר שהפעילה שיקול דעת.
הדבר משתקף בפרוטוקול הדיון ובהחלטה.
בנסיבות אלה אין מקום לבטל את החלטת ועדת הערר מטעם זה.


קבלת ערר היזם – המרת משרדים בקומת הקרקע לדירות
21.
היזם ביקש להפוך שני משרדים הבנויים בקומת הקרקע התחתונה, לשתי דירות מגורים בדרך של "שימוש חורג מהיתר", והוספת שני ממ"דים בשטח של 24 מ"ר.
הועדה המקומית דחתה את בקשת היזם וקיבלה את התנגדות העותרים. הוועדה המקומית קבעה כי יחידות המשרדים אינן מצויות בקומה המפולשת של הבנין כי אם בקומה שמתחת לקומה המפולשת


ובהמשכה קיימת בניה נוספת כך שקומה זו אינה עונה על הגדרת קומה מפולשת בתקנות. עוד קבעה הועדה המקומית כי לא ניתן באמצעות תמ"א 38 להכשיר משרדים קיימים ולהפכם לדירות מגורים. יחד עם זאת אישרה הועדה המקומית להוסיף למשרדים תוספת ממ"מ (מרחב מוגן מוסדי) במסגרת חיזוק הבנין.

22.
ועדת הערר קיבלה את ערר היזם וקבעה כי אין מניעה לאשר את המרת המשרדים הקיימים לדירות מגורים וזאת בנוסף לדירות שתיווספנה בבנין במסגרת תמ"א 38.
ועדת הערר הצביעה על כך שבמסגרת הפרסום שנעשה לבקשה להיתר (נספח 19) התבקש (בפריט 2) "שימוש חורג מהיתר להפיכת 2 משרדים למגורים ע"פ תמ"א 38 בקומת קרקע תחתונה". ועדת הערר קבעה שמדובר בשתי בקשות שאוחדו ונידונו יחד. האחת,
בקשה להיתר לחיזוק הבניין ותוספות לפי תכניות החיזוק (תמ"א 38 ורע/מק/1010)
והשניה, בקשה לשימוש חורג מהיתר לשם הפיכת המשרדים לשימוש תואם תכנית רע/מק/1/1א שהיא התכנית שחלה על המקרקעין בעת הוצאת ההיתר המקורי. לעמדת ועדת הערר


אין מניעה משפטית שבמסגרת הבקשה לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 ורע/מק10/10 יתבקש במקביל גם היתר לשימוש חורג לשני המשרדים לשם הפיכתם לשימוש תואם תכנית ללא

צורך בפיצול מלאכותי של ההיתרים כאשר במסגרת החיזוק ממילא מתבקשות עבודות הרחבה וחיזוק גם לאותם משרדים, מה גם, שבדיון בפני
ועדת הערר לא כפרה הועדה המקומית בסמכותה לאשר שימוש חורג באותם משרדים.
ועדת הערר הוסיפה כי במהלך הדיון בפני
ה עלה שהמשרדים אינם פעילים מזה זמן והשימוש למשרדים גרם לדיירי הבניין מטרדים של ממש, וגם מטעם זה יש להתיר את הסבת המשרדים למגורים.
כן קבעה ועדת הערר כי ניתן להתיר את הוספת הדירות במסגרת הוראות הצפיפות של רע/מק/10/10 הגוברות על הוראות הצפיפות בתכניות הקיימות כאשר בסופו של דבר הצפיפות המתקבלת במגרש לאחר חיזוקו סבירה ותואמת בקשות אחרות שבאו בפני
ועדת הערר.

23.
העותרים טוענים כי במסגרת היתר בניה המתבסס על תכנית רע/מק/1/1א,
הצפיפות המותרת במגרש היא 12 יחידות דיור לדונם. אף בהתאם לתכנית רע/2000, המאוחרת לתכנית רע/1/1א
הצפיפות המותרת במגרש
(בהתחשב בהפקעות שנעשו) ובשטחו של המגרש לאחר ההפקעות ( 1,539מ"ר),
מספר יחידות הדיור המקסימלי אותו מותר לבנות
הינו 12 (לפי 8 יחידות דיור לדונם). מאחר ועוד קודם לתוספת יחידות הדיור על פי תמ"א 38
בנויות 20 יחידות דיור,
אין המדובר ב"שימוש חורג מהיתר" אלא ב"שימוש חורג מתכנית".

ההסתמכות של ועדת הערר על סעיף 4.1.2.ה לתכנית רע/10/10, כדי להתגבר על בעית הצפיפות,
לאו פתרון הוא כיוון שהוראה זו לא שינתה את הוראות הצפיפות ברעננה בכל הנוגע לבקשות להיתר שלא מכח תמ"א 38 והיא קובעת "תוספת יח"ד במסגרת זכויות הבניה והוראות הבניה מכח תכנית זו".

24.
ועדת הערר טוענת כי
יחידות המשרדים נבנו על פי היתר הבניה שהוצא לבנין בשעתו, הגם שהוועדה המקומית והעותרים עצמם לא ידעו לומר כיצד אושרו או כיצד ניתן לאשרן כדין. העותרים לא טענו שיש לבטל או להרוס את המשרדים אלא טענו שיש להשאיר בהם את השימוש על אף שהוא בניגוד לתכנית רע/מק/1/1א.
בנסיבות אלה מוצדקת ההחלטה
להורות על המרת המשרדים שחרף הוראות הצפיפות וחוסר ההתאמה ליעוד
למגורים
המותר במקרקעין, נבנו על פי היתר.
בנושא הצפיפות ממילא מתאפשרת תוספת דירות לבנין לפי תמ"א 38 ואף סעיף 4.1.2.ה לתכנית רע/מק/10/10
אינה קובעת מגבלה של מספר יחידות דיור ומורה :
"תותר תוספת יח"ד במסגרת מימוש זכויות הבניה והוראות הבניה מכח תכנית זו. תוספת יח"ד תתאפשר בשטח שלא יפחת מ- 60 מ"ר לכל יח"ד, ובלבד שתובטח הקמתו של ממ"ד לכל יח"ד חדשה. "

25.
היזם תומך בהחלטת ועדת הערר. לטענתו תמ"א 38 ותכנית רע/10/10
מאפשרות תוספת יחידות דיור בקומת הקרקע בלא הבחנה לשימוש הקיים בקומה זו בהיתר הבניה הקיים והיא יכולה להיות גם על חשבון הלובי הקיים אות חדרי השירותים שהועתקו או על חשבון המשרדים.
בנוסף,
טוען היזם
כי
לו היה מתבקש היתר להריסת המשרדים, היתה נוצרת קומת
לובי, בה


ניתן היה לבקש, במסגרת בקשה נפרדת, לאשר יחידות דיור ועל כן
ברי שניתן לעשות כן בבקשה אחת.

26.
אני סבורה כי יש לדחות את טענות העותרים ולהותיר את החלטת ועדת הערר על כנה.
אין מחלוקת כי עסקינן בשתי יחידות משרדים שאושרו בהיתר המקורי
שהוצא בשנת 1971 כשאין

בפי הועדה המקומית או בפי העותרים הסבר כיצד ניתן היה לאשרן בשעתו על פי תכנית רע/מק/1/1א.
העותרים אינם טוענים כי יש לבטל או להרוס את המשרדים אלא שיש להמשיך את השימוש בהם, כמשרדים, כשאין מחלוקת כי שימוש למשרדים הוא בניגוד לתכנית רע/1/1א.
ועדת הערר ראתה בקומה זו קומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית וקבעה בהחלטתה "באשר לקומת המסד, כאמור, אנו מתירים את השימוש החורג מהיתר למגורים לצמיתות על מנת להתאים את השימוש בפועל לשימושים המותרים כדין כיום במקום. ממילא תוספת של ממדי"ם לכל היחידות והרחבת יתר שתי דירות המגורים באותה קומה מקובלות עלינו והן בהתאם למתאפשר לפי תכניות החיזוק (ועולה כי מדובר בקומה שניתן להגדירה כקומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית)."
על פי תמ"א 38 ניתן לאשר
תוספת יחידות דיור ועל פי תכנית רע/מק/1010, בהתאם לסעיף 4.1.2ה
אין מגבלה של מספר יחידות הדיור או מיקומן.
דחיית בקשת העותרים להסבת המשרדים לדירות תותיר במקרקעין יחידות בשימוש אסור לפי התכניות החלות על המקרקין, תוך הפרעה תכנונית לדיירים, בעוד שהחלטת ועדת העררשרואה בקומת המסד קומת קרקע נוספת ובבקשה להיתר ככורכת שתי בקשות יחדו
מרפאה את הפגם שנפל לכאורה בעת הוצאת ההיתר המקורי.

27.
זאת ועוד, לו היתה מתבקשת הריסה או ביטול המשרדים במסגרת בקשה נפרדת, לא היתה כל מניעה לאשר במקומם, בהנחה שמדובר בקומת קרקע, יחידות מגורים שעם אישורן תגיע
הצפיפות
ל-
24 יחידות לדונם נטו שהיא צפיפות לא גבוהה שאושרה על ידי הועדה המקומית וועדת הערר במקרים אחרים ברעננה.


פגמים בפרסום

28.
בפרסום ההקלות (נספח 19) התבקשו (בין השאר) הקלות להרחבת הדירות בקומות טיפוסיות 1- 3
(פריט 4 לפרסום). בקומת העמודים המפולשת התבקשה תוספת שטחים טכניים
(הגדלת מבואה, חדר אשפה, מחסנים וחדר גז) בשטח של 145 מ"ר (פריט 2 לפרסום).
בפועל כללה הבקשה
גם את הרחבתן של שתי יחידות הדיור הקיימות בקומת הקרקע
התחתונה ותוספת ממדי"ם לכל 4 היחידות בקומה זו (2 יחידות דיור ו- 2 יחידות המשרדים שהתבקש להפכן לדירות), שלא פורסמו להתנגדות הציבור. למרות האמור הן אושרו על ידי הוועדה.


פגמים נוספים נפלו, בפרסום ההקלות לקווי הבנין כמפורט להלן:
א. על פי הפרסום (פריט 10) התבקשה "הקמת מרפסת בסטיה של עד 40% מקווי הבניין הקדמי מזרחי וצידי צפוני, בהתאם לתקנות התכנון והבניה" בפועל כללה הבקשה גם מרפסות בסטיה של 40% לצד מערב, ללא פרסום.

ב. בפרסום ההקלות לקווי הבנים (פריט 9) ובבקשה עצמה
נרשם "קו בנין קדמי מזרחי לחזית בורוכוב 2.0 מ' בהתאם למותר על פי תמ"א 38 במקום 4.0 מ' על פי תב"ע; קו בנין אחורי מערבי 3.0 מ' בהתאם למותר על פי תמ"א 38 במקום 5.0 מ' על פי התב"ע. קווי הבנין החלים על המגרש בהתאם לרע/2000 הם כדלקמן: קדמי – 5 מ'; צדי – 4מ'; אחורי – 6מ'.
כלומר, בפרסום ציון קווי הבנין המותרים על פי התב"ע, אינם נכונים.


29.
לטענת העותרים, העובדה שהם השכילו לבחון את התשריט ולאתר פגמים והקלות נוספות על אלו שפורסמו
אינה מייתרת את החובה לפרסם את ההקלות לכלל הציבור כדי שיוכל להתנגד,
ועל כן
ועדת הערר לא היתה רשאית לאשר הוצאת היתר הכולל הקלות שלא פורסמו כדין, כפי שמורה סעיף 27 לתמ"א:
"לא יותרו תוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11, 12, 13, 14, 14א, ו- 16 אלא אם פורסמה הודעה על כך וניתנה לכל בעל ענין הזדמנות להעיר את הערותיו בפני
הועדה המקומית בתוך המועד שייקבע וטרם מתן החלטה בעניין. דרכי הפרסום, שמיעת ההערות
וההחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק."

30.
ועדת הערר קבעה כי ככל שנפלו פגמים בפרסום הבקשה להיתר, אין הדבר מחייב את ביטול ההחלטה והשבת הבקשה לשלב הפרסום מאחר ומהעותרים לא נשללה האפשרות להעלות את טענותיהם במלואם לרבות בקשר להרחבת יחידות הדיור בקומת הקרקע התחתונה, וסטיית המרפסות והרחבת המרפסות מעבר ל- 25 מ"ר. טענות אלה נידונו לגופן.
התכנון העומד בבסיס הבקשה פורסם והעותרים היו ערים למבוקש בפועל ולמצב התכנוני הנכון ואף התנגדו לו, ומימלא הפגמים הנטענים אינם משמעותיים.

בתגובה לעתירה הוסיפה ועדת הערר
כי גם בשלב זה לא התייצב מתנגד הטוען כי לא נשמעו טענותיו ונפגעו זכויותיו בשל נוסח הפרסום.

31.
היזם תומך בהנמקת ועדת הערר וטוען כי על אף הטעות בפרסום, קווי הבנין המבוקשים פורסמו וכל מי שהדבר היה עתיד להשפיע עליו נחשף לבינוי המבוקש.

בהתייחס לשטחי הבניה בקומת הקרקע התחתונה, טוענן היזם
כי אלה ניתנו
מכח התכניות התקפות ולכן כלל לא נדרש פרסום מכח הוראות התמ"א. בקומה זו התווספו ארבעה מרחבים מוגנים (המותרים מכח תקנה 151(ג) לחוק) וכן 19 מ"ר של שטח עיקרי לטובת הרחבת שתי דירות קיימות בהתאם לתכניות התקפות . שטחי הבניה המותרים במגרש עומדים על 120% שלא נוצלו במלואם.
סעיף 1ג' לתמ"א מורה כי במצב זה ימומשו שטחי הבניה המותרים מכח התכניות המפורטות, ורק מעבר להן יעשה שימוש בזכויות התמ"א:
"ג. היה היקף תוספת הבניה שניתן לבקש לפי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות כאמור בפסקה (א) נמוך מסך תוספת זכויות בניה הקבוע בסעיף קטן 11.2, ניתן יהיה לכלול
בבקשה להיתר תוספת זכויות בניה משלימה עד לגובה התוספת שמפורטת בסעיף קטן 11.2.
ד. נותרו זכויות בניה כאמור בפסקה (א), לא ניתן יהיה לאשר תוספת בניה מכח התמ"א, אלא בהתאם לפיסקאות (א) – (ג).
לטענת היזם, שטח קומת הקרקע התחתונה הוא מעבר לשטחים אלה ולכן, שטחי הבניה בקומה זו לא נדרשו לפרסום.
זאת ועוד, על פי הפסיקה
יש צורך להצביע על נזק קונקרטי שנגרם למלין כתוצאה מהפגם בפרסום (עת"מ (ת"א) 14/98 אוסקר נ' לוריא;
ערר 74/16 נציגות הבית המשותף ברחוב התקווה 7 נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה; עע"מ 7186/10 זילבר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה).
יתרה מכך, לגבי פגם בפרסום אימצה ההלכה הפסוקה
את דוקטרינת הבטלות היחסית לפיה, כאשר באים לבחון את נפקותו של פגם יש להביא בחשבון את מכלול האינטרסים העומדים על הפרק וביניהם את מהות הפגם, מידת הפגיעה בזכויות שנפגעו והנזק שעשוי להיגרם לנוגעים בדבר ולצדדים שלישיים.

32.
אין כאמור מחלוקת כי נפל פגם בפרסום הרחבת שטחי הבניה בקומת הקרקע
התחתונה
(ככל שהיה נדרש פרסום)
ובקווי הבנין. בצדק קבעה ועדת הערר כי ככל שנפלו פגמים בפרסום אין בכך כדי להצדיק את החזרת הבקשה לשלב הפרסום משום שלא נגרעה כל זכות של העותרים.
אשר לפגם בפרסום ההקלות בקווי הבנין, מהות ההקלות היתה ברורה וקוי הבנין המבוקשים פורסמו
ועל כן מדובר בפגם שאינו משמעותי.
אשר להקלות בשטחי הבניה והממדי"ם בקומת הקרקע
התחתונה אינני רואה מקום להידרש לשאלה אם היה צורך בפרסום
ואני יוצאת מתוך הנחה (המחמירה עם היזם מבקש ההיתר)
כי
היה נדרש פרסום. ואולם, אין מחלוקת כי העותרים הביאו את מלוא טענותיהם בפני
הועדה המקומית ובפני
ועדת הערר על אף הפרסום הלקוי והם מודים כי "השכילו לבחון את תשריט הבקשה להיתר לגופו, ולאתר הקלות נוספות הכלולות בו" (סעיף 137 לעתירה). אחרים לא התלוננו. אם כלל לא נדרש פרסום, לגבי הרחבת שטחי הבניה והממדי"ם בקומת הקרקע
התחתונה, נכונים הדברים מקל וחומר.
יתרה מכך, העותרים לא הצביעו על כל נזק קונקרטי שנגרם להם כתוצאה מהליקוי בפרסום (ראו עת"מ (ת"א) 14/98 אוסקר נ' לוריא).
אפנה גם לעע"מ 2339/12 שוחט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (19.3.13) אשר דן בתוצאות הפרת הפרסום:
"תוצאת הפרתה של חובת הפרסום במקרה שלפנינו, מושפעת מאופן בחינת הפגיעה הנגרמת לפרט בשל אי הפרסום. ככלל, כאשר הפרסום נועד להגן על זכויות, כמו למשל זכות ההתנגדות במקרה דנן, המחדל מלפרסם יוביל לבטלות ההחלטה, בעיקר כאשר הנוגע בדבר לא ידע אודותיה (ברק-ארז, בעמ' 348). ואולם, בית המשפט ימנע מהחלתה של גישה מחמירה מעין זו, כאשר אי הפרסום לא פגע ביכולת התכנון או ההסתמכות של הפרט (בג"ץ 3081/95 רומיאו נ' המועצה המדעית של ההסתדרות הרפואית בישראל, פ"ד נ(2) 177 (1996) (להלן: עניין רומיאו); וראו גם, עניין בר-און, פסקה 17 לפסק-הדין, שם נקבע כי המערערים לא הראו כי נגרמה להם, בנסיבות העניין, פגיעה ממשית כתוצאה מאי הפרסום).
גישה זו עולה בקנה אחד עם עקרון הבטלות היחסית,
אשר אומץ בפסיקה, ואשר תומך בדוקטרינה גמישה המעניקה שיקול דעת נרחב יותר באשר לתוצאותיו של הפגם, בהתאם למכלול נסיבות המקרה. לפי גישה זו, נטייתו של בית המשפט תהיה לאמץ פתרון מידתי, אשר יהלום את הנסיבות הקונקרטיות, ולא יוביל בהכרח לביטול המעשה המנהלי (ראו: יצחק זמיר הסמכות המינהלית 1335-1334 (מהדורה שניה, 2011) (להלן: זמיר))".

33.
העותרים מפנים
לעת"מ 542/15 מיכל דניז מסלתון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא (להלן "ענין מיכל דניז"), שם הסתבר במהלך הדיון כי הבקשה להיתר שונה ממה שפורסם להתנגדות הציבור "והמעלית מתוכננת כעת בקיר חיצוני, וכי התכנון החדש כולל על פניו מספר שינויים נוספים לעומת התכנון שפורסם בשעתו ושאושר בהחלטת הוועדה המקומית (המעלית מתוכננת כעת במקום בו לפי הבקשה המקורית מוקמו המרפסות שתיבננה ותוך שינויים גם במבנה חדר המדרגות ובתוספות הבניה לדירות הקיימות)" ..... למעשה בשלב זה הבקשה להיתר שונה מהותית מזו שהתבקשה תחילה, ואנו רואים הצדקה שהיא תבחן בהתאם לסדר הדברים הרגיל".
אין ללמוד גזירה שווה
מענין
מיכל דניז לענייננו. שם לאחר פרסום הבקשה להיתר
להתנגדויות היא שונתה באופן מהותי כך שמי שנחשף לפרסום ובחן את הבקשה להיתר עמד מול בקשה שונה לחלוטין ולא יכול היה לבחון את המוצע בה ולהתנגד לה. על כגון דא אמר ביהמ"ש:
"עולה איפוא כי צודקת הוועדה המקומית כי יש מקום למילוי תנאי סעיף 27 לגבי הנוסח המעודכן של הבקשה להיתר. איננו סבורים – כטענתה החלופית של המשיבה 2 – שיש מקום שאנו כוועדת ערר נשמע בעצמנו את ההתנגדויות לאחר הפרסום המחודש שיעשה ונקבל החלטה בעניין. למעשה בשלב זה הבקשה להיתר שונה מהותית מזו שהתבקשה תחילה ואנו רואים הצדקה שהיא תיבחן בהתאם לסדר הדברים הרגיל".
בענייננו מדובר כאמור בפגמים שאינם משמעותיים שלא מנעו מהמעיין בפרסום לדעת מה למעשה מבוקש.

34.
העותרים טוענים כי נוסח סעיף
27 בתמ"א 38 הקובע כי לא תותר תוספת בניה אלא אם כן פורסמה הודעה על כך אינו מאפשר אישור בקשה להיתר אשר הפרסום שנעשה בגינה אינו נכון. נוסח סעיף 27 בתמ"א
דומה לנוסחו של סעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה הקובע:
"

הועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה

....... אלא לאחר שנתמלאו אלה:


(ת
תשנ"ה-1995
(תיקון
) תשע"ד-2014
(

1)
פורסמה, על חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה
....... והקובעת כי התנגדויות לבקשה כאמור יוגשו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום לפי פסקה זו, ולעניין מי שנמסרה לו הודעה לפי פסקאות (2א) ו-(2ב) – ממועד מסירת ההודעה;


בערר (מרכז) 4/14 משה ניסים נ' הועדה המקומית רעננה גם כן התעוררה שאלה בענין פרסום הקלה מקווי בנין עלפי תכנית רע/1010 וועדת הערר אמרה באותו ענין:
"בקשה כזאת אמנם לא פורסמה, אולם התכנון העומד בבסיסה פורסם גם פורסם ואליו התנגדו העוררים, כפי שפורט לעיל. העובדה כי הכביש נוגס בחלקת המשיבים, אין בה כדי להעלות או להוריד באספקלריית המתנגדים הפוטנצאליים ביחס לתכנון הקיים. הלכה פסוקה היא כי:

" הליכי הפרסום נועדו להעביר לצדדים הנוגעים בדבר את האינפורמציה הדרושה לניצול אפקטיבי של זכות הטיעון הקנויה להם. מאחר ובמקרה דנן לא נשללה מן העותרים זכות הטיעון, ולו באופן חלקי ממילא לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיהם, בגין הפרת חובת הפרסום על ידי הרשות. אשר על כן, אין להם כל מעמד לדרוש את ביטול ההליך המנהלי".
עת"מ 14/98
אוסקר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'
במקרה דנן האינפורמציה הרלבנטית אמנם הגיעה לתושבים וחלקם ראה לנכון להתנגד לה. לפיכך איננו סבורים שיש בכך להעלות או להוריד מאישור ההחלטה".
אף בענייננו
פורסמה הודעה על הקלה וההנחה היא כי זו
הגיעה לידיעת התושבים. אין שוני מהותי בין ההודעה שפורסמה לפרסום הנכון לו היה נעשה ולכן, גם אם נפלה טעות כזו או אחרת בפרסום אין המדובר בטעות מהותית המחייבת
לבטל את אישור ההחלטה.


לאור האמור אני דוחה את הטענה.

הוכשרה בנייה בלתי חוקית ומרפסות מקורות –
35.
לטענת העותרים, במסגרת הבקשה להיתר וההקלות נחבאת הרחבה של יחידות הדיור הקיימות
מעבר ל- 25 מ"ר שניתן לאשר בהתאם לתמ"א 38.
סעיף 11.1ה'
לתמ"א 38 קובע כי "בהרחבת קומות, לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים, תותר תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים". לטענת העותרים, בהיתר הבניה המקורי שניתן בשנת 1971 אושרו
(הן בקומות הטיפוסיות והן בקומת הקרקע התחתונה) מרפסות מקורות
ושטחי שרות ששטחם לא חושב במנין השטחים שניתן היה לאשר במסגרת תכנית רע/מק/1/1א
שהתירה בנית בנין בן 3 קומות ב-30% בניה לקומה. הכשרת שטחי המרפסות (30 מ"ר לכל אחת מהדירות) והוספתן כשטחים עיקריים לדירות המגורים, מהווה
תוספות שטחי בניה ניכרים מעבר ל- 25 מ"ר שהתבקשו בהתאם לתמ"א 38.

36.
ועדת הערר דחתה את הטענה וציטטה החלטה קודמת שניתנה על ידה בערר 7003/17 פרי אורן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות
(להלן "עניין פרי") בה נקבע:
"עולה, איפה, כי השטחים שבמחלוקת בענייננו נבנו בשעתו כדין בהתאם להיתר הבניה שניתן לבנין, והם לא נמנו בכלל השטחים, ככל הנראה בהתאם לפרקטיקה שנהגה כאמור לעיל להתיר שטחים נוספים, שלא נקבעו במפורש בתכניות. אנו סבורים, כי משאישרה אותם בשעתו הוועדה המקומית (מתוך שהניחה, כי ניתן להתיר שטחים אלה בהתאם למשתמע מהתכניות החלות), אין מקום להפחית שטחים אלה מאותם 25 מ"ר שניתן לאשר לפי תמ"א 38 להרחבת יח"ד הקיימות. בנוסף, מקובל עלינו כי שטחי מרפסות שהותרו בשעתו הינם במהותם שטחים עקריים.
.....
אנו סבורים כי גם תכליתה של תמ"א 38 מצדיקה עמדה פרשנית זו. התמ"א הותקנה לצורך ציבורי חיוני של חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה בשל החשש לאסון במקרה של רעידת אדמה חזקה (ר' למשל עע"מ 7381/15 ש. דורפנברג נ' אברהם עודד, 30.10.16). עמדת הועדה המקומית עשויה לסכל את מטרת התמ"א, בכך שתוקטן למעשה
עד כדי ביטול מוחלט במקרים מסוימים, תוספת השטח של 25 מ"ר שהתמ"א נועדה להקנות כאחד התמריצים המרכזיים לבעלי הדירות
הקיימות להרחבת דירותיהם (וכידוע, סעיף 11 לתמ"א 38 מקנה תוספות אלה 'על אף האמור בכל תכנית'). פרשנות הוועדה
המקומית עשויה להביא לצמצום התמריץ לבעלי הדירות הקיימות בבניין, ואף לביטולו, ובכך היא עשויה לסכל חיזוק חשוב של בניינים בניגוד לתכלית תמ"א 38 ובניגוד לתפיסת מתקין התמ"א, המחוקק הראשי עצמו (שקבע כידוע הסדרי חקיקה משלימים התומכים ביישום התמ"א) וההלכה הפסוקה, הרואה חשיבות
רבה בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה".

בהתייחס לתכנית רע/2000, אשר אפשרה סגירת מרפסות בתחום קווי הבנין ובתנאי שהבית נבנה כדין, ציינה ועדת הערר כי אין בכך
כדי לשנות מהפרשנות


שניתה על ידה בעניין פרי. הבנין נבנה בהתאם להיתר הבניה, לרבות שטחי המרפסות שנבנו בהתאם לאותו היתר
ובהתאם לקווי הבנין שחלו אז בחלקה.
תמ"א 38 מתייחסת לשטחי המרפסות כחלק מהבנין הקיים ומאפשרת להוסיף מעבר להם את תוספות הבניה המתאפשרות לפי תמ"א 38 ותכנית רע/מק/1010. על כן אין מדובר בתוספת בניה לפי רע/2000 מעבר לזכויות המתאפשרות לפי תכניות החיזוק.
גם בהתייחס למרפסות בקומת הקרקע קבעה ועדת הערר כי הן נבנו לפי אותו היתר שניתן כדין ובהתאם לקווי הבנין שחלו אז בחלקה.

לכן גם כאן אין מדובר בתוספת בניה מעבר לזכויות המותרות בתמ"א 38.

37.
העותרים טוענים כי ועדת הערר נתפסה לכלל טעות משפטית ועובדתית כאשר ביססה את הנמקתה על ההחלטה בענין פרי השונה מזה שבעניינו.
הטעות העובדתית נובעת מכך שתכנית רע/2000, שהיא תכנית
ספציפית לרעננה, בה נקבעו
קווי בניין חדשים
ובסעיף 19 נקבע כי
תותר הכשרת מרפסות
שנבנו בהיתר בתחום קווי הבנין: "מבנים קיימים אשר נבנו לפני מתן תוקף לתכנית רע/2000 ניתן לאשר סגירת מרפסות בתחום קווי בנין מבלי להכליל את שטח המרפסות באחוזי הבנייה ובתנאי שהבית נבנה כדין". במקרה שבפני
נו, טוענים העותרים, המרפסות חורגות
מתחום קווי הבנין שחלו במועד מתן ההיתר

. על כך
כתבה הועדה המקומית בהחלטתה :
"המרפסות האחוריות המערביות נבנו על פי סעיף 5 לתכנית רע/1/1א שלפיו הותרה בניה בחריגה בקו הבניה הצידי, האחורי, הקדמי עד 1.50 מ'. בענייננו המרפסות האחוריות כאמור חורגות ב- 1.20 מ' מקו הבנין (6 מ'). יצויין, כי קו בנין זה (6מ') תואם לקו הבנין הקבוע גם ברע/2000 כך שגם בהתאם לתקנות סטייה ניכרת המתירות חריגה של 2.40 מ' מקו הבניין ניתן לאשר חריגה זו של 1.20 מ' מקו הבניין".



בנוסף, נציג הוועדה המקומית טען בדיון בוועדת הערר כי "תכנית המתאר 1/1/א (הכוונה לרע/1/1א) קבעה 90%,
פלוס שטחי מרפסות מקורות מעבר ל- 90% . נתנו 30% מרפסות מקורות. לימים המרפסות אוחדו עם הדירות. על כן תכנית רע/2000 רצתה לעשות סדר ולהביא את האנשים להיות שומרי חוק והתירה את סגירת המרפסות שנבנו על פי התכניות שקדמו לכניסה לתוקף של רע/2000, והם בקווי בנין והופיעו בהיתרים, ניתן היה לסגור אותם ולא מעניינת מה היתה התוצאה אם זה עומד בזכויות הבניה העכשויות או לא" .
לטענת העותרים, טעון נציג הוועדה המקומית חסר בסיס כיוון שבתכנית רע/מק/1/1א
אין כל הוראה המתירה להוסיף מרפסות מקורות מעבר לאחוזי הבניה שנקבעו בה. לא בשיעור 30% ולא בכלל.





הטעות המשפטית נובעת, לטענת העותרים, מכך
שרע/2000, קבעה שתותר הכשרת מרפסות
בתחום קווי
הבנין אך בד בבד קבעה קווי בנין חדשים בכל העיר. מעבר ללשון הברורה של הסעיף, התכנית התכוונה לאפשר הכשרת מרפסות בתחום קווי הבניין העדכניים ולא בתחום קווי בניין ההסטוריים כפי שפירשה ועדת הערר. כך גם פירשה ועדת הערר את הוראות סעיף 19 הנ"ל עת דנה בערר 336/08 (מרכז) זיידן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה. פרשנות ועדת הערר לתכנית רע/2000 בהחלטה נשוא העתירה משנה לחלוטין את הוראות סעיף 19 ותחת הנוסח הכתוב של הסעיף מבקשת לקרוא אותו כך:
" "מבנים קיימים אשר נבנו לפני מתן תוקף לתכנית רע/2000 ניתן לאשר סגירת מרפסות בתחום קווי הבנין שהיו בתוקפן במועד הוצאת היתר הבניה לרבות חריגות שניתן היה לאשר מקווי בניין אלו או הקלות שניתן ליתן כיום מקווי בניין אלו, מבלי להכליל את שטח המרפסות באחוזי הבנייה ובתנאי שהבית נבנה כדין".

38.
טענה נוספת בפי העותרים היא כי
ועדת הערר בהחלטתה, התעלמה לחלוטין מהטענה שבמסגרת הבקשה סופחו לדירת הקרקע שטחי חצר אשר אינם מרפסות, שרע/2000 לא הקנתה תוספת זכויות עבורם.
ועוד בנוסף טוענים העותרים,
כי
היה על ועדת הערר לא לאפשר "כפל מבצעים"
לאור
היקף הבניה הקיימת בבניין העולה משמעותית על המותר על פי תכנית רע/2000 עוד טרם ההרחבות מכח התמ"א. לטענת העותרים
זהו מצב בלתי סביר כפי שנקבע בערר (מרכז) 300/15 טישלר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה.
הכשרת המרפסות החריגות הביאה
להכשרת 950 מ"ר לעומת שטחי הבניה המותרים בתכנית רע/2000.

39.
הועדה המקומית טענה כי היתר הבניה המקורי לרבות קונטור המרפסות נבנה בהתאם להיתר שניתן מכוחה של תכנית רע/1/1א
ועל פי קווי הבנין והחריגות מהם שהותרו על פיה. על כן, ובהתאם לרע/2000 מדובר במרפסות שנבנו כדין וניתן לסגור אותן ולכלול אותן במנין שטחי קומה טיפוסית כמפורט להלן:
המרפסות הצידיות (הצפונית והדרומית) ניבנו בתוך קווי הבנין שנקבעו בתכנית רע/1/1א (4 מ') ואף אינן מגיעות לקו הבנין. גם בתכנית רע/2000
קוי הבנין הצידיים עומדים על 4 מ'.
המרפסות האחוריות נבנו על פי סעיף 5 לתכנית רע/1/1א לפיו הותרה בניה בחריגה בקו הבנין


עד 1.50 מ'. המרפסות האחוריות חורגות ב- 1.20 מ' מקו הבנין
שנקבע ל- 6מ'. קו בנין זה (6מ') קבוע גם ברע/2000 כך שגם בהתאם לתקנות סטיה ניכרת המתירות חריגה של 2.40 מ' מקו הבנין ניתן לאשר חריגה של 1.20 מ' מקו הבנין.
המרפסות הקדמיות המזרחיות נבנו בתוך קו הבנין הקבוע ברע/1/1א (4 מ') גם אם מביאים בחשבון את ההפקעה שבוצעה בחזית הקדמית של המגרש לאחר שניתן ההיתר. לפני ההפקעה היו המרפסות בנויות במרחק של 8 מ' מגבול החלקה. על פי רע/2000 שונה קו הבנין ל- 5מ' כך שאם היתה מתבקשת הקלה מקו בנין זה כיום המרפסות היו עומדות בהקלה המותרת שכן הן חורגות מקו הבניה החדש על פי רע/2000 ב- 1.20 מ'.

40.
לטענת היזם, הדיון שהתקיים בטענה זו והחלטת ועדת הערר רק ממחישים את העובדה שהתקיים דיון 'דה נובו' בפני
ועדת הערר. הועדה המקומית דחתה את טענת העותרים וקבעה כי הוראות רע/2000 מאפשרות סגירת מרפסות.
בדיון בערר, לא קיבלה ועדת הערר את נימוקי הועדה המקומית ולאחר
ששמעה את טיעוני הצדדים בחנה את היתר הבניה המקורי וקבעה כי שטחי המרפסות הותרו בהיתר הבניה המקורי כדין ובהתאם להוראות התמ"א יש לראות בהן חלק מהדירות הקיימות ולאפשר את הרחבתן בעוד 25 מ"ר.

41.
בהתייחס לטענת העותרים כי
אין
בהוראות תכניות רע/1/1א אפשרות להקמת מרפסות, מפנה היזם להחלטת ועדת הערר (בהרכב אחר) בערר (מרכז) 90/10 ורדה דניאל לוי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה שעמדה על נושא זה ביחס לתכנית רע/1/1א:
"לגופם של דברים, הוצג בפני
נו היתר בניה לבנין משנת 1971 לפיו בנויים בכל קומה מקומותיו 222 מ"ר עיקרי + מרפסות וחללים המגיעים כדי 381.7 מ"ר לכל קומה. כפי שהובהר, בסיס הזכויות הינו רע/1/1 אשר אפשרה בנית מרפסות מקורות בנוסף לשטח העיקרי שנקבע בה. במאמר מוסגר נעיר כי אותן תוספות היו חלק מבסיס הזכויות אשר נכללו בסופו של דבר ברע/2000 והגדיל את מספר הקומות. מכל מקום, איננו סבורים כי בהתחשב ברקע הנתונים האמור הבקשה נשוא הערר הכוללת שטח קומה ממוצעת של 351.11 מ"ר חורגת מהאמור. היפוכם של דברים, במניין שטחי הקומה אשר ניתן להוסיף על פי התמ"א יש להביא בחשבון גם חיזוקים וההרחבות ביתר הקומות, שכן עסקינן בקומה בקו ההיקף של הקומה שמתחתיה ומכאן כי אם הקומה שמתחתיה רחבה יותר או מורחבת, יש להביא שטח זה בחשבון. יתר על כן, על פי סעיף 11.1.2 א' יתכן כי הקומה שממעל תהא רחבה אף מהקומות מתחתיה ככל שהדבר נחוץ קונסטרוקטיבית. במקרה דנן אין חריגה כזאת ולפיכך התוספת בשעור של 351.11 מ"ר עולה בקנה אחד עם הוראות התמ"א".

42.
היזם גם טוען כי תוכנית רע/מק/1/1א אפשרה תוספת מרפסות כאמור בפרק ב' להוראותיה.
ובנוסף, תמ"א 38 מתייחסת ל"קונטור הקומה הקיימת" ושטח הקומה הטיפוסית הקיימת כולל את מלוא השטחים המקורים בקונטור הקומה ולכן תוספת שטחי הבניה מכח התמ"א יותאמו לשטח המתוחם בקונטור. כך נקבע גם בערר (ת"א) 6176/17 יואב פוליצ'וק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון :
"באשר לשטח הקומה הטיפוסית הקיימת, מקובלת עלינו עמדת העוררים לפיה יש להכליל את שטחי המרפסות המקורות, גם אם אלו לא הובאו בחישובי השטחים בהיתרים המקוריים, וזאת בתנאי שהמרפסות המקורות סומנו בהיתרים".

43.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה כי בצדק קבעה ועדת הערר
כי אין מקום להפחית את שטחי המרפסות המקורות
מ 25 מ"ר שניתן לאשר לפי תמ"א 38.
המרפסות המקורות נבנו על פי ההיתר שניתן לבנין,
סעיף 11.1ה לתמ"א 38 מתיר תוספת של 25 מ"ר לדירה להרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה במפלס הקיים. יחידות הדיור לרבות המרפסות המקורות קיימות במבנה במפלס הקיים ועל כן ההרחבה על פי תמ"א 38 היא בנוסף לקיים.
פרשנות העותרים, מאיינת (לעיתים בכלל ולעיתים במידה רבה) את התמריץ מכח תמ"א 38
ו"היא עשויה לסכל חיזוק חשוב של בניינים בניגוד לתכלית תמ"א 38 ובניגוד לתפיסת מתקין התמ"א, המחוקק הראשי עצמו (שקבע כידוע הסדרי חקיקה משלימים התומכים ביישום התמ"א) וההלכה הפסוקה, הרואה חשיבות
רבה בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה" כדברי ועדת הערר בענין פרי.


לא ניתן ליתן זכויות מכוח תכנית רע/2000 בנוסף לתמ"א 38-
44.
כאמור לעיל, הועדה המקומית דחתה את טענת העותרים לפיה


הכשרת המרפסות המקורות
צריכה לבוא
בכלל השטח המותר להרחבת הדירות .
הועדה המקומית קבעה כי הבנין לרבות קונטור המרפסות נבנה בהתאם להיתר שניתן מכוחה של תכנית רע/1/1א
ועל פי קווי הבנין, והחריגות מהם, שהותרו על פיה. על כן, ובהתאם לרע/2000 מדובר במרפסות שנבנו כדין וניתן לסגור אותן ולכלול אותן במנין שטחי קומה טיפוסית.
לטענת העותרים, אם נותרו זכויות בניה בלתי מנוצלות בבנין מכח רע/2000 לא ניתן לאשר תוספות בניה על פיהן מכח תמ"א 38. הדבר נלמד מסעיף 13ג לתמ"א 38 העוסק ביחס שבין תכניות מפורטות המקנות זכויות בלתי מנוצלות במגרש לבין זכויות מכח תמ"א 38 הקובע:
"היה היקף תוספת הבניה שניתן לבקש לפי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות כאמור בפסקה (א) נמוך מסך תוספת זכויות בניה הקבוע בסעיף קטן 11.2, ניתן יהיה לכלול בבקשה להיתר תוספת זכויות בניה משלימה עד לגובה התוספת שמפורטת בסעיף קטן 11.2".
גם בסעיף 13ד
חוזר המחוקק על הדברים בקבעו:
"נותרו זכויות בניה כאמור בפסקה (א), לא ניתן יהיה לאשר תוספת בניה מכח התמ"א, אלא בהתאם לפסקאות (א)-(ג)".
לטענת העותרים, לאור סעיפים אלה,
לא ניתן גם להכשיר את מרפסות מכח תכנית רע/2000 וגם ליתן זכויות מכח תמ"א 38 והיה על ועדת הערר לקבוע כי יש לעשות שימוש בזכויות מכח תמ"א 38 להכשרת מרפסות אלו והיא לא היתה רשאית ליתן גם זכויות להכשרת המרפסות מכח רע/2000 וגם זכויות מכח תמ"א 38.
טענה זו, כך לעמדת העותרים לא זכתה להתייחסות בהחלטת וועדת הערר, ויש לבטל את ההחלטת הוועדה המקומית לאשר את תוספת הזכויות.

45.
ועדת הערר הסכימה לטענת העותרים לפיה לא ניתן להקנות זכויות מכח רע/2000 בנוסף לזכויות המתאפשרות על פי תמ"א 38, אך היא לא קיבלה את הנמקת הועדה המקומית וקבעה כי
שטחי המרפסות הותרו בהיתר המקורי כדין ובהתאם להוראות התמ"א יש לראותם כחלק מהדירות ולאפשר את הרחבתן ב-25 מ"ר.
אין לי אלא להצטרף להנמקה זו.

תוספת מרפסות חדשות מהווה סטייה ניכרת-
46.
לטענת העותרים, תוספת המרפסות החדשות מהווה סטיה ניכרת. בהתאם לתקנה 2(5)(א) מתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) מותרת הבלטת מרפסת לחזית ולעורף עד 40% או 2 מ' מהמרווח הקדמי, לפי הקטן. לטענת העותרים קו הבנין הרלוונטי הינו קו הבנין בהתאם לתכניות החלות על המגרש, ולא קו הבנין המוקטן על
פי התמ"א שנועד לאפשר את עבודות החיזוק והבינוי ולא באופן גורף לצורך הרחבת דירות או תוספת מרפסות שממילא אינה זכות מכח התמ"א. כך אף
נפסק בעבר על ידי ועדת הערר (ראה ערר 5392/13 (ת"א) עו"ד עודד קרני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א; ערר 5203/15 (ת"א) אקו סיטי אס. אל יזמות בניה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב). לטענת העותרים,
על פי רע/2000,קו הבנין לחזית הוא 5מ' והמרפסות לחזית יכולות לבלוט עד 2 מ' ממנו דהיינו עד 3 מ' מגבול המגרש, ולא עד 2 מ' מגבול המגרש כפי שהתבקש ואושר. לגבי העורף שם קו הבנין הוא 6 מ' מותרת הבלטה עד 4 מ' מגבול המגרש ולא עד 3 מ' מגבול המגרש.
לטענת העותרים,
ועדת הערר לא התייחסה לטענה זו
בהחלטתה ועל כן, אין מנוס מביטול החלטתה לענין זה ולהשבת הדיון לועדה המקומית.
47.
הוועדה המקומית קיבלה את התנגדות העותרים וקבעה:
" המרפסות שמבוקש לבנותן עדלקוי התמ"א יובאו במנין ה-25 מ"ר הניתנית מכח התמ"א. לכן, מרפסות חדשות בחזית הקדמית והאחורית שמגיעות עד קווי הבנין של התמ"א הובאו במנין ה- 25 מ"ר.
לעומת זאת, מרפסות שאינן מגיעות עד לקווי הבנייה של התמ"א ועומדות בקווי הבנין של התקנות שטחן לא יבוא במנין ה-25 מ"ר אלא על פי התקנות
".


48.
ועדת הערר מפנה בתגובתה לסעיף
4.1.2.ו לתכנית רע/1010 הקובע את
קווי בנין לניצול זכויות הבניה "על פי תכנית זו". לפי סעיף 4.1.2ו
קווי הבנין יהיו עד 2 מ' לחזית הרחוב ולצדדים ועד 3 מ' לאחור.
במגבלה זו עומדת תוספת המרפסות ובהתאם לכך הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות העותרים ולא התירה את בנית המרפסות
בחריגה מקווי הבניין שנקבעו בתמ"א. היזם לא הגיש ערר על החלטה זו וממילא אין מחלוקת בנקודה זו.

49.
גם היזם מפנה להוראת
תכנית רע/מק/10/10
שהחילה את הוראות תמ"א 38 על מרחב התכנון של רעננה. בסעיף 4.1.2.ג קבעה תכנית רע/מק/10/10
כי ניתן להוסיף מרפסות לבנייה מכח התכנית ובסעיף 4.1.2.ו שינתה את קווי הבנין בהתאם להוראות סעיף 62א(א)(4) לחוק התכנון והבניה באופן המאפשר את בנית המרפסות בתוך קווי הבנין
"קווי הבניין לניצול זכויות הבניה על פי תכנית זו יהיו: עד 2מ' לחזית הרחוב ולצדדים ועד 3 מ' לאחור".
הפסיקה אליה מפנים העותרים
מתייחסת למרחבי תכנון בהם לא נערכה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א ועל כן אינה רלוונטית.


יתרה מכך, הרחבת הדירות הקיימות בתוספת המרפסות אינה ממצה את מלוא הזכויות אותן מאפשרת התמ"א כמו גם התכניות התקפות. לפיכך ניתן לראות במרפסות החורגות מקו הבנין על פי התב"ע כחלק מהרחבת הדירות ובהתאם לכך אין מניעה לאשרן. בדרך זו נקטה הועדה המקומית כשקבלה את התנגדות העותרים.
בערר (ת"א) 5021/11 אלברשטין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נקבע כי קיימת אפשרות לכלול בינוי מסוגים שונים במסגרת ההרחבה אותה מתירה התמ"א.

50.
אני סבורה כי לא נפלה טעות בהחלטת הועדה המקומית. כאמור, היא קיבלה לענין זה את התנגדות העותרים וקבעה כי המרפסות שמבוקש לבנותן עד לקוי הבנין על פי התמ"א יובאו במנין ה-25 מ"ר הניתנית מכח התמ"א. מרפסות שאינן עומדות בתנאי זה יבדקו בהאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת).

היזם לא ערער על החלטה זו ולא היה מקום להתערב בהחלטה זו.

לא הייתה הצדקה תכנונית לאישור דירות בגובה העולה על 2.70 מ' –
51.
הוועדה המקומית ובעקבותיה ועדת הערר אישרו
תוספת 2 קומות מלאות (4 ו- 5) ובנוסף מחצית הקומה השישית בת שלוש יחידות דיור. לטענת העותרים, לאור הפגיעה בביתם,
לא היה מקום לאשר את תוספת הקומה השישית החלקית.
לחילופין טוענים העותרים כי גם אם תאושר הקומה השישית החלקית יש להקטין את שטח הקומות הנוספות ולאשר אותן בנסיגה משמעותית שכן התוספת מסתירה כמעט באופן מלא את הנוף הנחזה מביתם
וגורמת לפגיעה קשה בפרטיותם.
ועוד טוענים העותרים, כי גם אם תאושר תוספת של 2.5 קומות, יש להפחית מגובה כל קומה בדירות החדשות כך שגובהו הסופי של הבניין יהיה נמוך
ב- 0.5 – 1 מ'.

בהתייחס להחלטת ועדת הערר (כפי שתובא להלן) טוענים העותרים כי היא לא פעלה כמי שדנה לראשונה בבקשה להיתר אלא כערכאת ערעור על החלטת הועדה המקומית שלטעמה לא הצדיקה התערבות. היה מצופה מוועדת הערר כי תעשה ביקור במקום כדי לעמוד על טענת העותרים וכי לא היתה הצדקה תכנונית לאישור דירות בגובה העולה על 2.70 מ'.

52.
ועדת הערר דחתה טענות אלה וקבעה
כי תוספת הקומות מתאפשר על פי תכנית רע/10/10 ועל פי תמ"א 38.
ועדת הערר הפנתה לנתונים הסביבתיים לפיהם
בנין העותרים מרוחק 27 מ' מהבניין נושא העתירה והוא אף אינו ממוקם בדיוק מולו אלא מעבר לכביש ובהסטה כך שהחפיפה בחזיתות היא רק לחלק קטן מחזית בית העותרים. נתונים אלה כשלעצמם מגלים קושי תכנוני ואינם מחייבים הימנעות מאישור תמריצים הניתנים בתכניות החיזוק החלות.
גם אם הבניין הנדון יהיה גבוה בסופו של יום מבנין העותרים (שבעתיד יכול להיות מוגבה אף הוא במסגרת חיזוקו) אין מקום להתערבות בהחלטת הועדה המקומית.
ועדת הערר עמדה על כך כי הטענות בעניין היקף וגובה הקומות הנוספות נבחנו באופן מקצועי והוועדה קבעה על בסיס שיקול דעתה, בפן התכנוני, כי גובה הקומות הנוספות אינו חריג.


53.
לטענת היזם ועדת הערר מכירה את התכניות החלות במרחב התכנון של העיר רעננה ושומעת ומכריעה בעררים בענין תמ"א 38. את החלטתה קיבלה לאחר ששמעה את כל הצדדים והתרשמה מהבינוי הקיים, לרבות בניין העותרים, מיקומו, גובהו והמרחק ממנו.
טענות מפי בעלי דירות אשר במשך שנים הבנין בו התגוררו התנשא מעל סביבתו וחרג ממנו נשמעו רבות בפני
ועדת הערר.

54.

מדובר בהחלטה תכנונית מובהקת מהסוג שבית המשפט המינהלי לא יתערב בה. ועדת הערר שקלה את טיעוני הצדדים, ונימקה את החלטתה. גובה הדירות אינו חורג מהמותר על פי התכניות ולא קיימת חובה לבצע ביקור במקום עובר לקבלת ההחלטה. ענין זה מסור לשיקול דעתה של ועדת הערר. על כן אני דוחה את הטענה.
ראוי לשוב ולהדגיש את מה שכבר נאמר בפתח פסק הדין כי לאחרונה נידון ערר אותו הגישו חלק מהעותרים כנגד תכנית רע/מק/10/10 שם ביקשו כי יתאפשר להם "לפרוץ" את גובה הבינוי שנקבע בתכנית רע/3000 ונראה כי הביטוי "מה שרואים מכאן לא רואים משם" נכון להתנהלות העותרים.


בינוי קומה 6-
55.
הבינוי על הגג הוגבל לכדי מחצית מהקומה מתחתיה. הגבלה זו נועדה

כדי לא להדגיש את מסת הבנין.
לטענת העותרים
הבינוי המפוזר על שטח הגג כולו, כך שמכל חזיתות המבנה ניבט בינוי הגג לאורכו ולרחובו ומחטיא מטרה זו.
בניה זו מתעצמת יותר לנוכח בנית פרגולות בטון בקומת הגג וניכר כי לא לכך כיוונה התכנית. הבינוי המסיבי מגדיל את הפגיעה בעותרים ומצמצם כמעט לאפס
את הנוף הנשקף מביתם ואף פוגע בפרטיותם.

לעמדת העותרים ראוי היה לרכז את הבניה על הגג בצד מערב הגובל בשצ"פ (גינה) ובשבצי"ם נמוכים או לפחות לצמצם את הבינוי לרבות בדרך של הפחתת דירה ולרכז את הבניה לצד מערב.
לטענת העותרים, ועדת הערר קבעה, מבלי לערוך ביקור במקום ומבלי לנסות לאזן בין האינטרסים, כי החלטת הועדה המקומית סבירה והיא לא ראתה מקום להתערב בהחלטה ולחייב בנסיגה בקומה החלקית או בשינוי הבינוי המתבקש באותה קומה.
העותרים מצביעים על דחית טענתם לענין זה והותרת החלטת הועדה המקומית על כנה,
כמבססת את טענתם שלא נערך דיון 'דה נובו'. לטענתם, היה מצופה מועדת הערר לבחון את טענות העותרים לגופן דהיינו, האמנם ועד כמה בקשת העותרים פוגעת באיכות התכנון.

56.

גם טענה זו נוגעת בענין תכנוני מובהק. הבינוי המבוקש אינו חורג מהתכניות
ואין מקום להתעמת עם הטענות הללו ו/או להתערב בהחלטה.



חנייה ותנועה –
57.
הבקשה להיתר שאושרה כוללת הקמת מרתף חניה רובוטי, לאורך ובצמוד לגבול החלקה
הצפוני ברוחב של כ- 30 מ' ובעומק של כ- 13 מ'.
לטענת העותרים, גם אם יש היתכנות פיסית להקמת המתקן ספק אם יש בו פתרון של ממש לכמות הדירות הנוספת שאושרה.
לטענת העותרים, משך ההמתנה הנדרש לחנית מכוניות במתקן בהתחשב בזמן הנדרש להעלאת מכונית אחת אינו משתווה למשך זמן
ההמתנה לפתיחת שער. התוצאה היא כי בשעות העומס,
בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.
לאור האמור קיימת אפשרות
שכל בעל דירה בבנין
נשוא העתירה יעדיף לחנות את רכבו ברחוב
אם ימצא חניה פנויה. העותרים מציינים כי כבר היום החניה ברחוב בורוכוב היא משימה כמעט בלתי אפשרית.

58.
ועדת הערר קבעה, ובצדק, כי אין להתערב בהחלטת הוועדה המקומית בענין החניות בשל העובדה כי במסגרת הבקשה להיתר מוצעים מספיק מקומות חניה
והתכנית אושרה על ידי יועץ תחבורה מטעם העיריה.
עובר להגשת הבקשה להיתר היו קיימות 6 מקומות חניה ל- 20 דירות ו- 2 משרדים. במסגרת החיזוק יווספו במגרש 7 מקומות חניה עיליים ומתקן חניה ובו 23 מקומות חניה.


זאת ועוד, סעיף 158א3 לחוק קובע כי "לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצטוע עבודה ברכוש המשותף לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנככס". העולה מהאמור הוא כי גם מחסור במקומות חניה לפי דין אינו מצדיק סירוב לבקשה.

59.
מעבר לעובדה שגם כאן מדובר בטענות תכנוניות מקצועיות מובהקות שבית המשפט לעניינים מנהליים לא יתערב בהם, טענות העותרים לגבי יצירת פקק תנועה והעדפות הדיירים להחנות את רכבם ברחוב נטענו בעלמא ללא כל ביסוס.
יתרה מכך, הוראת סעיף 158א3 לחוק שומטת את הטעון גם אם היה בו ממש, דבר שכאמור לא הוכח.






סוף דבר
העתירה נדחית.
העותרים ביחד ולחוד ישלמו לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ש בסך של 15,000 ₪. המשיבים 1 ו- 2 יחשבו לצורך ההוצאות כמשיב אחד.


ניתן היום,
כ"ט תמוז תשע"ט, 01 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.













עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 79775-01/19 אייל קוצ'ינסקי, מיכל וולף קוצ'ינסקי, משה נסים ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רעננה, מיכאל רייזמן, אחים (כ.י.) - השקעות בנדל"ן בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 01/08/2019)