פסקי דין על בעניין | פסקי דין על המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליהע"י ב"כ עו"ד אסף הראל תאריך הישיבה: יום שלישי

85201/17 ערר     09/07/2019




ערר 85201/17 יפנאוטו חברה ישראלית לרכב בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה




בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכננת המחוז: גב' דורית רגב, מתכננת ערים ואזורים



העוררת: יפנאוטו חברה ישראלית לרכב בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד דפנה תמיר
ו/או דורון שי

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל


תאריך הישיבה: יום שלישי, ח' בסיון, התשע"ט, 11.06.2019.

מזכירת הוועדה: אילנית מלניק דבי

קלדן: אורי אוריאן

נוכחים:
מטעם העוררת: עו"ד דפנה תמיר
, עו"ד דורון שי
, שמאי שגיא שער, גב' תמר בוקר
מטעם המשיבה: עו"ד אסף הראל
, שמאי אהרון בוץ

נושא: ערר על החלטת השמאי המכריע גיל הרצברג גו"ח 6592/98 החושלים 5-7

----------------------------------------------------------------------------
החלטה
הערר שלפנינו הוגש כנגד החלטת השמאי המכריע, מר גיל הרצברג, מיום 21.05.2017.
ההליך בפני
השמאי המכריע התקיים בעקבות חיוב בהיטל השבחה שהוצא לעוררת בגין מימוש בדרך של היתר בניה.
טענות העוררת בעררה נחלקו לשלושה ראשים.
על פי הראש הראשון, טעה השמאי המכריע משלא הביא בחשבון במצב הקודם לתכנית הר/ 1900, את חלקה 100 יחד עם חלקה 98 שבה התבקש ההיתר. העוררת טוענת כי חלקה 100 היוותה חלק אינטגרלי מהמתחם, הן מבחינה קניינית במערכת יחסיה עם רמ"י, והן מבחינה תכנונית. כך היתרי הבניה אשר יצאו פעם אחר פעם כללו במסגרתם את שטחן של שתי החלקות במאוחד, הוקמו סככות בחלקה 100 כחלק אינטגרלי מהמתחם והיא אף יכולה היתה לשמש כחצר לחלקה 98.
אף הועדה המקומית טענה כי יש לבחון את החלקות כמתחם אחד, כאשר הוגשה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ואף ועדת הערר אימצה גישה זו.
השמאי המכריע דחה את טענת העוררת, בקובעו כי הבקשה להיתר הוגשה רק לחלקה 98 - אך לדברי העוררת ברור שלא ניתן להכליל את חלקה 100 בבקשה להיתר, שכן תכנית הר/ 1900 ייעדה אותה לשצ"פ. קביעתו של השמאי המכריע כי מדובר במגרשים תכנוניים נפרדים, מתעלמת מהאופן שבו התייחסה אליהם הועדה המקומית כל העת. גם קביעתו כי אין מקום לבחון את הפיצוי המגיע לחלקה 100 במסגרת ההליך שלפניו, אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהתביעה בגין ירידת ערך – נדחתה.
לשיטת העוררת, כשם שיש לבחון במסגרת תביעות בגין פגיעה מתכנית, גם את האלמנטים המשביחים ולראות אותה במכלול, כך יש לנהוג גם בעת הערכת ההשבחה מהתכנית, ולבחון את השפעת התכנית על המתחם בכללותו.
הראש השני לטענות העוררת עניינו בתרומת תחנת התדלוק שהיתה קיימת במקרקעי העוררת (ואף נמנתה על רשימת התחנות החוקיות של משרד האנרגיה והתשתיות נכון ליולי 2016) – לשווי הקרקע. המדובר בתחנה שהוקמה כדין מכח היתרי בניה, והגם שבחלק מהזמן פעלה ללא רשיון עסק, טעה השמאי המכריע משסבר כי בשל טעם זה אין להביא את תרומתה לשווי במצב הקודם. לכל היותר היה מקום לייחס הפחתה לשווי במצב הקודם בשל העדר רשיון עסק, כפי שעשתה שמאית העוררת.
הראש השלישי לטענות העוררת נוגע לעלויות טיהור הקרקע, שנדרש כתנאי להיתר הבניה. השמאי המכריע קיבל את עמדת שמאי הועדה המקומית, שלפיה אין להביא בחשבון הפחתה משווי הקרקע בשל עלויות טיהור הקרקע. הנימוק שצויין הוא, כי בין השאר עלות הטיהור ככל שקיימת - מתקיימת בשני מצבי התכנון ואין להביאה בחשבון רק במצב החדש.
לטענת העוררת לא ברור מה הבסיס לקביעת השמאי המכריע, כי גם במצב הקודם קיימת חובה לטהר את הקרקע. העוררת טוענת עוד כי זיהום הקרקע נוצר כתוצאה מפעילות שנערכה כדין ובהיתר ולכן לא מדובר בחוטא שיוצא נשכר אלא על עלויות התאמה למצב חדש.
מעבר לכך טוענת העוררת כי לא ניתן לדעת מהם "שאר" הנימוקים למסקנת השמאי המכריע, אשר לא צויינו.
הועדה המקומית טוענת כי אין כל מקום להביא בחשבון שווי הנכס במצב הקודם, את חלקה 100 הסמוכה. ההיתר הוצא בחלקה 98 ובהתאם לתוספת השלישית ולפרשנות הנוהגת, הכלל המנחה העקרוני הוא כי מקרקעין הוא מגרש או חלק, ויש לשום כל מגרש בנפרד. המדובר בחלקות נפרדות, בעלות ייעודים שונים. בחלקה 100 אף לא היו זכויות בניה במצב הקודם, היא יועדה לשטח לשמירה על הנוף והותרו בה שימושים של נטיעות חורשות, שדרות, גני טיול, מדרגות וכו'. לא הוצאו בחלקה זו היתרי בניה, וככל שהוקמו בה סככות, הדבר נעשה שלא על פי היתר.
גם בהליכים שנוהלו בעקבות תביעה לפי סעיף 197 שהגישה העוררת, הועדה המקומית לא טענה כי יש להתייחס אל שתי החלקות כאל מקרקעין אחד, והיא אינה טוענת כיום טענות הפוכות לטענות שטענה באותם הליכים.
לגבי תחנת התדלוק טוענת הועדה המקומית כי השמאי המכריע הגיע למסקנה שמאית מקצועית, על סמך החומר שלפניו, בדבר תרומתה של התחנה לשווי המקרקעין, ולמצער המדובר בהחלטה סבירה. העוררת היא זו שמתעלמת מקביעות השמאי המכריע ועוצמת עיניה ביחס לסיווגה של תחנת התדלוק כתחנה פנימית בהיתר הבניה, והן באשר להעדרו של רשיון עסק במועד הקובע. מפעילי התחנה ניסו בשנת 2004 להכשיר את השימוש בפועל בה כתחנה ציבורית, אך הבקשה להיתר נדחתה.
בכל הנוגע לעלויות טיהור הקרקע, טוענת ועדה המקומית כי גם כאן מדובר במסקנה שמאית מקצועית שלא נפל בה כל דופי. ברור כי ניצול פוטנציאל הבניה והשימושים המותרים בשני מצבי התכנון מחייב קרקע שאינה מזוהמת, וככל שקיים זיהום בקרקע הוא חל בשני מצבי התכנון. אין אף כל ראיה לכך שהזיהום היה קיים במועד הקובע.

דיון והכרעה
נדון בטענות העוררת כסדרן.
התחשבות בחלקה 100 במצב הקודם
שומת הועדה המקומית נערכה לגבי חלקה 98, שבה נערך מימוש בדרך של היתר בניה. מטבע הדברים כללה השומה הערכה של ההשבחה בחלקה זו. הכלל הנוהג הוא אכן, כטענת הועדה המקומית, כי שומת היטל השבחה נערכת ליחידה רישומית או תכנונית – חלקה או מגרש. הבסיס העיוני לכלל זה מובא בהחלטת ועדת הערר של מחוז ירושלים בערר 8-194/10 עובד לוי תיעוש האבן והבניה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, 26.10.2010), כדלקמן:
" יחידת השומה לצורך תחשיב היטל השבחה:
20. סעיף 2א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע:
"(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל;" (הדגשה שלי – ג.ה.).
21. במקרה שבפני
נו טוענת העוררת, כי המונח "מקרקעין" מתייחס לכל שטח התכנית, קרי שבעת המגרשים. המשיבה טוענת מנגד, כי כל מגרש ומגרש מכוח התכנית הינו יחידת שומה עצמאית.
22. לפיכך, המונח שאנו אמורים לפרשו על מנת להכריע בערר הינו המונח: "מקרקעין".
23. כך שעלינו להכריע האם המונח "מקרקעין" משמעותו חיוב בהיטל השבחה בגין מגרש מכוח תכנית, או שמא, מונח זה מאפשר גם חיוב בהיטל השבחה של יחידות מקרקעין אחרות, למשל, מספר מגרשים מכוח תכנית אשר מוגדרות על ידי העוררות כיחידת מקרקעין אחת.
24. אנו סבורים, כי היחידה הבסיסית לצורך גביית היטל השבחה חייבת להיות מגרש מכוח תכנית (או במקרים מסוימים שאינם רלוונטיים לענייננו – יחידת רישום), הדבר נובע מלשון החוק, מהרמוניה חקיקתית ומשיקולי תכלית ומדיניות.
25. נציין, כי ועדת הערר של מחוז דרום, דנה בסוגיה דומה במסגרת ערר (דרום) 6112/09 קולנוע אילת בע"מ נ. הועדה המקומית אילת (פורסם באתר נבו) והכריעה בהחלטה מנומקת, כי יחידת השומה הבסיסית הינה מגרש מכוח תכנית.
26. באופן עקרוני, החלטת ועדת הערר של מחוז דרום בעניין קולנוע אילת מקובלת עלינו חלוטין, ואנו מאמצים את נימוקיה גם לערר זה. למען הסר ספק נחזור על עיקרי הדברים:

27. עיון בחוק התכנון והבניה והתקנות מכוחו מגלה, כי באופן עקבי וקוהרנטי היחידה הבסיסית אליה מתייחס חוק התכנון והבניה הינה מגרש על פי תכנית.
28. ראשית, הדבר עולה מהגדרת "מגרש" בחוק:
"מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;"
29. כלומר, חוק התכנון והבניה מציין מפורשות, כי יחידת המקרקעין ("יחידת קרקע") הרלוונטית לחוק זה הינה מגרש כפי שזה נקבע בתכנית.
30. יתרה מזו, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח "מגרש", וכך מוגדר "מגרש" בתקנות אלו:
""מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;"
31. לאחר מכן, סעיף 3 לתקנות אלו קובע כי אחוזי הבנייה יחושבו משטח "המגרש".
32. הנה כי כן, חוק התכנון והבניה מגדיר את היחידה התכנונית הבסיסית "כמגרש" ולא כחטיבת קרקע או כצירוף מגרשים.
33. יתרה מזו, ועדות הערר פסקו במקרים דומים הן לגבי הליך רישוי והן לגבי תביעה לפי סעיף 197, כי היחידה הבסיסית הינה המגרש מכוח תכנית.
34. כך, שאלה זהה עמדה בפני
ועדת הערר בנושא של תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וזו פסקה באופן חד משמעי, כי היחידה הבסיסית להגשת תביעה לפי סעיף 197 הינה, מגרש מכוח תכנית. ר', ערר 9002/08 מרגלית ואח' נ. הוועדה המקומית קריית אתא (פורסם באתר נבו):
"לאור האמור לעיל, אנו סבורים, כי אין מקום לאפשר הגשת תביעה על חלק מחלקה או חלק ממגרש, ותביעה לפי סעיף 197 צריכה להיות מוגשת בגין מגרש מלא מכוח תוכנית, או למצער, במקרים מסוימים מכוח חלקת רישום (כל עוד זו אינה סותרת חלוקה למגרשים מכוח תוכנית).
לטעמנו, הן לפי לשון החוק והן לפי תכליתו לא ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 לגבי חלק ממגרש או מיחידת רישום, ותביעה לפי סעיף 197 אמורה להתייחס למגרש (או לחלקה) כולה."
35. ועדת ערר זו חזרה על ההלכה האמורה בערר (ירושלים) 95/08 ג. פרלמן בע"מ נ. הועדה המקומית ירושלים (פורסם באתר נבו). במאמר מוסגר נציין, כי לקביעה דלעיל נקבעו חריגים מסוימים במסגרת ההחלטה דנא, אולם עדיין בהחלטה בעניין פרלמן נותרה בעינה הקביעה העקרונית – יחידת הבסיס הינה המגרש מכוח התכנית.
36. ר' גם החלטה דומה של ועדת הערר מחוז מרכז בערר (מרכז) 189/04 פחימה ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה (פורסם באתר נבו).
37. נציין, כי סעיף 197 נוקט לשון דומה ללשון התוספת השלישית לשון: "מקרקעין", כך שכפי שפורש המונח "מקרקעין" לצורך תביעה לפי סעיף 197 כ- "מגרש", כך ראוי לפרשו לצורך קביעת היטל ההשבחה.
38. גם כאשר עסקינן בהוצאת היתרי בניה, פסקו ועדות הערר, כי היחידה הבסיסית הינה מגרש מכוח תכנית, ר' ערר (ירושלים) 324/08 משה דוד נ. הועדה המקומית מטה יהודה (פורסם באתר נבו):
"אשר על כן, אנו סבורים, כי באופן עקרוני לא ניתן להוציא היתרי בניה על רקע של חלקי מגרשים, אלא היתר בניה יהיה על רקע של מגרש כהגדרתו בתקנות חישובי שטחים, כאשר כל הבנוי באותו המגרש יפורט במסגרת הבקשה להיתר הבניה."
39. הנה כי כן, ראינו כי הן לפי לשון החוק, הן לגבי הליך הרישוי והן לגבי תביעה לפי סעיף 197, יחידת המקרקעין הרלוונטית הינה מגרש מכוח תכנית.
40. לפיכך, לאור לשונו של החוק ומשיקולי הרמוניה חקיקתית והגיון צרוף, כאשר אנו באים לפרש את כוונת ותכלית חוק התכנון והבנייה במונח "מקרקעין" בתוספת השלישית, יש להעדיף את הפירוש הקוהרנטי לחוק ותקנותיו ואת הפירוש הקוהרנטי לפירוש שניתן בפסיקה למונח "מקרקעין" בסעיף 197 ובהליך הרישוי.
41. פירוש זה קובע, כי כשאנו עוסקים ברישוי, וכשאנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 וכן כשאנו עוסקים בקביעת היטל השבחה, בכל המקרים הללו, חובה עלינו לעסוק במגרשים שלמים ובודדים מכוח תכנית ולא בתצרף של מגרשים או חלקי מגרשים ויחידות."

חריג לכך הוא מקום שבו נבחנת השבחה שהיא תולדה של תכנית איחוד וחלוקה. ראו לעניין זה החלטתנו בעניין ערר (ת"א) 85252/11 נציבים נכסים וציוד בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 24.09.15) וההנמקות שם.
העוררת אינה מציגה בפני
נו טעם של ממש לחרוג מכלל נוהג זה, שטעמיו עימו.
טענתה הראשונה בעניין נוגעת לעובדה ששתי החלקות נחכרו על ידה בהסכם חכירה אחד ממינהל מקרקעי ישראל. אלא שהכלל בדבר היחידה הבסיסית להערכת היטל השבחה, לא יכול להשתנות בהתאם למיהות הבעלים. היטיבה לבאר זאת ועדת הערר של מחוז ירושלים בעניין עובד לוי הנ"ל, כדלקמן:
"52. מעבר לאמור לעיל, קבלת פרשנות העוררת כי בגביית היטל השבחה יש להתייחס ל- "חטיבת קרקע" ולא למגרש מובילה לתוצאה כלכלית אבסורדית ולמתן אפשרות לעריכת מניפולציות.
53. מבחינה כלכלית העובדה המהותית לענייננו הינה, כי כל מגרש מהווה יחידה עצמאית מבחינה כלכלית לרבות מתן האפשרות לעריכת דיספוזציה בו בלבד. כך כל מגרש ניתן למכירה, לשעבוד או להשכרה ללא כל תלות במגרש האחר.
54. יובהר, אף העוררת הטוענת כי המגרשים מהווים "יחידת קרקע" אינה חולקת על כך כי ניתן לבצע בכל אחד ואחד מהמגרשים דיספוזציה נפרדת.
55. לאור זאת, יש להביא בחשבון מצב בו, הבעלות בכל אחד מהמגרשים תהא שונה. לא ניתן לקבל פרשנות של חקיקה הנובעת ממבנה הבעלויות במקרה ספציפי. הפרשנות אמורה להיות נכונה וצודקת בראייה אובייקטיבית לכלל המקרים.
56. ודוק. היטל השבחה אמור להיקבע באופן אובייקטיבי ושוויוני עבור מגרש, ואין לקבל מצב בו היטל ההשבחה ייגזר לפי מיהות הבעלים או מבנה הבעלויות וזאת לאור מושכלות היסוד של היטל ההשבחה הינן כי זה נגזר משווי המקרקעין האובייקטיבי לפני ואחרי התכנית ממכירה של קונה מרצון סביר ממוכר מרצון סביר.
57. מכאן ברור הכשל בטיעון העוררת. העוררת טוענת כי אף אם הושבח לדוגמא מגרש 101 הרי השבחתו באה על חשבון ירידת ערך של מגרש אחר, נניח מגרש 106.
58. לפיכך, באופן תיאורטי וגם מעשי, יום לאחר אישור התכנית ניתן היה למכור את הזכויות במגרש 101 במחיר גבוה יותר (ועל כך אין חולק) בהיותן כוללות זכויות נוספות שהועברו לו ממגרש 106.
59. מצב אפשרי ולגיטימי שכזה של עריכת דיספוזציה במגרש 101 לאחר התכנית המשביחה וזאת ללא קשר למגרש 106 או מגרש אחר, מדגים את הכשל הכלכלי של פרשנות העוררת - כך, לטעמה של העוררת, בעל המגרש 101 אשר המגרש שלו הושבח, ואשר מכר אותו ומימש את ההשבחה, יהיה (לעמדת העוררת) פטור מהיטל ההשבחה וזאת רק בגלל שמגרש שכן לו, אשר יכול להיות בבעלות אחרת לגמרי, ערכו ירד.
60. חמור מכך, לעמדת העוררת, בעל מגרש 106 אשר ערך המקרקעין שלו ירד, לא יהיה זכאי לכל פיצוי היות והמגרש של שכנו הושבח.
61. כאמור, אין בעובדה כי במקרה הספציפי שלפנינו העוררת הינם הבעלים של כלל המגרשים, מכדי לשנות מהפרשנות הראויה למונח "מקרקעין", פרשנות שהינה פרשנות אובייקטיבית למונח ואשר אינה יכולה להשתנות ממקרה למקרה לאור מבנה הבעלויות."

טענה נוספת בפי העוררת, ולפיה הועדה המקומית התייחסה כל השנים לשתי החלקות כאל חטיבת קרקע אחת. איננו סבורים כי יש בטענה זו כדי לסייע לעוררת. המדובר בשתי חלקות נפרדות, אשר אין חולק כי מבחינה תכנונית אף יועדו לייעודים שונים. ערב אישורה של תכנית הר/ 1900 יועדה חלקה 98 לייעוד תעשיה ואילו חלקה 100 יועדה לייעוד שטח נוף. תכנית הר/ 1900 שינתה את ייעודה של חלקה 100 לשצ"פ, ואף שינתה חלק מייעודה של חלקה 98 לשצ"פ.
ניתן היה לערוך דיספוזיציה נפרדת בכל אחת החלקות וכך גם מבחינה תכנונית חלות בהן הוראות שונות.
על רקע זה, העובדה כי חלקה 100, על שטחה, מופיעה בהיתרי הבניה שניתנו בחלקה 98 ואף קביעת השמאי המכריע כי לפחות בחלק מהיתרי הבניה נכללה סככה הממוקמת בחלקה 100 בתחום המגרש המוגדר בהיתר, אין די בהן על מנת לסטות מהכלל הבסיסי בדבר עריכת שומת היטל השבחה לכל חלקה באופן נפרד. אין בכך כדי לבסס הצדקה מהותית לסטיה מכלל זה ובוודאי שאין בכך מענה להנמקות שעליו הוא מבוסס, שהובאו לעיל. הקביעה שלפיה היחידה התכנונית הבסיסית לעריכת שומת היטל השבחה הינה מגרש מבוססת על לשונו של החוק ושיקולי הרמוניה חקיקתית, שמחייבים פרשנות המונח מקרקעין שבתוספת השלישית באופן קוהרנטי לחוק ולתקנותיו. על רקע זה נקבע כי יש "להעדיף את הפירוש הקוהרנטי לחוק ותקנותיו ואת הפירוש הקוהרנטי לפירוש שניתן בפסיקה למונח "מקרקעין" בסעיף 197 ובהליך הרישוי.". לפי תפיסה זו אין מקום להבחנה בדבר יחידת המקרקעין הבסיסית, בין הליכי רישוי, תביעה לפי סעיף 197 או היטל השבחה. ודוק: מגרש על פי דיני התכנון והבניה נוצר בהליכים סטטוטוריים מובנים – בין בתכנית ובין בתשריט איחוד / חלוקה. החוק קובע גם כי אין תוקף לחלוקת קרקע שלא בדרך זו (סעיף 143). ועוד קובע גם מנגנונים ברורים לרישומם של מגרשים במרשם המקרקעין - כחלקות. היחידה התכנונית הבסיסית – מגרש – הינה תוצר של הליכים סטטוטוריים מובנים, כחלק מתפיסה כוללת של חוק התכנון והבניה, שמכוחו מוסדרים הן חלוקת המקרקעין, הן הבניה המותרת בהם והן השימושים המותרים ובמקרים מסויימים אף הזכויות הקנייניות בהם. משכך הם פני הדברים, ממילא יחידת התכנון הבסיסית – המגרש- אינה יכולה להיווצר אך משום שהועדה המקומית "מתייחסת" לקרקע כאל מגרש, אלא צריך שהתייחסות זו תהא מבוססת על קיומו של מגרש כדין. יפים בהקשר זה דברים שנאמרו בעניין עובד לוי, כדלקמן:
75. "העוררת בהודעה המשלימה מפנה לספרו של המלומד ה' רוסטוביץ', אשר במסגרתו נטען, כי קביעת יחידת השומה מחייבת הפעלת שיקול דעת מנהלי.
76. איננו מקבלים דעה זו. אנו סבורים כי התוצאה על פיה יחידת השומה אינה מוגדרת בחוק התכנון והבנייה והיא נקבעת לפי שיקול דעת זה או אחר אינה ראויה, אינה רצויה ואינה מתיישבת עם לשון החוק ותכליתו.
77. יחידת הבסיס בגינה יש לגבות היטל השבחה (או בגינה יש לשלם פיצוי לפי סעיף 197) הינה נתון בסיסי בחוק התכנון והבנייה, ואין כל מקום לאפשר גמישות של שיקול דעת מינהלי למוסדות התכנון לקבוע אותה. אנו סבורים, כי לאור היותו של המונח אבן בסיס של חוק התכנון והבניה, יש להגדירו בצורה ברורה וחד משמעית, ולענייננו: יחידת הבסיס הינה מגרש מכוח תכנית."

טענת העוררת כי לחלקה 100 היה ערך מוסף במצב הקודם, ואף הטענה כי יכולה היתה לשמש כחצר, הן טענות שיכולות היו - לו הוכחו - לבסס את שוויה של חלקה 100 במצב הקודם לתכנית הר/ 1900. אך אין לכך דבר עם טענת העוררת, כי יש לערוך את שומת היטל ההשבחה לשתי החלקות במאוחד או להביא בחשבון בשומת חלקה 98, גם את שוויה של חלקה 100 במצב הקודם. השאלה מהי היחידה התכנונית הבסיסית לעריכת שומת היטל השבחה לחוד והשאלה מהו השווי של כל חלקה, כנגזרת ממיקומה (ומכלל נתוניה) – לחוד.
העוררת העלתה טענה נוספת ולפיה, הועדה המקומית טענה בעצמה במסגרת הליכים בעניין תביעה לפי סעיף 197 שהוגשה ע"י העוררת – כי יש לבחון את החלקות כמתחם אחד.
מהחומר שהוצג לנו עולה כי צודקת העוררת בטענתה, שלפיה במסגרת התביעה שהוגשה על ידה, התייחסה הועדה המקומית לשני החלקות יחדיו כאל מגרש.
מכתבי הטענות ונספחיהם עולה כי העוררת הגישה תביעה בגין "הנכס" (המכונה במסמכי אותו הליך "נכס ב'"), אשר כלל את חלקה 98 וחלקה 100.
הועדה המקומית מצידה לא חלקה כלל ועיקר על תפיסת שתי החלקות כ"נכס" אחד, ואף ציינה במספר מקומות כי שתי החלקות מהוות מגרש אחד (ראו לעניין זה, למשל: בשומת השמאי מר וימר ז"ל, שנערכה לשתי החלקות, תאור הסביבה בסעיף 3 א – "הנכס מהווה מגרש מבונה הממוקם...", תאור הנכס "המגרש נשוא חווה"ד" ובהמשך מצויין המגרש בשטח רשום של 6579 מ"ר – שהוא סכום שטחן של שתי החלקות (ע"פ נסחי הרישום שהוצגו לנו) וכן הלאה – חוות הדעת מתייחסת למגרש, הגם שהיא נדרשת בהמשך לכך שמדובר בשתי חלקות ביעודים שונים. בכתב התשובה של הועדה המקומית בתיאור נכס ב' (סעיפים 13-18) מצויין: "על החלקות – המהוות יחד מגרש – בנוי מבנה..." (שם בסעיף 18). אף בשומתה של גב' פריאל, אשר למתייחסת לשתי חלקות נפרדות מצויין כי "המגרש הנדון הכולל את חלקות 98, 100 הינו מגרש מלבני.. " (שם בעמ' 7).
יתר על כן, הועדה המקומית אכן טענה כי אותו נכס ב' - אותו מגרש כהגדרתה, ללא הבחנה בין שתי החלקות - לא נפגע, מאחר שסך כל שטחי הבניה בנכס גדלו מ- 7186 מ"ר ל- 12,874 מ"ר, בנוסף לשימושי מסחר שתכנית הר/ 1900 מתירה לבנות. כזכור חלקה 100 הפכה בתכנית הר/ 1900 משטח לשמירת נוף לשצ"פ וממילא אין בה כל זכויות בניה. הועדה המקומית הכלילה איפוא בטיעוניה את חלקה 100, כחלק אינטגרלי עם חלקה 98, אשר כמגרש אחד לשיטתה, לא ירד ערכו.
נכון הדבר שהועדה המקומית התייחסה במסמכים שהגישה באותם הליכים גם לכל אחת מהחלקות בנפרד וניתחה את מצב הזכויות בהן בשני מצבי התכנון, אולם כאמור היא התייחסה לנכס כאל מגרש אחד המורכב משתי חלקות אלו ואף טענה כי הנכס לא נפגע בשל הזכויות שהוספו במגרש 98 בלבד.
נציין כבר כאן כי לו היתה טענתה זו של הועדה המקומית מתקבלת לגופה, במובן זה שועדת הערר היתה קובעת, כממצא שמאי-משפטי, על בסיס בחינת שתי החלקות כמגרש אחד, כי שוויו של "הנכס" לא ירד - לא היה ספק בעינינו כי יש לקבל את עמדת העוררת בענייננו. זאת מטעם כפול: ראשית, בשל דיני ההשתק השיפוטי, ושנית בשל עצם העובדה שהתביעה נדחתה על בסיס בחינת שתי החלקות כמקשה אחת. זאת היינו עושים אף על פי שלטעמנו, על פי הדין אין שתי החלקות מהוות מגרש אחד, אך התוצאה היתה מתחייבת למצער בשל צדק והגינות בסיסית.
בנסיבות ענייננו השאלה מורכבת מעט יותר.
ראשית, תפיסת שתי החלקות כנכס אחד וכמגרש אחד, לא היתה נתונה כלל במחלוקת בין הצדדים, וועדת הערר כלל לא נדרשה להכריע בה וממילא לא הכריעה בה. אין המדובר איפוא במצב שבו בעל דין העלה טענה בהליך קודם וזו הוכרעה לטובתו, השאלה אם דוקטרינת ההשתק השיפוטי חלה מקום שבו לא התקבלה הטענה בהליך הקודם, טרם הוכרעה ע"י בית המשפט העליון, והושמעו בעניין זה עמדות שונות:
"12. תורת ההשתק השיפוטי (the doctrine of judicial estoppel), שהוכרה בשיטתנו המשפטית, קובעת כי "בעל דין שטען טענה בהליך אחד וטענתו התקבלה, מושתק מלהתכחש לטענתו גם בהליך נגד יריב אחר (שבעניינו לא נוצר מעשה-בית-דין) ולטעון טענה הפוכה" (ע"א 513/89 interlego a/s נ' exin-lines bros. s. a., פ"ד מח(4) 133, 194 (1994)). בשיטתנו, לכתחילה, אומץ כלל "ההצלחה הקודמת" (באנגלית: prior success rule) שנוהג במשפט האמריקני, בתורת תנאי לתחולתה של תורת ההשתק השיפוטי (רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ת. בע"מ נ' פרידמן, פ"ד נ(5) 418, 422 (1997)). כלל זה קובע, כי על-מנת שטענת השתק שיפוטי תתקבל, על בעל הדין שטוען לתחולתה להראות כי לא רק שטענתו של בעל הדין אותו הוא מבקש להשתיק סותרת באופן מפורש את שטען בהליך קודם, אלא גם כי טענה זו התקבלה באותו הליך, אם כי אין הכרח להראות שהוא זכה במשפט בסופו של דבר (ראו: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט (6) 625, 634 (2005), להלן: עניין בית ששון;state of new hampshire v. state of maine, 532 u.s. 742, 750-751 (2001)).
13. חרף זאת, כבר בעניין בית ששון קבע השופט (כתוארו אז) א' גרוניס כי לשיטתו אין הכרח כי בכל מקרה ומקרה יהיה "כלל ההצלחה הקודמת" תנאי שאין בלתו (עניין בית ששון, בעמ' 634-633), ואילו השופט א' רובינשטיין הוסיף כי לדידו "באספקלריית תום-הלב – ובלשון פשוטה, הגינות – אין צורך ככלל בהצלחה קודמת בטענה זו" (שם, בעמ' 637; לגישות השונות שנוהגות בערכאות השיפוט השונות בארה"ב, ראו: levin v. ligon, 140 cal. app. 4th 1456, 1476 (cal. ct. app. 2006), שם מובאת סקירה תמציתית של הסוגיה). אמירות באותה הרוח מצאו ביטוין בפסקי דין מאוחרים יותר, ובפסק הדין בע"א 2291/07 אגף המכס והמע"מ אשדוד נ' ש.י. סימון אחזקות בע"מ (1.2.2010) [פורסם בנבו] יושמה הגישה במקרה קונקרטי (שם, פסקה 4 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' גרוניס וכן ראו את הערותיו של השופט י' דנציגר; כמו כן ראו: ע"א 8119/06 יבולי גליל בע"מ נ' מדינת ישראל – אגף המכס ומס ערך מוסף, פסקה 44 (31.1.2013) [פורסם בנבו] , שם נבחן העניין, אמנם בבחינת למעלה מן הצורך, בראי "מאזן תום-הלב" של הצדדים, כחריג לכלל ההצלחה הקודמת). מכל מקום, ומבלי להידרש ליתרונותיה של גישה זו או אחרת, נראה שהיום הכול יסכימו כי בעל דין שטען טענה או נקט עמדה בפני
בית משפט, וכתוצאה מכך צמחה לו "הנאה" כלשהי – במובן הפשוט של המילה – בפסק הדין, אף אם טענתו לא התקבלה, אינו רשאי לטעון, בשל כללי ההשתק השיפוטי, טענה מנוגדת לאותה טענה או עמדה בה נקט במסגרת הליך קודם. אגב, ניתן אף להרחיק לכת, וליישם כללים של השתק או מניעות.."
רע"א 8297/12 הפניקס הישראלי לביטוח בע"מ נ' המוסד לביטוח לאומי (פורסם
בנבו, 16.07.2013).

בענייננו, אף לא מדובר במצב שבו בעל הדין זכה להנאה בשל העלאת טענה זו.
לא זו אף זו, ועדת הערר לא דחתה את תביעת העוררת בשל מסקנה שמאית משפטית כי שווין המצרפי של שתי החלקות כמגרש אחד לא ירד. התביעה נדחתה בשל מסקנת ועדת הערר כי אין בחוות הדעת פירוט הנמקות והסברים על מה מבוססות הערכות אלו ואין פירוט של תחשיבים, לא נעשתה השוואה לשווי הנכסים לפני ואחרי ולא נלקחו בחשבון אלמנטים משביחים בתכנית. ועדת הערר מצאה כי לא הורם הנטל המוטל על העוררת להוכיח פגיעה במקרקעין. במצב כזה, אי החלת דוקטרינת ההשתק השיפוטי, לא תביא למצב שבו העוררת "מוכה פעמיים" – תביעתה לפי סעיף 197 נדחית מאחר ששוויה של חלקה 98 מובא בחשבון לצורך בחינת הפגיעה בחלקה 100 אך לצורך היטל ההשבחה לחלקה 98 מתעלמים מהפגיעה בחלקה 100. התביעה לפי סעיף 197 נדחתה מבלי שנבחנו לגופן השאלות האם ניתן כלל לבחון את שתי החלקות כמגרש אחד, והאם אמנם שווין המצרפי גבוה יותר במצב החדש לעומת זה הישן.
לכך יש לצרף את העובדה כי לטעמנו, על פי הדין, המצב הוא ברור ולא ניתן להשקיף על שתי החלקות כעל מגרש אחד. עובדה זו שוקלת אף היא כנגד החלת דוקטרינת ההשתק השיפוטי במקרה זה.
לנוכח כל האמור לעיל לא מצאנו שיש מקום להחיל בענייננו את דוקטרינת ההשתק השיפוטי כנגד הועדה המקומית, ולהביא בכך לתוצאה שבה, בניגוד לדין מובא בחשבון שוויה של חלקה 100 במסגרת שומת היטל ההשבחה לחלקה 98.
התחשבות בתחנת התדלוק
העוררת טוענת כי השמאי המכריע טעה, כאשר לא הביא בחשבון במצב הקודם לתכנית הר/ 1900, תחנת תדלוק בנויה בהיתר ופעילה, ולכל היותר היה יכול להביא בחשבון את עלויות הסדרת רישוי העסק. לשיטתה לא ייתכן שתחנה שהיתה מוכרת ופעילה תזכה להתעלמות לחלוטין.
אלא שהשמאי המכריע לא התעלם מתחנת התדלוק כלל ועיקר.
השמאי המכריע מציין (עמ' 21 לשומתו) כי מדובר בתחנה קטנה למדי אשר בהיתר בניה הוגדרה כתחנת דלק פנימית. לאחר בחינת הגדרת תחנה זו, הוא מסיק כי אין המדובר בתחנה מסחרית מובהקת, אלא בסוג של תחנה בשימוש מוגבל, בדומה לתחנות קטנות בישובים כפריים המוגבלות למכירת דלק לחברי הישובים בלבד.
מחוזה השכירות שכרתה העוררת עם מפעיל התחנה, אשר הוגבל לתקופות קצרות, הסיק השמאי המכריע כי אף העוררת התייחסה לתחנת התדלוק כאל שימוש ביניים. הוא מציין כי מדובר בתחנה פעילה שאף שופצה בשנת 2001 והצדדים הביאו בחשבון כי יתקבלו כל ההיתרים הדרושים להפעלתה על פי דין וכי היא המשיכה לפעול לאחר המועד הקובע חרף גזרי דין שניתנו כנגד המפעיל בגן העדר רישיון עסק.
על רקע כל אלו, מסקנת השמאי המכריע היא, כי במצב דברים זה אין סיבה להניח שהתחנה תורמת לשווי במצב קודם בלבד, וככל שקיימת תרומה לשווי במצב הקודם (בכפוף להעדר רישוי עסקים), אין בהכרח ביטול מלא או חלקי של אותה תרומה גם במצב החדש. הוא מציין כי להערכתו קונה פוטנציאלי הסבור כי יוכל להסדיר את רישוי העסקים לתחנה, לא היה מביא בחשבון הבדל משמעותי בין האפשרות התכנונית להפעלתה במצב הקודם לבין אפשרות הפעלתה במצב החדש, ולפיכך שווי זה מתקזז בין שני מצבי התכנון.
הנה כי כן, אין כאן התעלמות מקיומה של תחנת התדלוק או מתרומתה לשווי הנכס, כי אם הערכה שהתחנה תורמת לשווי בשני מצבי התכנון, לפני אישור תכנית הר/ 1900 ולאחריה, באותה מידה.
העוררת טוענת כי השמאי המכריע התעלם מכך שתנאי להיתר בניה במצב החדש הוא הריסת תחנת התדלוק, ולכן לשיטתה לא ניתן לומר שהתחנה תורמת לשווי במצב החדש. אלא שלא הוצג לפנינו כל בסיס לכך שאכן הריסת התחנה היוותה תנאי למתן ההיתר.
תיאור הבקשה להיתר, הן בערר והן בשומת הועדה המקומית, כולל בקשה להריסת המבנים הקיימים כולל תחנת הדלק והקמת מבנה תעשיה בן 5 קומות. כך גם תיאור הבקשה כפי שהיא מופיעה באתר מינהל ההנדסה של עיריית הרצליה. על פני הדברים הבקשה הוגשה כבקשה הכוללת הריסת תחנת התדלוק ואין אינדיקציה לכך שהוגשה בקשה להיתר בניה אך הועדה המקומית התנתה נתינתו בהריסת תחנת התדלוק. אף אין כל תנאי שכזה בהוראות תכנית הר/ 1900. העוררת אף לא הציגה כל מסמך אחר שיש בו כדי לתמוך בטענתה הכללית, כי הריסת תחנת התדלוק היוותה תנאי להיתר. שאלנו את נציג הועדה המקומית מדוע התנתה הועדה המקומית את הבניה בהריסת תחנת התדלוק והוא לא ידע להשיב לכך כעניין שבעובדה, אלא שיער השערות שונות. אך בחינה יסודית של החומר שלפנינו מעלה כי למעשה אין בסיס לטענת העוררת כי ההריסה היוותה תנאי למתן ההיתר, להבדיל מבקשה שלה להרוס את תחנת התדלוק כחלק מהבקשה להיתר.
אכן לו היתה העוררת מוכיחה בפני
נו (או טוב מכך, בפני
השמאי המכריע) כי מיצוי זכויות הבניה מכח תכנית הר/ 1900 במגרש 98, לא היה מתאפשר ללא הריסת תחנת התדלוק, היה מקום לטענה שלא ניתן להביא במצב החדש את תרומתה לשווי של תחנת התדלוק בצד מיצוי מלא של הזכויות מכח תכנית הר/ 1900. אך אין בפני
נו טענה שכזו, וממילא היא אף לא הוכחה.
לנוכח כל האמור לעיל, איננו סבורים כי במסקנת השמאי המכריע, בדבר האופן שבו יש להביא בחשבון את תרומת תחנת התדלוק לשווי הנכס – מסקנה שהיא שמאית מטיבה - נפל פגם, ודאי לא פגם מהותי או דופי חמור המצדיק התערבות.
טיהור הקרקע
השמאי המכריע היה מודע לכך שבהחלטה למתן היתר, נקבע כי תנאי לביצוע הבניה הוא טיהור הקרקע, אולם הוסיף וקבע בהקשר זה כי: " יחד עם זאת, קבלתי את עמדת שמאי המשיבה לפיה אין להביא בחשבון הפחתה משווי הקרקע עקב כך וזאת, בין השאר, מאחר ועלות הטיהור ככל שקיימת, מתקיימת בשני מצבי התכנון ולפיכך אין להביאה בחשבון רק במצב החדש" (שם, בעמ' 22).
יש מקום לטרונייתה של העוררת על כך שלא ניתן לדעת מנוסחה של פסקה זו, מהם "שאר" הטעמים שהיוו בסיס למסקנת השמאי המכריע, כי אין להביא בחשבון הפחתה משווי הקרקע עקב הצורך בטיהורה. המשמעות של עניין זה היא, שכל שיש בפני
נו לתמיכה במסקנת השמאי המכריע, הוא הנימוק שלפיו עלות הטיהור מתקיימת בשני מצבי התכנון. זהו הנימוק שבפני
נו, ועלינו לבחון האם נפל פגם מהותי או דופי חמור בהתבססות השמאי המכריע על נימוק זה.
תכנית הר/ 1900 אינה כוללת כל הוראות בדבר טיהור קרקע. מסמכי התכנית אף אינם כוללים מסמך סביבתי הסוקר או מאפיין זיהום בקרקע שבתחומה, וקובע מגבלות שיש להטיל או צעדים שיש לנקוט בהקשר זה - כפי שנעשה ככלל בתכניות שבהם קיים זיהום בקרקע או אף חשש לזיהום שכזה. הצורך בטיהור הקרקע אינו נובע איפוא מהוראות תכנית הר/ 1900, והוא בוודאי לא תנאי מתנאיה. זוהי דרישה ממן הדרישות המוצבות ככלל ע"י היחידות הסביבתיות ברשויות המקומיות, האמונות על תחום זה, כאשר קיים זיהום או חשש לזיהום קרקע. דרישות אלו נובעות ממצב הקרקע, אשר אינו תלוי תכנית זו או אחרת. ומשתנאי כזה לא נקבע בתכנית, והדרישה הוצבה בשנת 2015, כאשר המועד הקובע לתכנית הוא שנת 2003 – הרי שהמסקנה כי טיהור הקרקע היה נדרש לצורך קבלת היתר בשני מצבי התכנון היא מסקנה סבירה.
על רקע זה לא מצאנו כי יש בסיס להתערבות במסקנתו זו של השמאי המכריע.

סוף דבר, אנו דוחים את הערר.
עם זאת מצאנו שאין מקום לפסיקת הוצאות, בשים לב לכך שהועדה המקומית אכן העלתה בהליכים שונים טענות סותרות.

החלטה התקבלה פה אחד, בהעדר הצדדים ביום: ו' בתמוז, התשע"ט, 09.07.2019.

(_______________________) ( __________________________)
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב מחוז תל אביב
ערר מס': הר/85201/17
תאריך: 11.06.2019

ישיבה מס': 28/19
מ ד י נ ת י ש ר א ל
ועדת הערר לתכנון ולבניה
פיצויים והיטלי השבחה

מחוז תל אביב
1
__________________________________________________________
כתובת: רח' המסגר 18 ,קומה 4, תל אביב (כניסה מרח' ריב"ל).
מען למכתבים: ת.ד 7176 מיקוד 6107120
קבלת קהל: א' עד ה' 14:00 - 8:00, ד' 8:00-16:30
טלפון: 03-6702619 פקס': 03-6702606








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85201/17 יפנאוטו חברה ישראלית לרכב בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם ב-ֽ 09/07/2019)