פסקי דין על אברהם סולומון ו- 40 נוספים | פסקי דין על י.ס.ד יזמות ובניין | פסקי דין על מדינת ישראל – משרד השיכון | פסקי דין על חברת י.ת.ב |

54410-03/19 א     05/08/2019




א 54410-03/19 אברהם סולומון ו- 40 נוספים נ' י.ס.ד יזמות ובניין בע"מ, מדינת ישראל – משרד השיכון, חברת י.ת.ב בע"מ








בית משפט השלום בעפולה



ת"א 54410-03-19 סולומון ואח' נ' י.ס.ד. בעמק יזמות ובניין בע"מ ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני





בפני

כבוד השופט
ויסאם חיר




מבקשים
אברהם סולומון ו- 40 נוספים





נגד



משיבים
1. י.ס.ד יזמות ובניין בע"מ

2. מדינת ישראל – משרד השיכון

3. חברת י.ת.ב בע"מ





החלטה


לפניי בקשה למתן צו עיקול זמני על סך 1,667,224 ₪ על זכויות המשיבה 1 מכוח חוזה מכר שנחתם בין המשיבה 1 לבין כל אחד מהמבקשים.
הבקשה למתן צו עיקול זמני, במעמד צד אחד, הוגשה כשבועיים לאחר הגשת תביעה כספית, במסגרתה טענו המבקשים לחוב כספי של המשיבה 1 (חברת י.ס.ד יזמות ובניין בע"מ
) בסך של 975,750 ₪ וזאת בגין אי תשלום דמי השכירות על ידי המשיבה מספר 1 במשך עשרה חודשים, בניגוד לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, וזאת עקב איחור במסירת הדירות.
סכום העיקול המבוקש כמפורט לעיל, מהווה בעצם את דרישת התשלום האחרונה בסכום של 10% מערך עסקאות המכר.
המדובר בעיקול שאינו עיקול צד ג' אלא עיקול כספי המבקשים אותם חבים למשיבה 1 בהתאם להסכם המכר שנחתם בין הצדדים.
בשים לב למהות העיקול המבוקש, החלטתי ביום 14.5.19 כי אין מקום להיעתר לבקשה למתן צו עיקול במעמד צד אחד וקבעתי את הבקשה לדיון במעמד שני הצדדים ליום 26.5.19.

רקע
המבקשים 1-41 הינם זוגות צעירים אשר רכשו דירה ראשונה בחייהם במסגרת זכאות בפרויקט למשתכן של משרד הבינוי והשיכון. זאת, במסגרת הגרלה מספר 103 לרכישת דירות בפרויקט בעפולה במתחם המכונה 1
c
.
התובעים חתמו על חוזי מכר מול המשיבה מספר 1 בחודש אפריל 2016.
אין מחלוקת, כי המועד הקובע בהתאם לחוזה המכר, הינו 19.10.15, המועד בו נמסרה ההודעה על הזכייה למשיבה 1.
בחוברת המכרז מטעם רשות מקרקעי ישראל, בו זכתה המשיבה 1, בנספח ג'-6, סעיף 2א, נרשם כי על היזם לציין בחוזה את מועד המדויק למסירת הנכס לרוכש הדירה והוא אינו רשאי לציין מועד משוער בלבד. אין מניעה שהיזם יקבע כי הנכס יימסר במהלך חודש מסוים".
בנוסף לכך, בנספח א' להסכם המכר שנחתם בין המשיבה 1 לבין כל אחד מהתובעים, נקבע כי מסירת הדירה יהיה עד לא יאוחר מתום 26 חודשים מיום בו תמסור הרשות את המגרש למוכרת בהתאם לאמור במכרז.
בהתאם למסמכי המכרז, מהמועד הקובע ועד שלב המוגדר "שלב בנייה 05" יש לספור 20 חודשים.
שלב בנייה 05 הינו מועד מסירת המגרש למשיבה 1 והוא מוגדר במסמכי המכרז בזו הלשון: "מסירת פינות המגרש ליזם ומסירת האחריות על המגרש ליזם, בכפוף להמצאת נספח ביטוח על ידי היזם".
בחודש פברואר 2019 קיבלו המבקשים הודעה מטעם המשיבה 1 ולפיה הסתיים שלב הבניה וכי התובעים נדרשו לשלם את יתרת התמורה בסך 10% מעלות הדירה לצורך תיאום מועד למסירת הדירה. בשלב זה, הוגשה התביעה דנן בצירוף הבקשה לעיקול הכספים המוחזקים על ידי התובעים בדמות יתרת התמורה החוזית לצורך הבטחת מימוש פסק הדין התובענה העיקרית לכשיינתן.
טענות הצדדים
המבקשים טענו, כי עלה בידם להוכיח את כל התנאים הנדרשים למתן עיקול זמני. המבקשים ציינו, כי עלה בידם להראות עילת תביעה לכאורית וכן כי סיכויי תביעתם לא רק טובים אלא מובטחים. זאת, בשים לב להוראות חוק המכר (דירות), הלכות בית המשפט העליון בעניין מועד המסירה, מסמכי המכרז והוראות הסכם המכר שנחתם בין המבקשים לבין המשיבה מספר 1 וכן בשים לב כי אין כל אירוע שיש בו לדחות את מועד המסירה לאור שינויים בדירות שנאסרו בתכלית האיסור על הקבלן ועל הרוכשים. המבקשים טענו, כי בהתאם להוראות הסכר המכר והתנהגות המשיבה 1 בשטח, הדירות אמורות היו להימסר ביום 1.5.18 ועד למועד הגשת התביעה, המשיבה 1 נמנעת מלשלם לתובעים פיצוי בהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) משך 10 חודשים. כן נטען, כי חוב המשיבה 1 ממשיך לתפוח בשים לב שבשלב זה אין צפוי למועד קבלת הדירות.
בנוסף, המבקשים טענו, כי ככל הידוע להם, מצבה הכלכלי של המשיבה 1 רע ומטיל חשש ממשי על קיום פסק הדין לכשיינתן. זאת, על סמך דו"ח
bdi
של המשיבה 1 ממנו עולה כי היא במצב סיכום גבוה (8) כאשר דירוג (10) הינו חדלות פירעון. המבקשים סבורים, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתם ומבוסס על חוק המכר (דירות) ועל נסיבות חיצוניות (פטירת בעל מניות עיקרי בחברה המחזיקה במחצית ממניות המשיבה 1 ומצבה הכלכלי של המשיבה 1). לגישת המבקשים, עסקינן בבקשה לעיקול כספים המוחזקים בידי התובעים המבקשים לשמר מצב בו ככל שיזכו בתביעתם לא יקשה על קיומו של פסק הדין ומאידך דחיית תביעתם לא תסב נזק למשיבה שתקבל את כספה בתוספת ריבית.
המבקשים טענו, כי חברת י.ת.ב בע"מ
(המשיבה מספר 3) הינה שלוח של המשיבה 2 ומונתה כחברת פיקוח על המשיבה 1, הן לעניין עריכת החוזים, הן לעניין טיב הבניה וטענות דיירים והן לעניין עמידה בלוחות הזמנים למסירה. המבקשים טענו, כי המשיבה 3 התרשלה בביצוע תפקידה כשלוח מטעם המשיבה 2, היא לא ביצעה את תפקידה ומנהליה אף זומנו לשיחה עם כבוד שר האוצר בעקבות תלונות דיירים לעניין מועדי המסירה.
מנגד, המשיבה מספר 1
טענה, כי לא מתקיימים התנאים למתן סעד זמני שכן מועד מסירת הדירות טרם הגיע ומשכך סיכויי התביעה אפסיים. כמו כן, המשיבה 1 הינה סולבנטית והמבקשים לא הרימו את הנטל להוכיח אחרת. המבקשים לא הציגו ראיות כדי לתמוך את בקשתם ועדותם בדיון בבית המשפט לא עולה בקנה אחד עם הנטען בבקשה ובתצהירים. מנגד, עדותם של המצהירים מטעם המשיבה לא נסתרה ובחקירתם הנגדית הצליחו להפריך את טענות המבקשים.
המשיבה מספר 3
טענה, כי במישור היחסים שבינה לבין המבקשים לא מתקיימת יריבות כלל ואין לה כל אחריות או חבות כלפי המבקשים. המשיבה 3 הוסיפה, כי אינה מספקת שירותים למבקשים אלא למשרד הבינוי והשיכון, שירותי ייעוץ (בעיקרם), ומשכך על המבקשים להפנות את בקשתם לחברה הקבלנית (המשיבה מספר 1) בלבד.
המשיבה מספר 3 טענה עוד, כי קיבלה את האחריות על הפרויקט נשוא התביעה ב – 2/16 וזאת רק לאחר שאושרו החוזים והנספחים, שנוסחו על ידי המשיבה 1, על ידי רשות מקרקעי ישראל לרבות אישור מועדי המסירה. משמע, המשיבה 3 לא היתה מעורבת בניסוח חוזה המכר ונספחיו ובוודאי שאינה אחראית לו. בנוסף לכך, נטען כי אחריותה של המשיבה 3 כחברת הבקרה של הפרויקט אינה כוללת בקרה על מועדי מסירת הדירה.
דיון והכרעה
לבקשה למתן צו עיקול זמני צורפו תצהירים מטעם התובעים. מנגד, לתגובת המשיבה 1 לבקשה לעיקול זמני צורפו תצהיר של מר ניר אוחיון, נציג חברת דורם, בעלת מניות במשיבה 1, ואחיו של מר דוד אוחיון ז"ל וכן של אחמד אבו אחמד, יועץ מס בכיר, אליו צורף מכתב מיום 23.5.19 מטעם דו"ח באסל סלימאן.
מטעם התובעים העידו בפני
י מר פבל בלוב ומר שמעון מלכה. מטעם המשיבה 1 העידו מר ניר אוחיון ומר אחמד אבו אחמד. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.
לאחר שעיינתי בבקשה למתן צו עיקול זמני, בנספחים שצורפו לבקשה וכן בתגובות המשיבה 1 והמשיבה 3, ולאחר ששמעתי את עדותם של העדים ועיינתי בסיכומי הצדדים הגעתי למסקנה, כי לא עלה בידי המבקשים לעמוד בכל התנאים הנדרשים למתן צו עיקול זמני בהתאם לתקנות 362 ו- 374 לתקנות סדר הדין האזרחי וכי בנסיבות העניין אין מקום להיעתר לבקשה לעיקול זמני. אבהיר.
סוגיית העיקול הזמני והתנאים למתן צו עיקול זמני הוסדרו בפרק כ"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, הדן בסעדים זמניים. מעיון בתקנות 362 ו- 374 לתקנות סדר הדין האזרחי עולה, כי על המבקש צו עיקול זמני לעמוד בארבעה תנאים מצטברים, והם:
התנאים הכלליים הנדרשים מכל מבקש סעד זמני שהוא, קרי-
א. קיומה של עילת תביעה טובה;
ב.
עמידה במאזן הנוחות, המותווה בתקנה 362(ב)(1) לתקנות;
ג.
תום-לב ומידתיות.
כמו כן, נדרש הוא לעמוד בתנאי הייחודי לעיקול זמני והוא -
ד.
הוכחה לקיום חשש סביר לכך שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין.
(ראו, ע"א (ת"א) 1452/07 עיני ואח' נ' שיפריס ואח' (1.8.07) (טרם פורסם)).
המבקשים טענו, כי עלה בידם לבסס עילת תביעה לכאורית וזאת לאור הוראות המכרז, מעשה הנתבעים והלכות בית משפט עליון ובפרט רע"א 6605/16 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16).
המבקשים טענו, כי חתמו על חוזי המכר, שהינם חוזים אחידים על פי הוראת משרד השיכון במסגרת הפרויקט. המבקשים החלו מקיימים את חוזי המכר כאשר סיום קומות רצפת העמודים היה מוכן בתחילת חודש יולי 2016 (12.7.16). המבקשים נדרשו לשלם סך של 33% מסכום התמורה החוזית, לאחר ששילמו סך של בין 50,000-100,000 ₪ במעמד החתימה על החוזה, סכום המהווה הון עצמי שנדרשו לצורך הרכישה, בהתאם לתנאי משרד השיכון. סכום זה מהווה 7% ממחיר הדירה, כל אחד בהתאם למחיר הרכישה שלו ובהתאם לחוזי המכר.
המבקשים טענו, כי בחודש אפריל 2016, כאשר כל הרוכשים חתמו על חוזה המכר, למשיבה 1 היה היתר בניה והיא התחילה את הבנייה ממש יחד עם חתימת המבקשים על חוזי המכר ותשלום 7-10% ממחיר העסקה. המבקשים צירפו תיעוד של תצלומי אויר מהם עולה, כביכול, כי בחודש יולי 2016 עמדו קומות ראשונות של הבנייה ובחודש דצמבר 2016 כמעט הושלמו כל ארבעת הבניינים מבחינת בניית השלד.
לעניין הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), המבקשים טענו, כי בהתאם לחוברת המכרז, המשיבה 1 התחייבה לציין בחוזה את המועד המדויק למסירת הנכס לרוכש הדירה. עוד נקבע בחוברת המכרז, כי היזם אינו רשאי לציין מועד משוער בלבד. עוד צוין, כי אין מניעה שהיזם יקבע כי הנכס יימסר במהלך חודש מסוים (ראו, נספח ג'-6 לחוברת המכרז).
כאמור לעיל, נספח א' להסכם המכר קובע את מועד המסירה כך: "מועד המסירה של הדירה יהיה עד ולא יאוחר מתום 26 חודשים מיום בו תמסור הרשות את המגרש למוכרת בהתאם לאמור במכרז". מועד מסירת המגרש למשיבה 1 מוגדר כ- "שלב בנייה 05" והוא מוגדר כך: "מסירת פינות המגרש ליזם ומסירת האחריות על המגרש ליזם, בכפוף להמצאת נספח ביטוח על ידי היזם".
לאור כל האמור, המבקשים הפנו להגדרת המושג "תפישה" בחוק הפרשנות, תשמ"א- 1981 ומכך מבקשים לגזור כי כאשר החלו עבודות הבניה בחודש 5/16 והמבקשים החלו לקיים את החוזה, שלב 05 החל בפועל. על כן, 26 החודשים צריכים להימנות החל מחודש 5/16. נטען, כי עמדה זו מגובה בהתנהגות הצדדים לחוזה המכר כאשר כבר בחודש 7/16 שולם 40% מהתמורה בעסקת המכר על פי לוח תשלומים, כאשר ב- 5/17 שולם כבר 90% מסך התמורה בעסקת המכר. נטען, כי מעדותו של העד ניר אוחיון עלה, כי כבר במועד תחילת העבודה היה ביטוח יזמי לפרויקט (ראו, פרוטוקול, עמוד 17 שורות 20-21). בנוסף לכך, המבקשים הגישו מסמך מיום 4.1.17, שהינו טבלה מטעם המשיבה 1 ובה פירוט התשלום ששולמו על ידי המבקשים ויתרות לתשלום (המסמך התקבל וסומן מב/1). במסמך זה מופיע, כי מועד מסירת הדירה הינו בחודש 5/18.
מנגד,
המשיבה מספר 1 טענה, כי מועד מסירת הדירות בהתאם להסכם המכר הינו 8/19 כאשר זכות לפיצוי על פי חוק המכר קמה החל מחודש 10/19 (רטרואקטיבית). משכך, נטען כי אין למבקשים עילת תביעה.
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים השונים שצורפו, הגעתי למסקנה כי, בשלב זה של הדיון, לא ניתן לקבוע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח עילת תביעה לכאורית וכי סיכויי תביעתם אפסיים. מנגד, קיימים לא מעט סוגיות שיחייבו ליבון ובחינה במסגרת הליך שיפוטי סדור ואין מקום להכריע בהם בשלב מקדמי של מתן סעד זמני.
סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי:


"(א)
לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: ...."
מעיון בנספח א' להסכם המכר עולה מפורשות, כי מועד מסירת הדירה הינו 26 חודשים מיום מסירת המגרש כהגדרתו במכרז.
אין מחלוקת, כי המועד הקובע הינו 19/10/15, הוא מועד ההודעה ליזם על הזכייה במכרז. בהתאם לחוברת המכרז, מהמועד הקובע ועד "שלב הבנייה 05" יש לספור 20 חודשים. "שלב הבניה 05" מוגדר בהתאם לתנאי המכרז כ"מסירת פינות המגרש ליזם ומסירת האחריות על המגרש ליזם בכפוף להמצאת נספח ביטוח על ידי היזם". לא מדובר בתפיסה או שימוש או מסירת חזקה במקרקעין אלא במסירת האחריות למגרש, לאחר שבוצעו על ידי הרשות עבודות הפיתוח והתשתיות הנדרשות. בהקשר זה, ספק אם נדרש לפנות להגדרות שבחוק הפרשנות. נוסח הסכם המכר ומסמכי המכרז ברורים.
למיותר להדגיש, כי מר ניר אוחיון נשאל בעניין זה ומתשובותיו עלה, כי אין בעובדה שהותר ליזם (על ידי הרשות) לעלות על הקרקע במחצית שנת 2016, בשביל לקדם את ביצוע הפרויקט, כדי להביא לקיומה של ההגדרה המשפטית/החוזית של מסירת האחריות והקרקע ליזם. (ראו, עדותו של מר ניר אוחיון עמוד 17 שורות 14-16 וכן עמוד 14 שורות 1-3). בהקשר זה, עדותו של מר אוחיון לא הופרכה.
בנוסף לכך, לתצהירו של מר ניר אוחיון, צורפה החלטה מיום 27.5.18 מאת ועדת המכרזים ברשות מקרקעי ישראל, שהינה הוועדה הרלוונטית למכרז נשוא הבקשה והתביעה. הוועדה קבעה, כי מועד מסירת המגרש ליזם, בהתאם ל"שלב בנייה 05", הינו מיום 31/5/17. ועדת המכרזים ברשות מקרקעי ישראל, כגורם האמון על הפרויקט ועל המקרקעין, יכולה היתה לקבוע מועד מסירה אחר אם היתה סבורה שכך צריך להיות.
המבקשים הכחישו ותקפו את החלטה ועדת המכרזים האמורה וטענו, כי יש ליתן למסמך זה משקל אפסי, בין היתר, משום שהמסמך הוגש שלא באמצעות עורכו, כי המסמך נכתב בדיעבד ורק לאור פניית דייר מפרויקט אחר וכן כי החלטת הוועדה ניתנה בהעדר נתונים מדויקים וכי הוועדה ביססה את החלטתה על העיקרון לפיו יש ליתן פרשנות לרעת המנסח.
בשלב זה של הדיון המקדמי, אין בידי לקבל את טענות המבקשים כנגד החלטת ועדת המכרזים שצורפה לתצהירו של מר אוחיון. עסקינן בקביעה מוסמכת של וועדת המכרזים מטעם רשות מקרקעי ישראל, כגוף האמון על הוצאת המכרז אל הפועל ויישומו עד להשלמתו. ככל שלמבקשים היו טענות כנגד ההחלטה, היה עליהם לפעול בהתאם לכל דין ומשלא עשו כן, לצורך הליך זה, זו ההחלטה המחייבת שניתנה מהגוף האמון על ביצוע המכרז.
לעניין המסמך מב/1, המשיבה 1 טענה, כי תאריך מסירת הדירות שצוין במסמך זה הינו תאריך משוער בלבד ונועד לצרכים הפנימיים של המשיבה 1 ותו לא. לתמיכה בטענתה זו המשיבה 1 הפנתה למסמכים אחרים שצורפו לכתב התביעה, בעניינם של תובעים אחרים באותו פרויקט, בו מופיעים תאריכים אחרים ושונים. המשיבה 1 ניסתה להראות בכך, כי המועד שצוין במב/1 הינו משוער ויכול להשתנות בהתאם להתקדמות הבניה.
אין בידי לקבל את טענת המשיבה 1. ככל שאכן המדובר בנתון שנועד לצרכים הפנימיים של המשיבה 1, לא ניתן כל הסבר המניח את הדעת מדוע נתון כזה צריך להיכלל במסמך שמועבר לידי המבקשים. על פניו, הכללת נתון כזה במסמך שעובר לידי המבקשים, עלול להביא להסתמכות מצד המבקשים על המידע הרשום במסמך ובכך להגדיל את חוסר הוודאות שלהם באשר למועד מסירת הדירה. מאידך, ספק אם יש בכוחו של מסמך כאמור, שהינו כלי עזר בלבד ולא מהווה חלק ממסמכי המכרז או מחוזה המכר, כדי להביא לשינוי תנאי החוזה שנחתם בין הצדדים.
מהאמור לעיל עולה, כי בשלב זה עלה בידי המבקשים להציג ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה כנגד המשיבים, בהתאם לתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, אם כי בעצימות נמוכה.
להלן, אבחן את התנאי שעניינו חשש להכבדה על ביצוע פסק הדין.
בעניין מצבה הכלכלי של המשיבה 1 המבקשים טענו, כי לאחר התעלמות מפניות חוזרות ונשנות שלהם לגבי מועד המסירה, שלא ברור מדוע מתעכב, ולאחר מכן מותו הטראגי של הבעלים של מחצית הזכויות אצל המשיבה 1, שהלך לעולמו באירוע מצער לאחר צבירת התחייבויות בסכומים העולים על מאה מיליון ₪, הם השיגו דו"ח
bdi
על מצבה של המשיבה 1, אשר מצביע על חברת בסיכון גבוה. נטען, כי ככל הידוע למבקשים מצבה הכלכלי של המשיבה 1 הינו רע ומטיל חשש ממשי על מימוש פסק הדין לכשיינתן, כאשר מדו"ח
bdi
מצבה של הנתבעת 1 בסיכון גבוה (8) כאשר 10 הינו מצב של חדלות פירעון. בנוסף לכך, המבקשים צירפו פרוטוקול מאחד הדיונים בבקשת הפירוק של חברת דורם (הליך פירוק
35331-03-19) והפנו לאמירות מסוימות שנאמרו על ידי ב"כ הצדדים המעורבים וכן על ידי הנאמן.
לאחר בחינת טענות המבקשים, הגעתי למסקנה, כי המבקשים לא הרימו את נטל ההוכחה הנדרש להוכחת רכיב ההכבדה ובפרט בעניין מצבה הכלכלי של המשיבה 1.
במסגרת הדיון בבקשה העידו מטעם המבקשים שני נציגים, מר פבל בלוב ומר שמעון מלכה. עדותם של שני עדי התובעים אינה עולה בקנה אחד עם בקשת המבקשים ועם הנטען בתצהירם שצורף לבקשה. כאשר מר פבל נשאל על מצבה הכלכלי של המשיבה 1 הוא ענה "אני לא יודע כלום על מצבה הכלכלי של הנתבעת מס' 1" (עמוד 5 לפרוטוקול שורה 21). בהמשך, במסגרת עדותו של מר שמעון מלכה כאשר נשאל על סמך מה מבסס את הטענה שהמשיבה 1 קרובה לחדלות פירעון, הוא ענה "על סמך העו"ד שלי שמכיר את הדברים..." (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 10-16).
מעיון בדו"ח
bdi
, שצורף על ידי המבקשים עולה, כי לא ניתן לבסס מסקנה בדבר העדר סולבנטיות של חברה על בסיס דו"ח
bdi
. מעיון בדו"ח
bdi
עולה, כי הדו"ח מתבסס בעיקר על "אורות אדומים" שעניינם הליכים משפטיים שהחברה צד להם כאשר ההליך העיקרי והמשמעותי ביותר הוא הליך נשוא הבקשה לסעד זמני. מכך ניתן ללמוד, כי אין בדו"ח הזה כדי להעיד על כושרה הכלכלי של החברה. נהפוך הוא. בדו"ח
bdi
אין נתונים של החזרת שיקים של המשיבה 1, על חשבונות בנק מוגבלים, על מוסר תשלומים לקוי או חוות דעת שליליות של ספקים של החברה. דווח על שתי הוראות לביטול שיקים עקב אי קבלת סחורה מספק.
לעניין הטענות כנגד חברת דורם, שמחזיקה ב- 50% ממניות המשיבה 1, והעובדה כי מונה לה מנהל מיוחד וזאת מחמת פטירתו של הבעלים, מר דודו אוחיון ז"ל, הרי מכוח עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת כושרה הכלכלי של המשיבה 1 עומד בפני
עצמו.
על אף שהנטל להוכיח את העדר הכושר הכלכלי של המשיבה 1 מוטל על המבקשים, המשיבה 1 הגישה תצהיר עדות ראשית מטעם יועץ המס של החברה מר אחמד אבו אחמד, המגובה במכתב מרו"ח של החברה מיום 23.5.19, מהם עולה, כי המשיבה 1 סולבנטית ובעלת נכסים ותזרים חיובי. עדותו של מר אבו אחמד לא נסתרה. הסבריו לעניין העיכוב בהגשת דוחות שנתיים לשנים 2017-2018 לא נסתרו. נכון הדבר, כי מר אבו אחמד לא הביא עימו לדיון מסמכי בנק או דו"חות מבוקרים אך אין בכך כדי לקעקע את תוכן עדותו, שלא הופרכה.
לעניין מאזן הנוחות, מהחומר שהוצג בפני
בית המשפט עולה, כי באיזון בין הנזק שייגרם למבקשים, אם לא יינתן צו עיקול זמני לצורך הבטחת מימוש

פסק דין
לכשיינתן, לבין הנזק שייגרם למשיבה 1 באם יינתן צו עיקול זמני, מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה 1.
הסעד הזמני המבוקש הוא עיקול עצמי. קרי, מניעת העברת יתרת התמורה המוחזקת אצל המבקשים לידי המשיבה 1. מנגד, סכום של קרוב למיליון ₪ נזילים, הינו סכום מכובד וגריעת סכום בסדר גודל זה מחשבון המשיבה 1 ומתזרים המזומנים שלה יכול להביא לפגיעה לא מידתית במשיבה 1 ושלא לצורך. מתן צו העיקול עלול ליצור מצב בו המבקשים יקבלו את החזקה בדירה בשעה שהם מחזיקים בידם את כספי התמורה לה זכאית המשיבה מכוח הסכם המכר.
המבקשים טענו, כי עמדת המשיבה 1, אשר טענה כי עיקול סכום של מיליון ₪ יפגע בתזרים המזומנים של חברה הבונה מאות יחידות דיור, מעידה יותר מכל על הקשיים הכלכליים בהם היא נתונה. אין בידי לקבל טענה זו. סכום של מיליון ₪ הינו סכום לא מבוטל. על פניו, לסכום בסדר גודל כזה יכולה להיות השפעה לא מבוטלת על תזרים המזומנים של חברה. מכל מקום, המבקשים לא ביססו טענתם זו ולא הביא כל ראיה שיש בה ללמד אחרת.
זאת ועוד. בפועל ובשל מספר המבקשים הצטבר סך החוב הנטען של המשיבה 1 לכדי סך של מיליון ₪. ברם, מעיון בטבלה שבסעיף 31 לכתב התביעה המתוקן עולה, כי סכום הפיצוי לכל דירה נע בין 35,000-52,000 ₪. בעוד, היענות לבקשת למתן צו לעיקול עצמי יגרע מחשבונה של המשיבה 1 ומתזרים המזומנים שלה סכום גדול אשר מגיע לכדי מיליון ₪.
המבקשים טענו, כי הם משויכים לאוכלוסייה חלשה מאוד כלכלית וכי היו צריכים לעמוד לתקופה ארוכה מאוד של קרוב לשנה בתשלומי משכנתא, שכר דירה והוצאות מחייה לילדים וכלכלה שוטפת וכי חלקם הגיעו ממש לפת לחם. טענות אלו נטענו בעלמא ולא הובאה כל ראיה או אסמכתא כדי לתמוך טענות אלו. כמו כן, מלשון סעיף 5א לחוק המכר (דירות) חלה חובה על המוכר לשלם פיצויים לרוכש מדי חודש בחודשו עד למועד מסירת הדירה בפועל. לא ניתן שום הסבר מטעם המבקשים, שלשיטתם הדירות היו אמורות להימסר ביום 1.5.18, מדוע תביעתם לא הוגשה בסמוך לאחר 5/18.
כידוע, קיים יחס גומלין בין הזכות לכאורה לבין מאזן הנוחות. יחס גומלין זה זכה בפסיקת בתי המשפט לכינוי "מקבילית כוחות". משמעות הדבר היא שככל שסיכויי התביעה טובים יותר, כך מתמתנת הדרישה בעניין מאזן הנוחות ולהיפך. בשים לב למסקנה אליה הגעתי בעניין חוזקה של עילת התביעה הלכאורית, כמפורט לעיל, בנסיבות העניין השיקולים בעניין מאזן הנוחות מקבלים משנה תוקף.
סוף דבר
לאור כל האמור והמפורט לעיל, הגעתי למסקנה, כי המבקשים לא עמדו בכל התנאים הנדרשים למתן צו עיקול זמני בהתאם לתקנות 362 ו- 374 לתקנות סדר הדין האזרחי וכי בנסיבות העניין אין מקום להיעתר לבקשה למתן עיקול זמני. על כן, הבקשה נדחית.
בנסיבות העניין, אין מקום לצו להוצאות.

המזכירות תעביר לבאי כוח הצדדים.

ניתנה היום, ד' אב תשע"ט, 05 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 54410-03/19 אברהם סולומון ו- 40 נוספים נ' י.ס.ד יזמות ובניין בע"מ, מדינת ישראל – משרד השיכון, חברת י.ת.ב בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/08/2019)