פסקי דין על העמותה הקהילתית גבעת מרדכי ירושלים | פסקי דין על רשות מקרקעין ישראל | פסקי דין על עמותת "טירת יוסף" המרכז לתרבות יהודית על שם ד"ר יוסף בורג | פסקי דין על תנועת בני עקיבא העולמית |

50819-03/19 עתמ     13/08/2019




עתמ 50819-03/19 העמותה הקהילתית גבעת מרדכי ירושלים נ' רשות מקרקעין ישראל, עמותת "טירת יוסף" המרכז לתרבות יהודית על שם ד"ר יוסף בורג, תנועת בני עקיבא העולמית








בית המשפט המחוזי בירושלים
בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
לפני כבוד השופט רם וינוגרד


13 באוגוסט 2019
עת"מ 50819-03-19 העמותה הקהילתית גבעת מרדכי, ירושלים
(ע"ר) נ' רשות מקרקעין ישראל
ואח'




העותרת
העמותה הקהילתית גבעת מרדכי, ירושלים
(ע"ר)


ע"י ב"כ
עו"ד יוסי חביליו


נגד

המשיבות
1. רשות מקרקעין ישראל
ע"י ב"כ עו"ד יעל רוד-סליטן
(מפרקליטות מחוז ירושלים
)
2. עמותת "טירת יוסף" המרכז לתרבות יהודית על שם ד"ר יוסף בורג
ע"י ב"כ עו"ד שרי לרנר-הורוביץ
3. תנועת בני עקיבא העולמית


ע"י ב"כ
עו"ד יצחק שמידט


פסק-דין

1.
במסגרת העתירה שלפני מבקשת העותרת כי המשיבה 1 (להלן: "הרשות") תבטל את הקצאת המקרקעין הידועים כגוש 30184 חלקה 132 ברחוב צבי פנקס בירושלים
(להלן: "המקרקעין") למשיבה 2 (להלן: "המשיבה"). לטענתה, על המקרקעין לשמש כמתנ"ס עבור כלל תושבי גבעת מרדכי, ולמצער לשמש כ"מרכז קהילתי". העותרת טוענת כי על אף שהמקרקעין הוקצו למשיבה לצורך הקמת מרכז קהילתי, הרי שזו פעלה להעברתם לידי המשיבה 3 (להלן: "תנועת בני עקיבא העולמית
") לצורך הקמת "בית בני עקיבא העולמית". העותרת טוענת כי המגרש הוקצה למשיבה ללא כל תמורה, ולכל היותר בעד "תמורה סמלית", באופן שמחייב החלת אמות מידה מתאימות; כי משילוט שהוצב במקרקעין ומראיות נוספות עולה שבכוונת המשיבה לבנות במקום את "בית בני עקיבא העולמית" ולא לבנות מרכז קהילתי או מתנ"ס, על אף הוראות חוזה הפיתוח שחתמה עם הרשות (חוזה הפיתוח צורף כנספח א' לעתירה, להלן: "חוזה הפיתוח"); כי המשיבה הסתירה מהרשות את העובדה לפיה העבירה את הזכויות לבנייה במקרקעין לתנועת בני עקיבא העולמית
; וכי לנוכח הצטברות עובדות אלה, שלא עמדו בפני
הרשות, הרי שעליה להורות על ביטול ההקצאה.

2.
מהעתירה והתגובות עולה כי העותרת היא עמותה המייצגת תושבים בשכונת גבעת מרדכי בירושלים
. עמותה זו הוקמה ביום 28.12.2015 (נספח ד' לתגובת המשיבה 2), למעלה מ-16 שנים לאחר שהוקצו המקרקעין למשיבה, וכחלוף כשנתיים ומחצה לאחר שוועדת המשנה המקומית לתכנון ולבניה דחתה ביום 20.5.13 התנגדויות זהות במהותן שהוגשו על ידי תושבי שכונת גבעת מרדכי ועל ידי המינהל הקהילתי (ההתנגדויות צורפו כנספח ב' לתגובת המשיבה לבקשה לצו ביניים, להלן: "תגובת המשיבה" או "התגובה"; החלטת הוועדה צורפה כעמ' 4 לנספח ג' לתגובה, להלן: "החלטת הוועדה"). מטעמים אלה טענו המשיבות כי יש להורות על דחיית העתירה בשל השיהוי הכבד שליווה את הגשתה. לגוף העניין טענו המשיבות שאין כל ממש בעתירה, הן לנוכח הצהרת המשיבה 2 לפיה הבנייה תהלום את הוראות חוזה הפיתוח, והן לנוכח הוראות התכניות החלות על המקרקעין.

העותרת טענה שאין לזקוף לחובתה שיהוי בהגשת העתירה. לשיטתה, לא היה באפשרותה להעלות התנגדויות לתכנית בשנת 2013 מאחר והוקמה רק בשלהי שנת 2015. מכל מקום, רק בחודש ספטמבר 2018 נודע לעותרת ולתושבי השכונה שהמבנה שייבנה על המקרקעין לא יהיה מרכז קהילתי, כפי שהצהירה המשיבה במהלך השנים, אלא מבנה של תנועת בני עקיבא העולמית
. מכאן שהעתירה הוגשה בסמיכות זמנים למועד בו היו ידועות לה העובדות הרלוונטיות העומדות בבסיס העתירה.

3.
עובדות הבסיס אינן שנויות במחלוקת: ביום 24.8.1999 נחתם חוזה פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המשיבה 2, בגדרו הוקצה לה שטח של 2,885 מ"ר מתוך המקרקעין לצורך הקמת מרכז קהילתי (עמ' 1 לנספח א' לעתירה). בחוזה הפיתוח הוגדרו "המבנים" עליהם חל חוזה הפיתוח כ"מרכז קהילתי", ואילו "מטרת ההקצאה" הוגדרה כ"הקמת מתנ"ס". הובהר בחוזה הפיתוח כי הייעוד על פי התכנית החלה על המקרקעין הוא "שטח למוסד". כן הובהר שעל המקרקעין ייבנו מתנ"ס ובית אבות, וכי ההקצאה למשיבה נועדה לצורך הקמת מבנה המתנ"ס. חוזה הפיתוח הוארך, כאשר ההארכה האחרונה נחתמה ביום 29.7.2015 (נספח ב' לעתירה).

במרוצת השנים שחלפו מאז חתימת חוזה הפיתוח הוגשה
תב"ע מק/14051 לבניית המבנה שיזמה המשיבה על המקרקעין. לתכנית זו הוגשו התנגדויות רבות של תושבי שכונת גבעת מרדכי. מההתנגדויות שצורפו לתגובת המשיבה 2 (נספח ב' לתגובה) עולה כי חלק מהתושבים טענו שבניית המתנ"ס "לא תשרת את תושבי גבעת מרדכי, אלא תהווה פנימיה לבני נוער מחו"ל ותשרת עמותות פרטיות לצרכים שאין בינם לבין תושבי השכונה ולא כלום" (טענה זו נשנתה בהתנגדויות של חמישה מתושבי השכונה). בהתנגדות מפורטת שהוגשה על ידי שלמה שימל והמינהל הקהילתי, נטען שאין לאשר את התכנית המבקשת לבנות במתחם זה "מרכז קהילתי שישמש את 'בית בני עקיבא העולמית'". באותה התנגדות נטען, לבד מהטענות הכלליות הנוגעות לחשיבות בהקצאת שטחי המקרקעין המיועדים לציבור לצרכים שישרתו את תושבי השכונה, כי "תחת מסווה השם 'מרכז קהילתי' תקום במקום פנימיה לבני חו"ל שיתארחו בה". ההתנגדויות הוגשו בחודש מרץ 2013. מכאן שכבר באותו מועד העלו תושבי השכונה והמינהל הקהילתי את הטענה לפיה בכוונת המשיבה להקים מבנה שישמש כ"בית בני עקיבא
העולמית", והעלו את אותן טענות עצמן העומדות כיום בבסיס העתירה.

התנגדויות התושבים התקבלו באופן חלקי בנוגע לטענה לפיה אמורה בניה על המקרקעין "לשרת את תושבי השכונה, למרות שמדובר על מגרש פרטי המיועד למוסד" (פסקה 1 להחלטת הוועדה). הוועדה הבהירה בהחלטתה שעל יסוד בדיקה פרוגרמטית שנעשתה בשכונת גבעת מרדכי על ידי המחלקה למדיניות תכנון, עלה כי
אכן חסרים בשכונה שטחים לצרכי ציבור, ולפיכך יש להקצות בתחום התכנית שטח של 300 מ"ר "עבור מרכז קהילתי לטובת כלל תושבי השכונה" וכי "מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם" (שם). יתר ההתנגדויות הנוגעות לעניין זה נדחו.

4.
העותרת טוענת כי אותן התנגדויות שהוגשו בחודש מרץ 2013 אינן משקפות את ידיעת התושבים בנוגע למבנה שאמור להיבנות במקום, וכי אין להקיש מידיעה של תושבים מסוימים לידיעתה של העותרת, שכלל לא היתה קיימת באותה עת. טענה זו יש לדחות. מאליו מובן שלא ניתן לקבל טענה לפיה עצם הקמת עמותה במועד מאוחר לקבלת החלטות מתחיל מחדש את מרוץ תקופת השיהוי. כל קביעה אחרת תביא לכך שניתן יהיה להתגבר על כל שיהוי, כבד ככל שיהיה, בדרך של הקמת תאגיד במועד המאוחר לקבלת ההחלטה אותה מבקשים העותרים לתקוף, תוך טענה שלא היה באפשרות תאגיד זה לתקוף את ההחלטה במועד מוקדם יותר מאחר שהוא טרם בא לעולם באותה עת. אשר לטענה לפיה לא היו תושבי השכונה מודעים לכוונה הנטענת של המשיבות לבנות בניין שישמש, לטענתם, כבית בני עקיבא העולמית, הרי שזו נסתרת לנוכח הדברים המפורשים שנכללו בהתנגדויות שהגישו תושבי השכונה והמינהל הקהילתי כבר בחודש מרץ 2013, שש שנים לפני שהוגשה העתירה. המסקנה היא שיש לקבל את טענת המשיבות לפיה העובדות הנוגעות לעתירה היו ידועות לתושבי השכונה שנים ארוכות קודם להגשתה.

5.
לא למותר לציין שהמשיבה הצהירה בתגובתה שאין לה כל כוונה לבנות במקרקעין "בניגוד להסכם הפיתוח עם רמ"י או בניגוד לתכנית 14051 והיתר הבניה" (סעיף 2 לתגובה). למעשה, די היה באמירה זו כדי להביא לדחיית העתירה מהטעם שהיא מוקדמת מדי, שהרי לא הוכח כלל שבכוונת המשיבה לבנות בניגוד להסכם הפיתוח. עם זאת, סבור אני שיש לדחות את העתירה בראש ובראשונה בשל השיהוי הכבד שסבב את הגשתה, כמו גם לנוכח העובדה שנכללו בה טענות שאינן נכונות בעליל בנוגע לתמורה ששולמה על ידי המשיבה, כפי שיובהר להלן.

6.
בעתירה נטען שהמשיבה קיבלה את המקרקעין "ללא תשלום או בתשלום סמלי" (סעיפים 7 ו-65 לעתירה). טענה זו נסתרת על פניה מהתוספת לחוזה הפיתוח (נספח ב' לעתירה), ממנה עולה שהערך
היסודי של המגרש הוא 5,594,840 ₪, וכי בעד כל תקופת הפיתוח היתה המשיבה אמורה לשלם 2,070,090 ₪. העותרת לא טרחה כלל לפנות ולברר קודם להגשת העתירה מה הסכומים ששולמו בפועל על ידי המשיבה. מתגובת המשיבות עולה כי עד כה שילמה המשיבה סכום של 3,459,324 ₪ בערכים נומינליים. הכללת טענה שאינה נכונה בעתירה, המבקשת ליצור מצג לפיו הוקצה מגרש חינם אין כסף שעה שבפועל שילמה המשיבה סכומים נכבדים ביותר כדמי שימוש עבור המגרש, מעיבה עד מאוד על טענות עותר בהליך מינהלי.

7.
אשר לטענת השיהוי, הרי שמנספחי תגובת המשיבה עולה כי שש שנים קודם להגשת העתירה העלו תושבי השכונה טענות לפיהן בכוונת המשיבה להקים במקום בניין עבור תנועת בני עקיבא העולמית
. המסקנה מכאן היא שתושבי השכונה והמינהל הקהילתי סברו כבר באותה עת כי המשיבה מבקשת לקדם את הקמת בית בני עקיבא העולמית עבור המשיבה 3. טענות העותרת כיום, לפיהן רק בחודש ספטמבר 2018 נודע לתושבי השכונה שככל הנראה בכוונת המשיבה להקים במקום את בית בני עקיבא העולמית, וכי רק במועד זה נודע להם כי נוצרה התקשרות כלשהי בין המשיבה לבין המשיבה 3 בנוגע לשימוש במקרקעין, אינה עולה בקנה אחד עם הטיעונים שנשמעו כבר בשנת 2013. הטענה שעלתה בהתנגדויות התושבים והמינהל הקהילתי, ולפיה המשיבה מבקשת להקים את בית בני עקיבא העולמית, כוללת, מעצם טיבה, טענה בעניין קיום התקשרות כלשהי בין המשיבות 2 ו-3.

המסקנה היא שהעתירה הוגשה בשיהוי של קרוב לשש שנים מאז נודעו העובדות הרלוונטיות לתושבי השכונה ולמינהל הקהילתי. המדובר בשיהוי כבד ביותר, המצדיק כשלעצמו את דחיית העתירה (השוו: עע"מ 9130/11 יורשי המנוח סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות, מיום 1.9.15, בפסקה כ' לפסק-הדין; והשוו עע"מ 8968/14 שטרית נ' עיריית טבריה, מיום 31.8.17, בפסקה 23 לפסק-הדין, להלן: הלכת שטרית). ככל שמבקשת העתירה לתקוף את ההקצאה הראשונית של המקרקעין שנעשתה בשנת 1999 (שהיא לכאורה זו שקמה לעניינה סמכות עניינית לבית משפט זה, בהתאם להוראת פרט 59 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000), הרי שעתירה זו הוגשה בשיהוי של כ-20 שנה. כאמור, די בפרק הזמן הארוך שחלף, ובשיהוי הכבד עד מאוד, כדי להטות את הכף בעד דחיית העתירה אף מבלי להידרש למימד האובייקטיבי של השיהוי ולסוגיית מידת הפגיעה בשלטון החוק.

לשיהוי הסובייקטיבי הכבד, הבא לידי ביטוי בהגשת העתירה בשיהוי ניכר ביותר על אף שלתושבי השכונה היו העובדות ידועות שנים ארוכות קודם לכן, מצטרף המימד האובייקטיבי של השיהוי הבא לידי ביטוי בנזק שנגרם ועלול להיגרם למשיבה 2 הן בשל הצורך להמשיך ולשלם דמי שימוש והן בשל ההוצאות שהוציאה לצורך קידום הליכי התכנון והבניה מאז ניתנה החלטת ועדת המשנה המקומית לתכנון ולבניה בשנת 2013.

אשר למימד של הפגיעה בשלטון החוק (לעניין זה ראו: עע"מ 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ, מיום 28.12.14, בפסקה 30 לפסק-הדין; הלכת שטרית, בפסקה 21 לפסק-הדין). המעט שניתן לומר הוא שלא עלה בידי העותרת לבסס טיעון מעין זה במקרה דנא. המשיבה הצהירה שלא תבנה בניגוד להוראות חוזה הפיתוח; החלטת הרשות לפיה אין מקום לביטול ההקצאה כאשר הבניה לא התקדמה באופן משמעותי, באופן שאינו מאפשר לבסס טענה לפיה המשיבה מתעתדת לפעול שלא בהתאם להוראות חוזה הפיתוח, היא טענה סבירה בנסיבות העניין; ועל פני הדברים יש ממש גם בטענות הרשות בנוגע למהותו של מרכז קהילתי על פי התכנית החלה כיום על המקרקעין, ככזה הכולל גם חדרי מעונות לצורכי המוסד, בית כנסת, משרדים לצורכי המוסד, חדר מורים, כיתות לימוד, חדרי עיון, חדר אוכל וספריה. מכאן שגם לגוף העניין דומה שסיכויי העתירה אינם גבוהים על פני הדברים, ואין בסיס לטענה לפיה עלה בידי העותרת להציג תשתית ראייתית הולמת לטענה לפיה מדובר בפגיעה כה אנושה בשלטון החוק עד שיש בה כדי להתגבר על השיהוי העמוק האופף את העתירה.

8.
לנוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית. העותרת תישא בהוצאות כל אחת מהמשיבות ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ (ובסך הכל בסכום של 15,000 ₪).


המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
י"ב באב התשע"ט, 13 אוגוסט 2019, בהעדר.


רם וינוגרד
, שופט











עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 50819-03/19 העמותה הקהילתית גבעת מרדכי ירושלים נ' רשות מקרקעין ישראל, עמותת "טירת יוסף" המרכז לתרבות יהודית על שם ד"ר יוסף בורג, תנועת בני עקיבא העולמית (פורסם ב-ֽ 13/08/2019)