פסקי דין על תמר מוסקוביץ | פסקי דין על חיים מוסקוביץ | פסקי דין על נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21 | פסקי דין על נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15 |

17812-12/17 א     22/10/2019




א 17812-12/17 תמר מוסקוביץ, חיים מוסקוביץ נ' נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21, נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 17812-12-17 מוסקוביץ ואח' נ' נציגות הבית המשותף ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כבוד השופטת
תמי לוי יטח


התובעים

1
.
תמר מוסקוביץ
2
.
חיים מוסקוביץ


נגד

הנתבעות
1. נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21

2. נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15





פסק דין


1.
בפני
תביעה שהוגדרה ע"י התובעים כ"תביעה כספית", במסגרתה עתרו התובעים לחיוב הנתבעות לשלם להם סך של 42,180 ₪.

מבוא:

2.
התובעים היו בעבר בעליה של דירה ברחוב גוט לוין 21 בחיפה, הידועה כגוש 11193, חלקה 235, תת חלקה 1 (להלן: "הדירה"). התובעים מכרו את דירתם לה"ה מיכאל ושלי קונובסקי (להלן: "הרוכשים") בהתאם להסכם מכר, מיום ה-18.1.2015.

3.
הנתבעות הינן נציגות הבית המשותף של שני מבנים ברחוב גוט לוין 21 וברחוב קדיש לוז 15 בחיפה (להלן: "הבית המשותף").

4.
התביעה הוגשה בתחילה כתביעה בסדר דין מהיר, ואולם לאחר מכן הועברה לסדר דין רגיל.

5.
במסגרת ישיבת ההוכחות אושר הסדר דיוני במסגרתו הוסכם כי הרוכש מר מיכאל קונובסקי ייחקר אודות תצהירו וכי הצדדים מוותרים על חקירת יתר העדים, תוך שהם מסכימים שכלל המסמכים שהוגשו לתיק יהיו קבילים ויהוו חלק מהראיות בתיק.

טענות תובעים:

6.
התובעים טענו בכתב התביעה כי הנתבעות ודיירי הבניין נחשפו לבעיית יציבות בקירות הרכוש המשותף מאז שנת 2006 וכי למרות התרעות חוזרות ונשנות מטעם עיריית חיפה, התעלמו הנתבעות מהסכנות הנובעות ממצב הקירות ולא פעלו להסרת סכנות אלו.

7.
ביום ה-18.1.2015, "נאלצו" התובעים למכור את דירתם לרוכשים (אולם לא פורט מי הגורם שאילץ אותם לכאורה למכור את דירתם). "לאחר כשנתיים" נמסרה החזקה בדירה לידי הרוכשים (בתצהיר התובעים לעומת זאת צויין כי החזקה נמסרה בחלוף ארבעה חודשים).

8.
מכל מקום, לאחר מסירת החזקה, התגלה לרוכשים כי קיימת בעיה ביציבות הקירות התומכים של הרכוש המשותף.

9.
הרוכשים הגישו כנגד התובעים כאן, תביעה לתשלום פיצוי בסך של 100,000 ₪ (תיק תא"מ 4469-03-16 שלום חיפה). לתביעה צורפה חוות דעת מומחה, הקובעת כי עלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף מסתכמת בסך של 377,236 ₪.

10.
במסגרת הליך גישור שנוהל בין הרוכשים והתובעים כאן, הוסכם כי לשם סילוק תביעת הרוכשים, התובעים כאן ישלמו לרוכשים בגין הליקויים שהתגלו בקירות התומכים, סך של 36,500 ₪. כמו כן, שכר טרחה ששולם ע"י התובעים כאן, הסתכם בסך של 5,680 ₪.

11.
בסעיפים יב'-טז' לכתב התביעה, מציינים התובעים כי "אין עוררין" כי התובעים אינם צריכים לשאת לבדם בעלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף, קירות אלה הם חלק מהרכוש המשותף ולכן על כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף לשאת במידה שווה בסכום הפשרה שנאלצו התובעים לשלם לרוכשים.

12.
בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום ה-10.6.2018, טען ב"כ התובעים כי עילת התביעה הינה רשלנות של הנתבעות באשר ידעו על הליקויים בקירות התומכים של הרכוש המשותף ולמרות זאת, לא טיפלו בהם משך עשור שנים. הנזק שנגרם לתובעים הוא למעשה הסכום ששולם בתביעת הרוכשים.

13.
אקדים את המאוחר ואציין כי חרף התנגדות ב"כ הנתבעות לטענת ב"כ התובעים באשר לעילת התביעה, תוך הבהרתו כי מדובר בהרחבת חזית וחרף העובדה כי התנגדות זו מצידו
נמשכה לאורך כל ההליך, לרבות בסיכומי ב"כ הנתבעות, התובעים לא עתרו לתיקון כתב התביעה והמשיכו לנהל את ההליך על בסיס כתב התביעה הקיים.

14.
התובעים הגישו תצהיר משותף מטעמם, במסגרתו שבו על האמור בכתב התביעה ואף הוסיפו על האמור בו. התובעים טענו בסעיף 11 לתצהירם כי הנתבעות התרשלו באחזקה וניהול הרכוש המשותף, וכי בשל התרשלות זו על הנתבעות לשאת בנטל עלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף (טענה אשר לא הועלתה כאמור בכתב התביעה).

15.
כמו כן, התובעים ביקשו בתצהירם לחייב את הנתבעות לשאת בנטל עלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף (להבדיל מהאמור בכתב התביעה, בו נדרשו הנתבעות לשאת בעלות סכום הפשרה אותו שילמו התובעים לרוכשים, במסגרת הסדר הגישור נשוא התביעה שהוגשה כנגדם).

16.
לתמיכה בדרישה האמורה, התובעים צירפו חוות דעת הנדסית, המתייחסת למבנים המצויים ברחוב גוט לוין 23 ולקדיש לוז 13, ולא למבנים נשוא התביעה.

טענות הנתבעות
:

17.
הנתבעות טענו בתחילה בכתב ההגנה, כי אין כל יריבות משפטית בין התובעים והנתבעות, שכן נציגות הבית המשותף אינה יכולה לתבוע או להיתבע בתביעה דנן. אין מקום להוסיף ולפרט בעניין זה שכן טענה זו נדחתה, הכל כמפורט בהחלטה מיום 19.7.2018.

18.
לגופו של עניין, הנתבעות טענו כי התובעים לא צרפו לכתב התביעה מסמכים רלוונטיים, לרבות כתב התביעה שהוגש כנגדם ע"י הרוכשים ולרבות חוות דעת של מהנדס אשר מתייחסת לבית משותף אחר.

19.
התובעים ידעו היטב מה מצב הקירות התומכים המצויים ברכוש המשותף וקיבלו בעצמם התרעה בעניין זה מעיריית חיפה כבר בשנת 2011. לא זו אף זו, התובע בעצמו שימש כנציג וועד הבית המשותף בשנת 2006-2007 ואף התכתב עם עיריית חיפה בנוגע לקירות התומכים. במסגרת התכתבות זו, דחה את פניית עיריית חיפה והפנה אותה לחברה הקבלנית שבנתה את הבניין.

20.
חרף ידיעה ברורה של התובעים על הבעיה בקירות התומכים, נמנעו התובעים מלהצהיר בהסכם המכר מיום ה-18.1.2015 אודות מצב הדירה, לרבות אודות הקירות התומכים ברכוש המשותף. מדובר במחדל של התובעים עצמם אשר הסתירו פרט מהותי מהרוכשים ועל כך בלבד הם חוייבו בתשלום פיצוי לרוכשים.

21.
הנתבעות לא התעלמו מפניות העירייה ופעלו לאורך השנים לתיקון הליקויים ברכוש המשותף. הנתבעות פנו למומחים לשם קבלת חוות דעת, לקבלנים לשם קבלת הצעות מחיר, ניהלו מגעים עם העירייה ופנו לחברת הבנייה "שיכון ובינוי" ולחברת "סולל בונה" כדי שיתקנו את הליקויים. הנתבעות אף הגישו תביעה בשם הדיירים כנגד חברת "שיכון ובנוי", בסופה התקבל פיצוי בסך של 87,000 ₪ אשר שימש למימון עלות התיקונים של הקירות התומכים (הפיצוי התקבל במסגרת גישור שאושר ביום ה- 6.3.2017). הנתבעות התקשרו בשם בעלי הדירות עם קבלנים לשם ביצוע התיקונים ובסופו של יום, מסרו לעיריית חיפה אישור של מהנדס בדבר גמר העבודות הנדרשות לתיקון הליקויים. (אישור המהנדס הינו מיום ה-21.8.2017).

22.
חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה איננה מתייחסת לבניינים נשוא התביעה, לרבות הסדר הגישור שצורף לה.

23.
הנתבעות לא היו צד להליך שנוהל בין הרוכשים לתובעים ואף לא להליך הגישור, בסיומו התגבש הסדר גישור בין הרוכשים לתובעים.

24.
אין בכתב התביעה כל עילה המצדיקה חיוב של הנתבעות בתשלום סכום הפשרה ששילמו התובעים לרוכשים, בגין פיצוי ששולם על ידי התובעים לשם סילוק תביעה שעניינה הסתרת מידע מהרוכשים.

25.
הבהרת ב"כ התובעים ולפיה עילת התביעה היא רשלנות של הנתבעות בטיפול ברכוש המשותף, מהווה הרחבת חזית מהאמור בכתב התביעה. הרחבת חזית נוספת של התובעים בוצעה אגב ניסיון התובעים לטעון בתצהירם, כי הנזק הנתבע הוא עלות תיקון הנזקים ברכוש המשותף ולא סכום הפשרה ששולם לרוכשים.

26.
תביעה דומה הוגשה ע"י התובעים למפקח על הבתים המשותפים ונמחקה בשל חוסר סמכות עניינית.

27.
מטעם הנתבעות הוגש תצהיר של מר רן סגיב, אשר משמש כחבר בנציבות הבית המשותף, וכן תצהיר של מר מיכאל קונובסקי, שהינו מי שרכש את דירתם של התובעים.

28.
מר קונובסקי הדגיש בתצהירו כי התובעים הסתירו ממנו ומרעייתו, במהלך המו"מ וכן במסגרת הסכם המכר, את הליקויים שהיו בקיר התומך של הבניין בו נמצאת דירתם, לא גילו אודות פניית העירייה בדרישה לתיקון הקיר התומך ובפרט אודות הכרזתו של הבניין כמבנה מסוכן ומתן התרעה לפני נקיטת הליכים משפטיים.

29.
מר קונובסקי הבהיר כי התביעה שהוגשה על ידו כנגד התובעים, נועדה לקבלת פיצוי עקב הפרה יסודית של ההסכם מצד התובעים, שמקורה בהפרת האמון וחוסר תום הלב מצד התובעים אשר הסתירו מהרוכשים מידע חיוני באשר למצב הבניין והקיר התומך, ההתרעות ששלחה העירייה וכו'. כפועל יוצא, התשלום ששולם במסגרת הסדר הגישור היה לצורך פיצוי עקב הסתרת הליקויים והפרת האמון מצד התובעים במסגרת הליך מכירת הדירה.


דיון והכרעה:

30.
לאחר ששקלתי כלל טענות הצדדים, לאחר שמיעת עדותו של העד, מר קונובסקי מיכאל ולאחר עיון בכלל המסמכים שהוגשו לתיק, אני רואה לנכון לדחות את התביעה וזאת מהנימוקים המפורטים להלן:

נוסח כתב התביעה ועילת התביעה:

31.
כתב התביעה נוסח באופן עמום ולא ברור. התובעים מפרטים בכתב התביעה עובדות המלמדות על בעיית יציבות בקירות התומכים של הרכוש המשותף אשר היתה ידועה לנתבעות כבר בשנת 2006. התובעים מציינים כי "נאלצו" למכור את דירתם, אך לא מפרטים מהות הגורם שאילץ אותם לכאורה למכור אותה, ובפרט האם יש קשר בין אי היציבות בקירות התומכים לבין אותו "אילוץ" נטען בדבר מכירת דירתם. התובעים מציינים בסעיפים יב'-טז' לכתב התביעה, כי "אין עוררין" לכאורה בדבר חובתם של בעלי הדירות לשאת בסכום הפשרה ששולם ע"י התובעים, ואולם אינם מבהירים מדוע "אין עוררין" כאמור.

32.
ודוק, התובעים אינם מבהירים מהו המקור החוקי המקנה להם לכאורה את הזכות לסעד המבוקש על ידם בתביעה (כגון: עילה חוזית / נזיקית / שטרית וכיוצ"ב). התובעים הסתפקו בציון כותרת תביעה כללית בלבד בה והגדירו כי מהות התביעה היא כספית, ולא פירטו מאומה מעבר לכך.

33.
כידוע, אין חובה לפרט בכתב התביעה את כל סעיפי החקיקה הספציפים והרלוונטיים או להפנות לפסיקה ספציפית. עם זאת, מחובתו של התובע להבהיר בכלליות מה מקור העילה המזכה אותו לשיטתו בסעד המבוקש על ידו (עילה נזיקית/חוזית/שטרית וכיוצ"ב). למותר לציין כי בהתאם לפירוט העילה המזכה כאמור, מגבש הנתבע את טענות ההגנה במסגרת כתב הגנתו.

(ראו בעניין זה אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 105).

34.
בשל חוסר הבהירות כאמור בניסוח כתב התביעה, ובעקבות אי צירוף כתב התביעה שהוגש על ידי הרוכשים כנגד התובעים לכתב התביעה, נדרש ב"כ התובעים להבהיר טענותיו במסגרת ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 10.6.18. בתגובה לכך טען ב"כ התובעים בישיבה כי:

"עילת התביעה של רוכשי הדירה נגד התובעים בתיק זה הייתה
הסתרת מידע לכאורה,
על קיום פגמים ברכוש המשותף
. מרשיי כפרו בכך ובסופו של דבר בעקבות גישור הם הסכימו שיפצו אותם בסך של 36,000 ש"ח.
מכיוון שלא היה דיון לגופו של עניין העניין אמור לידון כאן.
הטענה שלנו היא התרשלות. נכון שהיא לא קשורה לתביעה. מדובר על תביעה של רשלנות של
ועד הבית.
אני תובע את הסכום ששולם בפועל שם
.
אני טוען שוועד הבית ידע על הליקויים בקירות התומכים של הרכוש המשותף ולמרות זאת לא טיפל בכך משך עשור שנים והנזק שנגרם למרשיי הוא הסכום ששולם בתביעה שם.
נכון שאני אצטרך להוכיח שהסכום של 36,000 ש"ח שהוא הנזק של התובעים קשור בקשר סיבתי ישיר להתרשלות הנטענת של ועד הבית.
בית המשפט יצטרך לבדוק אם מה שנעשה בפועל על ידי ועד הבית הוא סביר. 10 שנים חלפו עד שהוגשה תביעה מעת שנשלח המכתב של מהנדס העירייה".

(ראו פרוטוקול מיום 10.6.18, עמ' 1, שורות 25-28 ועמ' 2, שורות 1-8).

35.
צא ולמד, כי ב"כ התובעים טען ו/או הבהיר "ברחל בתך הקטנה", כבר בתחילת ההליך, שתי עובדות עקרוניות:
האחת
, כי עילת תביעת הרוכשים כנגד התובעים הינה הסתרת מידע על ליקויים ברכוש המשותף.
השניה
, כי עילת תביעת התובעים דכאן, הינה רשלנות של הנתבעות בטיפול בליקויים ברכוש המשותף, חרף ידיעתן על הליקויים משך כעשור. הנזק שהוגדר הינו סכום הפיצוי ששולם לרוכשים לסילוק התביעה שהגישו כנגד התובעים כאן (בגין הסתרת מידע כאמור). בין התרשלות זו של הנתבעות בטיפול בליקויים ברכוש המשותף לבין סכום הפיצוי הנ"ל, ישנו קשר סיבתי.

36.
ב"כ הנתבעות התנגד כאמור להבהרות ב"כ התובעים ביחס לעילת הרשלנות, וטען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה וכי במידה שתוגש בקשה לתיקון כתב התביעה, הוא יתייחס אליה. בפועל לא הוגשה ע"י התובעים בקשה לתיקון כתב התביעה.

37.
על אף שכתב התביעה נוסח כאמור באופן עמום, ולא תוקן לאחר מכן, ועל אף שבית המשפט העיר בעניין זה לתובעים במסגרת ישיבות קדם המשפט מיום 10.6.18 ומיום 29.1.19, התובעים עמדו על המשך ניהול ההליך ועל קיום דיון הוכחות על בסיס כתבי הטענות הקיימים (ר' הודעת ב"כ התובעים מיום 21.2.19). מבלי לגרוע מהאמור אציין, כי בכתב ההגנה וכן בתצהירי הנתבעות מצאתי כי ניתנה התייחסות נרחבת ממילא כנגד טענות של רשלנות לכאורה מצד הנתבעות.
38.
נוכח האמור, נקבע דיון הוכחות לשם שמיעת ראיות הצדדים בהתאם לכתבי בי-דין והתצהירים שהוגשו על ידם לתיק. במסגרת הדיון הסכימו הצדדים כאמור על הסדר דיוני לחקירת הרוכש בלבד, מר קונובסקי מיכאל, תוך ויתור על חקירת יתר המצהירים.

בחינת התקיימות יסודות עוולת הרשלנות:

39.
נבחן להלן באם אכן מתגבשים במקרה דנן יסודות עוולת הרשלנות, המפורטת בסעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], כפי הנטען על ידי ב"כ התובעים, בישיבת קדם המשפט כאמור.
40.
כידוע, לשם הוכחת התגבשות עוולה זו, יש צורך להוכיח את שלושת יסודותיה. קרי, קיומה של חובת זהירות מושגית וקונקרטית, הפרת חובה זו (התרשלות) וקיומו של קשר סיבתי בין הנזק לבין ההתרשלות הנטענת (סעיף 64 לפקודה).

41.
אשר לחובת הזהירות המושגית של נציגות הבית המשותף לטיפול ברכוש המשותף, וחובת הזהירות הקונקרטית של הנתבעות דכאן לטיפול בליקויים בקירות התומכים של הרכוש המשותף, אני קובעת כי אלו מתקיימות בבירור במקרה דנן.

42.
כפי שכבר פורט במסגרת ההחלטה מיום 19.7.18, סע' 69 לחוק המקרקעין קובע כי:
"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

43.
בע"א 98/80 קדמת לוד
בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד פ"ד לו(2) 21, 24 (27.9.1981), קבע כב' השופט (כתוארו אז) מאיר שמגר כדלקמן:
"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך ... וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (הדגשה שלי - מ' ש').

... כאמור, מוסמכת הנציגות לטפל בכל העניינים הנוגעים להחזקתו, לתיפקודו ולשימושיו של הרכוש המשותף. אם וכאשר המדובר ברכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות מתייחסים אל הרכוש המשותף, כפי שנתגבש במועד בו מופעלת סמכותה של הנציגות..."

44.
בפסק הדין שניתן בת"א 8641-12-09 (שלום ת"א) גוטליב ואח' נ' נציגות בית ברח' אברהם בויאר 20 ואח' (5.2.14), התייחס בית המשפט לחובת הזהירות המושגית והקונקטית של נציגות הבית המשותף כלפי בעלי הדירות ביחס לרכוש המשותף, ופסק פיצוי בגין התרשלות הנציגות בטיפול במטרד רעש שמקורו במעליות בבניין:
"התובעים טענו כי הנתבעים התרשלו בתפקידם ומפנים לסעיף 35 לפקודת הנזיקין. אני סבור כי הנתבעת 1 כנציגת הבית המשותף, חבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי כלל בעלי הדירות שהנם שותפים ברכוש המשותף ובתוך כך, כלפי התובעים בעניינו. חובת הזהירות המושגית נגזרת מן המעמד המשפטי שהוענק לה מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ב-ע"א (ת"א) 227/95 מרים רוזנגרטן נ' גולן גלובוס, פ"ד תשנ"ה(3), 164 נפסק על ידי כב' השופט, ד' בר-אופיר כי:
"בעידן של שינויים מרחיקי לכת בתורת הנזיקין, בעידן של סטנדרטיזאציה של חובת הזהירות והרחבתה משיקולי מדיניות, יהא זה נכון לראות את הנציגות כמייצגת את כלל בעלי הדירות, השותפים ברכוש המשותף, כלפי מי שניזוק עקב רשלנות בניהול הבית המשותף ואחזקתו...".

45.
מכלל האמור עולה כי לנציגות הבית המשותף חובת זהירות מושגית מובהקת ביחס לאחזקת הרכוש המשותף. בדומה לכך, במקרה דנן, לנתבעות דכאן, המשמשות כנציגות הבית המשותף קיימת חובת זהירות קונקרטית כלפי בעלי הדירות בבית המשותף, לטיפול שוטף ברכוש המשותף, ובפרט לטיפול בליקויים בקירות התומכים המצויים ברכוש המשותף והמהווים סכנה בטיחותית. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שנשלחו בעניין זה התרעות על ידי עיריית חיפה, עד כדי הכרזת הבניין כמבנה מסוכן על ידי מהנדס העירייה.

46.
ואולם לא די בקביעה האמורה, שכן יש להוסיף ולבחון את התקיימות יתר יסודות עוולת הרשלנות, קרי האם הנתבעות התרשלו והפרו חובתן האמורה והאם יש קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין אותה הפרת חובה נטענת.

47.
כפי שפורט על ידי ב"כ התובעים בישיבת בית המשפט מיום 10.6.18, הנזק הנתבע הינו סכום הפיצוי ששולם על ידי התובעים לרוכשים לשם סילוק התביעה שהגישו כנגדם.
48.
זאת ועוד, ב"כ התובעים אישר בישיבה האמורה כי עילת התביעה של הרוכשים כנגד התובעים הייתה הסתרת מצבו של הרכוש המשותף, במסגרת הליך מכירת הדירה.

49.
משכך יש לבחון, האם ישנו קשר סיבתי בין טיפול לקוי לכאורה של נציגות הבית המשותף בקירות תומכים המצויים ברכוש המשותף, לבין הפיצוי ששולם לרוכשים לסילוק תביעתם, שעניינה הסתרת מידע על פגם מהותי בדירה במסגרת משא ומתן למכירתה ובמסגרת הסכם המכר.

50.
אני קובעת כי התשובה לכך הינה שלילית, וכי יש לדחות כל ניסיון מלאכותי או עקיף של התובעים שנועד ליצירת קשר סיבתי מופרך בין השניים.

51.
התובעים, כפי הנטען בתביעת הרוכשים, וכפי העולה מהסכם הרכישה, לא הצהירו בפני
הרוכשים אודות הליקויים ברכוש המשותף, וזאת חרף ידיעה ברורה על קיומם של ליקויים אלו.

52.
די בהפניה לנספח ד' לתצהיר מר קונובסקי כדי ללמד על ידיעתו הברורה של התובע על הליקויים בקירות הרכוש המשותף. המדובר במכתב תגובה שכתב התובע, כבר ביום 25.11.07, בתשובה לדרישת עיריית חיפה לתיקון ליקויים בקירות התומכים העשויים להוביל להפיכת המבנה למסוכן.
ממכתב זה עולה כי התובע, כמי ששימש באותה עת נציג הבית המשותף, ביטל את דרישת העיריה לטיפול בליקויים והסתפק "בגלגול" האחריות לטיפול בליקויים על העירייה ו/או על החברה הקבלנית שבנתה את הבניין.

53.
נוכח הידיעה הברורה והוודאית כאמור של התובעים אודות קיומם של ליקויים ברכוש המשותף, המהווים סכנה למבנה, טרם מכירת הדירה לרוכשים, ברי כי התובעים הם אלו אשר אחראים למחדל הסתרת המידע מהרוכשים. אין בנמצא אף גורם אשר גרם ו/או הכריח את התובעים להסתיר מידע זה מהרוכשים. אף אם היה ידוע ומוסכם כי הנתבעות מתנהלות ברשלנות רבתי בניהול הרכוש המשותף וכי ישנם ליקויים ברכוש המשותף שלא טופלו, לא היה בכך כדי להצדיק את התנהלות התובעים, שבחרו בדרך של הסתרת מידע מהותי מהרוכשים אודות הדירה.
הדירה שנמכרה כללה בין היתר, גם את חלקה היחסי ברכוש המשותף ומשכך לא יכול להיות ספק בדבר הרלוונטיות של המידע אודות מצב הרכוש המשותף.

בפני
התובעים עמדה האפשרות לנהוג בתום לב ולגלות לרוכשים אודות הליקויים ברכוש המשותף, לרבות אודות התנהלות הנתבעות אשר גרמה לכאורה לאי תקינותם, והרוכשים היו רשאים לקבל החלטה מושכלת באם לקנות את הדירה אם לאו ובאיזו תמורה.
54.
התובעים ידעו על הליקויים ברכוש המשותף, ולמרות זאת בחרו לפעול בחוסר תום לב ולהסתיר מידע זה מהרוכשים. בשל התנהלות זו, ולשם סילוק תביעת הרוכשים, שילמו התובעים לרוכשים פיצוי בסך של 36,500 ₪.

55.
הרושם המתקבל הוא כי לאחר שהתובעים נאצלו לשלם לרוכשים את הפיצוי הנדרש בגין הסתרת המידע על ידם, הם תרו אחר "כיס עמוק" ממנו יוכלו להשיב לידיהם הפיצוי
ששולם על ידם, והגישו תביעה זו כנגד הנתבעות. ודוק, התובעים עוולו ו/או הפרו התחייבותם החוזית כלפי הרוכשים, וכעת הם מנסים להיבנות מכך ולבסס עילת תביעה כנגד הנתבעות. אין לאפשר התנהלות שכזו, הנוגדת את הכלל הידוע ולפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".

56.
חרף הצהרת ב"כ התובעים בישיבה מיום ה- 10.6.18, אודות הגדרת הנזק נשוא התביעה, ניסו התובעים בתצהירם, בדיון ההוכחות ובסיכומים לסטות מהגדרת הנזק. ודוק, התובעים ניסו להוכיח כי הנזק בדמות סכום הפיצוי ששולם לרוכשים על ידי התובעים, בסך של 36,500 ₪, לא נועד לפיצוי בגין הסתרת המידע מהרוכשים כאמור, אלא לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו בפועל לבית המשותף, וליתר דיוק חלקם היחסי של הרוכשים בתשלום עבור תיקון הנזקים האמורים.
(ראו סיכומי ב"כ התובעים ופרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 10, שורות 14-19).

57.
במסגרת ניסיון זה, נחקר מר קונובסקי שוב ושוב אודות כתב התביעה שהוגש על ידו, לרבות עילת התביעה המפורטת בו. מר קונובסקי שעדותו נמצאה מהימנה, קוהרנטית ועקבית, הבהיר באופן חד משמעי בחקירתו כי התובעים לא גילו לו אודות סדקים שהיו בדירה טרם מכירתה ו/או אודות בעייתיות כלשהי בחומה שמחוץ לדירה.

58.
מר קונובסקי הדגיש בחקירתו כי הגיש את התביעה כנגד התובעים : "בגלל אי גילוי נאות. אני סבור שבמידה והיו מגלים לי את זה, הייתי יכול לאמוד בדרך זו או אחרת אם העסקה היא כדאית או לא, ולגלם את זה בעסקה או בדרך אחרת". (ראו פרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 9, שורות 15-16).

59.
אשר לסכום התביעה שהוגשה על ידי הרוכשים הסביר מר קונובסקי כי התביעה הוגשה על סך של 100,000 ₪, כאשר : "היתה פה הפרה יסודית שבגינה התחלנו את תהליך התביעה על סך של 80,000 ₪". (ראו פרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 6, שורות 11-12).

60.
ואם לא די בכך, מר קונבסקי הבהיר בחקירתו כי לא ראה לנכון לפנות לנתבעות בדרישה או בתביעה בגין הליקויים ברכוש המשותף אלא לתובעים בלבד, בתביעה לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי.
"ש.
האם פניתם לוועד הבית בדרישה לפצות אתכם לפני או אחרי שפניתם

לתובעים?
ת.
לא.
ש.
למה לא?
ת.
לא עשיתי עסקה עם ועד הבית אלא עם התובעים כאן.
ש.
ועד הבית יש לו תפקיד עדיין. למה לא פנית אליהם?
ת.
אני לא רואה סיבה לכך. לא רכשתי דירה מוועד הבית".
(ראו פרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 6, שורות 31-36).

צא ולמד כי לשיטתו של מר קונובסקי, ככל שלא היה מוסתר ממנו המידע הרלוונטי במסגרת רכישת הדירה, לא הייתה כל סיבה להגשת תביעה כנגד התובעים. עצם קיומם של הליקויים לכשעצמם ברכוש המשותף, לא היו התמריץ ו/או הגורם להגשת התביעה, כי אם הסתרת המידע אודות קיומם על ידי התובעים.

61.
משנשאל מר קונובסקי באם סכום הפיצוי ששולם לו במסגרת תביעתו, משקף את הנזק שנגרם לו, השיב לכך בשלילה, והבהיר כי בעת שהגיש את התביעה כנגד התובעים, היקף הנזק והעלויות הנדרשות לתיקונו כלל לא היו ידועות לו באופן וודאי, ובפועל שולם סכום כפול מזה שפורט בחוות הדעת של המהנדס צ'רבינסקי, אשר צורפה לתביעתו. מכל מקום, התביעה הוגשה בגין ההפרה היסודית של הסכם המכר ולא באופן פרופורציונלי לעלות תיקון הנזקים (כפי שניסו התובעים לטעון בסיכומיהם).

(ראו פרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 9, שורות 9-10 ועמ' 8 שורות 1-10).

62.
עוד הדגיש מר קונובסקי כי סכום הפיצוי ששולם לו ע"י התובעים, לא מכסה את הנזק שנגרם לרוכשים שכן מר קונובסקי נאלץ להפסיד ימי עבודה ולהשקיע זמן רב בפיקוח על ביצוע התיקונים ברכוש המשותף, וכי: "במידה והייתי רוכש את הדירה והמוכרים היו מגלים בתום לב שיש נזק, הייתי יודע כיצד להעריך את הנזק. התביעה הוגשה בגלל אי הידיעה. במידה והייתי יודע מראש, הייתי מגלם את זה ומחליט אם אני רוצה לרכוש את הנכס או לא".
(ראו פרוטוקול מיום 26.9.19, עמ' 9, שורות 9-10 ועמ' 8 שורות 1-10).

63.
חרף התשובות הברורות של מר קונובסקי ביחס לעילת התביעה שהוגשה על ידו ותכליתה, ולרבות בנוגע למהות הפיצוי ששולם לו לשם סילוקה, המשיכו התובעים בניסיונם לטעון כי מנוסח כתב התביעה של הרוכשים, ניתן ללמוד כי זה הוגש לתשלום פיצוי בגין חלקם היחסי של הרוכשים בעלות תיקון הנזקים ולא תשלום של הפיצוי המוסכם וליתר דיוק חלק ממנו, בשל הפרת הסכם המכר על ידי התובעים.

64.
ברם, סקירת כתב התביעה שהוגש על ידי הרוכשים, מלמדת כי רובו ככולו מתמקד בהפרת חובת הגילוי על ידי התובעים ביחס למצב הדירה ולדרישה לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם המפורט בהסכם המכר.

65.
כך למשל סעיפים 3, 9 , 10, 20 , 24, 27, 28, 29 ו-30 עוסקים בהפרת חובת הגילוי. סעיף 7 עוסק בטענה להפרה יסודית של ההסכם. יתר הסעיפים בהם מפורטת התשתית העובדתית מובאים על מנת לבסס את ידיעתם הברורה והמתמשכת של התובעים אודות הליקויים הקיימים ברכוש המשותף קודם למכירת הדירה לרוכשים, ולא בניסיון לבסס טענה של רשלנות של הנתבעות או התובעים דכאן בטיפול ברכוש המשותף.

66.
בסיפת כתב התביעה (סעיף 34 א) עתרו התובעים לפצותם "בסך של 100,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם בפועל בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבעים ולחילופין לפצות את התובעים בסכום שלא יפחת מסך גובה סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך של 80,000 ₪".

67.
כידוע, צד להסכם אשר נפגע מהפרה יסודית שבוצעה על ידי הצד שכנגד, זכאי לתשלום פיצוי מוסכם עליו סוכם בהסכם או בתשלום פיצוי בשיעור נזקיו המוכחים.

68.
במקרה דנן, לא פורטו הנזקים שנגרמו בפועל לרוכשים בגין הסתרת המידע על ידי התובעים, לא התקיים דיון לגופו של עניין בתביעת הרוכשים, ולא ניתן

פסק דין
הקובע מהם הנזקים שנגרמו בפועל לרוכשים וסכומם. תביעת הרוכשים הסתיימה בהסכם גישור ולא ניתן

פסק דין
הקובע ממצאים עובדתיים כלשהם, לרבות ביחס למהות הנזקים והיקפם, עליהם ניתן להתבסס בתביעה דנן.

69.
בעת הגשת התביעה וגם בעת גיבוש הסכם הגישור, טרם הוצאו על ידי הרוכשים הכספים הנדרשים לתיקון הליקויים, ולכן בוודאי שלא ניתן לקבוע כממצא עובדתי, כי סכום הפשרה ששולם על ידי התובעים לרוכשים, מהווה את הסכום ששולם בפועל על ידי הרוכשים לשם תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

70.
תביעת הרוכשים הינה תביעה חוזית לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם מכר.
לא מן הנמנע כי במידה והתביעה הייתה מנוהלת עד תום, הרוכשים היו עומדים על חיוב התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם ללא צורך בהוכחת כלל הנזקים שנגרמו להם בפועל.

71.
לחילופין, ככל שבית המשפט היה נדרש לדון בהיקף הנזקים שנגרמו בפועל לרוכשים, ולא היה מחייב בתשלום הפיצוי המוסכם במלואו, אזי לא מן הנמנע כי
נזקי הרוכשים לא היו מתמצים רק בעלות התיקון אלא גם בנזקים נוספים שנגרמו לרוכשים, כגון: אובדן ימי עבודה, טרחה ועוגמת נפש בגין הסתרת המידע וההשלכות הנובעות מכך, הכל כפי שנטען על ידי מר קונובסקי בחקירתו, וכן בסעיף 31 לכתב התביעה של הרוכשים.

72.
כפי שפורט לעיל, התובעים פירטו בתצהירם המשותף טענות בדבר התרשלות הנתבעות בתחזוקת הרכוש המשותף, על אף שכאמור לא בא זכרן של טענות אלה בכתב התביעה. התובעים אף הוסיפו והצהירו כי "בשל התרשלות זו על הנתבעות לשאת בנטל עלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף". השינוי בהגדרת הנזק מהגדרתו כסכום הפיצוי ששולם לסילוק תביעת הרוכשים לנזק שהינו עלות תיקון הקירות התומכים, מהווה הרחבת חזית אסורה. מכל מקום, וכפי שפורט לעיל, לא הוכח כי ישנה זהות בין הנזקים האמורים.

73.
למעלה מהנדרש יצוין כי, ככל שהתובעים ביקשו להוכיח נזק של עלות תיקון הקירות התומכים ברכוש המשותף, ברי כי מדובר בנזק הטעון הוכחה באמצעות חוות דעת הנדסית ובאמצעות אסמכתאות המלמדות על התשלומים ששולמו בפועל לשם תיקון הנזקים, נכון ליום הגשת התביעה. על אף האמור, התובעים נמנעו מלהגיש חוות דעת הנדסית רלוונטית מטעמם. תחת זאת, הסתפקו התובעים בכך שצירפו לכתב התביעה חוות דעת של אינג' שולץ, שכלל אינה מתייחסת לבניינים נשוא התביעה, ועובדה זו פורטה כבר במסגרת כתב ההגנה של הנתבעות.

74.
הניסיון להפנות לכתב התביעה שהוגש על ידי הרוכשים, לרבות לחוות הדעת שצורפה לו, אינו יכול לסייע לתובעים. חוות הדעת מטעם הרוכשים (של המהנדס צ'רבינסקי) כלל לא הוגשה כחוות דעת מטעם התובעים בתיק זה. בסעיף 6 ו' לתצהיר התובעים צוין כי לכאורה צורפה חוות הדעת של המהנדס צ'רבינסקי שהוגשה על ידי הרוכשים בתביעתם. ברם, בפועל צורפה כנספח ד לתצהיר, חוות דעת של אינג' שולץ, (שצורפה כאמור לכתב התביעה בתיק זה), שאינה רלבנטית למבנים נשוא התביעה. גם לתצהירו של מר קונובסקי לא צורפה חוות הדעת של המהנדס צ'רבינסקי. לתצהיר מר קונובסקי צורף העתק מתביעת הרוכשים ללא נספחיה.
75.
במצב זה ברי כי חוות דעת של המהנדס צ'רבינסקי לא הוגשה כחוות דעת מומחה בתיק זה, קל וחומר שלא באופן שניתן היה לחקור את המומחה על חוות דעתו בחקירה נגדית. בכל מקרה מר קונובסקי הבהיר בחקירתו כי חוות דעת זו אינה מעודכנת ואינה משקפת את עלות תיקון הליקויים בפועל.

76.
חרף ניסיונם של התובעים לדלות מחקירתו של מר קונובסקי את הסכומים ששולמו על ידו לתיקון הנזקים לרכוש המשותף, הבהיר מר קונובסקי כי אין שום קורלציה בין הסכום ששולם לטענתו כשהשתתפות בעלות תיקון הליקויים, בסך של כ- 15,000 ₪ (בהערכה כללית ללא הצגת אסמכתאות), לבין סכום התביעה שהוגשה על ידי הרוכשים וסכום הפיצוי ששולם לבסוף עפ"י הסכם הגישור, לשם סילוקה.
סכום הפשרה ששולם במסגרת הסכם הגישור בסך של 36,500 ₪ הינו יותר מכפל הסכום ששולם בהערכה כללית על ידי מר קונובסקי לשם תיקון הליקויים. די בכך כדי ללמד כי סכום הפשרה אינו מגלם את עלות התיקונים בה נשאו הרוכשים, אלא מהווה פיצוי כללי בגין הסתרת המידע על ידי התובעים.

77.
להשלמת התמונה יצוין כי במידה והתובעים עצמם סברו כי עניינה של תביעת הרוכשים בתשלום פיצוי בגין עלות תיקון הנזקים ברכוש המשותף ולא בפיצוי בגין הסתרת מידע מרוכשי הדירה, בוודאי שהיו רואים לנכון להגיש הודעת צד ג' כנגד הנתבעות. עצם העובדה כי התובעים הסכימו לסלק התביעה שהוגשה כנגדם מבלי לנסות לערב את הנתבעות, מחזקת את המסקנה בדבר הבנתם כי תביעה זו, כמו גם הפיצוי ששולם לשם סילוקה, עניינה בפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב במסגרת המשא ומתן למכירת הדירה ובמסגרת הסכם המכר.

78.
מכלל האמור, אין מנוס אלא לקבוע כי אין קשר סיבתי כלשהו בין הפיצוי ששולם ע"י התובעים לרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי והפרת חובת תום הלב החוזית, לבין התרשלות לכאורה של הנתבעות בטיפול בליקויים ברכוש המשותף.

79.
משכך, אין עוד צורך לדון בשאלה האם הנתבעות הפרו את חובת הזהירות והתרשלו בתחזוקת הרכוש המשותף, שכן ממילא לא הוכח הנזק ולא הקשר הסיבתי בין הנזק לבין ההתרשלות הנטענת.


כפועל יוצא יש לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כי התגבשה עוולת הרשלנות במקרה דנן.

80.
למעלה מהצורך אבהיר, כי אף אם היה נקבע כי הנתבעות התרשלו בתחזוקת הרכוש המשותף והטיפול בקירות התומכים, נראה כי ממילא לתובע תרומה משמעותית להתרשלות זו, עד כדי אשם תורם מכריע.

81.
התובע ידע על הליקויים בקירות התומכים כבר בשנת 2006 לאחר שקיבל הודעה על כך מעיריית חיפה. התובע כנציג הבית המשותף נמנע מלטפל בעצמו באופן מידי בליקויים אלה, ותחת זו בחר "לגלגל" האחריות לטיפול בבעיה לעירית חיפה ולחברה הקבלנית שבנתה את הבניין. הטענה כביכול כי מחדל זה של התובע, בוצע ב"כובעו" כנציג הבית המשותף, ולא כדייר ואדם פרטי, מוטב היה כי לא הייתה נטענת, ועצם העלאתה מלמדת לכשעצמה על חוסר תום הלב שבהתנהלותו.

82.
נציגות הבית המשותף הינה אישיות משפטית מסויגת ומוגבלת המייצגת את כלל הדיירים. בוודאי שדייר אשר פעל כנציג הדיירים, לא יוכל לטעון מאוחר יותר כי פעולותיו בתקופת מילוי תפקידו, אינן מלמדות על התנהלותו האישית שלו ו/או תרומתו לאי תפקוד הנציגות כנדרש באותה התקופה. אותו נציג לא יכול לטעון לרשלנות הנציגות ולהתעלם מכך שתחילתה של רשלנות זו במעשיו שלו בהיותו חבר הנציגות. כל פרשנות אחרת תקנה לחוטא לגיטימציה ותאפשר מצב בו החוטא ייצא נשכר.

83.
מעת שהתובע ידע על הבעיה וכנציג הדיירים התווה את המסלול של פנייה לצדדי ג אחרים שיישאו בעלויות לתיקון הליקויים, תחת ביצוע תיקונים במידי ורק לאחר מכן ניהול הליכים כנגד צדדי ג, בוודאי שאין לו אלא להלין על עצמו.

84.
ואכן הנתבעות פעלו בהתאם למתווה האמור. הנתבעות פעלו לטענתן, משך כל השנים לתיקון הליקויים. לרבות, באמצעות פנייה למומחים, לקבלנים, ניהול מגעים עם חברות הבנייה "שיכון ובינוי" ו"סולל בונה" לשם תיקון הליקויים על ידן, ולבסוף אף בהגשת תביעה כנגדן. הכספים שהתקבלו במסגרת תביעה זו שימשו במישרין למימון עלות התיקונים.
התנהלות זו מטבע הדברים אורכת שנים רבות. לא מן הנמנע כי התוויית מסלול לתיקון הליקויים בפועל, ולאחר מכן ניהול כל ההליכים כנגד צדדי ג', היה עדיף ובטיחותי יותר לדיירים ולעוברי האורח במקום.

85.
זאת ועוד, לא הובאה אף ראיה ולפיה, במשך כל השנים מאז שנת 2007 ועד למכירת הדירה בשנת 2015 (משך 8 שנים!!) פנו התובעים לנתבעות בכתב ו/או בעל פה, בטענה כי אלו מתרשלות בביצוע תפקידן, קל וחומר שלא ראו לנכון להגיש כל תביעה בעניין זה כנגד הנתבעות, על מנת לחייבן לבצע התיקונים הנדרשים.

86.
התנהלות התובע במסגרת מילוי תפקידו כנציג הבית המשותף, והתנהלות התובעים במהלך כל השנים בהם "עצמו עיניהם" נוכח התרשלות הנתבעות לכאורה בטיפול בליקויים, מלמדת על האשם התורם המשמעותי של התובעים במקרה דנן. הדברים מקבלים משנה תוקף, שעה שבתביעה זו התובעים בחרו להדגיש את חומרת הסכנה שנשקפה מהקירות התומכים, ומאידך ב"זמן אמת" התובעים נמנעו מלעשות כל פעולה להסרת הסכנה ואף נמנעו מלגלות אודותיה לרוכשי הדירה.

סיכום
:

87.
על כן, אני מורה על דחיית התביעה.

88.
כמו כן, אני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעות, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 8,500 ₪.

סכום זה ישולם תוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין בידי התובעים, שאם לא כן הוא יישא תוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

89.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
כ"ג תשרי תש"פ, 22 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 17812-12/17 תמר מוסקוביץ, חיים מוסקוביץ נ' נציגות הבית המשותף בחיפה גוט לוין 21, נציגות הבית המשותף בחיפה קדיש לוז 15 (פורסם ב-ֽ 22/10/2019)