פסקי דין על ידידיה כהן (1996) בע"מ | פסקי דין על אברהם יחזקאל

4505-01/17 א     22/10/2019




א 4505-01/17 ידידיה כהן (1996) בע"מ נ' אברהם יחזקאל








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 4505-01-17 ידידיה כהן (1996) בע"מ
נ' יחזקאל


לפני
כבוד השופט רונן אילן


התובעת:

ידידיה כהן (1996) בע"מ
ע"י עו"ד רועי נחום ועו"ד אסף זמיר


נגד

הנתבע
:
אברהם יחזקאל
ע"י עו"ד אריאל דינוביצקי ועו"ד ארז אברמוביץ'




פסק דין


לפני תביעה לחיוב בפיצוי מוסכם, בטענה להפרת התחייבות מוכר נכס למסירת אישורי המס הנדרשים ממנו להשלמת העברת הזכויות לקונה.
בחוזה מיום 4.1.15 מכר הנתבע לתובעת את זכויותיו במגרש, זכויות שהיו מחצית מכלל הזכויות במגרש (במושע), ובתמורה לסך של 12,500,000 ₪. בחוזה התחייב הנתבע, בין היתר, למסור לתובעת את אישורי מס השבח והעירייה הנדרשים להעברת הזכויות לתובעת. בפועל, על אף שהתובעת עמדה בכל התחייבויותיה והשלימה את תשלום התמורה ביום 16.9.15, לא העביר הנתבע את אישורי המס במשך חודשים ארוכים. אישורים אלו הועברו לבסוף רק במהלך מאי 2018, לאחר שהתובעת נקטה בהליכים משפטיים כדי לאכוף עליו קיום התחייבות זו. העברת אישורי המס רק למעלה מ- 30 חודש לאחר תשלום התמורה, היא הבסיס עליו מושתתת תביעה זו.
לטענת התובעת, העיכוב הנמשך בהעברת אישורי המס מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע, ונוכח הפרה יסודית זו חייב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם אשר קבעו הצדדים בחוזה. אותו פיצוי מוסכם הועמד בחוזה על 2,500,000 ₪ (20% מהתמורה) אך התובעת עותרת לחיוב במחצית הסכום בלבד, וזאת "משיקולי אגרה".
לטענת הנתבע, לא הוסכם כלל על מועד קצוב למסירת אישורי המס לתובעת, ואין יסוד לניסיון התובעת למצוא כזה מועד קצוב. נהפוך הוא, טוען הנתבע, מראש הוסכם שעיכוב בהמצאת האישורים לא יהווה כלל הפרת התחייבויותיו בחוזה, וכך הוסכם כדי שתינתן לו ארכה לעריכת הבירורים הצפויים מול רשויות המס. טוען לפיכך הנתבע שכלל לא הפר את החוזה, ואפילו ימצא שכך היה – על בית המשפט להתערב בפיצוי המוסכם ולהפחיתו, שכן אין הוא סביר ביחס לנזק הצפוי מאותה הפרה.
שתי שאלות עיקריות עומדות לפיכך להכרעה. ראשית, השאלה אם העיכוב בהמצאת אישורי המס אכן מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע בחוזה; ושנית, ככל שהייתה כזו הפרה יסודית עומדת השאלה אם יש מקום להתערבות בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.


העובדות
1.
בטבורה של תובענה זו מגרש ברחוב קיבוץ גלויות 12 ו- 14 בתל אביב (חלקה 168 בגוש 7087; להלן: "המגרש").
בפתחה של שנת 2015 היה הנתבע, אברהם יחזקאל
, בעל מחצית הזכויות במגרש (במושע) בעוד יתרת הזכויות במגרש נתונה לאחיו, מר סמי יחזקאל (להלן: "סמי").
אותה עת החזיקה בכמחצית המגרש שוכרת, חברת אלבר ציי רכב בע"מ ("השוכרת") לפי חוזה שכירות מיום 13.9.09. במחציתו השנייה של המגרש היה מבנה (להלן: "המבנה") אשר הוחזק על ידי חברת אחים סמי - ייצור צינורות וכבלי בלם בע"מ (להלן: "חברת אחים"), חברה בבעלותם של הנתבע וסמי, ואשר הפעילה במבנה מפעל לייצור צינורות.
2.
ביום 4.1.15 נכרת חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבע (להלן: "החוזה"), שלפיו רכשה התובעת מהנתבע את מלוא זכויותיו במגרש. בתמורה, התחייבה התובעת לשלם לנתבע סך של 12,500,000 ₪.
בעקבות חתימת החוזה, שילמה התובעת לנתבע את התמורה וכנגד זאת קבלה ביום 16.9.15 את זכות החזקה במגרש.
3.
בעת השלמת תשלום התמורה לפי החוזה, טרם המציא הנתבע לתובעת את כל האישורים המעידים על תשלום המיסים החלים בגין החוזה. לא אישור להעברת הזכויות מעיריית תל אביב (להלן: "העירייה"), ולא אישור על היעדר חוב מס שבח מרשות המס.
לפיכך, על בסיס המנגנון שנקבע בחוזה, הפקידה התובעת מסך התמורה סך של 1,000,000 ₪ בנאמנות, בידי נאמן, ב"כ הנתבע, עו"ד אריאל דינובצקי (להלן: "הנאמן").
4.
מספר חדשים לאחר תשלום התמורה, ביום 23.11.15, הנפיקה העירייה אישור על היעדר חובות בגין המגרש.
דא עקא, שבתחילת 2016 הודיעה העירייה על קיומו של חוב בגין "היטל פיתוח" החל על בעלי הזכויות במגרש. החבות בתשלום אותו היטל פיתוח, לפי החוזה, חלה על הנתבע. לפיכך, פנתה התובעת לנתבע ביום 6.3.16 ובקשה שיסדיר את תשלום החוב לו טוענת העירייה.
למרות חילופי דברים אלו, לא המציא הנתבע את האישורים הנדרשים.
ביחס למס השבח, הגיש הנתבע בקשה לתיקון השומה ובירורה ארך חדשים.
ביחס להיטל הפיתוח, הגיש הנתבע בדצמבר 2016 עתירה מנהלית כנגד העירייה.
5.
כך התברר, שעובר להגשת תביעה זו ביום 2.1.17, טרם המציא הנתבע לתובעת את האישורים הנדרשים לפי החוזה – אישור מס שבח ואישור העירייה. על רקע זה נתגלעו בין הצדדים מחלוקות, בעיקר נוכח טענות התובעת שלפיהן העיכוב בהמצאת האישורים מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע. בהיעדר הסכמה, הוגשה תובענה זו.
6.
כשבועיים טרם הגשת תביעה זו, ביום 15.12.16, הגיש התובע תביעה נגד הנתבע בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 32195-12-16; להלן: "המרצת הפתיחה"), ובמסגרתה עתר לצו עשה המחייב את הנתבע להמציא את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות במגרש לתובעת, לפי החוזה.
הדיון בהמרצת הפתיחה התקיים ביום 11.5.17, ובמהלכו הגיעו הצדדים להסדר פשרה אשר קבל תוקף של

פסק דין
. לפי ההסכמה שהושגה, ומבלי שהדבר יהווה ויתור על טענות הצדדים בהליך זה, התחייב הנתבע להמציא בתוך 12 חודשים את אישורי המיסים להם התחייב בחוזה.
בפועל, הומצאו האישורים לתובעת במהלך בירור תובענה זו. אישור רשות המס על תשלום מס השבח נמסר ביום 19.3.18. אישור העירייה הומצא רק ביום 8.5.18.
למרות ההסכמה במסגרת המרצת הפתיחה ולמרות המצאת האישורים כאמור, לא יושבו המחלוקות נשוא תובענה זו.
תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות
7.
לטענת התובעת, הפר הנתבע את החוזה בהפרה יסודית, באשר העביר באיחור ניכר (לאחר הגשת התביעה) את אישורי המס להם התחייב בחוזה, וכך גם לא אפשר להשלים את רישום הזכויות בנכס על שם התובעת.
לפי גרסת התובעת, התחייב הנתבע בחוזה להמציא את כל האישורים הנדרשים להעברת זכויותיו במגרש, לכל המאוחר 3 חודשים לאחר מסירת החזקה והשלמת התמורה, דהיינו עד ליום 16.12.15. בפועל, לא עמד הנתבע בהתחייבות זו.
אישור מס השבח הומצא לתובעת רק ביום 19.3.18, ואילו אישור העירייה הומצא לתובעת רק ביום 8.5.18. האיחור בהמצאת האישורים מהווה, לשיטת התובעת, הפרה יסודית של החוזה מצד הנתבע.
בנוסף, מלינה התובעת על איחור במסירת החזקה במגרש. לטענת התובעת, התחייב הנתבע לפעול כך שחברת אחים תפנה את המבנה בתוך 4 חדשים וחצי ממועד מסירת החזקה במגרש לתובעת, אלא שגם בהתחייבות זו לא עמד והמבנה פונה רק במהלך נובמבר 2016, כאשר גם בתקופה שעד לפינוי לא שולמו כסדרם דמי השכירות.
על בסיס הטענות להפרה יסודית של התחייבויות הנתבע בחוזה, עותרת התובעת לחיוב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם, אשר קבעו הצדדים בחוזה. סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה הועמד על 2,500,000 ₪, שהם 20% מהתמורה בגין זכויות הנתבע במגרש, אולם התובעת העמידה את תביעתה על מחצית מסכום זה – 1,250,000 ₪.
8.
לטענת הנתבע, אין כל יסוד לטענות התובעת להפרת החוזה, כך שאין יסוד לטענה שיש לחייב את הנתבע בפיצוי ודין התביעה להידחות.
לפי גרסת הנתבע, לא זו בלבד שבחוזה לא נקבע כלל מועד קצוב להמצאת אישורי המס, אלא שהובהר במפורש שאיחור במסירת האישורים לא יהווה הפרה של החוזה.
הנתבע מוסיף וטוען שלא הוא האחראי לכך שהאישורים נמסרו לתובעת רק לאחר הגשת תביעה זו.
ביחס לטענה המתייחסת לאישור ולתשלום מס השבח, טוען הנתבע שהאחריות לכך שלא התקבל האישור רובצת בכלל על התובעת עצמה, שכן לא קיימה את ההוראות המאפשרות לקונה להעביר מקדמה בשיעור 15% מהתמורה במישרין לרשות המס וכך גם לקבל את אישור העברת הזכויות.
בכל מקרה, טוען הנתבע, רשות המס דרשה ממנו תשלומי מס שבח מופרזים ועמדה לו הזכות למצות עד תום את בירור טענותיו לשומה מתוקנת, המקטינה משמעותית את היקף החיוב במס השבח.
ביחס לטענה המתייחסת לדרישת העירייה לתשלום היטלים, טוען הנתבע שכבר ביום 23.11.15 קבל ומסר לתובע אישור על היעדר חובות לעירייה, ורק כשלושה חדשים לאחר מכן, ביום 6.3.16, הופתע לקבל דרישה לתשלום היטלים שעל קיומם כלל לא ידע. דרישה זו כללה חיוב בתשלום סכום מופרך, ולפיכך ננקטו הליכים משפטיים והוגשה עתירה מנהלית נגד העירייה לביטול החיוב. אף ביחס לאישור העירייה, כך טוען הנתבע, כיוון שלא הוקצב מועד המגביל את הנתבע, עמדה לו הזכות להתדיין מול העירייה ובלי שיהא בכך הפרת התחייבותו בחוזה.
על כל פנים, כך משלים הנתבע, במסגרת המרצת הפתיחה נקבע, בהסכמה, שעליו להמציא את האישורים עד ליום 11.5.18, ובמועד זה עמד.
ביחס לטענה לאיחור בפינוי המבנה, טוען הנתבע שמראש נצפתה האפשרות שתהיה דחייה בפינוי ונקבע הסדר לתשלום דמי שכירות במצב שכזה. האיחור בפינוי איפוא, טוען הנתבע, איננו מהווה הפרה של התחייבויותיו ואיננו מקנה לתובעת זכות לפיצוי.
ולבסוף, אף שלטענת הנתבע לא הופרו התחייבויותיו בחוזה ואין לתובעת כל זכות לתשלום הפיצוי, אפילו עומדת לה כזו זכות, הרי שהסכום לו היא עותרת מופרז ומוגזם, בפרט כאשר התברר שלתובעת לא נגרם כל נזק כתוצאה מההפרות הנטענות, ועל בית המשפט לעשות שימוש בסמכות הנתונה לו ולהפחית משמעותית את הפיצוי שישולם לתובעת.
9.
התובעת תמכה גרסתה בתצהירי מר ארז כהן (מנהל התובעת; להלן: "ארז") ובתצהירו של עו"ד יעקב כספי.
הנתבע תמך גרסתו בתצהיר בנו, מר אורן יחזקאל (להלן: "אורן") ובתצהירו של מר מיכאל אבוחצירא (עובד במשרד ב"כ הנתבע ואשר היה מעורב בהליך לקבלת אישור מס השבח).
ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 29.4.19, ובסיומה הוקצבו מועדים להגשת סיכומים.
דיון
10.
במוקד תובענה זו עומדת הטענה להפרה יסודית של התחייבויות הנתבע בחוזה. החוזה למכירת זכויותיו במגרש לתובעת.
טענה זו נסמכה בכתב התביעה על שני אדנים נפרדים – הטענה להפרה יסודית נוכח איחור בהמצאת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות במגרש לתובעת; והטענה להפרה יסודית נוכח איחור במסירת החזקה במגרש לתובעת.
עיון בסיכומי התובעת מלמד כי הטענה השנייה להפרת החוזה, הטענה לאיחור במסירת החזקה במגרש, נזנחה. בסיכומי התובעת טענות להפרה יסודית של התחייבויות הנתבע אך ורק בקשר עם האישורים להעברת הזכויות. אין בסיכומי התובעת כל התייחסות לטענה לאיחור במסירת החזקה במגרש.
הלכה היא עוד מקדמת דנא, כי טענה שלא חוזר עליה בעל הדין בסיכומיו, תיחשב כטענה שנזנחה (
ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(1) , 311, 321
). כך גם ביחס לטענה זו לאיחור במסירת החזקה.
ונראה שלא בכדי נזנחה הטענה, שכן בעת כריתת החוזה הוחזק חלק מהמגרש גם בידי חברת אחים, החברה שבין בעליה גם סמי, אחיו של הנתבע, ואשר הפעילה במבנה מפעל. כך גם התברר שאין בחוזה התחייבות קטגורית של הנתבע למסירת החזקה במועד קצוב, אלא רק התחייבות "לפעול כמיטב יכולתו" לפינוי המפעל מהמגרש (סעיף 3.8 בחוזה). אף בתצהיר ארז, מנהל התובעת, הודגש שטענה זו איננה במוקד ההתדיינות אלא הובאה אך להמחשת התנהלות הנתבע (סעיף 27 בתצהיר ארז).
11.
כך נמצא שהטענה עליה מתבססת התביעה הינה הטענה להפרה יסודית של התחייבויות הנתבע, נוכח המצאתם באיחור ניכר של האישורים הנדרשים להעברת זכויותיו במגרש לתובעת.
בירור טענה זו יעשה בשני חלקים.
ראשית, תוכרע המחלוקת באשר לטענה להפרה יסודית של החוזה, על רקע עיתוי המצאת האישורים.
ושנית, באם ימצא שהייתה הפרה יסודית, תוכרע המחלוקת באשר לפיצויים להם עותרת התובעת בגין ההפרה.
12.
התשתית העובדתית הנדרשת להכרעה בטענה להפרת החוזה, בעיקרה, איננה במחלוקת.

א.
אין מחלוקת על כך שהצדדים מחויבים זה כלפי זה בקיום ההתחייבויות השונות שבחוזה. על אף המחלוקות העומדות להכרעה, בוצע החוזה ואיש לא טען לביטולו.

ב.
אין מחלוקת על כך שבמסגרת החוזה התחייב הנתבע (המוכר) להמציא לתובעת (הקונה) את כל האישורים הנדרשים להעברת זכויותיו במגרש. כולל אישור מס השבח. כולל אישור על תשלום כל היטל לעירייה ואשר מקורו חבות שהוטלה טרם מסירת החזקה במגרש לתובעת. שני אלו, אישור מס השבח ואישור העירייה, יכונו להלן ביחד ולשם הנוחות: "האישורים".
כך מורה החוזה כי על הנתבע למסור את כל האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שם התובעת, ובהם גם אישור מס שבח ואישור העירייה (סעיף 5.1.4 בחוזה, וכן סעיפים 8.1 ו- 8.5 בחוזה).
וכך גם הודה הנתבע בכתב הגנה (סעיף 7), שאיננו כופר בהתחייבותו להעברת אישורים אלו לתובעת.

ג.
אין מחלוקת על כך שבמועד שנקבע לתשלום יתרת התמורה והעברת החזקה, 16.9.15, לא היו האישורים בידי הנתבע ואלו גם לא הומצאו לתובעת.
האישורים הועברו לתובעת רק חודשים ארוכים לאחר הגשת התביעה, ביום 8.5.18.

13.
השאלה הראשונה אשר מחייבת הכרעה על יסוד עובדות אלו, הינה השאלה אם במצב דברים זה הפר הנתבע את התחייבויותיו בחוזה. כלומר, אם המצאת האישורים להם התחייב רק בחדש מאי 2018, למעלה מ- 3 שנים לאחר כריתת החוזה ביום 4.1.15, ולמעלה משנתיים וחצי לאחר השלמת תשלום התמורה ומסירת החזקה – מהווה הפרה של התחייבויות הנתבע בחוזה, וככל שכן – אם זו גם הפרה יסודית.
לפי גרסת התובעת, התחייב הנתבע בחוזה להמציא את כל האישורים הנדרשים ממנו להעברת זכויותיו במגרש לתובעת, עד 3 חדשים ממועד מסירת החזקה במגרש לתובעת. כיוון שהתובעת השלימה את תשלום התמורה וקבלה את החזקה במגרש ביום 16.9.15, הרי שלשיטתה חייב היה הנתבע בהמצאת האישורים עד ליום 16.12.15. כיוון שלא כך היה, הרי שהנתבע הפר את החוזה וכיוון שהאיחור נמשך עד מאי 2018 הרי שזו גם הפרה יסודית.
לפי גרסת הנתבע, לא הוקצב כלל מועד קטגורי לו התחייב להמצאת האישורים. נהפוך הוא. לטענת הנתבע, מלכתחילה צפו הצדדים אפשרות לחובות ולטענות צדדי ג' שיעכבו את קבלת האישורים, ובכל זאת לא קצבו מועד להסדרתם, באשר ראו לאפשר לנתבע את הזמן הנדרש להתמודד עם מחלוקות שכאלו. משכך, כך הנתבע, אף שאין מחלוקת על התחייבותו להמצאת האישורים, עמדה לו הזכות לארכה להסדרת קבלתם ואין בעיכוב עד לקבלתם משום הפרה של התחייבויותיו. לא הפרה יסודית ולא הפרה בכלל.
14.
כך מתברר שהמחלוקת שבין הצדדים הינה מחלוקת על פרשנותו של החוזה. מחלוקת שיש להכריע בה בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים.
התחקות זו אחר אומד דעת הצדדים, תיעשה על בסיס העיקרון המקנה את הבכורה ללשון החוזה. זו שבהיותה ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים (גרשון גונטובניק, "מחשבות אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה", המשפט יח 105, 129). בהמשך, היה וימצא שלשון החוזה איננה ברורה או איננה מאפשרת הכרעה ברורה במחלוקת על פרשנות החוזה, כי אז יהא צורך בהמשך ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים לפי מכלול הנסיבות החיצוניות להסכם, כאשר באלו התנהגות הצדדים במסגרת המשא ומתן שהביא לכריתת החוזה; התנהגות הצדדים במהלך הוצאתו לפועל של החוזה; חוזים נוספים הקיימים בין הצדדים; נוהג המסחרי המקובל; וכיוצא באלה (ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' אנטונינה לברינצ'וק [פורסם בנבו] 8.8.18, פסקה 12).
15.
מעיון בחוזה מתברר שאכן, כטענת הנתבע, אין בחוזה הוראה מפורשת הקוצבת מועד לו מחויב הנתבע בהמצאת האישורים, או הרואה באי המצאתם במועד נקוב הפרה של החוזה.
עיון בחוזה מלמד שהתחייבותו הראשונית של הנתבע בקשר עם האישורים, הייתה להמצאתם כנגד תשלום יתרת התמורה על ידי התובעת ומסירת החזקה. כך מורה החוזה (סעיף 5.1.4) כי הנתבע מתחייב למסור את האישורים כתנאי לקבלת יתרת התמורה לה התחייבה התובעת. משמע, לפי הוראה זו התחייב הנתבע למסור את האישורים עד ליום 16.9.15.
עם זאת, מתברר שהצדדים צפו אפשרות שבמועד האמור לא יהיו האישורים בידי הנתבע. צפו, וקבעו שלא יהא במצב זה הפרה של החוזה. כך מורה סעיף 5.1.5 בחוזה:
היה ועד ל"מועד מסירת החזקה", כהגדרתו להלן, לא הומצאו כל מסמכי ההעברה, לידי הקונה, או ב"כ הקונה, אזי לא יהווה הדבר הפרת הסכם זה מצד המוכר, התשלום השלישי ישולם למוכר במועדו באמצעות המחאה בנקאית (כנגד מסירת החזקה וכנגד מסירת מסמכי ההעברה) למעט סך של 1,000,000 ₪ (במילים: מיליון שקלים חדשים) אשר יופקד בידיו של הנאמן ...
הצדדים הסכימו כי מצב בו לא יהיו כל האישורים בידי הנתבע בהגיע המועד לתשלום יתרת התמורה, לא יהווה הפרת החוזה וסך של 1,000,000 ₪ יופקד בידי הנאמן (הוא ב"כ הנתבע) ויועבר לנתבע רק כנגד המצאת האישורים.
כך מתברר שאין בחוזה הוראה ברורה המחייבת את הנתבע בהמצאת האישורים במועד קצוב, ויש בחוזה הוראה הקובעת שאי המצאת האישורים עד למסירת החזקה איננה הפרה כלל של החוזה.
16.
בהיעדר הוראה מפורשת המסדירה וקוצבת את מועד המצאת האישורים, אין מנוס מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים, התחקות שתכליתה בירור אם הושגה ביניהם הסכמה להתחייבות שכזו גם בהיעדר סעיף מפורש בחוזה.
וכאמור, לפי גרסת התובעת התחייבות שכזו הקצובה בזמן הייתה גם הייתה; בעוד שלפי גרסת הנתבע לא הייתה כזו התחייבות.
והנה אשר התברר:

א.
התברר שבפרשנות אותה מציע הנתבע קשה לראות היגיון המסחרי.
אחד מכללי הפרשנות בהם נעשה שימוש בהתחקות אחר אומד דעת הצדדים לחוזה, הוא מבחן ההיגיון המסחרי.
כלל הוא בידינו כי בבואו לפרש חוזה ישקול בית המשפט אם הפרשנות המובאת בפני
ו "עומדת במבחן ההגיון המסחרי, ואם אין היא מביאה לתוצאה אבסורדית"
(ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גניה חזן, [פורסם בנבו] 8.11.04, פסקה 23)
פרשנותה של התובעת מצביעה על היגיון מסחרי ברור. לפי פרשנות התובעת, כיוון שברי הדבר שלא ניתן להשלים את העברת הזכויות במגרש לתובעת בלי האישורים, לא יתכן כלל לטעון שלא הייתה הסכמה הקוצבת בזמן את הנתבע בקיום התחייבותו להמצאת האישורים.
לא כך פרשנותו של הנתבע. אותה פרשנות שלפיה אין כלל הגבלת זמן לקיום התחייבותו להמצאת האישורים. הרי בלי האישורים, אין אפשרות להשלים את רישום זכויות התובעת במגרש. וככלל, האפשרות להשלמת רישום הזכיות נתפסת כתנאי יסודי של עסקת מכר.
כך גם נקבע:


בנסיבות אלה נוטה אני לדעה כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן שאף מטיל בספק את עצם האפשרות לקיימו, וזאת גם בשים לב למהות ההפרה – אי-רישום זכויות במקרקעין על שם מרקור; שכן משמעותה של הפרה זו היא שאף שמרקור קיים את חלקו בהסכמים נותרו בידיו זכויות אובליגטוריות בלבד.
(ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' איתמר מרקור [פורסם בנבו] 1.10.13, פסקה 25)
הקושי הראשון בפרשנות הנתבע הוא לפיכך, הניסיון להציע פרשנות שאין בה הגיון מסחרי. כזו שאין בה כל פרק זמן קצוב לו התחייב הנתבע להשלמת ההתחייבויות ההכרחיות להשלמת רישום הזכויות במגרש על שם התובעת.

ב.
הקושי השני בפרשנות אותה מציע הנתבע, נובע מהסתירה שיש בה לעמדתו של הנתבע עצמו. הנתבע הרי טוען שכלל לא הוסכם על הגבלת זמן להמצאת האישורים, אך בה בעת גם הסכים והתחייב במסגרת המרצת הפתיחה להמצאת האישורים עד 11.5.18. ואין אלא לתמוה – אם סבור הנתבע שאין הוא מחויב למועד קצוב בהמצאת האישורים, מדוע התחייב בכלל לכזה מועד במסגרת המרצת הפתיחה? מדוע כבל עצמו במועד לו לא התחייב בחוזה?
למעלה מכך, כבר בתחילת בירור התביעה חזר בו הנתבע מטענה גורפת זו. כבר בקדם המשפט, טען ב"כ הנתבע כך (עמ' 2 – 3 בפרוט', תיקוני הגהה נעשו ע"י הח"מ):
אם בית המשפט שואל אותי, מתי, לפי תפיסתנו, מחויב הנתבע להמציא את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות לתובעת אני משיב:
ניתן

פסק דין
שניתן אצל השופט מאור, הרי התיק הוגש גם במחוזי וגם בשלום. בתיק בבית המשפט המחוזי, נאמר שם בגדול, היה דיון ארוך אצל השופט, כל אחד הציג טענותיו ובסוף השופט מאור עזר לצדדים לפחות ברמה לסיים את התיק אצלו, והאמירה האחרונה היא, שניתנה לנתבע שהות עד 12 חודשים מהיום, זה היה ב-11.5.17 ... מצטט את פסק הדין. כמובן שכל אחד שמר על טענותיו לצורך התיק הזה על קיומה או אי קיומה של ההפרה.
אני מוכן לאמץ את המועד של 12 חודשים כמועד סף עליון. מה- 11.5.17. וזאת למרות שאין מועד קטגורי לעניין. צריך למצוא איזה הגיון. אני אומר, כיוון שאני מתנהל לא מול צדדים שלישיים שאפשר ללחוץ עליהם לפעול מהר.
הנתבע עצמו מסכים כי "צריך למצוא איזה הגיון". הנתבע עצמו מסכים שאין הגיון בטענה שאין כל מועד קצוב לו התחייב להמצאת האישורים.

ג.
התברר שהצדדים עצמם קבעו בחוזה מנגנון התוחם בזמן את המצאת האישורים.
כאמור, הסכימו הצדדים כי מצב בו לא ימציא הנתבע את האישורים עד למועד מסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה, לא יהווה הפרה של התחייבויות הנתבע (סעיף 5.1.5 בחוזה).
אלא שאת ההוראה הזו משלימה הוראה נוספת. זו הקבועה בהמשך החוזה (סעיף 6.1.3), הקובע כך:
הנאמן ישלם, עפ"י דרישת המוכר או עפ"י דרישת הקונה לאחר 3 חודשים ממועד מסירת החזקה (כהגדרתו להלן), אם עד אז טרם התקבל איזה מהאישורים דלהלן, המוקדם מבין השניים, מתוך כספי הפיקדון, כל תשלום החל על המוכר עפ"י הסכם זה, הנדרש לצורך קבלת אישורי המיסים ו/או העירייה לרבות הועדה המקומית ו/או יעשה שימוש בכספים אלה לצורך העמדת כל בטוחה הנדרשת לצורך כך. מובהר כי זכות הקונה להורות לנאמן על ביצוע תשלום כאמור, תחול רק לאחר חלוף 3 חודשים ממועד מסירת החזקה.
לפי הוראה זו בחוזה, הסכימו הצדדים כי בחלוף 3 חודשים ממועד מסירת החזקה במגרש, ייעשה שימוש באותו חלק התמורה שבידי הנאמן לצורך ביצוע כל תשלום שידרש לקבלת האישורים. משמע, הצדדים עצמם הסכימו שזה זה המועד המאוחר ביותר בו יתקבלו האישורים בידי התובעת. בין אם יתקבלו במישרין מהנתבע, או בין אם יתקבלו תוך שימוש בכספי התמורה שהופקדו בידי הנאמן.

ד.
לטענת הנתבע, לא הוסכם על מועד קצוב להעברת האישורים בשל המורכבות האפשרית של קבלתם, והארכה הנדרשת לכך, כפי שנצפתה מראש.
בטענה זו מתמקד הנתבע בחובתו להמצאת אישור מס שבח, אישור שברור מראש היה שיחייב התדיינות מול רשות המיסים נוכח החבות שתהא לנתבע בתשלום מס שבח. לפי טענה זו של הנתבע, כיוון שעמדה לו הזכות לנסות ולהקטין את החבות במס השבח, לא הוקצב מועד קרוב לקבלת האישורים.
טענה זו איננה ברורה וספק אם בתום לב נטענה.
הרי לפי המנגנון שנקבע בחוזה, בתוך 3 חודשים ממועד מסירת החזקה אמור היה הנאמן ליטול את כספי הפיקדון, לשלם את אשר נדרש, ולקבל את האישורים. בתוך 3 חדשים. ובין אם עד לאותה עת מיצה הנתבע את האפשרות להקטנת החבות במס ובין אם לאו. קשה איפוא להבין כיצד טוען הנתבע שהוסכם שתינתן לו ארכה גדולה, אולי כזו שאיננה מוגבלת בזמן, אולי כזו של שנים, כאשר החוזה קובע אחרת.
זאת ועוד, קשה להבין מה סתירה מוצא הנתבע בין המצאת האישורים לבין מימוש זכותו להקטנת החבות במס. בין החבות במס השבח ובין החבות בהיטלים אשר דרשה העירייה. במהלך חקירתו הנגדית נשאל אורן (בנו של הנתבע והעד מטעמו) שוב ושוב אם בשלב כלשהו עשה ניסיון לשלם את הכספים שדרשה רשות המס, אפילו "תחת מחאה" כך שהאישור יתקבל והבירור ביחס להיקף החבות ימשך. למרבה הצער, תשובה ישירה לשאלות אלו לא ניתנה, הרושם היה של התחמקות ממענה, ולא היה מנוס מהמסקנה שלא נעשה כלל כזה ניסיון (עדות אורן בעמ' 49 – 50 בפרוט'). למעשה, מעדות אורן התברר שלנתבע לא הייתה אפשרות מעשית להעביר כספים לרשות המס (מעבר לכספי הפיקדון) שכן את התמורה שקבל ניצל לפירעון חובות (עמ' 50; ש' 1 – 2 בפרוט').

ה.
לטענת הנתבע, האחריות לכך שלא התקבל אישור מס השבח רובצת דווקא לפתחה של התובעת, באשר זו לא העבירה לרשות המס מקדמה גדולה יותר מתוך כספי התמורה.
בטענה זו מבקש הנתבע להתבסס על ההוראה בסעיף 15 (ב) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. הוראה זו מטילה על רוכש זכות במקרקעין את החובה להעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח שחל על המוכר, בשיעור של 15% (בגין זכות שנרכשה לפני 7.11.2001) או בשיעור של 7.5% (בגין זכות שנרכשה מיום 7.11.2001 ואילך). בהתאם לחוזה (סעיף 5.1.2 (1) בחוזה) העבירה התובעת לרשות המס סך של 937,500 ₪ המהווים 7.5% מהתמורה שנקבעה בחוזה. בפועל, טוען הנתבע, בכך התרשלה הנתבעת שכן היה עליה להעביר לרשות המס סכום כפול מכך. לו העבירה לרשות המס את מלוא המקדמה, 15% מהתמורה, הייתה התובעת מקבלת את אישור המס הנדרש להעברת הזכויות בלא תלות בנתבע ומכאן, כך טוען הנתבע, שהתובעת התרשלה ואחראית לבדה לעיכוב בקבלת אישור מס השבח.
טענה זו איננה ברורה.
במוקד המחלוקות עומדת הרי שאלת אומד דעת הצדדים בכל הנוגע למועד בו חייב היה הנתבע להמציא את האישורים. אומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה. בטענה זו מאידך, מתייחס התובע למישור שונה לחלוטין של מחלוקת אפשרית. למישור הבוחן את קיום החוזה. למעשה, בטענה זו מייחס הנתבע לתובעת רשלנות תורמת למחדל אשר בעטיו נדחה מועד קבלת אישור מס השבח, אלא שאפילו היה כזה מחדל – אין לכך קשר לשאלה שעל המדוכה. שאלת אומד דעת הצדדים כאמור.
זאת ועוד, טענה זו מעוררת קושי גם אם היא נבחנת במישור של קיום החוזה. הרי העברת המקדמה בסכום שהועבר, 7.5% מהתמורה, נעשתה בדיוק כפי שנקבע בחוזה. בהוראה הקובעת את אופן תשלום התמורה נקבע שזה בדיוק הסכום שתעביר התובעת כמקדמה לרשות המסים. נקבע – בהסכמת הנתבע. ומשכך, ככל שהייתה רשלנות הרי שרשלנות זו משותפת לשני הצדדים גם יחד. שני הצדדים אשר הסכימו כך בחוזה.
מטיעוני התובעת עולה שסכום המקדמה שתועבר על חשבון חוב הנתבע במס השבח, כפי שנקבע בהסכם, התבסס על ההבנה שזכויות הנתבע במגרש נרכשו לאחר 7.11.2001 (עדות עו"ד כספי, ב"כ התובעת בכריתת החוזה). אכן, התברר שבכך שגו הצדדים. התברר שזכויות הנתבע במגרש נרכשו זמן רב קודם לכן (עדות אורן בסעיף 22 בתצהירו), אך לא מצאתי סיבה לפקפק בטענת התובעת, שלא הייתה ערה לכך בכריתת החוזה. ועל כל פנים, שגגה זו הינה, לכל הפחות, גם השגגה של הנתבע.
לפיכך, אין בטענה זו כדי לסייע בהכרעה בשאלת אומד דעת הצדדים בכל הנוגע למועד לו התחייב הנתבע בהמצאת אישור מס השבח, ואף אין לקבל את הטענה לרשלנות של התובעת אשר גרמה לעיכוב בקבלת האישורים.


ו.
עוד טוען הנתבע שדרישת העירייה לתשלום היטלים הפתיעה אף אותו, שכן לא היה ער לדרישה שכזו ואף המציא כבר ביום 23.11.15 אישור עירייה בדבר היעדר חובות.
אף טענה זו איננה ברורה בהתייחס למחלוקת שעומדת להכרעה. השאלה שבמחלוקת מתייחסת לאומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה. עצם דרישתה של העירייה לתשלום היטלי פיתוח, אפילו הייתה מאוחרת, איננה תורמת להכרעה במחלוקת זו.
אפילו המציא הנתבע אישור העירייה בנובמבר 2015, ברור היה שידרש להסדיר את החוב לו טוענת העירייה וברור היה שבלי הסדרת החוב, לא ינתן אותו אישור עדכני הכרחי להשלמת העברת הזכויות, לכשיומצאו יתר האישורים. בפועל, נתקבל אישור העירייה רק בחדש מאי 2018 והשאלה נותרה בעינה – השאלה אם בכך הפר הנתבע את התחייבויותיו בחוזה.
17.
כך ניתן לערוך סיכום ביניים.
בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בשאלת המועד לו התחייב הנתבע להמציא את האישורים.
לפי גרסת התובעת, התחייב הנתבע לעשות כן בתוך 3 חודשים ממועד מסירת החזקה לתובעת, עד מרץ 2016.
לפי גרסת הנתבע, לא נקבע כלל מועד שכזה.
ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים, כפי שהיא נלמדת מכלל הנסיבות, במבחן ההיגיון המסחרי, ואף מהצהרת הנתבע עצמו, מלמדת שבעת כריתת החוזה אכן הסכימו הצדדים על מועד קצוב לו מחויב הנתבע במסירת האישורים – 3 חודשים ממועד מסירת החזקה.
הצדדים סברו שלא יקשה על הנתבע לעמוד במועד זה, שכן אפילו לא יפרע בעצמו את החובות במס, ניתן יהיה לעשות כן באמצעות הפיקדון שהופקד בידי הנאמן. בפועל, התברר שלא היה די בכספי הפיקדון כדי לשלם את החובות ולקבל את האישורים, אך אין במצב זה אותו לא צפו הצדדים, כדי לגרוע מהסכמתם הראשונית למועד בו יומצאו האישורים.
בפועל, לא עמד הנתבע בהתחייבות זו, המציא את האישורים רק במהלך מאי 2018 ורק לאחר שהתובעת נאלצה לנקוט כלפיו בשני הליכים משפטיים.
18.
לטענת התובעת, ניתן לבסס את הטענה להפרת התחייבות הנתבע בכל הנוגע למועד המצאת האישורים, גם על סעיף 41 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
סעיף 41 בחוק החוזים, קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".
בטענה המתבססת על הוראה זו, מבקשת התובעת לקבוע כי "הזמן הסביר" לקיום התחייבות הנתבע להמצאת האישורים הינו 3 חודשים ממועד מסירת החזקה, מחצית דצמבר 2015.
ההוראה בסעיף 41 בחוק החוזים, נועדה לאפשר קציבתו של מועד לקיום חיוב, כאשר מתברר שכלל לא הוסכם מועד קיומו בחוזה. כלומר, הוראה זו איננה מתייחסת דווקא למצב בו לא קבעו הצדדים בחוזה במפורש את המועד לקיומו של חיוב, אלא למצב בו כלל לא הוסכם על מועד שכזה.
במילים אחרות, למנגנון ההשלמה של סעיף 41 בחוק החוזים, מגיעים רק אם לא ניתן לקבוע את המועד מתוך החוזה, בפרשנותו לפי סעיף 25 בחוק החוזים, או בהשלמתו לפי סעיף 26 בחוק החוזים (ראו למשל: א. זמיר, מ. ראבילו, ג. שלו (עורכים) הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי (1996), עמ' 131).
במקרה דנא מאידך, נמצא שהצדדים אכן הסכימו על מועד לו מחויב הנתבע בהמצאת האישורים, גם אם איתור הסכמה זו חייב הליך של פרשנות. אין לפיכך צורך בפני
יה להשלמת החוזה בקביעת "זמן סביר" לפי הוראה זו. ועם זאת, רק להשלמת התמונה, יצוין שלו נמצא שכלל לא הוסכם על מועד שכזה וכלל לא ניתן להשלים אי הסכמה זו, נראה שבנסיבותיו הייחודיות של חוזה זה והמועדים שקצבו הצדדים עצמם – אותו "זמן סביר" לקיום התחייבות הנתבע היה אף הוא 3 חודשים ממועד מסירת החזקה. התוצאה איפוא, לא הייתה משתנה גם במצב זה.
19.
אי קיום ההתחייבות למסור את האישורים בתוך 3 חודשים לאחר מסירת החזקה במגרש, ולמצער זמן סביר לאחר מועד זה, מהווה הפרה של התחייבויות הנתבע בחוזה.
לטענת הנתבע, הוא פעל בשקידה והשקיע משאבים ומאמצים בניסיון לקדם את השגת האישורים. כך בפעילות נמרצת מול רשות המיסים וכך גם בנקיטת הליכים משפטיים נגד העירייה. על בסיס עובדתי זו טוען הנתבע שפעל בתום לב לקיום התחייבויותיו בחוזה. טענה זו איננה ברורה. בין אם פעל הנתבע בנמרצות כטענתו, ובין אם לאו, התחייבותו להמצאת האישורים במועד עליו הוסכם הייתה "התחייבות תוצאה" ולא "התחייבות השתדלות". החובה שנטל על עצמו הנתבע בחוזה הייתה למסור את האישורים בפרק זמן קצוב, ולא רק "להשתדל" למסור את האישורים במועד קצוב. להבדיל, למשל, מההתחייבות שנקבעה לפינוי המפעל ושהוגדרה במפורש בחוזה כהתחייבות לפעול "כמיטב יכולתו" (סעיף 3.8 בחוזה).
אי קיום אותה התחייבות במשך חודשים ארוכים לאחר מכן, גרם לכך שבמשך למעלה משנתיים לא הייתה לתובעת האפשרות להשלים את רישום זכויותיה במגרש.
ככלל, עיכוב משמעותי ברישום הזכויות בגין רכישת נכס בגין מחדל של המוכר, נתפס כהפרה יסודית של התחייבויות המוכר. כך גם נקבע:
"אני סבורה, כי ככלל, עיכוב קל ברישום הזכויות בנכס מקרקעין אין בו כדי לעקר את יסודותיו העסקיים של החוזה ומכאן גם שלא יעלה כדי הפרה יסודית מסתברת של החוזה. אלא, שבנסיבות המקרה שבפני
נו אני נוטה לדעה כי לא ניתן לראות בעיכוב הנוסף ברישום היחידה, לאחר מתן פסק הבורר, איחור קל בלבד. אדם סביר, כך אני סבורה, לא היה נקשר בחוזה לו חזה כי הצד השני לא יקיים התחייבותו, כאשר ידוע לשני הצדדים כי מדובר בהתחייבות מחודשת שלכתחילה היתה אמורה להתבצע לפני זמן רב, ובשים לב לצורך ברישום הזכויות לצורך השלמת העיסקה, כפי שכבר הובהר.


אני ערה לכך שניתן היה לטעון כי בכך שהמערערים יכולים היו לעשות שימוש ביחידה, על אף העיכוב ברישום, ובהתאם לסעיף 10 לחוזה הם אף היו יכולים למכור את זכויותיהם בה לאחרים. יחד עם זאת, אני סבורה כי הקושי שסביר שהיה צפוי למערערים במכירת זכויותיהם ביחידה – זכויות חוזיות גרידא כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום – שולל במידה רבה את התועלת שהיה בידי המערערים להפיק מהנכס, לו מצאו כי אין הוא משביע את רצונם.
לפיכך מסקנתי הינה כי החוזה הופר הפרה יסודית
. (ע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ [פורסם בנבו] 24.11.05, פסקה 13)
כך ככלל. כך גם בפרט, בנסיבות העניין. עיכוב של למעלה משנתיים בהמצאת האישורים הנדרשים להשלמת הרישום, אילוץ התובעת לנקוט בהליך משפטי כדי שתינתן התחייבות למועד קצוב להמצאת האישורים (אותה הסכמה במסגרת המרצת הפתיחה להמצאת האישורים עד ליום 11.5.18) והסירוב להכיר בהתחייבות בחוזה לגבי מועד המצאת האישורים – מביאים לכך שאותה הפרה הינה גם הפרה יסודית.
אני מקבל איפוא את טענת התובעת, וקובע שהנתבע הפר את החוזה בהפרה יסודית.
20.
משנמצא ונקבע שהנתבע הפר את החוזה בהפרה יסודית, יש לבחון את טענת התובעת לפיצוי המוסכם שיש להשית עליו.
טענת התובעת לחיוב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם, מתבססת על ההוראה בסעיף 12.2 בחוזה, המורה כך:
המפר הסכם זה הפרה יסודית שלא תוקנה תוך זמן סביר ישלם לצד המקיים סל של 2,500,000 ₪ (שני מיליון וחמש מאות אלף ₪) בתור פיצויים קבועים ומוערכים מראש (להלן: "הפיצוי המוסכם"), וזאת מבלי לגרוע מכל סעד ו/או זכות לפי ההסכם ו/או הדין. מוסכם בין הצדדים כי איחור בביצוע התשלום של יתרת התמורה שלא יעלה על 21 ימים לא יהווה הפרה יסודית ולא יחייב את הצד המאחר בתשלום הפיצוי המוסכם בגין אי השלמת המכר.
לטענת התובעת, בנסיבות העניין עומדת לה הזכות לעתור לחיוב הנתבע למלוא הפיצוי המוסכם עליו הוסכם בחוזה. התובעת מדגישה כי הנתבע עצמו, הוא הוא זה שהתעקש במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת החוזה על גובה הפיצוי המוסכם. עוד מבקשת התובעת להדגיש כי תקופת ההפרה הממושכת, החוב הכבד שרבץ על הנתבע ומנע את הפקת האישורים וחוסר תום הלב של הנתבע, מבטאים הפרה יסודית, ושלו היה נדרש ממנה - היה באפשרות התובעת להראות שנזקיה בפועל אף עולים על הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה. על אף זאת, "לצרכי אגרה בלבד", העמידה התובעת את סכום התביעה על מחצית הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה – 1,250,000 ₪.
לטענת הנתבע, אפילו נקבע שהוא הפר את החוזה בהפרה יסודית, אין מקום לחיוב במלוא הפיצוי המוסכם ועל בית המשפט להפחיתו. לגרסת הנתבע, התנהלותו הייתה בתום לב, ומרגע שהתברר לו על דרישות התשלום של רשות המיסים והעירייה, פעל הוא נמרצות להסדרת הדרישות.
דווקא התובעת, טוען הנתבע, היא שפעלה בניגוד לחבותה בדין, באשר לא העבירה לרשות המיסים את מלוא המקדמה הקבועה בדין ובכך גרמה בעצמה לעיכובים בקבלת האישורים. בהתחשב במכלול הנסיבות איפוא, טוען הנתבע, על בית המשפט להתערב ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם.
21.
המסגרת הנורמטיבית להפחתת פיצוי מוסכם שנקבע על ידי הצדדים מעוגנת בסעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות), תשל"א-1970, הקובע כדלקמן:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן: פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
הוראה זו מקנה לבית המשפט את הסמכות להתערב בסכום שנקבע כפיצוי מוסכם, אף שככלל מידת הנכונות לכזו התערבות מצומצמת, כאשר "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" (ע"א 300/77
רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686).
בבחינת טענה להתערבות בסכום שקבעו הצדדים כפיצוי מוסכם, יש לזכור כי הסמכות הנתונה במצב שכזה הינה להפחתת הפיצויים, ולא לביטולם. עוד יש לקחת בחשבון השיקולים את שמירת היחס הסביר בין הפיצוי לנזק שניתן היה לצפות בשעת כריתת החוזה ואת חומרת ההפרה (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] 13.12.06).
לצד עקרונות אלו, יש תמיד לשים לב לנסיבות הספציפיות של כריתת החוזה, וליישם הגיון מסחרי ושכל ישר.
22.
על בסיס עקרונות אלו, הנה אשר התברר:

א.
ראשית, יש לחדד את אופי ההפרה.
לפי טענת התובעת, הפר הנתבע את החוזה באשר התברר כי מושתים עליו חובות לעירייה ולרשות המס. טענה זו איננה נכונה. עצם קיומם של חובות שכאלו, בין לעירייה ובין לרשות המס, כלל לא היה בגדר הפתעה וודאי שלא עמדה בניגוד להתחייבות הנתבע בחוזה. נהפוך הוא. כל מנגנון התשלום עליו הסכימו הצדדים בחוזה, נקבע בהתייחס לאפשרות קיומם של כאלו חובות.
אותה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע, כפי שנקבע, הינה אך ורק העיכוב הנמשך בהמצאת האישורים להם התחייב הנתבע, עיכוב שכתוצאה ממנו גם התעכבה השלמת העסקה ברישום זכויות התובעת.

ב.
שנית, יש לשים לב לאופייה המיוחד של העסקה.
במסגרת החוזה רכשה התובעת את מחצית הזכויות במגרש, במושע, וכאשר היא מודעת לכך שסמי, אחיו של הנתבע, נותר בעלים של יתרת הזכויות במגרש.
בעת כריתת החוזה, עמד במגרש המבנה אשר הוחזק בידי חברת אחים ושמש כמפעל. החזקה אשר נמסרה לתובעת במגרש, הייתה לפיכך חזקה פורמאלית בלבד. חזקה שמשמעותה העברת הזכויות כלפי חברת אחים, המחזיקה. הנתבע מצידו, כלל לא התחייב שחברת אחים תפנה את המגרש, אלא רק התחייב לעשות "כל מאמץ" כדי להביא לפינוי המבנה.
בפועל, פינתה חברת אחים את המבנה ביום 7.11.16 (סעיף 24 בתצהיר ארז) אך הנה מתברר, שכבר ביום 16.5.16, חודשים רבים טרם פינתה חברת אחים את המבנה, נכרת הסכם שכירות בין התובעת וסמי יחדיו (כמשכירים) לבין שוכרת (סעיף 24 בתצהיר ארז). כלומר, מתברר שהתובעת עצמה פעלה להשכרת המבנה בלי כל קשר לעיכוב בהעברת הזכויות במגרש על שמה ובשיתוף פעולה עם בעל הזכויות הנוסף במגרש.
למעלה מכך, עיון באותו חוזה שכירות (נספח 4 לתצהיר ארז) מלמד על השכרת המבנה לשוכרת לתקופה בת 10 שנים עם אופציה ל- 5 שנים נוספות (סעיף 7 בהסכם השכירות – נספח 4 לתצהיר ארז), כאשר בהמשך חוזה השכירות (סעיף 14.8 לחוזה השכירות – נספח 4 לתצהיר ארז), קבעו הצדדים כך:
"למשכירה הזכות להודיע לשוכר, לאחר תום השנה הששית ממועד חתימת הסכם זה (הן בתקופת השכירות הראשונה והן בתקופת השכירות השנייה) 180 יום מראש במקרה של קבלת היתר בנייה, כי עליה לפנות את המושכר."
הוראה זו, אותה הוראה בחוזה שנכרת למעלה משנתיים טרם נמסרו האישורים, ממחישה היטב את תכניות התובעת בעת כריתת החוזה. הוראה זו ממחישה כיצד ביקשה התובעת לקדם במגרש מיזם בנייה וכיצד צפתה התובעת עצמה כי קידום המיזם יארך שנים ארוכות.
ארז, מנהל התובעת, טוען בתצהירו כי בחוזה בקש להבטיח את יכולת התובעת "לנצל את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בממכר" (סעיף 5 בתצהיר ארז). מתברר שניצול פוטנציאל זה כרוך היה, כפי שצפו הצדדים עצמם, בקידום הליכי תכנון שימשכו שנים. ומשמע, בעת כריתת החוזה לא יתכן שהתובעת או הנתבע צפו מצב בו עיכוב בהמצאת האישורים והשלמת הרישום, יסבו לתובעת נזק משמעותי. לא יתכן שכך צפו כאשר הראיות מלמדות על תכניות ארוכות טווח אשר טוותה התובעת. תכניות שאינן מותנות דווקא בקבלת האישורים בפרק זמן קצר.
לטענת התובעת, עיכוב בהשלמת העברת הזכויות משמעותו פגיעה באפשרות למכור את הנכס (למשל עדות ארז בעמ' 31; ש' 7 בפרוט'), אלא שהתובעת לא טענה שאפשרות שכזו בכלל עמדה על הפרק בכריתת החוזה, והתנהגותה בהשכרת המבנה, מלמדת שכלל לא בקשה למכור אלא דווקא לקדם תכניות ארוכות טווח.
לטענת התובעת, עיכוב בהשלמת העברת הזכויות משמעותו פגיעה באפשרות לעשות בנכס שימוש כבטוחה לקבלת מימון (למשל עדות ארז בעמ' 31; ש' 7 12פרוט'), אלא שכלל לא ברור כיצד ניתן היה לעשות כן אפילו הושלם הרישום, כאשר התובעת רכשה מחצית הזכויות במגרש בלבד.
מנהל התובעת עצמו לא הכחיש את הבעייתיות שבטיעון זה אך טען שניתן היה לקבל מימון בהסכמת בעל הזכויות הנוסף שאף הסכים לכך (עמ' 31; ש' 20 בפרוט'), אלא שלטענה זו אין תימוכין והיא הועלתה במהלך החקירה הנגדית לראשונה.

ג.
שלישית, מתברר שהתובעת עצמה לא ראתה את עצמה כמי שמצויה בסיכון נוכח העיכוב בהמצאת האישורים.
בהתאם לחוזה, נקבע שהתובעת תעביר לרשות המס סכום המהווה 7.5% מהתמורה על חשבון חבות הנתבע במס שבח. סכום מקדמה זה נקבע על יסוד ההנחה שהנתבע רכש את זכויותיו במגרש לאחר 7.11.2001, כך שדי בהעברת מקדמה זו כדי להבטיח קבלת אישור מס שבח לו התחייב הנתבע (סעיף 8 בתצהיר עו"ד כספי).
דא עקא, שכבר במהלך ביצוע החוזה ובטרם השלימה התובעת את תשלום התמורה, כבר היה בפני
התובעת המידע המראה שאין במקדמה שהועברה די לקבלת אישור מס שבח ואף אין בסכום שנותר כפיקדון כדי להבטיח את התשלום. מההתכתבות שהוצגה במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד כספי (מוצג נ/4) עולה שכבר במהלך מאי 2015 ידעה התובעת שלפי שומת מס השבח נדרש תשלום גבוה לקבלת אישור מס השבח. עוד התברר שלמועד זה בו התברר הדבר לתובעת, טרם שולם לנתבע סך של כ- 5,000,000 ₪ מהתמורה (עדות עו"ד כספי בעמ' 20; ש' 27 בפרוט'). כבר בשלב זה איפוא, כבר בשלב בו ברור היה שאין די במקדמה ואין די בסכום הפיקדון כדי להבטיח קבלת אישור מס השבח, יכולה הייתה התובעת לפעול כדי למנוע את הסיכון אליו נחשפה. למשל בדרישה להגדלת סכום הפיקדון. למשל בהעברת כספים נוספים לרשות המס. התובעת לא עשתה דבר מכל אלו. התובעת סברה שעליה להמשיך בקיום החוזה כלשונו (עדות עו"ד כספי בעמ' 21; ש' 30 ואילך בפרוט').
כך מתברר שהתנהגות התובעת עצמה תוך כדי ביצוע החוזה, התנהגות התובעת לאחר שכבר ידעה על חבות גבוהה במס שבח ועל עיכוב אפשרי בקבלת האישור עקב זאת, מלמדת על כך שהתובעת לא ראתה בעיכוב הצפוי ככזה שעלול להסב לה נזק.

ד.
רביעית, מתברר שהפיצוי המוסכם בסכום שנקבע בחוזה, נקבע כך דווקא כדי להגן על הנתבע, אשר בקש להבטיח את תשלום התמורה במועד.
דווקא מי שייצג את התובעת במשא ומתן שהוביל לכריתת החוזה, עו"ד כספי, אישר בתצהירו כי הדרישה לפיצוי מוסכם בשיעור כה גבוה, 20% מהתמורה, הייתה דרישת הנתבע ונועדה להבטיח את תשלום התמורה (סעיף 25 בתצהיר עו"ד כספי).
לפי גרסת התובעת עצמה איפוא, לא עיכוב בהמצאת האישורים או בהעברת הזכויות שיוו הצדדים לנגד עיניהם בקביעת הפיצוי המוסכם, אלא עיכוב אפשרי בתשלום התמורה.

ה.
וחמישית, התברר שהתובעת עצמה, בהתנהגותה, מסכימה שהפיצוי הקבוע בחוזה איננו סביר בשים לב להפרה לה היא טוענת.
כאמור, הפיצוי המוסכם הועמד בחוזה על 20% מהתמורה, דהיינו 2,500,000 ₪. סכום התביעה מאידך, הועמד על מחצית סכום זה בלבד – 1,250,000 ₪.
לטענת התובעת, סכום התביעה נקבע "לצרכי אגרה" (סעיף 63 בכתב התביעה), אך טענה זו איננה ברורה.
התובעת לא טענה שיש לה קושי בגיוס סכום האגרה הנדרש לבירור תביעה בסכום הפיצוי המוסכם המלא, ולא סביר שיהיה כזה קושי כאשר זה עתה רכשה התובעת מגרש בתמורה לסך של 12,500,000 ₪ ששולמה כולה מהון עצמי (עדות ארז בעמ' 31; ש' 28 בפרוט').
התובעת אף לא טענה שעלול להיות לה קושי להיפרע מהנתבע, ואף לכך לא סביר שיהיה קושי בשים לב לכך שזה עתה שולמה לנתבע מלוא התמורה בגין זכויותיו במגרש, ולמרות טענתו לחובות אותם צריך היה לפרוע.
אם כך, אין דרך להבין את אותו "ויתור" שעשתה התובעת מראש על מחצית מהפיצוי המוסכם לו היא טוענת, זולת התחושה שאף התובעת עצמה רואה במלוא הפיצוי שנקבע בחוזה תוצאה שאיננה סבירה בנסיבות העניין.
23.
כך ניתן לערוך סיכום ביניים בכל הנוגע לאפשרות ההתערבות בסכום הפיצוי המוסכם ביחס לנזק.
התברר שההפרה היסודית של התחייבויות הנתבע בהסכם התבטאה בעיכוב בהמצאת האישורים, עיכוב שמשמעותו היחידה הינה עיכוב בהשלמת העברת הזכויות לתובעת. הנתבע לא הפר את התחייבותו לשאת בתשלומי המס להם התחייב בחוזה.
התברר שנוכח האופי המיוחד של העסקה, לא ראו הצדדים מראש כל נזק שעלול להיגרם לתובעת אם יחול עיכוב בהעברת הזכויות. כך כאשר מראש ברור היה שהתובעת רוכשת את מחצית הזכויות במגרש ובמושע; כך כאשר מראש לא הוקצב מועד נקוב למסירת החזקה במגרש; וכך כאשר נראה שמראש ברור היה שמימוש הזכויות במגרש עלול לארוך שנים ארוכות.
התברר שהתובעת עצמה, תוך כדי ביצוע החוזה, הייתה מודעת לעיכוב הצפוי בהפקת האישורים נוכח החבות במס שבח, ובכל זאת לא עשתה דבר כדי למנוע את העיכוב הצפוי.
התברר שסכום הפיצוי המוסכם, סכום גבוה מאד של 2,500,000 ₪, נקבע דווקא בשים לב לנזק אפשרי לנתבע כתוצאה מעיכוב בתשלום התמורה. לא כנזק צפוי לתובעת כתוצאה מעיכוב בהעברת הזכויות או בכלל.
והתברר שהתובעת עצמה ויתרה מראש על מחצית הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, בלי הסבר של ממש, זולת התחושה שאין הצדקה לחיוב בכזה פיצוי בנסיבות העניין.
נוכח עובדות אלו, קל וחומר נוכח משקלן המצטבר, אין זה סביר לחייב את הנתבע בפיצוי המוסכם לו טוענת התובעת. אין זה סביר למצוא קשר כלשהו בין סכום הפיצוי הגדול לאותו נזק שצפו הצדדים בעת כריתת החוזה, כתוצאה מעיכוב בהעברת האישורים ורישום זכויות התובעת.
אין זה סביר ואין זה צודק להשית על הנתבע פיצוי בסכום שכזה, מקום בו התעכבה העברת הזכויות במגרש, אשר מלכתחילה נרכשו מתוך ציפייה להליכי תכנון ארוכי שנים לאחר הרכישה.
כיוון שהפרה יסודית של התחייבויות הנתבע בכל זאת הייתה, וכיוון שלתובעת עומדת הזכות לפיצוי מוסכם שכך הרי הוסכם, וכיוון שסמכותו של בית המשפט הינה להפחתת הפיצוי המוסכם ולא לביטולו – יועמד הפיצוי על 1% מסכום התמורה בחוזה – 250,000 ₪. סבורני שסכום זה מבטא איזון נכון בין זכות התובעת לפיצוי מזה, לזכות הנתבע להעמדתו על סכום סביר מזה.
24.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
25.
לסיכום:
במחלוקת שבין התובעת לבין הנתבע בשאלה אם הנתבע הפר את החוזה בהפרה יסודית, אני מקבל את גרסת התובעת ודוחה את זו של הנתבע.
במסגרת החוזה התחייב הנתבע למסור לתובעת את האישורים, והתחייב לעשות כן בתוך 3 חודשים מיום העברת החזקה במגרש. כך התברר לאחר התחקות אחר אומד דעת הצדדים, בחינת המנגנון שקבעו הצדדים בחוזה להבטחת המצאת האישורים, והתייחסות למועד בו הונחה הנאמן לעשות שימוש בפיקדון לתשלום הנדרש לקבלת האישורים.
בפועל, התחייב לפיכך הנתבע להעביר את האישורים בסמוך ל- 16.12.15 אך העבירם רק במהלך מאי 2018. כך נמצא שהנתבע הפר את החוזה ונמצא שהפרה שכזו, בנסיבות העניין, גם מהווה הפרה יסודית של החוזה.
מאידך, במחלוקת שבין התובעת לנתבע בשאלה אם יש להשית על הנתבע את הפיצוי המוסכם בסכום הנקוב בחוזה, אני מקבל את גרסת הנתבע ודוחה את גרסת התובעת.
סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה עומד על 2,500,000 ₪ (20% מהתמורה). דא עקא, שהתברר שסכום זה של פיצוי איננו סביר כלל ביחס לנזק אותו צפו הצדדים כתוצאה מעיכוב אפשרי בהמצאת האישורים. מאפייניה הייחודיים של העסקה נשוא החוזה היו כאלו, שמראש צפתה התובעת הליך תכנוני ממושך טרם תממש את זכויותיה במגרש. כך כאשר נרכשו מחצית הזכויות במגרש בלבד ובמושע, וכך כאשר הבנה שבמגרש הושכר לתקופה ממושכת ובהסכמה שרק 6 שנים לאחר תחילת תקופת השכירות, תעמוד לבעלי המגרש הזכות לבקש את פינוי השוכר לאחר קבלת היתרי בנייה.
כאשר כך צפו הצדדים מראש, לא סביר שצפו לנזק כה כבד שיגרם לתובעת אם תתעכב השלמת העברת הזכויות במשך כשנתיים וחצי. ועובדה היא שגם בזמן אמת, במהלך ביצוע החוזה, לא ראתה התובעת לנקוט בצעדים להגן על זכויותיה נוכח העיכוב המסתמן, וגם בהגשת התביעה מראש הקטינה את סכום התביעה למחצית סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.
משנמצא שהפיצוי המוסכם איננו סביר ביחס לנזק הצפוי, אני מקבל את טענת הנתבע שיש להתערב בסכום שנקבע, מפחית את סכום הפיצוי המוסכם, ומעמידו על 1% מסכום התמורה – 250,000 ₪.
26.
אשר על כן אני מקבל את התביעה בחלקה, ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 250,000 ₪.
סכום זה ישולם בתוך 30 יום, שאחרת יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כדין.
כמו כן אני מחייב את הנתבע לשאת בשכר טרחת פרקליטי התובעת בסך של 40,000 ₪.
נוכח הפער הגדול שבין סכום התביעה לסכום שנפסק, יישא הנתבע רק בחלק מהאגרה ששילמה התובעת, וישלם לתובעת סך של 6,250 ₪, בנוסף לסכומים שנפסקו כאמור.
ניתן היום,
כ"ג תשרי תש"פ, 22 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 4505-01/17 ידידיה כהן (1996) בע"מ נ' אברהם יחזקאל (פורסם ב-ֽ 22/10/2019)