פסקי דין על ל.ח פנסו השקעות בע"מ | פסקי דין על ל.ג. זלמן ארן 40 חולון | פסקי דין על גאלרי ביסטרו | פסקי דין על איציק שמש ואח' |

41079-05/19 א     05/11/2019




א 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ, גאלרי ביסטרו בע"מ, איציק שמש ואח'








המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 41079-05-19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ
נ' ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ
ואח'






לפני
כבוד השופטת
רות רונן


התובעת:

ל.ח פנסו השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד פישר וביבי


נגד


הנתבעים:

1. ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ
2. גאלרי ביסטרו בע"מ
3. איציק שמש
4. תומר שמש
נתבעים 2-4 ע"י ב"כ עו"ד בן-פורת
5. תומר ברזיק עו"ד
ע"י ב"כ עו"ד וקנין
6. דיירי הבניין ברח ל.ג. זלמן ארן 40 חולון
7. עו"ד יוסף פיימן גהוורי
נתבעים 6-7 ע"י ב"כ עוה"ד גהוורי וזליקוביץ
8. עו"ד רון שוורץ
9. אבו ניג'ם מוחמד
נתבע 9 ע"י ב"כ עו"ד

אזברגה
10. רזיאל פשרל
11. ר.צ. הבונים בניה והנדסה בע"מ





החלטה


1.
הנתבעת 1 (להלן: "החברה") היא חברה העוסקת ביזמות ופיתוח נדל"ן, והיא ביצעה פרויקט של תמ"א 38 בבניין ברחוב ל.ג זלמן ארן 40 בחולון (להלן: "הבניין" או "הפרויקט"). בהסכם מיום 7.7.2015
(שיכונה להלן: "ההסכם") התקשרה החברה עם הדיירים (שיכונו להלן: "דיירי הבניין"), והתחייבה כלפיהם לשפץ ולחזק את הבניין מכוח הוראות תמ"א 38. בתמורה ניתנה לחברה אפשרות לבנות דירות נוספות בבניין ולמכור אותן.

מנגד, דיירי הבניין התחייבו בהסכם בין היתר כי בתמורה לשיפוץ הבניין וחיזוקו בהתאם להוראות תמ"א 38, הם ימכרו לחברה את זכויות הבנייה לביצוע תוספות בנייה על גג הבניין. עוד הוסכם כי רק לאחר תיקון הרישום של הבניין באופן שהיחידות של החברה שייבנו יירשמו כיחידות עצמאיות בבניין, תירשם הבעלות בהן על שם החברה (כלומר הרישום של היחידות הנוספות על שם החברה יהיה בתום ביצוע עבודות הבנייה).

2.
התובעת והנתבעת 2 (להלן: "גאלרי") הן בעלות המניות היחידות בחברה. התובעת מחזיקה ב-25% מהמניות וגאלרי ב-75% מהן. התובעת הגישה נגד הנתבעים המקוריים תביעה שבבסיסה עומדת טענתה לפיה גאלרי - שהיא בעלת רוב המניות בחברה, מקפחת אותה. בכלל זה נטען בכתב התביעה המקורי כי גאלרי העבירה שלא כדין את מניותיה בחברה למר מוחמד ניג'ם, אולם לאחר שהדבר התגלה – היא השיבה את המניות לעצמה. כן נטען כי גאלרי מכרה את דירת הפנטהאוז בבניין לידיו של מר ניג'ם בתמורה לכך שהוא יסלק תביעה כספית שהוא הגיש נגד גאלרי ובעלי מניותיה, וכן כי נודע לתובעים כי הנתבעים חתמו על הסכם להברחת 3 דירות נוספות בבניין (ר' ס' 6 לכתב התביעה המקורי).

3.
התובעת הגישה גם בקשה לצו מניעה זמני, בה היא עתרה בין היתר כי בית המשפט יאסור על הנתבעים למכור דירות בבניין; כי הוא יאסור על ביצוע דיספוזיציות בחשבונות הבנק של החברה ועל הפקדת פנקסי השיקים
;
וכן כי בית-המשפט יורה על רישום הערת אזהרה לזכות התובעת בדירה בבניין להבטחת חוב החברה כלפיה.

4.
בהחלטה שניתנה על ידי בבקשה לצו מניעה זמני ביום 11.6.2019 (להלן גם: "ההחלטה"), נקבע בין היתר כי הוכח לכאורה כי הנתבעים הבריחו את רכוש החברה מבלי ליידע את התובעת על כך, כאשר הם עשו שימוש בדירת הגג בבניין לצורך תשלום חוב של חברה בת של חברת גאלרי, חוב שהנתבעים האחרים ערבו לתשלומו (ר' ס' 35 בהחלטה). מכאן – כך נקבע בהחלטה – עולה שהנתבעים עשו שימוש ברכוש החברה רק לצרכיהם האישיים, והתובעת הוכיחה אם כן לכאורה את טענת הקיפוח ברמה גבוהה מאוד של סבירות. לכן, ומשיקולים של מאזן הנוחות, ניתנו כנגד הנתבעים הצווים שפורטו בהחלטה (להלן: "הצווים").

בין היתר צוין בהחלטה כי הצדדים (קרי בעלי המניות בחברה) הסכימו למנות רואה חשבון מוסכם שיבחן את ההתחשבנות ביניהם, והוסכם ביניהם על רישום הערת אזהרה לטובת "הצד שחייבים לו כסף" (ר' ס' 6 להחלטה). בהחלטה נקבע כי הוכח לכאורה בהתאם לחוות-דעתו של המומחה שמונה על-ידי הצדדים, רו"ח בראל, כי החברה חייבת לתובעת סכום של 346,805 ₪ בגין השקעותיה של התובעת בחברה (לגישת התובעת מדובר בפועל בסכום גבוה בהרבה).

עוד נקבע בהחלטה כי יש להבטיח את תשלום החוב האמור באמצעות רישום הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין השייכות לחברה (ס' 40 להחלטה), וזאת כאמור מכוח הסכמת הצדדים בטרם מינוי המומחה. מכוח הקביעה האמורה בהחלטה, נרשמה הערת אזהרה לזכות התובעת (להלן: "הערת האזהרה מכוח ההחלטה") על הזכויות בתת חלקה 11 בבניין.

5.
תת-חלקה 11 היא הרכוש המשותף של הבניין, ובהתאם לנסח המקרקעין של הבניין, היא רשומה על שמם של כל דיירי הבניין ביחד. יוער כי על תת-החלקה הזו רשומה הערת אזהרה של תמ"א 38 לטובת החברה (שהדיון בהחלטה דנן אינו נוגע אליה). נראה כי הערה זו נרשמה מכוח ההסכם בו נקבע כי החברה רשאית לרשום לזכותה הערת אזהרה על הזכויות בתת-החלקה של הרכוש המשותף. כן רשומות על תת-חלקה זו הערות נוספות בין היתר לאור ההחלטה שניתנה במסגרת צו המניעה.

ביום 25.9.2019 הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן.

6.
דיירי הבניין לא היו מלכתחילה צדדים לתביעה ולבקשה לצו מניעה זמני. בשולי ההחלטה התייחסתי להודעה שהגישו דיירי הבניין לבית-המשפט, לפיה בית-המשפט אינו יכול לקבל כל החלטה שיש בה כדי לפגוע בזכויותיהם. בהתייחס לאמור בהודעה זו קבעתי כי – "מאחר שהדיירים אינם בעלי דין בתביעה, ומאחר שהליך של 'הודעה' אינו הליך קיים – לא נדרשה כל החלטה ביחס להודעתם האמורה של הדיירים. יחד עם זאת, לאור האמור בהודעה, נראה כי מוטב היה לצדדים לנסות לבוא בדברים: קודם-כל בינם לבין עצמם ולאחר מכן מול הדיירים, תוך ניסיון להגיע להסכמות שיצמצמו את נזקיה של החברה ובה בעת את הנזקים של שתי בעלות המניות בה – הן המבקשת [היא התובעת] והן חברת גאלרי" (ר' סעיף 43 להחלטה).

לאחר מתן ההחלטה נקבע ביום 16.9.2019 כי דיירי הבניין יצורפו כצד להליך.

בקשת דיירי הבניין

7.
עוד בטרם התקבלה ההחלטה על צירופם להליך, הגישו דיירי הבניין ביום 9.7.2019 בקשה לבית-המשפט בה הם עתרו שבית-המשפט יורה:
·
כי דיירי הבניין רשאים לחתום על הסכם לחיזוק, עיבוי, שיפוץ ובניית תוספות בניה מכוח הוראת תמ"א 38 ו/או כל תכנית אחרת החלה על הבית המשותף עם יזם/ קבלן אחר, חלף ההסכם אנחתם מול החברה ושלגישתם בוטל על ידיהם כדין;
·
על מחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת החברה על זכויות דיירי הבניין בתת-חלקה 11 בבניין;
·
על מחיקת צו המניעה וההערה לפי צו בית משפט מכוח סעיף 130 (זוהי הערת האזהרה מכוח ההחלטה) אשר נרשמו אצל רשם המקרקעין בחולון לבקשת התובעת על זכויות דיירי הבניין בתת-חלקה 11 בבניין.

ההחלטה הנוכחית נוגעת לבקשה האמורה של הדיירים.

8.

דיירי הבניין טענו
כי הם התקשרו עם החברה בהסכם ביום 7.7.2015. לטענתם,
החברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות ולכן שלחו דיירי הבניין ביום 26.7.2018 לחברה מכתב התראה (להלן: "מכתב ההתראה הראשון").

דיירי הבניין ציינו כי כחלק מהניסיון להמשיך בביצוע הפרויקט, נחתם ביום 9.1.2019 נספח להסכם שמטרתו העיקרית היתה לקבוע מועדים ולאפשר את המשך ביצוע הפרויקט. למרות זאת המשיכה החברה להפר את ההסכם בהפרות יסודיות. לכן שלחו דיירי הבניין לחברה ביום 22.5.2019 מכתב התראה נוסף, בו הם ציינו כי אם החברה לא תתקן את ההפרות היסודיות בהן היא מצויה תוך 21 יום - הם יפעלו לביטול ההסכם (להלן: "מכתב ההתראה השני").

9.
דיירי הבניין ציינו כי החברה הפסיקה את ביצוע העבודות בבניין וכי הבניין הוא היום אתר בניה לכל דבר ועניין. לטענתם, המגורים בבניין בתנאים אלה הם קשים ואף מסכנים את הדיירים וגורמים להם לנזקים משמעותיים.

ביום 16.6.2019, ובחלוף המועד הקבוע במכתב ההתראה השני מיום 22.5.2019, הודיעו דיירי הבניין על ביטול ההסכם (בהודעה שתכונה להלן: "הודעת הביטול"). במענה להודעת הביטול, הודיעה החברה לדיירי הבניין כי ההסכם בטל וכי הם רשאים לפעול כראות עיניהם.

10.
ביום 19.6.2019 הודיעה החברה לקבלן המבצע את הפרויקט כי היא אינה מסוגלת לשלם לו את שכר עבודתו. במקביל נודע לדיירי הבניין – כך הם טוענים – אודות המחלוקות בין בעלי המניות בחברה שהביאו להגשת התביעה דנן.

דיירי הבניין הבהירו כי הערת האזהרה מכוח ההחלטה נרשמה אצל רשם המקרקעין על זכויותיהם ברכוש המשותף, וזאת לאור טענות התובעת אודות זכויות שעומדות לה להבטחת חובות של החברה כלפיה.

11.
דיירי הבניין טענו כי הצווים נושא ההחלטה ניתנו למרות שאין כל יריבות בין התובעת לבינם
;
למרות שההסכם בוטל כדין
;
ולמרות שלחברה אין עוד כל זכות או מעמד בבניין לאחר ביטול ההסכם. לטענת דיירי הבניין, המחלוקת בין התובעת לבין הנתבעים אינה מעניינם, ולכן יש להורות על ביטול הצווים. עוד נטען כי הצווים שניתנו לבקשת התובעת במסגרת ההחלטה, מונעים מהדיירים את האפשרות להתקשר עם קבלן מבצע או יזם אחר ולהמשיך בביצוע העבודות בבניין (שהחברה חדלה כאמור לבצען).

הדיירים הדגישו כי אם הם לא יתקשרו בהקדם עם קבלן מבצע אחר להשלמת העבודות, נזקיהם יוחרפו ועוגמת הנפש שלהם תגדל.
הם הוסיפו כי צמצום הנזקים שלהם הוא גם אינטרס של התובעת כבעלת מניות בחברה, וזאת לאור אחריותה לנזקים אלה.

12.
דיירי הבניין ציינו כי הם פנו לתובעת בבקשה לבטל את הצווים ולמחוק את הערת האזהרה.
התובעת דחתה את בקשתם ובחרה להפנות אליהם אצבע מאשימה בטענה כי הם אחראים לביטול ההסכם. דיירי הבניין הגישו לבית המשפט ביום 7.10.2019 הודעה אליה הם צירפו דו"ח מטעם המהנדס מר עומר קאופמן מחב' הנדסה עירונית (להלן: "דוח המהנדס"). דו"ח זה תומך לשיטתם בטענה אודות המצוקה וסכנת החיים בה הם נתונים.

דיון
13.
עתירתם העיקרית של דיירי הבניין בבקשה דנן הייתה כי בית המשפט יורה על מחיקת הערת האזהרה מכוח ההחלטה, שנרשמה אצל רשם המקרקעין על תת-חלקה 11,
תת-החלקה הנוגעת לרכוש המשותף בבניין ורשומה על שמם של דיירי הבניין (כך עולה מטענות הצדדים).

כן עתרו הדיירים כי בית המשפט יקבע שהם רשאים להתקשר עם קבלן אחר לצורך ביצוע פרויקט הבניה בבניין, ויורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה על תת-חלקה 11.

14.
לצורך הכרעה בבקשה יש מקום לברר שתי שאלות עיקריות: ראשית יש לבחון את השאלה האם דיירי הבניין הוכיחו כי קיימת אפשרות סבירה לפיה ההסכם בוטל על-ידיהם כדין. שנית, אם התשובה לשאלה הראשונה היא בחיוב, יהיה מקום לבחון את ההשלכה של ביטול ההסכם על זכויות הצדדים, ובאופן יותר ספציפי – על זכויות הדיירים וזכויות התובעת.

האם ההסכם בוטל כדין
?
15.
אני סבורה כי דיירי הבניין עמדו בנטל שהוטל עליהם לשלב זה, והוכיחו כי קיימת אפשרות סבירה לפיה ההסכם עם החברה בוטל כדין. כאמור, מחומר הראיות עולה כי דיירי הבניין שלחו לחברה שני מכתבי התראה. ביום 26.7.2018 שלחו דיירי הבניין את מכתב ההתראה הראשון (נספח ב' לבקשה) בו הם הביאו לידיעת החברה כי אם היא לא תתקן את ההפרות היסודיות בהסכם, ולא תתחיל לבצע עבודות הבניה בבניין במועד הנקוב בהסכם ולא יאוחר מ-21 יום ממועד משלוח מכתב ההתראה, ההסכם יתבטל.

ביום 22.5.2019 שלחו דיירי הבניין לחברה את מכתב ההתראה השני (נספח ד' לבקשה) בו הם התריעו כי החברה הפרה ומפרה את ההסכם בהפרות יסודיות, וכי לכן ככל שהחברה לא תפעל לתיקון ההפרות תוך 21 יום ממועד משלוח המכתב, ההסכם יתבטל.

ביום 16.6.2019 שלחו דיירי הבניין לחברה את הודעת הביטול בה הם הודיעו על ביטול ההסכם (נספח ה' לבקשה). ביום 25.6.2019 השיב יצחק שמש – הוא הנתבע 3 – בשם החברה להודעת הביטול כך: "בהמשך למכתבתם אלינו מיום 16/6/2019 אנו מודיעים לכם בזאת כי ההסכם עם הדיירים ברחוב זלמן ארן 40 [הוא הבניין] בטל ומבוטל לכל דבר ועניין ולכן הנכם רשאים לפעול כראות ענייכם" (ראה נספח ו' לבקשה).

16.
התובעת כפרה בכלל המסמכים האמורים. לטענתה, דיירי הבניין עשו "יד אחת" יחד עם יתר הנתבעים ובכלל זה חברת גאלרי במטרה לגזול אותה. היא טענה כי דיירי הבניין מבקשים להתנער מההסכם עם החברה, וכך לקבל לידיהם את הבנייה שנעשתה על-ידיה עד כה, תוך שהם ייהנו מההשקעה כספית שהחברה השקיעה בכך (יובהר כבר עתה כי חרף טענת התובעת, מחומר הראיות עולה כי לא היא עצמה ביצעה את הבנייה אלא הקבלן המבצע שפעל מטעמה של החברה).

לטענת התובעת, בא-כוחם של דיירי הבניין, עו"ד גהוורי (שהוא גם הנתבע 7), מצוי בניגוד עניינים.
נטען כי עו"ד גהוורי ומשרדו שימשו כיועצים המשפטיים של החברה, וכיום עו"ד גהוורי הוא בא-כוחם של הדיירים. עוד טענה התובעת כי מנספח 18 לכתב התביעה המתוקן עולה כי עו"ד גהוורי ידע אודות פעולותיהם האסורות והמקפחות של הנתבעים, ובכלל זה אודות העברת המניות
הנטענת למר ניג'אם ועל מכירת הדירות שהחברה ביצעה לטענת התובעת שלא כדין (ר' עמ' 7 לפרוטוקול הדיון מיום 31.10.2019).

17.
אינני מקבלת את הטענה ואני סבורה כי התובעת לא הוכיחה את עמדתה ביחס לקנוניה בין דיירי הבניין לבין הנתבעים. ראשית, התובעת לא הציגה כל ראיה שיש בה לסתור את טענות דיירי הבניין ביחס לביטול ההסכם, האירועים שקדמו לו והטעמים לו.
בהקשר זה יצוין כי התובעת לא הבהירה מדוע לגישתה ירצו דיירי
הבניין לבטל את ההסכם אלמלא הייתה החברה מפרה אותו. על-פני הדברים, לדיירי הבניין יש אינטרס ברור כי הבנייה בבניין תסתיים בהקדם האפשרי. מובן כי ביטול ההסכם והצורך של הדיירים למצוא קבלן מבצע אחר שישלים את הבנייה, עלול לעכב באופן משמעותי את מועד הסיום של הבנייה. לכן, על פני הדברים ובאין ראיה טובה אחרת, ניתן להניח כי ביטול ההסכם על-ידי דיירי הבניין נעשה מאחר שהם אכן היו סבורים כי ההסכם הופר על-ידי החברה, וזאת לאחר שהחברה לא תיקנה את ההפרות חרף שני מכתבי ההתראה שנשלחו אליה.

18.
התובעת אף לא הוכיחה ברמה הנדרשת את טענתה החמורה בדבר שיתוף הפעולה והקנוניה בין דיירי הבניין לבין יתר הנתבעים. זאת ועוד, אף לו הייתי מניחה, כפי שהתובעת טוענת, כי בא-כוחם של דיירי הבניין ידע אודות פעולות אסורות שמבצעת גאלרי (במסגרת יחסיה של גאלרי עם התובעת, בעלת המניות השנייה בחברה), אין בכך כדי להעיד על קיומה של קנוניה, ואין בכך כדי לשלול את התוקף של ביטול ההסכם אל מול החברה.

לכן, ולאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי דיירי הבניין הוכיחו כי קיימת אפשרות סבירה לפיה ההסכם בוטל כדין.

האם יש להיעתר לבקשה
?
19.
כאמור, במסגרת ההחלטה הוריתי בין היתר על "רישום הערת אזהרה לזכות המבקשת על אחת הדירות בבניין שהיא בבעלות החברה, להבטחת חובה של החברה כלפיה בסכום של 346,805 ₪". החלטה זו נבעה מההסכמה בין הצדדים כפי שהיא הובאה לעיל, לפיה הוסכם כי לאחר חוות-הדעת של המומחה שיבחן את ההתחשבנות ביניהם, יובטח החוב של "הצד שחייבים לו כסף" באמצעות רישום הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין ששייכת לחברה.

כן נקבע בהחלטה כי "אני אוסרת על המשיבים [הם הנתבעים 1-4] למכור דירות נוספות או לבצע כל דיספוזיציה בדירות בפרויקט [דירות חדשות שהיתה זכאית החברה לבנות ולמכור על פי ההסכם] בלא לקבל את הסכמת המבקשת [היא התובעת] לכך מראש ובכתב".

20.
מכוח ההחלטה נרשמו שתי הערות על תת-חלקה 11 בבניין אצל רשם המקרקעין בחולון (ראה נספח ט' לבקשה): הערה ראשונה היא אודות צו מניעה אשר לפיו "חל איסור על המשיבים (הם הנתבעים 1-4, ר.ר.) לבצע כל דיספוזיציה בדירות בפרויקט בלא לקבל את הסכמת המבקש ל.ח פנסו השקעות בע"מ
לכך מראש ובכתב ראה החלטה מיום 12/6/2019 מס' תיק 41079-05-19"
;


והערה שנייה
היא הערה על פי צו בית משפט סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לפיה "רישום הערת אזהרה לזכות המבקשת ל.ח פנסו השקעות בע"מ
[היא התובעת] על אחת הדירות בבניין שהיא בבעלות החברה שהיא בבעלות החברה ראה החלטה מיום 12/6/2019 מס' תיק 41079-05-19".

21.
צווי המניעה הזמניים שניתנו במסגרת ההחלטה, ניתנו בהתאם למצב הדברים והטענות השונות שהיו בפני
י במועד מתן ההחלטה. כזכור, באותה עת דובר במחלוקת בין בעלי המניות בחברה, כאשר הדיירים לא צורפו עדיין להליך. הצווים ניתנו בהתבסס על ההסכמה בין הצדדים אודות רישום הערת אזהרה להבטחת חובה של החברה לתובעת, וכן בהתבסס על ההנחה לפיה החברה עשויה לבנות יחידות נוספות בבניין מכוח ההסכם, והיא עלולה למכור יחידות אלה באמצעות גאלרי ולא להעביר את התמורה לקופת החברה (לאור הראיות לכאורה בדבר מכירה כזו שבוצעה למר ניג'ם).

22.
ואולם, לאחר צירוף הדיירים והטענות שהם העלו כפי שפורט לעיל, התמונה העובדתית משתנה. ראשית, כפי שהובהר לעיל, ההחלטה קבעה כי התובעת רשאית לרשום הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין השייכות לחברה. ממכלול האמור לעיל עולה כי הערת האזהרה נרשמה על תת חלקה 11 – תת-חלקה שאיננה בבעלות החברה אלא בבעלותם של הדיירים.

23.
מעבר לכך עולה ממכלול האמור לעיל וכפי שהבהרתי בהחלטה זו, כי הדיירים הוכיחו לכאורה כי הם ביטלו כדין את ההסכם. ביטול זה משנה כמובן את מערך הזכויות של הצדדים, ובכלל זה משפיע על זכויותיה של החברה בבניין. משההסכם בוטל כדין – נראה על-פני הדברים כי אין לחברה עוד זכות בדירות בבניין שאינן רשומות על שמה (ועל כל פנים לא הוכח בשלב זה אחרת).

לכן, אין גם מקום לרישום הערת אזהרה על "זכויות החברה" (שספק אם קיימות) להבטחת חובה של החברה לתובעת. ההסכמה בין בעלי-המניות בחברה בהקשר זה אינה יכולה להשפיע לרעה על זכויות הדיירים. מאחר שרישום ההערה נועד להיות על זכויות החברה בבניין, ומאחר שהוכח לכאורה שלחברה אין כיום זכויות כאלה, אין מקום לרישום הערת אזהרה לטובת התובעת.

24.
ההחלטה אודות רישום הערות האזהרה נועדה כאמור גם כדי למנוע פעולות קיפוח נוספות נגד התובעת ובכלל זה למנוע את האפשרות שהחברה תמכור דירות נוספות ותימנע מהעברת התמורה לקופת החברה.

אולם לאור מכלול האמור לעיל, ומאחר שהוכח לכאורה כי להסכם בין החברה לבין הדיירים אין עוד תוקף לאחר שהוא בוטל כדין, אין עוד מקום להבטיח זכויות אלה באמצעות צו המניעה הזמני כפי שהוא נקבע בהחלטה. ודאי שאין מקום לעשות כן אם רישום הערות האזהרה מסכל את האפשרות של דיירי הבניין להתקשר בהסכם חדש עם קבלן אחר להשלמת ביצוע העבודות בבניין.

25.
לכן ולאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש להיעתר לבקשה דנן ככל שהיא נוגעת למחיקת ההערות שנרשמו לטובת התובעת על תת-חלקה 11 בבניין מכוח ההחלטה. התובעת תוכל כמובן לנסות להבטיח את זכויותיה הנטענות כנגד החברה באמצעים אחרים כפי שתמצא לנכון.

26.
בישיבת יום 31.10.2019 טען בא-כוח התובעת כי דיירי הבניין יכולים להתקשר עם קבלן אחר לביצוע עבודות הבנייה בבניין, מבלי שיוסרו הצווים הזמניים שניתנו במסגרת ההחלטה. זאת לאור ההשקעה הכספית הגבוהה שהושקעה לגישתו על-ידי החברה בבניין עד לביטול ההסכם, השקעה שדומה שלגישתו לא שולמה כנגדה תמורה הולמת. ב"כ התובעת טען בדיון כי "מבחינה מספרית וכדאיות כלכלית, הם [דיירי הבניין] יכולים להביא חברה, קבלן מבצע שייקח את הפרויקט כמו שהוא כשיש לו רק 5 דירות למכור אך הוא צריך למכור 7 דירות, כי יש לו חסכון של מיליונים שכבר הושקעו" (ר' פ' 31.10.2019 עמ' 7 ש' 15-16).

אני סבורה כי התובעת לא הוכיחה את הטענה – שלצורך הוכחתה נדרשים נתונים מדויקים אודות העלויות הדרושות להשלמת הבנייה, ההשקעה שנעשתה בבניין עד כה, והמחירים בהם ניתן יהיה למכור את הדירות. התובעת לא הציגה את הראיות האמורות ולכן לא ניתן לקבוע כי דבריו של בא-כוחה הוכחו. למעלה מן הצורך אציין כי אף לו הייתה התובעת מוכיחה את הטענה, ספק אם היה בכך כדי לשנות את המסקנה שלעיל. זאת מאחר משההסכם בוטל כדין (ולכאורה זהו המצב המשפטי), אין מקום לחייב את הדיירים לנסות לאתר קבלן שיתקשר עמם בהסכם נוסף כאשר על אחת היחידות בבניין רשומה הערת אזהרה לזכות התובעת.

27.
באשר לצווים הנוספים להם עתרו דיירי הבניין -
כאמור לעיל, בבקשה עתרו דיירי הבניין גם כן כי בית המשפט יצהיר שהם רשאים להתקשר בהסכם לחיזוק, עיבוי, שיפוץ ובניית תוספת בניה מכוח הוראות תמ"א 38 ו/או כל תכנית אחרת החלה על הבית המשותף עם יזם/קבלן אחר חלף ההסכם אשר נחתם מול החברה וכן כי הוא יורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה על תת-חלקה 11 (היא ההערה שנרשמה ככל הנראה מכוח ההסכם – ר' ס' 5 לעיל בהחלטה זו).

אני סבורה כי אין מקום להיעתר לסעדים אלה. שאלת ההתקשרות של דיירי הבניין עם קבלן או יזם אחר חלף ההסכם ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוחו של ההסכם האמור לטובת החברה אינן רלוונטיות לגדר המחלוקת בתביעה. מעבר לכך - צו המניעה הזמני אינו נוגע לעניינים אלה, ולכן אינני סבורה כי יש להיעתר לבקשה בהקשר זה.
הדיירים רשאים לפעול בהקשר זה כפי שימצאו לנכון.

28.
סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה באופן חלקי בלבד - ומורה על מחיקת צו המניעה והערת האזהרה מכוח ההחלטה לפי צו בית משפט סעיף 130 אשר נרשמו לטובת התובעת אצל רשם המקרקעין בחולון על תת-חלקה 11 בבניין.

הבקשה הנוגעת ליתר הסעדים שלהם עתרו דיירי הבניין - נדחית.
29.
אני מחייבת את התובעת בהוצאות הדיירים בקשר עם הבקשה בסכום כולל של 10,000 ₪.

התיק נקבע לישיבת קדם משפט נוספת ביום 19.1.2020 בשעה 10:00.

ניתנה היום, ז' חשוון תש"פ, 05 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.











א בית משפט מחוזי 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ, גאלרי ביסטרו בע"מ, איציק שמש ואח' (פורסם ב-ֽ 05/11/2019)