פסקי דין על גדעון לוי | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

85267/17 ערר     10/11/2019




ערר 85267/17 גדעון לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון




בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכננת המחוז: גב' גל קארו, מתכננת ערים ואזורים



העורר: גדעון לוי
המשיבה: הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

ע"י ב"כ עו"ד עופר צילקר
.

תאריך הישיבה: יום שלישי, ז' בחשון, התש"פ, 05.11.2019.

מזכירת הוועדה: אילנית מלניק דבי

קלדן: אורי אוריאן

נוכחים:
מטעם העורר: מר גדעון לוי

מטעם המשיב: עו"ד עופר צילקר
, עו"ד יובל תמיר


נושא: גו"ח 6020/643 העצמון 2 חולון.

----------------------------------------------------------------------------
מר גדעון לוי
:
ראיתי את תשובת הוועדה המקומית, לא ארצה להתווכח עם החוק, אם זה באמת נכון מה שעו"ד צילקר אומר. שנית, בעירייה הם טוענים שזה הולך לפי יחידות דיור. דבר נוסף, כרגע יש שם תמ"א 38 ולפיה אני יכול לבנות עוד קומות.

יו"ר:
תמ"א 38 זה כרגע, צריך לבדוק את זה למועד הבקשה.

מר גדעון לוי
:
נכון למועד הבקשה יש שם כבר תמ"א 38. רואים גם בתיק המידע שיש שם תמ"א 38.

יו"ר:
התבקש היתר לתמ"א 38?
מר גדעון לוי
:
לא. כי לא רצינו לבנות.

יו"ר:
אז זה לא קשור אם הגשת בקשה שלא לפי תמ"א 38, הגשת בקשה לתוספת יחידות בהקלה.

מר גדעון לוי
:
בעירייה אף אחד לא מבקר ועושה את החישוב כמו שצריך. האדריכלית עשתה את החישוב של השטח, למשל לא הורידה מדרגות, אני התחלתי להבין בנושא רק לאחר שקיבלתי את הבקשה לתשלום. אני חושב שצריך להיות בעירייה מישהו שמבקש ובודק אם החישובים האלה נכונים.

יו"ר:
בהיתר יש בודקי היתרים.

עו"ד עופר צילקר
:
אני לא מסכים עם הטענה שאנשי מקצוע לא יודעים לחשב זכויות. מעבר לזה יש לגבי זה ביקורת של אנשי המקצוע בעירייה. עם כל הכבוד, אדם מגיש ערר מבלי שהוא יודע ויש לו מושג. הכל על ספקולציות והוא אומר פה שהוא מסכים עם מה שכתבנו.

מר גדעון לוי
:
לא זה מה שאמרתי, אמרתי שאם זה החוק לא אתווכח.

עו"ד עופר צילקר
:
כמה קל לבזבז כספי ציבור, זה משהו שמוציא אותי מגדרי, למרות שלא אבקש הוצאות.

יו"ר:
יש לו זכות לבוא לכאן גם לא מיוצג.
איך אתם עושים את חישוב הזכויות למגרש שקטן מגודל מגרש מינימאלי?

עו"ד עופר צילקר
:
החישוב נעשה על פי החלק היחסי שלו. התוצאה היא אותה תוצאה אם מחלקים את אותם 6% בין כל בעלי הזכויות.

יו"ר:
אני ניסיתי להבין את התחשיב שערכתם ואם נותרת פה יחידת דיור נוספת.

מר גדעון לוי
:
לפי זה על פי מה שנאמר לי בעירייה מגיעה לי עוד יחידה. אני כאזרח לא אמור לדעת את כל החוקים וכך נאמר לי בעירייה.

עו"ד עופר צילקר
:
עם כל הכבוד, למרות שאני בעד שאנשים יגישו ללא אנשי מקצוע, יש מקרים כמו זה שאנשים לא יודעים מה הם עושים. יש לו אדריכל שהוא יכול היה להתייעץ איתו. אבל כל זה לא רלוונטי ובגדר וויכוח פילוסופי.

חבר הוועדה מיכאל גופר:
התשובה שלכם לגבי מספרים מוחלטים, אתם אומרים הזכויות המותרות הן 189.9. הוא מבקש 206.85 מבחינתכם זה הקלה. על סמך מה? מאיפה לקחת אם הנתונים.

עו"ד עופר צילקר
:
הכל כתוב בסעיפים 22-23 לתשובה ובשומה.

חבר הוועדה מיכאל גופר:
כשאתם כותבים 236.65, זה הנתון שהתבקש בבקשה להיתר?

עו"ד עופר צילקר
:
בדיוק.

יו"ר:
אתם מציינים ששטח המגרש המינימלי הוא 500 מ"ר ועושים תחשיב לפי 292 מ"ר?

עו"ד עופר צילקר
:
התחשיב הוא לפי שטח המגרש כפי שהוא. שטח המגרש המינימלי רלוונטי לצורך תנאי סף לדיון בבקשה, אבל מרגע שדנים בבקשה, ההתייחסות היא לשטח המגרש.

יו"ר:
אם המגרש לא פוגש את השטח המינימלי, איך מתייחסים לזה?

עו"ד עופר צילקר
:
לכאורה אין לו זכות לבקש היתר.

מר גדעון לוי
:
מתייחסים לכל ה-566 מ"ר, מתוכם החלק היחסי שלי הוא ה-292 מ"ר. נוצרה פה עוד חצי יחידה שלי במשותף עם השכן.

יו"ר:
יש הוראה בתכניות על עיגול מספר היחידות?

עו"ד עופר צילקר
:
ברגע שיש 0.51 יחידה מעגלים כלפי מעלה בהליך של הקלה.

יו"ר:
זה לא מוקנה מכוח התכנית?

עו"ד עופר צילקר
:
לא שאני יודע. התכניות היותר חדשות מתייחסות לזה. התכניות של חולון ישנות ולא נתנו דעתן לזה, לפחות זו.

חבר הוועדה מיכאל גופר:
ה-0.336 הוא הנתון שהוגש בבקשה להיתר? אתם אומרים שלטענתו יש לו עוד 0.336 ולכן זה פחות מ-1 ולכן לא מעוגל למעלה.

עו"ד עופר צילקר
:
זה נתון מתכנית ח/1, 8 יח"ד לדונם. הטענה שלו שאם יש לו עוד 0.3 דירות זה גם כולל את שטח הדירה.

יו"ר:
זו הטענה בערר.

עו"ד עופר צילקר
:
אנחנו טוענים שהזכויות ממילא נגזרות מהמגרש ללא קשר למספר יחידות הדיור. אם היו לו את אותן זכויות בשלוש יחידות היו לו יחידות אחרות.

יו"ר:
ה-25% לקומה בשתי קומות כנגזרת מגודל המגרש? זה היקף הזכויות לפי עו"ד צילקר? בלי קשר לצפיפות

עו"ד עופר צילקר
:
נכון. ויש גם הערה לגבי הצפיפות.

יו"ר:
עוד משהו שתרצה להוסיף?

מר גדעון לוי
:
לא. אני רק טענתי לגבי תמ"א 38 שכרגע מגיע שם עוד שתי קומות וגם את זה צריכים לקחת בחשבון.

יו"ר:
תמ"א 38 נותנת זכויות במקום בו מגישים בקשה לפיה ועומדים בכל התנאים והוועדה המקומית גם מאשרת את זה לפי שיקול דעתה. ה לא המקרה כאן. תודה רבה לכם.

החלטה
ערר זה הוגש כנגד חיוב העורר בהיטל השבחה בעקבות בקשה להיתר בניה שכללה הקלה לתוספת זכויות בניה בהיקף של 6%.
לטענת העורר התכנית מתירה בניית 8 יח"ד לדונם, ועל כן בשטח המגרש שלו, 292 מ"ר, ניתן להקים 2.336 יח"ד. העורר מודע לכך שלא ניתן לבנות 0.336 יח"ד אך לטענתו מגיע לו בעבור שבר היחידה, זכויות בניה יחסיות.
הועדה המקומית טוענת כי סך הזכויות במגרש מחושב לפי הוראות תכנית המתאר ח/ 1 על תיקוניה בדבר זכויות הבניה, ולא לפי מספר יחידות הדיור.
מעבר לכך טוענת הועדה המקומית כי טענת העורר שלפיה ההקלה אינה נחוצה, הינה טענה מתחום הרישוי שהמקום להעלותה אינו בפני
ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
דיון והכרעה
על פי תכנית ח/ 1/ 1 שהוצגה לנו ע"י ועדה המקומית, שטח הבניה המקסימלי באזורים מגורים ב-1 הרלבנטי, הינו 25% בשתי קומות.
אכן התכנית נגדירה צפיפות של 8 דירות לדונם נטו, אך כטענת הועדה המקומית, היקף זכויות הבניה הקבוע בתכנית, איננו נגזרת של הצפיפות. זכויות הבניה אינן מוגדרות לפי יחידת דיור אלא נגזרות מגודל המגרש.
אין איפוא ממש בטענת העורר כאילו הוא זכאי לזכויות בגין שבר יחידת דיור, שממילא אין מחלוקת כי לא ניתן לבנותה. גם אם ניתן היה לבנות במגרש 3 יח"ד ולא 2, עדיין היקף הזכויות היה באחוזים משטח המגרש כפי שמורה התכנית, ולא כנגזרת ממספר יחידות הדיור.
בשומת הועדה תחשיב הזכויות מבוסס על מכפלה של אחוזי הבניה, הקומות ושטח המגרש, כאשר לכך מתווספים 30% נוספים למרפסות מכח תכנית ח/ 1/ 7.
העורר לא הצביע על טעות בתחשיב זה.

העורר ביקש לבנות 206 מ"ר, כאשר על פי התכניות התקפות הותרו במגרשו 189.8 מ"ר בלבד. תוספת הזכויות מתאפשרת מכח ההקלה שניתנה לעורר, ואין ממש בטענה כי ההקלה אינה נחוצה לשם הבניה כפי שהתבקשה.
מעבר לכך יש ממש גם בטענת הועדה המקומית כי טענה כנגד נחיצותה של הקלה, יש להעלות במסגרת הליכי רישוי ולא במסגרת ערר על היטל השבחה.
ראו למשל:
ערר (ת"א) 85001/14 רון חנן שטרייכמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל- אביב (פורסם בנבו, 04.02.15)
כאמור, בענייננו גם בחינת הטענה לגופה מעלה שאין בה ממש.
הערר נדחה איפוא.

מאחר שהועדה המקומית הודיעה כי היא אינה עומדת על פסיקת הוצאות, איננו פוסקים הוצאות.

סוף דבר.

ההחלטה התקבלה פה אחד, בהעדר הצדדים, ביום: יב בחשון, התש"פ, 10.11.2019.

(_______________________) (__________________________)
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב מחוז תל אביב
ערר מס': חל/85267/17
תאריך: 05.11.2019

ישיבה מס': 32/19
מ ד י נ ת י ש ר א ל
ועדת הערר לתכנון ולבניה
פיצויים והיטלי השבחה

מחוז תל אביב
6
__________________________________________________________
כתובת: רח' המסגר 18 ,קומה 4, תל אביב (כניסה מרח' ריב"ל).
מען למכתבים: ת.ד 7176 מיקוד 6107120
קבלת קהל: א' עד ה' 14:00 - 8:00, ד' 8:00-16:30
טלפון: 03-6702619 פקס': 03-6702606








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85267/17 גדעון לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (פורסם ב-ֽ 10/11/2019)