פסקי דין על אילה רבקה באסטקר אלבז | פסקי דין על אמיתי דוד | פסקי דין על הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש

44/19 ערר     17/11/2019




ערר 44/19 אילה רבקה באסטקר אלבז, אמיתי דוד נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש






ועדת המשנה לעררים
של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
הנדון: החלטה בעניין בקשה מס' 20190402: העברה בטאבו, השבחה מס' 922, ובעניין בקשה מס' 20190425: העברה בטאבו, השבחה מס' 997.

מצ"ב פרסום החלטה בעררים מס' 44/19, 49/19.
העררים נדונו, בנוכחות הצדדים, ביום י"א תשרי תש"פ (10.10.2019).
1. להלן חברי הוועדה:
גב' שמרית גולן, נציגת שר המשפטים (יו"ר).
גב' שולמית גרטל, מ"מ נציג שר הבינוי והשיכון.
מר דרור לוינגר, נציג מנכ"לית מינהל התכנון.
מר יואב צלניקר, נציג המשרד להגנת הסביבה.
2. חברי הוועדה שנעדרו מהישיבה:
מר יצחק הלוי, ראש עיריית אילת.
מר עידו גרינבלום, ראש המועצה המקומית קריית טבעון.
בכבוד רב,

שולמית פרוז
מרכזת ועדת המשנה לעררים
אגף מוסדות תכנון ארציים
מדינת ישראל

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה
ועדת המשנה לעררים

ערר 44/19
ערר 49/19
1. אילה רבקה באסטקר אלבז
2. אמיתי דוד
ה ע ו ר ר ת
בערר 44/19
הע ו ר ר
בערר 49/19

- נגד -
הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש

ע"י ב"כ עוה"ד עודד דונג
ה מ ש י ב ה
בשני העררים

הדיון התקיים ביום 10.10.2019 לפני ועדת המשנה לעררים: גב' שולמית גרטל, מר דרור לוינגר, מר יואב צלניקר ועו"ד שמרית גולן
– יו"ר הוועדה.
החלטה
1. לפנינו עררים על שומות שנערכו על ידי הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש
(להלן: "הוועדה המיוחדת"). הראשונה, שומה מיום 4.7.2019, בעקבות הסכם מכר מיום 19.6.2019 להעברת זכויות בדירה שברחוב מרגלית 8, דירה 10 בחריש, המצוי בגוש 9071, חלקה 151.
השנייה, שומה מיום 17.7.2019, בעקבות הסכם מכר מיום 27.3.2019 להעברת זכויות בדירה שברחוב רובין 3, דירה 1 בחריש, בבית משותף המצוי בגוש 9071, חלקה 139, תת חלקה 1.

2. העררים הוגשו מכוח סעיף 74 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:
"בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של ועדה מחוזית שסעיפים 72 ו-73 אינם חלים עליה, וההחלטה ניתנה על ידי ועדה מיוחדת, יוגש הערר לפני שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כאחד, וכל אחד מהשרים רשאי לאצול מסמכותו לפי סעיף זה, הן בדרך כלל והן למקרה מסויים והן לסוג מסויים של מקרים, ובלבד שחבר הועדה המיוחדת לא ידון ולא יכריע בערר כאמור";
ומכוח סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק, הקובע כי "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב".
3. ביום 11.12.2017 אצלו שר האוצר ושר השיכון את סמכותם לפי סעיף 74 לחוק ו-14(א) לתוספת השלישית לחוק לוועדה זו.
4. נוכח הדמיון בטענות שני העררים, החלטנו לדון בהם במאוחד. ביום 10.10.2019 קיימנו דיון בעררים, שממנו נעדרו העוררים, אף שהוזמנו לדיון. לפיכך, התקיים הדיון בהתאם לתקנה 7 לתקנות התכנון והבניה (ערר בפני
המועצה הארצית), התשל"ב-1972, הקובעת כי "העורר והמשיבים יוזמנו לדיון בערר והדיון יתקיים בפני
הם; אולם אם הוזמנו הצדדים ואחד מהם לא התייצב, רשאית המועצה לדון בערר שלא בפני
ו".
5. בסופו של הדיון, החלטנו פה אחד לדחות את העררים.

הרקע לעררים
6. העוררת בערר 44/19 מכרה את דירתה ביום 19.6.2019. ביום 8.7.2019 הומצאה לידיה שומת היטל השבחה מטעם הוועדה המיוחדת, על סך 7,260.18 ₪.
7. העורר בערר 49/19 מכר את דירתו ביום 27.3.2019. ביום 18.7.2019 הומצאה לידיו שומת היטל השבחה מטעם הוועדה המיוחדת, על סך 6,314.92 ₪.
8. השומות מתייחסות להשבחה שחלה בדירות בעקבות תכנית 307-0412684: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתחום תכנית חריש/1/א, שאושרה ביום 4.1.2017 (להלן: "התכנית"). סעיף 4.1.2(א) לתכנית קובע כי סעיף 4.3.2.9(ג) לתכנית חריש/1/א, הקובע הוראה לעניין שטח מקסימלי להמרה, יבוטל, ודירות המרה (כהגדרתן באותה תכנית) יוכלו לקבל תוספת שטחי בנייה בשיעור של עד 25 מ"ר מבלי שהדבר ייחשב כסטייה ניכרת.
9. סעיף 6.1 לתכנית קובע הוראות בינוי, ובהן כי "התוספת תיבנה באגפי בניין שלמים, כמקשה אחת ע"י כל בעלי הדירות באותו אגף של הבניין".
טענות אילה אלבז (ערר 44/19)
10. העוררת טוענת כי תוספת הבנייה מכוח התכנית בלתי ניתנת למימוש, ומסיבה זו אף לא באה לידי ביטוי במחיר הדירה בעסקת המכר. לטענת העוררת, דירתה נמצאת בקומה השנייה, וקיימות דירות גן/קרקע בקומות התחתונות, כך שמימוש התוספת יחייב בנייה על קרקע שבקניין פרטי של צד ג', ונכון למועד מכירת הדירה לא ניתן כל היתר בנייה למי מהדיירים ולא החלה בנייה בקומות התחתונות. לטענתה, עובדה זו מאיינת את הסיכוי לממש את הזכויות שהקנתה התכנית, ועל כן למעשה לא נוצרה כל השבחה ריאלית עבור הדירה. העוררת טוענת כי הצעת חוק שאושרה לקריאה שנייה ושלישית ביום 5.7.2018 קובעת כי לא ייגבה היטל השבחה ממי שאינו יכול לממש זכויות בנייה.
11. העוררת טוענת כי בהתאם להוראות התכנית, התוספת תיבנה באגפי בניין שלמים, כמקשה אחת על ידי כל בעלי הדירות באותו אגף של הבניין, וכי אין כל נכונות מצד הדיירים לתכנון וביצוע משותף כנדרש למימוש תוספת זכויות הבנייה.
12. העוררת טוענת כי מימוש תוספת הזכויות כרוך בעלויות נלוות רבות, כדוגמת שינויים פנימיים בתשתיות הדירה, אשר מסכלות את הכדאיות הכלכלית ומותירות את ההשבחה כתיאורטית בלבד.
13. העוררת טוענת כי בהתאם לסעיף 1.9 להוראות התכנית, בניין "גדל" הינו בניין המתוכנן מראש כך שיהיה אפשר להרחיבו בעתיד, וכי לא ברור אם הבניין שבו מצויה דירתה עונה להגדרה זו. העוררת טוענת כי יש לכלול בהיתר הבנייה את תוספות הבנייה העתידיות כך שיינתן ביטוי לתוספות אלה מבחינה הנדסית. לטענתה, דרישה זו לא הובאה לידי ביטוי בהיתרי הבנייה שהונפקו על ידי הוועדה המיוחדת טרם הקמת הבניין, ועל כן לא ניתן לגבות כעת היטלי השבחה.

טענות דוד אמיתי (ערר 49/19)
14. העורר טוען כי שילם את היטל ההשבחה "תחת מחאה".
15. העורר טוען כי הקבלן שממנו רכש את דירתו מחזיק ביתרת זכויות הבנייה שנותרו בנכס, ועל כן הוא בעל הזכויות הנוספות מכוח התכנית.
16. העורר טוען כי הזכויות בדירה נרשמו על שמו לאחר פרסום התכנית. לטענתו, עובדה זו מהווה ראייה לתשלום היטל השבחה, ככל שהיה.
17. העורר טוען כי לא היה שותף להגשת התכנית, וכי אם התכנית הייתה ביוזמת הקבלן, יש להטיל עליו את החיוב בהיטל ההשבחה.
18. העורר טוען כי בהתאם להוראות התכנית, מימוש התוספת כרוך בהסכמה ושיתוף פעולה של כל הדיירים בבניין, וכי דרישה זו מאיינת למעשה את הסיכוי למימוש הזכויות מכוח תכנית.
19. על כן, טוען העורר כי יש להשיב לו את היטל ההשבחה ששילם.

טענות הוועדה המיוחדת
20. הוועדה המיוחדת טוענת כי טענות העוררים אינן מופנות כנגד השומות עצמן, אלא כנגד העיקרון של היטל השבחה בגין תוספת זכויות רוחבית, ומבוססות על הקושי במימוש הזכויות מכוח התכנית. הוועדה המיוחדת מציינת כי העוררים לא תמכו את טענותיהם בחוות דעת מקצועית בנוגע לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית. בהקשר זה מפנה הוועדה המיוחדת להחלטת ועדת המשנה לעררים בערר 28/18 מרדכי יגור נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש (פורסם בנבו, 25.10.2018; להלן: "עניין יגור").
21. הוועדה המיוחדת טוענת כי בשל הקושי במימוש הזכויות על פי התכנית, הובא בחשבון השומות מקדם דחייה של 10 שנים, תחת הכותרת "עקרונות, גורמים ושיקולים".
22. הוועדה המיוחדת טוענת כי ככל הנראה, הצעת החוק שאליה הפנתה העוררת בערר 44/19, מתייחסת לסעיף 1 בתיקון 126 לחוק, לפיו אין לגבות היטלי השבחה מכוח תכנית כוללנית. הוועדה המיוחדת טוענת כי במקרה זה, מדובר בתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.
23. לטענת העורר בערר 45/19, משיבה הוועדה המיוחדת כי קבלן אינו יכול לשמור לעצמו זכויות בנייה, אלא אם יש לו יחידה בבניין, וכי קבלן אינו יכול לממש זכויות בדירה שאינה בבעלותו.
24. הוועדה המיוחדת טוענת כי ההוצאות הכרוכות בהשבחה נלקחו בחשבון השומות, ומן הראוי היה לתמוך טענה החולקת על הנחה זו בחוות דעת מקצועית, ומש העוררים לא עשו כן, יש לדחות טענות אלה.
25. הוועדה המיוחדת טוענת כי שני הבניינים נבנו באופן המאפשר את תוספת הבינוי, ובמסגרת השומות נבחן הקושי הכרוך במימוש זכויות הבנייה. הוועדה המיוחדת מציינת כי ברור כי אם הייתה היתכנות וכוונה קונקרטית לממש את תוספת הבינוי, ההשבחה הייתה גבוהה יותר מכפי שנקבע.
26. הוועדה המיוחדת מוסיפה כי התכנית אושרה לאחר שניתנו היתרי בנייה למרבית המבנים המצויים בשטח התכנית.

דיון והכרעה
27. על פי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, המועד הקבוע למימוש זכויות אינו חל רק בעת קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין, אלא גם בעת העברת זכויות בהם (סעיף 1(א)(3)), ועל כן נדרשו שני העוררים לשלם היטל השבחה בגין ההשבחה שחלה במקרקעיהם בעקבות אישור התכנית, שהרחיבה את זכויות הבנייה במקרקעין.
28. בהחלטתנו בעניין יוגר הכרענו בשאלה העקרונית אם ניתן לחייב בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות על פי התכנית. באותו עניין קבענו:
"בפסיקת בתי המשפט הושם דגש על יסוד ההתעשרות של בעל הקרקע כתוצאה מהפעולה התכנונית של הרשות, כתנאי להטלת היטל השבחה (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 63 (2002); ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים (27.8.2012, פורסם בנבו), בסעיף 32). על כך מבקש, למעשה, העורר להתבסס, בטענו כי אין לחייבו בהיטל השבחה.
אולם, העוררים לא טענו, ואף לא הוכיחו, כי בנכס המדובר אין כל אפשרות לממש את תוספת הזכויות מכוח התכנית המשביחה. העורר 1 אמנם הצביע על קשיים אפשריים במימוש תוספת הזכויות – אולם לא על חוסר אפשרות מוחלט. גם מפירוט טענותיו במהלך הדיון לא השתכנענו כי תוספת הזכויות תהיה בלתי-ניתנת למימוש בבניין שבו מצויה הדירה. על כן, ומאחר שאין מחלוקת שהתכנית כשלעצמה היא תכנית משביחה (ובהקשר זה אין צורך להתייחס לנתוני הרכישה והמכירה של הדירה הספציפית), דין הערר – בהיבט העקרוני – להידחות.
אף שהעוררים לא תקפו את השומה עצמה אלא את עצם קיומה של חבות בהיטל השבחה, נעיר, בבחינת למעלה מן הצורך, כי מקדם דחיית השימוש של 10 שנים שנקבע בשומה (שהוא על הצד הגבוה ביותר מבחינה שמאית), הוא המענה השמאי המקובל במקרים כאלה (ר' ערר (י-ם) ליאור סנדק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (28.12.2016, פורסם בנבו), ונותן לדעתנו מענה מספק לקשיים הצפויים להתעורר במימוש הזכויות לאור הוראת התכנית המתנה את מימוש הזכויות בבניית התוספת באגף בניין שלם וכמקשה אחת, ומחייבת את קבלת הסכמת כל בעלי הדירות באותו אגף. במקרה זה, הוסיף לו השמאי גם מקדם שוליות של 10% נוספים, שיחד הפחיתו את ההיטל בקרוב למחצית. על כן, מדובר בהיטל השבחה שהוטל כדין וששיעורו סביר".
29. הכרעה זו נותנת מענה למרבית טענות העוררים.
30. לצד זאת, נקבע בהחלטתנו בעניין יוגר כי "מכאן ולהבא, שומות היטל השבחה הנקבעות על ידי הוועדה המיוחדת בהתבסס על התכנית יתייחסו לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכס הספציפי שעבורו נערכת השומה, בין אם על ידי חוות דעת כתובה של מהנדס/ת הוועדה או חוות דעת של בעל מקצוע כגון אדריכל מטעמה".
31. שמאי הוועדה המיוחדת התייחס בחוות דעתו לאפשרות המימוש של התכנית באופן הבא:
א. בשומה מושא ערר 44/19:
"בהתחשב במיקום הדירה באגף הדרומי מערבי של הבנין (עורפית לרח'), מיקום הממ"ד בדירה, קונטור ק"ק, מרחק מקו הבניין וכיוצ"ב, הגעתי לכלל מסקנה כי תוספת הבניה האפשרית במקרה הנדון הינה בשטח של כ – 20 מ"ר";
ב. בשומה מושא ערר 49/19:
"בהתחשב במיקום הדירה באגף הצפוני מערבי של הבנין (חזיתית לרח'), מיקום הממ"ד בדירה, מרחק מקו הבניין, קונטור הקומה מעל וכיוצ"ב, הגעתי לכלל מסקנה כי תוספת הבנייה האפשרית במקרה הנדון הינה בשטח של כ – 25 מ"ר".
32. מצאנו כי שמאי הוועדה המיוחדת אכן התייחס לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכסים הספציפיים, כשלדברי נציג הוועדה המיוחדת בדיון, הדבר נעשה לאחר בדיקה מול מהנדסת הוועדה. אולם, בשל טעות בקריאת ההחלטה בעניין יוגר, שומות הוועדה המיוחדת אינן כוללות חוות דעת כתובה של מהנדסת הוועדה או בעל מקצוע אחר.
33. בנסיבות העניין, שבהן העוררים לא תמכו כלל את טענותיהם לפיהן ההשבחה מכוח התכנית אינה ניתנת למימוש, אנו סבורים כי יש לדחות את העררים. עם זאת, נדגיש כי דרישתנו מהוועדה המיוחדת היא כי השומה תכלול חוות דעת הנדסית לגבי אפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית.

סיכום
34. כאמור לעיל, החלטנו פה אחד לדחות את העררים. אנו חוזרים על קביעתנו בעניין יוגר, לפיה שומות היטל השבחה הנקבעות על ידי הוועדה המיוחדת בהתבסס על התכנית יתייחסו לאפשרות מימוש הזכויות מכוח התכנית בנכס הספציפי שעבורו נערכת השומה, בין אם על ידי חוות דעת כתובה של מהנדס/ת הוועדה או חוות דעת של בעל מקצוע כגון אדריכל מטעמה.
היום, י"ט חשון תש"פ (17 נובמבר 2019)
שמרית גולן, עו"ד
יו"ר ועדת המשנה לעררים

2

אגף מוסדות תכנון ארציים:
בית השנהב – אגף c בית הדפוס 12, גבעת שאול ירושלים 9548315 טלפון: 074-7578127 מזכירות: 074-7578137/8
אתר אינטרנט: www.iplan.gov.il/moatza דואר אלקטרוני: [email protected]








ערר המועצה הארצית לתכנון ובנייה 44/19 אילה רבקה באסטקר אלבז, אמיתי דוד נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש (פורסם ב-ֽ 17/11/2019)