פסקי דין על ל.ח פנסו השקעות בע"מ | פסקי דין על דיירי הבניין ברח ל.ג. זלמן ארן 40 חולון | פסקי דין על עו"ד יוסף פיימן גהוורי |

41079-05/19 א     26/11/2019




א 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' דיירי הבניין ברח ל.ג. זלמן ארן 40 חולון, עו"ד יוסף פיימן גהוורי








המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



ת"א 41079-05-19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ
נ' ל.ג. זלמן ארן 40 חולון בע"מ ואח'






לפני
כבוד השופטת
רות רונן


המבקשת:

ל.ח פנסו השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד פישר


נגד


המשיבים:

6. דיירי הבניין ברח ל.ג. זלמן ארן 40 חולון
ע"י ב"כ עו"ד
7. עו"ד יוסף פיימן גהוורי
ע"י ב"כ עוה"ד זליקוביץ




החלטה

1.
בקשה לעיון מחדש או ביטול החלטה מיום 5.11.2019 (להלן: "ההחלטה הקודמת"), ולחלופין בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה הקודמת ולמתן צו מניעה זמני. כפי שיפורט להלן, עניינה של ההחלטה הקודמת בבקשה שהגישו הנתבעים 6 (להלן: "הדיירים") שהם הדיירים בבניין ברחוב זלמן ארן 40 בחולון (להלן: "הבניין") ביחס להחלטה מוקדמת יותר שניתנה על ידי בית-המשפט.

רקע והליכים קודמים
2.
הרקע הרלוונטי פורט בהחלטה הקודמת ולמען שלמות התמונה נחזור עליו בקצרה.

ביום 7.7.2015 התקשרו הדיירים בהסכם (שיכונה להלן: "ההסכם") עם הנתבעת 1 בתביעה (שתכונה להלן: "החברה"). מכוח ההסכם ביצעה החברה בבניין פרויקט של תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט"). בהסכם התחייבה החברה כלפי הדיירים לשפץ ולחזק את הבניין מכוח הוראות תמ"א 38, ובתמורה ניתנה לה אפשרות לבנות דירות נוספות בבניין ולמכור אותן.

הדיירים התחייבו בהסכם בין היתר למכור לחברה את זכויות הבנייה לביצוע תוספות בנייה על גג הבניין. לגישת הדיירים, נקבע בהסכם כי רק לאחר תיקון הרישום של הבניין באופן שהיחידות של החברה שייבנו יירשמו כיחידות עצמאיות בבניין, תירשם הבעלות בהן על-שם החברה (כלומר הרישום של היחידות הנוספות על שם החברה יהיה בתום ביצוע עבודות הבנייה).

3.
המבקשת (היא התובעת בתביעה, והיא תוכנה להלן: "התובעת") והנתבעת
2 בתביעה (להלן: "גאלרי") הן בעלות המניות היחידות בחברה. התובעת מחזיקה ב-25% מהמניות וגאלרי מחזיקה ב-75% מהן. מלכתחילה הגישה התובעת את התביעה נגד גאלרי ובעלי-מניותיה, והיא טענה בה כי גאלרי - שהיא בעלת רוב המניות בחברה, מקפחת אותה. בעלי הדין בתביעה המקורית היו בעלי-המניות בחברה וצדדים הקשורים אליהם. כפי שיפורט, הדיירים לא היו צד לתביעה המקורית.

4.
במקביל להגשת כתב התביעה המקורי, הגישה התובעת גם בקשה לצו מניעה זמני (להלן: "הבקשה הראשונה לצו מניעה זמני"), בה היא עתרה בין היתר כי בית-המשפט יאסור על הנתבעים למכור דירות בבניין; כי הוא יאסור על ביצוע דיספוזיציות בחשבונות הבנק של החברה ועל הפקדת פנקסי השיקים
;
וכן כי הוא יורה על רישום הערת אזהרה לזכות התובעת בדירה בבניין להבטחת חוב החברה כלפיה. כל אלה נגעו כאמור לסכסוך בין בעלי המניות בחברה ולטענות התובעת לחובות של גאלרי, בעלת מניות הרוב, ושל החברה כלפיה.

5.
בהחלטה שניתנה על-ידי בבקשה הראשונה לצו מניעה זמני ביום 11.6.2019 (שתכונה להלן: "ההחלטה הראשונה"), נקבע בין היתר כי הוכח לכאורה כי מי שהיו הנתבעים באותה תביעה (קרי גאלרי ובעלי מניותיה) הבריחו את רכוש החברה מבלי ליידע את התובעת על כך. זאת כאשר הם עשו שימוש בדירת הגג בבניין לצורך תשלום חוב של חברה בת של חברת גאלרי, חוב שהנתבעים האחרים ערבו לתשלומו (ר' ס' 35 בהחלטה).

מכאן עולה – כך נקבע בהחלטה הראשונה – שאותם נתבעים עשו שימוש ברכוש החברה רק לצרכיהם האישיים, והתובעת הוכיחה אם כן לכאורה את טענת הקיפוח ברמה גבוהה מאוד של סבירות. לכן, ומשיקולים של מאזן הנוחות, ניתנו כנגד הנתבעים הללו הצווים שפורטו בהחלטה הראשונה (להלן: "הצווים").

6.
עוד צוין בהחלטה הראשונה כי הצדדים (קרי בעלי-המניות בחברה) הסכימו למנות רואה-חשבון מוסכם שיבחן את ההתחשבנות ביניהם, והוסכם ביניהם על רישום הערת אזהרה לטובת "הצד שחייבים לו כסף" (ר' ס' 6 להחלטה הראשונה). בהחלטה הראשונה נקבע כי הוכח לכאורה בהתאם לחוות-דעתו של המומחה שמונה על-ידי הצדדים, רו"ח בראל, כי החברה חייבת לתובעת סכום של 346,805 ₪ בגין השקעותיה של התובעת בחברה (לגישת התובעת מדובר בפועל בסכום גבוה בהרבה).

בהחלטה הראשונה נקבע כי יש להבטיח את תשלום החוב האמור באמצעות רישום הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין השייכות לחברה (ס' 40 להחלטה), וזאת כאמור מכוח הסכמת הצדדים בטרם מינוי המומחה. מכוח הקביעה האמורה בהחלטה הראשונה, נרשמה לזכות התובעת הערת אזהרה (להלן: "הערת האזהרה מכוח ההחלטה הראשונה") על הזכויות בתת-חלקה 11 בבניין. בהחלטה הראשונה צוין כי עיון בנסח המקרקעין של הבניין, מעלה כי תת-החלקה הזו רשומה על-שמם של כל דיירי הבניין ביחד. כן רשומה על תת-החלקה הזו הערת אזהרה של תמ"א 38 לטובת החברה, שנראה כי נרשמה מכוח ההסכם בו נקבע כי החברה רשאית לרשום לזכותה הערת אזהרה על הזכויות בתת-החלקה של הרכוש המשותף. כן רשומות על תת-חלקה זו גם הערות נוספות בין היתר לאור ההחלטה שניתנה במסגרת צו המניעה.

7.
כזכור, דיירי הבניין לא היו מלכתחילה צדדים לתביעה המקורית ולבקשה הראשונה לצו מניעה זמני. בשולי ההחלטה הראשונה התייחסתי להודעה שהגישו דיירי הבניין לבית-המשפט בטרם ניתנה החלטה זו, בה הם ציינו כי בית-המשפט אינו יכול לקבל כל החלטה שיש בה כדי לפגוע בזכויותיהם. בהתייחס לאמור בהודעה זו קבעתי כי – "מאחר שהדיירים אינם בעלי-דין בתביעה, ומאחר שהליך של 'הודעה' אינו הליך קיים – לא נדרשה כל החלטה ביחס להודעתם האמורה של הדיירים. יחד עם זאת, לאור האמור בהודעה, נראה כי מוטב היה לצדדים לנסות לבוא בדברים: קודם-כל בינם לבין עצמם ולאחר מכן מול הדיירים, תוך ניסיון להגיע להסכמות שיצמצמו את נזקיה של החברה ובה בעת את הנזקים של שתי בעלות המניות בה – הן המבקשת [היא התובעת] והן חברת גאלרי" (ר' סעיף 43 להחלטה).

8.
לאחר מתן ההחלטה הראשונה נקבע ביום 16.9.2019 כי דיירי הבניין יצורפו כצד להליך. לאחר מכן, ביום 25.9.2019, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן.

עוד בטרם התקבלה ההחלטה על צירופם להליך, הגישו דיירי הבניין ביום 9.7.2019 בקשה לבית-המשפט (להלן: "בקשת הדיירים") בה הם עתרו שבית-המשפט יורה כי הם זכאים לחתום על הסכם לשיפוץ הבניין מכוח הוראות תמ"א 38 עם קבלן אחר חלף החברה. כן הם עתרו שבית-המשפט יורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה על זכויותיהם בתת-חלקה 11 בבניין, ועל מחיקת צו המניעה וההערה לפי צו בית-המשפט מכוח ס' 130 לחוק המקרקעין. עניינה של ההחלטה הקודמת הוא בבקשת הדיירים.

9.
הדיירים טענו בבקשתם כי החברה הפרה את ההסכם בו היא התקשרה עמם בהפרות יסודיות. בשל כך הם שלחו אליה מכתב התראה ביום 26.7.2018 ומשההפרות לא תוקנו – נשלח מכתב התראה נוסף ביום 22.5.2019. לאחר שהמועד שנקבע במכתב זה חלף, הודיעו הדיירים לחברה ביום 16.6.2019 על ביטול ההסכם. בתגובה הודיעה להם החברה כי הם רשאים לפעול כראות עיניהם.

10.
כעולה מההחלטה הקודמת, היא התייחסה להערת האזהרה שנרשמה על תת-חלקה 11 מכוח ההחלטה הראשונה, ולא להערת האזהרה שנרשמה עליה מכוח ההסכם (ר' ס' 5 להחלטה בו העניין מובהר במפורש). בהחלטה הקודמת התקבלה בקשת הדיירים באופן חלקי ונקבע בה כי צו המניעה והערת האזהרה מכוח ההחלטה הראשונה על תת-חלקה 11 בבניין יימחקו. הבקשה ליתר הסעדים להם עתרו דיירי הבניין נדחתה.

טענות התובעת בבקשה הנוכחית
11.
בבקשה הנוכחית טוענת התובעת כי ההחלטה הקודמת ניתנה על-סמך ההנחה כי ההסכם בוטל כדין, וזאת מבלי שנדונו לגופן טענות התובעת והראיות שצורפו מטעמה, לרבות אלה שצורפו לכתב התביעה המתוקן. התובעת טענה כי לאור מכלול הטענות והראיות אליהן היא הפנתה, לא ניתן לקבוע כי ההסכם בוטל כדין. עוד טענה התובעת כי יש לשנות את ההחלטה הקודמת לאור מסמכים חדשים שצורפו על-ידיה לבקשה, מהם עולה מסקנה דומה.

התובעת התייחסה להודעת הביטול של הדיירים וכן לתשובתו של הנתבע 3 להודעה זו (בה הוא מודיע לדיירים בשם החברה כי הוא מוותר על זכויות החברה בפרויקט). לגישת התובעת, בית-המשפט קבע (בהחלטה הראשונה) כי אין מקום לתת אמון בנתבע 3 ולכן לא ניתן לקבוע כי ההסכם בוטל כדין. עוד נטען כי הדיירים היו מודעים לצו שניתן במסגרת ההחלטה הראשונה, והם היו מודעים לכך שהודעת הביטול שלהם מבזה את הצו הזה. עניין זה שולל את תום-לבם.

התובעת ציינה כי הדיירים בבקשתם לא התייחסו לטענת הקנוניה ביניהם לבין החברה ולראיות לכאורה לפיהן לדיירים "יש יד ורגל במתרחש" (ס' 14 לבקשה). עוד נטען כי אילו היו הדיירים תמימים, הם ודאי היו "מחבקים את התובעת על פועלה והקרבתה למען הצלת הפרויקט" (ס' 15 לבקשה). לכן – כך נטען – לא ניתן לקבוע ולו גם לכאורה כי ההסכם בוטל כדין ואף לא כי ההסתמכות על ההסכמה לביטול מטעמה של החברה (באמצעות הנתבע 3) נעשתה בתום-לב.

12.
התובעת ציינה כי במועד בו ניתנה ההחלטה הראשונה, ביום 11.6.2019, היה ההסכם שריר וקיים שכן הודעת ביטול נשלחה רק 5 ימים לאחר מכן. הצווים נושא ההחלטה הראשונה התקבלו ונרשמו כדין בהתאם למוסכם בין הצדדים בהסכם.

התובעת טענה עוד כי מכתב ההתראה שנשלח על-ידי הדיירים לחברה ביום 27.5.2019 היה "מכתב חשוד ומבושל" שנועד לצורך סיוע ליתר הנתבעים ולהשגת טובות הנאה לדיירים. עוד טענה התובעת כי החברה לא הפרה את ההסכם, וזאת לאור הוראת סעיף 6.8.8 להסכם הקובעת כי מניין הימים הנוגע לתיקון הפרות, לא יימנה במקרה בו הוגשו תביעות משפטיות נגד הדיירים או היזם בגין ביטול הסכם עם היזם, וזאת עד להכרעה שיפוטית. מאחר שהתביעה הוגשה כבר ביום 19.5.2019, לפני הוצאת מכתב ההתראה, לא ניתן להתחשב בימים אלה במניין הימים לתיקון ההפרות המוכחשות.

עוד נטען כי הדיירים עצמם פתחו בהליכים נגד החברה ביום 3.6.2019. לכן לא ניתן היה לקצוב מועדים לחברה לתיקון ההפרות עד לסיום בירור ההליכים המשפטיים. התובעת הפנתה גם לסעיף 23.3 להסכם בו נקבע כי על צד מפר לתקן את ההפרות שלו תוך 21 יום או "תוך פרק זמן ארוך יותר אם אין אפשרות לתקן הפרה זו בתוך 21 ימים". במקרה דנן, כך נטען, החברה לא הייתה יכולה לתקן את ההפרות (שהיא מכחישה את קיומן) תוך פרק הזמן שהוקצב לה. בין היתר צוין בהקשר זה קיומו של צו הפסקת העבודה שהוצא מטעם חברת החשמל ואשר נפתר רק בסמוך לפתיחת ההליכים.

13.
התובעת הוסיפה וטענה כי החברה איננה מצויה בהפרת הסכם. כך נטען כי ההחלטה הקודמת התבססה על שני מכתבי התראה שנשלחו לחברה על-ידי הדיירים – שכונו בהחלטה "מכתב ההתראה הראשון" ו"מכתב ההתראה השני". לגישת התובעת, מדובר בפיקציה ובניסיון לסחיטה הנוגע להפרות שלא קיימות, כאשר המכתבים נשלחו כדי להשתלט על נכסיה והשקעותיה של החברה ולהעבירם לרשות הדיירים.

בהתייחס להפרות הנטענות במכתבי הדיירים, נטען כי אין בהן ממש. לגבי מכתב ההתראה הראשון נטען כי החברה עמדה ביעד לקבלת ההיתר תוך 14 חודשים מהיום בו הגישה את בקשתה. החברה אף החלה לבצע את העבודות במועד - בחודש אוגוסט 2018, תוך 3 חודשים לאחר קבלת ההיתר שהתקבל בחודש מאי 2018.

לגבי מכתב ההתראה השני נטען כי גם ההפרות שנטענו בו אינן קיימות. כך, בהתייחס לנושא הדיווח אודות עסקת התמ"א – נטען כי החובה לדווח חלה על ב"כ הדיירים ולא על החברה. בהתייחס לטענה לפיה החברה אינה מבצעת את העבודות בהתאם להסכם, נטען כי מדובר בטענה כללית שאינה נסמכת על מסמכים. בהתייחס לטענה לפיה קצב העבודה של החברה לא יאפשר סיום העבודה במועד, נטען כי מדובר בפיקציה המעידה על כך שהחברה איננה מפרה את ההסכם כלל. המועד לסיום ביצוע העבודות הוא תוך 20 חודשים לאחר תחילת הבנייה, כלומר החברה אמורה לסיים את העבודות עד חודש מרץ 2020. זאת בלא לקחת בחשבון את ההארכות בהתאם לסעיף 23.3 בהסכם. בהקשר זה צוין כי הדיירים חסמו את קידום הפרויקט מאז תחילת ההליך הנוכחי, כאשר עד אותו מועד התקדמה הבנייה בקצב התואם פרויקטים דומים. התובעת הוסיפה כי "למיטב הידיעה בוצעה עבודות לסירוגין במהלך חודש מאי 2019". לאחר מועד זה החלו ההליכים בפני
בית המשפט.

14.
התובעת התייחסה גם לטענות נוספות שנטענו במכתב ההתראה השני, וציינה כי מדובר ב"טענות פיקציה" שאינן מבוססות ואינן מקנות זכות לביטול ההסכם. עוד נטען כי התובעת הגיבה למכתב ההתראה השני ביום בו היא קבלה אותו, במכתב בו היא פירטה את ההפרות של הדיירים (ס' 22 לכתב התביעה המתוקן ונספח 6 בו).

התובעת התייחסה גם לטענות שהעלו הדיירים בבקשתם, ובכלל זה לטענה לפיה גג הבניין הוא רעוע (טענה שלגישתה היא טענה כבושה ועל-כל-פנים, אילו הייתה ניתנת לחברה הזדמנות – היא הייתה פועלת לתיקון הליקוי לאלתר); טענה אודות אי-פינוי דיירת סרבנית (נטען כי החברה לא הפרה את ההסכמות שהושגו בהקשר זה אצל המפקחת על רישום המקרקעין בחולון); וטענות לפיהן הדיירים חיים ב"אתר בנייה" (כאשר לגישת התובעת זו התוצאה של ביצוע הסכם תמ"א לשיפוץ הבניין).

בהתייחס ל"נספח הסודי" להסכם – נטען כי נספח זה נועד לאפשר להבריח דירות באמצעות ב"כ הדיירים, הוא הנתבע 8. לגישת התובעת הנספח הזה הוסתר מעיניה זמן רב, והתגלה לה במקרה במסגרת ההליך המשפטי דנן.

15.
התובעת הוסיפה וטענה כי בבסיסה של ההחלטה הקודמת עומדת טעות. כך נקבע בהחלטה כי רישום היחידות הנוספות על-שמה של החברה אמור להיות בתום ביצוע עבודות הבנייה. זאת בעוד שבפועל הזכויות הקנייניות רשומות כבר עתה בבעלות החברה מכוח ההסכם ש"יצר הערת אזהרה לטובת החברה על יתרת הזכויות של הדיירים בבניין (זכויות שהתקבלו בזכות השקעתה הרבה של החברה)" (ס' 50 לבקשה). אף שרק לאחר קבלת טופס 4 יושלם הרישום בטאבו של היחידות, אין בכך כדי לגרוע מהזכויות הקנייניות של החברה. התובעת הבהירה כי לאור ההשקעה של החברה בבניין, היא הביאה אותו למצב ש"חולצה ממנו יחידה רישומית" לאור העובדה שהחברה היא זו ששילמה עבור ההיתר והיא אף זו ששילמה לאנשי המקצוע השונים לרבות אדריכלים ושילמה עבור הבנייה. התובעת ציינה בהקשר זה כי מדבריו של ב"כ הדיירים בפרוטוקול הדיון עולה שהסכום שהושקע בפרויקט הוא 1.8 מיליון ₪.

עוד הבהירה התובעת כי ה"יחידה הרישומית" לה היא טוענת, "מחולצת" מתוך קטע קטן מהרכוש המשותף, ואין מדובר ביחידה הרשומה על זכויות הדיירים. היחידה הזו התאפשרה – כך נטען – רק לאחר עבודתה הנאמנה של החברה, כאשר מדובר ביחידה שלא הייתה קיימת קודם לכן. זאת לאור קיומו של ההיתר המקנה אופציה להקמת 7 דירות חדשות מעל גג הבניין, לרבות שדרוג השטח הציבורי של הבניין ותוך העלאה משמעותית של ערך הדירות. מכאן שהדירות החדשות הן בבעלות החברה בניגוד למה שנקבע בהחלטה הקודמת.

16.
התובעת הדגישה כי החברה מכרה שתיים מתוך הדירות החדשות בידיעת הדיירים – היינו החברה היא בעלת הזכויות בדירות ולא הדיירים. התובעת הוסיפה כי זכויות החברה אינן פוגעות בזכויות הדירים לעשות ככל שימצאו לנכון בדירות שלהם ובכלל זה לשפץ אותם, וזאת כל עוד זכויות החברה לא ייפגעו. הדיירים אינם רשאים להעביר זכויות קנייניות של החברה למאן דהוא אחר באופן שיביא לעשיית עושר ולא במשפט.

לסיכום ציינה התובעת כי הערת האזהרה וצו המניעה שניתנו בהחלטה הקודמת חלים על הזכויות הקנייניות של החברה בלבד, הם אינם פוגעים בפעולות השוטפות של הדיירים בדירותיהם, בבניין או בסביבתו, מלבד זכותם של הדיירים לבצע דיספוזיציה בזכויות הקנייניות של החברה שהושגו על-ידיה.

17.
התובעת הפנתה להוראת ס' 2 בהסכם הקובע כי הדיירים לא יבצעו כל פעולה שיש בה כדי לפגוע בזכויות החברה, כאשר כל פעולה של הדיירים כפופה לזכות החברה הקודמת לזכויותיהם. בהקשר זה הפנתה התובעת להודעתו של הנתבע 7 מיום 5.5.2019 לפיה "מבחינתו החברה כבר לא בפרויקט". התובעת טענה כי מדובר בהודעה חד-צדדית המנוגדת להסכם. לאחר מכתב זה התקיימה פגישה בה נדונו אפשרויות לקידום הפרויקט. בשלב זה הסתבר כי ישנו חוב לקבלן המבצע בסכום של למעלה מחצי מיליון ₪. התובעת טענה כי לא הוצגה כל אסמכתא לחוב זה, שממילא אינו עניינם של הדיירים.

18.
התובעת ציינה כי היא קבלה העתק של מכתב ההתראה השני רק ביום 27.5.2019, כאשר במכתב נקבע כי עומד לרשותה פרק זמן של 21 יום לתיקון ההפרות. התובעת השיבה למכתב זה בו ביום ודחתה את הטענות שהועלו בו (נספח 6 לכתב התביעה המתוקן). מעבר לכך, שלח ביום 13.6.2019 ב"כ הנתבעים 2-4 מכתב לב"כ הדיירים בו הוא מטיח בהם כי הנתבע 7 נתן הוראה לקבלן המבצע להפסיק את העבודות באתר כבר לפני חודש ימים (מכתב זה צורף כנספח 8 לכתב התביעה המתוקן). התובעת טענה כי בחלוף 21 ימים ממועד מכתב ההתראה השני, הדיירים "התבצרו עוד יותר בטענה המומצאת" כי החברה הפרה את ההסכם ולא תיקנה את ההפרות במועד – אף שכאמור לא היו כל הפרות מצד החברה.

19.
ביום 11.8.2019 נאלצה התובעת להגיש תביעה נגד הדיירים בה היא עתרה למנוע מהם את האפשרות להתקשר בהסכם עם קבלן אחר במקום החברה, וכן להוצאת צו שיתיר לה לנהל את החברה ולקדם את הפרויקט, מה שלא התאפשר לה לאור התנהלות חד-צדדית וחסרת תום-לב מצד הדיירים. הדיון בבקשת התובעת לצו מניעה בהקשר זה טרם התקיים והוא קבוע לחודש ינואר 2020.

20.
ביום 10.9.2019 התקיים דיון בסיומו ניתן לצדדים פרק זמן של 21 יום כדי לנסות להגיע להסכמות. בתום התקופה הזו הודיעו הדיירים לבית-המשפט בחוסר תום-לב כי המשא-ומתן נכשל. הדיירים לא נעתרו – כך נטען – גם להצעות אחרות של בית-המשפט. מכאן כי החברה והתובעת עשו מאמצים אדירים כדי לקדם את הפרויקט, בעוד הדיירים מנעו זאת מהם בחוסר תום-לב, תוך שהם יצרו פיקציה של הפרות תוך שיתוף-פעולה עם הברחות נכסים מהחברה ועשיית יד אחת עם הקבלן המבצע.

21.
התובעת התייחסה לשיקולי מאזן הנוחות. היא טענה כי יש לנטרל את טענת הדיירים בדבר סכנת נפשות הקיימת בבניין. לגישתה – אילו זה היה המצב, היו הדיירים מנסים למצוא פתרון מהיר ולא חוסמים כל פתרון כזה במשך פרק זמן של כחצי שנה. לגופו של עניין, הבנייה שנעשתה בבניין עד היום היא חיצונית בלבד. נטען גם כי נציג התובעת סייר בבניין כדי לבחון את הטענות אודות מפגעים מסוכנים, והוא לא מצא דבר (התובעת צירפה לבקשה תמונות שלגישתה צולמו ביום 30.10.2019 בבניין).

הצווים שהוצאו על-ידי בית-המשפט מכוח ההחלטה הראשונה מיום 11.6.2019, אינם פוגעים בפעילות השוטפת של הדיירים בדירותיהם, הם אינם מפריעים לתחזוקת הבניין ואינם מונעים מהדיירים את האפשרות לשפץ ואף למכור את הדירות שלהם. זאת – כל עוד לא ייפגעו זכויות החברה בהתאם להסכם. הצווים פוגעים רק באפשרות של הדיירים להתקשר עם קבלן אחר לביצוע הפרויקט.

התובעת ציינה כי זכויות הקניין שלה המקנות לה אפשרות לבנות ולמכור 7 דירות בבניין, הן הנכס היחיד של החברה. היא ציינה שאת שווי הפרויקט "ניתן להעריך מנתונים שאינם במחלוקת ע"י מכירת דירות שתמורתם כ-4.5 מיליון ₪" (ר' ס' 78 לבקשה). התובעת ציינה כי החברה נתנה תמורה משמעותית לדיירים לרבות השגת זכויות לשיפוץ הבניין והגדלתו, פיתוח שטחים ציבוריים, הוספת מעלית, שיפוץ גרם המדרגות ועוד. אם ההסכם יתבטל – ייוותרו הדיירים עם הזכויות החדשות שהחברה השיגה עבורם, זכויות שקשה לכמת את שווין אולם "השכל הישר מבין שמדובר בזכויות המעלות את ערך הדירה במאות אלפי ₪" (ר' ס' 78ב' לבקשה. התובעת מעריכה את השקעת החברה בפרויקט לצורך הבקשה על דברי ב"כ הדיירים – לפיהם מדובר בסכום של כ-1.8 מיליון ₪ (פרוטוקול 31.10.2019 עמד 9 שורה 18).

22.
לגישת התובעת, הדיירים מבקשים לבטל את ההסכם משום שלאחר ביטולו הם יוכלו להתקשר בהסכם עם מאן דהוא אחר כאשר הזכויות הן בבעלותם, וכאשר בבניין הושקע כבר סכום של 1.8 מיליון ₪. הסיכון העיקרי בפרויקט תמ"א הוא – כך נטען – עד קבלת ההיתר, כפי שעולה גם (כך טוענת התובעת) מאתר "מדלן" שהיא צירפה לבקשתה. לאחר קבלת ההיתר אפשר לממש את זכות הקניין של החברה ולהמשיך בבנייה ללא שהחברה תזדקק להון עצמי, שכן מכירת הדירות עולה על יתרת ההשקעה (ס' 78ט' לבקשה). לכן, השוואה בין הפגיעה החמורה שתיגרם לחברה מהוצאת נכס משמעותי ויקר כל-כך מידיה לבין רצון הדיירים להתקשר בהסכם עם קבלן אחר, מטה את הכף לקביעה לפיה מאזן הנוחות נוטה לזכות החברה.

בשולי הבקשה ציינה התובעת כי הבקשה אינה נתמכת בתצהיר שכן "היא נתמכת במצורפים אליה ו/או על תצהירו של נציג התובעת שניתן בתמיכה לבקשה לצו מניעה זמני מיום 11.8.2019".

תשובת הדיירים לבקשה
23.
הדיירים ציינו כי התובעת לא הגישה נגדם כל בקשה לצו מניעה זמני. התובעת אף לא הגיבה לבקשתם של הדיירים לחתימה על פסיקתא מכוח ההחלטה הקודמת, למרות שהמועד לעשות כן חלף זה מכבר. הדיירים ציינו כי חתימה על פסיקתא היא עניין טכני בעיקרו, והפסיקתא שהם ביקשו שבית-המשפט יחתום עליה תואמת לחלוטין את ההחלטה הקודמת. על-כל-פנים, כך נטען, אין להלום כי בקשות בהן מתבקש סעד פוזיטיבי (כמו הבקשה הנוכחית של התובעת) יוגשו במסגרת תגובה לבקשה שעניינה שונה, כאשר היה על התובעת להגיש בקשה נפרדת בעניין ולשלם בגינה אגרה כדין.

24.
הדיירים ציינו כי בית-המשפט נעתר רק לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים לבקשה לעיון מחדש. הדיירים הוסיפו כי ההחלטה הקודמת התקבלה לאחר שלתובעת ניתנה הזדמנות מלאה להעלות את טענותיה ביחס לבקשת הדיירים, הן בכתב והן בעל-פה. אין לתובעת להלין בהקשר זה אלא על עצמה בלבד.

לגישת הדיירים, התובעת מנסה לבצע מקצה שיפורים במסגרת הבקשה הנוכחית לעיון מחדש. מדובר בניסיון להאריך את הזמן להגשת ערעור על ההחלטה הקודמת, ניסיון שבית-המשפט צריך לדחות אותו. עוד נטען כי בקשה לעיון מחדש תתקבל רק כאשר המבקש מוכיח שינוי נסיבות משמעותי או גילוי עובדות חדשות. במקרה דנן לא השתנו הנסיבות ולא התגלו עובדות חדשות, ועל-כל-פנים לא הוכח שינוי נסיבות שדי בו כדי להצדיק עיון מחדש בהחלטה הקודמת. לכן דין הבקשה להידחות.

25.
הדיירים טענו כי התובעת מבססת את עמדתה על הטענה לפיה הדיירים הם אלה שהפרו את ההסכם, ואף חסמו בגופן את המשך ביצוע העבודות כדי להשיג טובת הנאה אישית להם ולבא-כוחם. אולם לגישת הדיירים מדובר בטענות בעלמא שאף מנוגדות להיגיון – כפי שהובהר בהחלטה הקודמת. בהחלטה הקודמת דחה בית-המשפט את הטענה בדבר הקנוניה, תוך שצוין כי האינטרס של הדיירים היה שהחברה תמשיך לעבוד ולסיים את העבודות בהקדם האפשרי. הדיירים הדגישו כי החברה חדלה לעבוד מזה למעלה מ-6 חודשים בנסיבות שאינן קשורות אליהם. מדובר בהפרה ברורה ויסודית של ההסכם.

26.
הדיירים התייחסו לבקשת התובעת לעכב את ביצוע ההחלטה הקודמת לפרק זמן של 20 יום שנועד לאפשר לתובעת ללמוד את ההחלטה ולשקול את המשך צעדיה. לגישתם, בקשה כזו איננה קיימת בדין, וככל שמבוקש עיכוב ביצוע של ההחלטה הקודמת – יש לדחות את הבקשה בין היתר מאחר שהיא הוגשה ללא תצהיר התומך בה.

27.
עוד הוסיפו הדיירים וציינו כי התובעת מעלה טענות בשמה של החברה, וזאת ללא שהיא קיבלה מבית-המשפט רשות לעשות כן. החברה היא ישות משפטית קיימת ונפרדת, ורק היא יכולה להעלות את הטענה לפיה ביטולו של ההסכם (שהיא הייתה צד לו) נעשה שלא כדין. החברה ורק היא הייתה יכולה להגיש את הבקשה לצו מניעה זמני. התובעת הייתה יכולה לכל היותר לעתור להגשתה של תביעה נגזרת בשמה של החברה, אולם היא לא עשתה כן.

28.
הדיירים הוסיפו וטענו כי ההסכם בוטל על-ידיהם כדין. החברה נטשה את הבניין והפסיקה לבצע את העבודות במשך תקופה של כ-6 חודשים. זוהי הפרה יסודית וברורה של ההסכם, והיא לא תוקנה עד היום. הדיירים הדגישו כי אין להם כל עניין בסכסוך בין בעלי-המניות בחברה ואין להם כל כוונה להשתלט על נכסי החברה – ככל שקיימים כאלה. אין להם כל רווח או טובת הנאה מהפסקת העבודות וביטול ההסכם, והתובעת לא הוכיחה אחרת.

הדיירים טענו כי יש לדחות את עמדת התובעת לפיה החברה לא הפרה את ההסכם. לגישתם, ממילא אין משמעות לטענות אלה כאשר במשך ששת החודשים האחרונים החברה נטשה את הבניין והיא אינה מבצעת כל עבודות שהן בו. זאת מסיבות שאינן תלויות בדיירים. מעבר לכך נטען להפרות נוספות של ההסכם – ובכלל זה העובדה שהבקשה למתן היתר הוגשה באיחור של כחצי שנה לעומת המועד שנקבע לכך בהסכם; והעובדה שהחברה התחייבה לטפל בדיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין ולשלם את כלל המיסים החלים והיא לא עשתה כן עד למועד הגשת תשובת הדיירים.

29.
בהתייחס לטענת התובעת המתבססת על הוראת סעיפים 6.8.8. ו-23.3 בהסכם, נטען כי מדובר בפרשנות שגויה של התובעת לסעיפים אלה. לא תיתכן פרשנות לפיה מצבו הרעוע של הבניין יישאר בעינו ללא כל פעולה כל עוד ההליך המשפטי עומד בעינו. הסכסוך בין בעלי-המניות יכול להימשך גם שנים רבות, ולא ייתכן כי הדיירים יישארו במקרה כזה "שבויים" בידי החברה והתובעת תוך שהם מסכנים את חייהם. הפרשנות הנכונה של הסעיפים הללו היא לגישת הדיירים כי תינתן אורכה סבירה למועדים הקבועים בהסכם כאשר נראה שהחברה מסוגלת לתקן את ההפרות היסודיות בהן היא מצויה בתקופה קצובה מעבר ל-21 ימים. ואולם במקרה הנוכחי, החברה נטשה את הבניין ובהתאם להודעתה שלה – אין לה אפשרות להמשיך בביצוע העבודות והיא אינה מסוגלת לתקן את הפרות ההסכם על-ידיה.

לכן, בצדק נקבע בהחלטה הקודמת כי ביטול ההסכם על-ידי הדיירים נעשה לאחר שהחברה לא תיקנה את ההפרות היסודיות, נטשה את הבניין ואינה עובדת בו במשך 6 חודשים.

30.
לגישת הדיירים, לאחר שההסכם בוטל כדין, אין עוד לחברה זכויות אובליגטוריות בבניין. לגישתם, במסגרת פרויקטים מכוח הוראת תמ"א 38, בעלי הזכויות מוכרים את זכויות הבנייה שיש בבניין מכוח התמ"א ואת החלקים ברכוש המשותף הנדרשים לצורך מימוש זכויות הבנייה. בתמורה הם מקבלים שירותי בנייה מהיזם הכוללים חיזוק, שיפוץ ועיבוי של הבניין בהתאם לתקן הקיים, ובנייה של תוספות הבנייה המקובלות (ממ"ד, מרפסת שמש ומעלית).

לאחר שיש הסכמה של כלל בעלי הזכויות, מבצעים בעלי הזכויות תיקון לצו הבית המשותף ו"מחלצים" יחידה מהרכוש המשותף אליה הם מצמידים את זכויות הבנייה מכוח התמ"א ואת גג הבניין. כל בעלי הזכויות נרשמים כבעלים של אותה יחידת רישום בחלקים שווים לחלקם ברכוש המשותף של הבית המשותף. חילוץ היחידה נועד כדי ליצור חיץ בין ה"ממכר" בעסקה (שהוא זכויות הבנייה מכוח התמ"א) לבין הדירות הקיימות והרכוש המשותף שלא נמכר.

לאחר תיקון צו הבית המשותף ו"חילוץ" היחידה הרישומית, נרשמת מכוח הסכם התמ"א הערת אזהרה (ולא זכות קניינית) לטובת היזם על זכויות הבעלים באותה יחידה חדשה. בהמשך נרשמים על אותה יחידה רישומית חדשה שעבוד לבנק המלווה, הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות מהיזם והערות לזכות בנקים למשכנתאות המעמידים הלוואות לאותם רוכשים חדשים. עוד צוין כי ליזם אין זכויות קנייניות בבית המשותף, ורק לאחר השלמת העבודות לפי ההיתר ניתן לפעול תיקון צו הבית המשותף ולהתאים את הרישום בפנקס למצב הדברים המעודכן היינו לרשום את היחידות החדשות שנבנו על גג הבית על-שם היזם או על-שם הרוכשים החדשים.

31.
לכן, כך טענו הדיירים, צדק בית-המשפט כאשר קבע בהחלטה הקודמת כי בעלי הזכויות הקנייניות בתת-חלקה 11 הם הדיירים: לא החברה וודאי ובוודאי שלא התובעת. לחברה הייתה זכות אובליגטורית מכוח הערת האזהרה שנרשמה לזכותה על היחידה החדשה שבבעלות כלל הדיירים, לממש את זכויות הבנייה ולבנות ולמכור 7 דירות חדשות על הגג. יחידת הדיור החדשה היא מחסן המצוי בקומת הקרקע של הבניין.

הדיירים טענו כי הזכות האובליגטורית של החברה עומדת לה רק על עוד היא עומדת בהתחייבויותיה כלפי בעלי הדירות בבניין, וכל עוד ההסכם לא מופר על-ידיה ולא בוטל כדין. ואולם, במקרה דנן החברה הפרה את ההתחייבויות שלה, היא לא העניקה לדיירים את שירותי הבנייה והיא אינה יכולה לתקן את ההפרה. לכן ולאחר שההסכם בוטל כדין, החברה אינה זכאית לקבל את "הממכר", לממש את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ולבנות את הדירות החדשות. משכך, צדק בית-המשפט כאשר קבע בהחלטה הקודמת כי משההסכם בוטל כדין, אין עוד זכויות אובליגטוריות בבניין מכוח ההסכם לחברה, ודינם של צו המניעה והערת האזהרה להימחק.

32.
בהמשך הוסיפו הדיירים וטענו כי צו המניעה והערת האזהרה לא היו צריכים להינתן מלכתחילה לאור חוסר תום-לבה של התובעת, שביקשה לקבלם בלא שהדיירים היו צד להליך. התובעת לא יידעה את בית-המשפט בדיון בבקשתה לצו מניעה זמני כי הזכויות במקרקעין שעליהם מבוקש להטיל את הערת האזהרה וצו המניעה הם של הדיירים. היא אף לא צירפה את הדיירים לבקשתה, אף שידעה כי הם עלולים להינזק אם הבקשה תתקבל. מאחר שרישום הערת האזהרה שולל את האפשרות של הדיירים להתקשר עם קבלן אחר לביצוע הפרויקט ומונע מהם גם אפשרות לבצע דיספוזיציות בדירותיהם שלהם, הרי שרישום זה מזיק להם. משהדיירים לא צורפו לבקשתה המקורית של התובעת, בית-המשפט לא שקל את הנזק שעלול להיגרם להם ולכן יש לבטל את ההחלטה הראשונה גם מהטעם הזה.

33.
לגישתם של הדיירים, סיכויי התביעה נמוכים מאוד ומאזן הנוחות נוטה לזכותם, וגם משום כך אין להעניק צו מניעה לזכות התובעת. בהקשר זה נטען כי התובעת לא צירפה תצהיר לבקשתה ודי בכך כדי לדחות את הבקשה אף ללא קבלת תגובת הדיירים. התובעת אף אינה יכולה לצרף תצהיר שכן היא מעלה טענות בשמה של החברה מבלי שנציגה של התובעת מוסמך להגיש תצהיר בשמה של החברה. מעבר לכך, על בית-המשפט לשקול שיקולים שביושר ובכלל זה את העובדה שהתובעת מתנהלת בחוסר תום-לב ומתעלמת מהחלטות שיפוטיות, והיא אף טרם שילמה את ההוצאות שנפסקו נגדה.

בהתייחס לסיכויי התביעה נטען כי אין יריבות בין התובעת לבין הנתבעים 6-7 ואין כל סעד כספי המבוקש נגדם. התובעת אף לא שילמה את האגרה הנדרשת והגישה את התביעה לבית-משפט הנעדר סמכות עניינית. בהחלטה הקודמת צוין כי שאלת האפשרות של הדיירים להתקשר בהסכם עם קבלן או יזם אחר איננה רלוונטית לגדר המחלוקת נושא התביעה ולכן על התובעת – אם היא מבקשת לעשות כן – להגיש הליך נפרד ולבקש במסגרתו כי הדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר ולא לעשות כן במסגרת ההליך דנן.

34.
הדיירים חזרו וציינו כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לזכותם. כך, ישנם כיום ליקויים רבים בבניין שאיתם נאלצים הדיירים להתמודד מדי יום ביומו. לאחר שהעבודה בבניין נפסקה, אין מי שיתקן את הליקויים הללו. העדר האפשרות של הדיירים למצוא קבלן חלופי גורם להם לנזקים משמעותיים שלאור מצבה של החברה לא יהיה מי שיפצה אותם בגינם. בעלי הדירות אינם יכולים לבצע דיספוזיציה בנכסים שלהם וקשה להם מאוד גם להשכיר את הדירות שבבעלותם או לשעבד אותן.

35.
לגישת הדיירים, החברה לא נתנה להם כל תמורה: היא פעלה כדי לממש את זכויות הבנייה שנמכרו לה כנגד קבלת שירותי בנייה והיא לא השלימה (אף לא בקירוב) את התמורה לה היא התחייבה במסגרת ההסכם. זכויות הבנייה הן נכס של הדיירים ולא של החברה, והם נמכרו לחברה כנגד קבלת שירותי בנייה – שהחברה אינה מסוגלת עוד לספק.

אם התובעת טוענת להשקעה שלה בפרויקט, עליה לעשות כן תוך תמיכה של הטענה באסמכתאות ובתצהיר ולא בדרך של "זריקת מספרים" בעלמא. הדיירים אינם מבקשים להתעשר על חשבונה של התובעת. אולם הם אינם יכולים גם להמתין לסיום הסכסוך בין בעלי-המניות בחברה ולהיות שבויים של החברה ושל התובעת. לחלופין נטען כי אם בית-המשפט יבחר להיענות לבקשת התובעת, כי הוא יעשה כן תוך התנאת הצו בהפקדת ערבות משמעותית במזומן שתשקף את מלוא הנזקים שנגרמו לדיירים ושיכולים להיגרם להם, לרבות האפשרות של פגיעה אפשרית של דייר או עובר אורח, וכן את הנזקים הכלכליים שנגרמים לדיירים לאור התנהלות החברה.

תשובת התובעת
36.
התובעת הגיבה לתשובת הדיירים. לגישתה, ברור כי הטענות להפרת ההסכם הן "מצג שווא טוטאלי", כאשר הדיירים אף לא ניסו לסתור את גרסתה הסדורה של התובעת בהקשר זה. משלא היו הפרות של ההסכם, הדיירים לא היו יכולים לשלוח הודעת ביטול, וודאי שהם לא היו יכולים להסתמך ביודעין על הסכמה לביטול של החברה שביזתה צו שיפוטי, ולהציגה כאילו הוסכם בתום-לב על ביטול ההסכם.

לגישת התובעת, במקום להתייחס באופן ענייני לטענתה לפיה ההסכם לא בוטל כדין, הדיירים העלו טענה טכנית לפיה רק החברה רשאית להעלות טענה כזו ולא התובעת. על-כל-פנים, כך נטען, לתובעת יש אישור לפעול בשם החברה – ראשית, לאור הנסיבות המצערות של פעולת שותפיה כפי שהן עולות מההחלטה
הראשונה. מעבר לכך, במסגרת כתב התביעה המתוקן, התובעת ציינה כי היא מגישה את התביעה בשם החברה, ובית-המשפט התיר לתובעת לתקן את כתב התביעה כמבוקש.

37.
התובעת חזרה והדגישה כי הדיירים לא ניסו לסתור את הטענות החותכות שהיא העלתה לפיה החברה לא הפרה את ההסכם. הדיירים החליטו לזנוח את טענותיהם בהקשר זה, תוך שהם ציינו במקום זאת כי החברה נטשה את הבניין במהלך ששת החודשים האחרונים. התובעת הפנתה בהקשר זה להלכה לפיה צד המבטל הסכם זכאי להסתמך רק על העילות שפורטו במכתב הביטול ולא על עילות אחרות שלא באו לידי ביטוי במכתב זה. התובעת הדגישה כי הדיירים מתעלמים מטענתה המפורטת שעסקה במאמציהן של החברה והתובעת לקדם את הפרויקט, והטענה בדבר חסימת הדיירים את המשך העבודות. המאמצים הללו של החברה – כך צוין -
התרחשו כאשר החברה לא הייתה במצב של הפרת ההסכם וכאשר ההסכם היה שריר וקיים.

הדיירים לא התייחסו לטענות התובעת בפרק ו' לבקשה. בהקשר בה הפנתה התובעת למסמך נוסף – פנייה לדיירים מיום 30.6.2019 (נספח 13 לכתב התביעה המתוקן). במכתב זה עתרה התובעת כי תתקיים פגישה בין הציגי החברה לבין נציגות הדיירים על-מנת לפתור את המחלוקות ולקדם את הפרויקט. המסקנה מכלל המסמכים היא כי הדיירים הם שמנעו את המשך הפרויקט באופן חד-צדדי, וכאשר הפרויקט היה בעיצומו. למרות זאת הם מלינים היום כי החברה אינה עובדת בשטח מזה חצי שנה, וזאת בחוסר תום-לב.

בהתייחס לטענה הנוגעת לאיחור במועד הגשת ההיתר, נטען כי מדובר בטענה חדשה שאף לגופה אין בה
ממש. עולה ממנה קו המחשבה של הדיירים לפיו החברה המשיכה להשקיע עבורם כספים משמעותיים כדי להשיג את ההיתר, הם איפשרו לחברה להתחיל בעבודות, ולאחר מכן סחטו אותה בקשר לעניין היסטורי שאינו נכון ואינו רלוונטי. התובעת אף התייחסה לטענה הנוגעת לחובת הדיווח לרשויות המס וטענה כי גם בהקשר זה הדיירים מטעים את בית-המשפט.

38.
בהתייחס לטענה לפיה הבקשה אינה נתמכת התצהיר, ציינה התובעת כי היא הפנתה לתצהיר צו המניעה מיום 11.8.2019 שכלל את מרבית המסמכים שהוצגו בבקשה, וכן כי הבקשה נתמכה ביתר מסמכי התיק. התובעת חזרה וציינה כי הדיירים אינם רשאים להתקשר עם קבלן אחר לאחר שהפרויקט מצוי בעיצומו, כאשר החברה השקיעה בו כבר סכום משמעותי שב"כ הדיירים עצמו מעריך אותו בסכום של 1.8 מיליון ₪.

עוד נטען כי החברה לא הפרה את ההסכם ולכן לדיירים לא קמה זכות לבטלו, וכי לחברה יש זכויות קניין הרשומות בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הערת אזהרה כמו גם תת-החלקות של הדירות החדשות שאותן החברה מכרה. התובעת ציינה כי ההחלטה הקודמת עלולה להביא לרעידת אדמה של ממש, באופן ששום חברה להתחדשות עירונית לא תיטול על עצמה יותר סיכונים ולא תבצע את ההשקעות הכרוכות בהשגת היתר בנייה, אם הזכויות הרשומות שנועדו להבטיח את החברה ואת השקעתה אינן שוות דבר.

משכך, אין לדיירים זכות להתקשר עם קבלן אחר לאחר שהחברה לא הפרה את ההסכם ולאחר שהיא חצתה את "רף הסיכון הדומיננטי" – השגת ההיתר שלווה בהשקעה רבה מצדה. הדיירים פעלו בחוסר תום-לב וניסו להשתחרר מההסכם תוך משלוח הודעת ביטול חד-צדדית בהסכמת הנתבע 3, לאחר שהם יודעים שהנתבע 3 אינו רשאי להודיע הודעה כזו ותוך שהם מודעים לסיבות לכך.

דיון
39.
הבקשה שבפני
י היא – כאמור בכותרתה – בקשה לעיון חוזר בהחלטה הקודמת, לביטולה של החלטה זו או שינויה. במסגרת הבקשה העלתה התובעת מספר טענות. היא טענה כי לדיירים לא הייתה זכות לבטל את ההסכם שכן לא היה בסיס לטענה אודות ההפרות נושא מכתבי ההתראה הראשון והשני. היא הוסיפה כי יש לה זכויות קניין בבניין שלא ניתן לשלול אותן ממנה. כן נטען כי הדיירים נהגו בחוסר תום-לב, וכי מאזן הנוחות נוטה לזכותה של התובעת, בין היתר לאור העובדה שהיא השקיעה בפרויקט סכום של לפחות 1.8 מיליון ₪ (לפי עמדתו של ב"כ הדיירים), סכום שהדיירים יוכלו ליהנות ממנו אם הם יתקשרו כעת עם קבלן אחר במקום החברה.

המורכבות בהליך הנוכחי נובעת מהעובדה שהוא החל כתביעה להסרת קיפוח שהצדדים לה היו שני בעלי מניות בחברה, התובעת – בעלת מניות המיעוט וחברת גאלרי המחזיקה ב-75% מהמניות. במסגרת ההחלטה הראשונה, נבחנו זכויותיהם של בעלי המניות לאור טענת הקיפוח שהעלתה התובעת, ולאחר שטענות אלה התקבלו ברמה הלכאורית ולאור חוב נטען של החברה כלפי התובעת, ניתן לזכות התובעת הצו שהתבקש על ידיה. כאמור, הדיירים הצטרפו להליך רק לאחר מכן.

40.
בטרם אתייחס לטענות הצדדים, יש להבהיר בראשית הדברים את הנושא המרכזי הבא: עניינה של ההחלטה הקודמת היה בבקשה של הדיירים שהוגשה בהמשך להחלטה הראשונה. כפי שהבהרתי לעיל, בהחלטה הראשונה נקבע שהוכח לכאורה, בהתאם לחוות-דעתו של המומחה שמינו בעלי המניות בחברה, שהחברה חייבת לתובעת סכום של 346,805 ₪.

בסעיף 40 בהחלטה הראשונה נקבע כי "הגם שהחוב של החברה כלפי המבקשת (היא התובעת, ר.ר.) הוא בסכום נמוך יותר מאשר הסכום לו טענה המבקשת מלכתחילה (ועומד על סך של 346,805₪), יש להבטיח את תשלומו ולרשום לזכות המבקשת הערת אזהרה על אחת הדירות בבניין השייכות לחברה בקשר לסכום האמור וזאת מכוח הסכמת הצדדים בטרם מינוי המומחה" (ההדגשה היא שלי, ר.ר.).

כלומר, מס' 40 להחלטה הראשונה עולה כי יש להבטיח את חובה של החברה לשלם לתובעת הסכום האמור, וזאת מכוח הסכמת הצדדים (קרי בעלי המניות בחברה) בטרם מינוי המומחה. עניין זה הובהר בהחלטה הקודמת בה נקבע כי "מכוח הקביעה האמורה בהחלטה הראשונה [קרי הקביעה אודות חובה של החברה לתובעת וההסכמה בין בעלי המניות], נרשמה הערת אזהרה לזכות התובעת על הזכויות בתת-חלקה 11 בבניין" (ס' 4 להחלטה הקודמת).

41.
עוד הובהר בהחלטה הקודמת כי עניינה הוא בביטול המבוקש של הערת האזהרה הזאת, קרי ההערה שנרשמה מכוח ההחלטה הראשונה להבטחת תשלום החוב של החברה לתובעת. בהחלטה הקודמת הודגש כי על תת-חלקה 11 רשומות הערות אזהרה נוספות (מעבר להערה שנרשמה מכוח ההחלטה הראשונה) ובכלל זה "הערת אזהרה של תמ"א 38 לטובת החברה" אשר "נרשמה ככל הנראה מכוח ההסכם בו נקבע כי החברה רשאית לרשום לזכותה הערת אזהרה על הזכויות בתת-החלקה של הרכוש המשותף. כן רשומות על תת-חלקה 11 הערות נוספות" (ר' ס' 5 להחלטה הקודמת). בהחלטה הקודמת נקבע בבירור ש"הדיון בהחלטה דנן [ההחלטה הקודמת] אינו נוגע אליה (קרי להערת האזהרה שנרשמה לזכות החברה מכוח ההסכם)".

בהחלטה הקודמת לא הייתה גם התייחסות לשאלה האם הדיירים רשאים להתקשר בהסכם עם קבלן ביצוע או יזם אחר. ס' 27 בהחלטה הקודמת מסכם את הדברים ומבהיר מפורשות כי "שאלת ההתקשרות של דיירי הבניין עם קבלן או יזם אחר חלף ההסכם ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוחו של ההסכם האמור לטובת החברה, אינן רלוונטיות לגדר המחלוקת בתביעה. מעבר לכך, צו המניעה הזמני אינו נוגע לעניינים אלה ולכן אינני סבורה כי יש להיעתר לבקשה (היא בקשת הדיירים, ר.ר.) בהקשר זה. הדיירים רשאים לפעול בהקשר זה כפי שימצאו לנכון".

42.
העולה ממכלול האמור הוא כי ההחלטה הקודמת קבעה כי יש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה מכוחה, אולם לא נקבע בה שיש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לזכות החברה מכוח ההסכם. ההחלטה הקודמת לא התייחסה להערה זו וממילא לא נקבע בה כי יש לבטלה. משכך, חלק ניכר מטענות התובעת בבקשה דנן איננו רלוונטי, שכן בהחלטה הקודמת לא נקבע כי ההערה המבטיחה את זכויות החברה מכוח ההסכם תימחק, וכן לא נקבע כי הדיירים רשאים להתקשר בהסכם עם קבלן או יזם אחר. נושא זה איננו רלוונטי לסכסוך שהוא נושא התביעה – הסכסוך בין בעלי המניות בחברה.

טענות התובעת הנוגעות למאזן הנוחות, מתייתרות לכן. משלא נקבע בהחלטה הקודמת כי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה מכוח ההסכם, ומאחר שההחלטה הקודמת לא התייחסה להערה זו – הרי כל עוד לא תינתן החלטה אחרת בהקשר זה (בין בהליך הנוכחי או בהליך אחר), הערה זו תעמוד על כנה.

לכן, אני סבורה כי יש לדחות את בקשתה הנוכחית של התובעת. למעלה מן הצורך ומאחר שהצדדים הרחיבו את הדיבור ביחס לנושאים רבים אחרים, אתייחס להלן לחלק מנושאים אלה.

הבקשה הוגשה בלא שהיא נתמכה בתצהיר
43.
הבקשה הנוכחית הוגשה ללא שהיא נתמכת בתצהיר מטעמה של התובעת. התובעת ציינה בהקשר זה כי היא סומכת את הבקשה על התצהיר שהוגש מטעמה לתמיכה בבקשה אחרת שהיא הגישה, בקשה לצו מניעה זמני מיום 11.8.2019. בבקשה זו עתרה התובעת כי בית-המשפט ימנע מהדיירים לבצע כל פעולה נגד ההסכם שנחתם ביניהם לבין החברה למשך תקופה של 24 חודשים; כי חשבונות הבנק של המשיב 9, אבו ניג'אם מוחמד יעוקלו; כי יינתן צו לביטול העסקה למכירת דירת הגג מהחברה למר אבו ניג'אם מוחמד; יינתן צו הרחקה זמני מהפרויקט המופנה למשיבים 2-4 ולמשיבים 9-11; ויינתן צו למשיב 8 עו"ד שוורץ להפקיד בחשבון החברה את הסכום של 101,500 ₪ המוחזק בידיו בנאמנות לטובת החברה. הדיון בבקשה זו טרם התקיים והוא קבוע לחודש ינואר 2020.

אכן, בתמיכה לבקשה זו הוגש תצהירו של מר ליאור פנסו, שהוא בעל המניות בתובעת. ואולם, הבקשה האמורה אינה זהה לבקשה הנוכחית, ולא כל העובדות שצוינו בבקשה דנן הועלו בבקשה מיום 11.8.2019. מכאן שחלק מהעובדות נושא הבקשה דנן איננו נתמך בתצהיר. זאת ועוד – אופן הפעולה האמור של התובעת הטיל למעשה על בית המשפט את המשימה לבחון – ביחס לכל עובדה ועובדה המצוינת בבקשה דנן, האם היא נתמכת בתצהירו של מר פנסו מיום 11.8.2019 אם לאו. מובן שלא כך היה על התובעת לנהוג, והיה עליה להגיש תצהיר מעודכן, המתייחס לטענות העובדתיות נושא הבקשה דנן.

לצורך הדוגמא יצוין כי טענת התובעת לפיה עד למועד בו הדיירים "חסמו את קידום הפרויקט", התקדמה הבנייה בקצב התואם פרויקטים דומים; הטענה לפיה בוצעו בבניין עבודות לסירוגין בחודש מאי 2019; הטענה לפיה נציג התובעת סייר בבניין כדי לבחון את הטענה אודות מפגעים מסוכנים ולא מצא דבר; והטענה לפיה הזכויות שהתובעת השיגה עבור הדיירים מעלות את ערך הדירה במאות אלפי שקלים - הן כולן טענות שלא מצאתי להן אסמכתא בתצהיר מיום 11.8.2019 ולכן הן לא הוכחו על-ידי התובעת.

הבקשה נוגעת לטענות של החברה כלפי הדיירים, והיא הוגשה על ידי בעלת מניות מיעוט בחברה
44.
נושא נוסף שהועלה על-ידי הדיירים בתגובתם, הוא העובדה שהתובעת מעלה טענות הנוגעות להסכם בין החברה לבין הדיירים, להפרתו הנטענת ולביטולו הנטען על-ידי הדיירים. ואולם – טענות כאלה צריכות היו להיטען על-ידי החברה ולא על-ידי התובעת שהיא כזכור רק בעלת-מניות מיעוט בה.

התובעת התייחסה לטענותיהם של הדיירים בהקשר זה וטענה כי יש לה אישור לפעול בשם החברה. זאת לגישתה לאור פעולות הקיפוח של גאלרי כפי שאלה נקבעו בהחלטה הראשונה; ומעבר לכך, לאור העובדה שהתובעת ציינה בכתב התביעה המתוקן כי היא מגישה את התביעה בשם החברה, ובית-המשפט התיר לה לתקן את כתב התביעה כמבוקש.

45.
אין די בטענות אלה. העובדה שבעלת רוב המניות בחברה קיפחה לכאורה את התובעת, בעלת מניות המיעוט, אינה מקנה לתובעת כשלעצמה זכות לפעול בשמה של החברה ולייצג אותה. אין מדובר רק בעניין טכני אלא בשאלה מהותית של עמדתה של החברה ביחס לטענות המועלות כלפיה. כך, אין מחלוקת שעמדתה של החברה כפי שהיא הובעה על-ידי מר שמש, היא כי היא מכירה בביטול ההסכם על-ידי הדיירים (וכפי שיובהר להלן, גם בהפרת ההסכם עם קבלן הביצוע). לכן, השאלה מהי עמדת החברה ביחס לכל אחת ואחת מהשאלות שאותן העלתה התובעת במסגרת בקשתה, היא שאלה שיש מקום לברר אותה. לא ניתן לקבוע – בלא בקשה מתאימה מטעמה של התובעת לפיה יש לאפשר לה לייצג את החברה, כי דווקא התובעת שמחזיקה רק במיעוט ממניות החברה היא זו המייצגת את עמדת החברה.

גם העובדה שבית-המשפט התיר לתובעת להגיש את כתב התביעה המתוקן, אין פירושה כמובן כי כל האמור בכתב התביעה הזו התקבל. לכן, טענתה של התובעת בכתב התביעה המתוקן לפיה היא מבקשת לייצג את החברה ולפעול מטעמה היא טענה שטרם נדונה ומובן שגם טרם התקבלה. גם היא אינה מקנה לתובעת כשלעצמה זכות להביע את עמדת החברה ולייצגה.

כל האמור לעיל יוצר קושי משמעותי בקבלת עמדתה של התובעת ביחס לטענות שהדיירים העלו כלפי החברה – וזאת בנפרד משאלת מערכת היחסים בין בעלי המניות בחברה והזכויות האפשריות של התובעת כלפי בעלת מניות הרוב בה – שאליהן התייחסה ההחלטה הראשונה.

אין מקום לשנות את הקביעה הלכאורית לפיה החברה הפרה את ההסכם
46.
למעלה מן הצורך אתייחס בקצרה לטענות הצדדים ביחס להפרת ההסכם הנטענת על ידי החברה ולעמדת הדיירים לפיה הם ביטלו את ההסכם כדין.

בתצהיר שתמך בבקשת התובעת מיום 11.8.2019 (ושאליו הפנתה התובעת בבקשה הנוכחית), העלתה התובעת טענות נגד עו"ד גהוורי לפיהן הוא הורה לקבלן המבצע לחדול מביצוע העבודות בפרויקט (ר' ס' 30 לתצהיר מיום 11.8.2019 ונספח 8 לאותו תצהיר). עוד נטען באותו תצהיר כי הקבלן המבצע פנה באמצעות בא-כוחו לחברה (במכתב שלגישת התובעת הוא מבוים) ודרש ממנה סכום של 640,000 ₪. הוא גם דרש כי החברה לא תיכנס לאתר עד לתשלום החוב הנטען. בתשובה למכתב זה השיבה החברה באמצעות בא-כוחה של משפחת שמש כי לצערה של החברה, היא אינה יכולה לשלם לקבלן את הסכום הנדרש בגין העבודות שבוצעו על-ידיו. נציג התובעת אף הצהיר בתצהיר האמור כי לאחר מכתב הביטול שנשלח על ידי הדיירים, נאסר על החברה ועל בעלי מניותיה באופן רשמי להתקרב לפרויקט ולקדמו.

47.
מהרקע העובדתי האמור (היינו מהתצהיר אליו הפנתה התובעת לתמיכה בטענותיה) עולות מספר מסקנות – ראשית, מי שמבצע את העבודות בפועל בבניין, איננה התובעת ואף לא החברה. מי שאחראי על ביצוע העבודות הוא הקבלן המבצע, שכל הנראה חדל לעבוד בפרויקט.

מסקנה נוספת – כפי שציינתי גם לעיל, היא כי החברה "מדברת" במקרה דנן בשני קולות: מחד גיסא, קולה של התובעת הטוענת כי ההסכם לא הופר, כי הקבלן אינו זכאי לסכום שהוא דורש, וכי יש לאפשר לחברה להמשיך לבצע את העבודות. מאידך גיסא, קולה של גאלרי, בעלת רוב המניות בחברה, המודה בחוב לקבלן וטוענת כי היא אינה יכולה לשלם לו עבור העבודות שהוא ביצע. יצוין כי המסקנה לפיה החברה מצויה במצב כספי בעייתי עולה גם מעמדתה של התובעת בבקשה המקורית שהיא הגישה לצו מניעה זמני כנגד גאלרי (ר' למשל ס' 8 להחלטה הראשונה).

ניתן אם כן לקבוע – לפחות לכאורה ונכון לשלב זה של הדיון, כי החברה שהיא הצד להסכם עם הדיירים, חדלה לבצע עבודות בבניין לפחות במשך ששת החודשים האחרונים. לאור המחלוקת בין בעלי המניות בה לבין עצמם ולאור חילוקי הדעות שיש לה עם הקבלן המבצע, ישנו חשש ממשי שהחברה תתקשה להשלים את ביצוע העבודות שנדרשות במסגרת הפרויקט.

48.
בהקשר זה יצוין כי התובעת הדגישה את העובדה שהחברה השלימה את קבלת היתר הבנייה עבור הבניין וכי מדובר בשלב המשמעותי ביותר במסגרת הפרויקט. יחד עם זאת, וכפי שעולה מההחלטה הראשונה, התובעת עצמה טענה כי החברה טרם השלימה את בניית הקומה הראשונה בבניין (ר' ס' 3 להחלטה הראשונה). היינו –התובעת לא השלימה את עבודות הבנייה.

הדברים האמורים עולים בקנה אחד עם טענותיהם של הדיירים במכתב ההתראה השני (נספח ה' לבקשת הדיירים), בו נטען כי "החברה אינה עובדת בשטח ברציפות ואינה מעסיקה כוח אדם מספק ולמעשה נראה כי נטשה את הבניין ואת ביצוע העבודות". התובעת – שכאמור איננה "החברה" לא הוכיחה שאלה אינם פני הדברים. גם הטענה בסעיף 5 למכתב ההתראה השני לפיה ספק אם לחברה יש איתנות פיננסית ומקורות מימון שיאפשרו לה לסיים את מלוא ההתחייבויות כלפי הדיירים במועד, היא טענה שיש לה בסיס בחומר הראיות.

49.
בהחלטה הקודמת נקבע – ביחס לטענת הדיירים לפיה הם ביטלו את ההסכם כדין, כי יש לקבל טענה זו שהוכחה לכאורה על-ידי הדיירים: הן לאור מכתבי ההתראה וההפרות שצוינו בהם, והן לאור העובדה שהנתבע 3 השיב בשם החברה להודעת הביטול וציין כי ההסכם אכן בטל ומבוטל והדיירים רשאים לפעול בהקשר זה כראות עיניהם (ר' ס' 15 להחלטה הקודמת).

לאחר שבחנתי את מכלול הטענות של התובעת בבקשה הנוכחית, אני סבורה כי ניתן לקבוע שישנו סיכוי שהדיירים יצליחו להוכיח את טענתם לפיה ההסכם בוטל על-ידיהם כדין. אכן, התובעת העלתה בהקשר זה מספר טענות הראויות לבירור (שיהיה כרוך בין היתר בשאלות הנוגעות לפרשנות ההסכם). אולם אין מקום במסגרת ההחלטה הנוכחית לקבוע מסמרות בהקשר זה (ודאי לאור מכלול הקשיים שצוינו לעיל), ויהיה מקום לבחון את מכלול טענות הצדדים בהמשך (בין בהליך זה או בהליך אחר), ככל שיהיה בכך צורך.

השלכת ביטול ההסכם על זכויות הצדדים
50.
מהי ההשלכה של הביטול האמור, ככל שהוא בעל תוקף, על זכויות החברה? אחזור ואציין בהקשר זה כי החברה הכירה בביטול, לפחות ככל שהדבר נוגע לעמדתו של בעל מניות הרוב בה. ככל שגישתו משקפת את עמדת החברה (ואינני קובעת מסמרות ביחס לכך), יהיו לביטול ההשלכות המשפטיות הנדרשות.

אני מודעת לכך שהתובעת טוענת לקנוניה בין הדיירים לבין גאלרי, קנוניה במסגרתה יקבל קבלן הביצוע את האפשרות להמשיך בביצוע הפרויקט וייהנה מהישגיה של התובעת. טענות אלה יצטרכו להיבחן בשלבים הבאים של הדיון אולם בשלב הנוכחי יש קושי לקבוע כי הסיכוי שהן יתקבלו הוא גבוה די הצורך כדי לשלול את עמדת הדיירים בהקשר זה.

טיבן של זכויות החברה בתת-חלקה 11
51.
עניין נוסף השנוי במחלוקת בין הצדדים נוגע לטיבן של זכויות החברה בבניין.
בהחלטה הקודמת נקבע כי לאחר צירופם של דיירי הבניין ולאור הקביעה הלכאורית לפיה ההסכם בוטל על ידי הדיירים כדין, נראה כי לחברה אין עוד זכות בדירות בבניין שאינן רשומות על שמה. עוד נקבע כי "אין... מקום לרישום הערת אזהרה על 'זכויות החברה' (שספק אם קיימות) להבטחת חובה של החברה לתובעת. ההסכמה בין בעלי המניות בהקשר זה אינה יכולה להשפיע לרעה על זכויות הדיירים" (ר' ס' 23 להחלטה הקודמת, ההדגשה היא שלי, ר.ר.). היינו מדובר בהערת האזהרה שנרשמה להבטחת חובת החברה לתובעת, כפי שהבהרתי בפירוט לעיל.

התובעת טענה בבקשה הנוכחית כי זכויותיה בבניין אינן זכויות אובליגטוריות אלא זכויות קנייניות. אינני סבורה כי די בטענה זו כדי להצדיק את שינוי ההחלטה הקודמת. על-כל-פנים, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה שהתייחסה לשאלת סיווגה של הערת אזהרה.

כך, בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.2014) קבע בית המשפט העליון כי
:
"אכן, בפסיקה קיימת התייחסות ענפה לסיווגה של הערת אזהרה כזכות אובליגטורית בלבד; אומנם, הערת אזהרה היא רכיב משמעותי בטיפול בעסקאות במקרקעין, אך מעיקרא אינה כשלעצמה זכות חפצית; ראו דברי השופט (כתארו אז) לנדוי בע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל(3) 527, 532-531 (1976), כי 'אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני
רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי ... ואין היא, כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קנייני למאן דהוא' .[...] אומנם, בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ פ"ד נז(2) 385 (2003) הוער כי הערת אזהרה מהוה 'יצור כלאיים', אשר סיווגה כזכות קניינית תלוי בנסיבות העניין; אך באשר לתחולת תקנות השוק, תסווג הערת אזהרה כזכות אובליגטורית בלבד [...] ברי, כי רישום הערת אזהרה אינו מקנה כשלעצמו למוטבה זכות קניין בנכס" (ההדגשות הן שלי, ר.ר.).

מכאן ששאלת סיווגה של זכותו של מי שיש לזכותו הערת אזהרה והאם מדובר בזכות קניין או בזכות אובליגטורית היא לכל היותר שאלה פתוחה, וודאי שלא ניתן לקבוע – כפי שהתובעת טוענת, כי זכותה מכוח הערת האזהרה היא זכות קניין וסביר יותר להניח כי מדובר בזכות אובליגטורית.

52.
התובעת הוסיפה וטענה כי אם תינתן לדיירים אפשרות להתקשר בהסכם עם חברה אחרת במקום ההסכם עם החברה, יוכל אותו קבלן ויוכלו הדיירים לעשות עושר ולא במשפט על חשבון החברה, לאחר שהחברה עמדה במשימה המרכזית בקשר לפרויקט תמ"א, הוצאת היתר בנייה. התובעת אף הפנתה בהקשר זה לדברים שאמר ב"כ הדיירים בישיבת בית המשפט מיום 31.10.2019 לפיהם "ההשקעה בבניין כ-1.8 מיליון ₪ להערכתי" (עמ' 9 שורות 18-19 לפרוטוקול ישיבת 31.10.2019).

כפי שהובהר לעיל, החלטה זו כמו גם ההחלטה הקודמת אינן מתייחסות לזכות האפשרית של הדיירים להתקשר בהסכם עם חברה אחרת במקום ההסכם בו הם התקשרו עם החברה. לצד זאת אעיר בהתייחס להפניה לדבריו של ב"כ הדירים בפרוטוקול בית המשפט, כי אין זה ברור מדבריו מי השקיע את הסכומים שאליהם הוא התייחס, והאם מדובר בהשקעה של החברה או שמא בהשקעה של הקבלן המבצע שלגישתו לא קיבל עדיין את התמורה שהוא היה זכאי לה.

53.
מעבר לכל האמור, יש להבהיר כי ככל שהחברה זכאית לתמורה בגין הפעולות שהיא ביצעה בפרויקט עד למועד בו הוא בוטל (כפי שהתובעת טוענת), הרי חלקה של התובעת בתמורה זו הוא 25% בלבד (וזאת בלא להתייחס לשאלת ההתחשבנות בין התובעת לבין גאלרי). חלקה של גאלרי הוא 75% מכל סכום שייכנס לקופת החברה. לכן, על פני הדברים גם לגאלרי צריך להיות אינטרס משמעותי לטעון כי החברה זכאית לתמורה בקשר עם הפעולות שבוצעו על-ידיה. על-כל-פנים, שאלת ההתחשבנות בין הדיירים לבין החברה בקשר עם הפעולות שהחברה ביצעה מכוח ההסכם עד לביטולו הנטען, איננה שאלה שיש מקום להתייחס אליה במסגרת ההחלטה הנוכחית. מובן כי אם החברה ביצעה פעולות עבור הדיירים, כי היא זכאית לתשלום עבור פעולות אלה.

שיקולי מאזן הנוחות
54.
הטעם המרכזי בשלו אני סבורה כי דין הבקשה הנוכחית להידחות הוא שיקולים של מאזן הנוחות. כפי שצוין לא אחת בהחלטה זו, ההחלטה הקודמת שהתובעת מבקשת שבית-המשפט יעיין בה מחדש, ויבטל או ישנה אותה, לא קבעה כי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לזכות החברה מכוח ההסכם, אלא רק את ההערה שנרשמה מכוח ההחלטה הראשונה. טענות התובעת ביחס לאפשרות של דיירים להתקשר בהסכם אחר חלף ההסכם עם החברה, לא נדונו ולא נבחנו במסגרת ההליך דנן (שנפתח במחלקה הכלכלית כהליך של סכסוך בין בעלי מניות בחברה). לכן, אין מקום מטעמים של שיקולי מאזן הנוחות לבטל את ההחלטה הקודמת, והיא תעמוד בעינה.

הערות לסיום
55.
שתי הערות לסיום – ראשית, התובעת עתרה במסגרת הבקשה גם כי בית המשפט יעכב את ביצוע ההחלטה הקודמת לפרק זמן של 20 יום כדי שהיא תוכל "ללמוד את ההחלטה לאורכה ולרוחבה למכלול שיקוליה". לאור העובדה שפרק הזמן הזה חלף ממילא, אין מקום להידרש לבקשה זו.

56.
הערה נוספת – שני הצדדים נקטו במסגרת הבקשה והתגובות בלשון חריפה ובוטה שאין לה מקום במסגרת כתבי בית-דין. למותר לציין כי נקיטה בלשון כזו, לא זו בלבד שאינה מועילה לצד העושה כן, אלא שהיא גורמת לו לנזק. לצורך הדוגמה אציין את טענת הדיירים בס' 53 לתגובה אודות "הבנתה הלקויה של התובעת בתמ"א 38 ובזכויות החברה ומצבה בפרויקט"; ומנגד – את טענת התובעת בס' 19 לתגובה לתשובה לפיה הדיירים ובא-כוחם "הציגו ערימות של שקרים לבית המשפט הנכבד (כבר אי אפשר לקרוא לזה אחרת)". כאמור, יש להצר על הלשון הזו, וניתן היה להעלות את אותם טיעונים עצמם תוך שימוש בשפה מכבדת ונאותה הרבה יותר.

57.
סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, הבקשה לעיון מחדש נדחית. אינני נעתרת לבקשה לצו מניעה זמני נגד הדיירים האוסר עליהם להתקשר עם יזם או קבלן אחר להשלמת פרויקט התמ"א בבניין, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בהקשר זה ומאחר שלא קיימת כל קביעה בנושא זה בהחלטה הקודמת.

אני מחייבת את התובעת בהוצאות הדיירים בסכום כולל של 20,000 ₪.

58.
התיק קבוע לדיון ביום 19.1.2020.
אני חוזרת ומציעה לצדדים לנסות לבוא בדברים קודם למועד זה ולהגיע להסכמות חלקיות או מלאות. כן מוצע לצדדים לשוב ולשקול את האפשרות לפנות להליך של גישור.

ניתנה היום, כ"ח חשוון תש"פ, 26 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 41079-05/19 ל.ח פנסו השקעות בע"מ נ' דיירי הבניין ברח ל.ג. זלמן ארן 40 חולון, עו"ד יוסף פיימן גהוורי (פורסם ב-ֽ 26/11/2019)