פסקי דין על אהוד ברזלי | פסקי דין על גלעד ברזלי | פסקי דין על האחים ברזני (1974) בעמ | פסקי דין על אפרים ברזני | פסקי דין על מנשה ברזני ואח' |

32141-11/18 א     12/12/2019




א 32141-11/18 אהוד ברזלי, גלעד ברזלי נ' האחים ברזני (1974) בעמ, אפרים ברזני, מנשה ברזני ואח'








בית משפט השלום בירושלים


ת"א 32141-11-18 ברזלי ואח'
נ' האחים ברזני (1974) בעמ
ואח'





בפני

כבוד השופטת מוריה צ'רקה


תובעים

1
.
אהוד ברזלי

2
.
גלעד ברזלי
ע"י ב"כ עוה"ד סער כהן


נגד

נתבעים

1. האחים ברזני (1974) בעמ
2. אפרים ברזני
3. מנשה ברזני
4. שבתאי ברזני
5. שלמה ברזני

ע"י ב"כ עוה"ד י. בן-מלך


החלטה


על פי כותרתה, התביעה שבפני
היא לפירוק שיתוף ביחידות שהן חלק מהמרכז מסחרי הבנוי ברחוב שאולזון 60 בירושלים (גוש 30255, חלקה 111). לטענת התובעים, הם רכשו את חלקיהם ביחידות האמורות מהנתבעת 1, כשם שהנתבעים 2 – 5 רכשו חלקיהם ממנה.
מנספחי כתב התביעה עולה שהנכס רשום בפנקסי המקרקעין כבית משותף, ובו לפחות 74 יחידות (לכתב התביעה צורף נסח מקוטע). עוד עולה מכתב התביעה, שלצדדים זכויות במשותף בתתי החלקות 59 – 74, וכי חלקות אלה רשומות על שם רשות הפיתוח. כן נטען שעל פי הסכמה בין הצדדים, תת חלקה 64 ותת חלקה 71 יוחדו לתובעים, והם זכאים לחלקים מתוך אחת היחידות הנוספות, בשטח של כ- 12.2 מ' (ס' 11 לכתב התביעה). על כן מבקשים התובעים "לפרק השיתוף על דרך של רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים באמצעות כונס נכסים והסדרת נושא ה- 12.2 מ"ר שטרם יוחדו... " (ס' 6 לכתב התביעה).
בכתבי ההגנה מכחישים הנתבעים את זכויות התובעים במקרקעין, בעיקר משום שלא צירפו לתביעתם את חוזי הרכישה. בפרט מכחישים הנתבעים את הטענה שהתובעים זכאים ל- 12.2 מ"ר בנוסף ליחידות שהוקצו להם (ס' 21 לכתב ההגנה).
במסגרת הדיון המקדמי הסביר ב"כ הנתבעים שנעשה מאמץ להעביר את רישום היחידות על שם הצדדים, אולם בשל דיווחים סותרים באשר לשטח היחידות שנמכרו, רישום היחידות נתקל בקושי, ולפיכך לא בוצע עד כה. יחד עם זאת, וכיוון שבמהלך הדיון עמדו התובעים על דרישתם למינוי כונס נכסים לביצוע הרישום, העלו הנתבעים (לראשונה במסגרת הדיון) טענה בדבר חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בתביעה. לטענתם, כיוון שהבית כבר נרשם כבית משותף, אין עוד מקום לדון בתביעה לפירוק השיתוף.
התובעים מצדם טוענים כי אמנם הבית רשום כבית משותף, אלא שהשיתוף הוא בכל אחת ואחת מהיחידות האמורות לעיל, וכי ניתן (וצריך) לפרק את השיתוף בהן.
דיון והכרעה
זכויות התובעים והנתבעים אינן רשומות בפנקסי המקרקעין, ולפיכך לכאורה הם אינם שותפים בזכויות קנייניות במקרקעין, אלא רק בזכות האובליגטורית להירשם כבעלים.
בסעיף 6 לכתב התביעה פורטה בקשת התובעים לאכוף על הנתבעים את החיוב החוזי לרשום את זכויותיהם במרשם המקרקעין, ולא רק לחלק את הזכות האובליגטורית להירשם כבעלי יחידות ספציפיות. אלא שהסמכות לכך אינה נתונה לבית משפט זה, שכן "בית המשפט המחוזי הוא זה המוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה המכר."
(ע"א 476/88 שושנה אשתר נ' עליזה נפתלי, פ''ד מה(2) 749 (1991), ההדגשה שלי – מ.צ'.).
יחד עם זאת, הסמכות לפרק את השיתוף בזכויות אובליגטוריות, נתונה לבית משפט השלום (ר' החלטתי בת"א (של' י-ם) 39073-04-18 הרצל קדושים נ' איריס ויינשטוק (28.2.19), ואסמכתאות שם).
ס' 42(א) לחוק המקרקעין מורה ש"היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם."
כאשר זכויות הצדדים אינן רשומות בפנקס הבתים המשותפים, אף שהבית כולו רשום בו, לכאורה תוצאת

פסק דין
לפירוק השיתוף היא ההצהרה בדבר הקצבת הזכויות האובליגטוריות לכל אחת מהיחידות הרשומות בפנקס לשותפים על פי חלקיהם. אולם לא ניתן באמצעות הליך זה לעקוף את סמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי לדון בזכות לאכיפת ההסכם, ולבצע את חיובי המוכרת במקומה.
במקרה שבפני
, הבית כולו כבר נרשם כבית משותף, ואף שזכויות הצדדים לא נרשמו בפנקס הבתים המשותפים, הוסכם ביניהם על הקצבת דירות לשותפים על פי חלקיהם, או לפחות הוסכם על הקצבת יחידות 64 ו- 71 לתובעים (ר' הודעת הנתבעים מיום 11.12.19). בנסיבות אלה, נראה שלגבי יחידות מס' 64 ו- 71, אין עוד שיתוף אותו ניתן (או צריך) לפרק.
באשר לזכות ל- 12.2 מ"ר נוספים, הרי שעצם זכות התובעים לגבי שטח זה שנויה במחלוקת. ככל שתתקבל טענת התובעים באשר לזכותם לשטח נוסף זה, הדבר מקים להם זכות לפירוק השיתוף ביתרת היחידות שנמנו לעיל, כך שיוקצו להם זכויות אובליגטוריות בנוסף לזכויותיהם בשתי היחידות האמורות. הסמכות לדון בכך מסורה לבית משפט זה. ככל שפרשנות הנתבעים נכונה, הרי שאין עוד שיתוף לפרק, ודין התביעה להידחות.
על כן, בשלב ראשון יש לקבוע האם זכאים התובעים לשטח נוסף, מעבר לשתי היחידות אשר כאמור לעיל הוקצו להם בהסכמה.
התובעים יגישו ראיותיהם בנקודה זו עד ליום 15.1.20.
הנתבעים יגישו ראיותיהם בנקודה זו עד ליום 15.2.20.


ניתנה היום, י"ד כסלו תש"פ, 12 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 32141-11/18 אהוד ברזלי, גלעד ברזלי נ' האחים ברזני (1974) בעמ, אפרים ברזני, מנשה ברזני ואח' (פורסם ב-ֽ 12/12/2019)