פסקי דין על קוגל | פסקי דין על סמימיאן ואח' | פסקי דין על מרדכי קוגל נ' חוסרו סמימיאן | פסקי דין על עו"ד אברהם לוי | פסקי דין על עו"ד איתן לוי |

1782-01/19 הפ     27/12/2019




הפ 1782-01/19 קוגל נ' סמימיאן ואח', מרדכי קוגל נ' חוסרו סמימיאן, עו"ד אברהם לוי, עו"ד איתן לוי








בית המשפט המחוזי בירושלים

לפני כב' השופט אהרן פרקש
, נשיא
ה"פ 1782-01-19
קוגל נ' סמימיאן ואח'


המבקש
מרדכי קוגל


ע"י ב"כ עו"ד אשר ברק ואח'


נ ג ד

המשיבים
1.חוסרו סמימיאן
2.אברהם לוי
, עו"ד (נאמן)
3.איתן לוי, עו"ד (נאמן)


ע"י ב"כ עו"ד איתן לוי

פסק דין

לפניי תובענה בדרך של המרצת פתיחה להורות על ביטול הנאמנות שנוצרה על פי הסכם מכר מיום 20.6.16 (להלן: "ההסכם") שנחתם בין המבקש למשיב 1 (להלן: המשיב").

רקע עובדתי
המבקש רכש מהמשיב מקרקעין ברח' השיש בשכונת גילה בירושלים, כמפורט בהסכם שצורף כנספח א לכתב התביעה (להלן: "המקרקעין").
הרכישה נעשתה כ"עסקת נטו", כאשר על המבקש לשאת בתשלום כל המיסים הרלוונטיים, לרבות בגין העסקאות שקדמו לעסקה אותה המבקש עשה עם המשיב.

המבקש שילם למשיב את סכום התמורה שהוסכם כי עליו לשלם עבור המקרקעין, בסך של 2,500,000 ₪. בנוסף לסכום התמורה, הפקיד המבקש בידיהם הנאמנות של המשיבים 2 ו-3, שהם עורכי דינו של המשיב (להלן: "הנאמנים"), סכום של 3,500,000 ₪, זאת להבטחת תשלום המיסים שיידרשו על ידי רשויות המס.
יצוין, כי בטרם החתימה על ההסכם קיבל התובע הערכה של מומחה בתחום המיסוי כי סכום המס הצפוי יעמוד על 1 - 1.5 מיליון ₪, ואילו המשיב קיבל הערכה של מומחה שסכום המיסים יעמוד על 3.5 מיליון ₪. הסכום האחרון הופקד בידי הנאמנים.

ביום 31.10.16 דווחה העסקה למיסוי מקרקעין. המבקש ערך שומה עצמית, והנאמנים שילמו מהפיקדון למיסוי מקרקעין סך של 877,000 ₪. ביום 16.3.17 בוטלה השומה על ידי מיסוי מקרקעין, לאחר שהתברר שהנכס נפקד והקרקע היא בבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

ערר שהגיש המבקש על ההחלטה למיסוי מקרקעין נדחה ביום 11.3.18, בנימוק כי המקרקעין הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ועל כן "כל פעולה המתבצעת במקרקעין, מבוטלת".

נוכח מענה זה, ביום 16.4.18, הגיש המבקש תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב להצהיר שהמקרקעין אינם בבעלותם של נפקדים, וכי על האפוטרופוס לשחררם (ת"א 28195-04-18).

יצוין, כי לאחר שסרב להכיר בעסקה, השיב מיסוי מקרקעין לנאמנים, ביום 25.5.18, סכום של 942,283 ₪, אשר כלל 877,000 ₪ ששולם על פי השומה העצמית שהוכנה על ידי המבקש, וכן כלל ריבית שהצטברה על סכום זה בשיעור של כ-65,000 ₪.

אחר זאת פנה המבקש למשיב ולנאמנים, וביקש להפחית את סכום הפיקדון לסך של 1,500,000 ₪ (במקום 3.5 מיליון ₪), משום שלטענתו, ההליך המשפטי עשוי להימשך שנים רבות. לחלופין הציע, כי כל סכום הפיקדון ישוחרר מידי הנאמנים, כשלהבטחת התשלום הוא יחתום על נספח להסכם הרכישה בו ייאמר, כי במקרה שהמקרקעין ישוחררו מידי האפוטרופוס והוא לא ישלם את סכום המיסים, הוא ייחשב כמפר את ההסכם, וסכום התמורה ששילם (2.5 מיליון ₪) ייחשב לפיצוי מוסכם ויוותר בידי המשיב (נספח ד לכתב התביעה).

המשיב והנאמנים דחו את הצעת המבקש, ועמדו על כך שסכום הפיקדון במלואו ימשיך להיות מוחזק בידי הנאמנים, זאת עד אשר יתברר מהו סכום המס שעל המבקש לשלם על פי הסכם הרכישה.

מכאן תובענה זו.

עיקרי טענות המבקש
המבקש טוען, כי הסכם הרכישה אינו מספק תשובה לשאלה כיצד על הצדדים לנהוג בכספי הנאמנות במקרה בו מיסוי מקרקעין לא יכיר בעסקה, או יקבע שזו אינה ניתנת לדיווח עד אשר המקרקעין "ישוחררו" מידי האפוטרופוס. לטענתו, הוא רוכש מנוסה בעסקאות מסוג זה וזו הפעם הראשונה בה הוא נתקל בסירוב של רשות המיסים לקבל כספי מיסים. לשיטתו, אף אחד מהצדדים לא צפה את התרחיש, ועל כן ההסכם "שותק" בשאלה מה ייעשה בסכום הפיקדון במקרה בו מיסוי מקרקעין לא יכיר בעסקה עד אשר המקרקעין ישוחררו מידי האפוטרופוס, והכסף אמור להישאר בחשבון הנאמנות בבנק במשך שנים, כאשר הנהנה היחידי ממנו הוא הבנק.

המבקש מוסיף וטוען, כי השאלה מה ייעשה בסכום הפיקדון במקרה אליו נקלעו הצדדים היא שאלה פרשנית, ולאור סירובם של המשיב והנאמנים לקבל אחת מהצעותיו, מבקש הוא מבית המשפט להכריע בשאלה הפרשנית.

לטענת המבקש, מלשונו של הסכם הרכישה לא ניתן להסיק כל מסקנה שהיא לשאלה כיצד על הצדדים לנהוג בסכום הפיקדון, וגם אומד דעתם של הצדדים אינו ידוע, שכן הם לא צפו את האפשרות שמיסוי מקרקעין יבטל את השומה. מכאן, לפי המבקש, נוצר מצב בלתי סביר ובלתי הגיוני בו סכום הפיקדון ממשיך להיות מוחזק בנאמנות בחשבון הבנק של הנאמנים, ללא הגבלה של זמן, ומבלי שעתיד להיעשות בו שימוש כלשהו במשך שנים רבות. בהקשר זה נטען, כי אילו המבקש ידע שהוא הולך להפקיד את סכום הפיקדון למשך זמן בלתי ידוע ובלתי מוגבל, הוא היה מתנגד לכך בכל תוקף.

עוד לפי המבקש, על אף שההסכם לא הגביל את הנאמנות בזמן, לצדדים היה ברור שמדובר בפרק זמן שהוא בגדר הסביר. לדבריו, חשב שלכל היותר מדובר בכשמונה חודשים. סברה זו ביסס על האמור בסעיף 78(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, כי המנהל רשאי, בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו ההצהרה, לבדוק את השומה העצמית שהוגשה לו, או לקבוע שומה על פי מיטב השפיטה.

מהנימוקים הללו, המבקש עותר מבית המשפט להשלים את החסר בהסכם על פי אחת מהחלופות שהציע. עוד מבוקש, להורות לנאמנים להעביר למבקש את סכום הריבית ששולם על ידי מיסוי מקרקעין (65,283 ₪).

עיקרי טענות המשיבים
מנגד טוענים המשיבים, כי אין כל ל
ָ
אקו
ּ
נ
ָ
ה (חסר) בהסכם וההסכם אינו "שותק", אלא יצר נאמנות שאינה מוגבלת בזמן, וקבע תנאים מצטברים לשחרור כספים – תנאים אשר בענייננו לא התקיימו.

לשיטת המשיבים, המכתב ממיסוי מקרקעין לא גרם לביטולו של ההסכם, אלא רק דחה את מועד שומת המס, עד לאחר שהמקרקעין ישוחררו מידי האפוטרופוס. בנסיבות אלו, כך נטען, לא התקיימו התנאים המצטברים לשחרור כספי הנאמנות ואין להורות על שחרורם. המשיבים טוענים, כי שחרור כספי הנאמנות או חלקם לידי המבקש תגרום למשיב סיכון לנזק כלכלי אדיר, שעלול להוביל לקריסתו הכלכלית, אם כספי המיסים לא ישולמו.

עוד טוענים המשיבים, כי לשון ההסכם ברורה ואינה משתמעת לשני פנים, וגם על פי אומד דעתם של הצדדים אין לשחרר את כספי הנאמנות. נטען, כי לולא ההסדר לגבי הנאמנות לא היה המשיב מתקשר עם המבקש בהסכם, שכן לא היה חושף את עצמו לסיכון אדיר לנזק כלכלי.

אשר לטענת המבקש שביטול השומה יצר מצב חדש שהצדדים לא צפו טוענים המשיבים, כי גם במקרה שהשומה לא הייתה מתבטלת אלא "מוקפאת" כמו יתר השומות האחרות הקיימות על שם המבקש, גם אז לא היו מתקיימים התנאים המצטברים לשחרור כספי הנאמנות והמבקש היה למעשה באותו מצב.

לעניין הריבית ששילם מיסוי מקרקעין נטען, כי על פי הוראות ההסכם הריבית מהווה חלק בלתי נפרד מכספי הנאמנות ושייכת למשיב.

על הראיות
המבקש והמשיב הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו בבית המשפט.

הצדדים הגישו סיכומים בכתב, לבקשתם. המבקש הגיש גם תשובה לסיכומי המשיבים והמשיבים, בהסכמת המבקש, הגישו סיכומי תשובה לתשובת המבקש.

דיון
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים ובהסכם הרכישה, התרשמתי מן העדויות, ושקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין המרצת הפתיחה להידחות, מכמה נימוקים עיקריים.

ראשית
, מדובר בחוזה שנערך לגבי נכס נפקד. מעמדו של נכס כ"נכס נפקד" נגזר ממעמדו של בעל הזכויות בנכס כנפקד. "נכס נפקד" הוא נכס אשר "אדם נפקד" היה בעליו החוקיים או נהנה ממנו או החזיק בו, בעצמו או על ידי אחר (סעיף 1 לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 - להלן: "חוק נכסי נפקדים"; ע"א 5685/94 עמותת א.ל.ע.ד נ' עיזבון המנוח אלעבסי, פ"ד נג(4) 730, 741 (1999)).


חוק נכסי נפקדים מטיל מגבלות ואיסורים על עשיית פעולות שונות בנכס בלא הסכמת האפוטרופוס (סעיף 22 לחוק) וקובע, כי פעולות מסוימות שנעשו בו הן בטלות ומבוטלות (סעיף 23 לחוק). בנוסף, פעולות מסוימות שנעשו בניגוד לחוק נחשבות לעבירות פליליות שהעונש עליהן עלול להגיע עד שנתיים מאסר (סעיף 35 לחוק). לצד זאת, הוסמך האפוטרופוס "לפטור", בנסיבות מסוימות, אדם מ"נפקדותו" (סעיף 27 לחוק) ולשחרר נכסים שהוקנו לו (סעיפים 29-28 לחוק; למשמעותו של שחרור כאמור, ראו ע"א 263/60 קליינר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יד 2521 (1960)).

לפי עדות המבקש, הוא ידע מלכתחילה כי מדובר בנכס נפקד, עוד לפני שנכנס לעסקה (פרוטו' עמ' 8, שו' 6-1). מדובר בהסכם שאינו חוקי. כפי שמיסוי מקרקעין קבע שאינו יכול להוציא שומה, ספק אם ניתן לדון בהסכם הזה כפי שהוא, ללא תנאי מתלה המתנה את קיומו בשחרור הנכס מידי האפוטרופוס.

שנית
, גם לו היה ניתן להתגבר על הקושי החוקי בהסכם, גם לגופו של עניין לא מצאתי לנכון להתערב בחופש החוזי שבין הצדדים. אציין, כי שני הצדדים מעוניינים בקיומו של ההסכם ואף אחד לא טוען לעילת ביטול החוזה או אכיפתו. המחלוקת בין הצדדים היא על פירושו של ההסכם בכל הנוגע לתנאי הנאמנות, שעה שרשות המיסים ביטלה את שומת המס.


המקור הנורמטיבי המסמיך את בית-המשפט להשלים פרטים החסרים בחוזה הוא סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). סמכות זו אין פירושה מתן סמכות כללית לבית-המשפט לעשות חוזה חדש, שונה במהותו, בתכנו, או בהיקפו ובתחולתו, מזה שעשו הצדדים עצמם. סמכות זו
מוגבלת לפרטים הנלווים להתקשרות העיקרית, אשר מתוך כך שיש לראותם כמוסכמים על-פי הנוהגים הקיימים, הצדדים לא טרחו להכניסם לחוזה, או שהסיחו את דעתם מהם (ע"א 79/76 מרציאנו נ' בן שושן, פ"ד ל(3) 729, 732 (1976); ע"א 528/86 פולגת תעשיות בע"מ נ' עיזבון המנוח יעקב בלכנר ז"ל, פ"ד מד(3) 821, 826 (1990)).

ככלל, כאשר הצדדים הסדירו בחוזה מצבים ספציפיים שונים, הדבר מהווה "הסדר שלילי" למצבים שלא הסדירו בחוזה, ועל כן, גם אם החוזה "שותק" במצבים מסוימים, הרי שזו "שתיקה מדברת" (ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' שגב, פ"ד נח(4) 106, 128 (2004); ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (12.10.2009)).

בבואו לפרש חוזה על בית המשפט להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, כפי שעולה מלשון החוזה, ומנסיבות חיצונית (סעיף 25(א) לחוק החוזים; ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש (25.6.2007), בפסקה 22 לפסק דינה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה). מקום בו לשון החוזה היא ברורה וחד-משמעית, ברי כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולפיכך יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו (ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (28.1.2008), בפסקה 27; ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008), בפסקה 43). ואולם, שעה שלשון ההסכם אינה ברורה די הצורך, כי אז אין מנוס מפנייה לנסיבות החיצוניות לחוזה כדי ללמוד על אומד דעתם של הצדדים לו ולסייע בפרשנותו של החוזה (ע"א 2032/06 האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (1.2.2009), בפסקה 36). על הפרשן לבחון תחילה את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה. במקרים שבהם הנתונים שלפניו אינם מספיקים, יסתפק בקביעת אומד הדעת האובייקטיבי של הצדדים. במקרים כאמור לא ישאל עצמו בית המשפט מה הייתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי, אלא מהי כוונתם של צדדים סבירים (ע"א 11418/03
megasong publishing aps

נ' אורנים פרויייקטים 1994 בע"מ
(11.4.2005), בפסקה 8).


אם בסיומו של תהליך פרשני זה מגיע בית המשפט למסקנה כי שתיקתו של החוזה הינה שתיקה "מדברת" אשר מהווה הסדר שלילי, יסיים את הדיון בשלב זה. ואולם, אם הגיע בית המשפט אל המסקנה כי פירוש החוזה בשלב הראשון אינו נותן תשובה חיובית או שלילית לסוגיה הטעונה הכרעה, כי אז קיימת "לקונה" בחוזה, ורשאי הוא להשלים את החסר (סעיף 26 לחוק החוזים; ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1) 282, 303 (1987); ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח(2) 213, 223-224 (1984)). ואולם, יש לנהוג זהירות רבה בטרם יוחלט כי חוזה דורש השלמה, וככלל לא יתערב בית המשפט בתוכן החוזה שבין הצדדים, גם אם תוכן זה נראה בעיניו כבלתי סביר. לעניין זה נאמר, כי "על בתי המשפט להימנע מליצור 'תחושה' או "אוירה" שלפיה אף חוזה אינו ברור, הכל פתוח, וכל תוצאה ניתנת להשגה באמצעות פרשנות'... אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם" (דבריו של המשנה לנשיאה כב' השופט א' ריבלין בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (11.5.2006), בפסקה 12). גישה זו מתחייבת מעיקרון חופש החוזים, המוצא את ביטויו בסעיפים 23 ו-24 לחוק החוזים המעגנים את חופש ההתקשרות בחוזה ואת חופש עיצובו של החוזה בהתאם לרצון הצדדים. ואכן, כבר נפסק כי "פעילותו של השופט בתיקון הטקסט שנעשה על-ידי הצדדים צריכה, מטבע הדברים, להיות מוגבלת למקרים קיצוניים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 322 (1995); כן ראו מאמרם של יורם דנציגר וצביקה מצקין, "האם שבו הצדדים להיות שליטי החוזה לאחר תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973?", משפט ועסקים טו 27 (2012)).
לאחרונה הבהיר בית המשפט העליון, כי הבחירה בגישה הפרשנית בין פרשנות על פי קביעת העובדות הרלוונטיות לחוזה הספציפי לבין התחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבית והאובייקטיבית של הצדדים, לצד שילובן של חובות תום הלב וההגינות החלות עליהם, תלויה במידת היחסיות של החוזה. ככל שהחוזה הוא חוזה "סגור", שהביא במסגרתו את כל הפרטים הרלוונטיים הנחוצים להתקשרות בין הצדדים, יפרש בית המשפט את החוזה על פי לשונו ונוסחו, בעזרת קביעת העובדות הרלוונטיות לכל מקרה. לעומת זאת, אם מדובר ב"חוזה יחס פתוח", שנועד להתנהל על ידי בית המשפט מעיקרו, הרי שתפקידו של השופט להשלים את חלליו באמצעות הוספת תנאים פרי יצירתו, ולקבוע חיובים וזכויות בהתאם לשיקולים ערכיים המוכרים על ידי דיני החוזים ושיטת המשפט בכללותה, כגון עיקרון תום-הלב והסבירות (ראו פסק דינו של כב' השופט א' שטיין, ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019)). בהקשר לכך נקבע, כי "לא כל החוזים נולדו שווים". בין החוזה ה"סגור" ל"חוזה היחס הפתוח" ישנה קשת של חוזים, לגביהם: "חוזים הקרובים לחוזה יחס ימשיכו לחסות תחת משטר של פרשנות ערכית רחבה, מאחר שאין להם מקור השלמה אחר; ואילו על חוזים שקרובים יותר לחוזה סגור יחול המשטר של כללים פורמליים שעיקרם פרשנות עובדתית צרה" (שם, בפסקאות 12 ו-16 לפסק דינו של כב' השופט א' שטיין).


איני סבור כי המקרה דנן נמנה עם אותם מקרים קיצוניים המחייבים התערבותו של בית המשפט בחופש החוזי בין הצדדים. מדובר בחוזה עסקי, כאשר המבקש מנוסה בעסקאות מסוג זה (פרוטו' עמ' 8, שו' 27-19), ושני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין. במקרים כגון אלו הפרשנות הנכונה היא הפרשנות המותירה על כנה את הסיכויים והסיכונים שכל צד לעסקה קיבל על עצמו (עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון, "תכלית דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לא נגיע?" עיונים בתורת החוזה 24 (לא פורסם)):

"אל מול הרצון לוודאות ויציבות, בחינת המציאות העסקית של ניסוח חוזים מגלה שאנשי עסקים אינם רוכשים את הכבוד הרב למילה הכתובה כפי שנוהגים עורכי הדין, ועל כן אינם מצפים שטעויות בניסוח יובילו לתוצאות בלתי מתקבלות על הדעת, ומעדיפים כי מחלוקות פרשניות ייפתרו כפי שאיש עסקים סביר היה מכריע בהן. עם זאת במקרים אלו על בית המשפט להימנע, ככלל, ממתן מובן לחוזה שאינו תואם את לשונו. ראוי כי ההתחשבות בנסיבות ובהגיון העסקה תיעשה רק במקרים נדירים, וניתן להניח כי בהתקשרויות מסוג זה כוונת הצדדים המשותפת באה לידי ביטוי במשמעות הטבעית המתבקשת מלשונו של החוזה" (שם, בעמ' 25).

בענייננו, לשון ההסכם ברורה. על פי סעיף 7 להסכם, המתייחס לכספי הפיקדון שיופקדו בנאמנות, אין הנאמנות מוגבלת בזמן, והיא פוקעת בתנאים שנקבעו בסעיף 11(ד) להסכם, ולפיו
לא ישוחררו כספי נאמנות כלשהם, אלא לאחר שכל התנאים בסעיף זה התקיימו במצטבר – תנאים שאין חולק שלא התקיימו. במובן זה ההסכם קרוב יותר להיות חוזה "סגור" בין הצדדים, שסיכמו ביניהם את מרב הפרטים, גם אלו הקשורים לנאמנות.

על פי עדותו של המבקש, בעת חתימת ההסכם הוא ידע על הסיכונים הכרוכים בו, לרבות קיומן של טענות האפוטרופוס לעניין נפקדותם של הבעלים המקוריים של המקרקעין, וההימשכות הצפויה של ההליכים (פרוטו' עמ' 7, שו' 32 – עמ' 8, שו' 8):

"ש. עובר לרכישת המקרקעין, היו ידועות לך טענות של אנ"נ, לגבי ג'מילה מוסא מכלוף ואחיה מינה אמיליו שהם נפקדים.
ת. טענות האפוטרופוס היו ידועות לי...
כך שהתשובה המלאה ידעתי שהאפוטרופוס טוען לנפקדות, יחד עם זה, ידעתי שיש לי תשובות טובות לענות לו.
ש.
ידעת שעליך להתמודד מול האפוטרופוס מול האנ"נ לגבי טענות אלה.
ת. בהחלט
".

ובהמשך עדותו (שם, עמ' 10, שו' 26-20):

"ש. כלומר, ידעת שהסכום שסוכם שיופקד בנאמנות עלול להישאר זמן רב יותר משמונה חודשים.
ת. כן. מה שחשבתי שזה יהיה משהו שינוע בין 800 אלף למיליון וחצי.
ש.
אתה מסכים שבהסכם המכר הנאמנות שנוצרה אינה מוגבלת בזמן.
ת. כן. אין סעיף מפורש בעניין, יחד עם זה, יש בו הגיון והגיון צריך להוביל וכוונת הצדדים העולה ממנו.
ש.
אתה מסכים שזה לא רשום בהסכם המכר.
ת. כן
".

הנה כי כן, המבקש צפה כי ההליכים לשחרור הנכס יכול ויימשכו זמן רב. על רקע זה, לא ברורה טענתו, כי צפה שתשלום המס יימסר לרשות המיסים ו"יוקפא" שם עד לשחרור הנכס, אולם לא צפה כי רשות המיסים תבטל את השומה. וכי ממה נפשך? בין כך ובין כך, היו כספי המיסים מוקפאים, והיתרה הייתה מוחזקת בנאמנות, עד אשר יתברר מצבו המשפטי של הנכס. עובדה היא, שלאחר תשלום המיסים על ידי הנאמנים, בהתאם לשומה העצמית שהוכנה על ידי המבקש, לא פנה המבקש למשיבים בבקשה לשחרר את יתרת כספי הנאמנות. התנהלות זו של המבקש מעידה על אומד דעתו אשר להסכם עליו חתם ולגבי הנאמנות בפרט, וההבנה שהיא אינה מוגבלת בזמן, אלא בהתקיים תנאים מצטברים ספציפיים שיביאו לביטולה.

לא זו אף זו. על פי סעיף 14 להסכם, גם במקרה של ביטול החוזה מכל סיבה שהיא לא יושב לקונה הסך שהופקד בנאמנות. בסיפא של סעיף זה נאמר: "הקונה מצהיר בזאת, כי סעיף זה הוסבר לו על כל משמעויותיו ע"י בא כוחו וכי הוא מבין סעיף זה על כל משמעויותיו ומסכים לו". לעניין זה העיד המבקש (שם, עמ' 11, ש' 24 ואילך:

"ש. לאור האמור תסכים איתי שלא יכולת לצפות מועד כזה או אחר לתשלומי המיסים.
ת. ממש לא. בדיוק ההיפך.
ש.
איך התשובה שלך מתיישבת עם הוראות סעיף 14ב' להסכם המכר שקובע שבמקרה של ביטול הסכם המכר 3.5 מיליון לא שבים אליך. כלומר. צפית גם עניין זה, או היית צריך לצפות.
ת. ביטול המכר האמור בסעיף 14 לא מתייחס לביטול מכר על ידי מיסוי מקרקעין, אלא ביני לבין המוכר, במקרה הזה, מה שנאמר בסעיף 14.
ש.
מפנה אותך לסעיף 14 אתה תקריא אותו. "בכל מקרה של ביטול הסכם זה מכל סיבה שהיא...".
ת. כן.
ש.
ו/או, כלומר, מכל סיבה שהיא.
ת.
בהחלט חוזר על תשובתי, אנחנו לא צפינו בשום שלב של העסקה שמיסוי מקרקעין יבטלו ולא ייקחו את המס. מבחינתי העסקה קיימת ונושא המס פתוח עד לשלב שתהיה החלטה בנושא של נכסי נפקדים כפי שקבעו מיסוי מקרקעין
".

טענתו של המבקש שלא צפה את ביטול השומה על ידי רשויות המס ועל כן יש להשיב לו את כספי הנאמנות, או חלקם, אינה מתיישבת עם הסכמתו בהסכם כי בכל מקרה כספי הנאמנות לא יושבו לו, גם במקרה של ביטול ההסכם מכל סיבה שהיא (אלא במקרה המצוין בסעיף 11(ד) להסכם, העוסק בעודף שיוותר בנאמנות לאחר שיבוצעו תשלומי המיסים כדין).




אשר לריבית ששולמה על ידי רשות המיסים לחשבון הנאמנות.
סעיף 7 להסכם קובע: "התשלום שיופקד בידי הנאמן, יושקע בבנק בהתאם להוראות המוכר, ובהיעדר הוראות כאלו יושקע בפיקדון שקלי סולידי נושא ריבית. ההשקעה והריבית עליה יהיו שייכות למוכר בלבד...".
סעיף זה מדבר על כך שהפירות מהשקעת כספי הפיקדון בחשבון הנאמנות יהיו שייכים למשיב. במקרה דנן, השבת הכספים על ידי מיסוי מקרקעין בתוספת ריבית אינה ה"השקעה" אליה התכוונו הצדדים להסכם, אלא הכספים ששולמו ומוחזרים על ידי רשות המיסים בתוספת ריבית וחוזרים לקרן שבחשבון הפיקדון. לימים, אם וככל שישוחררו המקרקעין מידי האפוטרופוס למבקש, ואם תהיה שומת מס חדשה, יידרש הנאמן להעביר כספים לרשות המיסים מהקרן של חשבון הנאמנות (יש להניח כי שומת מס עתידית תכלול את הפרשי ההצמדה והריבית שהוחזרו על ידי רשות המיסים, אם לא למעלה מכך). אשר על כן, החזר הריבית אינו שייך למשיב. בשלב זה יש להשאיר את הכספים בחשבון הנאמנות, שכן הם ישמשו לצורך תשלום מס עתידי, אם יידרש. ככל שיוותרו כספים בחשבון הנאמנות לאחר תשלום המיסים ממנו, אזי אלו, לרבות הריבית שנצברה בחשבון זה, שייכים למשיב.

לפיכך, ומכל האמור לעיל – אני דוחה את המרצת הפתיחה.

המבקש ישלם למשיבים שכ"ט עו"ד בגין ההליך בסך של 15,000 ₪. לסכום זה אין להוסיף מע"מ.


המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, כ"ט כסלו תש"פ, 27 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.









הפ בית משפט מחוזי 1782-01/19 קוגל נ' סמימיאן ואח', מרדכי קוגל נ' חוסרו סמימיאן, עו"ד אברהם לוי, עו"ד איתן לוי (פורסם ב-ֽ 27/12/2019)