פסקי דין על בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות

8017/19 ערר     31/12/2019




ערר 8017/19 בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות




מדינת ישראל
מחוז מרכז
ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה
__________________________________________________________
בפני
: יו"ר הוועדה: עו"ד יריב אבן חיים

חברי הוועדה: נציגת מתכנן המחוז, אדר' שרון שחף
עו"ד ושמאי מקרקעין, מרדכי דדון

העוררת: בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד טובי גרש
-נגד-

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות

ע"י ב"כ עו"ד יעקב ברכה


גוש וחלקה: גוש 3651, חלקה 95
תאריך הדיון: 4.9.2019

החלטה
1. בהחלטתנו שניתנה לאחר הדיון שקוים, ביקשנו לקבל את התייחסותו של השמאי המכריע לטענות העוררת בשתי סוגיות האמורות בערר. בהמשך לכך, ולאחר שעיינו בהתייחסותו של השמאי המכריע, אנו מחליטים לדחות את הערר בהתאם לנימוקים המפורטים להלן.

2. העוררת טענה בערר, כי בשומת ההקלה נפלו שתי טעויות שבעובדה: טעות עובדתית באשר לסך שטח תעשייה שהומר בהקלה למשרדים; וטעות עובדתית באשר לסך שטח עיקרי במצב החדש בקומות 7-3 בתחשיב לתוספת הקומות בהקלה, וכאשר השמאי המכריע כלל בסך השטח העיקרי מרפסות בשווי מלא, בניגוד להכרעתו לפיה יש ליתן למרפסות מקדם שווי של 0.25 ביחס לשטח עיקרי.

3. כאמור, בעקבות החלטתנו בסיום הדיון שקוים לפנינו ביקשנו את התייחסותו של השמאי המכריע. השמאי המכריע העביר את התייחסותו ביום 4.12.19. השמאי המכריע אמר בהתייחסותו, כי לאחר שבחן לעומקן את טענות העוררת הוא אינו סבור שנפלו טעויות בשומה המכרעת.

באשר לשטחי השירות/עיקרי ציין השמאי המכריע, כי בפרוטוקול ובהחלטות ועדת המשנה בנושא הרישוי שאישרה את הבקשה להיתר הבניה בענייננו צוין, בין היתר, כי שטחי השירותים בקומות המשרדים חושבו כשטח מסחרי כללי, כי יש להעבירם לשטחים עיקריים עבור משרדים, כי המרפסות המקורות יחושבו במניין השטחים העיקריים משום שמדובר במבנה משרדים, וכי המסדרונות בקומות המשרדים ברוחב 1.75 מ' יחושב מתוכם רוחב 1.5 מ' כשטח שירות המיועד למעבר מילוט. בהמשך לכך ציין, כי בהחלטת ועדת המשנה נקבעו מספר תנאים, וביניהם ששטחי שירותים בקומות המוצעות יחושבו במניין השטחים העיקריים וכי מסדרונות המילוט ייחשבו במניין השטחים העיקריים.

לדברי השמאי המכריע האמור בהחלטת ועדת הרישוי מצביע, כי סימון השטחים הנ"ל כשטחים עיקריים נובע מדרישתה המפורטת של ועדת המשנה ולא מטעות של עורך הבקשה להיתר הבניה. לדבריו, דרישתה זו של ועדת הרישוי אינה חריגה ואינה ייחודית למגרש הנדון, והיא עשתה כן בהיתרי בניה נוספים. מכאן מסקנתו, שגם בקביעת ערכי השווי למ"ר מבונה לא נפלה טעות בשומה המכרעת, שכן גם במגרשי ההשוואה מחושבים השטחים באותו אופן בו חושבו המגרש הנדון.

עוד הוסיף, כי גם ככל שתתקבל, בניגוד לדעתו, טענת העוררת כי אין לכלול את השטחים הנ"ל בהערכת השווי, הרי שהשווי למ"ר מבונה יגלם את תרומת השטחים הנ"ל ויהיה בהכרח גבוה יותר מזה שנקבע בשומה המכרעת, כך שבכל מקרה שוויו הכולל של הנכס יוותר ללא שינוי, וכך גם ההשבחה שנקבעה בשומה המכרעת.

באשר למקדמי שווי למרפסות, הצביע השמאי המכריע על כך, כי טענת העוררת שלפיה יש לחשב את ההשבחה עקב אישור ההקלה כהפרש בין זכויות הבניה המבוקשות במימוש הנוכחי לפי היתר במצב החדש לעומת מלוא זכויות הבניה מכוח התכנית במצב הקודם נדחתה במספר החלטות ועדות הערר שהפנה אליהן. לדבריו, מדובר בהקלה לתוספת קומות, ויש לבחון את השפעת תוספת הקומות בלבד על שווי המקרקעין. תרומתן של הקומות התחתונות, שאינן קשורות להקלה, צריכה להיות זהה בשני מצבי התכנון. לדבריו, משמעות טענתה של העוררת הינה למעשה מתן זיכוי מהיטל השבחה בגין החלטתה הסובייקטיבית שלא לנצל זכויות בניה מכוח התכנית או שלא לנצלן במלואן כאשר אין מניעה רעיונית לניצולן בעתיד.

4. עולה, אפוא, כי השמאי המכריע מנמק את החלטתו מדוע השטח העיקרי שהביא בחשבון בהתאם לבקשה להיתר מהווה אכן שטח עיקרי ואין מדובר בטעות שנפלה בבקשה להיתר (כפי שטוענת העוררת לפנינו). מכאן שלא מדובר בהקלה שהתבקשה עקב טעות. מעבר לכך, לדעת השמאי המכריע גם אם היה מדובר בטעות, ערכי השווי היו מגלמים במהותם את שווי כלל השטחים. כך או כך, עמדתו של השמאי המכריע מקובלת עלינו ואיננו רואים כל מקום לקבוע שנפלו טעות מהותית או דופי חמור בשומה שערך השמאי המכריע בנושא זה.

5. גם לאחר שעיינו בהסבר שנתן השמאי המכריע לטענות העוררת באשר לתחשיב השווי למרפסות, לא ראינו להתערב בכך. כידוע, ועדת הערר תיטה לאמץ את שומתו של השמאי המכריע אלא אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. בפרט, ככל שגישת השומה של השמאי המכריע משקפת גישה שמאית מקובלת, אין בכך ששמאי אחר סבור שהיה מקום לערוך את התחשיב בהתאם לגישה אחרת, או להניח בה הנחות מקצועיות אחרות המשליכות על תחשיב השווי. בענייננו סבור השמאי המכריע, שאין מניעה בעתיד לממש את השטחים שלא מומשו בהיתר וממילא אין מקום לזכות מהיטל השבחה בגינן.

6. אשר על כן, אנו דוחים את הערר. העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסך כולל של 3000 ש"ח.
ההחלטה התקבלה ביום: ג' טבת, תש"ף, 31 דצמבר, 2019.

_______________________ ________________________
ליאת אורין משיח יריב אבן חיים, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
להיטל השבחה ופיצויים להיטל השבחה ופיצויים
מחוז מרכז מחוז מרכז
ערר מס': רח/8017/0319
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8017/19 בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (פורסם ב-ֽ 31/12/2019)