פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על אייל גרוס | פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

2611-11/18 א     12/02/2020




א 2611-11/18 בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס נ' מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 2611-11-18 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'

תיק חיצוני:


לפני כב' השופט אילן דפדי
, סגן נשיא


מבקשים/נתבעים

1.בוטיק - שימור מבנים בע"מ
2.דני בשן
3.אייל גרוס

ע"י עו"ד צביקה מצקין ועו"ד אלרן שפירא בר-אור



נגד


משיבות/תובעות

1
.
מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

2
.
מ.ו. השקעות בע"מ

ע"י עו"ד יערית ברנן




פסק דין


1.
לפניי בקשה לסילוק תביעה על הסף. בבקשה טענו הנתבעים כי התביעה התייתרה משום שהחזקה ב-8 הדירות בהן עוסקת התביעה נתפסה על ידי התובעות בסמוך לפני הגשת התביעה ומשכך הסעד ההצהרתי המבוקש להורות כי החזקה מסורה לתובעות הפך לתיאורטי.

2.
המדובר בעסקת קומבינציה שנחתמה בין הצדדים בקשר עם בניין לשימור בתל אביב הידוע כגוש 7421 חלקה 14 ואשר הינו בבעלות התובעות. על פי כתב התביעה, בהתאם להסכם בין הצדדים, יוותרו בידי הנתבעים 25 דירות ובידי התובעות 10 דירות, חנויות בקומת הקרקע וחלקים נוספים בבניין.
בכתב התביעה התבקש סעד הצהרתי לפיו החזקה הבלעדית בדירות 1, 5, 6, 7, 8, 18, 19 ו-20 היא של התובעות בלבד, בכל הקשור לנתבעים.

3.
לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה, ובתשובה לתגובה ולאחר ששמעתי את הצדדים בדיונים שהתקיימו, אני קובע כדלקמן:

4.
בדיון התברר מפי ב"כ התובעות כי 2 דירות
(1 ו- 19) נמכרו על ידי התובעות ונמסרו לרוכשים אשר מתגוררים בהן. בנוסף,
הבניין בו מצויות דירות אלה
נרשם כבית משותף ואין מניעה מלרשום את הדירות על שם הרוכשים (ראו הפרוטוקול עמוד 5 שורות 23-24).

לגבי 6 הדירות הנוספות - המדובר בדירות בבעלות התובעות, הרשומות על שמן, שהושכרו על ידן לשוכרים שונים המתגוררים בדירות ומשלמים לתובעות דמי שכירות (פרוטוקול עמוד 6 שורות 4-5).

5.
עוד בדיון שהתקיים ביום 16.9.19 בטרם הוגשה תגובת הנתבעים, הודיע בא כוח הנתבעים שאינו טוען שהחזקה צריכה לחזור אליהם וכדבריו: "
לשאלת בית המשפט, אינני טוען שהחזקה צריכה לחזור אלינו. היחסים בינינו תמו; הלקוח שלי היה יזם, והוא סירב למסור את החזקה ב-10 הדירות לתובעות, כי הן היו חייבות בתשלומים. התשלומים נפרעו. משרד עורכי הדין וינברג מטפל ברישום הבית המשותף; ככל שיהיו לנו טענות בעניין הרישום, נגיש תביעה. אני מסכים שכיוון שהתובעות נטלו את החזקה הפיזית בדירות לפני הגשת התביעה, הן יצרו עובדה בשטח, ועם זאת אינני מסכים שיינתן שום סעד הצהרתי מבית משפט נכבד זה שאומר שהחזקה הבלעדית מסורה בידי התובעות, כי השאלה למי מסורה החזקה הבלעדית, באיזו עיתוי עברה ובאיזה עיתוי התובעות זכאית לה מתבררת היום בבית המשפט המחוזי. לשאלת בית המשפט, אינני מתכוון לפנות לשוכרים ולבקש שיעבירו לי את הכסף
" (פרוטוקול עמ' 2 שורות 4-11, ההדגשות – הח"מ).


6.



בדיון הנוסף שהתקיים לאחר קבלת התגובה והתשובה לבקשה, טען ב"כ הנתבעים כי "
כשבית המשפט אומר לי שנראה שהטענה היא של הנתבעים זה האם התובעות הפרו את ההסכם כשמסרו חזקה לפני פירעון ההלוואה להיטל השבחה ומסירת מסמכים נוספים כמבוקש בתביעה ולא האם החזקה נמסרה שכן, החזקה נמסרה, אני משיב שהחזקה לא נמסרה אלא נטלה בכוח והיא אינה עוד בידי הנתבעות ולכן, אנו אומרים שבגלל שנטלו בכוח הזרוע הם התנהלו בחוסר תום ואין להם מעמד לבקש סעד הצהרתי. כשבית המשפט שואל אותי האם ניתן להפוך את הגלגל ולהחזיר את החזקה לנתבעות, אני משיב שבוודאי שלא. לא רק שבוודאי לא, אלא שטענה כזו היא טענת סרק תאורטית שנטענת ע"י התובעות כדי ליצור הצדקה מלאכותית לבירור התביעה שהתייתרה והיתה תאורטית במועד הגשתה ובניגוד לטענת חברתי שהנתבעים גנבו רהיטים ולכלכו את הדירות, הטענות האלה נדחו בהחלטת השופט אילן רונן שדחה את הטענות וטען שאנו צודקים בכל ההתנהלות שלנו כי התובעים הפרו את הסכם הקומבינציה וכל עוד לא שילמו יש נו זכות עיכבון לגבי הדירות
"
(פרוטוקול עמ' 8 שורות 5-14, ההדגשות – הח"מ).

7.
העובדה שהנתבעים טענו במסגרת ההליכים כאן כמו גם במסגרת הליכים אחרים שהתנהלו בין הצדדים כי התובעות הפרו את ההסכם בכך שלא פרעו הלוואה שניתנה על ידי הנתבעים לצורך תשלום היטל השבחה או כי התובעות לא המציאו מסמכים כאלה ואחרים, אינה משנה את העובדה כי החזקה מצויה בידי התובעות. למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל החזקה
אינה עוד בידי הנתבעים ומצויה בידי התובעות.


8.
מטענות התובעות בדיון עולה שרצונן הוא כי בית המשפט יקבע כי החזקה מצויה בידיהן כדין וכי הן מילאו את כל התחייבויותיהן על פי ההסכם (ראו עמוד 9 שורות 5-7). לא זה הסעד שנתבקש בכתב התביעה. מנגד, הנתבעים נמנעים מלהסכים שייקבע כי החזקה מצויה בידי התובעות על אף שהם מודים כי אלה הם פני הדברים, מחשש שהסכמה כאמור תנוצל על ידי התובעות להעלאת טענות במסגרת הליכים אחרים שמתנהלים או יתנהלו בין הצדדים, לפיהן קיימו את ההסכמים בין הצדדים וכי חזקתן
בדירות הינה כדין. במצב עניינים זה, נוצר מעגל שוטה לפיו מצד אחד אין מקום למחוק את התביעה שכן בפועל אין מחלוקת כי התובעות אכן מחזיקות בדירות ומצד שני אין מקום להמשיך ולברר את התביעה ולקיים הוכחות
במצב בו הנתבעים מודים כי החזקה אינה ברשותם.

9.
זאת ועוד, כפי שהתברר, טענת הנתבעים כי התובעות הפרו את ההסכם ביניהם בכך שלא החזירו הלוואה שניתנה להן לצורך תשלום היטל השבחה ולכן לא היו זכאיות לקבלת החזקה בדירות, נדונה במסגרת תובענה נוספת המתנהלת בין הצדדים בבית המשפט המחוזי בפני
כב' השופט שילה. בהחלטת כב' השופט שילה אליה הפנו הנתבעים נכתב כדלקמן: "מאחר שקיימת טענה של הנתבעים כי ממילא עפ"י התוספת השנייה להסכם, אם לא חייבים למסור את הדירות השייכות לתובעות עד לאחר שהתובעות ישלמו את חוב היטל ההשבחה, אזי אכן מן הראוי ללבן סוגיה זו בטרם שבית המשפט והצדדים יצללו לעומק הטענות בדבר איחור במסירה. לדברי ב"כ התובעות, הן מעוניינות להביא עדים בנושא פרשנות ההסכם. לפיכך לאחר שתוגש חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ויינתן צו להגשת תצהירי עדות ראשית, דיון ההוכחות יפצל במובן זה שראשית תוכרע שאלה פרשנות ההסכם. לאחר חקירות הצדדים בנושא זה הם יסכמו טענותיהם בע"פ בפלוגתא ספציפית זו ולאחר מכן ובהתאם להחלטה בנושא פרשנות ההסכם, יינתנו הוראות ביחס לסדר העדים והיקף הפלוגתאות הקשורות לאיחור במסירה" (ראו נספח 8 לבקשה, סעיף 4 להחלטה). בנסיבות אלה, בוודאי שאין מקום שבית משפט זה יכריע בסוגיה זו אשר נדונה בבית המשפט המחוזי במסגרתו התבקש סעד אופרטיבי.


10.
סוף דבר,
לאור האמור לעיל, אני קובע שהתובעות מחזיקות בדירות (למעט דירות 1 ו-19 שכאמור נמכרו על ידי התובעות ונמסרו לרוכשים) וכי הנתבעים אינם מחזיקים בהן. ויובהר כי אין בפסיקתי זו כדי לקבוע עמדה ביחס לשאלת מועד העברת החזקה בדירות, האם התובעות היו זכאיות לקבלה או שנטלו אותה בכוח והאם לנתבעים עומדת טענה נגד חזקה זו. בנוסף, אין בקביעתי זו כדי להכריע במחלוקות הנוספות בין הצדדים המתבררות בהליכים הנוספים המתנהלים ביניהם. החלטתי מאשרת למעשה אך את המצב העובדתי כפי ששני הצדדים מתארים אותו ולא מעבר לכך.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום,
י"ז שבט תש"פ, 12 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 2611-11/18 בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס נ' מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ (פורסם ב-ֽ 12/02/2020)