פסקי דין על סלע שולדר חברה להשקעות | פסקי דין על הבנק הבינלאומי הראשון לישראל | פסקי דין על עו"ד בית-און ישי בתפקידו ככונס נכסים | פסקי דין על בילו חברה להשקעות | פסקי דין על דב שולדר | פסקי דין על דיור לעולה | פסקי דין על פרנץ חברה לבניה ולנכסים | פסקי דין על אמנון סלע | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב |

1720/05 עא     10/04/2006




עא 1720/05 סלע שולדר חברה להשקעות בע"מ,הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ,עו"ד בית-און ישי בתפקידו ככונס נכסים,בילו חברה להשקעות בע"מ,דב שולדר נ' דיור לעולה בע"מ ,פרנץ חברה לבניה ולנכסים בע"מ,אמנון סלע,מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב




1


בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
עא 001720/05


בפני
:
בפני
כב' השופט ד"ר קובי ורדי





בעניין:
1 . סלע שולדר חברה להשקעות בע"מ

2 . הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ

3 . עו"ד בית-און ישי בתפקידו ככונס נכסים

4 . בילו חברה להשקעות בע"מ

5 . דב שולדר




המערערים

נ ג ד


1 . דיור לעולה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יפרח

2 . פרנץ חברה לבניה ולנכסים בע"מ

3 . אמנון סלע

4 . מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

(משיבים 2-4 משיבים פורמאליים)




המשיבים

פסק - דין

1. ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בת"א (כבוד השופט אילן שילה - רשם ביהמ"ש המחוזי) מיום 25/2/05 במסגרת ת"א 1751/02 בש"א 3201/03 לפיו נדחתה בקשת המערערים לדחיה ו/או מחיקה על הסף של תביעת המשיבה 1.

2. העובדות והמחלוקות

ביום 18/9/73 התקשרה המשיבה 1 (להלן: "דיור לעולה") עם מינהל מקרקעי ישראל - המשיב 4 (להלן: "ממ"י) בהסכם פיתוח לגבי שטח קרקע של כ-110 דונם הנמצא במפרץ חיפה (נספח ב' לערעור). התובעת קיבלה עליה לדאוג לדיור חלופי או לפיצוי כספי לדיירי המעברה ולבנות על הקרקע בנייני דירות. ביום 14/4/91, לאחר שביוזמת המשיבה 1 אושר שינוי לתוכנית מתאר מקומית והתאפשרה בנייה על הקרקע של כ-1000 דירות, כרתו המשיבה 1 והמשיב 4 הסכם פיתוח לגבי שטח קרקע של כ-100 דונם מתוך השטח המקורי (נספח ג' לערעור).

ביום 2/10/95 התקשרה המשיבה 1 בהסכם עם המשיבה מס' 2 (להלן: "פרנץ") ובו מכרה לה את זכויותיה לבניית 144 דירות על שטח מסויים מתוך הקרקע (נספח ד' לערעור). בגוף ההסכם נאמר שעל השטח אפשר לבנות בין 108 לבין 144 דירות. הצדדים קבעו את תמורת המכירה עפ"י מכפלת הסכום של 144 דירות ב-19,000 דולר לכל דירה והסכימו שהתמורה תופחת בהתאם למספר הדירות אשר יאושרו לבניה, אך לא פחות מ-108 דירות.

ביום 19/2/96 נכרת ההסכם בין פרץ לסלע אמנון (להלן: "סלע") שפעל עבור המערערת 1 (להלן: "סלע שולדר") (נספח ו' לערעור).
בעקבות כריתת הסכמי פרנץ - דיור לעולה ופרנץ - סלע, כרת ממ"י תוספות חדשות להסכם הפיתוח ובהם נקבעה קיבולת הבניה ל-120 דירות (נספחים ה' וז' לערעור). סלע שעבדה את זכויותיה בנכס עפ"י הסכם הפיתוח למערער מס' 2 (להלן: "הבנק") בשעבוד ספציפי ושעבוד צף.
בשנת 1996 יזמה סלע תכנית מפורטת לנכס שמטרתה קביעת מקומות חניה בנכס. התכנית אושרה ועל פיה ניצלה סלע שטחי חניה על קרקע בשטח של כ-3 דונם שלטענת דיור לעולה היא לא מכרה את הזכויות בשטח הנ"ל. בסופו של דבר נבנו 144 דירות, כשלטענת דיור לעולה, סלע ופרנץ לא שילמו לה את הסכומים המגיעים לה בגין בניית הדירות שמעל 120 הדירות שבגינן קיבלה דיור לעולה תשלום.
בהמשך, מונה המערער 3 ככונס נכסים מכוח שעבוד שסלע יצרה לטובת הבנק. התביעה הינה לחייב את פרנץ סלע שולדר ובעלי השליטה בה, הבנק וכונס הנכסים בתשלום 3 מיליון ₪ בגין 24 הדירות הנוספות שבנתה סלע שולדר לפי 19,000 דולר לדירה וכן לחייב את סלע שולדר, בעל השליטה בה, הבנק וכונס הנכסים בתשלום של 9 מיליון ₪ בגין נטילת שטח של כ-3 דונם המשמש כיום לחניות בעבור הדירות שבנתה סלע שולדר.
בעקבות הגשת התביעה ע"י דיור לעולה, עתרו המערערים לסילוק התביעה על הסף בעיקר בטענת העדר עילה, שכן לטענתם, דיור לעולה מכרה את כל זכויותיה בנכס ולאחר שפרנץ מכרה את זכויותיה בנכס לסלע שולדר וזו שעבדה את הנכס לבנק, אין עילה ואין יריבות, כשלטענתה, דיור לעולה לא הוכיחה עפ"י התביעה שיש לה זכות ב-144 דירות והיא לא שילמה מעולם לממ"י עבור 144 דירות שזה היה תנאי לרכישת הזכויות ולזכאות לכספים מפרנץ או מסלע שולדר.
כמו כן טוענים המערערים שדיור לעולה לא הוכיחה עפ"י התביעה כל זכות בקרקע של 3 דונם, שלטענת דיור לעולה נגזלו ממנה ע"י המערערים, בלא שדיור לעולה הצביעה על זיהוי של השטח הגזול ועל כך שהיו לה זכויות בשטח הנ"ל.
לעומתם טוענת דיור לעולה, שאין מקום לדחות התביעה על הסף שכן מדובר בזכויות חוזיות שמקנות להם זכות לתמורה חוזית בגין הדירות הנוספות, כפי שעולה מהחוזה בין דיור לעולה לפרנץ ומהחוזה בין פרנץ לסלע שולדר, כשהמערערים לא טוענים שהם שילמו לממ"י עבור הזכויות ואם יש חובה חוזית של דיור לעולה להוסיף תשלום לממ"י הם יעשו זאת.
לגבי שטח החניה שנגזל, טוענת דיור לעולה שהחניה שנמכרה היתה צריכה להיות בהתאם לתשריט ובפועל "סופח" שטח אחר בגין החניה, תוך הצמדת החניות לדירות כדי לקבל את האישור לבניית 24 דירות נוספות, כשהתביעה מתבססת על חוו"ד שמאי מטעם דיור לעולה.

רשם ביהמ"ש המחוזי, כבוד השופט שילה, דחה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף, שכן לדיור לעולה יש זכויות חוזיות לפי הסכם פרנץ - סלע שולדר, שאשרר את זכותה של התובעת ואת מחוייבותה של סלע שולדר לשלם בגין הדירות הנוספות לדיור לעולה והזכויות ששעבדה סלע שולדר לבנק ושבגינן מונה כ"נ כפופות לחובה לשלם את התשלומים הנוגעים לדיור לעולה.
כן קבע, כבוד השופט שילה, שלגבי שטח החניה, לכאורה דיור לעולה לא מכרה לפרנץ ולסלע שולדר את החלקה של ה-3 דונם שיועדו לחניה, והדבר גם לא מופיע בתשריט שצורף להסכמי הפיתוח, תוך ציון שאין מקום לסלק תביעה על הסף בשלב מוקדם זה ולמנוע מדיור לעולה להוכיח את זכויותיה הנטענות לתשלומים ולשטח שנגזל לחניה, כשטיב הזהות והשימוש שנעשה בשטח הנ"ל יתברר במשפט גופו.

3. דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בעיקרי הטיעון ושמעתי את הצדדים בפני
, החלטתי לדחות את הערעור וזאת מן הנימוקים כדלקמן:

א. כהערה כללית, יש לציין שסילוק תביעה על הסף, בשלב המקדמי, לא ייעשה כדבר שבשגרה, כשביהמ"ש ינהג בזהירות בבקשה מהסוג הנ"ל ולא בנקל ישלול מבעל דין את "כרטיס הכניסה" לערכאות ו"את יומו" בביהמ"ש ו"לפיכך מקום שקיימת אפשרות אפילו היא קלושה שהתובע יזכה בסעד שתבע, אין נועלים את שערי בית המשפט לפניו" (רע"א 9801/05 עזבון המנוח עזרא הראל ז"ל ואח' נ' לאומי פיא - חברה לניהול קרנות נאמנות בע"מ, החלטה מ-26/2/06, כבוד השופטת ארבל (לא פורסם), להלן: "עזבון הראל").
עפ"י האמור בפס"ד עזבון הראל, פרשת התביעה מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו, זכאי יהיה לקבל את הסעד המבוקש על ידו, כשרק אם ברור ונעלה מכל ספק שעל יסוד העובדות שטען להן לא יכול התובע לזכות בסעד שביקש, כי אז, ורק אז, אומרים שכתב התביעה אינו מגלה עילה, כשמחיקת כתב תביעה תיעשה במשנה זהירות.

במקרה דנן לא מתקיימת הדרישה הנ"ל שאין אפשרות שהתובעת - דיור לעולה תזכה בסעד שתבעה על יסוד העובדות שטענה בכתב התביעה הן לגבי 24 הדירות הנוספות והן לגבי שטח החניה (כשלכאורה מספיק גם נושא אחד מהשניים שיש לגביו עילה כדי לא למחוק את התביעה על הסף).

ב. התוספת של 24 יחידות דיור

כך, לגבי הדירות מדובר לכאורה בזכות חוזית של דיור לעולה לקבל את התמורה בגין הזכויות לבניית 24 דירות נוספות כפי שהדבר מופיע הן בהסכם פרנץ - דיור לעולה והן בהסכם פרנץ - סלע שולדר.
כך בסעיף 3 (ב) להסכם בין פרנץ לסלע שולדר (נספח ו' לערעור) נאמר שבמידה וניתן יהיה לבנות מספר יחידות דיור העולה על 120, ישולם סכום של 19,000 דולר + מע"מ עבור כל יחידה נוספת ישירות לידי דיור לעולה כנ"ל גם נאמר בהסכם בין דיור לעולה לפרנץ כשבהסכם זה גם נאמר שדיור לעולה מתחייב לשעבד את הנכס להבטחת חובות פרנץ לבנק ובלבד שכתוצאה משעבוד זה יובטחו לדיור לעולה הכספים המגיעים לו עפ"י החוזה (נספח ד' לערעור).
לכאורה, התמורה החוזית הנ"ל בגין 24 הדירות הנוספות לא שולמה לדיור לעולה, כשבהסכם בין פרנץ לסלע שולדר המחתה פרנץ את זכויותיה כלפי דיור לעולה, לסלע שולדר, בכפוף למילוי התחייבויות הקונים, כך שסלע שולדר התחייבה הן לשלם במישרין לדיור לעולה עבור 24 היחידות הנוספות והן קיבלה על עצמה את ההתחייבות שלא יבוצע שיעבוד אלא אם כן יובטחו לדיור לעולה, הכספים המגיעים לה (סעיף 14 א' להסכם דיור לעולה - פרנץ). לכאורה סלע שולדר לא היתה רשאית לשעבד את הזכויות לבנק מבלי לדאוג לכך שהשעבוד לא יפגע בזכותה של דיור לעולה לקבל את הכספים המגיעים לה מאת סלע שולדר.

מדובר בשעבוד של זכויות חוזיות שלכאורה כל טענה שיש לדיור לעולה כלפי סלע שולדר, שלה המחתה פרנץ את הזכויות, תעמוד לה גם כלפי מי שלזכותו נרשם שעבוד על הזכויות החוזיות, לרבות הזכות לקבל את הכספים, כשלכאורה לא ניתן לשעבד זכות חוזית ע"י סלע שולדר, ללא הסכמת דיור לעולה.
אמנם ממ"י טען בסעיף 4 להודעה לביהמ"ש (נספח כ"ב לערעור) שדיור לעולה לא יכולה לטעון לזכות קניינית באשר ל-24 יחידות דיור הנוספות, אך ממ"י עצמו ציין בסעיף 5 להודעה הנ"ל ש"במידה ודיור לעולה לא קיבלה את התמורה המגיעה לה במסגרת החוזה עבור 24 היחידות הנוספות (אם אכן זה כך), עומדת לה זכות חוזית ו/או כספית גרידא" והדברים מדברים בעד עצמם.
עפ"י ההודעה הנ"ל, ממ"י שומר בכל מקרה על זכותו לגבות הפרשי ערך ו/או דמי היתר בגין 24 יחידות הנ"ל, לאחר שביהמ"ש יכריע בשאלה מיהו בעל הזכויות בהן (ולכך הסכימה דיור לעולה, במסגרת הטיעון בפני
, שבמידת הצורך תשלים את התמורה החוזית לממ"י).
מדובר בטענות כבדות משקל של דיור לעולה שראויות לבירור עובדתי וראייתי לגופן.

ג. שטח החניה

עפ"י התביעה דיור לעולה התחייבה להעביר לפרנץ שהמחתה את זכויותיה לסלע שולדר, זכויות לבניה במגרש עפ"י תשריט שצורף לכתב תביעה המתוקן כנספח י' (נספח י' למוצגי המשיבה) כשלכאורה החניות נבנו בפועל מחוץ לתחומי המגרש, כפי שהוא מתוחם בקו שחור בתשריט (ובכך מודה ב"כ המערערים), בשטח שלכאורה הזכויות בו נתונות לדיור לעולה.
כן התברר שלא מדובר בחניות חופשיות הפתוחות לציבור הרחב אלא לכאורה בחניות שהוצמדו לדירות עפ"י נתונים שנמסרו לממ"י ע"י סלע שולדר ובמקום חניות תת קרקעיות נבנו חניות בשטח אחר, שהוצמדו לדירות כתנאי לקבלת הזכות לבנות 24 יחידות דיור נוספות.
בכך לכאורה, עפ"י התביעה, קמה עילה של גזל ועשיית עושר שלא במשפט.
צודק ב"כ המשיבה 1 שהמערערים לא נהגו כראוי בכך שציטטו בסעיף 52 להודעת הערעור באופן חלקי בלבד את ה"הואיל" בחוזה הפיתוח (נספח ה' לערעור) "והואיל והוסכם בין שלושת הצדדים כי דיור לעולה בע"מ
, מעבירה בזאת מזכויותיה עפ"י חוזה הפתוח לחברת פרנץ - חברה לבניה לנכסים בע"מ, זכות לבנית 120 יחידות דיור וחניות ושטח קרקע, כמפורט להלן בתוספת זו..." בלא שהשלים את המשפט שלאחר "בתוספת זו" נאמר: "ובתשריט המצ"ב".
דהיינו, הכוונה היתה כי יחידות הדיור והחניות ייבנו בתוך המגרש המתוחם בתשריט, דבר שלא נעשה ולכאורה יש בכך סטיה מהוראות החוזה ושימוש בשטח אחר.
הדבר עולה גם מחוו"ד השמאי שלח, נספח כ"ח למוצגי המשיבה 1, שהקרקע עליה עומד הבנין הינו בבעלות ממ"י ולדיור לעולה זכות לקרקע ונגזלו 3 דונם קרקע לאחר שמגרשי החניה נבנו לא רק על השטח שיועד לכך בתשריט, שטח שעפ"י חוו"ד השמאי היה ניתן לבנות עליו 72 יחידות דיור תוך שינוי תב"ע ובניית חניות תת קרקעיות וכן גם ללא הסכמה של ממ"י ודיור לעולה לנטילת השטח הנוסף ו/או לבניה עליו.

גם ממ"י, בהודעתו לביהמ"ש (נספח כ"ב לערעור) הודיע לביהמ"ש ש"אין הוא יכול להביע עמדה נחרצת באשר לשאלה מי בעל הזכויות בשטח נשוא החניות והוא מותיר זאת להכרעתו של ביהמ"ש הנכבד".

ואמנם, קשה להבין את טענת המערערים לכך שדיור לעולה לא הוכיחה זכות בשטח, בזמן שלכאורה השטח אשר הזכויות בו נמכרו ע"י דיור לעולה לפרנץ ובהמשך מפרנץ לסלע שולדר, הינו שטח של 2,375 מ"ר, בעוד בפועל, כעולה מחיובי השמאי, בנתה סלע שולדר את הבנין ומגרשי החניה הצמודים לו בשטח של 5,340 מ"ר, כך שלכאורה נעשה שימוש בשטח נוסף של כ-2,965 מ"ר ולכאורה השעבודים לא יכולים לחול על שטח גזול.
מדובר בסוגיות וטענות כבדות משקל של דיור לעולה שמן הראוי לברר את הנ"ל, כמו גם לגבי התמורה החוזית לענין 24 יחידות הדיור, בבית המשפט ולאחר שמיעת הראיות להכריע במחלוקות בין הצדדים ובוודאי שאין מקום לקבוע בשלב מקדמי זה, שאין עילה לתביעה של דיור לעולה ולסלק את תביעתה על הסף.


4. התוצאה הינה שהערעור נדחה.

המערערים ישלמו, ביחד ולחוד למשיבה 1 (דיור לעולה) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום ה' בניסן, תשס"ו (3 באפריל 2006) בהעדר הצדדים.

_______________
ד"ר קובי ורדי
, שופט












עא בית משפט מחוזי 1720/05 סלע שולדר חברה להשקעות בע"מ,הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ,עו"ד בית-און ישי בתפקידו ככונס נכסים,בילו חברה להשקעות בע"מ,דב שולדר נ' דיור לעולה בע"מ ,פרנץ חברה לבניה ולנכסים בע"מ,אמנון סלע,מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב (פורסם ב-ֽ 10/04/2006)