פסקי דין על אסמן אריה | פסקי דין על צוקרמן אלכסנדר | פסקי דין על צוקרמן יפה טלי ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה אזור

85158/16 ערר     27/02/2020




ערר 85158/16 אסמן אריה, צוקרמן אלכסנדר, צוקרמן יפה טלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אזור





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציגת מתכננת המחוז: גב' גל קארו, מתכננת ערים ואזורים

העוררים: 1. אסמן אריה

2. צוקרמן אלכסנדר

3. צוקרמן יפה טלי
4. צוקרמן דניאל
5. זערור (צוקרמן) עופרי
ע"י ב"כ עו"ד שאול קרן גיל


-נגד-

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה אזור

ע"י ב"כ עו"ד מנחם אברהם
החלטה
ערר זה הוגש כנגד חיוב העוררים בהיטל השבחה בעקבות מימוש בדרך של בקשה להיתר בנייה שכלל הקלה.
בהחלטתנו מיום 14.03.2018 הורינו על מינוי שמאי מייעץ ונתנו הוראות בהקשר זה.
בעקבות הליכים שהתקיימו במקביל בבית המשפט, ובקשות שונות להארכת מועד ולעיכוב ההליכים בפני
השמאי המייעץ, הושהה הדיון בפני
השמאי המייעץ. בסופו של יום, הוגש לנו

פסק דין
הנותן תוקף להסכם פשרה בין העוררים לוועדה המקומית ורשות מקרקעי ישראל ובעקבותיו נותר לנו לדון רק במחלוקות לגבי היטל ההשבחה בגין ההקלה.
חוות דעת השמאי המייעץ ניתנה ביום 23.09.2019. לצדדים ניתנה אפשרות להגיב לחוות הדעת במקביל. העוררים בלבד הגישו התייחסות ביום 25.09.2019.
בהתייחסותם, ביקשו העוררים לערוך תיקון מהותי בתחשיב השומה המייעצת. לטענתם השמאי המייעץ שגה שגיאה מהותית, אשר כתוצאה ממנה הוערכה ההשבחה על ידו ביתר, ובהתאם גם היטל ההשבחה שהוטל על העוררים. העוררים הוסיפו כי ערכי השווי שקבע השמאי המייעץ גבוהים בכ-30% בקירוב מאלו שנקבעו על ידי הוועדה המקומית מלכתחילה.
טענת העוררים, כפי שפורטה במסמך השמאי מטעמם, היא כי יש לערוך תיקון לתחשיב שווי המצב הקודם, בחלופת הריסת המבנה הקיים. התיקון דרוש, כך הטענה, נוכח שגיאתו של השמאי המייעץ בניתוח זכויות הבנייה במצב הקודם, דבר שהביא להערכת חסר של שווי המצב הקודם. שמאי העוררים צרף תחשיב מתוקן לשיטתו.
בחנו את התחשיב המתוקן שהגישו העוררים אל מול תחשיבו של השמאי המייעץ (עמ' 22 לשומה המייעצת, בחלק התחתון, תחת הכותברת "מצב קודם, הריסת המבנה הקיים") והוראות התכניות הרלוונטיות. מבחינה זו עלה, כי התחשיבים זהים במספר פרמטרים, אך נבדלים בכך, ששמאי העוררים הוסיף לתחשיב השמאי המייעץ שורה שלפיה שטח מגרש מינימלי הינו 250 מ"ר, וכן שורה הקרויה "זכויות בנייה עיקרי למגרש" – 64%. שורות אלה אינן מופיעות בתחשיב השמאי המייעץ.
שטח הקרקע לחישוב, שעליו אין מחלוקת הינו 3,883 מ"ר. לפי התפיסה שניתן לבנות יח"ד אחת לכל 250 מ"ר קרקע, מספר יחה"ד האפשרי אינו עגול ועומד על 15.53 יח"ד. אין מחלוקת כי למעשה ניתן להקים 15 יח"ד. לפי תפיסה זו "נותרת" למעשה יתרת קרקע של 133 מ"ר שהיא ההפרש בין השטח של 3,883 מ"ר לבין מכפלת 15 יח"ד ב-250 מ"ר. המחלוקת נעוצה למעשה באופן שבו יש להעריך את שוויה של יתרת הקרקע הזו.
הן השמאי המייעץ והן שמאי העוררים כוללים בתחשיבם יתרת קרקע כאמור של 133 מ"ר, ונותנים לה שווי. אלא שהשמאי המייעץ קובע שזכויות הבנייה בגין יתרת הקרקע עומדות על 30 מ"ר ואילו שמאי העוררים קובע שזכויות הבנייה בגין יתרת קרקע זו עומדות על 85.12 מ"ר. כתוצאה משוני זה נבדלים השמאי המייעץ ושמאי העוררים בתחשיביהם גם באשר ליתרת החצר. זאת מאחר שיתרת החצר מבוססת על הפחתת התכסית המבונה משטח המגרש. משקבע שמאי העוררים שטח בנייה בהיקף גדול יותר מזה שקבע השמאי המייעץ, ממילא שטח החצר שנותר לא מבונה בתחשיב שמאי העוררים – קטן יותר.
אנו סבורים כי אין בסיס בהוראות התכנית למסקנתו של שמאי העוררים.
התכנית הרלוונטית, מאא/במ/21 (מאא/125, מאא/ 81) (ותכנית מאא/במ/21 א' שחוזרת למעשה על ההוראות בדבר זכויות הבנייה), אינה קובעת זכויות בנייה באחוזים, והיא בוודאי לא קובעת שטח בניה של 64% משטח כל המגרש.
הוראות התכנית קובעות צפיפות של 4 יח"ד לדונם, ומתירות בכל יח"ד – 160 מ"ר בשתי קומות ועוד מרתף, עליית גג וסככת חניה. עוד קובעות ההוראות, בהערות לטבלת הזכויות, כי הגדלת שטח הקרקע מעבר לבסיס החישוב של 250 מ"ר לכל יח"ד, בשיעורים של 100 מ"ר לכל הגדלה, מוסיפה לכלל זכויות הבניה לבנין מגורים כדי 30 מ"ר בניה נוספים.
הנה כי כן לא זו בלבד שהתכנית לא קובעת את שיעור הבניה באחוזים, כי אם במספרים מוחלטים, היא אף קובעת מהי תוספת הזכויות שתינתן במקרה של יתרת קרקע מעבר לבסיס החישוב של 250 מ"ר ליח"ד. תוספת זכויות זו עומדת על 30 מ"ר להגדלת שטח הקרקע בשיעור של 100 מ"ר. זהו בדיוק השטח שהובא בחשבון על ידי השמאי המייעץ, בהתאם להוראות התכנית. מסקנת שמאי העוררים כאילו בגין יתרת השטח הנ"ל ניתנת תוספת שטח בנייה של 64% משטח יתרת הקרקע, אינה עולה בקנה אחד עם האמור בתכנית.
על רקע זה לא מצאנו לנכון להשיב את התיק לשמאי המייעץ לצורך תיקון התחשיב, שכן הבקשה לתיקון התחשיב סותרת כאמור את הוראות התכנית. קביעתו של השמאי המייעץ בדבר תוספת זכויות של 30 מ"ר נכונה היא ואין מקום להתערב בה.
אנו דוחים איפוא את בקשת העוררים בהקשר זה.
לא נעלמה מעינינו טענת העוררים, שלפיה ערכי השווי של השומה המייעצת גבוהים ב-30% מאלו שנקבעו על ידי הוועדה המקומית. אולם לבד מטענה כללית, שלא לומר לקונית זו, לא העלו העוררים כל טענה בדבר קביעות השמאי המייעץ באשר לערכי השווי. משמדובר בנושא שמאי שמצוי בליבת שיקול הדעת השמאי ולאחר שכבר נקבע שהשמאי המייעץ מוסמך לקבוע ערכים הגבוהים מאלה שנקבעו בשומת הוועדה המקומית, הרי שעצם החריגה משומת הועדה המקומית לא מהווה טעם להתערבות בקביעת השמאי המייעץ. מאחר שלא הוצג בפני
נו כל טעם אחר, איננו מוצאים לנכון ליתן לשמאי המייעץ הוראות בעניין זה.
אנו קובעים איפוא כי ההשבחה והיטל ההשבחה יהיו כאמור בשומה המייעצת.
אמנם ההשבחה לפי השומה המייעצת גבוהה יותר מזו שנקבעה בשומת הוועדה המקומית, ואולם במכלול נסיבות העניין ובשים לב לכך שהצדדים הגיעו לפשרה משום דרכי שלום במסגרת תיק שהתנהל בבית המשפט ושנגע לחלקים ניכרים מתיק זה, מצאנו לנכון שלא לחייב את העוררים בהוצאות.
ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: ב' באדר, התש"פ, 27.02.2020.


_______________________ ________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

ערר מס': אז/85158/16
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85158/16 אסמן אריה, צוקרמן אלכסנדר, צוקרמן יפה טלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אזור (פורסם ב-ֽ 27/02/2020)