פסקי דין על אמיר רהב הלפרן | פסקי דין על נעמי רהב | פסקי דין על אייל רהב | פסקי דין על אמיר רוזנצוויג | פסקי דין על בר ובניו חברה לבניין ופיתוח |

19123-02/19 הפ     19/03/2020




הפ 19123-02/19 אמיר רהב הלפרן, נעמי רהב נ' אייל רהב, אמיר רוזנצוויג, בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ












בית המשפט המחוזי בנצרת
ה"פ 19123-02-19 רהב הלפרן ואח' נ' רהב ואח'

19 מרץ 2020


בפני
כב' השופט הבכיר שאהר אטרש




המבקשים
:

.1
אמיר רהב הלפרן

.2
נעמי רהב
ע"יב"כ עוה"ד אמיר גוטרבוים



נגד

המשיבים:
.1
אייל רהב

.2
אמיר רוזנצוויג
ע"י ב"כ עוה"ד אלעד בוסקילה ואח'


.3
בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ


החלטה


(בבקשה 10)


המשיב 2, מר אמיר רוזנצוויג
(להלן: "המשיב"), עותר לסילוק המרצת הפתיחה על הסף מאחר ולגרסתו הסמכות העניינית לדון בתובענה מוקנית לבית משפט השלום.

המבקשים, ה"ה רהב אלפרין אמיר ורהב נעמי (להלן: "המבקשים") מתנגדים לבקשה ומבקשים להורות על דחייתה.

כעולה מנימוקי המרצת הפתיחה, המשיב 1, מר אייל רהב
(להלן: "אייל") רכש זכויות חכירה בדירת מגורים הנמצאת בעפולה מאת המוכרים, ה"ה מסינגר זהר (זורי) ולאה, בהתאם להסכם מכר מיום 4.6.2017.
ה"ה מסינגר רכשו את הזכויות בדירה מאת בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ
בהתאם "לחוזה למכירת דירה" מיום 24.10.2012. לימים, נערך "חוזה חכירה", ביום 1.1.2017, בין רשות מקרקעי ישראל ובין ה"ה מסינגר, אם כי זכותם טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

המבקשים העמידו לרשות בנם אייל הלוואה בסך 1,050,000 ₪ לצורך רכישת הדירה. ב"הסכם הלוואה" שנערך ביניהם מיום 25.7.2017 צוין, כי מלוא המימון לרכישת הדירה ניתן לאייל כהלוואה על ידי הוריו – המבקשים. בנוסף, ביום 30.7.2017 רשמו המבקשים משכון על זכויותיו של אייל בדירה.

משהתחוור למבקשים כי המשיב אינו יכול לעמוד בהחזר ההלוואה, הוסכם כי המשיב יעביר את זכויותיו בדירה למבקשים כנגד סילוק ההלוואה.
ביום 3.5.2018 חתמו המבקשים והמשיב על תצהירי העברה של זכויות המשיב בדירה לטובת המבקשים, וזאת במתנה וללא תמורה.

המבקשים עותרים במסגרת התובענה דנן למתן

פסק דין
הצהרתי כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה בדירה, להורות על מחיקת עיקולים או צווי מניעה או כל זכות נוגדת של המשיב 2, ליתן צו לחברה המשכנת, לרמ"י וללשכת רישום המקרקעין (המשיבות 3 – 5, שנמחקו בהסכמה) לרשום את זכויות המבקשים בדירה; לחלופין, מבוקש להצהיר כי זכויות המשיב 1 בדירה שועבדו כדין לזכות המבקשים ולהתיר להם לממש את השעבוד בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק המשכון, תשכ"ז – 1967.

בכתב תשובתו טען המשיב, כי הכספים שנתנו המבקשים לאייל עבור רכישת הדירה ניתנו כמתנה ולא כהלוואה, והסכם ההלוואה נעשה לאחר העברת הכספים וככל הנראה כחלק מניסיון להבריח את הדירה מרעייתו של אייל; עוד טען המשיב, כי רישום המשכון והעברת הזכויות הן בגדר הענקות בטלות כלפי כונס הנכסים שמונה כמנהל מיוחד על נכסיו של אייל.

בנימוקי כתב התשובה נטען, כי המשיב ואייל היו שותפים בחברת רהב פיתוחים בע"מ; ביום 18.2.2018 חתמו שניהם על הסכם לפיו ימכור המשיב לאייל את כל החזקותיו בחברה, ואייל התחייב לקחת על עצמו את המשך פעילות החברה, כאשר הדירה עסקינן תשמש כבטוחה. לאחר שאייל דרדר את החברה ולא עמד בהתחייבויותיו כלפי המשיב, שהיה ערב להתחייבויות החברה, ונושי החברה החלו להידפק על דלת ביתו, החליט המשיב לפנות לבית משפט השלום בת"א לקבלת סעד הצהרתי על ביטולה של העברת הזכויות בין אייל ובין הוריו
ולהורות על המצאת ייפוי הכוח להעברת הזכויות בדירה לידי המשיב. באותו הליך אף ניתן צו זמני למניעת דיספוזיציה באותה דירה.

בנימוקי בקשתו לסילוק התובענה על הסף טוען המשיב, כי הסעד העיקרי המבוקש עניינו בזכויות חכירה שהנן זכויות אובליגטוריות, חוזיות ולא קנייניות, תוך הפניה לפסק דינו של כב' השופט הנדל ב- רע"א 4890/15 אלוש נ. עירית טבריה, מיום 31.12.2015 (להלן: "עניין אלוש"). לשיטתו של המשיב, נוכח שוויה של הדירה, ברי כי הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום ולא לבית משפט זה.

בתשובתם לבקשה טענו המבקשים, כי זכות החכירה הנה זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, לפיכך המדובר בתביעה שעניינה זכות במקרקעין, שהסמכות לדון בה מצויה בגדר סמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי. המבקשים הפנו לנספח טו' להמרצת הפתיחה, אישור זכויות של החברה המשכנת, לפיו, אייל הנו בעל
הזכויות בדירה וכי הזכויות תירשמנה כחכירה מהוונת.

בדיון מיום 8.3.2020 ביקש ב"כ המשיב שהות להגיש פסיקה שקובעת, כי כאשר המוכר הראשון רשום כבעל זכות חכירה כל שרשרת ההעברות שבאה לאחריו הן התחייבויות חוזיות.

בהתאם לרשות שניתנה להם הוסיפו באי כוח הצדדים השלמת טיעון בכתב.

כנראה, ב"כ המשיב אינו מסתמך יותר על פסק הדין בעניין אלוש, שניתן בדן יחיד ואינו מהווה, לטענתו, הלכה מחייבת, וסומך את ידו על ההלכה המחייבת אשר נקבעה ב- ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' נ. רייך, מיום 10.3.1999 (להלן: "עניין ריינס"), לפיה, התחייבות המוכר להעביר זכות במקרקעין שטרם נרשמה על שמו היא התחייבות להעברת זכות חוזית ולא זכות קניינית. ב"כ המשיב הוסיף והפנה לפסקי דין
נוספים הן של בית המשפט העליון והן של בתי משפט מחוזיים.

לאחר עיון בנימוקי הבקשה לסילוק התובענה על הסף, בתשובת המבקשים ובהשלמות הטיעון, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984 קובע את גדרי סמכותו של בית משפט שלום בכל הנוגע לתביעות בענייני מקרקעין, ולפיו:

"(א) בית משפט שלום ידון באלה:
...
(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם... יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;
"

יצוין, כי "חכירה" מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין בתור שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים, ו"חכירה לדורות" מוגדרת בתור שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים.

סעיף 40 לחוק בתי המשפט מעניק סמכות שיורית לבית משפט מחוזי לדון בכל אותם עניינים שאינם מצויים בתחום סמכותו של בית משפט שלום.

יוצא, כי לפי מבחן הסעד, כאשר הסעד המבוקש הוא חזקה או שימוש במקרקעין, הסמכות תהיה לבית משפט שלום, וכאשר מתבקש סעד אחר הנוגע למקרקעין, הסמכות תהיה לבית משפט מחוזי. יחד עם זאת, וכפי שנקבע בעניין אלוש, כבר בשלב המקדמי של דיון בסמכות העניינית, יש לבחון את ההסכם בין הצדדים, על פניו, בכדי להכריע האם הוא עוסק בהתחייבות להעביר זכות קניינית – זכות שתשתכלל לקונה לאחר רישומה על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין – גמר העסקה – או שמא מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין. עוד נקבע בעניין אלוש, כי הצורך בבחינת נקודתית של הסכם היסוד מתעורר גם במצבים שבהם העסקה מתייחסת לזכות קניינית עתידית – כזו שעדיין לא נרשמה על שם המוכר. במצבים אלה יש להבחין היטב בין התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית לבין המחאת זכות חוזית. במקרים שבהם לא ניתן לרשום את הזכות הקניינית, כמו בעניין ריינס, הדעה המקובלת נוטה לסווג את הזכויות כחוזיות.

המבחן שנקבע בעניין אלוש, שנסמך על קביעת השופט טירקל בעניין ריינס, הנו:
"יש לבחון את החוזה בין הצדדים, ומתוכו להכריע האם בכוונתם היה ליצור התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית, אף אם איננה עומדת למוכר במועד ההתחייבות, או שמא ההתחייבות היא להעברת זכות חוזית גרידא"
כאשר תביעה "הנוגעת למקרקעין", כמשמעותה לפי סעיף 51 לחוק בתי המשפט, היא תביעה שבה מדובר בקיום זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית, ולא בתביעה העוסקת בזכות חוזית במקרקעין.
מן הכלל אל הפרט
–

הזכות שהתחייבו ה"ה מסינגר למכור לאייל על – פי הסכם המכר מיום 4.6.2017 היא זכות חכירה, וזאת בשים לב לחוזה החכירה שנכרת בינם ובין רמ"י מיום 1.1.2017. גם הזכות שהתחייב אייל להעביר למבקשים בתצהירו מיום 3.5.2018 היא זכות חכירה עתידית, זכות שאמורה להשתכלל למקבלי ההעברה – המבקשים לאחר רישומה בגמר העסקה לזכות חכירה רשומה. יודגש, כי המקרקעין עליהם בנוי הבניין שבו שוכנת הדירה הם מקרקעין מוסדרים. לרוב, התחייבות להעביר זכות חוזית גרידא הנוגעת למקרקעין תהא במקרים שבהם מדובר "בנכס מקרקעין שטרם נרשם במרשם המקרקעין ולא ניתן לרשום את הזכויות בו", כמו במקרה בעניין ריינס, או במקרקעין שאינם מוסדרים, כמו בעניין אלוש.

מאחר ובמקרה עסקינן הסעד המבוקש נוגע לאכיפת התחייבות להעברת זכות חכירה בדירה ולא לאכיפת זכות חוזית גרידא, זכות שאמורה להשתכלל בגמר הרישום לזכות של חכירה לדורות, הסמכות לדון בתובענה נתונה לבית המשפט המחוזי ולא לבית משפט השלום.
אוסיף ואתייחס בקצרה לפסקי הדין של בית המשפט העליון שאליהם הפנה המשיב:

א.
ע"א 7424/15, ע"א 8378/15 חליליה נ' מוחמד, מיום 11.9.07 –
ההבחנה שנעשתה בין עסקאות שעניינן בהעברת זכויות קנייניות במקרקעין לבין עסקאות בזכויות אובליגטוריות, בהן מועברת הזכות החוזית שיש למוכר כלפי בעל המקרקעין, נעשתה בהקשר של דרישת הכתב ולא בהקשר של הסמכות העניינית.

ב.
רע"א 10860/05 דונר נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, מיום 22.6.07 –
הנסיבות שונות בתכלית מנסיבות המקרה עסקינן, הגם שסוגית הסמכות העניינית לא נדונה.

ג.
בע"מ 1146/06 גוזנר נ' גוזנר, מיום 27.12.06 –
גם במקרה זה הנסיבות שונות בתכלית מנסיבות המקרה דנן וגם סוגית הסמכות העניינית לא עמדה על הפרק.

באשר לשאר הטענות שהעלה המשיב בהשלמת הטיעון
– הליך תלוי ועומד, העסקה לא הסתיימה ברישום, עסקת מתנה אשר לה כללים מעט שונים מעסקה רגילה והסעד החלופי, משלא נטענו טענות אלה במסגרת בקשה 10, אני מורה על דחייתן, הגם שלא מצאתי בהן כל ממש גם מבחינה עניינית.

נוכח כל המקובץ לעיל, אני דוחה את בקשת המשיב (בקשה 10) ומחייבו לשלם למבקשים הוצאות משפט בגין הליך זה בסך 2,500 ₪ תוך 45 ימים מיום קבלת החלטה זו.

אני קובע את התיק להוכחות – לשמיעת ראיות שני הצדדים ליום 25.10.2020 שעה 09:30 ולמשך כל היום.

ניתנה היום,

כ"ג אדר תש"פ
,
19 מרץ 2020
, בהעדר הצדדים.









הפ בית משפט מחוזי 19123-02/19 אמיר רהב הלפרן, נעמי רהב נ' אייל רהב, אמיר רוזנצוויג, בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 19/03/2020)