פסקי דין על מגדל היהלום (ז'בוטינסקי 3 רמת גן) ניהול ואחזקה בע"מ | פסקי דין על בר און רענן | פסקי דין על כהן ורד |

27342/03 א     25/04/2006




א 27342/03 מגדל היהלום (ז'בוטינסקי 3 רמת גן) ניהול ואחזקה בע"מ נ' בר און רענן, כהן ורד




1


בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב-יפו
א 027342/03


בפני
:
כב' השופט אטדגי יונה

תאריך:
25/04/2006



בעניין:
מגדל היהלום (ז'בוטינסקי 3 רמת גן) ניהול ואחזקה בע"מ

התובעת

נ ג ד


1 . בר און רענן
, עו"ד
2 . כהן ורד
, עו"ד
הנתבעים

פסק דין

התביעה וטענות ההגנה
1. בשנים הרלבנטיות לתביעה זו (וגם היום) היתה התובעת אחראית על התחזוקה והניהול של קומות המשרדים בבנין המכונה "מגדל היהלום" שברחוב ז'בוטינסקי 3 רמת גן (להלן – הבנין).
באותה עת היו בבנין 3 מקבצי קומות:
1. קומות 1-20, בבעלות ובשימוש בורסת היהלומים.
2. קומות 21-22, שהיו בבעלות חברת אביב ושות', חברה קבלנית לעבודות ציבוריות ועבודות בנין בע"מ (להלן – אביב) ושימשו למשרדים. קומות אלה נרכשו בתחילת שנת 1996 על ידי חברת אסקופא בע"מ (להלן – אסקופא).
3. קומות 23-32, בבעלות חברת ההשקעות עשר קומות בע"מ (להלן – חברת עשר קומות).
הנתבעים, עורכי דין, שכרו ביום 7/6/93 משרדים בקומה ה-21 של הבנין, במשך התקופה שמיום 7/6/93 ועד ליום 31/5/01.

2. עד ליום 29/3/95 תחזקה וניהלה את הבנין חברה בשם: החברה לניהול מגדל היהלום בע"מ (להלן – החברה לניהול), שהוקמה על ידי החברות אביב ועשר קומות.
ביום זה נכרת הסכם בין החברה לניהול ובין התובעת, לפיו עברה האחריות על תחזוקת וניהול המבנה לתובעת.
אין חולק, כי מיום זה ואילך התובעת היא שתחזקה וניהלה, למעשה, את הבנין.
כך גם אין חולק, כי – עד לתקופת המחלוקת נשוא תביעה זו – הנתבעים שילמו, למעשה, לתובעת (וקודם לכן לחברה לניהול) את שנדרש מהם על ידה כנגד מתן שירותים אלה, וכנגד חשבוניות שהוצאו להם על ידה.

3. התביעה היא לתשלום יתרת חוב המגיע לתובעת, על פי טענתה, מאת הנתבעים, עבור התקופה, שמיום 1/10/00 ועד ליום עזיבתם את הבנין, 31/5/01, בסך כולל של 30,929 ₪ (נכון ליום הגשת התביעה, 14/4/03), כשסכום זה כולל בתוכו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום שנועד לתשלום ועד ליום הגשת התביעה.
הנתבעים, על פי התובעת, שילמו עבור תקופה זו רק מקצת מהסכום שהיו חייבים לשלמו וסכום התביעה משקף את יתרת החוב, כאמור.

4. הנתבעים טענו כל טענה אפשרית כנגד יתרת החוב הנתבעת. החל מטענת חוסר יריבות, כאשר לטענתם, הם לא התחייבו לתשלום כל סכום שהוא, ובוודאי שלא בהסכם עם התובעת, דרך טענות הנוגעות לתקיפת אופן החישוב של החיוב ונכונותו, וכלה בטענות להפרת התחייבותה של התובעת לתחזוקה הולמת של הבנין וקומת המשרדים, בה שכנו משרדיהם, בפרט.
מאליה עולה התמיהה, כיצד כל הטענות הללו לא צצו ולא עלו במשך כ- ½ 5 שנים, בהן שילמו הנתבעים לתובעת, באופן סדיר, את הסכומים שהתבקשו לשלמם, ובאשר למרבית הטענות – תמיהה זו תקפה גם לתקופה של כמעט שנתיים, בהן שולמו תשלומים אלה לחברה לניהול, קודם לכן.

5. כיוון שכך אקדים את המאוחר, ואספר, כי סמוך לתקופה, נשוא התביעה, החלה אסקופא בעבודות שיפוץ מסיביות בקומות 22-21, שכללו הריסת קירות, בניית מחיצות חדשות וכו', שהכבידו והעיבו מאד על עבודתם וניהול עניניהם של הנתבעים.
אמנם, עבודות אלה החלו כבר במהלך שנת 1998, אך סאתם של הנתבעים גדשה, כנראה, כשהעבודות המסיביות החלו בקומה 21, בה היו משרדיהם, כאמור, כאשר בתקופה זו נותרו בעצם בקומה רק משרדיהם בלבד.
פירוט דברים אלה מופיע בהרחבה בבקשה לצו מניעה זמני שהגישו הנתבעים בחודש ספטמבר 2000 כנגד אסקופא והתובעת (ת/1).
הדעת נותנת, שאילולא סכסוך זה שהתגלע בין הצדדים, ספק אם הטענות שהעלו הנתבעים במסגרת תביעה זו היו נטענות, אך אין בכך כדי לפטור מדיון בטענות הללו.

טענת חוסר היריבות והעדר הסכם
6. קרב רב ניטש בין הצדדים באשר לעילת חיוב הנתבעים בתשלומים האמורים.
התקשיתי להבין חשיבותו של קרב זה, כאשר הנתבעים מודים, כפי שנראה להלן, כי למעשה ובדרך של התנהגות נכרת הסכם בינם לבין התובעת, לפיו התובעת סיפקה שירותים מסוימים והם שילמו לה עבורם.
עילת המחלוקת קשורה ב"חוזה למתן שירותים" (נספח א' לתצהיר "מנהל הבית" של התובעת, אבי אלבו להלן – "חוזה השירותים").
חוזה זה מגדיר את התחייבויותיה ותפקידיה של "חברת השירותים", שאמורה לתת שירותי אחזקה, ניהול ותפעול לבנין, מחד, והתחייבויות שוכרי המשרדים בבנין כלפיה, ובראשן חובת תשלום שכרה, מאידך.
חוזה השירותים מהווה, למעשה, נספח להסכם השכירות שנעשה בין הנתבעים לבין אביב (נספח א' לתצהיר הנתבע, להלן הסכם השכירות), ומכל מקום הוא נעשה בהתאם להתחייבות הנתבעים לחתום על חוזה כזה, בהתאם לסעיף 9 להסכם השכירות.
חוזה השירותים נחתם על ידי הנתבעים חודש לאחר החתימה על הסכם השכירות, ביום 7/7/93 (הם לא חלקו על כך), אך לא נחתם על ידי "חברת השירותים".
משכך, לטענת הנתבעים, חוזה זה אינו תקף והוא איננו יכול לשמש עילה לחייבם לתשלום כלשהו על פיו.
לחלופין, טוענים הנתבעים, כי חוזה השירותים בוטל במשלוח הודעת ביטול ששלחו לאביב ביום 7/1/94 (נספח ב' לתצהיר הנתבע), לאחר שלא נשלח אליהם עותק חתום על ידי "חברת השירותים".

7. מכל מקום, מוסיפים וטוענים הנתבעים, כי אם בכלל היה תוקף כלשהו לחוזה השירותים, הרי שתוקף זה היה ביחסים שבינם לבין אביב ו/או החברה לניהול, שהיתה למעשה אותה "חברת שירותים", אך לא כלפי התובעת, איתה לא נחתם כל הסכם שהוא.
שכן, כאמור לעיל, התובעת החלה לתחזק ולנהל את הבנין רק בחודש מרץ 1995, בעקבות הסכם שנעשה בינה לבין החברה לניהול (נספח ב' לתצהיר אלבו), ואין חולק כי הנתבעים אינם צד להסכם זה, וגם כי הנתבעים לא חתמו עם התובעת על כל הסכם בכתב נפרד, למרות שהיה על התובעת לדאוג לכך על פי ההסכם שנעשה בינה לבין החברה לניהול (סעיף 2(ד)).

8. אכן, היה מקום לדון בטענות אלה של הנתבעים, אילו היו באמת מגלים את דעתם, הלכה למעשה, כי הם אינם קשורים בהסכם כלשהו למתן שירותים עם אביב ו/או החברה לניהול, ולמצער עם התובעת.
אך הנתבעים לא נהגו כך. ההיפך מזה, וכאמור לעיל, במשך השנתיים (כמעט) הראשונות נהנו ממתן שירותי התחזוקה, הנקיון וכו' ושילמו באופן סדיר לחברה לניהול וכך נעשה גם במשך כחמש וחצי שנים – תקופה נכבדה לכל הדעות – ביחסים שבינם לבין התובעת.

9. כיצד, איפוא, ראו הנתבעים, משפטנים בהכשרתם, את היחסים שבינם לבין התובעת?
בשאלה זו דיינו בדברים שאמר הנתבע עצמו בעדותו (עמ' 49):
"ש. האם נכון שבמהלך התקופה הזו, או בחלקה, שילמתם לתובעת כספים?
ת. אם שאלתך היא לענין חלק מהתקופה, התשובה היא בחיוב.
ש. האם נכון שאת הכספים האלה שילמתם לתובעת, כחברת ניהול?
ת. אנו שילמנו כספים לתובעת, לפי סכומים שדרשה מאיתנו, כאשר סברנו כל העת, שמדובר בחלקנו היחסי בהוצאות האחזקה בלבד. לא שילמנו את הכספים כחברת ניהול או כחברה אחרת, אלא כמי שנתנה שירותי אחזקה ועבורם, כמובן, שאנו צריכים לשלם את חלקנו, שכן ברור לנו שאין מתנות חינם.
ש. האם נכון ששילמתם לתובעת, בכובעה, כחברת ניהול?
ת. שילמנו לתובעת כספים בכובע של מי שסיפקה שירותי אחזקה ונדרשנו לשלם את חלקנו היחסי בהוצאות האחזקה אלה, והאמנו כל העת, שאכן אנו נדרשים לשלם את הסכומים הנכונים.
ש. האם נכון שבמהלך התקופה ראיתם בתובעת כחברת ניהול לכל דבר וענין?
ת. לא מבין את המושג "חברת ניהול לכל דבר וענין".
ש. האם נכון שראיתם בתובעת חברת ניהול?
ת. לא התייחסנו לכותרת, אלא למהות. לפיה, כך סברנו, אנו נדרשים לשלם את חלקנו בהוצאות האחזקה האמיתיות. שילמנו כל העת, את הסכומים שנדרשו, תוך אמונה שמדובר בסכומים נכונים."

ובהמשך (עמ' 51):
"ש. האם נכון שהתובעת העניקה לכם שירותים, או התחייבה או הוסכם שתעניק לכם שירותים?
ת. לא היתה הסכמה, אלא היתה התנהגות. לפיה, ניתנים שירותים בבנין ואנו מתבקשים לשלם את מה שהאמנו, וכפי שהוסבר לנו, זהו חלקנו היחסי בעלויות האחזקה בלבד. אז התברר שזה לא נכון.
ש. אני מפנה לעמוד 22 לכתב התביעה המתוקן – אם נכונה הטענה שלך שאין ביניכם לבין התובעת הסכם או יריבות משפטית, כיצד זה מתיישב עם האמור בסעיף 3 לאותו עמוד, הכולל שורה של תפקידים, שהתובעת היתה צריכה למלא כלפיכם, לשיטתך?
ת. מנהליה של התובעת, הסבירו לנו, לא אחת, שהיא דואגת לספק את השירותים האלה, ובמקביל אנו נדרשים לשלם את חלקנו היחסי בהוצאות התחזוקה וביניהם מר קורדובה, שניהל את הבנין במשך שנים, ומאד התפלאתי שהתובעת לא בחרה להעיד אותו, שכן הוא היה בתקופה הרלבנטית (ב"כ התובעת: אני מתנגד לראיות בלתי קבילות).
ש. בכל זאת, העובדה הנטענת לפיה, קיימת מערכת יחסים ביניכם לבין התובעת, שמכוחה היא מחויבת לבצע שורה של שירותים, כן קיימת יריבות משפטית, וכן קיים הסכם.
ת. לא קיים הסכם בכתב, אלא קיים בפועל מצב, לפיו התובעת מספקת שירותים במשך חלק מתקופת השכירות שלנו שם, ומבקשת מאיתנו תשלום, של מה שהיא מסבירה, מהווה חלק יחסי שלנו בהוצאות האחזקה ואנו משלמים.
ש. אני חוזר על שאלתי הקודמת. התובעת חבה כלפיכם בהיותה חברת ניהול, והיות וכך, זאת לאור הטיעון שנטען על ידך בכתב התביעה המתוקן, אז כן יש יריבות משפטית לתובעת.
ת. במשך מספר שנים, היה קיים מצב, שלפיו התובעת מספקת שירותי אחזקה ואף מסבירה לנו בעל פה, באמצעות מנהליה, מה הם לגבי דידה של התובעת תפקידיה, ואנו משלמים את מלוא הסכומים שנדרשים על ידה, מתוך אמונה במה שהיא אומרת, כאילו מדובר בחלקנו היחסי בהוצאות האחזקה.
ש. האם נכון שעל יסוד הנטען על ידך בכתב התביעה המתוקן, עמוד 22, יש יריבות משפטית ביניכם לתובעת.
ת. חוזר על תשובתי הקודמת.
ש. האם לפי עמוד 22 סעיף 3 לנספח י' לתצהיר אלבו, כלולים שורה של תפקידים, שהתובעת מחויבת כלפיכם, על פי טענתכם?
ת. לא מדובר בתפקידים שאנחנו סבורים שהתובעת צריכה למלא, אלא בתפקידים שהתובעת בעצמה חזרה והצהירה כי אלו חלק מתפקידיה.
ש. היכן בכתב התביעה המתוקן, שם אתה טוען, שהתובעת הצהירה בפני
ך על שורת תפקידיה?
ת. לא היתה מחלוקת.. (ב"כ התובעת: אני מוותר על השאלה)."

10. היוצא מכך, כאמור, כי לכל הפחות, נכרת הסכם מחייב בין הצדדים בדרך של התנהגות, ולפיה התובעת סיפקה שירותים שונים והנתבעים שילמו לה עבורם. התנהגות כזו כשהיא נמשכת תקופה כה ארוכה של כ- ½ 5 שנים ודאי שיש בכוחה כדי לחייב את הצדדים, במידה לא פחותה מכוחו של הסכם כתוב.
(לקיבול על ידי התנהגות, ראו: ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 132-136).

11. למעלה מזה אני סבור, כי הלכה למעשה ראו עצמם הנתבעים כמחויבים על פי חוזה השירותים עצמו, וזאת למרות טענותיהם בנדון.
הנתבע העיד (עמ' 53 למטה), כי חוזה השירותים היווה נספח להסכם השכירות, שבוודאי ראה בו כהסכם תקף ומחייב. החברה לניהול מילאה למעשה אותה פונקציה של "חברת הניהול" שבהסכם השכירות (סעיף 9) וכן חברת השירותים הנזכרת בחוזה השירותים, וכך היתה התייחסותם של הנתבעים אליה, למרות מכתב הביטול שלהם.
התובעת נכנסה בנעליה של החברה לניהול, על פי ההסכם ביניהן ממרץ 95, והנתבעים בהתנהגותם במשך כ- ½ 5 שנים, לפחות, ראו בתובעת כחליפתה של החברה לניהול.
אמור מעתה: התובעת היא "חברת הניהול" שבהסכם השכירות והיא "חברת השירותים" שבחוזה השירותים.

12. המסקנה האמורה, לפיה הנתבעים ראו עצמם כקשורים בקשר משפטי מחייב עם התובעת, עולה גם מתוך מכתבים שיצאו מידם קודם להגשת תביעה זו.
כך, למשל, במכתב של הנתבעת למר אלבו, מיום 15/1/01 (נספח ט' לתצהיר הנתבע), מציינת הנתבעת, לצד משלוח המחאה על מקצת הסכום שנתבע מהם לשלמו ולצד הפניה למכתבים קודמים של הנתבעים, כך (סעיף 3):
"למותר לציין, כי משרדנו ישלם את כל המוטל עליו, כשם ששילם עד כה, משך שנים כה רבות, את כל המוטל עליו, בהתאם להוראות הדין והמוסכם בין הצדדים".
נוסח זה מופיע גם במכתב קודם של הנתבעת למנכ"ל התובעת, מר אונגר אורי, מיום 12/11/00 (נספח ו' 5 לכתב ההגנה, סעיף 10 למכתב).
למותר לציין, כי בכל מכתביהם של הנתבעים לתובעת לא נמצא זכר לטענת חוסר היריבות שנטענה לראשונה במשפט זה.
אדרבא, מכתב התביעה (המתוקן) שהגישו הנתבעים כנגד התובעת בשנת 2001 (נספח ט' לתצהיר אלבו) עולה, כי הנתבעים ראו בתובעת כממלאת את פונקצית "חברת הניהול" או "חברת השירותים" הנזכרות לעיל, ומחויבת בהתאם כלפיהם, לכל דבר וענין.

13. סיכום הדברים בנקודה זו היא, כי לכל הפחות בדרך של התנהגות נקשר הסכם משפטי מחייב בין הצדדים, לפיו סיפקה התובעת לנתבעים שירותים מסוימים הקשורים לתחזוקת הבנין והקומה וניהולם, תמורת תשלום מתאים.
משכך, אין צורך להכריע האם העילה לחיוב הנתבעים עולה גם מתוך חוזה השירותים, כיוון שעילה זו קיימת מכל מקום.

14. הנפקות שיכולה להיות בקשר לעילת החיוב היא בקשר לפרטי ההתקשרות:
חובות המוטלים על התובעת, מחד, ואופן קביעת התשלום המוטל על הנתבעים, מאידך.
אולם, גם בפרטים אלה, אני סבור, כי נקשר הסכם מחייב בין הצדדים בדרך של התנהגות שנהגה למעשה במשך כל אותן שנים, ובכך נפתח הדיון בקבוצת טענותיהם השניה של הנתבעים.
הטענות בקשר לאופן החיוב וחישובו
15. קבוצת הטענות השניה של הנתבעים מתייחסת לאופן חישוב החיוב.
הטענה הראשונה נוגעת לכך שהתובעת חייבה אותם גם ב"דמי ניהול", שעה ששוכרי המשרדים בקומות 21-22 לא היו מחויבים לשלם דמי ניהול.
התובעת לא חלקה על כך, שהנתבעים לא היו חייבים לשלם דמי ניהול, ולכן אין חשיבות לשאלה, מנין המקור לפטור זה של הנתבעים, אלא שעל פי התובעת, הנתבעים אכן לא שילמו "דמי ניהול" אלא "הוצאות ניהול" בלבד.

על האבחנה שבין שני המונחים הללו עמד רואה החשבון של התובעת, רו"ח ניר גבעתי בעדותו (עמ' 19):
"(הנתבעים – הח"מ) היו צריכים לשלם את הוצאות הניהול, כשהוצאות הניהול מוגדרות כסך הוצאות האחזקה ותפעול על פי דוחות כספיים מבוקרים בתוספת הוצאות הנהלה כלליות על פי הדוחות הכספיים המבוקרים בניכוי סעיף הוצאות ועבודות מיוחדות כפי שרשומים בדוחות הכספיים המבוקרים ובניכוי או בתוספת הכנסות או הוצאות מימון לפי הענין. זוהי ההגדרה של הוצאות ניהול".

בלשון פשוטה אומר רו"ח גבעתי כי "הוצאות הניהול" כוללות את כל ההוצאות השוטפות שהתובעת מוציאה לצורך האחזקה והתפעול של הבנין, כולל הוצאות הנהלה, כגון: שירותי הנהלת חשבונות של התובעת, שירותי משרד וצרכי משרד של אב הבית, שמוגדרים כהוצאות ישירות הדרושות לתפעול הבנין (גבעתי, עמ' 20, ש' 13-17), אך הן אינן כוללות "דמי ניהול".

ומה הם "דמי הניהול"? גבעתי (עמ' 20 למטה):
"דמי ניהול זה שכר טרחתה של חברת הניהול. לכן המונח דמי ניהול זה שכר הטרחה של חברת הניהול. בדו"ח הכספי של חברת הניהול ניתן לראות סעיף נפרד שהוא דמי ניהול שבו לא חויבו (הנתבעים – הח"מ) ודמי הניהול משולמים לבעלים. זה שכר הטרחה של חברת האם של חברת הניהול. דייר משלם דמי אחזקה שכוללים דמי ניהול והתעריף של הדיירים האלה גבוה יותר ודמי הניהול מהווים שכר טרחה בגין עבודות המטה שנעשות בעבודת הבנין. לא חויבתם (הנתבעים – הח"מ) בשכר טרחה וממילא לא שילמתם אותו".

גבעתי גם הסביר (עמ' 18) כי המונח "דמי ניהול" שבו השתמש בסעיף 22 לתצהירו הוא אכן שגיאה, וכוונתו היתה ל"הוצאות ניהול".

16. דווקא לשיטתם של הנתבעים, לפיה אופן חישוב חיובם לא הוגדר בהסכם כתוב כלשהו, נמצאת האבחנה שנעשתה בין "הוצאות הניהול" שהוצאו לצורך אחזקת ותפעול הבנין, גם אם הן כוללות הוצאות הנהלה שהוצאו לצרכי התפעול השוטפים (כמפורט בעדות גבעתי), ובין "דמי הניהול" המהווים שכר טרחה נטו, מעין רווח שמעל לכיסוי ההוצאות שהוצאו, כנכונה ומוצדקת.
הנתבעים הרבו לעמוד על המונח "כיסוי עלות (קוסט)" שנזכר בסעיף 9 להסכם השכירות, ונראה לי כי האבחנה האמורה שנעשתה אכן מתאימה להגדרתו של מונח זה.

17. אולם, גם בשאלה זו אני סבור, כי לאחר שהנתבעים שילמו באופן זה לתובעת במשך ½ 5 שנים (וקודם לכן, קרוב לשנתיים לחברה לניהול), הרי שהם מנועים ומושתקים מלטעון כנגד אופן חיוב זה לאחר תקופה כה ארוכה.
אין בכך, שהנתבעים לא טרחו לבדוק אופן חישוב זה במשך כל אותם שנים, בסומכם על התובעת, כדי לגרוע מתוקפו של טיעון זה, כל עוד החישוב האמור עומד בסטנדרטים הגיוניים וסבירים, כאמור.

18. גם אין בכך, שרו"ח גבעתי החל לעבוד עם התובעת רק לאחר התקופה הנדונה בתביעה זו כדי לפגום בעדותו בנדון. גבעתי לא התיימר להעיד על עובדות שאינן מידיעתו, אלא על הגדרת המונחים, ואופן החישוב. זוהי עדות מקצועית, שנסמכת על מסמכים המצויים אצל התובעת, והמסקנות הנגזרות מתוכם. מסמכים אלה היו מונחים גם בפני
הנתבעים, שיכלו להביא מומחה מטעמם שיפרש אותם. אופן החיוב של הדיירים בבנין ואופן החישוב והגדרת המושגים האמורים לא השתנו גם לאחר עזיבתם של הנתבעים ותקפים גם לתקופה שגבעתי החל לעבוד בה, וגם ליום מתן עדותו.

19. טענה נוספת של הנתבעים נטענה בקשר לשטח המושכר, על פיו נעשה החיוב היחסי שלהם מתוך כלל שטחי הבנין, כמו גם בקשר לשטח הבנין בכלל, שממנו יש לגזור את שטחם היחסי.
באשר לשטחם של הנתבעים, גם אלבו (סעיף 22 בתצהירו) וגם גבעתי (סעיפים 15-16 לתצהירו) העידו, כי נתון זה נגזר מהנתונים שנמסרו לתובעת על ידי הבעלים (אביב ואחר כך אסקופא).
כאשר הצדדים נהגו למעשה על פי נתון זה במשך שנים רבות, כאמור, יש תוקף להסתמכות התובעת על הנתונים שנמסרו לה על ידי הבעלים.
הנתבעים, מאידך, לא השכילו להראות כיצד גירסתם בנדון נכונה יותר. הנתבע הפנה, אמנם, בתצהירו (סעיף 25.9) לתשריט שצורף להסכם השכירות, אך לא ידע בעדותו (עמ' 57) להסביר כיצד הוא מסיק את השטח הנטען על ידו.
מכל מקום, ההפרש, על פי הנתבעים, עומד על קצת פחות מ-1,5 מ' (222.5 מ' – השטח הנכון על פי הנתבעים, לעומת 223.96 מ' – השטח לפיו חויבו, סעיף 25.9 לתצהיר הנתבע). השפעת הפרש נטען זה על סכום התביעה בטל בשישים.

20. באשר לשטח הכללי של הבנין, עיקר טענות הנתבעים בענין זה נסוב על שנים שאינן רלבנטיות לתקופה נשוא תביעה זו (סעיף 25.4 לתצהיר הנתבע).
ההפרש הנטען לגבי התקופה הנדונה (154 מ"ר מתוך כ-14,000 מ"ר, סעיף 25.5 לתצהיר) הוא זעום ובהתחשב בחלקם של הנתבעים (1.58% בממוצע, מפנה לחישוב שבסעיף 71.4 לסיכומי התובעת), אין משמעות להפרש זה על הסכום הנתבע כאן.

21. גם הטענה באשר ל"אפלייתם" לעומת אחרים נוגעת לשנים הראשונות, בהן היו מקצת השטחים שהושכרו "בלתי מוחזקים" והשוכרים נהנו מחיוב מופחת.
הסדר זה מעוגן בחוזה השירותים, שכבר נדון לעיל.
מכל מקום גם בענין זה, המנעות הנתבעים מלטעון כנגד הסדר זה במשך שנים רבות מלמדת על הסכמתם אליו, גם אם נתעלם מההסכמה שנתנו בחתימתם על חוזה השירותים.

22. וכן המקום להערה כללית באשר ל"קבוצת" טענות הנתבעים בהקשר לאופן החיוב וחישובו.
בהתאם להסכם פשרה, אליו הגיעו הצדדים בעקבות התביעה שהגישו, כאמור, הנתבעים כנגד התובעת (נספח ג' לתצהיר גבעתי), שקיבלה תוקף של

פסק דין
, התאפשר לנתבעים לעיין בכל המאזנים המבוקרים של התובעת (דנן) לשנים הרלבנטיות וכן בכל מסמך, ששימש להכנת הדוחות המבוקרים.
רו"ח גבעתי כבר עבד אצל התובעת בעת שנערכה הפגישה והיא נערכה עמו, כאשר הנתבע התייצב בפגישה עם רו"ח מטעמו, ובפגישה זו הוצגו להם כל המסמכים האמורים.
גבעתי הוסיף וסיפר, כי גם לאחר אותה פגישה, המשיך להשיב לשאלות שנשאל עליהן על ידי הנתבעים בשיחות טלפוניות עמם (סעיפים 21-22 לתצהירו).
גם אם הנתבעים כופרים בכך שקיבלו הסברים מספקים לכל שאלותיהם (סעיפים 57-58 לתצהיר הנתבע), מה מנע מהם לבקש מרו"ח מטעמם שיבדוק את הספרים והמסמכים הנדרשים ולהציג חוות דעת מטעמם, שתפרט באופן ברור ובהיר מה החשבון הנכון, לטענתם?
ואם התובעת מנעה מהם מסמך כלשהו, או התחמקו ממתן תשובה לשאלה כלשהי, מדוע לא פנו לבית המשפט בדרישה לגילוי אותו מסמך או בדרישה להשיב לאותה שאלה? וחזקה על הנתבעים כי ידעו את מלאכתם.
23. מנגד, הציגה התובעת בתמיכה לתביעתה דו"חות כספיים מבוקרים על ידי רואה חשבון (צורף לתצהיר הנתבע דווקא, כנספח ה') והעידה את רואה החשבון שלה.
בהעדר עדות מקצועית נגדית, אין מקום לפקפק בנתונים, עליהם התבססו אותם דוחות או לטעון כנגד החישובים הנכללים בהם.

24. בהעדר חוות דעת מקצועית, נקלע הנתבע לחישובים מחישובים שונים (סעיפים 26 – 28 לתצהירו), ובנקודות מרכזיות לא ידע הנתבע להסביר אותם חישובים בחקירתו, או שהם התגלו כשגויים מהיסוד.
כך, למשל, נשאל הנתבע, כיצד הגיע למסקנה (סעיף 26.3 לתצהירו), לפיה הוצאות האחזקה הנכונות של הבנין לשנת 2000 הן 769,366 ₪ במקום 2,561,641 ₪, שפורטו בטבלה שנשלחה אליהם על ידי התובעת (נספח ד' לתצהיר הנתבע), ולא ידע להשיב (עמ' 55 לפרוטוקול).
כך גם התגלה מהבהרתו של גבעתי בתחילת חקירתו (עמ' 7 למעלה בפרוטוקול), כי כל התמיהות הנזכרות באשר לחיובו בתקופות הנדונות (סעיף 27.5 וסעיף 28.8 לתצהירו) אין להן מקום, והאחוז היחסי, על פיו חויבו לא השתנה לעומת שנים קודמות (התובעת הסבירה ענין זה היטב בסעיף 71 בסיכומיה).
עוד הוסבר הפער שבין סך ההוצאות השנתי לשנת 2000, כפי שצוין במכתבו של סמנכ"ל התפעול של קבוצת נכסי אריאל ("חברת האם" של התובעת) אל הנתבעים (נ/1) ובין הסכום שצוין בטבלה שנשלחה לנתבעים, כאמור, בכך שהמכתב לא כלל הפחתה שנעשתה לאחר מכן, לטובת הנתבעים, בשל הכנסות מימון של התובעת, כאשר הנתבעים חויבו על פי הסכום המופחת (גבעתי, עמ' 11 למטה, וכן מפנה לפירוט האריתמטי שבסעיף 70.8 לסיכומי התובעת).

25. סיכום נקודה זו: לא נמצא כל פסול באופן החיוב או באופן החישוב, על פיו חויבו הנתבעים לשלם לתובעת עבור התקופה הנדונה בתביעה זו.



הטענות בדבר הפרות התובעת
26. קבוצת הטענות האחרונה של הנתבעים נוגעת להפרה נטענת של התחייבויות התובעת כלפיהם בתקופה הנדונה.
כבר הדגשנו, שטענה זו סותרת, למעשה, את טענת חוסר היריבות, ולא נשוב עוד לדון בכך.

27. ההפרות הנטענות מתחלקות, למעשה, לשתי קבוצות:
הפרות הנוגעות לחובותיה הישירות של התובעת: נקיון הקומה, נקיון השירותים, נקיון ו/או החלפת השטיחים וכיו"ב.
הפרות הנוגעות לחובותיה של התובעת למנוע מאחרים לגרום להפרעה, מטרד וכיו"ב לעבודתם וניהול חייהם של השוכרים בבנין: הגבלת השעות, בהן ניתן לעשות עבודות שיפוצים, דאגה לכך שהחניות המוקצות לא יתפסו על ידי אחרים וכיו"ב.

28. אינני מסכים עם התובעת בטענתה, כי נושאים אלה כבר נדונו ונדחו על ידי בית המשפט בתביעתם האמורה של התובעים כנגדה. כל שנקבע בהחלטת כב' השופטת מארק-הורנצ'יק, אליה הפנתה התובעת (נספח י"א לתצהיר אלבו) הוא, שאין לתת סעד הצהרתי בענינים אלה, כאשר פתוחה הדרך בפני
התובעים להגשת תביעה כספית או לערעור על חשבונה של התובעת ופתח זה הושאר להם במפורש באותה החלטה (סעיפים 16, 17).

29. לגוף הטענות, וכאן אנו שבים לנקודה שהועלתה בתחילת פסק הדין, כל הבעיות בנדון התעוררו עקב כך, שאסקופא החליטה לערוך שיפוץ מסיבי וכללי בשתי הקומות שבבעלותה: 21-22, דבר שמטבע הדברים גרם לרעש מרובה, אבק ולכלוך, והקשה מאד על הנתבעים.
בענין זה אינני מוצא לפקפק בתיאוריו המפורטים של הנתבע בדבר הסבל הרב שנגרם להם מכך, ועובדה נתונה היא, כי בעקבות כך קיצרו את תקופת השכירות שהיתה נתונה להם ועזבו את הבנין בטרם עת (אני מפנה גם לתמונות שהציגו הנתבעים לאחר הדיון, ושהתקבלו על ידי בהחלטה, מיום 10/4/05).
השאלה היחידה היא, מה חלקה של התובעת בכך ומה התלונות כלפיה?

30. לכאורה, העבודות האמורות נעשו על ידי אסקופא ולתובעת אין חלק בכך. אולם, מתברר כי התובעת, כחברה שאחראית גם על ניהול הבנין, ראתה עצמה מחויבת גם לדאוג להתקנת נוהלים, המחייבים את דיירי הבנין, בדבר אופן ושעות עריכת עבודות השיפוצים וכיו"ב (סעיף 19 לתצהיר אלבו).
על פי הנתבעים, אסקופא לא עמדה בנוהל זה, והתובעת לא דאגה לאכיפתו של הנוהל על אסקופא.
דווקא הרישום שערכה התובעת בענין זה (נספח ו' לתצהיר אלבו) מעיד על ריבוי התלונות שהגיעו אליה בנדון מאת הנתבעים.
מה עשתה התובעת כדי לאכוף את הנוהל על אסקופא? התובעת לא הטיבה להראות ולא שיכנעה את בית המשפט.

31. באשר להפרות הנוגעות להתחיבויותיה הישירות של התובעת לדאוג לתחזוקת ונקיון הקומה בתקופה הנדונה, הגם שהם הוכחשו על ידי התובעת (בתצהיר אלבו), והגם שהנתבעים הפריזו בהפרות הנטענות (למשל, אין זה סביר לחייב את התובעת, להבדיל מהבעלים, בהחלפת כל השטיחים), הרי שהדעת נותנת, כי לא היה ניתן, על רקע עבודות השיפוץ המאסיביות שנעשו, לתחזק ולנקות את הקומה, כפי שתוחזקה ונוקתה בעבר, כך שלמעשה, עבודת התחזוקה והנקיון של התובעת בקומה הנדונה ובתקופה הנדונה היו פחותות מהרגיל.

32. בהתאם לכך, אני סבור, כי מוצדק היה לחייב את הנתבעים עבור תקופה זו בחיוב מופחת לעומת החיובים שנעשו קודם לתחילת השיפוצים.
דעתי היא, כי הפחתה בשיעור של שליש מהחיוב הרגיל תהלום את נסיבות הענין, באופן שהנתבעים יחויבו כדי שני שליש מהסכום הנתבע בתביעה זו (29,414 ₪, נכון ליום הגשתה).
33. אני מוצא צורך להתנצל בפני
הצדדים על העיכוב במתן פסק הדין.
לצד התנצלות זו, ובאותו הקשר, יש להצטער על כך שהצדדים לא השכילו לגשר על הפער ביניהם בתביעה לא גדולה זו, שתפחה למימדים של מאות עמודי כתבי בי דין ופרוטוקול, ולא נחה דעת הנתבעים עד שהוציאו תחת ידם סיכומים של 83 עמודים עמוסים.

34. התוצאה:
אני מחייב את הנתבעים (ביחד ולחוד) לשלם לתובעת סך של 20,414 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 14/4/03, ועד לתשלום בפועל, וכן בשכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪ בצירוף מע"מ והוצאות משפט בסכום כולל של 1,000 ₪, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום כ"ז בניסן, תשס"ו (25 באפריל 2006) בהעדר.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים בדואר.


אטדגי יונה
, שופט


קלדנית: חיה י.










א בית משפט שלום 27342/03 מגדל היהלום (ז'בוטינסקי 3 רמת גן) ניהול ואחזקה בע"מ נ' בר און רענן, כהן ורד (פורסם ב-ֽ 25/04/2006)