פסקי דין על מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים | פסקי דין על מ.ו.השקעות | פסקי דין על בוטיק - שימור מבנים | פסקי דין על דני בשן | פסקי דין על אייל גרוס |

23909-07/17 א     19/03/2020




א 23909-07/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 23909-07-17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ

ואח' נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ
ואח'



לפני
כבוד סגנית הנשיא, השופטת כרמלה האפט


התובעות:

1.מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ
2.מ.ו. השקעות בע"מ


נגד


הנתבעים
:

1.בוטיק - שימור מבנים בע"מ

2.דני בשן

3.אייל גרוס


פסק דין


במוקד התובענה שלפניי מצוי מחסן בבניין לשימור בן מאה שנים. התובעות והנתבעת חתמו ביניהן על הסכם קומבינציה, במסגרתו נקבע כי הנתבעת תבצע עבודות בניה בבניין ובתמורה תקבל חלק מהבעלות בו.
השאלה העומדת להכרעתי הינה האם המחסן הוא בבעלות התובעות וככל שכן, האם קמה לנתבעים הזכות לעכב את מסירתו.

ובנמצא;

המחסן מצוי בבעלות התובעות. אין לנתבעים הזכות לעכב את מסירתו להן.


רקע

1.
במוקד תובענה זו מצוי מחסן בבניין שבדרך יפו ת"א 13, סמטת בית הבד 2-4, בתל אביב, הידוע גם כגוש 7421 חלקה 14 (לשעבר גוש 6925 חלקות 18 ו- 19) (נסח רישום מצורף כנספח 1 לכתב התביעה וראו גם נסח רישום מעודכן, נספח 5 לתצהיר ת/1) (להלן: "המחסן" , "הבניין" ו- "נסח הרישום המעודכן"), בהתאמה).

2.
הבניין הינו בניין לשימור, הקיים למעלה ממאה שנים ובנוי משני אגפים המחוברים לבניין אחד (סעיף 4 לתצהיר הגב' וינברג, ת/1; וסעיף 9 לכתב התביעה).

3.
התובעות 1-2 הן בעלות זכויות בעלות בבניין (להלן: "התובעות").
4.
הנתבעת 1 היא חברה יזמית בתחום הבנייה (להלן: "הנתבעת"). הנתבעים 2-3 הם דירקטורים בנתבעת והנתבע 2, מר דני בשן
, הוא גם אחד מבעלי המניות בה (נסח רשם חברות של הנתבעת מצורף כנספח 2 לכתב התביעה) (להלן: "מר בשן").

5.
ביום 24/5/2010 נחתם הסכם קומבינציה בין התובעות וד"ר משה וינברג (עו"ד רשום), לבין הנתבעת (להלן: "ההסכם" ו- "עוה"ד משה וינברג", בהתאמה). שתי תוספות להסכם נחתמו ביום 13/11/2011 וביום 5/8/2012 (ההסכם והתוספות לו צורפו כנספחים א'3, ב'3 ו- ג'3, בהתאמה, לכתב התביעה).

6.
בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת לבצע עבודות בניה ושימור בבניין ולשלם לתובעות תמורה כספית, וזאת כנגד זכויות בעלות בחלק מהבניין (ראו ההואיל הרביעי בהסכם).

7.
ביום 15/3/2013 החלה הנתבעת את עבודות הבנייה וביום 10/10/2016 ניתן לבניין אישור אכלוס (מכתב הנתבעת מיום 2/4/2013 ואישור אכלוס מצורפים כנספחים
4 ו- 5 לכתב התביעה).

8.
ביום 24/4/2017 נשלח מכתב התראה לנתבעים במסגרתו הם נדרשו לפנות את המחסן (צורף כנסח 6 לכתב התביעה) (להלן: "מכתב ההתראה").

9.
הליך משפטי זה הוא אחד מבין מספר הליכים משפטיים שהתנהלו ומתנהלים בין הצדדים בקשר עם ההסכם;

עוה"ד משה וינברג, רשום אף הוא כבעלים של הבניין, מכוח היותו רוכש על פי צוואה, אך לנוכח הליך משפטי שנוהל, הוא אינו נמנה עוד עם בעלי הבניין.


עיקרי טענות הצדדים

10.
התובעות טוענות כי המחסן נמצא בבעלותם וכי הנתבעים פלשו אליו באופן בלתי חוקי, ללא כל זכות או רשות.

התובעות מוסיפות וטוענות כדלקמן;

11.
במבוא להסכם קבעו הצדדים את חלוקת זכויות הבעלות בשטחים בבניין, ל"חלק רוכש", היינו חלקה של הנתבעת ו- חלק בעלים", היינו חלקן של התובעות (להלן: "חלק הנתבעת" ו- "חלק התובעות", בהתאמה).

חלק הנתבעת כולל 25 דירות בלבד ואילו חלק התובעות כולל עשר יחידות דיור, כל היחידות בקומת הקרקע, כל היחידות בקומת המרתף, גג הבניין וכל חלק אחר שאינו בחלק הנתבעת.

הוסכם כי שטחה של תת חלקה 2, בחלקות 18-19 בגוש 6925 ייכלל במקלט שייבנה במסגרת עבודות הבניה, ויהווה רכוש משותף.

12.
יש להבחין בין המונחים "תתי חלקות"/"חלקות משנה", שניתנות לזיהוי לפי נסח הרישום שצורף כנספח א' להסכם ולתשריט הבית המשותף והמשקפים את מצב הבניין, טרם ביצוע עבודות הבנייה; לבין המונח "יחידות דיור", שניתנות לזיהוי לפי תשריט החלוקה, שצורף כנספח ב'2 להסכם, שמשקף את מצב הבניין לאחר ביצוע עבודות הבנייה (צו הבתים המשותפים מיום 18/5/2006 והעתק החלק הרלבנטי מתשריט תתי החלקות מצורפים כנספים 2-3 לכתב התשובה; העתק מלא של תשריט הבית המשותף מצורף כנספח 7 לתצהיר הגב' וינברג, ת/1) (להלן: "נסח הרישום", "תשריט הבית המשותף", "צו הבתים המשותפים" ו- "תשריט החלוקה", בהתאמה).

מכאן, שהתייחסות בהסכם לתת חלקה 2 משמעותה לתת חלקה 2 בנסח הרישום.

13.
על כן, המחסן שמסומן בסימון "מר2" בתשריט שצורף כנספח ב'2 להסכם, הוא המחסן מושא תובענה זו, מהווה את תת חלקה 1 שנמצא בבעלות התובעות. מכאן, שהמחסן אינו חלק מתת חלקה 2 שהוחרגה כאמור משטח התובעות.

14.
שטח המחסן המסומן כ- "מר2" לא יכול להיות תת חלקה 2. זאת מכיוון שלפי ההסכם, שטחה של תת חלקה 2 נכלל בשטח המקלט שיבנה. כלומר, תת חלקה 2 הפכה להיות חלק מהמקלט המהווה רכוש משותף.

15.
המחסן אינו מהווה "יחידת דיור" לפי ההסכם. לכן, אינו מהווה חלק מ- 25 יחידות הדיור שהוקצו לנתבעת ועל כן אינו כלול בחלק הנתבעת.

16.
לו היו הצדדים מעוניינים לכלול את היחידה "מר2" בשטח המקלט הם היו עושים שימוש במונח "מר2" ולא במונח "תת חלקה 2".

17.
מעיון בנסח הרישום עולה כי תת חלקה 1 היא בשטח 28.18 המצויה בקומת המרתף; לפי צו הבתים המשותפים תת חלקה 1 היא מחסן בקומת המרתף ששטחו 28.18 מ"ר ונכתב כי צבעו בתשריט הוא חום; עיון בתשריט הבית המשותף מעלה כי השטח שמסומן בחום כהה הוא תת חלקה 1.

18.
מנסח הרישום עולה כי תת חלקה 2 היא בשטח של 28.26 מ"ר המצויה בקומת המרתף וצבועה בצבע ירוק בהיר בתשריט; בתשריט הבית המשותף רואים בין היתר מחסן בצבע ירוק בהיר.
מכאן שתת חלקה 2 היא המחסן המסומן בירוק ולא המחסן החום – מושא תובענה זו.

19.
בהשוואה בין תשריט הבית המשותף לתשריט החלוקה עולה בבירור כי המחסן מושא תובענה זו קיבל את הסימון "מר2" ואילו המחסן שסומן בירוק נגרע משטח התובעות, ושטחו נכלל במקלט החדש ועל כן, אינו מופיע בתשריט החלוקה.

20.
רק בעת הדיון בבקשת הרשות להתגונן טענו הנתבעים כי המחסן מהווה את תת חלקה 2 ולכן, אינו בבעלות התובעות אלא בבעלותם, ומכאן שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

21.
הנתבעים לא עמדו בנטל ההוכחה הדרוש כדי לקבוע כי המחסן שסומן "מר2" בתשריט החלוקה הוא תת חלקה 2 ולא הציגו כל אסמכתא למעט, חוות דעת לא מבוססת של המומחה נתן שלסינגר, שאינו מודד מוסמך שכן רישיונו הותלה;

גם בהתנהגותם הוכיחו הנתבעים כי המחסן אינו בבעלותם.

22.
המחסן המסומן "מר2" בתשריט החלוקה והמקלט, מצויים בשני מפלסים שונים: המחסן מצוי במרתף במפלס העליון (עומק 2.12-) והמקלט נמצא במרתף במפלס התחתון (עומק 4.5-). מכאן, שהמחסן "מר2" אינו יכול להיות תת חלקה 2 היות ושטחו אינו נכלל בשטח המקלט.

23.
עיון בבקשה לרישום הערת אזהרה תחת "פרטי הנכס והמתחייב" מראה שישנו פירוט של 25 יחידות ואין איזכור למחסן "מר2" (נספח ב'3 להסכם) (להלן: "הבקשה לרישום הערת אזהרה"). טענת הנתבעים כי המחסן יירשם עתידית כתת חלקה 2 היא טענה כוזבת ומהווה הרחבת חזית אסורה.

24.
קיומן של תתי חלקות 1 ו-2 גם נלמד מנספח ג' להסכם שכותרתו רשימת שכירויות בבניין (נספח ג' להסכם) (להלן: "רשימת שכירויות בבניין"). לפי מסמך זה, תת חלקה 1 שמיקומה במרתף ושטחה 28.18 הושכרה למר צבאן ותת חלקה 2 שמיקומה גם הוא במרתף ושטחה 28.26 מ"ר הושכרה לדייר בשם מוכרי. בבקשת הרשות להתגונן כתבו הנתבעים כי ייתכן שהחומרים שפונו מהמחסן היו בשימוש מר צבאן. מכאן, שהמחסן נמצא בתת חלקה 1.

25.
מההסכם עולה שהתובעות תקבלנה את כל היחידות בקומת המרתף. במועד החתימה היו קיימות 3 תתי חלקות: המחסן הסגול, החום והירוק. לאחר ששטחה של תת חלקה 2 נכלל בשטח המקלט, נותרו 2 יחידות בלבד והן המחסן הסגול והמחסן החום. השימוש בהסכם בגוף רבים מלמדנו שהן המחסן הסגול והן המחסן החום (הוא המחסן מושא התובענה) יהיו בבעלות התובעות.

26.
צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף אינם בגדר הרחבת חזית אסורה וצירופם נעשה רק לאחר שהנתבעים עצמם שינו חזית במהלך הדיון בבקשת הרשות להתגונן.

27.
על פי ההסכם חלק הנתבעת יהיה 1168/2441 חלקים בלבד, כאשר המחסן המסומן מר2 אינו כלול בחלק זה.

28.
גם אם נכונה טענת הנתבעים המוכחשת כי הם זכאים לעכב חלק כלשהו מחלק התובעות הרי שלפי ההסכם, מדובר בזכות לעיכוב דירות בלבד. מכיוון שהמחסן איננו דירה, אין להם כל זכות לעכב את מסירתו.

התנהלות הנתבעים לאורך השנים, בתיקים אחרים, מעידה כי הם יכולים לעכב רק דירות.

כך או כך, התובעות שילמו את חובותיהם כלפי הנתבעים לפני למעלה משנה.

29.
לסיכום הן מבקשות:
·
ליתן כנגד הנתבעים צו המורה להם ולכל מי מטעמם לפנות את המחסן ולהשיבו להן כשהוא פנוי מכל אדם, חפץ או מתקן;
·
להתיר להם לפצל את סעדיהן כדי שתוכלנה להגיש תביעה כספית כנגד הנתבעים לאחר כימות מלוא הנזקים שנגרמו להן לנוכח תפיסת המחסן;
·
לקחת בחשבון בפסיקת הוצאות משפט ושכ"ט את התנהלות הנתבעים; את ההוצאות שנגרמו להן; וכן את החלטות ביהמ"ש מימים 13/6/2018, 5/8/2018 ו- 10/12/2018 בהן נקבע כי שאלת ההוצאות תדון בסוף ההליך.



30.
מנגד טוענים הנתבעים כי תת חלקה 2 היא המחסן אשר בהתאם להסכם, הבעלות בו מוקנית להם ולא לתובעות; וממילא, בידם הזכות לעכב את מסירת המחסן.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כדלקמן;

31.
לב ליבו של ההסכם הוא חלוקת הבעלות בבניין וזאת בהתאם לסימון שנעשה בתשריט החלוקה, כפי שמפורט בהואיל הרביעי להסכם. בהתאם לתשריט החלוקה, תת חלקה 2 ממוקמת בקומת המרתף והיא נגרעה מבעלותן של התובעות ונכללה בחלק הנתבעת.

המחסן, מושא תובענה זו, הוא תת חלקה 2 המצויה במרתף ולא תת חלקה 1 כפי שהתובעות מנסות לטעון.

32.
בתשריט החלוקה מוגדר המחסן כ"מר2" והכוונה היא שמדובר בתת חלקה 2 בקומת המרתף. יתרה מכך, בקומת המרתף אין אף יחידת שטח נוספת המסומנת בספרה 2.

לעומת זאת, הכיתוב "מר1" מופיע לגבי חלק אחר בקומת המרתף ולא לגבי המחסן. דווקא מתחת לכיתוב "מר/1" הודגש על ידי התובעות "שייך למו", היא התובעת 2 – מ.ו השקעות בע"מ
. כיתוב דומה לא מופיע ביחס ל"מר2" ללמדנו שהוא לא בבעלות התובעות.

33.
כשנעשה שימוש במונח "תת חלקה 2" במהלך המשא ומתן לכריתת ההסכם, שלא נלוותה לו הפניה ספציפית לתשריט הבית המשותף, היה ברור לצדדים כי הכוונה ל"מר2", כפי שסומן בתשריט החלוקה עליו הסתמכו הצדדים, שאחרת היו התובעות, אשר ניסחו את ההסכם, צריכות לציין את מאפייני תת החלקה, סימונה בתשריט הבית המשותף וצבע הסימון. מאחר והתובעות הן אלו שניסחו את ההסכם יש להפעיל כנגדן את כלל הפרשנות נגד המנסח.

תכלית צירוף תשריט החלוקה להסכם הייתה לנטוש את תשריט הבית המשותף ששיקף את המצב התכנוני והפיסי הקודם של הבניין, שאיננו תואם כלל את מצבו לאחר השלמת הפרוייקט. אין זה גם הגיוני מבחינה מסחרית לזהות את השטחים לפי תשריט הבית המשותף, שבינו לבין הפרוייקט בסיומו, אין דבר.

34.
רישיונו של המומחה נתן שלסינגר מטעמם, עמד בתוקף בעת עריכת חוות הדעת והותלה לאחר מכן. אל מול זאת דווקא ישנן קביעות של בתי משפט לעניין מחדליו של המומחה מטעם התובעות, מר יצחק אברבוך. נוסף על כך, המומחה יצחק אברבוך התרשל עת הודה כי כלל לא בדק האם יכול להיות ש"מר1" היא תת חלקה 1.

35.
אילו רצו התובעות להוכיח כי המחסן הוא תת חלקה 1, היה עליהן להוכיח זאת באמצעות חוות דעת מומחה בזמן אמת, היינו, בעת הגשת תצהירי העדות הראשית, דבר שלא נעשה. שכן זיהוי מיקומה של יחידת מקרקעין היא עניין של מומחיות מקצועית.


חוות הדעת המומחה מטעם התובעות הוגשה באיחור, בשיהוי ולצורך צבירת יתרון דיוני פסול, ועל כן יש ליתן לה משקל נמוך.

36.
המצהירה מטעם התובעות, הגב' ויינברג, איננה בעלת השכלה בתחום, אלא עובדת סוציאלית והיא העידה, שלא מידיעתה האישית, מאחר וההסכם נוסח על ידי בנה, עו"ד גיא וינברג שניהל את המשא ומתן (להלן: "עוה"ד גיא וינברג").

כמו כן, היא בעלת עניין בתביעה ועל כן עדותה טעונה ראייה מסייעת, כדרישת סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א – 1971 (להלן: "פקודת הראיות").

אי הבאתו לעדות מלכתחילה של עוה"ד גיא ויינברג והעובדה שתובעות בחרו בשלב מאוחר יותר שלא לצרף תצהיר נוסף או משלים מטעמו, עומדת לתובעות לרועץ. לעומת זאת, הנתבעים צירפו תצהיר של מר בשן, שניהל את המשא ומתן ובפרט את נושא חלוקת השטחים בין הצדדים.

37.
תשריט הבית המשותף שלשיטת התובעות מהווה את הראיה המרכזית בכתב לטענת התובעות, לא צורף לכתב התביעה ותוכנו לא פורט בכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר. על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה.

38.
לתשריט הבית המשותף אין נפקות שכן חלוקת השטחים בהסכם נעשתה לפי תשריט החלוקה תחת ההבנה כי לא ניתן יהיה לזהות יחידות עתידיות לפי תשריט הבית המשותף. תשריט הבית המשותף מהווה נסיבה חיצונית להסכם שאין להיעזר בה בפרשנות ההסכם.

39.
התביעה הוגשה בחודש יולי 2017 ובמועד זה טרם פרעו התובעות את ההלוואות ואת תשלום רכיב המע"מ. העלמת מידע זה מבית המשפט והחסרתו מכתב התביעה עולה כדי חוסר תום לב וניקיון כפיים.

בהמשך לכך ולפי סעיף 14.6 להסכם קמה לנתבעים זכות עכבון ל"יחידות הבעלים". מונח זה לא מוגדר בהסכם אך יש הגדרה ל"חלק הבעלים", שהוא המונח המקביל ל"יחידות הבעלים". לפי ההסכם "חלק הבעלים" מוגדר בין היתר כ- "כל חלק במגרש שלא נכלל בחלק הרוכש" ולכן, לנתבעים קיימת זכות עכבון שאיננה מוגבלת רק ליחידות הדיור.

כמו כן, גם נכון ליום 9/10/2018 היו הנתבעים רשאים לעכב את חלק התובעות, שכן במועד זה טרם סופק מכתב החרגה מהבנק המלווה, כנדרש לפי סעיף 14.6 להסכם.

40.
טענת התובעות שהנתבעת סברה שהמחסן אינו קניינה, מבוססת על ספקולציות. ניקוי הפסולת והשיירים לאחר קבלת מכתב ההתראה, לא נעשה מכוח הסכמה לכך שהמחסן אינו שייך לנתבעת, אלא במסגרת ניקוי כולל של הבניין. לא ניתן גם להסיק שאי שליחת מענה למכתב ההתראה, מהווה הסכמה לו.

41.
התובעות לא דרשו, בזמן אמת, את סילוקה של משאבה שהוקמה במחסן; אין הוראה בהסכם שלפיה צריך לאחד פיזית את תת חלקה 2 ליחידת שטח אחת עם המקלט. זו אף הסיבה בגינה בחרו הצדדים לעשות שימוש בפועל "תיכלל" ולא "תאוחד"; המידע כי מר צבאן השכיר מחסן מהתובעות הינו בגדר עדות שמועה.

בתשובה לטענות הנתבעים מוסיפות התובעות וטוענות:

42.
הנתבעים מתעלמים מטענות רבות שהעלו התובעות ובין היתר מתעלמים מנסח הרישום;

תשריט הבית המשותף מהווה חלק בלתי נפרד מנסח הרישום וצירופו נדרש רק לאחר שהנתבעים טענו, תוך הרחבת חזית אסורה, כי המחסן הוא תת חלקה 2;

התשריט צורף לכתב התשובה, המהווה חלק בלתי נפרד מהראיות שהוגשו בתיק, ואין בו הרחבת חזית אלא חיזוק לטענותיהן;

אין להטיל דופי בעדות הגב' ויינברג שמשמשת כמנכ"ל התובעות בהיותה, אחת מבעלי המניות בתובעות ומנהלת נכסים שבבעלותן במשך 19 שנה. לא כל שכן כאשר תצהירה מגובה במסמכים רשמיים;

הנתבעים בעצמם התנגדו להחלפת המצהירים בתיק ולהעדתו של עו"ד גיא ויינברג;

אין מקום לכלל הפרשנות נגד המנסח מכיוון שאין המדובר בחוזה אחיד; שני הצדדים יוצגו על ידי עורכי דין והיו מעורבים באופן שווה בניסוח ההסכם; האדריכל פלג הוא זה שערך את תשריט החלוקה וחתם עליו; כמו כן, לשון ההסכם מפורשת;

יש לזקוף לחובת הנתבעים את אי הבאתו לעדות של האדריכל פלג, שערך את תשריט החלוקה;

בתשריט החלוקה מתחת ליחידה "מר1" לא כתוב "שייך למו" אלא "שייך ל"מ1" שכן כל החנויות בקומת הקרקע סומנו על ידי האדריכל פלג בתשריט החלוקה כ- "מ1", מ2" וכו';

הקמת המשאבה במחסן נעשתה ללא ידיעת והסכמת התובעות;

הנתבעים רשמו הערת אזהרה לרוכשים שלהם תחת תתי חלקות 2 ו- 11-26. אם המחסן אכן היה תת חלקה 2 ובבעלות הנתבעים, הם לא היו רושמים הערות אזהרה לטובת כל הרוכשים שלהם תחת תת חלקה 2.

הסיבה לרישום תת חלקה 2 היא שלרוכשי הדירות זכות יחסית במקלט;

הנתבעים טוענים טענות עובדתיות סותרות כאשר מחד גיסא הם טוענים לבעלות במחסן ומאידך גיסא כי הם בעלי זכות עכבון. הנתבעים סילקו ידם מהמחסן בזמן אמת, כך לטענתם, בטרם הגשת התביעה ותשלום החובות, ולכן בהתנהגותם הוכיחו כי אין להם זכות עכבון.

טענת מסירת מכתב ההחרגה היא הרחבת חזית אסורה. כך או אחרת, לפי ההסכם, הבנק המלווה הוא זה שאמור להמציא מכתב החרגה לתובעות המחריג את חלקן מתחולת השעבוד לבנק המלווה, ולא שהתובעות צריכות למסור מכתב החרגה מהבנק לנתבעים (מכתב החרגה סומן ת/5);


המסגרת הראייתית

43.
מטעם התובעות העידו הגב' נילי וינברג – מנכ"ל ובעלת מניות בתובעות (ת/1) והמומחה מר יצחק אברבוך שהגיש חוות דעת (ת/2) (להלן: "הגב' וינברג", "המומחה אברבוך" ו"חוות דעת המומחה אברבוך", בהתאמה).

44.
מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 – מר דני בשן
(נ/4) שבמסגרת עדותו הוצג גם מכתב ההחרגה ומיילים (ת/5); והמומחה נתן שלסינגר שהגיש חוות דעת (נ/5) (כאמור להלן: "הנתבע", "המומחה שלסינגר" ו- "חוות דעת המומחה שלסינגר", בהתאמה).

45.
אתייחס לעדויות, לראיות ולחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, במסגרת הדיון שלהלן, ככל שיידרש.


דיון

אקדמת מילין

46.
בפתח הדיון אבקש להתייחס בקצרה למקור סמכותו של בית משפט זה להכריע, אגב גררא, בעניין הבעלות במחסן, הגם שנושא הסמכות לא עמד במחלוקת בין הצדדים.

47.
לצורך בחינת הסעד המתבקש לפינוי הנתבעים ובהתאם לטענות שהעלו הצדדים עולה הצורך לבחון למי שייכת הבעלות במחסן.

48.
סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד – 1984 קובע את סמכויות בית משפט השלום כדלקמן (להלן: "חוק בתי המשפט"):

"(א) בית משפט שלום ידון באלה:
....
(3)
תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;"

49.
סמכותו של בית המשפט לדון בעניין הבעלות נובעת מסעיף 76 לחוק בתי המשפט שמקנה לבית המשפט סמכות שבגררא. ובלשון הסעיף:

"הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר."

יפים בעניין זה גם דברי כבוד השופטת [כתוארה אז] ה' גרסטל בת"א (מחוזי מרכז) 40802-07-12 עבדאלרחים מוחמד קשוע נ' עבדאללטיף סעיד סולטאני מנצור (פורסם בנבו, 28/4/2013) לפיהם:

"...ברי שההכרעה בעניין הבעלות על הנכס אינה מצויה בסמכותו של בית משפט השלום, אולם ניתנה "אגב אורחא", לשם הכרעה בסוגיית פירוק השיתוף, היא הסוגיה העיקרית בתיק..."

50.
על כן, במסגרת בירור התובענה לפינוי רשאי בית משפט זה להכריע בשאלת הבעלות במחסן.


זכויות התובעות בתת חלקה 1

51.
קודם להכרעה הנדרשת, בבעלות מי המחסן, אבחן מהן זכויות התובעות בתת חלקה 1.

52.
סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, קובע (להלן: "חוק המקרקעין"):

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."
53.
הדרך להוכחת בעלות במקרקעין הינה על ידי הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ
נ' לוי, פ"ד יט(2), 169, 177 (1965)).

54.
דברים אלו גם עולים מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין הקובעת:

"(א)
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
(ב)
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו."

55.
עם הוכחת הבעלות ולכל הפחות הוכחת זכות החזקה, עובר נטל הראיה לכתפי הנתבע ועליו להוכיח כי על אף זכותו זו של התובע, יש לו את הזכות החוקית להחזיק במקרקעין.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת מרים בן פורת בע"א 127/77 מלכה נ' יוסף, פ"ד לא(3) 455, 464 (1977), לפיהם:

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום."

56.
בענייננו; נסח הרישום המעודכן מהווה ראיה חותכת לתוכנו ודיי בכך כדי להוכיח את בעלותן של התובעות בתת חלקה 1.

57.
עם זאת וכדי להעביר את נטל ההוכחה לידי הנתבעים הרי שעל התובעות גם החובה להוכיח כי אכן המחסן נמצא בשטח תת חלקה 1.


מהו שטח "תת חלקה 2" שנגרע מחלק התובעות

ההסכם

58.
מפאת חשיבותו של ההסכם אצטט להלן את החלקים הרלבנטיים מסעיף ההואיל הראשון ומסעיף ההואיל הרביעי העוסק בחלוקת השטחים בבניין:

"והואיל: .... הבניין מחולק לחלקות משנה כמפורט בנסח הרישום מלשכת רישום מקרקעין, שהעתקו מצ"ב כנספח א' להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו;
...
והואיל: וברצון הצדדים להתקשר ביניהם בהסכם, שלפיו תבוצענה עבודות הבניה על ידי הרוכש וכן ישלם הרוכש לבעלים תמורה כספית, ובתמורה לכך יעבירו הבעלים על שם הרוכש את זכויות הבעלים בחלק המגרש אשר מכוחו נובעות לרוכש זכויות ביחידות הדיור המפורטות להלן, לרבות חלקן היחסי ברכוש המשותף (מספרי יחידות הדיור הנם בהתאם למופיע בתשריט החלוקה, המצ"ב כנספח ב'2 להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו):

יחידות 2, 3, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 המהוות בין היתר את תתי חלקות 11-26, ותת חלקה 2 בחלקות 18 ו- 19 בגוש 6925.
(להלן: "חלק הרוכש")

לפיכך, חלק הבעלים בבניין, אשר אינו כולל את חלק הרוכש בהתאם לתנאי הסכם זה, יהיה כמפורט להלן:
1.
כל היחידות בקומת הקרקע.
2.
יחידות 1, 5, 6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 (בהתאם למופיע בתשריט החלקה, המצ"ב כנספח ב'2 להסכם זה).
3.
כל היחידות בקומת המרתף, הקיימות במועד חתימת הסכם זה, למעט תת חלקה 2, אשר שטחה יכלל במקלט שיבנה במסגרת עבודות הבניה.
4.
גג הבניין, אשר ייבנה מעל קומה ג' החדשה, שתוסף במסגרת עבודות הבניה.
5.
כל חלק אחר במגרש שלא נכלל בחלק הרוכש.

(להלן: "חלק הבעלים").

היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בבניין יהא 1273/2441 חלקים לבעלים (כ-52.2%) ו- 1168/2441 חלקים לרוכש (כ- 47.8%), ויקרא להלן: "היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בבניין".

59.
עינינו הרואות, כי הצדדים עשו אבחנה בין המונח "יחידות" או "יחידות דיור", המפנה לתשריט החלוקה, לבין המונח "תת חלקה", שאין לגביו הפניה למסמך ספציפי. יחד עם זאת, גם אם אין הפניה ל"תת חלקות" הרי שהעובדה כי הצדדים בחרו להשתמש במונחים שונים מעידה כי הכוונה ב"תת חלקה" איננה לסימון בתשריט החלוקה.

60.
כמו כן, לו הצדדים היו מעוניינים להחריג את המחסן, המסומן כאמור כ"מר2" בתשריט החלוקה, הם היו רושמים בהואיל הרביעי, בלשון פשוטה שאיננה משתמעת לשתי פנים – "מר2", ולא עושים שימוש במונח שונה – תת חלקה 2.

אולם, הצדדים לא רק שבחרו לעשות שימוש במונח שונה, אלא אף הוסיפו כי תת חלקה 2 נמצאת בחלקות 18 ו- 19 בגוש 6925, ללמדנו על הזיקה בין תת חלקה 2 לבין נסח הרישום. זיקה זו הגיונית באשר נסח הרישום אכן מצוין באותו עמוד בהסכם, בהואיל הראשון, ואף מצורף כנספח א' להסכם ועל כן, מהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

61.
ועוד, בסעיף ההואיל הרביעי מצוין כי מספרי יחידות הדיור יהיו בהתאם לתשריט החלוקה ומכאן ניתן ללמוד כי כשמדובר בשימוש במונח "תת חלקה", אין המדובר בהפניה לתשריט החלוקה.

62.
הנתבעים מפנים לדברי הגב' וינברג בחקירתה שלדידם מעידים כי היא מודה כי המונח תת חלקה הוא יחידה. עם זאת וכפי שניתן לראות בהמשך, מדבריה עולה כי העדה השיבה לשאלת ב"כ הנתבעים בשלילה:

"ש: את אומרת תת חלקה 1 זה
יחידה אחת?
ת: כן. כתוב פה שכול היחידות,
ש: תודה, תודה,
כב’ הש’ האפט: לא יכול להיות. ואם אני אצטרך להעיר את זה עוד פעם אחת אינני יודעת מה יהיה. אתה לא קוטע אדוני באמצע משפט. היא אמרה לא, אתה אומר תודה ועובר הלאה. לא. אתה תיתן להשיב תשובה מלאה ..
...
עו”ד מצקין: אני שואל ב-והואיל הזה איפה את רואה שרשום תת חלקה 1?
העדה, גב’ וינברג: בהמשך אני רואה שהיזם יקבל רק את היחידות את הדירות האלה והאלה. ותת חלקה 2 תהיה המקלט.
ש: אבל את אומרת שיש תת חלקה 1 ואם הצדדים יתייחסו לחלוקת השטחים אז מן הראוי שיהיה כתוב ב-והואיל הזה שיש תת חלקה 1.
ת: אז כתוב כל היחידות בשלוש, ב-והואיל 3. כל היחידות בקומת המרתף הקיימות במועד זה למעט תת חלקה 2 אשר שטחה יהיה המקלט.
ש: אוקי.
ת: כתוב.
ש: והאם בסעיף 2 שאומר יחידות 1, 5,
ת: זה הדירות.
ש: זה הדירות?
ת: כן, הדירות שיינתנו ל-, " (עמ' 14-16 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019)

63.
גם העובדה שחלק הרוכש הוגדר על ידי מיספור יחידות הדיור "המהוות בין היתר את "תתי חלקות 11-26", מעיד כי המונח תתי חלקות מפנה לנסח הרישום ולא לתשריט החלוקה.

64.
ניתן להיווכח שההסכם עושה שימוש במונח תתי חלקות בסעיפים נוספים שמהם עולה כי המדובר בתת חלקה לפי נסח הרישום. ראו לדוגמא סעיפים 6.13.6 ו- 9.1 להסכם.

65.
בהקשר זה אני מפנה לתשובתו של המומחה שלסינגר שטוען כי מי שכתב את ההסכם ייתכן ולא היה מספיק מקצועי:

"עו"ד ברנן: סליחה? טוב. אז התשובה שכן? כנראה? מה התשובה, האם מ.ר/1, היא תת חלקה 1?
העד, מר שלסינגר: מי שכתב את ההסכם הזה, יכול להיות שהוא לא היה מספיק מקצועי, והוא החליט לקרוא לזה תת חלקה 2. למה? לא יודע." (עמ' 122 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

אין בידי לקבל תשובה זו שדווקא תומכת בטענות התובעות וזאת לנוכח ייצוגם של הצדדים על ידי עורכי דין שחזקה כי הם מנוסים בתחום המקרקעין.

66.
לא זו אף זו; לפי ההסכם, אותן 25 יחידות דיור שהוקצו לנתבעת מהווים בין היתר את תתי חלקות 11-26. עיון בנסח הרישום המעודכן מעלה כי רק על תתי חלקות 2 ו- 11-26 ישנן הערות אזהרה לטובת הנתבעת, ללמדנו שכוונת הצדדים במונח תתי חלקות הינה לתתי החלקות שבנסח הרישום. כמו כן, לא ייתכן שתתי החלקות מייצגות את הדירות באשר לדוגמא אין מחלוקת כי דירה 17 היא בבעלות התובעות.

67.
במאמר מוסגר אציין כי מקובל עליי אפוא שהסימון "מר" הינו קיצור המילה "מרתף" אולם אין בציון הספרה 2 ואין בעובדה כי מר2 מהווה חלק מקומת המרתף, כדי להעיד בהכרח שהמחסן הוא אותה תת חלקה 2 המוחרגת.

אעיר בהקשר זה כי הגם שהגב' וינברג כתבה בתצהירה כי "מר2" הינו ככל הנראה קיצור של "מרתף 2" ובחקירתה השיבה לשאלה האם נכון שהקיצור מר2 הוא מרתף 2, במילים "אין לי מושג. זה מה שפלג כתב" (סעיף 30 לתצהירה, ת/1; עמ' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019);

הרי שאינני סבורה, כדעת הנתבעים, שיש בתשובתה כדי להעיד על חוסר מהימנותה מכיוון שאף בתצהיר, הביעה הגב' וינברג ספק ביחס לקיצור.

68.
באותו עניין, אני גם מוצאת לדחות את טענת הנתבעים כי עדות הגב' וינברג איננה יכולה לבסס במידה הנדרשת את ההוכחה בהליך האזרחי מאחר שהיא עובדת סוציאלית, שאין לה השכלה מקצועית בתחום; היות שלא היא שניסחה את ההסכם, אלא עוה"ד גיא וינברג; והיות שהיא העידה שלא מידיעתה האישית.

כך בהינתן כי היא משמשת מזה שנים רבות כמנכ"לית בתובעות ובקיאה בפרטים הדרושים. יתרה מכך, תמוהה טענה זו המועלית על ידי הנתבעים שעה שבמהלך ניהול התיק ביקשו התובעות להחליף את תצהיר הגב' וינברג בתצהיר עוה"ד גיא וינברג ודווקא הנתבעים היו אלו שסירבו לכך.

69.
זאת ועוד, בתשריט החלוקה בקומת הקרקע ישנו שטח מסחר קיים המסומן כ"מ2". ברי ואף לא נטען כי הוא מהווה את תת חלקה 2 (ראו בעניין זה גם סעיף 24.ב. לחוות דעת המומחה אברבוך, ת/2). גם מכך אנו למדים כי "מר2" איננו תת חלקה 2.

אינני סבורה שהגב' וינברג התחמקה מהשאלה האם ישנן יחידות שטח נוספות המסומנות בספרה 2 בקומת המרתף, כאשר השיבה שישנן יחידות נוספות בקומות אחרות בבניין המסומנות בספרה 2. תשובה זו דווקא תואמת את טיעוני התובעות (עמ' 13-14 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019).

אדגיש בעניין זה, כי לא מצאתי נפקות לעובדה שאין עוד שטחים המסומנים בספרה 2 בקומת המרתף.

70.
כמו כן, בתשריט החלוקה, מתחת ל"מר1" ישנו כיתוב שלא ברור אם לשונו הינה:
"שייך למר1" או "שייך למו". כפי האמור, לטענת הנתבעים הכיתוב "שייך למו" מעיד כי חלק זה שייך לתובעות בהיותו מייצג את התובעת 2 – מ.ו השקעות בע"מ
ומכאן שהמחסן אינו בבעלות התובעות.

עם זאת, השוואה בעין לא מקצועית אל מול האות "ו" במילה "סינון" שמופיעה בתשריט החלוקה מעלה כי דווקא יותר מסתבר שרשום "שייך למ1" מאשר "שייך למו".

יתרה מזאת, ואם אכן השטח היה שייך לתובעת 2, הרי שהיה מצוין באופן יותר מדויק "שייך למ.ו.". למעשה, במקרה זה היינו מצפים לראות מתחת ל"מר2" כיתוב שהוא שייך לנתבעת, דבר שלא נעשה אף לא ביחס ליתר היחידות בתשריט החלוקה.

לא התעלמתי מדבריה של הגב' וינברג בחקירתה עת ענתה בעניין זה כדלקמן:

"ש: אוקי. מה כתוב מתחת לעיגול של מ.ר 1?
ת: שייך ל-מ.וו.
ש: אז זאת אומרת ש-מ.ר 1 שייך ל-מ.ו?
ת: כל החנויות שייכות ל-מ.ו," (עמ' 28 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019)

אולם אני מקבלת את העמדה לפיה העדה נקלעה כאן לכלל בלבול בלבד (סעיף 219 לסיכומי התשובה).

גם המומחה אברבוך השיב באופן דומה, אולם דווקא מכיוון שהוא לא בדק את שטח "מר1" אין כל ערך מוסף לעדותו, לצורך הכרעה בשאלה האם כתוב "שייך למ1" או "שייך למו" (עמ' 63 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019).

בדומה, גם תשובתו של מר בשן בעניין זה לא הייתה עניינית שכן שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין ובוודאי שלא הוכחה ולא בראשית ראיה קיומה של מזימה או הטעייה מצד התובעות:

"ש: איך נקראת החברה?
ת: מ.ו השקעות.
ש: למה לא כתוב השם המלא?
ת: אתם הכנתם את הנספח הזה, זה נספח שאתם הכנתם,
ש: הנספח הזה, הכין האדריכל פלג.
ת: האדריכל פלג, באותו זמן, לא הכיר אותי אפילו, הוא היה אדריכל שלכם, אני ירשתי אותו מכם, אני לא הכרתי אותו בזמן עריכת הנספח, אני לא מבין למה שואלים אותי שאלות, למה אתם לא רשמתם פשוט 'שייך למ.ו'? למה,
ש: אדוני,
ת: למה, נראה לי שכל זה נעשה בהטעיה מכוונת ממש, אני מתחיל להבין, כמו מזימה, כאילו."
(עמ' 82 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

אני ערה לטענת הנתבעים כי בשלב הכנת תשריט החלוקה הועסק האדריכל פלג על ידי התובעות ושכרו שולם על ידן, אולם אחזור על דבריי כי מכיוון שהנתבעים היו מיוצגים על ידי עורך דין אינני סבורה כי יש לכך כדי ליצור יתרון לתובעות על פני הנתבעת.

לכן, ומכלל הטעמים שפירטתי, אינני מוצאת לקבל את טענת הנתבעים בהקשר זה וזאת אף מבלי להתייחס לטענת התובעות כי אותו שטח (מר1) שייך לחנות השטיחים שמעליו.

71.
אפנה כעת לחוות דעת המומחה שלסינגר שהוגשה מטעם הנתבעים (נ/5). הלכה למעשה המומחה שלסינגר מפרש את לשון ההסכם, מלאכה המסורה לבית המשפט, ומוסיף, בפרק המסקנות, כי על סמך ניסיונו הרב ניתן לקבוע כי תת חלקה 2 היא המחסן "מר2".

עם זאת, בתשובה לדרישה להוכחת טענתו כי המחסן הוא תת חלקה 2, משיב מר שלסינגר:

"ש: את[ה] יכול להראות לי הוכחה שמ.ר/2 היא תת חלקה 2?
ת: הוכחה?
ש: כן. חוץ מהפרשנות שלך להסכם.
ת: לא, אין לי הוכחה כזאת, כי זה לא משהו שצריך להוכיח אותו. זה רשום, שחור על גבי לבן. " (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019)

בכל הכבוד, מסקנתי שונה.

תמוה גם הכיצד המומחה שלסינגר לא עיין, לצורך הכנת חוות דעתו, בתשריט הבית המשותף שגם אם לא צורף כנספח להסכם הרי שהוא מהווה מסמך משמעותי, בבואנו לבחון את טענות הצדדים (עמ' 116-117 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

מכל מקום, אינני מוצאת לקבל את מסקנותיו. בהתאם לכך מתייתר גם הדיון בשאלת התליית תוקף רישיונו. לא כל שכן כאשר זה הותלה לאחר שמסר את חוות דעתו.

72.
לעומת זאת, מצאתי את חוות דעתו של המומחה אברבוך (ת/2) שלפיה המחסן הינו תת חלקה 1 ברורה, מפורטת ומהימנה ואף ככזו שיש בה כדי להוסיף בפן המקצועי מעבר לפרשנות גרידא.

משכך גם אין בעיני צורך להידרש להליכים קודמים בהם הגיש המומחה אברבוך חוות דעת לשם בחינת מקצועיותו.

עם זאת, מעדותו של המומחה אברבוך עולה כי הוא לא התייחס לשטח המסומן "מר1" ואני סבורה כי מן הראוי היה בחוות הדעת להסביר מדוע לא ייתכן לדעת המומחה אברבוך כי שטח זה הוא תת חלקה 1.

יחד עם האמור, ומאחר ועסקינן בשאלה באיזה תת חלקה נמצא המחסן ולא שטח "מר1" הרי שאין בכך כדי לפגום בחוות דעתו (עמ' 64 לפרוטוקול הדיון מיום 22/9/2019).

אוסיף כי העובדה שחוות הדעת מטעם התובעות לא הוגשה במסגרת תצהירי העדות הראשית בתיק איננה מעלה או מורידה לענייננו בשלב זה, מאחר ובסופו של יום הגשתה אושרה.

73.
שני הצדדים נמנעו מלזמן את האדרכיל פלג אשר היה אמון על הכנת תשריט החלוקה.

וודאי הוא שעדותו הייתה שופכת אור על הסוגיה שבפני
י.

עם זאת במאזן בין הצדדים אני סבורה כי הנטל להבאתו של האדריכל פלג נוטה לכיוונם של הנתבעים, אשר כאמור פינויים מתבקש.

לא כל שכן, כאשר מתברר כי האדריכל פלג העיד מטעם הנתבעת בתיק אחר שמתנהל בבית המשפט המחוזי בינה לבין חברה ששימשה קבלן המבצע עבודות בניה בבניין ומכאן שעולה חשש כי הנתבעים נמנעו להביאו באופן מכוון.

74.
עדותו של מר בשן אשר ניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת
לא נעלמה מעיני (סעיף 86 לסיכומי הנתבעים):

"ת: אני אסביר לך. המחסן הזה, כשחתמנו על ההסכם, הבנו שהוא נכס שלנו."
(עמ' 72 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

יחד עם זאת, אין בעדות זו בלבד כדי להטות את הכף לטובת הנתבעים בייחוד לנוכח התנהגותם לאחר קבלת מכתב ההתראה כפי שיפורט בהמשך.

75.
בהערת אגב אוסיף כי טענת הנתבעים בנוגע לגב' וינברג שהיא בעלת אינטרס בתוצאות המשפט פועלת בהקשר זה כחרב פיפיות, שהרי באותה המידה, גם מר בשן הוא בעל אינטרס בתוצאות המשפט.

ממילא לעניין הראייתי הגישו שני הצדדים חוות דעת של מומחים.

על כן, דין טענה זו לרבות הטענה כי לעדותה של הגב' וינברג דרושה עדות מסייעת והטענה כי בתצהירה הסתמכה על עצות של עורכי הדין המועסקים במשרדו של עוה"ד משה וינברג, בעלה, ועל כן גם הם בעלי אינטרסים – להידחות.

76.
זאת ועוד, מההסכם עולה שהתובעות תקבלנה את "כל היחידות בקומת המרתף הקיימות במועד חתימת הסכם זה", למעט תת חלקה 2. מאחר ובמועד החתימה היו קיימות 3 יחידות לפי תשריט הבית המשותף (מחסן הצבוע בסגול, מחסן הצבוע בחום ומחסן ירוק בהיר) הרי שלאחר ששטחה של תת חלקה 2 נכלל בשטח המקלט, נותרו 2 יחידות בלבד. מכאן, שהשימוש בהסכם בגוף רבים מלמדנו שהן המחסן הצבוע בסגול והן המחסן הצבוע בחום (הוא המחסן מושא התובענה) יהיו בבעלות התובעות.


צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף

77.
טרם אדרש למסמכים אלו אבחן, האם לאור העובדה שלא צורפו לכתב התביעה, מתגבשת הרחבת חזית אסורה.

78.
לצורך כך אחזור אחורה בזמן לבקשת הרשות להתגונן של הנתבעים העוסקת בעיקרה בשניים: טיעונים כי הנתבעת מעולם לא פלשה למחסן
וכי בידי הנתבעים זכות עכבון. רק בסעיף 37 לבקשת הרשות להתגונן ובהערת השוליים המשויכת לו, מצוין וגם זאת בסוגריים כי המחסן מהווה חלק מהווה שטח ציבורי.

לאחר מכן, בעת הדיון בבקשת הרשות להתגונן הועלתה כבר טענה לבעלות הנתבעת במחסן. בהחלטתי במעמד הדיון התרתי לנתבעים להגיש כתב הגנה.

בהמשך לכתב ההגנה הגישו התובעות כתב תשובה אליו צורפו צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף.

79.
בהינתן כי הנתבעים הגישו כתב הגנה בו נכללה טענה חדשה בדבר בעלותם במחסן, הרי שצירופם של צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף לכתב התשובה, איננה מהווה לטעמי הרחבת חזית אסורה.

לא למותר לציין, כי צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף אף צורפו לתיק זה קודם הגשת כתב התשובה וזאת במסגרת בקשת התובעות לעיון חוזר בהחלטה, שהוגשה ביום 9/1/2018.

כתב ההגנה הוגש לאחר מכן ביום 28/1/2018.
ומכאן, שלא היה בצירוף מסמכים אלו כדי לפגוע ביכולת ההגנה של הנתבעים או כדי להקנות לתובעות יתרון דיוני כלשהו.

למעלה מן הצורך, אציין כי קיימת זיקה ישירה בין צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף לבין נסח הרישום שצורף להסכם וכי אף מצוין, על גבי צו הבתים המשותפים ונסח הרישום: "תיק ב"מ 109/06". ללמדנו על הזיקה ביניהם (ראו העמוד השני של נסח הרישום, העמוד הראשון של צו הבתים המשותפים).

80.
עצם העובדה כי הנתבעים לא היו שותפים להליכים במסגרתם הוצא צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף, איננה מעלה או מורידה להכרעה בעניין זה שכן, סביר להניח כי הנתבעים, לא כל שכן, בהיותם מיוצגים על ידי עורכי דין בעסקה זו, הכירו וקראו מסמכים אלו שהינם בעלי זיקה לנסח הרישום.

81.
מן האמור אף מובן כי גם אם צו הבתים המשותפים והתשריט לא צורפו בפועל להסכם הקומבינציה, הרי שניתן ללמוד מהם בעניין אומד דעת הצדדים, לנוכח הזיקה שלהם לנסח הרישום שצורף להסכם.

82.
אני קובעת אפוא כי טענות הנתבעים בכתב ההגנה ובכלל זה טענתם לבעלות במחסן איננה מהווה הרחבת חזית אסורה; בהתאם, אני קובעת כי צירופם של צו הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף אף הם אינם בגדר הרחבת חזית אסורה; כפועל יוצא אני דוחה את טענת הנתבעים כי עדות הגב' וינברג וחוות דעת המומחה אברבוך המבוססות על תשריט הבית המשותף מהוות הרחבת חזית.

83.
ומכאן לגופו של עניין.

84.
לפי צו רישום בתים משותפים:

·
חלקת משנה 18/1, שטחה 28.18, היא מחסן בקומת המרתף וצבעה בתשריט חום כהה.
·
חלקת
משנה 18/2, שטחה 28.26, היא
מחסן בקומת המרתף וצבעה ירוק בהיר.

בהשוואה, בעין בלתי מקצועית בין תשריט הבית המשותף לתשריט החלוקה עולה כי שטח "מר2" בתשריט החלוקה, נכלל בשטח המסומן בחום כהה (הוא חלקת משנה 18/1) בתשריט הבית המשותף.

לעומת זאת, חלקת משנה 2 המסומנת בירוק בהיר בתשריט הבית המשותף נטמעת בתשריט החלוקה כחלק מהמקלט.

מסקנות אלו אף עולות מחוות דעת המומחה אברבוך (סעיפים 18 ו- 19 לחוות דעתו (ת/2), כדלקמן:

"מסקנת ביניים:

18. תת חלקה 1 בתשריט הבית המשותף היא "מר2" (מרתף 2) בתשריט החלוקה שערך גל פלג אדריכלים לאחר שהוקטנה.
19. דהיינו, "מר2" נמצא בדיוק במקום המצאה של תת חלקה 1 ובתחומה, ומוקצית (מוקטנת) לטובת הבעלים.
..."

מכאן, שהשוואה בין התשריטים מעידה כי מחסן "מר2" ממוקם על שטח תת חלקה 1.

גם המפורט בנסח הרישום מעלה נתונים דומים: לפיהם חלקת משנה 1 היא בגודל של 28.18 מ"ר וחלקת משנה 2 היא בגודל של 28.26 מ"ר, ללמדנו על הקוהרנטיות שבין נסח הרישום לצו הבתים המשותפים.

85.
מסקנה זו אף נתמכת בלשון ההסכם שלפיה
בחלק התובעות יהיו כל יחידות קומת המרתף למעט תת חלקה 2 ששטחה ייכלל במקלט (ההואיל הרביעי).

לפי תשריט החלוקה, המרתף כולל שני מפלסים: המחסן נמצא במפלס העליון (עומק 2.12-) ואילו המקלט נמצא במפלס תחתון (עומק 4.50-).

מסתבר יותר מלשון ההסכם ותצורת המרתף כי תת חלקה 2 תהיה פיזית באותו מפלס כמו של המקלט שהרי היא צריכה "להיכלל" בו וזאת, לעומת מצב בו היא תהיה נפרדת ובמפלס אחר.

מכאן אף מתחזקת המסקנה כי תת חלקה 2 היא אותו מחסן המסומן בירוק בתשריט הבית המשותף, אשר כפי שעולה מתשריט החלוקה – "נבלע" בשטח המקלט.

להשלמת התמונה אציין כי בהתאם לחוות דעת המומחה אברבוך, מתשריט הבית המשותף עולה כי שטחי המרתף היו מצויים באותו מפלס וכי לאחר מכן, קומת המרתף נחפרה והורחבה, כאשר מתשריט החלוקה עולה כי נוצרו שטחים במפלסים שונים כמפורט לעיל (סעיף 16 לחוות דעתו, ת/2).

86.
גם עיון בתשריט החלוקה בקומת הקרקע מראה כי סימון החנויות נעשה באמצעות מספרים ("מ1", "מ2", "מ3" וכו') שאינם מייצגים את תתי החלקות. כך למשל, ברי כי חנות "מ2" איננה תת חלקה 2.

בהקשר זה, ניתן להיווכח מתשריט החלוקה כי "מר2" גם אינו נכלל בשטח המכונה "מקלט" ולכן, גם מסיבה זו הוא אינו יכול להוות את תת חלקה 2 שאמורה להיות חלק מהמקלט.

מר בשן טוען בעדותו כי בעת חתימת ההסכם הוגדר
כי המחסן מושא התובענה ייכלל במקלט, למרות שהוא איננו מחובר אליו פיזית, אולם אין באמרה זו בלבד כדי לעמוד כנגד כלל הנימוקים שפורטו כאן (עמ' 69-70 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

87.
שמעתי גם את טענת מר בשן כפי שעלתה בעדותו, במסגרתה הוא מביעה תמיהה ושואל את ב"כ התובעות מדוע לא צירפו את צו הבתים השותפים ותשריט הבית המשותף (עמ' 95-96 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019). ואכן, ככל הנראה היה נכון לצרף מסמכים אלו מלכתחילה ואולם, אי צירופם אינו משנה את פני התמונה המצטיירת בענייננו.

88.
אני ערה גם לטענת הנתבעים כי תכלית צירוף תשריט החלוקה הייתה לנטוש את תשריט הבית המשותף ששיקף מצב תכנוני ופיזי קודם של הבניין, שאיננו תואם את מצבו התכנוני והפיסי לאחר השלמת הפרויקט (ראו עדות מר בשן בעמ' 86-87 ו- 98 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019) ובעניין זה, גם אם אניח שהשינוי בקומת המרתף היה מהותי, הרי שעדיין, מכלל החומר הראייתי שהוצג בפני
י עולה כי תת חלקה 2 איננה המחסן מושא תובענה זו.

נוסף על כך, דווקא בגלל שאין המדובר בבניית בניין מאפס ודווקא בגלל שנעשו שינויים בבניין, מתחזק הקשר בין תשריט הבית המשותף לתשריט החלוקה.

אני סבורה כי ניתן היה להימנע ממחלוקת זו לו היו הצדדים מפנים לתשריט הבתים המשותפים, אך כפי שגם ציינתי במסגרת הדיון מיום 2/10/2019, בעת המשא ומתן ועריכת ההסכם, לא התכוננו הצדדים לתביעה משפטית (עמ' 126 לפרוטוקול הדיון 2/10/2019).

89.
לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים כי לא יעלה על הדעת כי 99% מהיחידות בבניין יסומנו על פי תשריט החלוקה ורק המחסן יזוהה על פי תשריט חיצוני. אולם, לנוכח כלל האמור לעיל אני סבורה כי הוכח שהכוונה במונח "תת חלקה 2" הייתה בהתאם לנסח הרישום ותשריט הבית המשותף וכפועל יוצא, לתתי חלקות המסומנות בתשריט הבית המשותף.


הבקשה לרישום הערת אזהרה
רשימת שכירויות בניין
מכתב ההחרגה

90.
בסעיף 6 לבקשה לרישום הערת אזהרה תחת "פרטי הנכס והמתחייב", רשומות 25 יחידות הדיור שהוקצו לנתבעת. אין כל אזכור למחסן ומכאן, שאף לפי מסמך זה אין המחסן נכלל בתת חלקה 2.

בהקשר זה הטענה שעלתה בדיון ההוכחות כי "מר2" צריכה להירשם עתידית כתת חלקה 2 מהווה הרחבת חזית אסורה וממילא איננה מבוססת או מגובה במסמך כלשהו. על כן דינה להידחות.

91.
לפי רשימת שכירויות בבניין (נספח ג' להסכם), תת חלקה 1 היא בשטח של 28.18 מ"ר ומתגורר בה מר צבאן, ותת חלקה 2 היא בגודל 28.26 מ"ר ומתגורר בה מר מוכרי (המחזיק גם בתת חלקה 13). נתונים אלו זהים לנסח הרישום.

בבקשה למתן רשות להתגונן ציינו הנתבעים כי ייתכן ש"החומרים" שנמצאו במחסן שייכים למר צבאן, שאליו מפנות התובעות בכתב תביעתן. בחקירת מר בשן במענה לשאלה שנשאל, הוא אומר כי יכול להיות ש"הציוד" שם היה שייך למר צבאן (עמ' 96 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).

עם זאת, בסיכומי הנתבעים הם טענו כי לא הוכחה העובדה שמר צבאן התגורר במחסן.

אכן, היה על התובעות להעיד את מר צבאן לשם הוכחת טענותיהן ועל כן, אני נותנת למסמך זה משקל נמוך. יחד עם האמור, גם הוא מצטרף לכלל הראיות המעידות כי המחסן איננו תת חלקה 2 אל תת חלקה 1.

92.
במכתב ההחרגה מבנק הפועלים לתובעות, מיום 16/10/2018, המפרט את דירות הנתבעת שלגביהן לא ימומשו המשכנתאות הרשומות ,מצוינות 25 דירות וכן, ביתן אשפה בלבד (סומן ת/5). המכתב אינו מפרט כלל את קיומו של המחסן ויש בכך כדי לחזק את הטענה שהמחסן אינו בבעלות הנתבעת.

93.
כפועל יוצא מכלל האמור לעיל, אני קובעת כי כוונת הצדדים ב"תת חלקה 2" היא ליחידת משנה 2 בנסח הרישום ובתשריט הבית המשותף ולא ל"מר2" בתשריט החלוקה.


התנהגות הנתבעים

94.
אף התנהגות הנתבעים מעידה כי הם לא סברו שהמחסן הוא בבעלותם.

95.
לא ניתן להתעלם מכך שבבקשת הרשות להתגונן לא טענו הנתבעים כי המחסן הוא תת חלקה 2 ועל כן בבעלותם. אמנם הדבר נטען במפורש בכתב ההגנה אבל עצם העובדה כי התייחסות לכך נעדרה מהבקשה לרשות להתגונן מעלה תמיהה.

מבקשת הרשות להתגונן עולה כי קו הטיעונים המרכזי של הנתבעים הוא שלא נעשתה פלישה למחסן על ידם וכי הם זכאים להחזיק בו לנוכח זכות עכבון, ולא עולה שאף הם סוברים כי המחסן הוא בבעלותם.

כך בין היתר הם כותבים בסעיף 23 בבקשת הרשות להתגונן:

"קרי, עילת התביעה התאיינה עוד בטרם הוגשה התביעה ואין כל סעד אופרטיבי נוסף שיכולות התובעות לקבל בהקשר לחזקה במחסן, לאחר שממילא הנתבעים אינם מחזיקים ציוד כלשהו במחסן."

96.
בנוסף, הנתבעים אף לא השיבו למכתב ההתראה שנשלח אליהם על ידי התובעות אלא כפי שעולה, פעלו דווקא לפינויו, ואין נפקא מינה אם הציוד היה שלהם אם לאו.

אף אם פינוי המחסן נעשה לשם הזהירות (ראו סעיפים 54-55 לכתב ההגנה) או כחלק ממהלך כולל של ניקיון הבניין (עמ' 76 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019), ואף אם הציוד שם לא היה שייך לנתבעים (עמ' 75 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019), עדיין ניתן היה לצפות כי לו סברו הנתבעים שהמחסן אינו בבעלות התובעות, הם היו שולחים מכתב תשובה נוקב ושוטחים בו את טענותיהם בנחרצות. כך גם אם היו טרודים בעניינים אחרים כגון מסירות והתגוננות מתביעות (וראו עדות מר בשן בעמ' 79 לפרוטוקול הדיון מיום 2/10/2019).



פרשנות נגד המנסח

97.
הנתבעים טוענים כי יש לפרש את ההסכם לפי כלל הפרשנות כנגד המנסח ובענייננו – כנגד התובעות.

98.
עסקינן בהסכם עסקי שנכרת בין שני צדדים המיוצגים היטב על ידי עורכי דין. כמו כן, ניכר כי אותו חלק בהסכם הדורש הכרעה ב

פסק דין
, זה דומה יותר במהותו להסכם סגור כלומר שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר מאשר לחוזה פתוח, היינו כזה שמנוסח בקווים כלליים בלבד (ראו פסקאות 12-13 לפסק דינו של כבוד השופט א' שטיין בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ
נ' רכבת ישראל בע"מ
(פורסם בנבו, 20/11/2019) שאוזכר בכתבי הטענות (להלן: "עניין ביבי כבישים").

יפים לענייננו דבריו של כבוד השופט א' שטיין בעניין ביבי כבישים:

".... שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה. הווה אומר: השאלה היחידה שעליה יהא עליו לענות היא "מה הסכימו ביניהם הצדדים כעניין של עובדה?" – מלאכה שכונתה על ידי הנשיא ברק בהלכת אפרופים כ"פרשנות סובייקטיבית" (ראו הלכת אפרופים, בעמ' 312). במקרה של ספק עובדתי בכגון דא, יהא על השופט להפעיל את נטלי ההוכחה שנקבעו בדיני הראיות ואת הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזי בלתי ברור לרעת מנסחו. כלל זה, המעוגן כעת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים – אשר קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו" – מהווה פתרון יעיל וצודק של חוסר ודאות בגדרו של חוזה פורמלי סגור ...
פרשנותו של חוזה פורמלי סגור, ככל שמלאכה זו תידרש, תהא אפוא חסינה מפני הכנסת שיקולים ערכיים, החיצוניים לחוזה, על ידי בית המשפט. חובת תום-הלב תמשיך, כמובן, לחול על יחסי הצדדים, אך תחולתה תהא שיורית ושמורה למקרים קיצוניים של מצגי שווא, הטעיה ושימוש לרעה בזכויות; היא לא תשפיע על קביעת תוכנו של החוזה כהוא זה." (פסקה 14).

99.
מכאן, שאין בידי לקבל את הטענה כי במקרה זה יש להפעיל את הכלל של פירוש כנגד המנסח, הגם שעולה כי החוזה נוסח על ידי התובעות.

הטעם לכך הוא שגם הנתבעת, חברה עסקית, הייתה מיוצגת על ידי עורכי דין והייתה בידה שליטה על ניסוחו של ההסכם. על כן אני סבורה כי במקרה זה יחסי הצדדים להסכם היו שווים. בנוסף לכך, כפי שהעלה הדיון בעניין לשון ההסכם הרי שהוראותיו הרלבנטיות היו ברורות דיו.

ויפים בעניין זה גם דבריו של השופט ע' גרוסקפוף בעניין ביבי כבישים (פסקאות 6 ו- 7) לפיהם:

"... לעומת זאת, כאשר לפנינו חוזה עסקי, כדוגמת החוזה בו אנו דנים, מתן מעמד מכריע ללשון החוזה מסייע ליצירת יציבות וודאות חוזית, שכן הוא מאפשר לצדדים מתוחכמים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית לעצב את ההתקשרות החוזית שלהם כרצונם, תוך שימוש מושכל וזהיר בלשון ההסכם.

7. כאן מצטלבות דרכיהן של חבריי ודרכי. הן לשיטתם והן לשיטתי יש לקרוא את ההסכם בו עסקינן בצורה צמודה ללשונו, תוך התבססות על ההסדרים שהצדדים בחרו לקבוע בו, והימנעות מלקרוא לתוכו הסדרים שלא בחרו לקבוע בו. לשיטת חברי, השופט אלכס שטיין, הדבר מוצדק מאחר שמדובר בחוזה סגור עם התניה מלאה; לשיטת חברי, השופט עוזי פוגלמן, יש לתת משקל לכך שמדובר בחוזה שהשתכלל בעקבות זכייה במכרז ציבורי; לשיטתי דרך הפרשנות האמורה נגזרת מכך שמדובר בחוזה עסקי, אשר ראוי לפרשו על פי כללי פרשנות הנותנים ללשון החוזה מעמד מכריע. בין כך ובין כך, התוצאה במקרה זה היא אותה תוצאה."


סיכום ביניים

100.
אני קובעת בהסתמך על לשון ההסכמים, החומר הראייתי שהוצג בפני
י והתנהלות הנתבעים כי המחסן מושא תובענה זו, המסומן כ"מר" בתשריט החלוקה, ממוקם בתת חלקה 1 בהתאם לנסח הרישום ותשריט הבית המשותף.

על כן, הוא בבעלות התובעות.

101.
כפועל יוצא, אפנה אפוא לדון כעת בטענת הנתבעים לזכות עכבון העומדת להם.


זכות עכבון;

102.
עולה מסיכומי הצדדים כי התובעות פרעו את חובותיהן כלפי הנתבעת, הן חוב בגין היטל השבחה והן חוב בגין מע"מ, בספטמבר 2018 (סעיפים 279-281 לסיכומים מטעם התובעות; סעיפים 284-285, 301, 316 לסיכומי הנתבעים).

מכאן, שדיון בעניין זה הינו תיאורטי בלבד.

103.
לגבי טענת הנתבעים כי תנאי נוסף למסירת המחסן הוא גם מסירת מכתב החרגה בהתאם לסעיף
14.6 להסכם, הרי שמלבד העובדה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן טענה זו לא הופיעה בכתב ההגנה, ומבלי לקבוע מסמרות, באם אכן מדובר בתנאי למסירת המחסן, אם לאו, הרי שממילא, נכון למועד מתן פסק הדין, קיים בפועל מכתב ההחרגה (ת/5), ועל כן, גם הדיון בענייננו, הוא תיאורטי בלבד.

104.
הנתבעים טוענים כי יסודות העילה והזכאות לסעד שנתבע, נבחנים נכון למועד בו הוגשה התביעה ולכל המאוחר במועד הגשת ראיות הצדדים, כאשר במועדים אלו טרם נפרע החוב.

105.
ואולם, הלכה למעשה הדיון בדבר זכות העכבון בתביעה זו שהסעד שמתבקש בה הוא סילוק יד, הפך במועד כתיבת פסק הדין, לתיאורטי בלבד.

106.
במצב דברים זה, גם אם הייתי מגיעה למסקנה כי דין טענת העכבון להתקבל, הרי שלא הייתה קיימת כל הצדקה להמשך קיומו כעת.

דיון בסוגיה זו אף מתייתר מאחר ולא התבקש, במסגרת תובענה זו, סעד של דמי שימוש אלא היתר לפיצול סעדים.

מכאן שאינני נדרשת לדון בכלל הטענות שהעלו הצדדים ביחס לזכות העכבון.

107.
במאמר מוסגר אציין כי ספק רב אם לנתבעים חוזרת ועומדת הזכות לעכבון שעה שהם עצמם מודים כי פינו את המחסן לאחר קבלת מכתב ההתראה.

אולם כאמור דיון זה איננו נדרש כעת.

כמו כן, אינני מקבלת את טענת הנתבעים כי אין בידי התובעות לקבל צו לסילוק יד שעה שהתביעה שהוגשה בחודש יולי 2017 (בטרם נפרעו החובות), הייתה מוקדמת ולא התקיימו יסודותיה במועד הגשתה, שהרי אף לעניין זכות העכבון קיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע לפרשנות ההסכם.

108.
במצב דברים זה, אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה עומדת להם זכות עכבון ביחס למחסן.

109.
כפועל יוצא, אני גם מתירה לתובעות לפצל את סעדיהן לצורך הגשת תביעה כספית ככל שתחפוצנה בכך בעתיד.


בטרם סיום

110.
בטרם סיום אציין כי אינני סבורה שהנתבעים העלו טענות חלופיות וסותרות עת טענו כי המחסן הוא בבעלותם ולחלופין כי הוא רכוש ציבורי ולחלופי חליפין כי קמה להם זכות עכבון. ומכל מקום הכרעתי מייתרת את הדיון בטענות אלו;

כמו כן, לא נדרשתי לצורך הכרעתי לדון בטענות התובעות כי
על פי ההסכם, חלק הנתבעים יהיה 1168/2441 בלבד כאשר המחסן אינו נכלל בחלק זה (פרק ד.11 לסיכומי התובעות);
וכי המחסן אינו מקלט מאחר ואינו עומד בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן – 1990

(ס' 177 לסיכומיהן);

לא נדרשתי גם לטענות הנתבעים באיזה מועד גילתה הגב' וינברג כי המחסן בשימוש, ולטענתם כי בהליכים שמתנהלים בין הצדדים מדובר בהליכי סרק וכי בית המשפט העליון קבע כי דרכן של התובעות הוא ניהול הליכי סרק כטקטיקה חוזרת;

כמו כן, לא נדרשתי לדון בסוגיה של התנהלות הצדדים לנוכח המשאבה הקיימת המחסן; ולשתי התוספות של ההסכם ולמוצגים נ/1, נ/2, נ/3, ת/4, ת/3.


סוף דבר

111.
תת חלקה 2 אשר נגרעה משטח התובעות לפי ההסכם, איננה המחסן מושא תובענה זו, המסומן כ"מר2" לפי תשריט החלוקה.

השימוש במונח "תת חלקה 2" בהסכם משמעותו כמפורט בנסח הרישום בתשריט הבית המשותף.

112.
כפועל יוצא, המחסן מושא תובענה זו, המסומן כ"מר2" בתשריט החלוקה המצורף להסכם הקומבינציה הוא בתת חלקה 1 ונמצא בבעלות התובעות.

113.
אשר על כן,
ניתן בזאת צו לפיו על הנתבעים לסלק ידם מן המחסן ולהשיבו לתובעות, כשהוא פנוי מכל אדם, חפץ ומתקן, השייך להם או למי מטעמם, וזאת בתוך 45 ימים ממועד היום.

114.
ניתן לתובעות היתר לפיצול סעדיהם כך שתוכלנה להגיש תביעה כספית כנגד הנתבעים.

115.
לנתבעים לא קמה הזכות לעכבון המחסן מכיוון שנכון למועד

פסק דין
זה נפרעו כלל חובות התובעות לנתבעים וניתן מכתב החרגה.

116.
הנתבעים ישלמו לתובעות הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק

פסק דין
כחוק.
5129371

ניתן היום,
כ"ג אדר תש"פ, 19 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 23909-07/17 מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ, מ.ו.השקעות בע"מ נ' בוטיק - שימור מבנים בע"מ, דני בשן, אייל גרוס (פורסם ב-ֽ 19/03/2020)