פסקי דין על מירון אברהם | פסקי דין על מירון לאה | פסקי דין על בהרי ושות' ארמונות חן קבלני בניין בע"מ

2282/01 א     22/06/2006




א 2282/01 מירון אברהם, מירון לאה נ' בהרי ושות' ארמונות חן קבלני בניין בע"מ




1
בתי המשפט
א 002282/01
בית משפט השלום אשדוד
22/06/2006
תאריך:
כב' השופטת מיכל וולפסון

בפני
:

1. מירון אברהם

2. מירון לאה

בעניין:
התובעים
אברהמי חגי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
בהרי ושות' ארמונות חן קבלני בניין בע"מ
הנתבעת
כהן קדוש שמואל

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
1. תביעה בגין ליקויי בניה והפרת חוזה בהקשר לדירה שרכשו התובעים ביום 30/11/95 מאת הנתבעת ברחוב הציונות 91 בעיר אשדוד. פסק הדין ניתן על פי כתב התביעה המתוקן מיום 26/11/02. ב

פסק דין
זה יש להכריע בסוגיות שנופלות בגדר טענות להפרת החוזה, ומספר ליקויים שנטען שהם הגורמים לירידת ערך.

2. בתום שמיעת הראיות אלה המחלוקות שנותרו להכרעה:

(א) האם הנתבעת מכרה לתובעים דירה קטנה מהשטח שהתחייבה למכור.
(ב) פיצוי התובעים בגין בליטות בדירה אשר מקטינות את ערכה.
(ג) פיצוי על הפסד דמי שכירות מהשכרת חלק מהדירה.

התובעים טוענים כי הנתבעת פרסמה את הדירות בפרויקט כדירות גדולות. על סמך פרסומים אלו הם רכשו את הדירה מהנתבעת. בפועל השטח בדירה שנמסרה אינו בגודל של הדירה שהם רכשו על פי הפרסומים. נטען שבמודעות שפורסמו בהקשר לפרויקט הבניה היה כתוב שיבנו דירות בנות 5.5 חדרים בשטח של 170 מ"ר וכן פיתוח סביבתי עשיר. בפועל, הדירה היא בת 5 חדרים וממ"ד שהוא חצי חדר. באשר לגודל של הדירה מבחינת שטח- לפי רישום העירייה, השטח הוא 140 מ"ר ברוטו. השטח נטו הוא 128.3 מ"ר.
בנוסף, לטענתם , מגרש המשחקים שהובטח בפרסום הוא בגודל של כ - 2 חניות של רכבים, ולא כמו שמופיע בפרסומים. הלובי לא מפואר וחסרים מרחבים ובנוסף מתנקזים אליו ריחות ממטבחי קומת הקרקע. חדר האופניים אינו נותן מענה לכל הדיירים. גם אין בסמיכות מגרש סקווש ומועדון כושר.
3. במפרט שצורף לחוזה המכר, צוין כי מדובר בדירה בגודל 5 חדרים (סעיף 3.1 למפרט).
למפרט צורפו תשריטים קומתיים ובהם מידות של פנים כל דירה בקומה.

4. התובעים צירפו לכתב התביעה גם את הפרסומים. הפרסומים כפי טבעם, אכן מציגים תמונה ורודה של דירות בגדלים בשטח של 160 מ"ר - 190 מ"ר, וגם פרסום של דירות יותר קטנות, מבחינת מספר החדרים, בשטח של 160 מ"ר עם פיתוח סביבתי עשיר.

התובעים טוענים כי הנתבעת יודעת כי העסקה בוצעה על יסוד הפרסומים כי היא טרחה לחתים את התובעים על מסמך המצהיר כי הפרסומים אינם מחייבים אלא רק המסמכים שצורפו לחוזה המכר (מוצג ת/8).

5. מוצג ת/1 הינם המסמכים המקוריים שנחתמו עם הנתבעת דהיינו חוזה מכר וצרופות. מתוך התשריט שצורף ניתן לעשות תרגום למ"ר. לכן ככל שעניין לנו עם המסמכים החוזיים עצמם הם סותרים את הפרסומים.

6. עמדת הפסיקה בסוגיה זו של הפרוספקטים והפרסומים המוקדמים מבוססת על השאלה העובדתית מה הובטח לדיירים במסמכים החוזיים ובמסמכים חיצוניים. כב' השופטת ארבל קובעת כי אם בחוזה או במפרט נקבעו מימדי הדירה אזי אלה המסמכים שיחייבו להבדיל מאשר בנסיבות שמהסמך היחיד בו יש פירוט כזה הוא הפרוספקט (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח בע"מ, תק-על 2005 (ו) 2774).


בחוזה המכר מיום 30/11/95 הוגדרה הדירה בסעיף 3 לחוזה כדלקמן:

"א. הדירה בהסכם זה: כמסומן וכמפורט בנספח א' (להלן: "הדירה"), לרבות חלקים צמודים כמפורט בנספח א' - אם ישנם."

נספח א' הוא המפרט לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973. התובעים חתמו על חוזה שבו מספר החדרים בדירה מפורט במפרט, לפי חוק המכר והשטח מפורט בתשריט.

7. התובע מס' 1 פנה במכתב יחד עם יצחק מירון שאף הוא רכש דירה בפרויקט, לנתבעת לפני המועד של מסירת המפתח ולאחר שהבניין כבר עמד והדירות היו בשלבי סיום. בשלב זה ניתן היה לראות את הגודל הנכון של הדירות (מוצג נ/3). במכתבם הם מבקשים להשיב להם את מלוא כספם בצרוף הצמדה ופיצויים של 30,000 $ לכל משפחה ולחלופין ויתור של הנתבעת על היתרה של התמורה החוזית. תשובת הנתבעת הייתה כי היא נכונה להשיב את הסכום ששולם, ללא פיצוי (מוצג נ/7).

הנתבעת טוענת כי בהמשך המו"מ האמור נחתם מוצג נ/6 שהוזכר על ידי לעיל, שתוכנו הבא:

"בהמשך להצהרותי בהסכם אני מבהיר/ה כי רק האמור בהסכם זה ובנספחיו הוא שיחייב את החברה וכי כל מצג, פרסום, פרוספקט שהוצג בפני
נו הוצג לצרכי המחשה כללית גרידא ואין החברה קשורה בו."

התובעים חולקים על כך וטוענים כי הפניה שלהם לא זכתה לתגובה וכי המסמך
(מוצג נ/6) נחתם במעמד חתימת החוזה.

האמור במוצג נ/6 גם מופיע בסעיף 21 לחוזה המכר. הדו-שיח על שטח הדירה בפועל התנהל בגמר חשבון ולכן לכל היותר המסמך אינו מאוחר ממועד מסירת החזקה (עמ' 40 לפרוטוקול).

מתוך העדויות עלה כי בפרויקט אין אחידות בהיבט של מספר חדרים ושטח. ישנן דירות שמספר החדרים שלהן יותר קטן והשטח יותר גדול וההיפך (עמ' 50 לפרוטוקול ). הייתה התמרמרות לפחות של התובעים והאח של התובע מס' 1. הייתה פגישה והוצע לתובעים לוותר על הדירה ולקבל את כספם חזרה ולכך הם לא הסכימו (עמ' 40 ו- 52 - 53 לפרוטוקול). חקירת עדי הנתבעת גם מלמדת כי הנתבעת הייתה ערה לכך שהפרסומים אינם תואמים את המצב בשטח (עמ' 42 לפרוטוקול). כך גם לגבי הפיתוח הסביבתי (עמ' 51 לפרוטוקול). הבניין גם לא מצופה פורצלן (עמ' 37 לפרוטוקול מול שורה 26).

המומחה מטעם בית המשפט מצא כי שטח הדירה נומינלי הוא 148 מ"ר. באשר למחלוקת בין שטח אפקטיבי ושטח נומינלי ראה סעיף 9 להלן.
המומחה גם קובע כי הדירה בת 4 חדרים אך התובעת מס' 2 העידה כי ביטלה חדר אחד (עמ' 28 לפרוטוקול מול שורות 11-12).

8. לאחר ששמעתי את הראיות והתרשמתי מהעדים, השתכנעתי כי הנתבעת יצאה במסע פרסום שלא תאם את התוצר הסופי שנבנה ונמכר. יצא כי קניה במועדים שונים הניבה דירה שונה מבחינת השטח במקרים מסוימים. כמו כן הבטחות בדבר פיתוח סביבתי עשיר לא קוימו וכך גם הרושם של הבניין שאמור לתת תחושה של יוקרה. כך, הציפוי החיצוני לא היה הפורצלן. פתחי האוורור של חדרי הממ"ד הם לתוך חדר המדרגות דבר שהביא לריחות בחדר המדרגות. עם זאת, התובעים לא רכשו דירה לפי הפרסומים אלא לפי החוזה, המפרט והתשריט. זאת ועוד, בטרם נחתם החוזה על נספחיו כולל תשריט ומפרט, נחתם זיכרון דברים בו מופיעים נתונים על הדירה, אשר לא הוגש כראיה. בנוסף ניתנה לתובעים האפשרות לבטל את העסקה והם ויתרו על כך.

9. הצדדים חלקו בשאלה האם המדידה צריכה להיות לפי שטח אפקטיבי, נומינלי או ברוטו. הסוגיה של השטח נותרה מעורפלת גם בתום שמיעת הראיות, כי למעט תשריט ופרסומים על דירות אחרות, אין מסמך הקובע איזה שטח יהיה בדירה.
כב' השופט בך קובע כי לא ניתן ללמוד מהתקן הישראלי 975 מהו שטח הדירה. התקן מתאר את הפנים, האפקטיבי, ומהו השטח הנומינלי. בפרשת דרוקר הוא מציע לאמץ את האמור בסימן ב' סעיף 1.00.3 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, דהיינו שטח מינימלי (ע"א 1781/90 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ נ' פרטוש, פ"ד מ"ז (2) 621).

בפרשת צמיתות חלקה כב' השופטת דורנר על הפרשנות של הקבלן, שקונה ממוצע רוכש דירה על פי שטח "ברוטו" דהיינו,כולל שטחים בחדר המדרגות, מבואות וכו'. אך אין ב

פסק דין
זה הכרעה בין השטח הנומינלי לשטח האפקטיבי, דהיינו פנים הדירה (ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד(1) 826).

בפרשת צמיתות מצא בית המשפט לפסוק כנגד המוכר, הקבלן, מחמת הערפול שהוא יצר בין המונח "שטח ברוטו" בפרוספקט לבין מה שהייתה הכוונה מבחינת גודל הממכר.
אני מאמצת את עמדתו של כב' השופט בך בסוגיה זו, בפרשת דרוקר, דהיינו שיש לחשב את השטח המינימלי.
אני מאמצת את החישוב של המומחה מטעם ביהמ"ש התואם את הלכת דרוקר, שצוטטה לעיל.

התובעים קנו דירה בשלב שבו טרם הוצא היתר בניה, כלומר שלא היה בידם לבדוק את הנתונים בתיק הבניין בעירייה. במילים אחרות, העסקה נעשתה בתנאים של אי וודאות, ככל שמדובר בסוגיית השטח. השאלה היא מי צריך לשאלת בתוצאה.
התובעים לא שכנעו אותי שהם נפלו קרבן לתרמית. הם שכנעו אותי שהם נטו לשמוע את הדברים האופטימיים ששידרו להם במקום לערוך בדיקות עצמאיות בעזרת בעלי מקצוע. התובעים לא הרימו את נטל הבאת הראיות ככל שמדובר בטענתם כי הנתבעת ומי מטעמה הטעתה אותם באופן אקטיבי, והציגה להם בשלב החתימה על זיכרון הדברים דירה גדולה מזו שנמכרה להם בפועל. בנסיבות אלה הערפול פועל כנגדם, כי הפרסומים בעיתונות אינם מסוימים מספיק כדי לענות על הגדרה של פרוספקט לאור הלכת צמיתות שצוטטה לעיל. בנוסף, התובעים צריכים להראות כי ההטעיה הייתה לגבי הדירה שהם קנו. לא ניתן להגיע לתוצאה זו רק מפני שעם אחרים נעשו עסקאות שונות. התובעים, אפוא, לא הרימו את נטל הבאת הראיות כי הנתבעת מכרה להם דירה קטנה מהמובטח.
כאמור התובעים העלו את הנושא בזמן וגם ויתרו על ביטול העסקה.

מכל הטעמים הללו, התביעה לגבי שטח הדירה נדחית. באשר לגודל הדירה, התובעים קיבלו דירה של חדרים 5 וממ"ד על-פי המוסכם.

10. מתוך הדיון עלתה גם הסוגיה של העדר הפיתוח הסביבתי אך בסיכומים של בא כוח התובעים אין דרישה לפיצוי על כך. סוגיית הלחץ בשלב חתימת החוזה עלה בשלב הראיות אך, כאמור, אין לו משקל כאשר התובעים ויתרו על האפשרות לבטל את העסקה.

11. בחוו"ד המומחה מטעם התובעים, יש גם התייחסות לירידת ערך מחמת בליטות מיותרות בדירה. השמאי ברדוגו מטעם התובעים העריכם ב -2,400 $ . המומחה מטעם ביהמ"ש מצא שהם סבירים ואינם גורמים לפגיעה אסתטית וירידת ערך.
באשר לבליטות, אני מסכימה עם המומחה מטעם התובעים, חיים ברדוגו, כי אם הבליטות מופיעות בתוכניות הבניה הן אינן גורמות לירידת ערך. להבדיל מבליטות לא מתוכננות כמו בדירה של התובעים (עמ' 4 לחווה"ד).
בהעדר חוו"ד נגדית, אני מקבלת את חוות דעתו לירידת ערך של 2,400 $, בגין בליטות.

12. התביעה הוגשה גם על ליקויי בניה אך תוך כדי דיון הליקויים תוקנו והם אינם נתבעים בסיכומים . יאמר בכל זאת כי התברר כי הם בסכום נומינלי.

13. סוף דבר, בסוגיות שנותרו להכרעה שהם פיצוי בגין הפחתת שטח הדירה ופיצוי על ירידת ערך מחמת בליטות מיותרות, אני פוסקת לתובעים עבור ירידת ערך על בליטות סך של 10,800 ₪, לפי 2,400$ כפול 4.5 ₪ לדולר.

14. סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 10,800 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/12/01 ועד ליום התשלום המלא בפועל וכן אגרת בית משפט, שתחושב לפי הסכום של 10,800 ₪ ובצרוף שכ"ט עו"ד בסך של 2,000 ₪ בצרוף מע"מ כדין, ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מהסכום לעיל יופחת מחצית שכ"ט המומחה מטעם ביהמ"ש, שנשאה בו הנתבעת, כי מירב חוו"ד המומחה התייחסה לסוגיות שלא הוכחו (הבדלי שטח וליקויי בנייה).
ניתן היום כ"ו בסיון, תשס"ו (22 ביוני 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.
מיכל וולפסון
, שופטת
002282/01א 139 תמי דרעי








א בית משפט שלום 2282/01 מירון אברהם, מירון לאה נ' בהרי ושות' ארמונות חן קבלני בניין בע"מ (פורסם ב-ֽ 22/06/2006)