פסקי דין על עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ | פסקי דין על פלדברג אסתר | פסקי דין על מויאל מוריס | פסקי דין על פררה דוד ופורטונה | פסקי דין על גלרנטר אילנה | פסקי דין על קמחי שושנה | פסקי דין על חזות אליהו ז"ל |

1261/02 א     18/07/2006




א 1261/02 עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ נ' פלדברג אסתר , מויאל מוריס , פררה דוד ופורטונה , גלרנטר אילנה , קמחי שושנה , חזות אליהו ז"ל




45
בתי המשפט
א 001261/02 1252/02
בית משפט השלום באר שבע
1258/02 1257/02
1256/02 1254/02 (דיון מאוחד)

18/07/2006
תאריך:
כב' השופטת דרורה בית-אור
- סגן נשיא
בפני

עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ

בעניין:
התובעת
וינברגר אבי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. 1. פלדברג אסתר
(ת.א. 1261/02)
2. 2. מויאל מוריס
(ת.א. 1257/02)
3. 3. פררה דוד ופורטונה
(ת.א. 1256/02)
4. 4. גלרנטר אילנה
(ת.א. 1254/02)
5. 5. קמחי שושנה
(ת.א. 1252/02)
6. 6. חזות אליהו ז"ל
(ת.א. 1258/02)

הנתבעים
מינדל יגאל

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

1. התובעת הינה חברה רשומה העוסקת בין היתר בעסקי יזמות, בנייה והחזקת מבנים. התובעת בנתה מרכז מסחרי המצוי במרכז לון בבאר-שבע והידוע כגוש 38060 חלקה 17 (להלן:"מרכז לון").

2. כל אחד ואחד מהנתבעים רכש מאת התובעת חנות במרכז לון בבאר שבע.

3. החנויות נרכשו על פי הסכמי מכר שנחתמו עם כל אחד ואחד מהנתבעים (להלן: "ההסכמים").

4. התובעת הגישה נגד כל אחד ואחד מהנתבעים תביעות בסדר דין מקוצר עקב אי תשלום הוצאות הניהול והאחזקה של המרכז המסחרי, שבו לטענתה על כל אחד ואחד מהנתבעים לשאת. לכתבי התביעה הנ"ל צורפו הסכמי המכר שנחתמו עם כל אחד ואחד מהנתבעים. לבקשת הנתבעים אוחד ביום 1.5.02 הדיון בתביעות שנפתחו נגד כל אחד ואחד מהם וזאת בתוקף תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי תשנ"ד - 1984. (למען הסדר - הדיון אוחד לגבי הנתבעים 1 עד 5. תביעתו של נתבע מס' 6 אוחדה בשלב מאוחר יותר.

5. בכתבי התביעות שהוגשו בסדר דין מקוצר, נאמר ע"י התובעת כי על פי סעיף 7 להסכמים התחייבו הנתבעים לשאת בתשלום החלק היחסי של הוצאות הניהול והאחזקה של מרכז לון, (להלן: "דמי האחזקה"). עוד נאמר בכתבי התביעות כי התובעת פנתה אל הנתבעים בדרישה לשלם לה את דמי האחזקה הייחסים לפי סך של 3$ לכל מ"ר. עוד טוענת התובעת כי פנתה לכל אחד ואחד מהנתבעים בכתב בדרישה לתשלום דמי האחזקה.

6. 6. טוענת התובעת בכתבי התביעה כי על אף פניותיה לנתבעים, הן בעל פה והן בכתב, לא
שילמו לה הנתבעים את דמי האחזקה המגיעים לה ועל כן הגישה נגד כל אחד ואחד מהם תביעה בסדר דין מקוצר.

7. טענתם העיקרית של הנתבעים הינה כי אין יסוד משפטי ועובדתי לתביעה שהגישה
נגדם התובעת. לדבריהם, מעולם לא נחתם הסכם בדבר ניהול ואחזקה של מרכז לון וכן מעולם לא הוכחה זכאות התובעת לסכומים שהיא תובעת בגין דמי האחזקה.

8. כמו כן טוענים הנתבעים כי סעיפי ההסכמים הנ"ל עליהם נשענת התובעת בתביעתה
והדנים בניהול ואחזקת המרכז, הינם סעיפים מקפחים מתוך חוזה אחיד ולפיכך הם בטלים.

9. 9. במהלך הדיונים בתיק זה נחקרו הנתבעים על תצהיריהם שהוגשו במקור במסגרת בקשת הרשות להתגונן. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
10. 10. השאלה שעומדת בפני
, והיא השאלה שבמחלוקת הינה מכוח מה חויבו הנתבעים בתשלום דמי אחזקה לתובעת. וכן, ובמידה ויתברר כי יש בסיס חוזי לדרישת התובעת לקבלת דמי האחזקה, נשאלת השאלה מכח מה דורשת התובעת מהנתבעים תשלום דמי אחזקה בגובה של 3$ למ"ר והאם אכן זהו התעריף לפיו יש לחשב את דמי האחזקה.

דיון
11. סעיף 7 להסכמים קובע כדלהלן: "הקונה מתחייב לשאת בחלקו היחסי בהוצאות לניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה, וביטוח של הרכוש המשותף בבניין, כולל ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל בהוצאות הכרוכות בטיפול בגג הבניין בשטחי המעבר הפנימיים ובשטחי החנייה, בין אם אלה יירשמו כרכוש משותף ובין אם לאו, בחצר, גינון, תאורה והשקייה, מערכת הגנרטור והחשמל, באינסטלציה, במים, בביוב, בתיעול, ובעניינים אחרים המיועדים לשרת את כל בעלי היחידות בבניין (להלן השירותים). החברה תהיה רשאית לקבוע על פי שיקול דעתה הבלעדי כי השירותים יבוצעו ע"י חברת השירותים שתיווסד ע"י החברה או ביוזמתה, או להתקשר עם חברת שירותים שמטרתה תהיה בין היתר ביצוע והספקת השירותים".

12. טוענת התובעת כי היא מחזיקה בבעלותה ביותר ממחצית הנכסים במרכז המסחרי, ולאור האמור בסעיף 7 בהסכם היא בחרה באפשרות לבצע את השירותים של ניהול ואחזקה בכוחות עצמה ולשם כך העסיקה פועל באופן קבוע וטיפלה בכל השירותים לטובת ולרווחת הדיירים, בהיותה בעלת אינטרס מובהק לשמירה על הנכס, מראהו וערכו.

13. הנתבעים כולם טוענים כי בפועל לא סיפקה התובעת את השירותים למרכז המסחרי אשר נותר מוזנח ולא מטופל. למעשה, זוהי טענתם העיקרית של הנתבעים בנוסף לטענה שלא היה בסיס לדרוש מהם את הסך של 3$ למ"ר בעבור השירותים שלכאורה ניתנו הן מהטעם שסכום זה כלל לא הוסכם בינם לבין התובעת והן מהטעם שבפועל לא סופקו שירותי האחזקה.
14. בטענתם זו, הנתבעים אינם כופרים בעצם קיומו של סעיף 7 להסכמים שעליהם הם חתומים. למעשה, אין הנתבעים יכולים לכפור בקיומו של סעיף זה, שכן כל אחד ואחד מהנתבעים חתום על ההסכם בו נכלל סעיף 7.

15. מכאן, וככל שמדובר בשאלה מכח מה רשאית הייתה התובעת לדרוש כי הנתבעים ישלמו דמי אחזקה, הרי שאין מחלוקת כי הבסיס החוקי לכך קיים באופן מפורש בסעיף 7 להסכמים.

16. הסעיף גם קובע במפורש כי החברה (התובעת) תהיה רשאית לקבוע כי השירותים יבוצעו ע"י חברת שירותים מטעמה או ביוזמתה. כך שגם לגבי טענתה של התובעת, לפיה בחרה באפשרות לבצע את השירותים בעצמה, יש בסיס חוקי בהסכם.

17. כאמור לעיל, טענתם העיקרית של הנתבעים בתצהירי העדות הראשית שהגישו הינה כי במהלך השנים מאז שרכשו את החנויות, לא בוצעו כל פעולות אחזקה במרכז וכי הפרוייקט היה נתון לעזובה והזנחה. לטענתם, בעלי הנכסים ו/או דייריהם הם אלה שביצעו את העבודות הבסיסיות ביותר. לא הייתה כל תחזוקה ו/או ניהול שוטף של המקום. הנתבעת מס' 4, במהלך חקירתה הנגדית, צירפה תמונות של המרכז, שסומנו ת/5 עד ת/15, שלטענתה צולמו במועדים שונים ובמהלך השנים, והן מדברות בעד עצמן. כמו כן בהסכמת התובע הוגשו ביום 30.5.05 תמונות נוספות שצולמו ע" הנתבעת 4, מסומנות נ/19 עד נ/24 (ראה עמוד 37 לפרוטוקול).

18. כנגד טענה זו, העיד התובע שני אנשים - הגברת שרה כהן, ומר אמיליו פלר. הגברת שרה כהן הינה הבעלים של חנות שרכשה במרכז לון, ומר אמיליו פלר הוא בעלה של ד"ר אסתר פלר ששכרה, בחודש יוני 1999, מקום למרפאה במרכז לון. שני המצהירים הצהירו כי המרכז תוחזק משך כל התקופה, לרבות ניקיון המקום שכלל שטיפה יומית, תיקונים ואחזקה. עוד הצהירו המצהירים כי במקום ישנה תחזוקה שוטפת, כל המנורות דולקות, אין תחושה של עזובה או הזנחה, וכי החנייה נצבעה מספר פעמים וגם הותקנה גדר על מנת למנוע נזקים מילדים בסביבה. עוד אומרים המצהירים כי בכל המקרים בהם נתקלו בבעיה כלשהי הם פנו ישירות למר עמוס הדר, שהינו המנהל והבעלים של התובעת, שדאג באופן מיידי לפתור את הבעיות שהתעוררו ונהג עם המצהירים בסבר פנים יפות ובאדיבות.

19. בחקירתו הנגדית של מר אמיליו פלר סיפר העד כי הוא ואשתו שוכרים חנות במרכז לון. אמנם לדבריו אין הוא נמצא במקום כל יום אבל כאשר הוא מגיע למקום, לדבריו, המקום נקי באופן יחסי. עוד הוסיף ואמר כי כשהוא בא לבית העסק של אשתו הוא לא רואה מי מנקה את המקום אבל הוא גם לא רואה זבל. יחד עם זאת, לדבריו בעמוד 14 מול שורה 24:"כאשר יש בעיה של תחזוקה, אם הבעיה חמורה אני מתקשר למשרד של עמוס ואם זה דבר פשוט, אשתי או השותפה מדברות עם אח של עמוס, שהוא אחראי על התחזוקה". העד גם סיפר על מקרה ספציפי שהיה לו עם ספר, שהיה נוהג לשים מחוץ לחנותו קופסאות וזבל, על אף שהעד ואשתו שוחחו עימו, הוא לא היה מוכן לחדול ממנהגו. אומר העד בעמוד 15 מול שורה 15: "דיברנו איתו והוא לא כ"כ שמע מה רוצים ממנו. אז דיברנו עם עמוס והוא דיבר איתם. הוא בא לאיזה ישיבה שהיה לנו במרכז, זה היה בצהריים אני אשתי והשותפה, דיבר איתו ואח"כ הבעיה נפתרה". עוד סיפר עד זה במהלך עדותו כי הגיע להסדר עם התובעת, על תשלום דמי אחזקה בגובה של 1.30$ למטר, זה כאשר שכר הדירה הוא כ - 600$ לחודש וכאשר שכר הדירה הינו 800$ לחודש, התשלום הוא 1.80$ (עמוד 14 מול שורה 22).
לדבריו, למעשה שילם דמי אחזקה בסדר גודל של 15% מגובה שכר הדירה.

20. עדת התביעה, שרה כהן, בחקירתה הנגדית סיפרה כי היא יזמה פגישה של בעלי כל הנכסים, עקב החלטת מנהל התובעת, מר עמוס הדר, לגבות תשלום דמי אחזקה לפי תעריף של 3$ למ"ר, שלפי דעתה היה גבוה. לדבריה, לישיבה שיזמה לא הזמינה את עמוס הדר. עוד סיפרה העדה כי לאחר שהחלה הישיבה, ועקב הערה שהופנתה אליה ע"י אחת מהדיירות, היא עזבה את הישיבה. בעדותה סיפרה העדה כי היא החזיקה את החנות שרכשה מיום פתיחת המרכז ועד שנת 1998 וכן סיפרה כי היא הייתה כל יום מנקה ושוטפת את הרחבה שמול חנותה, מיוזמתה. לדבריה, בעלת הקיוסק, דינה, גם היא ניקתה את הרחבה שעל יד הקיוסק פרט לה ולדינה לא היו עוד חנויות פתוחות ולכן אף אחד לא ניקה את הרחבה. עוד לדבריה, הגיעה להסכם עם עמוס הדר, על תשלום דמי אחזקה של 2$ למטר.

21. העדה לא נחקרה, ודבריה לא נסתרו, על דברים שהצהירה בתצהירה לפיה המרכז תוחזק במשך כל התקופה, לרבות נקיון המקום, שכלל שטיפה יומית, תיקונים ואחזקה וכן על כך שהצהירה כי היא תחזקה את המקום מאז פתיחתו ועד לסוף שנת 1998, כאשר במקביל אחיו של עמוס הדר עסק בתיקונים ותחזוקה, כולל חשמל, מים וצבע.

22. במהלך הדיונים בבית המשפט נחקרו כל הנתבעים על תצהיריהם ובפיהם היו תיאורים שונים בתכלית לגבי מצבו של המרכז מהתיאורים שנמסרו ע"י עדי התביעה הנזכרים לעיל. כך למשל אומר העד ישראל איצקוביץ' (ששכר את החנות מבעלת חנות ששמה דינה) בעמוד 27 לפרוטוקול, מול שורה 1, "אתה שואל אותי אם הייתה תאורה במרכז, תשובתי רוב הזמן לא. מדי פעם היו מחליפים נורה שהייתה נשברת ע"י ילדים. זה לקח 3 - 4 חודשים עד שהחליפו את המנורה... אתה שואל אותי אם זה נכון שהקירות צבועים למרות הגרפיטי, תשובתי בתקופה שלי רוב הזמן היו גרפיטי שלא נצבע...אני לא טיפלתי בנושא חשמל ובנושאים אחרים, גינון, אבל גם עמוס הדר לא טיפל. אני לא שילמתי אבל טאטאתי כל יום. החלפתי מנורות מול החנות שלי בשטח הציבורי. היות ולא החליפו אותם חודשים החלפתי בעצמי לא פעם ולא פעמיים". עוד אומר עד זה בהמשך עדותו מול שורה 27: "הכרתי את עובד התחזוקה אברהם הדר, הוא אחיו של עמוס. הוא עשה את המינימום שאפשר בנושא אחזקה, פעמיים בשבוע, למקום שמתפקד יום יום זה לא נקרא ניקיון בתור אחד שמבין את הנושא". בעמוד 28 לפרוטוקול מול שורה 5 אומר העד "אחזקה זה משהו אחר וניקיון זה משהו אחר. אברהם, הדבר היחיד שהוא עשה זה ניקיון, ויש הבדל גדול בין ניקיון לאחזקה". לעניין גובה תשלום דמי האחזקה אמר העד בתחילת עדותו בעמוד 26 מול שורה 13: "אתה שואל אותי אם זכור בינינו ויכוח שהיה בחודש אפריל 2004 בנושא דמי האחזקה תשובתי, קיבלתי מעמוס הדר מכתב לביתי שהוא ביקש שאני אשלם לו דמי אחזקה, מאוד הופתעתי כי הוא לא סיפק לי לא אחזקה ולא שירותים אחרים. עסקתי בנושא 20 שנה בתור קבלן נקיון ואחזקה אז אני יודע על מה מדובר, כך שבכלל לא היה הסכם ביני לבינו". מכל מקום, עד זה בסופו של דבר, עפ"י עדותו, לא שילם דמי אחזקה שכן לדבריו בעלת הנכס היא זו שצריכה לשאת בהוצאה זו. לדבריו, הציע לבעלת הנכס להשתתף איתה בתשלום דמי האחזקה אך אין הוא זוכר בסופו של דבר, מה הוא שילם בפועל, אם שילם. עוד ציין העד בחקירתו החוזרת, כי עד כמה שזכור לו, אחיה של בעלת החנות היה בא לנקות ושולם לו 1,000 ₪ בחודש על כך.

23. הגברת אסתר פלדברג בחקירתה הנגדית העידה בעמוד 30 לפרוטוקול מול שורה 4: "אני אכן חושבת שצריך לשלם בעד שימוש בנכס, אחזקה, מיסים וכיו"ב. כמו שאני מחוייבת לשלם שם חשמל, מים, ארנונה וטלפון, אבל לטענתי לא רק שלי גם של הדייר הנוכחי, והוא מוכן לבוא ולהעיד בפני
ביהמ"ש שלא נעשה דיו על מנת לשלם את המתבקש ע"י מר עמוס הדר...הציפייה שלי היא שהמקום ינוהל כפי שראוי שינוהל קניון לרווחת המבקרים ולרווחת מי ששוכר את המקום". העדה המשיכה וסיפרה על מצב המרכז בעמוד 34 מול שורה 24: "נושא של אחזקה, אני מדברת על התאורה הציבורית, על הגינון, על שערים תקינים, ושניתן יהיה לסגור את המקום. אני מדברת על מרצפות שבורות, על גשמים שנכנסים מדי חורף, על גרפיטי, על החופש שאין בכלל שום פיקוח על אדם שיהיה אמון על שמירה של המקום". יחד עם זאת, אומרת העדה כי היא חושבת שצריך לשלם בגין תמורה אך התמורה במרכז לא ניתנה. בעמוד 30 מול שורה 24 אומרת העדה: "לא התעלמתי מהדרישה הזו. אני חושבת שהדרישה הזו מוגזמת היות ולא ניתן השירות שאני אשלם 3$. אני בעד לשלם וחושבת שראוי לשלם את השירות שאני מקבלת עבורו".

24. מר דוד פררה חוזר בעדותו בבית המשפט על הדברים שנאמרו על ידי המצהירים שלפניו. גם לטענתו לא הייתה אחזקה במקום. התובע העסיק את אחיו שאותו הוא ראה פעם או פעמיים עם מריצה, והמקום נראה מוזנח. עוד הצהיר העד כי הוא מוכן לשלם עבור אחזקה אך לא את הסכום שהתובעת דורשת לפי 3$ למ"ר אלא סכום נמוך יותר.

25. העדה אילנה גלרנטר צילמה תמונות, שהוגשו וצולמו ת/5-ת/15 ונ/19 עד נ/25, וסיפרה כי מעולם לא שילמה דמי אחזקה שכן סך של 3$ איננו מצדיק את הנעשה בשטח. לדבריה בעמוד 41 בפרוטוקול מול שורה 6 "לשאלתך מה לא בסדר באחזקה במרכז, תשובתי שלא הייתה שם אחזקה. שום דבר...אתה שואל אותי אם לא הייתה בכלל אחזקה, אני אומרת שיכול להיות שכל אחד דיבר על תקופה שונה. אני מדברת על הדיירים שלי שלא גביתי מהם דמי אחזקה מאחר ולא הייתה אחזקה. לא יכולתי לדרוש מהשוכרים שלי דמי אחזקה". גם עדה זו למעשה איננה שוללת את החובה לשאת בדמי האחזקה אלא שלטענתה יש לשלם זאת כנגד מתן שירותי אחזקה.

26. הנתבעת שושנה קמחי גם היא חזרה על הדברים שנאמרו על ידי העדים הקודמים ואמרה בעמוד 42 מול שורה 9: "זה נכון שהעסקה של החנות הייתה גרועה מבחינתו. אתה שואל אותי אם זה נכון שבגלל זה אנחנו לא רוצים להוציא כספים נוספים בשל אחזקה, אני משיבה מזה זה בגלל זה. בגלל שהמצב של המרכז הוא מתחת לכל ביקורת החנויות שנמצאות על הכביש הן פחות או יותר מושכרות, וכל שוכר מנקה את השטח שליד החנות שלו. אבל החנויות שנמצאות פנימה הן במצב קטסטרופלי. הן סגורות. כל מי שרוצה להשכיר רואה את הדבר הזה, זה דיר חזירים".

27. הנתבע, מויאל מוריס
, בעדותו בבית המשפט סיפר כי הדייר שהוא ואשתו השכירו לו את החנות שבבעלותם, סיפר כי לא מנקים את המרכז ולכן הוא לא מוכן להשתתף בדמי האחזקה. הוא ואשתו סברו שצריך לתחזק את המקום ועבור כך יש לשלם אך לדבריו, אשתו ביקשה מעמוס הדר להפחית את הסכום שהוא דורש בעבור דמי האחזקה, אך לדבריו בעמוד 43 מול שורה 26: "מסתבר מאוחר יותר כי דיברנו עם רוח רפאים כי הבנאדם הזה בחיים לא ענה לנו לפלאפונים. כל דבר שהיה לנו התחלנו להכנס לפחד כי לא ידענו מה זה בתי משפט .... התאספנו בפעם הראשונה במפגש כדי להקים לעצמנו גוף, שאולי נוכל להזמין את רוח הרפאים לשבת איתנו, הוא גם לא הופיע, גם לא ענה לנו ולא שום דבר, סה"כ שלח מכתבים".

28. ממכלול העדויות שהוגשו, הן עדויות התביעה והן עדויות ההגנה, מצטיירת תמונה "מפתיעה" של שוני קיצוני בין גירסאות התביעה לגירסאות ההגנה. מחד גיסא, מספרים עדי התביעה על תחזוקה שוטפת ורצופה של המרכז באופן משביע רצון וללא כל טענות ומענות כלפי הבעלים של התובעת, מר עמוס הדר, שלדברי המצהירים ניתן לפנות אליו בכל עניין ומתקבל מענה מיידי. מאידך גיסא, מעדויותיהם של הנתבעים עולה תמונה עגומה וקשה של מרכז מוזנח ועזוב שאינו מטופל, אינו מטופח, מתוחזק באופן רשלני ברמה נמוכה. האדם שמתחזק את המקום הוא אחיו של מר עמוס הדר, שגם איננו נמצא במקום יומיום ואינו נענה לפניות בעלי החנויות בנוגע לתיקונים ולתקלות. לחילופין, הוא נענה לאחר זמן רב. כמו כן, לטענת כל בעלי החנויות עמוס הדר אינו מגיב לפניותיהם ולא יוצר עימם כל קשר, אלא באמצעות מכתבים שמופנים אליהם ממנו או מעורכי דינו.

29. הביטויים בהם משתמשים הדיירים חריפים במיוחד, כגון "דיר חזירים", או "מקום שנראה כמו חאן יונס", וכן מקום מוזנח ומלוכלך.

30. עיון בתמונות שצולמו והוגשו, כאמור לעיל כנ/19 עד נ/25 וכת/5 עד ת/15, אינו עושה חסד עם המרכז ועם מצבו התחזוקתי. אני לוקחת בחשבון את העובדה שהתמונות צולמו באורח מגמתי כדי להצביע על המפגעים ועל תחזוקה ירודה של המקום, אך ניתן לראות מהתמונות כי בחלקים רבים של המרכז ניכרת עזובה והזנחה ורמת תחזוקה נמוכה ביותר. גם אם מדובר בכך שהתמונות צולמו במקומות ובאיזורים שנבחרו במיוחד לצורך כך, ניכר מהן כי מדובר בהזנחה שנמשכת זמן רב.

31. ב"כ התובעת לא טרח להציג בפני
תמונות המעידות על מצב התחזוקה התקין של המרכז כטענתו ולכך כנראה ישנה סיבה. יחד עם זאת, מהתמונות ניתן ללמוד כי חלקים מסויימים במרכז מתוחזקים אם כי לא ברמה גבוהה ואין מקום לומר באופן נחרץ כי המקום כולו מאופיין בכך שאיננו מתוחזק לחלוטין או לחילופין מתוחזק באורח לקוי ובלתי תקין עד כדי אי תשלום דמי אחזקה בעבור השירותים שניתנים במקום.

32. מכל העדויות עולה כי על אף שהאחזקה איננה מספקת לא מדובר במצב שאין תחזוקה בכלל, אלא מדובר בכך שהתחזוקה איננה מספקת, איננה יומיומית, ותקלות ומפגעים מטופלים לאחר זמן רב. טוען בעניין זה מנהל התובעת כי בשל העדר תשלומי דמי אחזקה על ידי חלק גדול מהדיירים, אין באפשרותו לספק רמת תחזוקה גבוהה יותר, ועד שלא ישולמו דמי האחזקה על ידי הדיירים כסדרם ובאורח שוטף, לא ניתן יהיה להעלות את רמת התחזוקה במקום.

33. יחד עם זאת, כפי שעלה מעדותם של כל המצהירים, כולם כאחד מסכימים שבמידה ויסופקו שירותי אחזקה כנדרש יש מקום לשלם בעבורם. עוד עולה מעדויותיהם של המצהירים כי כל המצהירים אישרו שאחיו של התובע, מר עמוס הדר, אכן היה מספק במקום שירותי אחזקה ונקיון בהיקף של מספר ימים בשבוע, רמת התחזוקה לא הייתה גבוהה, לא תמיד נענה הפועל לפניותיהם של בעלי החנויות בנוגע לתקלות שאירעו אך יחד עם זאת, המקום תוחזק באופן שוטף ע"י אותו אדם אם כי לא ברמה הנאותה. למען הסדר יוער כי אם לא היה המקום מתוחזק לחלוטין אין ספק שהמרכז היה נראה שונה לחלוטין ממצבו כפי שנראה בתמונות דהיינו מוזנח ומלוכלך לחלוטין. כפי שציינתי לעיל, מתוך התמונות ניתן לראות כי חלקים של המרכז מתוחזקים אם כי לא ברמה סבירה.

34. כפי שכבר ציינתי לעיל מצאתי כי קיים בסיס חוקי לדרישת תשלום דמי האחזקה על ידי התובעת. מאידך גיסא, מצאתי כי רמת התחזוקה שהוכחה בפני
לקוייה ולא הגיעה לכדי רמה משביעת רצון כנדרש לגבי אחזקתם של מרכזים כמו המרכז המדובר. כמו כן מצאתי כי אכן המקום תוחזק על ידי פועל מטעמה של התובעת בהיקף של מספר ימים בשבוע, היקף שאיננו מספיק כנראה לתחזוקה של המקום כמו המרכז.

35. לכך יש להוסיף את העובדה שגם בעלי החנויות, כל אחד ואחד מהם, הצהיר בבית המשפט כי הוא מכיר בחובה לתשלום דמי אחזקה, ובלבד שהתשלום יתבצע כנגד מתן שירותי תחזוקה ונקיון ברמה נאותה.

36. לפיכך, אני סבורה כי מחד גיסא יש מקום לחייב את בעלי החנויות בתשלום דמי אחזקה, יחד עם זאת, ככל שמדובר בגובה התשלום, יש לחשב אותו נוכח רמת התחזוקה והנקיון, שסופקו בפועל, כאשר עפ"י התרשמותי ולאור מכלול הראיות שהוצגו בפני
מדובר בתחזוקה ברמה בינונית ומטה.

37. אשר לדרישתה של התובעת לתשלום דמי האחזקה בגובה של 3$ למ"ר: אני קובעת כי לא הוכח בפני
כי הסכום נקבע לאחר שהתנהל מו"מ בין התובעת לבין בעלי החנויות. נכון אמנם שעפ"י סעיף 7 להסכם המכר מתחייבים בעלי החנויות לשאת בחלקן היחסי של הוצאות הניהול והאחזקה אך אין כל התחייבות מפורשת של הדיירים לשלם כל סכום שיושת עליהם ע"י התובעת ולא נקבע בהסכם כל מנגנון לקביעת גובה דמי האחזקה.
אני קובעת כי תשלום דמי האחזקה נקבע באורח חד צדדי על ידי התובעת מבלי שהדברים הובאו לדיון ולהכרעה של כל בעלי החנויות.

38. ב"כ התובעת בתצהירו ציין כי הסכום שנקבע כדמי אחזקה נובע מהעלויות הרבות הכרוכות בניהול אחזקה של מבנה כזה. בעדותו בבית המשפט בעמוד 10 מול שורה 13 אומר מר עמוס הדר: "אתה שואל אותי האם קיימתי או כינסתי אסיפת דיירים לצורך הסדרת הסוגיה של הסכם הניהול של דמי הניהול תשובתי מיד לאחר שנמסרו החנויות אנחנו ניהלנו את המרכז וטיפלנו בו תקופה מסויימת עד שראינו מה היו ההוצאות בפועל שזה מצריך אותנו. לאחר מספר חודשים כינסתי חלק מהקונים שהופיעו ועפ"י ההוצאות בפועל שהיו בתקופת הנסיון קבענו שנכון היה לקבוע באותו זמן את הסכום של 3$ למטר, כי זה ייצב את ההוצאות שהגענו אליהם ועפ"י זה הוצאנו מכתבים לכל הדירים ועפ"י זה חלק מהדיירים חתמו הוראת קבע ושילמו 3$ כמתחייב באמצעות הבנק. אני לא הוצאתי מכתבים לאסיפת הכינוס, עובד האחזקה שלי הודיע בחנויות ..... אני לא זוכר שתליתי מודעה על כינוס האסיפה". ובהמשך בעמוד 11 מול שורה 3: "אתה שואל אותי האם לא כל הנתבעים היו בישיבה תשובתי חלקם היו אבל אני לא זוכר, לא נוהל פרוטוקול, היה סיכום שמיד למחרת יצא מכתב שאישר את הדברים ועפ"י זה פעלנו".

39. כל הנתבעים העידו כי מעולם לא השתתפו בכינוס כמו זה שב"כ התובעת מדבר עליו. לא רק זאת, ועל כך בהמשך, הנתבעים הציגו בפני
בית המשפט ראיות לכך שהם התרעמו והתקוממו על קביעת גובה דמי האחזקה באופן חד צדדי ע"י מר עמוס הדר ולצורך כך גם כינסו מטעמם מפגשים של בעלי החנויות, לצורך בירור נושא דמי האחזקה.

40. עמוס הדר לא הציג בפני
בית המשפט כל מסמך המאשר את דבריו, לפיהם גובה דמי האחזקה נקבע במפגש בינו לבין בעלי חנויות. אין הוא מציין את שמותיהם של אותם בעלי חנויות, עימם לכאורה סיכם על כך שדמי האחזקה יהיו בגובה של 3$ למ"ר, הוא לא זוכר מי היה במפגש ועל כן ככל שמדובר בנתבעים שבפני
, לא הוכח כי היה סיכום כלשהו עימהם לכך שדמי האחזקה שהם ישלמו, יהיו בגובה של 3$ למ"ר.

41. לא רק זאת, במהלך הדיונים הוכח בפני
כי עם חלק מהדיירים נערכו הסכמים נפרדים לגבי דמי אחזקה מופחתים באופן משמעותי. כך למשל הוכח כי אמיליו פלר משלם דמי אחזקה לפי תעריף של בין 1.30$ ל - 1.80$ למ"ר. לגברת שרה כהן נקבע תעריף של 2$ למ"ר וגם עם סופר יצחק נקבע תעריף נמוך יותר. העובדה שהנתבעים קיבלו מכתבים ובהם דרישה לפיה עליהם לשלם דמי אחזקה בגובה של 3$ למ"ר איננה הוכחה להסכמתם לשלם סכומים אלה.

42. במהלך העדויות הוגש על ידי הנתבעים מסמך שסומן נ/7, מיום 31.5.95. מדובר בפרוטוקול מאסיפת בעלי החנויות. יוזמי הפגישה הינם בעלי החנויות. הנושאים שהועלו הינם בדיקת המשך אחזקת המבנה, עלויות, טיפול על ידיהם או על ידי עמוס ולא קביעה שרירותית, וכן תחילת ההסדר רק אחרי שכל המערכות תקינות ומושלמות. זו הייתה מטרת המפגש שמעידה כי הנתבעים לא השלימו עם דרישת התשלום של מר עמוס הדר לסך של 3$ למ"ר.

43. פגישה נוספת התקיימה ביום 7.9.95, פרוטוקול הוגש וסומן נ/9. בפגישה הועלו נושאים שנוגעים לשירות שמספק מר עמוס הדר למרכז וכן הסדרה של תשלום דמי האחזקה. העתק מפרוטוקול זה נשלח למר עמוס הדר שגם הוזמן לפגישה נוספת שנקבעה ליום 21.6.95.

44. מהנספחים הללו שצורפו אני למדה כי גובה דמי האחזקה לא הוסדר באורח סופי ומוסכם בין התובעת לבעלי החנויות, ואני קובעת כי הסך של 3$ נקבע באורח חד צדדי על ידי מר עמוס הדר.

45. ב"כ התובעת העיד מטעמו במהלך הדיונים את מר שמואל גלעד, שמשמש בתפקיד חשב של החברה התובעת, בין היתר, לגבי הוכחת החישובים שעשתה התובעת לקביעת גובה דמי האחזקה. בעדותו של העד יש נתונים לגבי הוצאות התובעת בשנים 2000-2001 אך מאידך גיסא, לא הובאו ראיות לשנים קודמות. מנתוני ההוצאות שהוצגו ניתן לראות מה הייתה משכורתו של עובד הנקיון לשנים 2000 ו - 2001 אף לא ניתן לקבוע על פי עדותו של העד שמואל גלעד כיצד הגיעה התובעת לתחשיב של 3$ למ"ר.

46. כפי שכבר ציינתי לעיל, מצאתי כי מחד גיסא לא הובאה בפני
כל ראייה להסכם כלשהו שנערך בין התובעת לבין הנתבעים בנוגע לגובה סכום דמי האחזקה החודשיים שעליהם לשלם. מאידך גיסא, מצאתי כי גם אם המרכז לא תוחזק באופן ראוי וברמה נאותה עדיין בוצעו במקום פעולות תחזוקה כולל עבודות ניקיון אשר בגינן יש מקום לחייב את הדיירים בביצוע אותן עבודות, אם כי לא לפי תעריף של 3$ למ"ר.

37. כפי שציינתי לעיל הוברר במהלך הדיונים כי עם חלק מהדיירים נערכו הסכמים נפרדים לפיהם חוייבו אותם דיירים בדמי אחזקה שנעים בין 1.30$ ל - 2$ למ"ר.

38. מצאתי כי נוכח רמת התחזוקה הנמוכה והלא מספקת יש מקום לחייב את הנתבעים בשיעור של 1.5$ למ"ר. מצאתי כי בכך ינתן ביטוי מחד גיסא לפעולות תחזוקה ונקיון, שנעשו בפועל בשטח, ומנגד לממצאים שלפיהם קבעתי כי רמת התחזוקה הייתה בינונית ומטה.

39. אשר על כן אני מחייבת כל אחד ואחד מהנתבעים לשלם לתובעת דמי אחזקה עבור התקופה הנתבעת בתביעה שהוגשה כנגד כל אחד ואחד מהם, לפי תחשיב של 1.5$ למ"ר, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הראשון של אי תשלום דמי האחזקה של כל אחד ואחד מהנתבעים ועד היום. במידה ומי מהנתבעים שילם דמי אחזקה בשיעור כלשהו עבור התקופה המדוברת, יש לקזז את התשלומים שהוא שילם בצירוף חישוב של הצמדה וריבית מיום התשלום ועד היום.

40. כמו כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת את ההוצאות בגין אגרת פתיחת התיק וכן שכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ₪ לכל נתבע, בתוספת מע"מ.

41. הסכום שנפסק לכל אחד ואחד מהנתבעים, כאמור בסעיף 39 וכן סכומי ההוצאות ושכ"ט עורך הדין, כאמור בסעיף 40, ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

42. התובעת תמציא לבית המשפט פסיקתות לחתימה לגבי כל נתבע ונתבע לאחר שיערך חישוב מדוייק של דמי האחזקה שעליו לשלם, לפי גודל החנות של כל אחד ואחד מהם.

43. בשולי הדברים מצאתי לנכון להעיר בנוגע לטענת הנתבעים, לפיה יש למחוק את סעיף 7להסכם המכר, בהיותו סעיף מקפח בחוזה אחיד. ראשית, עלי לציין כי כפי שכבר הבהרתי בדיון שהתקיים ביום 30.5.05 עמוד 39 לפרוטוקול כי במסגרת ההליכים בתיק זה לא תידון הטענה בעניין סעיפים מקפחים בחוזה אחיד. נכון אמנם כי עפ"י חוק החוזים האחידים תשמ"ג - 1982 סמכות הביטול של תנאי מקפח נתונה באופן מקביל לבית המשפט ולבית הדין. בית המשפט רשאי לבטל תנאי מקפח בחוזה ספציפי, תוך כדי הליך שמתנהל בפני
ו והביטול מחייב את הצדדים לאותו חוזה. יחד עם זאת, בענייננו הועלתה הטענה בתצהירים של הנתבעים, ללא כל ביסוס ופירוט כנדרש אלא כטענה בעלמא, וכאמור קבעתי עוד במהלך הדיונים כי בית משפט זה לא ידון בטענת הקיפוח.

44. ב"כ התובעת יגיש פסיקתאות לחתימה.
ניתן היום, כ"ב בתמוז תשס"ו, (18 ביולי 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

_____________
ד. בית-אור, שופטת
סגן נשיא
001261/02א 134 לבנה טלגאוקר









א בית משפט שלום 1261/02 עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ נ' פלדברג אסתר , מויאל מוריס , פררה דוד ופורטונה , גלרנטר אילנה , קמחי שושנה , חזות אליהו ז"ל (פורסם ב-ֽ 18/07/2006)