פסקי דין על סויסה אברהם | פסקי דין על ביטון משה | פסקי דין על בנק לאומי למשכנתאות בע"מ

1176/04 הפ     24/08/2006




הפ 1176/04 סויסה אברהם ,ביטון משה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ




1
בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל – אביב יפו
הפ 001176/04
בפני
:
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל
,ס/נשיא

27/08/2006
בעניין:
1. סויסה אברהם

2. ביטון משה

המבקשים

נ ג ד
בנק לאומי למשכנתאות בע"מ

המשיב
פסק דין
א. מהות התובענה

זו עתירה למתן פס"ד הצהרתי לפיו המבקשים הם בעלי הזכות להרשם כחוכרים לדורות של דירת מגורים צמודת קרקע ברחוב אלי כהן 66 קרית עקרון, הידועה גם כגוש 3802 חלק מחלקות 50 פלוס 53, מגרש 61א (להלן:"הדירה");
וכי המשכון שהוטל ע"י בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
(להלן: "המשיב"/"הבנק") בשנת 1996 על חלקות אלה בטרם נבנתה הדירה, לא חל על הדירה אלא על הקרקע בלבד, כמצב החלקות במועד עשיית המשכון, ומכאן שהמשיב לא רשאי לבצע הליכי פינוי ומכירה של הדירה.


ב. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות והראיות עלתה פלוגתא אחת בין הצדדים:

- האם הסכם המשכון שיש למשיב על המקרקעין, כולל גם את דירת המבקשים?
ג. עובדות רלבנטיות

קעטבי יצחק היה יזם, (להלן: "היזם") שחכר ממינהל מקרקעי ישראל, באמצעות רשות הפיתוח (נספח ג') מגרש בקרית עקרון. החתימה על חוזה חכירה היתה כפופה לכך שהיזם יבנה על המגרש בתקופה הנקובה בחוזה. למטרות הבניה התקשר היזם עם הקבלן אלי נידם (להלן:"הקבלן"), על מנת שזה יבנה על המגרש ארבעה קוטג'ים שבנייתם היתה מותרת לפי התב"ע. (מסמך ד').
במכתב שיצא בתאריך 28.7.1996 מהמינהל לבנק, סניף זכרון יעקב, בנושא של התחייבות לרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין, הודיע המינהל לבנק כי:

"לפני בקשת קעטבי יצחק....הננו מאשרים בזה, כי לפי הסכם הפיתוח שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל...בשם מדינת ישראל/רשות הפיתוח... לבין היזם מיום 7.2.1994... מחזיק היזם בתור בר-רשות בלבד כ:
גוש רשום: 3802 חלקות: 50 (בחלק). 53 (בחלק)..."

בהמשך מתיחס המינהל לנושא הלוואה שהבנק מעניק בתמורה למשכנתא וקובע כי ההלוואה תובטח:

"בין השאר, ע"י רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובתכם בסכום ההלוואה על זכויות החכירה בנכס (להלן – זכות החכירה) אם וכאשר תרשם זכות זו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לקיום כל תנאי הסכם הפיתוח על ידו."

בהסכם שנחתם בין היזם לקבלן (נספח ד') נכתב בסעיף 3 ז כי הקבלן מתחייב:

"לפרוע ולשלם מאמצעיו העצמיים בלבד, את כל החיובים לבנק לאומי לשם פרעון סופי ומוחלט של ההלוואה אשר בגינה נרשמה על המגרשים הנ"ל משכנתא אצל מינהל מקרקעי ישראל ולשחרר את המגרשים ואת קעטבי מכל חיוב בקשר למשכנתא האמורה..."

המבקשים, שהיו במועדים הרלבנטיים תושבי חוץ והתגוררו בארה"ב, רכשו באמצעות גיסו של המבקש מס.1 בשנת 1997 דירה בת 4 חדרים מאת הקבלן, בקרית עקרון. הדירה נרכשה בתמורה מלאה ביום 11.12.1997. (נספח א'). ביום הרכישה, הבניה של הדירה טרם הושלמה, והיא היתה במצב של שלד פלוס טיח פלוס ריצוף בלבד. המבקשים לקחו על עצמם להמשיך לבנות את הדירה עד התאמתה למגורים. (סעיף 12 ו לחוזה המכר). הדירה הושכרה ע"י המבקשים לשוכרים החל משנת 1998 (ר' חוזי השכירות ב').

בהסכם המכר שבין המבקשים לבין מר קעטבי (נספח ח' לתשובת המשיב) קיימת הגדרה של מה שנמכר למבקשים כאן וזה:

""הממכר" – יחידת דיור צמודת הקרקע, הבנויה על 2 קומות...

"המגרש" – המקרקעין בשטח של כ 1,292 מ"ר בערך בקרית עקרון הידוע גם כחלק מחלקה.. שעליו בנויות 2 יח"ד וקוטג'ים צמודות קרקע וניתן לבנות עליו עוד 2 יח"ד דומות נוספות".

"משכנתא" – התחייבות לרישום משכנתא ו/או משכנתא הרשומות על זכויות המוכר במגרש ו/או בחלקו לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
...להבטחת החזר הלוואה שקיבל המוכר מן הבנק בסכום (קרן) של 700,000 ₪".

כמו כן נקבע בהסכם זה בזו הלשון:

בסעיף 5:

"הקונה מצהיר כי הובהר לו שרכישת הזכויות בממכר, בכפוף למשכנתא, משמעה כי זכות הבנק על פי המשכנתא עדיפה על זכותו בממכר, במקרה שההלוואה, מושא המשכנתא, לא תיפרע כסידרה ובמועדה וכי הסכים לכך מראש, ולא יהיו לו טענות נגד אף אחד בענין זה".

סעיף 9 (5) לחוזה נקבע כי:

"מוסכם כי הקונה ידאג לסילוק ו/או לפרעון המשכנתא עד למועד מסירת החזקה."

סעיף 10 לחוזה קובע כי:

"המוכר מתחייב להעביר לקונה את החזקה המלאה והבלעדית בממכר ולמוסרו לו, בלא שיהיה בו כל חפץ שאינו חלק של הממכר וכשהוא נקי מכל זכות חזקה או שימוש ו/או זכות צד ג/, לרבות עיקול אך בכפוף למשכנתא עד ליום 15.3.1998".

בסעיף 21 לחוזה נקבע כי:

"הקונה משחרר את המוכר ועוה"ד מכל אחריות מכל ענין הקשור למשכנתא ו/או לפרעונה ומצהיר כי הוא לבדו יפרע את המשכנתא ויקזז כל סכום שישלם בקשר למשכנתא מן התמורה שהמוכר זכאי לקבל ממנו עפ"י הסכם זה."

בהסכם הלוואה שבין קעטבי ונידם לבין הבנק (נספח י"ג להמרצת הפתיחה) נכתב סעיף 16 ב(2) בזו הלשון:

"הלווים ממשכנים בזה במשכון ראשון לטובת הבנק ולפקודתו לפי חוק המשכון, התשכ"ז – 1967 וממחים לבנק בהמחאה על דרך השיעבוד את כל הזכויות וטובות ההנאה הקשורות בנכס והנובעות ממנו מידי פעם הכל כבדרישת הבנק, לרבות זכויות חוזיות לפי כל הסכם בין הלווים מוכרי הנכס, והבעלים או כל אחד מהם, ולפי חוזה זה, לרבות פירות והכנסות מהנכס, דמי חכירה, דמי שכירות דמי שימוש, וכן דמי ביטוח, דמי נזק דמי שיפוי ופיצויים שיש או שיהיו ללוים זכות לתובעם מצד שלישי בקשר עם הנכס. לצורך סעיף זה מהווה חוזה זה חוזה משכון והלווים מתחייבים בזה לחתום לפי דרישתו הראשונה של הבנק על כל המסמכים הדרושים לרשום את המשכון האמור כחוק".

העיסקה שבין היזם לבין הקבלן, היתה עיסקת קומבינציה, לפיתוח 4 מגרשים ובניית 4 קוטגים. (ר' הסכם הקומבינציה מסמך ד' מתאריך 10.12.1997).
היזם והקבלן שיעבדו במשכון את כל המגרשים לטובת המשיב, והם העבירו למבקשים התחייבות לרכישת הזכויות בדירה.
תמורת השיעבוד הנ"ל העמיד המשיב לטובת היזם והקבלן סכום של 220,000 דולר (שהם לפי שער של 3.277 נכון לאז, סכום של 720,940 ₪, ר' נספח ה' להסכם ההלוואה).
בשנת 1998 פתח המשיב תיק הוצל"פ כנגד ממשכני המגרש, היזם והקבלן, אשר מכרו את הדירה למבקשים.

בדוח רישום משכון אצל רשם המשכונות מצוין, בהתאמה לחוזה ההלוואה (לעיל) שבין הקבלן והיזם לבין הבנק, כי החייבים קעטבי ויצחק ונידם אלי ממשכנים לטובת בנק לאומי:

"זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעלי הנכס בנכס, לרבות עתידיות, וכל כסף שיגיע לנכס..."(נספח ט' לתגובת המשיב).

בדיעבד הסתבר למבקשים כי הם צורפו לתיק ההוצל"פ 01-89689-98-4 (להלן:"תיק ההוצל"פ) למרות שמעולם לא קיבלו הודעה או מסמך בנוגע לתיק זה.
תיק ההוצל"פ נפתח מכיון שהיזם והקבלן לא עמדו בפרעון ההלוואות.

לטענת המבקשים, מכין שהמדובר בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל, אזי זכויות היזם והקבלן הן זכויות אובליגטוריות בלבד, שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. לכן מושכנה זכותם החוזית לפי הסכם ההלוואה, ונרשמה ברשם המשכונות. מעולם לא נרשמה משכנתא בלשכת רישום המקרקעין, לאור זאת. (סעיף 10 לסיכומים).

ד. האם הסכם המשכון כולל גם את דירת המגורים?

ב"כ המבקשים מציג את הנושא כנושא עקרוני, קרי, לטעמו יש להחריג מהמשכון של המקרקעין את דירת המבקשים שנכון ליום המשכון לא היתה קיימת על המקרקעין.

ייתכן שהסוגיה היתה יכול להיות סוגיה עקרונית, אם לא היו הסכמים מפורשים בין הצדדים בנושא המישכון, שבמקרה הנוכחי, גם לפי המונחים שהם נקטו בהם, היו אך שלב ראשון ומחייב עובר לרישום משכנתא ברוח המשכון על המקרקעין. (ר' להלן סעיף 3 להסכם).

משכון המקרקעין לרבות כל זכויות עתידיות בנכס, נעשה בתאריך 28.1.1997. (נספח ט').
ההסכם בין קעטבי לבין מר סויסה אברהם
נעשה ביום 11.12.1997 (נספח י"א).
באותו הסכם , בסעיף 3 לו, התחייב המוכר – הוא המבקש סויסה הכא – באלו המילים:

"המוכר מצהיר כי קיים רישום על זכויות המוכר במגרש בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
ע"ס 700,000 ₪ ( קרן) והקונה מצהיר כי ידוע לו על כך והוא מסכים לרכישת הממכר על אף המשכנתא (להלן:"המשכנתא")".

מסקנת ביניים, כבר מנוסח סעיף זה עולה כי הצדדים לא הבחינו מהותית בין משכון לבין משכנתא, ונקטו במונחים אלה לחילופין, רק לציון העובדה כי קיים שעבוד על המקרקעין, שהמכר יהיה כפוף לו, וכי למוכר – המבקש כאן - לא יהיו טענות כנגד זאת, בין אם זה משכון ובין אם זה משכנתא.

הסכם החכירה עם ממ"י נחתם ביום 23.11.1997.
במילים אחרות – כל המסמכים הרלבנטיים כדי לדעת מה מצב המקרקעין מבחינת הזכויות עליהם, השעבודים, ושעבודים צפויים, כבר היו אמורים להיות לנגד עיני הקונה, והוא אישר את ידיעתו על כך במסגרת החוזה שחתם.

לא לי לדעת אם המדובר בחוזה שגרתי אם לאו; אכן ברוב המקרים, קונה יעדיף לקבל מימכר נקי מכל זכות צד ג' שעבוד משכנתא או משכון, אבל ייתכן שבמקרה הנוכחי נעשתה חלוקת הסיכון כך, מכיון שהיתה הנחה במחיר, או מסיבה כלכלית אחרת שלא נפרשה לפני בית המשפט.
על כל פנים, היה ברור למבקשים כי המקרקעין משועבדים.

מה היה מצב המקרקעין נכון ליום החתימה של המבקשים על חוזה המכר?

קשה לאמר כי היתה זו קרקע בתולית.

בסעיף 2 (ב) להסכם המכר הצהיר מר סויסה כי:

"הצדדים מאשרים כי על המגרש בנוי מבנה המכיל 2 יחידות צמודות קרקע בעלות קיר משותף, כ"א בת 2 קומות, האחת פונה לכוונים דרום, מערב ומזרח, והאחרת לכוונים, צפון מערב ומזרח שהיא הדירה מושא הסכם זה".
בס"ק (ג) שם מצויין כי קיימת אפשרות לבנות עוד 2 יח"ד על המגרש וכי :
"המוכר או מי שירכוש או שיקבל ממנו הזכויות לכך, החל לבנות את 2 יחה"ד הנוספות על המגרש והוא מסכים לכך".

בהנחה שהצהרות הצדדים שיקפו את המצב בשטח בזמן אמת, אזי המגרש לא היה עפר בתולי, אלא בהתהוות בניה.

בסיטואציה מעין זו, הסיווג התיאורטי אינו רלבנטי, מאחר והצדדים הסדירו את חלוקת הסיכונים וחלוקת הנטל ביניהם, לפי מה שהיה בפועל בשטח.

הצדדים ראו מצב שבו בפועל, המגרש היה בנוי בחלקו. קיים משכון זכויות על כל מה שקיים ועל מה שיהיה בעתיד, בכל צורה משפטית שהיא. המבקשים ידעו אודות כך, הסכימו לכך, ולא רק זאת, אלא שהנטל לפדיון המשכנתא – שזה השלב הסופי של העסקה במקרקעין לעיל, - היה מוטל עליהם, בהסכמתם.

ולסיום אציין, שמהראיות עלה כי המדובר בנכס למטרות השקעה, והוא גם הושכר לתקופות. המבקשים, כנראה שאינם מתגוררים בו, או לפחות במשך זמן ממושך לא ראו בו את ביתם. למרות שתיק ההוצל"פ נפתח בשנת 1998 (ר' נספחים ד', ה' ) ובתאריך 21.6.2001 (נספחים ה' ו – ו') הופקד סכום של 10,000 ₪ כדי שלא יבוצע פינוי הדירה, הוגשה המרצת פתיחה זו רק בתאריך 5.9.2004, תקופה מאד ארוכה לאחר האירועים כדי לקבל פס"ד הצהרתי .

מכל הטעמים דלעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את המבקשים לשלם למשיב שכ"ט עו"ד בסכום של 35,000 ₪ פלוס מע"מ. כמו כן זכאי המשיב להוצאותיו, אותן ישום הרשם.
הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.

ניתנה היום, ל' באב, תשס"ו (24 באוגוסט 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא עותק פס"ד זה לב"כ הצדדים.
ד"ר דרורה פלפל
, שופטת
ס/נשיא








הפ בית משפט מחוזי 1176/04 סויסה אברהם ,ביטון משה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (פורסם ב-ֽ 24/08/2006)