פסקי דין על עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ | פסקי דין על חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י | פסקי דין על נכסי ההסתדרות (נדל"ן) | פסקי דין על אביטל שמואל | פסקי דין על פלד יוחנן |

1644/99 א     27/08/2006




א 1644/99 עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, נכסי ההסתדרות (נדל"ן) בע"מ, אביטל שמואל, פלד יוחנן




1
בתי המשפט
א 001644/99
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
27/08/2006
תאריך:
כב' השופט מגן אלטוביה

בפני
:
עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ

בעניין:
תובעת
אריה אזואלוס

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. 1. חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ

2. 2. נכסי ההסתדרות (נדל"ן) בע"מ

3. 3. אביטל שמואל

4. 4. פלד יוחנן
נתבעים
רחל בן אורי

ע"י ב"כ עו"ד
שלא במעמד הצדדים
נוכחים:
פסק דין
בפני
י תובענה בה מבקשת התובעת לקבל מהנתבעים פיצויים בגין הפרת הסכם לרכישת נכס מקרקעין וניהול משא ומתן בחוסר תום לב. התובעת טוענת, כי הנתבעות 1 ו-2 (להלן: "הנתבעות") הפרו הסכם למכירת נכסי מקרקעין אשר התגבש בין הצדדים, וניהלו את המשא ומתן, באמצעות הנתבעים 3 ו-4, לקראת כריתת החוזה, בחוסר תום לב, תוך הטעיה של התובעים. הכניסה למשא ומתן עם התובעת, לטענתה, נועד אך כדי לשפר עמדות הנתבעות מול צד ג' אשר הן היו עימו קודם לכן במשא ומתן לקראת מכירת אותם נכסים.
בנוסף מבקשת התובעת פיצויים, בגין הפסדים אשר נגרמו לה לטענתה בשל עסקה אחרת עליה ויתרה לאור העסקה עם הנתבעות.

הצדדים
התובעת היא חברה בע"מ, העוסקת בנדל"ן, אשר הייתה מעוניינת לרכוש את זכויות החכירה של הנתבעת 1 בשני מבנים.
הנתבעת 1, הינה אגודה שיתופית, והייתה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 5213 חלקות 35 ו- 36, אשר עליהם שני מבנים כפי שיתואר.
הנתבעת 2, הינה חברה בע"מ אשר פועלת בשם הנתבעת 1 בכל הקשור לניהול, טיפול, השבחה ומכירה של נכסי הנתבעת 1 (הנתבעות 1 ו-2 יקרו להלן ביחד: "הנתבעות").
הנתבע 3 היה, במועד הקובע לצורך תובענה זו, גזבר ההסתדרות האחראי על ניהול כספי הנתבעות 1 ו-2.
הנתבע 4, הינו עובד במחלקת הנכסים אצל הנתבעת 2.

העובדות
הנתבעת 1, מתוקף היותה הזרוע הכלכלית-משקית של הסתדרות העובדים הכללית החדשה (להלן: "ההסתדרות"), החזיקה בזכויות על נכסים רבים השייכים להסתדרות (סעיף 10 לתצהירו של הנתבע 4). לאור מצבה הכלכלי של ההסתדרות באותה תקופה, הוחלט להעמיד למכירה נכסים שלהסתדרות זכויות בהם.
בין נכסים אלה היו שני מבנים בבית שמש, האחד בנין מועצת הפועלים והשני בנין אירועים 'מופת'. שני המבנים הם במוקד תובענה זו (שני המבנים יחד יקראו להלן: "הנכס").
הנתבעת 2, ניהלה את המשאים ומתנים עם רוכשים פוטנציאליים בקשר למכירת נכסיה של הנתבעת 1 וביניהם הנכס.
ועדת העסקאות של הנתבעת 2 (להלן: "ועדת העסקאות"), היא זו אשר בודקת ובוחנת עסקאות למכירת נכסי הנתבעת 1 בהתאם לקריטריונים שלה והיא המאשרת אותן (סעיף 12.1-12.2 לתצהירו של הנתבע 4). לאחר אישור ועדת העסקאות, נדרש אישור המוסדות של הנתבעת 1, אשר הינה בעלת הזכויות בנכסים (סעיף 12.3 לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 15.11.1998 דנה ועדת העסקאות בהצעה של עו"ד פדידה (להלן: "פדידה") לרכוש מתוך הנכס, את בניין מועצת הפועלים. כפי שהוצג בפני
ועדת העסקאות, הצעתו של פדידה לרכישת בנין מועצת הפועלים הייתה באותה העת ההצעה הגבוהה ביותר ועמדה על סך של 2,000,000 ₪ (כ- 480,000$ נכון לאותה התקופה). ראוי להדגיש כי בשלב זה, המדובר היה במכירת בניין מועצת הפועלים בלבד.
על פי בקשת חברי ועדת העסקאות, הוחלט לנסות ולמכור את הנכס בשלמותו, דהיינו על שני בנייניו, למציע הסכום הגבוה ביותר (נספח א' לתצהירו של מר הנתבע 4).
לאחר קבלת החלטה זו, ובשל התעניינות התובעת ברכישת הנכס, ניהלה הנתבעת 2 משא ומתן עם התובעת בקשר למכירת הנכס כולו.
ביום 2.2.1999, שלחה הנתבעת 2 לתובעת, 'דו"ח נכסים' מפורט בקשר לנכס ובו פירוט הנכס לרבות תאריכי החכירה מאת המנהל, גודל החלקות, תיאורן וכיוצא בזה. (נספח ב' לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 9.2.1999, שלחה הנתבעת 2 לתובעת, טיוטת חוזה מכר בקשר לנכס, כאשר בטיוטת החוזה לא הופיעו פרטים כגון: שם הקונה, מחיר הנכס, פריסת התשלומים, מועד מסירת החזקה בנכס וכיוצא בזה (נ/1 נספח ג'). יצוין, כי על גבי טיוטה זו נכתב בתחתית כל עמוד: "טיוטה בלבד- אינו מהווה הצעה - 9/2/99"
יחד עם טיוטת החוזה, הגיעו לידי התובעת שני מכתבים, האחד מכתב מטעם בא-כוח הנתבעת 2 לנתבע 4 בו הוא מבקש את אישור הנתבעת 2 למשלוח מכתב הפסקת המגעים עם פדידה (נ/1 נספח ד'). המכתב השני, מכתב, שאינו חתום, המיועד לפדידה ובו מבקשת הנתבעת 2 להודיע לפדידה על הפסקת המשא ומתן עימו בקשר למכירת הנכס (נ/1 נספח ב').
ביום 10.2.1999, שלחה הנתבעת 2 לתובעת מכתב בפקס בו היא מציינת, כי היא מצרפת הצעת חוזה לרכישת הזכויות בנכס (להלן: "המכתב הנלווה") וצירפה את טיוטת החוזה, לאחר שהושלמו בו הפרטים החסרים ונרשם, כי התובעת היא הקונה של הנכס, התמורה בעד הנכס הינה 880,000$, מועדי התשלומים נרשמו כך ש- 50% מהתמורה (בתוספת מע"מ) ישולמו עם החתימה על החוזה, 35% מהתמורה (בתוספת מע"מ) ישולמו בתוך 30 יום מיום חתימת החוזה ו- 15% מהתמורה (בתוספת מע"מ) ישולמו בתוך 45 יום מיום חתימת החוזה, כנגד קבלת החזקה בנכס. מועדי התשלום הינם בכפוף להמצאת אישורים המפורטים בחוזה (להלן: "הטיוטה המלאה") (נספח ה' לתצהירו של הנתבע 3).
יצוין, כי גם לאחר שמולאו הפרטים המהותיים אשר נעדרו מן הטיוטה הראשונה, הושארו המילים: "טיוטה בלבד- אינו מהווה הצעה - 9/2/99" בתחתית כל עמוד.
ביום 11.2.1999, ביקשה התובעת באמצעות בא-כוחה, כי הנתבעת 2 תעביר לידיה העתק של חוזה החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, בקשר לנכס (נספח ד' לתצהירו של הנתבע 4).
בד בבד לבקשתה של התובעת, הודיע עו"ד אילן הלוי, מנהל בנתבעת 2, לועדת העסקאות, כי ישנו קונה המעוניין ברכישת הנכס (בית הפועלים ואולם מופת- יחד), וועדת העסקאות החליטה למכור את הנכס במחיר שלא יפחת מ- 880,000$. לצורך כך, הורתה ועדת העסקאות להודיע לפדידה על מכירת הנכס כולו במחיר מינימום של 880,000$ ולהיכנס למשא ומתן עם הקונה הפוטנציאלי ועם פדידה לצורך מכירת הנכס (נספח ז' לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 15.2.1999, שלחה הנתבעת 2 לבא-כוח התובעת, העתק מחוזה החכירה עם מנהל מקרקע ישראל (נספח ה' לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 16.2.1999, שלח בא-כוחה של התובעת הערות לטיוטה המלאה (להלן: "מכתב ההערות") (נספח ו' לתצהירו של מר יוחנן פלד)ובו הערות רבות. במכתב ההערות ביקש בא-כוח התובעת בן השאר, לשנות את פריסת התשלומים, לשנות את ההסכם כך שהנתבעת 1 תשא בתשלומי היוון, היטלי השבחה בשל שינוי ייעוד וכד' ככל שאלה יוטלו לפני מסירת החזקה, לבטל את הדרישה של הנתבעות לערבות אישית של מנהלי התובעת ולבטל את הדרישה להשתתפות התובעת בהוצאות הנתבעות בסך של 2% מסכום העסקה.
מכתב ההערות לא נענה על ידי הנתבעת 2 ו/או מי מטעמה.
ביום 13.4.1999, חתם פדידה יחד עם 4 אחרים (להלן: "קבוצת פדידה") על חוזה לרכישת הנכס. על מועד החתימה של קבוצת פדידה על חוזה הרכישה ניתן ללמוד ממכתבו של עו"ד לבן מיום 23.5.1999 (נספח יא' לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 28.4.1999 אישרה הועדה המנהלת של הנתבעת 1 את ההתקשרות עם קבוצת פדידה (נספח יב' לתצהירו של הנתבע 4).
ביום 4.5.1999, חתמה הנתבעת 2 על החוזה למכירת הנכס וזהו גם המועד המופיע בכותרת החוזה (נספח יג' לתצהירו של הנתבע 4) (להלן: "הסכם פדידה").
יש לציין, כי בטרם החל הדיון בתובענה זו, פנתה התובעת לבית משפט זה בבקשה לקבל צו מניעה זמני אשר יאסור על הנתבעות למכור את הנכס לצד ג' וזאת מתוך מטרה לבקש סעד של אכיפה.
הבקשה לצו מניעה זמני נדחתה על ידי כבוד סגן הנשיא השופט זפט ביום 12.5.1999.

טענות הצדדים
התובעת טוענת, כי המשא ומתן אשר נוהל בינה לבין הנתבעות בקשר לרכישת הזכויות בנכס, השתכלל לכדי עסקה לרכישת הזכויות בנכס שכן, סוכמו כל הפרטים המהותיים. התובעת טוענת, כי הטיוטה המלאה והמכתב הנלווה לה, בו צוין במפורש כי המדובר בהצעת חוזה, די בהם להביא להשתכללות של עסקה על פי דיני החוזים.
התובעת טוענת, כי הנתבעות ניהלו איתה משא ומתן רק לצורך שיפור עמדות במשא ומתן אשר ניהלו במקביל עם פדידה, מבלי שתהיה להן כוונה להתקשר איתה בחוזה, ואכן המשא ומתן שנוהל עם התובעת סייע לנתבעות לשפר את תנאי ההתקשרות שלהם בהסכם עם פדידה. בעניין זה מוסיפה התובעת וטוענת, כי הפרטים המהותיים אשר הופיעו בטיוטה המלאה זהים לפרטים המהותיים בהסכם אשר נחתם עם קבוצת פדידה.
עוד מוסיפה התובעת וטוענת, כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב תוך שהם מטעים את התובעת לחשוב שהיא היחידה אשר מתנהל עימה משא ומתן בקשר לרכישת הנכס. לטענת התובעת, המכתב (נ/1 נספח ב') אשר מוען לפדידה נשלח אליה על ידי הנתבעת 2 כ"הוכחה" לסיום המשא ומתן עם פדידה.
התובעת טוענת, כי הנתבעים 3 ו-4, כנציגי הנתבעות פעלו בחוסר תום לב, תוך הפרת חובת הנאמנות וההגינות שלהם כאורגנים עפ"י חוק החברות התשנ"ט- 1999 (להלן: "חוק החברות") והעדיפו את קבוצת פדידה על רקע הקשרים הפוליטיים עימו. לטענת התובעת, הנתבע 3 הוא בעל התפקיד העיקרי בנתבעות והתנהלותו תוך מתן העדפות למקורבים למפלגת העבודה היא התנהלות חסרת תום לב אשר הביאה לפגיעה בה. בעניין הנתבע 4, טוענת התובעת, כי מתוקף תפקידו אצל הנתבעת 2, אחראי הוא להוציא לפועל עסקאות מכירה של נכסים והיה עליו לוודא, כי העסקה מתבצעת בהתאם לכל הנהלים. לטענת התובעת, מעורבותם הרבה של הנתבעים 3 ו-4, כמו גם פעולותיהם בחוסר תום לב, מקימים להם אחריות אישית בכל הקשור לנזקים אשר נגרמו לה.
התובעת טוענת, כי על הנתבעות היה להעיד את עו"ד יוסי לבן, אשר היה עורך דינם של הנתבעות באותה העת ואת עו"ד אילן הלוי, אשר משמש כמנהל אגף הנכסים, שכן הם אשר יכלו לכאורה לתמוך בגרסת הנתבעים. לטענת התובעת, עדויותיהן המתחמקות של הנתבעים 3 ו- 4, כמו גם אי העדתם של עו"ד יוסי לבן ועו"ד אילן הלוי, מצביעה על חולשת טענות ההגנה ואין עדויות אובייקטיביות אשר תומכות בגרסת הנתבעים.
התובעת טוענת, כי הנתבעות לא ניהלו משא ומתן והתמחרות בין הצדדים בעניין מכירת הנכס, והעדיפו למכור את הנכס לקבוצת פדידה במחיר המינימום שנקבע על ידי ועדת העסקאות ובניגוד להנחיות ועדת העסקאות אשר חייבו ניהול התמחרות.
לעניין טענת הנתבעים, כי החוזה עם התובעת לא נחתם בשל מכתב ההערות והשינוי המהותי אשר ביקשה התובעת לערוך בהסכם המכר, הרי שטענה זו אינה נכונה, שכן גם בחוזה אשר נחתם עם קבוצת פדידה נערכו שינויים ובכל מקרה, כאמור, הפרטים המהותיים נשארו זהים.
התובעת טוענת, כי הנתבעות באמצעות הנתבעים 3 ו-4, הפרו איתה את ההבנות אשר השתכללו לכדי עסקה ופעלו שלא בתום לב תוך ניצולה והטעייתה.
התובעת טוענת, כי רצתה באכיפתו של הסכם המכר ואף הגישה בקשה לצו מניעה זמני למנוע מהנתבעות למכור את הנכס לקבוצת פדידה. לטענת התובעת, הנתבעות הטעו את בית המשפט לחשוב, כי הסכם למכירת הנכס עם קבוצת פדידה נחתם זה מכבר ועל בסיס הצהרות אלה דחה בית המשפט את הבקשה לצו מניעה זמני. התובעת טוענת כי הטעיית בית המשפט נעשתה במכוון וגם בכך יש בכדי להצביע על חוסר תום ליבם של הנתבעים.
מאחר וההסכם עם קבוצת פדידה נחתם, התובעת עותרת לקבל פיצויים על בסיס שני ראשי נזק עיקריים. האחד, פיצויי קיום (פיצויים חיוביים), אשר יציבו את התובעת במקום בו הייתה נמצאת במידה והייתה רוכשת את הנכס מהנתבעות. התובעת טוענת, כי במידה והייתה רוכשת את הנכס הרווח שהייתה מפיקה על ידי מימוש הנכס ומכירתו לצדדים שלישיים, עומד על סך של כ- 2,000,000$.
ראש הנזק השני לו טוענת התובעת, הוא בגין הפסד הכנסות בשל ויתור על עסקה אחרת. התובעת טוענת, כי אילולא היו הנתבעים מטעים אותה לחשוב שהמשא ומתן עימם הוא משא ומתן רציני, היא הייתה מתקשרת בעסקה אחרת אשר הייתה מניבה לה רווח של כ- 1,100,000$, על כן חבים הנתבעים בנזקיה של התובעת גם בגין הפסד עסקה זו. בגין נזקים אלה, התובעת עותרת לתשלום פיצוי של 2,500,000 ₪ בלבד מטעמי אגרת בית המשפט.
הנתבעים טוענים, כי נהגו בתום לב במהלך המשא ומתן ביניהם לבין התובעת וכן, כי המשא ומתן ביניהם לבין התובעת היה בשלב ראשוני בלבד והוכחה לכך היא העובדה שעל הטיוטה המלאה צוין במפורש: "טיוטה בלבד- אינו מהווה הצעה - 9/2/99" לטענת הנתבעים, כוונת הנתבע 4, במילים 'הצעת חוזה' אשר הופיעו במכתב הנלווה, היא המשמעות היומיומית של הצעה ולא המשמעות המשפטית של המילה.
הנתבעים טוענים, כי התובעת הינה תאגיד מנוסה בתחום הנדל"ן, ניהלה משאים ומתנים רבים בעסקאות מקרקעין בעבר ואין למי מהנתבעים חובות אמון כלפיה. יתרה מכך טוענים הנתבעים, כי המדובר בעסקת מקרקעין, החייבת, על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), להיעשות בכתב לצורך התגבשות הסכם. דרישה זו לא התקיימה, ההסכם לא נחתם וההערות הרבות אשר היו לתובעת בקשר לטיוטה המלאה, מעידות על כך, כי לא התקיימו יסודות גמירות הדעת והמסוימות הדרושים לצורך היווצרות חוזה.
בנוסף, טוענים הנתבעים, המשא ומתן בין הצדדים לא הבשיל לכדי עסקה הן בשל הערותיה הרבות של התובעת לתנאי ההסכם, בנושאים מהותיים, כפי שפורטו בטיוטה המלאה והן משום שהתובעת לא יצרה קשר עם מי מהנתבעים במשך למעלה מחודשיים לאחר משלוח מכתב ההערות. התובעת לא מצאה לנכון לפנות לנתבעים על מנת לברר מדוע לא מתקדמת העסקה, מדוע לא מתקבלת תגובה להערותיה וכד'. כל זאת בשעה שידעה, כי היה רוכש פוטנציאלי אחר לנכס או לפחות לחלקו. כך נהגה התובעת, על אף שידעה היטב היכן נמצאים משרדי הנתבעות והיה בידיה מספר הטלפון הנייד של הנתבע 3. התנהלות זו של התובעת, מצביעה על כך, כי היא איבדה עניין בעסקה וכך הסיקו הנתבעים.
לעניין חתימה על הסכם מכר עם קבוצת פדידה שוללים הנתבעים, כי קבוצת זו הועדפה בשל השתייכותו הפוליטית ועל רקע היכרות אישית של פדידה עם הנתבעים 1 ו-2. ההגנה מציינת כי התובעת דווקא, היא זו אשר ביקשה לנצל קשריו האישיים של מר יוסי כדורי מטעמה עם הנתבע 3, על מנת לקדם את העסקה, בתחילת הדרך. קבוצת פדידה קיבלה את כל התנאים אשר הופיעו בטיוטה המלאה, למעט תנאי השתתפות בהוצאות בגובה 2% מהתמורה. זאת בניגוד לתובעת אשר כאמור, היו לה השגות רבות בעניין תנאי ההסכם.
עוד טוענים הנתבעים, כי לא הייתה חובה עליהם לערוך התמחרות ולאור העובדה שהתובעת לא קיבלה את תנאי ההסכם בעוד שקבוצת פדידה כן קיבלה את רובם, לא היו כלל שני מציעים באותם תנאים וממילא לא ניתן היה לערוך התמחרות.
בעניין אי העדת עדים הנתבעים טוענים, כי נטל ההוכחה מוטל על התובעת, ככל שהייתה התובעת מעוניינת בכך, יכולה הייתה לזמן את עו"ד פדידה, עו"ד לבן ועו"ד הלוי לעדות כעדים מטעמה או כעדי הזמה בין בעצמה ובין על ידי בית משפט. התובעת לא זימנה עדים אשר לטענתה היה בידיהם לתמוך בטענותיה ועל כן היא לא הרימה את נטל ההוכחה. אי הבאת העדים מחזקת דווקא את גרסת הנתבעים.
הנתבעים טוענים, כי המכתב אשר התובעת טוענת כי נשלח אליה, ככל הנראה בטעות, לשם "הוכחה" לכאורה שלא מתנהלים משאים ומתנים עם צדדים נוספים, הינו מכתב טיוטה, לא חתום אשר בסופו של יום כלל לא נשלח לפדידה. הנתבעים טוענים, כי לא שלחו את המכתב לנתבעות, הם אינם יודעים כיצד המכתב הגיע לידיהם ובכל מקרה הוא לא נשלח כראיה לעניין הפסקת המשא ומתן עם פדידה. המדובר בנוסח טיוטת מכתב שהועבר בין הנתבעות, בהמשך להחלטת ועדת העסקאות לנסות ולמכור את הנכס, על שני המבנים שלו, כשברקע הדברים המשא ומתן שהתנהל עם התובעת.
הנתבעים מוסיפים, כי התובעת הוכיחה את שיעור הנזק אשר נגרם לה לטענתה, לא בעניין עסקת המכר של הנכס ולא בעניין העסקה שהוחמצה. זאת ועוד, הנתבעים טוענים, כי מטיבו של משא ומתן, אין הוא מוביל לעסקה תמיד והתובעת שהיא בעלת ניסיון וידע בתחום הנדל"ן נטלה על עצמה סיכון בהעדיפה עסקה כזו על פני אחרת, סיכון שהוא במסגרת ניהול עסקים רגיל ואין לתובעת כל עילה לדרוש פיצוי בעניין הפסד עסקה חלופית.
בעניין הנתבעים 3 ו-4, הנתבעים טוענים, כי הנתבעים 3 ו-4 פעלו מטעם הנתבעות, במסגרת תפקידם ובמסגרת סמכויותיהם והם אינם אחראים באופן אישי כלפי צד ג'. ככל שהתובעת מעוניינת להטיל אחריות אישית על הנתבעים 3 ו-4 היה עליה להוכיח את העילות הקבועות בחוק החברות להרמת מסך, והתובעת לא טענה וממילא לא הוכיחה כי מתקיימות עילות להרמת מסך ההתאגדות.

דיון
משמעות אי העדת עדים מטעם הנתבעים
בקצירת האומר ובטרם אתייחס לטענות לגופן של דברים, אתייחס לטענות התובעת בעניין משמעות אי העדת עדים מטעם הנתבעים. אינני מקבל את עמדת התובעת, כי הימנעות הנתבעים מהעדת עו"ד לבן אשר טיפל בעסקה מטעם הנתבעות, עו"ד הלוי, מנהל אגף הנכסים בנתבעת 2, ועו"ד פדידה אשר רכש את הנכס במסגרת קבוצת פדידה, מהווה חיזוק לטענות התביעה ומחלישה את טענות ההגנה.
התובעת היא שטענה, כי המכתב נ/1 נספח ב' - נשלח לפדידה. זאת מבלי להמציא ראיות כלשהן על כך מלבד העתק בלתי חתום של המכתב. הנתבעים הציגו מכתב אחר (נספח ט' לתצהירו הנתבע 4) הסותר את טענת התובעת ומצביעים על כך, כי המכתב בנוסח הנטען לא אושר למשלוח ועל כן לא נשלח לפדידה.
התובעת ידעה על מסמכים אלה מבעוד מועד בשלב הצגת תצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעים ואף ידעה, כי אין בכוונת הנתבעים להעיד את עו"ד הלוי, עו"ד לבן ועו"ד פדידה ועל אף זאת לא ביקשה להזמינם לעדות מטעמה. זאת על אף שלגרסתה בידי אנשים אלה היה מידע אשר יש בו בכדי לתמוך בטענותיה.
חשוב לזכור, כי נטל ההוכחה מונח לפתחה של התובעת. התובעת טענה טענות רבות והעלתה השערות רבות בכתבי הטענות שלה, ועליה הנטל להשכיל ולתמוך כל אלה בעובדות וראיות כנדרש. במצב דברים זה לא ניתן לצפות מהנתבעים, כי יושיטו יד לתובעת ויסייעו בידיה להוכיח את טענותיה כנגדם.
בע"א 548/78 נועה שרון נ' יוסף לוי פ"ד לה (1) 736, 760, נאמר:
"..כלל הנקוט ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה"

ובע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו פ"ד מה (4) 651, 658, נאמר:
"אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד".

דברים אלה, אשר הובאו מפי התובעת, יפים דווקא לחובתה של התובעת עצמה להעיד עדים אשר יש בעדותם בכדי לתמוך בטענותיה. במצב דברים זה לא מצאתי להסיק מסקנות ראיתיות כלשהן לחובת הנתבעים בשל אי העדת העדים כנטען על ידי התובעת.
האם המשא ומתן השתכלל לכדי עסקה/הסכם מחייב?
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע:
"התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

בית המשפט העליון קבע, כי דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין, הינה דרישה מהותית. בע"א 146/72 חברת האחים מנשה וויקטור לוי בע"מ נ' דבורה גולדמן פ"ד כז (1) 321, 323קבע השופט ברנזון, כי:
"המסמך בכתב הנדרש לפי סעיף 8 הוא מהותי ולא בעל ערך הוכחתי בלבד... ההתחייבות, היא עצמה, צריכה לקבל צורה של כתב..."
בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ לג (2) 281, עמ' 292-293, קבע בית המשפט העליון, כי.
"דרישת הכתב לעניין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית"
המשנה לנשיא (בדימוס), ש' לוין קבע בע"א 2143/00 אריה לוין נ' ישראל שולר פ"ד נז (3) 193, 200, כי:
אחת המטרות החשובות של דרישת הכתב בעיסקת מקרקעין היא להשיג ודאות: ... ולמנוע התדיינויות סביב תוכנם של הסכמי מכר במקרקעין - הסכמים שיש בהם בדרך-כלל חשיבות רבה לצדדים המתקשרים.

(עוד בעניין משקלה המהותי של דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין ראו: ע"א 726/71 רוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון פ"ד כו (2) 781; ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ פ"ד כח(2) 291; ע"א 269/77 בוגנים צ'צ'ק חברה לבנין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ פ"ד לב(2) 203)
דברים אלה יפים אף בענייננו. אינני מקבל את טענת התובעת, כי בעניין שבפני
י דרישת הכתב קוימה.
בסעיף 47 (ב)(2) לסיכומי התשובה, טען בא-כוח התובעת, כי השופט ברק (כתוארו דאז קבע בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ פ"ד לג (2) 281 (להלן: פס"ד רבינאי"): "סעיף 8 לחוק המקרקעין מחייב בכתב רק את התחייבויות המוכר".
בפס"ד רבינאי, עליו סומך בא-כוח התובעת את מסקנתו, בעלת הזכויות בנכס חתמה על זיכרון דברים אשר בו הופיעו פרטים מהותיים בעניין העסקה. בענייננו נשלחו שתי טיוטות. האחת חסרת כל פרט מהותי שהיא טיוטא המציגה את תבנית נוסח הסכמי המכר שנוהגות הנתבעות להציג בעסקאות מכר מקרקעין. אך טבעי הוא כי הנתבעות הפועלות בשם גוף ציבורי בעל נכסים, יחזיקו בכליהם תבנית חוזה לעיון קונה פוטנציאלי. שלב זה אינו יכול שיהווה אינדיקציה לעמידה בדרישת הכתב. לאחר מכן נשלחה טיוטה שבה הוספו פרטים מזהים של הנכס, התמורה, סדרי התשלומים ומועד מסירת החזקה. על אף הכנסת פרטים מהותיים אילו, היה ברור לשני הצדדים כי מדובר בטיוטא ראשונית המצריכה המשך משא ומתן באשר לפרטים הקטנים. הראיה כי גם התובעת סברה כך ושלחה את מכתב ההערות בתגובה, זאת בנוסף לציון המפורש שציינו הנתבעות כי המדובר בטיוטא בלבד שאיננה מהווה הצעה. אין המדובר בזיכרון דברים או בנסיבות המאפשרות ללמוד כי עצם שליחת אותה טיוטא מקפלת בחובה גמירות דעת שני הצדדים כי מדובר בעסקה גמורה בבחינת done deal. על בסיס הראיות שבפני
עולה כי הנתבעות היו מעוניינות למכור את הנכס, התובעת הביעה רצון לרכשו במחיר שהציעה. יחד עם זאת היה ברור לשני הצדדים כי זהו תחילתו של המשא ומתן שנועד ל"גהץ" את פרטי ההסכם ולא סופו או כי היה מפגש רצונות שלם וברור. התנהגות הצדדים כאמור, משלוח טיוטא שאינה מחייבת ואינה מהווה הצעה מחד , משלוח הערות לנוסח ההסכם על ידי התובעת במשולב עם מחדלה שלא להיוותר עם היד על הדופק , כפי הנהוג לומר, בקשר עם קידומו של המשא ומתן, כל אילו מעידים כי שני הצדדים סברו שחילופי הדברים לא השתכללו לכלל חוזה. ראה דברי כב' הנשיא בעניין רבינאי ואומר בעמ' 287 לפסה"ד:
"אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם ייעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם."

בעניין דרישת החתימה על המסמך בכתב, מפנה בא-כוח התובעת בסעיף 47(ב)(3) לסיכומי התשובה מטעמה, כי בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד לז (1) 589, קבע השופט בך, כי: "אין דרישה לחתימה על מסמך בכתב המהווה אסמכתא לעסקת מקרקעין". עיון בפסק דינו של השופט בך מעלה, כי בא-כוח התובעת התעלם מהאמור בפסק הדין בעמודים 604-605, שם אמר השופט בך:
"... אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב."
(ההדגשות הוספו- מ.א.)

מסקנתו של ב"כ התובעת בדבר העדר הצורך במסמך בכתב אינה המסקנה המתבקשת אם כך. בנסיבות העובדתיות שתוארו לעיל, החריג המצוין בפסק דינו של השופט בך לא מתקיים בענייננו, שכן התובעת לא הביאה ראיות המצביעות כי הייתה גמירות דעת על אף שחסרות החתימות על הטיוטה. במאמר מוסגר אשוב ואציין כי הטיוטא שהועברה לידה של התובעת לא הייתה "מלאה" מבחינתה שלה כפי שתואר. דרישת הכתב נועדה , בן השאר, למנוע את הצורך בהוכחת גמירות הדעת והיא ביטויה המובהק של אותה גמירות דעת. משהגעתי לכלל דעה כי לא הייתה גמירות דעת אין כלל מקום לדון באפשרות החריגה, אם בכלל, מדרישת הכתב בעסקת מקרקעין.
על כן, נכון יהיה לקבוע, כי המשא ומתן בין הצדדים לא השתכלל לכדי עסקה או הסכם מחייב.
חובת תום הלב בניהול משא ומתן
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע:
"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה..."

בע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי פ"ד לב(1), 231 , 241, התייחס בית המשפט העליון למשמעות המונח תום לב במשא ומתן וקבע, כי:
"התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות, היינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה".

היטיב להגדיר את חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה, כב' הנשיא ברק ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון פ"ד נה (1) 199, 279, כשקבע:
עקרון תום-הלב קובע את אופן התנהגותם של אנשים שמציאות החיים הפגישה ביניהם. הוא קובע כי התנהגות זו צריכה להיות ביושר ומתוך הגינות כנדרש על-פי תחושת הצדק של החברה בישראל. מעצם מהותו, עקרון תום-הלב מהווה אמת-מידה "פתוחה" המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראויה בין בני-אדם. הקטגוריות של תום-לב לעולם אינן סגורות; לעולם אינן נוקשות ולעולם אינן שוקטות על השמרים. תום-הלב מכניס לשיטתנו יסוד של גמישות המאפשר לשיטה להתאים את עצמה לצורכי החיים המשתנים...תום-הלב אינו מניח "מידת חסידות"... תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו... עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם - אדם"

תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה, אינו תום לב על פי אמות המידה והמוסר של כל צד למשא ומתן. זהו תום לב אשר נבחן בעיניים אובייקטיביות שהרי במידה ולא נעשה כן יכול ויווצר מצב בו האדם בעל הסטנדרטים המוסריים הנמוכים יותר ייצא נשכר. בעניין זה יפים דברי השופט ברק (כתואר דאז) בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים פ"ד לה (1) 828, 835, קבע:
"כאשר "תום הלב" אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על-פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה. נראה לי, כי בהקשר זה אמונתו של בעל החוזה, כי הוא פועל בהגינות וביושר אינה מכרעת, שכן לבעל החוזה עשויים להיות סטנדרטים מעוותים של יושר והגינות ... אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסובייקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סובייקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי סטנדרדים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת... על-פי הנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה, תוך התחשבות בטבעו ובסוגו של היחס החוזי"
(ההדגשות הוספו- מ.א.)

הנשיא שמגר בד"נ 7/81 פנידר ואח' נ' דוד קסטרו פ"ד לז(4), 673 , 689, התייחס לדברי השופט ברק ואמר:
"מקובל עלי, לאור מהותה של מערכת יחסים זו, כי תום הלב נבחן לפי מבחן "אובייקטיבי" (בג"צ 59/80 הנ"ל בעמ' 835) במובן זה שעניינו בצורת התנהגות, הנקבעת לפי אמות מידה כלליות, על-פיהן מסיקים, מהו הראוי והמצופה בנסיבות נתונות מצד המנהל משא ומתן."

פרופ' ג' פרוקצ'יה הסכים עם הגישה, כי יש לבחון את תום הלב בעיניים אובייקטיביות ואמר:
"מהותו של מבחן תום הלב הינה אובייקטיבית ונשארת תמיד אובייקטיבית. ההתחשבות בטיב העסקה ובמהות הצדדים עשויה להשפיע על הפעלתו של מבחן תום-הלב הלכה למעשה. בהפעלה זו יש מקום להתאים את היקף החובה הנדרשת ורמתה לנסיבות המיוחדות של המקרה הקונקרטי..."
(ג' פרוקצ'יה "קווים לתורת תום הלב" עיוני משפט יג 41, 59 (1988))

אין חולק, כי התובעת והנתבעות ניהלו ביניהן משא ומתן בעניין רכישת הנכס. המחיר בו הציעה התובעת לרכוש את הנכס הינו המחיר אשר בו נמכר הנכס בסופו של יום, לאחר. הגם שתום לב, אמותיו הן אובייקטיביות, הרי שאין להתעלם מההקשר ומהענף שבו מתנהל המשא ומתן כאשר בית המשפט בוחן את שאלת תום הלב. בפני
נו שני צדדים המצויים בתחום הנדל"ן. לתובעת תחום זה הוא עיקר עיסוקה, והנתבעות הרי שהן מחזיקות ומנהלות נכסי מקרקעין מרובים ברחבי הארץ ומנוסות הן במשאים ומתנים בכל הקשור בנכסי מקרקעין. אם כך אמות המידה תהנה שונות ממשא ומתן שאינו בתחום המקרקעין או אף אם הוא בתחום המקרקעין, אם מתנהל הוא בין שני יחידים פרטיים חסרי ניסיון, למשל למכירת דירת מגורים. בנסיבות היכרותם של הצדדים דכאן עם תחום הנדל"ן, הציפייה הסבירה היא כי המציע הצעה לרכישת נכס, מקבל טיוטת הסכם ושולח מכתב הערות מפורט וגדוש - הציפייה הסבירה תהא, כי לא ירפה אותו רוכש פוטנציאלי למשך פרק זמן ממושך, בנסיבות העניין, מההליך, בפרט כאשר הוא יודע , אם הוא יודע, שמולו מתמודדים אחרים על רכישת אותו נכס. דרך אחת להסדיר את אותו פרק הזמן שבו מתנהל משא ומתן בין צדדים, טרם שגובש חוזה מחייב, הוא להגיע להבנות בנוסח ה- no shop, קרי כי מרגע שהמשא ומתן נכנס לשלב מתקדם או בהתאם להבנות שבין הצדדים, מתחייב המוכר שלא לנהל משא ומתן עם אחרים. התחייבות זו יכולה שתעשה על פי דרישת מי מהצדדים ואף כנגד תמורה מסוימת. דומה כי אך טבעי הוא כי המצוי בתחום הנדל"ן, המודע לקיומו של מציע אחר, ידרוש במפורש התחייבות מעין זו. משלא נדרשה התחייבות שכזו, נותרת השאלה, עד כמה חופשי המוכר לנצל את פרק הזמן שבו הוא מנהל משא ומתן עם הרוכש העתידי, כדי לנסות ולהשיג לעצמו עסקה זהה או אף טובה יותר עם אחר. דומה כי בחינת תום הלב בנסיבות מעין אילו תתמקד תחילה במידת השקיפות והגילוי שנוהגים הצדדים זה עם זה. המיקוד יעשה בעיקר בצד המבקש להמשיך ולנהל משא ומתן עם אחרים, בין אם זה הקונה העתידי, המנהל במקביל ממגעים לרכישת נכס אחר או המוכר כאמור. ככל שמידת הגילוי תהא גבוהה יותר, יקשה לומר כי נהג צד זה או אחר שלא בתום לב. אלא שבכך לא די, שהרי גם בגלוי מלא של הצעות המתחרים, ככל שהדבר אפשרי בנסיבות, עדיין יכול צד למשא ומתן לעשות שימוש בהצעות מתחרות כדי לשפר את מעמדו. אימתי שיפור שכזה הוא לגיטימי ואימתי הוא בבחינת מנוף שאינו עוד לגיטימי ונושק למעין הפרה אסורה שהיא בשל טעות בכדאיות העסקה, הרי כל מקרה ונסיבותיו, אולם קודם שנכנסים ל'פרדס' זה יש לבחון את מידת השקיפות והגילוי שנהגו הצדדים. במקרה שבפני
בסופו של דבר הנכס נמכר במחיר שהציעה התובעת, בתנאי תשלום דומים בעיקרם ואף חלק מההערות שהעלתה התובעת כהסתייגויותיה להסכם הנרקם, היו הערות שהועלו אף על ידי קבוצת פדידה והתקבלו על ידי הנתבעות. יחד עם זאת, קבוצת פדידה שינתה את טעמה , לאור כניסת התובעת לתמונה. פדידה שבקש תחילה לרכוש רק בניין אחד מתוך השניים הקרויים הנכס, יזם באמצעות קבוצת רוכשים את רכישת הנכס כולו כהצעת התובעת. האם ידעה התובעת על שינוי זה? האם הנתבעות יידעו את התובעת כי פדידה וקבוצתו מצויים עדיין בתמונה?
אינני מקבל את טענות התובעת, כי הנתבעים הטעו אותה לחשוב כי אין הם מנהלים עוד משא ומתן עם פדידה וכי המשא ומתן עם פדידה הופסק. טענת התובעת, כי המכתב המופנה לפדידה על ידי עו"ד לבן, מטעם הנתבעות (נ/1 נספח ב'), נשלח אליה מתוך מטרה ל"הוכיח" כי המשא ומתן עם פדידה הופסק, אינה יכולה לעמוד. עותק מכתב זה אינו חתום. זאת ועוד, יחד עם מכתב זה נשלח מכתב מטעם עו"ד לבן לנתבע 4 (נ/1 נספח ד') בו מבקש עו"ד לבן אישור לשליחת המכתב לפדידה. התובעת לא השכילה להבהיר מדוע התייחסה היא רק למכתב המופנה לפדידה ואינו חתום והתעלמה מהמכתב של עו"ד לבן, בו מתבקש אישור לשליחת המכתב לפדידה, מכתב אשר גם הוא התגלגל לידיה.
התובעת לא הכחישה את העובדה, כי ידעה על משא ומתן אשר התנהל עם פדידה קודם לתחילת ניהול המשא ומתן עימה ולא השכילה להוכיח כיצד הנתבעים הטעו אותה לחשוב כי המשא ומתן עם פדידה הופסק ומתנהל עימה משא ומתן בלעדי.
לעניין טענת התובעת, כי קבוצת פדידה הועדפו על ידי הנתבעות בשל קשריו הפוליטיים של פדידה, הרי שטענה זו לא הוכחה.
בנוסף, התובעת לא נתנה הסבר משכנע מדוע המתינה חודשיים ימים לאחר משלוח הערותיה לטיוטת הסכם המכר ולא ביררה עם הנתבעים דבר בעניין התקדמות העסקה. דווקא על רקע ידיעתה של התובעת, כי על הנכס ולו בחלקו קיים מתחרה המבקש לרוכשו, הרי שבתחום עסקאות הנדל"ן דומה, כי אין די במשלוח הערות לחוזה והמתנה בשב ואל תעשה, הגישה שהיא פרו-אקטיב היא הגישה המצופה בנסיבות אלו. אינני מקבל את טענות התובעת בדבר מספר ניסיונות ליצור קשר טלפוני עם הנתבעים. לא ברור מדוע לא טרחה התובעת להעיד את המזכירה, אשר לטענתה ביצעה שיחות טלפון רבות לנתבעים. נציגי התובעת ידעו היטב היכן ממוקמים משרדי הנתבעות וכן מר שמואל חזן, מנהלה של התובעת העיד, כי הנתבע 3 הינו אדם ידידותי, ניתן להשיגו בקלות והוא אף מתגורר בשכנות לבית דודתו (פרוטוקול מיום 10.7.03 עמ' 31 שורות 4-5) ולמרות זאת, לא ניסתה התובעת לקדם את עניין הסכם הרכישה.
טענות התובעת, כי המשא ומתן נוהל עימה אך על מנת לשדרג את תנאיה אל מול פדידה, נדחות אף הן. טענות אלה נטענו על דרך הסתם ומבלי להציג ראיות כלשהן אשר יתמכו בהן.
יחד עם זאת, אין חולק כי על הנתבעות חלה החובה לנהל משא ומתן, ובכלל זה את המשא ומתן עם התובעת בתום לב. מחדלה של התובעת להמשיך ולדרוש את תגובת הנתבעים למכתב ההערות אינו פותר את הנתבעות מחובתן זו. הן שלחו לתובעת נוסח חוזה כטיוטא, קבלו מכתב הערות. הגם שהיה גדוש. שתיקת התובעת לאחר מכן לא יכולה לשמש בסיס להנחה סבירה כי התובעת חזרה בה מכוונתה לרכוש את הנכס. ועדת העסקות מטעם הנתבעות הורתה, ובצדק שהרי מדובר ברכוש גוף שהוא גוף ציבורי או מעין ציבורי, להמשיך לנהל מו"מ עם שני הגומרים. הנתבעות לא עשו כן , לא יידעו את התובעת כי הן ממשיכות לנהל משא ומתן עם קבוצת פדידה ואף לא טרחו לחזור אל התובעת עם התייחסות כלשהי למכתב ההערות.
לעניין החובה לנהל משא ומתן בתום לב נקבע בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נו (3) 289, 297, כי:
"הוראה זו (סעיף 12 לחוק החוזים- מ.א.)... מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי, בכלל, ובמשפט הפרטי, בפרט. היא משקפת דוקטרינה "מלכותית"... היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט... היא מציבה בפני
הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות... היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם - אדם"

כב' השופטת דר' פלפל התייחסה לחובה לנהוג בתום לב במהלך המשא ומתן לכריתת חוזה כשאמרה:
"צדדים המתחילים לנהל ביניהם משא ומתן יוצרים ביניהם יחסים קרובים. אין הם "זרים" יותר איש לרעהו, כי אם עשויים להיפך בעתיד הקרוב ל"שותפים" במובן של צדדים לחוזה. הדין הגרמני גורס, כי מסכת יחסים ממין זה מחייבת יחסי אמון בין הצדדים. יחסי אמון יוצרים ציפיות. הציפיות היא הגורמת לצורך לגלות לצד השני את כל הפרטים בקשר לנקודות העשויות להיות חשובות לקשירת החוזה ולגלותם לו".
(ד' פלפל "תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה" עיוני משפט ה 608, 611 (1976))
פגימה ביחסי אימון אילו מצד הנתבעות אני מוצא בכך שלא טרחו להגיב ובתוך זמן סביר, לא בכתב ולא בעל פה, למכתב ההערות מטעם התובעת. כן מוצא אני פגם בכך שלא הובהר במפורש לתובעת כי הנתבעות נכנסות למשא ומתן מחודש, על כל הנכס , עם קבוצת פדידה. חובת האימון האמורה מצריכה לפחות גילוי מידע זה באופן מפורש. לו היו הנתבעות מבהירות לתובעת כי לאור מכתב ההערות הגדוש, ירדו סיכוייה לרכוש הנכס מול קבוצת פדידה, היו יוצאות הנתבעות כדי חובתן. כך לא נעשה.
בנוסף לכך, טענות הנתבעים, כי קבוצת פדידה הסכימה לכל תנאיהם בטיוטה המלאה למעט הדרישה להשתתפות של 2% בהוצאות המוכרות ואילו התובעת, לא הסכימה לתנאים רבים אשר הופיעו בטיוטה המלאה (סעיפים 72, 75, 79 לסיכומי הנתבעים), אינן עולות בקנה אחד עם המסמכים אשר הוצגו בפני
בית המשפט.
ההסכם אשר נחתם עם קבוצת פדידה שונה מהטיוטה המלאה במספר סעיפים ולא רק בעניין 2% השתתפות קבוצת פדידה בהוצאות המוכרות
כך למשל:
- - סעיף 10.2 בהסכם עם קבוצת פדידה, בו המוכרות מסכימות לרשום משכון לטובת פדידה בגין התשלום הראשון, על סך 440,000$, הינו סעיף אשר לא היה קיים בטיוטת ההסכם עם התובעת, בעניין זה העירה אף התובעת בסעיף 11 למכתב ההערות.
- - סעיף 7.1 לטיוטת ההסכם שונה, כך שסעיף 7.1 בהסכם עם פדידה כולל הסמכה של עו"ד מטעם הקונה להעביר את הזכויות בנכס וזאת על ידי מתן יפוי כוח בלתי חוזר. בנושא זה העירה אף התובעת וראה סעיף 6 למכתב ההערות.
- - סעיף 13.2 בהסכם פדידה כולל את ההערה שבסעיף 15 למכתב ההערות, מטעם התובעת.
לאור השינויים אשר נעשו בהסכם המכר אשר נחתם עם קבוצת פדידה, ברור כי הנתבעים ניהלו משא ומתן עם קבוצת פדידה טרם גיבוש הסכם המכר ביניהם.
צד המנהל משא ומתן למכירת נכס ושלב המשא ומתן מגיע לכדי החלפת טיוטות והערות להן ולאחר שהוסכם על מהות הנכס והמחיר, ראוי כי יגיב להערות אשר נשלחות על ידי הצד שכנגד ולא "ייעלם" וימשיך לנהל משא ומתן עם צד ג'.
על הנתבעות היה להגיב להערות התובעת או להודיע לה, כי הן אינן מעוניינות להתקשר עימה בהסכם למכירת הנכס. אין במכתב ההערות בכדי להצביע על משיכת ידיה של התובעת מהעסקה, שכן מטיבן של עסקאות מקרקעין מחליפים הצדדים ביניהם טיוטות הסכם עם הערות עד לגיבוש כל ההסכמות ביניהם או עד לסיום המשא ומתן ללא הסכם.
התנהלות זו של הנתבעות מהווה הפרה של החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בניהול משא ומתן כקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים. לאור הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בזמן משא ומתן לכריתתו של חוזה, חייבות הנתבעות בפיצוי התובעת.

פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב
כאמור, על פי סעיף 12(ב) לחוק החוזים, צד אשר מפר את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במהלך משא ומתן לכריתת חוזה, חייב לצד שכנגד פיצויים בגין הנזק שנגרם לו.
ככלל, הפיצויים אשר יש ליתן לצד הנפגע כתוצאה מהפרת חוב תום הלב הקבועה בסעיף 12(ב) לחוק החוזים, הינם פיצויי הסתמכות, היינו פיצויים שליליים, אשר מטרתם להעמיד את הצד הנפגע במקום בו היה אילולא נכנס למשא ומתן.
פרופ' שלו התייחסה לעניין הפיצויים אשר יש ליתן לצד הנפגע כתוצאה מהפרת חובת תום הלב במשא ומתן לכריתת חוזה ואמרה:
"פיצויים אלה (בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן- מ.א.) הם פיצויי הסתמכות: פיצויים שליליים, שמטרתם החזרת המצב לקדמותו, כלומר: העמדת הצד הנפגע באמצעות כסף, במצב שבו היה נתון אלמלא נכנס למשא ומתן או אלמלא הופרה כלפיו החובה לנהוג בתום לב במהלך המשא ומתן"
(ג' שלו דיני חוזים, עמ' 75 (מהדורה שניה- תשנ"ה) (להלן: "שלו"))

בע"א 800/75 משה קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי, רמת-יוסף, בת-ים, אגודה עותמנית פ"ד לא (3) 813, 819, קבע בית המשפט העליון, כי:
בגדר סעיף 12 לחוק החוזים הנ"ל אין הנפגע יכול לתבוע את נזקיו, שהיו עשויים להיגרם לו אילו הושלמה העסקה, אלא רק החזרת המצב לקדמותו ערב כניסתו למשא-ומתן"

במקרים מסוימים יש ליתן לצד הנפגע פיצויים אשר מהווים פיצויי קיום (פיצויים חיוביים). מקרים אלה הינם מקרים חריגים אשר בהם הגיעו הצדדים לסיכום בדבר פרטי העסקה ורק חוסר תום ליבו של צד לעסקה הוא זה אשר הביא לכך שהעסקה לא השתכללה לכדי חוזה. כך נקבע על ידי כבוד הנשיא ברק בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נו (3) 289, 300 (להלן: "הלכת קל בנין"):
"... ניתן לומר, כי הוראה זו (הוראת סעיף 12(ב) לחוק החוזים- מ.א.) קובעת - מקום שהמשא והמתן הסתיים, אך החוזה לא נכרת בשלב אחרון זה בשל חוסר תום-לבו של הצד למשא ומתן - כי הנזק שנגרם עקב המשא והמתן (שלא בתום-לב) הינו אי-כריתת החוזה וממילא אובדן הרווח שבו... נזק כזה יכול להיות - במקום שהמשא והמתן הגיע לשלביו האחרונים, וללא חוסר תום-הלב בסיומו היה החוזה נכרת - הנזק באי-ביצוע ההסכם, ואין דבר המחייב כי נזק זה יהא אך בעצם ניהול המשא והמתן."

וסיכם את ההלכה בעניין פיצויים בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב בעמוד 303:
"הנה-כי-כן, במצב הדברים הרגיל התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום-לב היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ולמתן ("פיצויים שליליים"; "פיצויי הסתמכות"). עם זאת ישנם מקרים חריגים שבהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם שעמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים"; "פיצויי קיום"). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו. על-כן אין לומר כי סעיף 12(ב) לחוק מוגבל אך ל"פיצויים השליליים", כשם שאין לומר שכל הפיצויים הנפסקים על-פיו הם אך "פיצויים חיוביים". הכול תלוי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה תוך התחשבות במידת חוסר תום-הלב, בציפיות של הצדדים, בשלב שבו מצוי המשא והמתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלוונטיים. אין זה רצוי - לא בכלל, ובוודאי לא בשלב זה של פיתוח ההלכה - לקבוע בסוגיה שלפנינו קטגוריות נוקשות של מצבים. עניין לנו בתחום גמיש המחייב זהירות רבה, והתאמת המשפט למציאות החיים המשתנים.
(ראו גם: ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' יוסף ברנדר פ"ד נז (1), 158).
המקרה דנן, אינו בא באותם מקרים חריגים בהם יש לפסוק פיצויי קיום. אכן, הנתבעות נהגו בחוסר תום לב כפי שפורט לעיל, אולם מכתב ההערות מצביע על כך כי לא כל פרטי העסקה סוכמו בין הצדדים וכמו כן, לא ניתן להתעלם מ"תרומתה" של התובעת, אשר שקטה על שמריה במשך חודשיים, להכשלת עסקת המכר עבורה.
על כן, יש לפצות את התובעת בפיצויי הסתמכות בלבד.
פיצויי ההסתמכות נועדו להביא את הצד הנפגע למקום בו היה אילולא נכנס למשא ומתן ולפצות את הצד הנפגע עבור ההוצאות אשר נגרמו לו כתוצאה מהמשא ומתן. התובעת לא השכילה להציג בפני
בית המשפט מהן ההוצאות אשר נגרמו לה בפועל כתוצאה מכניסתה למשא ומתן, מלבד טענה כי היו לה הוצאות לעורכי דינה בסך של 50,000 ₪, הוצאות אשר על פי כתב התביעה נגרמו לה בגין הבקשה לצו מניעה.
לא מצאתי לנכון להתייחס להוצאות אשר נגרמו לתובעת בגין הבקשה לצו מניעה זמני שכן הבקשה נדחתה על ידי בית המשפט ובדין נדחתה בנסיבות המתוארות.
במצב זה בית המשפט הוא זה אשר מעריך את ההוצאות אשר נגרמו לתובעת על דרך האומדנא ועל פי ניסיון החיים כשאני מביא בכלל חשבון הוצאות שהוציאה התובעת בגין בדיקת התכנות למשל עם ארכיטקט ומודד, אגרות למיניהן, הוצאות שכר טרחת עורך דין בקשר עם המשא ומתן בחינת הזכויות בנכס מול מינהל מקרקעי ישאל ובחינת טיוטות ההסכם וכיוצא באילו. הנני מעמיד את פיצויי ההסתמכות להם זכאית התובעת מאת הנתבעות בסך של 66,000 ₪ בתוספת מע"מ.

העדר חבות הנתבעים 3 ו 4.
טענות התובעת בעניין חבות הנתבעים 3 ו-4, נדחות ואפרט:
- - חוק החברות קובע חובת נאמנות של האורגנים כלפי החברה ועל כן הנתבעים 3 ו-4 חבים בחובות נאמנות לנתבעות ולא לתובעת.
- - בעניין אחריותם האישית של הנתבעים 3 ו-4, התובעת לא טענה וממילא לא הוכיחה כי התקיימו העילות להרמת מסך ולהטלת אחריות אישית על הנתבעים.
טענות התובעת התמקדו בעצם העובדה שהנתבעים 3 ו-4 הם אלה אשר ביצעו את ההתקשרות בפועל. אין בעובדה זו בכדי להטיל על הנתבעים 3 ו-4 אחריות אישית, שעה שביצעו תפקידם בנתבעות והמשא ומתן שניהלו כמו גם ההתקשרות בוצעה במסגרת תפקידם אצל הנתבעות ובדלת אמות סמכותם. על כן, כאמור, התביעה כנגד הנתבעים 3 ו-4 נדחית.
אשר על כן התביעה מתקבלת בחלקה במובן זה שהנתבעות 1 ו-2 ישלמו לתובעת סך של 66,000₪ בתוספת מע"מ פיצויים בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב המהווים החזר משוער ומוערך של הוצאות התובעת בקשר עם כניסתה למשא ומתן עם התובעות. כן ישאו הנתבעות 1 - 2 באופן חלקי בהוצאות התובעת בקשר עם תובענה זו בסך כולל של 5,000 ₪ ובשכר טרחת עורכי דינה של התובעת בקשר הליך זה עם בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ.
התובעת תשא באופן חלקי בהוצאות שכר טרחת עורכי דינם של הנתבעים 3 ו-4 אשר היו מיוצגים על ידי ב"כ הנתבעות, בסך של 4,400 ₪ בתוספת מע"מ.
סכומים אלה ישאו ריבית והצמדה החל מהיום אלא אם ישולמו בתוך 30 ימים מהיום.
ניתן היום ג' באלול, תשס"ו (27 באוגוסט 2006) שלא במעמד הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

מגן אלטוביה
, שופט
001644/99א 052 אלטוביה מגן









א בית משפט מחוזי 1644/99 עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, נכסי ההסתדרות (נדל"ן) בע"מ, אביטל שמואל, פלד יוחנן (פורסם ב-ֽ 27/08/2006)