פסקי דין על גני דולינגר חברה לבנין | פסקי דין על הלל סטרינסקי | פסקי דין על מנהל מס שבח מרכז

1005/00 וע     17/03/2005




וע 1005/00 גני דולינגר חברה לבנין בע"מ ,הלל סטרינסקי נ' מנהל מס שבח מרכז




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
(באיחוד דיון)
וע 001005/00

וע 001006/00
בפני
:
ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
יהושע בן שלמה
(שופט בדימוס) – יו"ר
רו"ח יחיאל מונד
– חבר
ד"ר ג. קלוגמן
, עו"ד - חבר


30/03/2005

העוררים: 1. גני דולינגר חברה לבנין בע"מ
- (העוררת בערר וע 1005/00)
2. הלל סטרינסקי
- (העורר בערר וע 1006/00)
ע"י ב"כ עו"ד ב. בריל


המשיב: מנהל מס שבח מרכז

ע"י ב"כ עו"ד גב' ר' דה שליט
מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)

פסק דין

הדיון בעררים המאוחדים שלפנינו פוצל. בשלב הראשון, דנה הועדה בשאלה משפטית, שהעלה העורר 2 (להלן – סטרינסקי), בדבר חבותו במס שבח. הוועדה (בהרכב היו"ר והחברים יוסף נחמיאס ו- יהושע ביליצקי) קבעה, ב

פסק דין
חלקי מיום כח' באייר התשס"א (25.5.01), כי סטרינסק חייב במס שבח.
בחלק זה של הדיון עלינו להכריע בשאר השאלות השנויות במחלוקת והן; שווי המכירה (שאלה משותפת לשני העוררים), שווי הרכישה והניכויים (שאלות הנוגעות לסטרינסקי).

רקע עובדתי
לשם הנוחיות בלבד, אביא להלן, את העובדות, כפי שפורטו בחלק הראשון של הדיון ואלה הן:
"ביום 2.7.98 נחתם הסכם בין דניתם בע"מ (להלן: דניתם) וסטרינסקי לבין דולינגר על-פיו הוקצו לאחרונה 1,800,000 מניות חדשות בחברת דניתם אשר הוו 36% מכלל הון המניות המוקצה של דניתם, ובתמורה התחייבה דולינגר להעמיד בהווה ובעתיד לרשות דניתם כספים ובטוחות לניהולה כמפורט בהסכם.
עובר לחתימת ההסכם הייתה דניתם בעלת השליטה המלאה בדניתם אחזקות (1981) בע"מ (להלן: דניתם אחזקות), שהינה חוכרת רשומה של מחצית נכסי מקרקעין שונים בגבעתיים.
עובר להקצאת המניות, סטרינסקי היה הבעלים של 75% מהון המניות המוצא והנפרע של דניתם, ואילו חימדא חברה להשקעות ופיתוח בע"מ (להלן: חימדא) הייתה בעלת יתר הון המניות הנפרע. ההסכם נחתם לאחר שנתגלעה מחלוקת בין סטרינסקי לבין חימדא באשר להקצאת מקורות מימון לניהול עסקי דניתם, והוא נחתם על אף התנגדותה של חימדא וללא שיתוף פעולה מצידה.
לאחר ההקצאה, אחזקת המניות בדניתם היא כדלקמן: סטרינסקי 48%, דולינגר 36% וחימדא 16%.
דניתם ודולינגר דיווחו על ההסכם לשלטונות המס ובמסגרת דיווח זה ערכו שומה עצמית של מס השבח ומס הרכישה. המשיב דחה את השווי הנקוב בשומות העצמיות, ובהתאם לסמכותו על-פי סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: החוק), קבע שומות מס שבח ורכישה, כמו כן קבע, כי שומת מס השבח תוצא לבעלי המניות של דניתם – סטרינסקי וחימדא."

ראוי להוסיף, כי בהפרש של כ- ששה חודשים התקשרה דולינגר בשתי עסקאות: הראשונה מיום 6.1.98 בה רכשה את מחצית הקרקע והשניה מיום 2.7.98, היא העסקה נושא הדיון שלפנינו, בה רכשה את המחצית השניה של הקרקע.
בהסכם, נושא הדיון שלפנינו, לא נקבע שווי המכירה. העוררים הצהירו בשומתם העצמית על שווי של 1,982,000 ₪. לעומתם, סבר המשיב, שהשווי המוצהר נמוך והוציא שומה, שהתבססה על השווי המוצהר בעסקה הראשונה (2,250,000 $), וקבע שווי מכירה בסך 810,000 $ (36% מהסך 2,250,000 $).
לעניין שווי הרכישה והניכויים, ביקש סטרינסקי לבסס את שווי הרכישה, בשומתו העצמית, על טופס יא' (לפי תקנות מס-הכנסה (פחת), 1941), של חברת דניתם אחזקות לשנת 1996 אשר הופק ביום 27.4.99 (נספח ח' לכתב הערר). לעומתו, גזר המשיב את שווי הרכישה מעסקת השוואה שהתייחסה לרכישת מחצית המקרקעין ע"י דניתם אחזקות וחברה אחרת מיום 13.1.81. אשר לניכויים, ציין המשיב בהחלטתו, שבמידה ויומצאו קבלות ישוב לדון בדבר במסגרת סעיף 85 לחוק (ראו נ/ 10; סעיפים 4, 5 להחלטת המשיב נספח ה' לערר).
עוד ראוי להקדים ולהדגיש כבר עתה, כי בעת עריכת ההסכם, נשוא הערר, היה בתוקף סעיף 14 לחוק אשר בוטל ע"י תיקון 50 לחוק. ברם, אין בכוחו של הביטול הנ"ל כדי לשנות את המצב המשפטי שקדם לו כבענייננו.

פלוגתתאות מוסכמות
כעולה מרשימת הפלוגתאות שהגישו ב"כ כוח בעלי הדין, השאלות הטעונות הכרעה הן:
"1. מהו שווי העיסקה הנכון לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה בשומות נשוא העררים דנא, וכיצד יש לקבוע שווי העיסקה.
2. מהו שווי הרכישה של המקרקעין לצורך שומת מס שבח נשוא הערר ב- וע 1006/00.
3. האם יש להתיר ניכוי דמי היוון כפי שנתבע בשומה העצמית נשוא הערר ב- 1006/00."




טענות העוררים
שווי מכירה

1. טעה המשיב בקבעו כי שווי המכירה הנו נמוך, תוך עריכת השוואה לעיסקה אחרת, שנעשתה ב- 6.1.98 לגבי המחצית הנותרת של הקרקע, וזאת מאחר והנסיבות במקרה הנדון שונות מנסיבות העסקה האחרת.

2. יש להתחשב במיתון העמוק בשוק הנדל"ן, אשר החריף ובא לביטוי בירידת מחירי הקרקע, נשוא הערר, בתקופה מינואר 98 עד למועד חתימת ההסכם (מיום 2.7.98).


3. בעוד, שבעיסקה האחרת נמכרו מחצית מזכויות החכירה הרשומות ישירות בקרקע, הרי, שבמקרה הנדון הוקצו לדולינגר מניות בדניתם, בנסיבות של אי ודאות, הנובעות ממבוי סתום בדניתם, ומעימותים בין בעלי המניות הקיימים של דניתם, אשר גררו הליכים משפטיים ותביעת זכויות בקרקע (ראה סעיף 2 (ו) ו- 3 (יב) להסכם.

4. כתוצאה מהאמור לעיל לא קיים שתוף פעולה בין בעלי המניות בחברה והדבר מפריע ויפריע בעתיד לאפשרות ניצול הקרקע.


5. 5. זכויות דניתם בקרקע, משועבדות לבנק הפועלים להבטחת הלוואה ע"ס 2,605,000 $
6. שווי המכירה שנקבע בשומה העצמית, משקף את התסבוכת הקיימת בדניתם וזכויותיה בקרקע, והוא נקבע בתום לב ויש איפוא להתחשב בכל הגורמים הנ"ל, ולקבוע כשווי מכירה את המחיר שנקבע.



שווי הרכישה והניכויים
7. טעה המנהל על שלא הכיר בשוווי הרכישה של הקרקע, כפי שנדרש בשומה העצמית, בהתאם למופיע בטופס יא', מצורף כנספח ח' לערר.

8. 8. טעה המנהל על שלא הכיר בניכוי חלק יחסי מדמי היוון ששולמו בגין הקרקע כמופיע בטופס יא' מצורף לערר בתיק 1006/00.

טענות ב"כ המשיב
ב"כ המשיב תמכה בעמדת המשיב לעניין שווי המכירה ושווי הרכישה. מאידך, גילתה נכונות להכיר, לצורך ניכוי, בדמי ההיוון ששולמו למינהל מקרקעי ישראל כפוף לבדיקה.

דיון
שווי המכירה – שווי העסקה
לעניין שווי המכירה, סמכו העוררים על חוות דעתו של השמאי אמיר חפשי (ת/1) אשר נחקר על ידי ב"כ המשיב, והעידו את מר אבירם דולינגר. מטעם המשיב, העידה גב' יפה כחלון אשר החליטה בהשגתם של העוררים.
הדגשנו לעיל, כי בהסכם להקצאת מניות (36% ממניות דניתם) לדולינגר, לא נקבע שווי הממכר. לעומת זאת, השווי, בעסקה לרכישת המחצית הראשונה של הקרקע מיום 6.1.98 ע"י דולינגר, בסך 2,250,000$,אינו שנוי במחלוקת. העוררים טענו, שיש שוני בנסיבות בין שתי העסקאות כמו כן טענו, כי בפרק הזמן שחלף בין שתי העסקאות, התרחש מיתון עמוק בשוק הנדל"ן.
אשר למיתון, שמאי המקרקעין מטעם העוררים הסתמך על טבלה המתיימרת להיות סקר של משרד השיכון (נספח ג' לחוות הדעת). לעומתו הציגה גב' כחלון, מטעם המשיב, מדד מחירי הדירות לאותה תקופה, שאינו מצביע על ירידה.
העד דולינגר טען בעדותו, כי יש להביא בחשבון גם עובדה נוספת - שעבריינים פלשו לקרקע. טענת הפלישה לא פורטה בכתב הערר ודי בטעם זה כדי לדחותה. ניתן להוסיף עוד, שלא הונחה לטענה תשתית ראויה ואין באפשרותנו לתהות על קנקנה. על כן, אף מטעם זה, דין הטענה להדחות.
שקלתי בכובד ראש, את הטענת השפעת המיתון על שווי הקרקע, לאור החומר המצוי בתיק, והגעתי למסקנה שיש לדחותה. גם אם היה מיתון, קשה להסיק מכך מסקנות מרחיקות לכת לעניין הערכת שווי המכירה. המשיב הסתמך על נתון השוואה מוצק, בעוד שהעוררים מבקשים לקבוע שווי נמוך בהרבה משווי העסקה הראשונה, על יסוד השערות בלבד, שאינן נשענות על נתוני השוואה משכנעים, כגון עסקה דומה בזמן אמת.
אשר לטענה שבמקרה דנן לא נרכשו זכויות במקרקעין כבעסקת ההשוואה אלא הוקצו לדולינגר מניות בדניתם, שהייתה נתונה במבוי סתום כתוצאה ממחלוקת בין בעלי מניותיה והשלכות מחלוקת זו על מימוש הזכויות הנרכשות, עיון בעדותו של מר דולינגר מעלה, שבעת רכישת המחצית הראשונה בינואר 1998, התכוון לרכוש את הקרקע כולה והיה ער לסכסוך בין בעלי המניות בדניתם. עוד עולה מחומר הראיות, כי שתי העסקות התייחסו לאותה קרקע במושע. לפי כך, הקושי במימוש שהצביעו עליו העוררים היה קיים ממילא והיה נהיר לדולינגר. עוד ניתן להוסיף כי דולינגר התקשר עם דניתם באמצעות סטרינסקי, בעל הרוב בחברה וכי הקצאת המניות שמרה על יתרון הרוב המצוי עתה בידי סטרינסקי ודולינגר.
אין בדעתי להתעכב בהרחבה על טענות נוספות שנטענו ע"י העוררים כגון שיעבוד שרבץ על הקרקע.
ראוי לצטט כאן את סיכום הדברים בע"א 91/76 פולינווסט אסטבלישמנט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא (1) 361 עמ' 364:
"סיכומו של דבר - בהטילו את המס על פעולה באיגוד מקרקעין שתכנה מכירת זכות במקרקעין ראה המחוקק את עושה הפעולה כמי שמוכר מקרקעין ממש ..... זוהי פיקציה משפטית שלפיה יש לראות את עושה הפעולה כאילו הוא מוכר את המקרקעין השייכים לחברה (ולא לו), בסכום שהחברה היתה זוכה לו אילו היתה היא עצמה מוכרת את המקרקעין. סכום זה שונה במהותו מהסכום שעושה הפעולה זוכה לו למעשה, מפני שהראשון מחושב על-פי מכירה פיקטיבית של מקרקעין, ואילו השני על-פי מכירה ממשית של זכויות באיגוד; לכן, אפילו נקבע הסכום האחרון בכתב, אין לראות בו את השווי לצורך המכירה הפיקטיבית של מקרקעין."

לסיכום, מעיון בעדותו של השמאי מר חפשי עולה, כי העוררים פנו אליו בשנת 2003, כחמש שנים לאחר מועד העסקה ומהם נודע לו על השווי שנקבו בשומה העצמית. בנסיבות אלה, קשה להשתחרר מהרושם שצויירה מטרה על מנת שתתאים למקום הפגיעה.
טענותיה של ב"כ המשיב מקובלים עלי. בסופו של יום, לא מצאתי בטענות העוררים הסבר משכנע לפער הניכר ( כ- 33%), בין שווי רכישת המחצית הראשונה של הקרקע לבין המחצית השניה. על כן, אני סבור שלא נפלה שגגה מתחת ידיו של המשיב לעניין שווי המכירה.

שווי הרכישה
לטענת העוררים, המשיב לא שת לבו שבעסקה מיום 13.1.81 (נ/10) לא נכללה חלקה 99 בגוש 7105 אף שהיא נכללה בהסכם המכר (נספח א' לערר). ובכך התעלם למעשה, משווי החלקה הנ"ל, שמשלים את הפער בין העסקה נ/10 לבין הנתון בטופס יא'. עוד טענו העוררים, כי המשיב הודה בסעיף 4 להחלטתו (נספח ה' לערר) , כי מאחר ושעור ההקצאה עמד על 36%, הרי, שיש לגזור את שווי הרכישה לפי 36% מעלות רכישת הקרקע ע"י החברה וכי נציגת המשיב גב' כחלון, העלתה בעדותה טענה חדשה, לפיה, בקביעת שווי הרכישה יש לגזור 27% בלבד (במקום 36%). גב' כחלון הסבירה, כי יש לייחס לסטרינסקי רק 27% מתוך 36% המניות שהוקצו לדולינגר והיתרה יש לייחס לייחס לחמדא. ב"כ העוררים הוסיף לטעון, שגב' כחלון לא הייתה עקבית בשיטתה באשר לשווי המכירה ולא ביקשה לתקן שומתה ולהקטין שווי המכירה בשעור 27/36 כפי שעשתה ביחס לשווי הרכישה.
לאור חומר הראיות שהונח בפני
נו, העובדה שהחלקה 99 בגוש 7105 לא נכללה בעסקת הרכישה (נ/10) והיא כן נכללה בעסקה נושא דיוננו, הוכחה כדבעי.
ב"כ המשיב טענה, שהעובדה הנ"ל אינה מצדיקה הסתמכות על טופס יא' לצורך קביעת שווי הרכישה. עוד טענה, שמר סטרינסקי לא ציין מתי נרכשה החלקה 99, כמה שולם בעדה והייתה התעלמות מן העובדה, שבעסקה שבפני
נו לא נכללו החלקות: 30 בגוש 7105 ו- 71 בגוש 7105 אשר נכללו בעסקה ת/10.
ב"כ המשיב הציגה בסיכומיה, חישוב מדוייק יותר שערך המשיב, על בסיס שווי רכישה למ"ר הנשען על חומר הראיות שבתיק. לצורך זה, בהעדר נתונים על מועד רכישת החלקה 99, הניח המשיב שחלקה 99 נרכשה במועד סמוך לעסקה נ/10. מהסעיפים 2 ו- 10 להסכם נ/ 10 עולה, שנרכשו 6,606 מ"ר בתמורה לסך 6,650 ₪ - סך 1.0066 ₪ למ"ר. על פי ההסכם שבפני
נו (נספח א' לערר), נמכרו 3,282 מ"ר (מתוכם 2,056 מ"ר כלולים בנ/10 ו- 1,226 מ"ר חלקה של דניתם אחזקות בחלקה 99 (ראו נ/2) שלא נכללו בנ/10). על יסוד המתואר לעיל, שווי הרכישה של העסקה שבפני
נו הוא – סך של 3,303.66 ₪ (3,282 x 1.0066 ש"ח), לעומת הסך 3,325 ₪, שקבע המשיב בהחלטתו. והמסקנה, שהשווי אשר קבע המשיב בהחלטתו הטיב עם סטרינסקי.

אשר לטענה שגב' כחלון העלתה בעדותה טענה חדשה, הפנתה ב"כ המשיב להחלטה בהשגה אשר הופנתה לכל בעלי המניות (סטרינסק ו- חמדא). מכאן שה- 36% מתייחס לממכר כולו כאשר חלקו של סטרינסקי בהקצאת המניות הינו 27% והיתרה (9%) יש לייחס לחמדא שאינה צד לדיון שלפנינו.

לאחר בדיקת החומר המונח בתיק, נראית לי עמדת ב"כ המשיב מעמדתו של ב"כ העוררים. אשר על כן אני קובע, שהמשיב צדק בקביעת שווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח בערר וע 1006/00, ואם טעה, הטעות הטיבה עם מר סטרינסקי.

הניכויים
גב' כחלון הדגישה בעדותה כי הקבלה ת/2 לא הייתה בפני
ה לפני ההחלטה בהשגה ומטעם זה לא הייתה לה האפשרות להתייחס אליה. מאידך, הן בהחלטתה והן בעדותה בפני
נו הביעה נכונות להכיר בדמי ההיוון ובלבד, שיוכח כי הסכום הנקוב בת/2 מתייחס לחלקה של דניתם אחזקות.
לאחר עיון בת/2 ו- נ/10, נחה דעתי שהתשלום למנהל מקרקעי ישראל בוצע ע"י דניתם אחזקות בגין חלקה (מחצית) בעסקה נ/10 ואין לסבור, שהתנדבה לשלם גם עבור שותפתה, רוכשת המחצית השניה. לאור זאת, אני קובע שיש להתיר את ניכוי דמי ההיוון, שתבע סטרינסקי בערר 1006/00 על פי ת/2, בשיעור חלקו בעסקה
(27% מתוך 36%).


לאור האמור לעיל, אני ממליץ בפני
חברי:

א. א. לדחות את הערר בתיק וע 1005/00, ולחייב את העוררת 1 לשלם למשיב הוצאות בסך 18,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית מהיום. ערבות בנקאית או פיקדון כספי, אם הופקד בתיק, להעביר לידי ב"כ המשיב ע"ח ההוצאות.

ב. ב. לקבל את הערר בתיק וע 1006/00 בחלקו, ככל הנוגע לניכויים (27% מתוך 36%). ולדחות חלקו האחר המתייחס לשווי המכירה והרכישה. בהתחשב בתוצאה, אין צו להוצאות. ערבות בנקאית או פיקדון כספי, אם הופקד, להחזיר לידי ב"כ העורר.


__________________
י. בן שלמה, שופט בדימוס
יו"ר


רו"ח יחיאל מונד
:
אני מסכים.

_______________
רו"ח י. מונד – חבר


ד"ר ג. קלוגמן
, עו"ד:
אני מסכים.

_________________
ד"ר קלוגמן, עו"ד - חבר


לאור האמור בחוות דעתו של היו"ר כב' השופט בדימוס י. בן שלמה.



ניתן היום ו' ב אדר ב, תשס"ה (17 במרץ 2005) בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כח בעלי הדין.


____________________ ______________ __________________
י. בן שלמה, שופט (בדימוס) רו"ח י. מונד - חבר ד"ר ג. קלוגמן
, עו"ד -חבר
יו"ר הוועדה









וע ועדת ערר מס שבח 1005/00 גני דולינגר חברה לבנין בע"מ ,הלל סטרינסקי נ' מנהל מס שבח מרכז (פורסם ב-ֽ 17/03/2005)