פסקי דין על ועד דיירי הבית המשותף | פסקי דין על אייל אברהם | פסקי דין על יעקב אלמקיאס |

13467/01 א     22/10/2006




א 13467/01 ועד דיירי הבית המשותף נ' אייל אברהם , יעקב אלמקיאס





1
בתי המשפט
א 013467/01
בית משפט השלום ירושלים
22/10/2006

כב' השופט יצחק שמעוני
, ס. נשיא
לפני:
ועד דיירי הבית המשותף

ברחוב הרב ריינס 2-4, ירושלים
בעניין:
התובע
עו"ד צבי שילה

ע"י ב"כ
נגד
1 . אייל אברהם

2 . יעקב אלמקיאס


הנתבעים
עו"ד אופיר עוזרי

ע"י ב"כ

פסק דין
כללי
1. 1. לפני תביעה כספית בסך 16,085 ₪ בגין השתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף וכן תביעה למתן צו עשה להשבת המצב לקדמותו, לביטול עבודות הבניה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף של הבית הנמצא ברחוב הרב ריינס 2-4 בשכונת קרית משה בירושלים (להלן: "הבית").
התובע הינו מורשה של בעלי הדירות בבית המשותף. הנתבע 1 הוא בעל הזכויות בדירה המצויה בקומת הקרקע של הבית, הידועה גם כחלקת משנה 67/3 בגוש 30138 (להלן: "הדירה").
הנתבע 2 הוא אחיו של הנתבע 1 ומי שביצע עבורו עבודות בניה בדירה ו/או ברכוש המשותף, כנטען בכתב התביעה.
בד בבד עם הגשת התביעה, הגיש התובע, בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לבצע כל עבודות בניה ושינוי ברכוש המשותף(בש"א 6582/01 ).
בתגובתם לבקשה, השיבו הנתבעים כי לא ביצעו עבודות חדשות המרחיבות את קווי הבניין של הדירה, והתובע, הוא שביצע בדירה עבודות אינסטלציה לצורך תיקון מערכת ההסקה המשותפת שצינורותיה עוברים תחת רצפת הדירה, ובכך גרם נזק רב לדירה.
במסגרת הדיון בבקשה זו, הגיעו הצדדים להסכם על פיו בית המשפט ימנה מהנדס כמומחה מטעמו, והוא יחווה דעתו ביחס לעבודות האינסטלציה שביצע התובע. הוסכם, כי המומחה יבדוק מה היה מצב הדירה לפני ביצוע העבודות על ידי התובע, אילו עבודות ביצע התובע, מה הנזקים שנגרמו לדירה בשל עבודות אלה ומה העבודות שיש לבצע על מנת להשיב את המצב בדירה לקדמותו. עוד הוסכם, כי התובע יבצע את עבודות האינסטלציה הדרושות לצורך תיקון מערכת ההסקה של הבניין לרבות חיבור הדירה למערכת ההסקה, והמומחה יבדוק עבודות אלה.
הסכם זה קיבל תוקף של החלטה ביום 19.11.01 והמהנדס מר שמחה פלדמן, מונה כמומחה מטעם בית המשפט.
כמו כן הוגשו ע"י הנתבעים 2 בקשות לפי ס' 6 לפקודת בזיון בית המשפט (בש"א 5001/03 ובש"א 6517/03). ביום 15.2.05, ניתנה החלטה הדוחה את הבקשה בבש"א 6517/03 וביום 17.8.03 הגיעו הצדדים לידי הסכמה לביצוע עבודות בהתאם לחוות הדעת של המומחה פלדמן, הסכמה אשר קיבלה תוקף של החלטה.

טענות התובע
2. 2. התובע טען כי הנתבע 1 לא שילם חלקו בהוצאות הבית המשותף במשך למעלה מ-7 שנים, בסך 9,957 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, סכום כולל של 16,085 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. לטענתו, תשלומים אלה נדרשו להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, לניהולו ולהבטחת השירותים בו ועל פי הפסיקה והוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), הנתבע 1, ככל בעל דירה בבית משותף, חייב לשאת בתשלומים אלה ואין הדבר נתון לשיקול דעתו.
בנוסף, ביקש התובע לחייב את הנתבעים לבטל את עבודות הבניה שביצעו ברכוש המשותף ולהחזיר את המצב לקדמותו שכן, עבודות אלה בוצעו מבלי שנתקבלה הסכמת התובע, כמתחייב מהוראות החוק.
במסגרת עבודות הסיפוח שנעשו בשנת 2001, הנתבעים סיפחו לדירה שטח חלל המהווה רכוש משותף, בו מצויים קו צינור הביוב ושעוני המים של הדירות בבית. בכך חסמו הנתבעים את הגישה לצינור הביוב של הבית, שברו ופגעו בצינורות החימום היוצאים מחדר ההסקה לדירות וגרמו נזק לרכוש המשותף ולדיירי הבית שנותרו ללא חימום בחורף.
בנוסף, טען התובע כי הנתבעים סיפחו חלק משטח הגינה ברכוש המשותף, לדירתם.
לפיכך, ביקש התובע להורות על הריסת תוספות הבניה שהוסיפו הנתבעים בניגוד להוראות החוק ועל החזרת המצב בבית לקדמותו.
התובע ציין כי בשל תקלה במערכת ההסקה המרכזית, נאלץ לבצע תיקונים בצנרת ולפתוח לשם כך את רצפת הדירה שכן, צינורות ההסקה של הבית עוברים תחתיה. לטענתו, תיקון זה נעשה לאחר שכל הנסיונות שנעשו לאיתור הנתבע 1 לא צלחו והיה צורך לפעול בדחיפות כדי לבצע את התיקון הדרוש ובכך להקטין את נזקי בעלי הדירות בבית. התובע טען כי נשא בהוצאות השיפוצים שנדרשו בגין התיקונים שביצע בדירה והחלפת ריצוף כל שטח הדירה על יסוד ההסכמה שהושגה בין הצדדים.

טענות הנתבעים
3. 3. הנתבעים טענו, כי הם אינם חייבים בתשלום כלשהו, שכן לדירה כניסה נפרדת, היא אינה מקבלת שירותים מהרכוש המשותף או מחדר ההסקה, לאחר שהתובע ניתק באופן חד צדדי את הדירה מהמערכות. הנתבע 1 לא השתמש בדירה ב-10 השנים האחרונות, ומשביקש מאחיו העוסק בתחום הבניה לבדוק את מצב הדירה, גילה כי אלמונים פרצו לדירה, ביצעו בה חפירות, פירקו את השירותים והותירו אחריהם הרס וחורבה כללי. לאחר בירור נתגלה כי התובע הוא שביצע עבודות אינסטלציה בדירה לצורך תיקון מערכת ההסקה. הנתבע 2 דרש שהדירה תתוקן לאחר ביצוע החפירות ברצפה ובתקרה וכי צינורות ההסקה יעברו דרך השטח המשותף, דרישה אשר לא נענתה. בין הצדדים סוכם כי השרברב יחליף את כל הצנרת בדירה ויתקין צנרת חדשה בתוך שרוולים. השרברב המשיך בעבודתו וביצע חפירות ברצפה על מנת להוציא את הצנרת כולה ולהתקין חדשה תחתיה. אולם למרות סיכומים אלה ולמרות שעבודות האינסטלציה להתקנת צנרת ההסקה נמשכו כסדרן, בחר התובע להגיש תביעתו זו.
ביחס לטענה לפיה בנו ברכוש המשותף, טענו הנתבעים כי דין התביעה להידחות שכן נציגות הבית המשותף רשאית לפעול רק בעניינים הקשורים לניהול הבית המשותף ואילו בניה ברכוש המשותף אינה עניין שכזה.
הנתבעים טענו, כי לא ביצעו כל פעולות בניה מחוץ לשטח הדירה ולא סיפחו שטחים מהרכוש המשותף. התובע או מי מדיירי הבית מעולם לא פנו אל הנתבעים בדרישה להפסיק את העבודות ומכך, ניתן ללמוד שהתובע נתן הסכמתו לעבודות שביצעו הנתבעים והתביעה הוגשה בחוסר תום לב.

4. 4. ביום 4.9.05, ניתנה בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, הכרעת דין המזכה את הנתבע 1 מעבירות של הוספת חלל מן הרכוש המשותף לדירה, סגירת מרפסת וריצוף בשטח משותף בשטח של כ- 3.5 מ"ר. הנתבע זוכה, בין היתר, מהטעם שהעבודות בוצעו לפני שנים והתיישנו (ת"פ 5980/04, מדינת ישראל נ' אברהם אייל, בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, החלטת כב' השופט ג' ארנברג מיום 4.9.05).
לאחר שנתקבלה בקשת ב"כ הנתבעים והכרעת הדין הוגשה כראיה נוספת, הגישו ב"כ הצדדים השלמת סיכומיהם ביחס להכרעת הדין.
הנתבעים טענו, כי הכרעת הדין תומכת בטענתם שדיירי הבית הגישו תלונותיהם לעיריית ירושלים כבר בשנת 85'. עיריית ירושלים בדקה את הטענות עוד באותה שנה ומצאה אותן כלא נכונות, אחרת חזקה כי היתה פועלת כנגד הנתבע 1 כבר בשנת 85'.
אמנם במסגרת ההליכים האזרחיים נטל ההוכחה הינו פחות ביחס להליכים פליליים, אולם אף בהליך דנן לא הוכיח התובע את טענתו בדבר ביצוע עבירות בניה על ידי הנתבעים.

מנגד טען התובע, כי אין חולק שהנתבעים אכן ביצעו את העבודות המיוחסות להם, כפי שהם עצמם הודו בכך וגם בית המשפט נוכח בדברים אלה בעת ביקוריו במקום. לשיטתו, להכרעת הדין אין משמעות בענייננו, אין היא משפיעה על זכויות הצדדים בבית המשותף ואין בה כדי ליתן לנתבעים זכויות במקרקעין שכן מדובר בהכרעה בהליך פלילי שהתובע לא היה צד לה.

דיון והכרעה
5. 5. מטעם התובע העידה הגב' יסכה טוקר, דיירת בבית וחברה בנציגות הבית.
מטעם הנתבעים העיד הנתבע 2, מר יעקב אלמקייס.
כמו כן נערכו, באופן יוצא דופן שני ביקורים במקום, האחד ביום 6.9.01 והשני ביום 6.9.04.
לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירי העדות הראשית, שמיעת העדים הנ"ל, לאור התרשמותי משני הביקורים במקום ולאחר שנתתי דעתי לחוות דעת המומחה ולטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל ככל שהיא מתייחסת לתביעה באשר לבניה ברכוש המשותף ולהידחות באשר לתביעה הכספית, מהטעמים שיפורטו בהמשך.

התביעה הכספית
6. סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף.
הסמכות לדון בתובענה לחייב בעל דירה להשתתף בהוצאות כאמור, נתונה לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין, ולא לסמכות בית המשפט.
סמכותו השיפוטית של המפקח קבועה בסעיפים 72(א) ו-(ב) וכן סעיף 77 ב לחוק המקרקעין.
סעיף 72(א) לחוק קובע:

" סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58 ,59 ,58א עד 59ז או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק התשמ"ב - 1982 יכריע בו המפקח".

העניינים המנויים בסעיף זה, ובכלל זה הוראת סעיף 58 הדן בחובה להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף, מצויים בסמכותו הייחודית של המפקח (ראה א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ג', בתים משותפים, בורסי הוצאה לאור, בעמ' 342-345).
יצויין, כי הנתבעים לא העלו טענה זו, אולם מחובתו של בית המשפט להעלות שאלת הסמכות העניינית מיוזמתו גם אם לא נטענה על ידי הצדדים (ראה בג"צ 2117/99 מנסור נ' בית הדין השרעי, פד"י נד(1)211).

לפיכך, נדחית התביעה הכספית מחוסר סמכות עניינית.

7. טענת ההתיישנות
טענת הנתבעים לפיה התביעה התיישנה, ככל שהדבר נוגע להליך אזרחי, לא הוכחה כנדרש.
מעבר לטענה שעל פי הכרעת הדין התביעה התיישנה, לא הוכיחו הנתבעים כי העבודות בוצעו והושלמו בשנת 85' והכרעת הדין המזכה את הנתבע 1 מחמת התיישנות העבירה, אינה מחייבת בהליך האזרחי.

סעיף 42 א (א) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 קובע:

"הממצאים והמסקנות של

פסק דין
חלוט במשפט פלילי, המרשיע את הנאשם, יהיו קבילים במשפט אזרחי כראיה לכאורה לאמור בהם אם המורשע או חליפו או מי שאחריותו נובעת מאחריות המורשע, ובכלל זה מי שחב בחובו הפסוק, הוא בעל דין במשפט האזרחי".

אחד התנאים לכך ש

פסק דין
פלילי יהא קביל כראיה במשפט אזרחי הוא היותו

פסק דין
המרשיע את הנאשם:

"המדובר אך ורק בהכרעת דין המרשיעה נאשם, לאמור: הכרעה המבוססת על מסכת ראיות, המוכיחות את אשמתו במידה שלמעלה מספק סביר(כאשר במישור האזרחי נדרשת רמת הוכחה נמוכה במידה משמעותית). זאת להבדיל מהכרעת דין של זיכוי, אשר אינה מבטיחה קיומן של ראיות אפילו ברמה הנדרשת במישור האזרחי"
(ר' י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, בעמ' 1356, מהדורת תשס"ד-2003)

יפים לעניין זה גם דברים אלה:

" ההבדל בין ההליך האזרחי לפלילי איננו מתמצה רק בזהותו של מי שעליו נטל ההוכחה, והוא מוצא ביטוי ברמת ההוכחה הנדרשת בשני ההליכים, אזרחי ופלילי. בעוד אשר בהליך הפלילי רמת הוכחת האישום הנדרשת מן המדינה, היא מעבר לכל ספק סביר, הרי שבהליך האזרחי רמת ההוכחה הנדרשת מן התובע את החזרת הטובין, היא מאזן הסתברויות. מכאן, שאין בעובדה שההליך הפלילי הסתיים בזיכויו של בעל התפוס מחמת שהמדינה לא הוכיחה את אשמתו מעבר לכל ספק סביר, כדי לחייב את התוצאה לפיה התובע הוכיח בהליך האזרחי ברמה של מאזן הסתברויות, כי יש להחזיר את התפוס לרשותו. רציונל זה עומד גם בבסיסו של סעיף 42א לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 הקובע כי "הממצאים והמסקנות של

פסק דין
חלוט במשפט פלילי, המרשיע את הנאשם, יהיו קבילים במשפט אזרחי כראיה לכאורה לאמור בהם...".

פסק דין
מזכה במשפט פלילי, אינו קביל כראיה במשפט אזרחי ומכאן שאין בקביעותיו ובממצאיו של

פסק דין
כזה כדי להשליך על הוכחת תביעת המערערות להשבת הערבויות שהמירו את הטובין (וראו: י' קדמי על הראיות (חלק שלישי, תשנ"ט) 1150 והאסמכתאות המופיעות שם)" (ע"א 8817/96 - רלפו (ישראל) בע"מ נ' מדינת ישראל - אגף המכס, תק-על 2002(3), 640 ,עמ' 645).

מכל האמור לעיל עולה, כי הממצאים ב

פסק דין
המזכה את הנאשם בהליך פלילי, במקרה שלפנינו את הנתבע 1, אין בהם כדי להשליך על הוכחת טענת ההתיישנות שכן הכרעת הדין אינה קבילה כראיה ואינה מחייבת את בית המשפט במקרה זה. לפיכך טענת ההתיישנות כפי שנטענה על ידי הנתבעים, נדחית.

סמכות התובע להגשת התביעה
7. 7. כאמור, טענו הנתבעים כי אין לוועד הבית סמכות להגיש תביעתם זו. אין בידי לקבל טענה זו.
לטענה זו נדרשתי גם בדיון בבש"א 6785/03, בקשה לצו עשה זמני שהגיש התובע כנגד הנתבעים ואף כאן אני קובע כי דינה להידחות.

ס' 69 לחוק המקרקעין קובע:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

מלשון החוק עולה, כי נציגות הבית המשותף היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל בעלי הדירות וכדברי כב' הנשיא שמגר:

"...מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבית, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית בתור שכזה כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות. אולם כשרות זו מוגבלת ומסוייגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים ל'החזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד בע"מ ואח', פ"ד לו(2)21 ,24).

יפים לעניין זה הדברים הבאים:

"כאשר התביעה היא נגד מסיג גבול בדירה, אין לנציגות סמכות לתבוע את מסיג הגבול לסילוק יד. לעומת זאת, כאשר הסגת הגבול היא לגבי הרכוש המשותף, מוסמכת הנציגות להגיש התביעה, שכן זוהי פעולה המשמשת את הבית המשותף כולו, בכך פועלת הנציגות לשמירה על הרכוש המשותף, שזהו אחד מתפקידיה".
( א' איזנשטיין, שם, בעמ' 317)

מכאן, שכאשר מדובר בהסגת גבול ברכוש המשותף המשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, מוסמכת נציגות הבית המשותף, במקרה זה התובע, להגיש תביעה מעין זו.
הבניה ברכוש המשותף
8. 8. הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים על פי צו המפקח מיום 24.12.69. על פי נסח הרישום והצו, דירת הנתבע 1 מוגדרת כדירה בשטח 35 מ"ר הנמצאת בקומה תחתונה ולה 89/589 חלקים ברכוש המשותף.
בעלי הדירות בבית לא ערכו תקנון מוסכם ולפיכך, על פי ס' 64 לחוק, חלות על הבית הוראות התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין.
סעיף (א)2 לתקנון המצוי קובע:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף"- לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

בפסיקה נקבע כי בנייה ברכוש המשותף, מהווה פגיעה בזכות הקניינית של בעלי הדירות ולא תיעשה ללא הסכמת בעלי הדירות:

"...בניה, או תפיסת חזקה בלעדית כחלק מן הרכוש המשותף שוללת לצמיתות את זכות השימוש של שאר בעלי הדירה, ואין בעל דירה מקפח זכותו בלא הסכמה" (ראה ע"א 31/70 כהן נ' שמאי, פד"י כ"ד(2) 391, 388).

נבחן, איפוא, האם הנתבעים ביצעו עבודות ברכוש המשותף הטעונות הסכמת בעלי הדירות.

9. לגופו של עניין- כאמור, דירת הנתבע 1 הינה בשטח 35 מ"ר בלבד ולדירה זו אין כל הצמדות. לפיכך שטח החלל בו נבנה המטבח ושטח הגינה אליה פלשו הנתבעים, הינם רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבית. ממכלול הראיות עולה כי הנתבעים ביצעו בניה החורגת משטח הדירה לעבר שטח הרכוש המשותף בבית, כפי שיובהר בהמשך.
בתשריט הבית אשר צורף לתצהיר העדה מטעם התובע ולכתב התביעה, משורטטת דירת הנתבע 1 כשאליה נספחים שטחים נוספים אותם 'סיפח' הנתבע 1 לדירתו. שטח אחד מצוי בחלל בין שני חלקי הבית והשטח השני בצמוד לחדר האחורי בדירה, בצד הצפוני של הבית. במהלך דיון מיום 14.4.05, הגיש ב"כ התובע תשריט נוסף (מוצג ת/2) בו מסומן שטח גדול יותר אליו פלשו הנתבעים לטענתו, בחלק האחורי של הבית והדירה.
כאמור, ביקור ראשון במקום נערך ביום 6.9.01 וביקור שני- ביום 6.9.04. כך נכתב בדו"ח הביקור השני:

"בביקור בדירת הנתבעים נראה כי הדירה משופצת, ראויה למגורים ומושכרת לשוכר בשכירות חופשית.
המטבח בדירה נמצא בשטח שלגביו נטען כי הוא מיועד לפיר. צינורות הביוב כוסו בקיר גבס כך שלא ניתן להבחין בהם וכן לא ניתן להבחין במקור הרטיבות.
המרפסת נסגרה בבנייה קשיחה והפכה לחלק בלתי נפרד מהדירה ואינה משמשת עוד כמרפסת אלא כמגורים.
שטח הכניסה שמחוץ לדירה מרוצף במרצפות ושטחו 3x2.5 מ'. שטח זה לא היה מרוצף בעת הביקור במקום הקודם".

בעת ביקוריי במקום נוכחתי לדעת כי הנתבעים הרחיבו את הדירה על שטח הרכוש המשותף, זמן מועט לפני אותו ביקור. לא מדובר בהרחבה ובעבודות שנעשו לפני שנים רבות ומאז נותרו כפי שהן.

10. העדה מטעם התובע, העידה כי הנתבעים סיפחו את שטח החלל המצוי בין שני חלקי הבית מאחור, במקום בו מצויים קו צינור הביוב ושעוני המים של הדירות בבניין וכן חלק מגינת הבית. לדבריה, הנתבע 2 אף שבר את צינורות החימום היוצאים מחדר ההסקה לדירות בבניין וחסם בבנייתו את הגישה לצינור הביוב הראשי של הבית.
בבית המשפט שבה על דבריה, ואמרה כי הנתבעים ביצעו את עבודות הבניה בשטח הפיר של הבית בשנת 2001 ועוד קודם לכן. כאשר נשאלה ביחס למכתב שכתב בעלה לעיריית ירושלים בשנת 85', בו ציין כי הנתבעים חרגו לשטח המשותף, השיבה כי החריגות התחילו עוד בשנת 85' לערך, ונמשכו בשנת 2001:

"הוא כבר אז חרג ואחר כך הרס, הוא חרג ואחר כך הוא הרס את כל הקירות ועוד פעם בנה ועוד הוסיף למרפסת עוד מבחוץ. הוא בנה כמו שבעלי כתב כאן והוא חרג כבר אז. החריגות ב2001 נעשו עוד יותר אבל הוא הרס את כל המבנה בפני
ם ואז המשפט בא לדרוש שלא יבנה עוד פעם באותו חלל ריק והוסיף עוד שטח. כך שגם המכתב היה נכון וגם מה שאני אמרתי נכון

...בשנת 85 בנה בפיר זה דבר אחד. דבר שני הוא בנה את
המרפסת והמרפסת כשהוא התחיל לבנות ואנחנו ראינו
שהוא בונה במרפסת הוא בא והראה רשיון. הרשיון הוא רק
על הפיר אנחנו לא ידענו". (עמ' 7 לפרוט' מיום 14.4.05).

עדותה של הגב' טוקר מקובלת ומהימנה עלי ואני מקבלה ללא סייג. גם במסגרת החקירה הנגדית יישבה העדה את הסתירות להן טען ב"כ הנתבעים. מנגד, עדותו של הנתבע 2, לא הותירה בעיני רושם חיובי.
תחילה טען, כי קווי המתאר של הדירה כפי שהתובע מציגם היו כך, עוד בתקופה שהנתבע 1 התגורר בדירה לפני שנים רבות, ולא שונו כנטען ע"י התובע בשנת 01'.
כך, לדבריו בחלל נבנה מטבח כבר אז, והשטח המשמש היום לכניסה לדירה, נוצל על ידו כבר אז (תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע 2, ס' 17).
בחקירתו הנגדית, כאשר נתבקש להתייחס ולאשר את תשריט הדירה, השיב: "אני לא יכול לדעת"(עמ' 19 לפרוט').
תשובה זאת, לפיה אינו מכיר את המקום בדיוק, אינה מתיישבת עם העובדה שלמעשה, הנתבע מכיר את הדירה היטב לאחר שהוא עצמו ביצע בה את עבודות השיפוצים ובא בדברים עם התובע בעניין הדירה ועוד במועד עדותו, ניתנה החלטה זו:

"אינני מקבל את תשובתו של העד. העד ביקר בדירה פעמים רבות ולא כפי שציין. השתתף בכל הדיונים שהיו בבית המשפט בהליכי הביניים, והתשובה כי איננו מכיר את התשריט אינה מתקבלת על הדעת".

בהמשך עדותו גילה הנתבע 2 בקיאות רבה ביחס לדירה ולתשריט וסבר שהשטח המסומן כשטח הדירה המקורי אינו גדול דיו:

"שטח החלל בצד הזה צריך להיות יותר קטן ממה שהוא משורטט. ז"א שהדירה היתה צריכה להיות עוד 30-40 סנטימטר שזה הצינורות של ההסקה שהיו. הקו הכחול הזה צריך לזוז עוד 30-40 סנטימטר צפונה. הקו הכחול שעליו אתה מדבר לא היה במקום.
...
ש. האם לפני שהוגשה התביעה צינור הביוב עבר בתוך השטח שהיה בתחום הדירה.
ת. לא. צינור הביוב הזה גם אז היה מוסתר על ידי קיר בלוקים והוא היה בתוך חלל הקיר המשותף" (עמ' 20-21 לפרוט').

יצויין כי נתבע 1 לא מסר עדותו ולא גילה עניין בהליך המשפטי המתקיים כנגדו ועובדה זו פועלת לרעתו.
כידוע, צד אשר אינו מביא ראיה שהיתה בחזקתו, חזקה עליו שלו היה מביאה, היתה פועלת לרעתו וכדברי כבוד השופט גולדברג:

"אי הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 658 ,651).

(ראה לעניין זה גם ע"א 2275/90 - לימה חברה ישראלית לתעשיות נ' רוזנברג , פ"ד מז(2), 605 ,עמ' 614-615).

התנהגות כזו, בהיעדר הסבר המתקבל על הדעת, פועלת לחובתו של הנוקט בה ומתחייבת ממנה המסקנה כי אילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לרעתו (ראה י' קדמי, על הראיות, שם בעמ' 1649).
הנתבעים לא מסרו הסבר המניח את הדעת לאי העדתו של הנתבע 1. אין צורך לומר שהנתבע עצמו הינו עד רלוואנטי, והסבריו של ב"כ הנתבעים, כי הנתבע 1 לא העיד מפאת מצבו הרפואי, לא נתמכו בראיות כלשהן והדבר פועל לרעת הנתבעים ומפחית ממשקל הראיות שהציגו. מתקבל הרושם כי לנתבע 1 אין כל אינטרס ישיר בתביעה זו והרוח החיה היא אחיו, אשר לא תרם כל חלק בישוב המחלוקת על דרך הפשרה, כפי שהוצע על ידי בית המשפט, הצעה שנתקבלה על ידי התובע.
ממכלול הראיות שהובאו לפני אני קובע כי, הנתבעים אכן חרגו מגבולות הדירה ובנו ברכוש המשותף. חריגה זו החלה בעבר ונמשכה בסמוך להגשת התביעה, כפלישה מתמשכת. יצויין, כי כתב התביעה מתייחס רק לחלק מהגינה ולפיכך אם בדעת התובע לעמוד על מלוא זכויותיו, עליו להגיש תובענה נוספת באשר לשטח הנוסף שאינו כלל בתביעה.

11. כאמור, כשנה וחצי לפני שהוגשה התביעה, כאשר הדירה היתה נטושה, נכנסו נציגי התובע לדירה ותיקנו את מערכת החימום של הבית שצינורותיה נמצאים תחת רצפת הדירה. נטען כי, עבודות אלה גרמו נזקים לדירה ועל יסוד הסכמת הצדדים אשר כאמור, קיבלה תוקף של החלטה, הגיש המומחה חוות דעתו ביום 8.7.02.
בחוות הדעת, העריך המומחה את הנזקים שנגרמו לדירה כתוצאה מהעבודות שביצע התובע, ופירט כיצד יש לתקנם.
לאחר שהוגשה חוות הדעת הגיש התובע בקשה לעיכוב המועדים הקבועים בהסכם, אך בקשה זו נדחתה.
מנגד, הגישו התובעים בקשה למתן פסיקתא לקבלת פיצוי בגין אי עמידתו של התובע בהסכם. גם בקשה זו נדחתה.
לטענת הנתבעים, התובע לא פעל כאמור בהסכם שקיבל תוקף של החלטה, לא עמד במועדים שנקצבו ולא ביצע את התיקונים שהיה עליו לבצע. לפיכך, הגישו הנתבעים שתי בקשות לבזיון בית משפט. בבקשה הראשונה, בש"א 5001/03, הגיעו הצדדים להסדר ואילו בקשתם השניה, בש"א 6517/03 נדחתה בהחלטה מיום 15.2.05.
לאחרונה הגישו הנתבעים תביעה כספית במאות אלפי שקלים, כנגד התובע ובעלי הדירות בבית (ת.א. 5176/05), בגין הפרת ההסכם ובה הם תובעים פיצוי בגין הפרתו וביצוע העבודות על ידם.
משכך, אני קובע כי כל הקשור לקיום ההסכם ועריכת התיקונים בדירה יידון בתביעה הנ"ל, אשר מתנהלת בפני
בימים אלה.

סיכומו של דבר

12. נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ככל שהיא נוגעת לפגיעה ברכוש המשותף בבית. אני מחייב, איפוא, את הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו ובכלל זה הריסת המטבח שבנו בשטח החלל והשטח הנוסף שסופח לדירה בחצר האחורית הכל כמופיע בתשריט מוצג ת/2, למעט השטח הנוסף אשר אינו כלול בכתב התביעה.
התביעה הכספית נדחית מחמת חוסר סמכות עניינית.

אשר להוצאות משפט- אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ , בצירוף מע"מ.

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום ל' בתשרי, תשס"ז (22 באוקטובר 2006) בהעדר.

יצחק שמעוני
, שופט
סגן נשיא









א בית משפט שלום 13467/01 ועד דיירי הבית המשותף נ' אייל אברהם , יעקב אלמקיאס (פורסם ב-ֽ 22/10/2006)