פסקי דין על עו"ד גדעון צדיק | פסקי דין על ניר ברקת אחזקות בע"מ

2336/05 עא     07/11/2006




עא 2336/05 עו"ד גדעון צדיק נ' ניר ברקת אחזקות בע"מ





1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 002336/05
לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל
, סגנית-נשיא - אב"ד
כב' השופט עוזי פוגלמן

כב' השופט אילן ש' שילה

המערער:
עו"ד גדעון צדיק
נ ג ד
המשיבה:
ניר ברקת אחזקות בע"מ
פסק-דין
1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט השלום ברמלה (כבוד השופטת זהבה בוסתן), מיום 10.4.05 בת"א 2565/06, שתוקן ביום 24.5.05, שבו נקבע כי על המערער לשלם למשיבה דמי שכירות חודשיים בסך 1,465.75 ₪ רטרואקטיבית מיום 1.11.00.

2. הרקע

(א) המערער שכר דירה בת שני חדרים ברחוב ביאליק 57 ברמת-גן (להלן: "המושכר") על-פי חוזה שכירות ראשון מיום 1.4.74, מבעליו, מר בנימין בנקוביץ (מוצג 4 למוצגי המערער). כעבור שנה, ביום 1.4.75, חתם המערער על חוזה שכירות נוסף (להלן: "חוזה השכירות") (מוצג 3 למוצגי המערער) שבו צויין כי שולמו דמי מפתח. מטרת השכירות הוגדרה בסע' 3(ב) לחוזה השכירות כדלקמן:

"משרד, עסק ו/או מגורים, הן לשוכר והן לבני משפחתו, אך שכר הדירה ישולם כאילו משרד בכל מקרה".
(ב) המשיבה רכשה את המושכר בחודש דצמבר 1999, ובשנת 2000 דרשה מהמערער דמי שכירות שאינם כפופים להגבלות מקסימום, בסכום של 2,930 ₪ לחודש (מוצג 1 למוצגי המערער).

(ג) המערער דחה את דרישת המשיבה במכתבו מנובמבר 2000 (מוצג 5 למוצגי המערער), וטען להסכמה בינו לבין הבעלים המקורי ולהשקעות עצומות שהשקיע במושכר. לאחר מכן הודיע המערער שהחליט לצמצם פעילותו, ולכן המושכר ישמש למגורים ולא עוד למשרד.

(ד) בחודש נובמבר 2003 הגישה המשיבה "תביעה לקביעת דמי שכירות" שבה דרשה דמי שכירות שאינם כפופים למקסימום, בשיעור של 12% מערך הנכס כנכס תפוס. לחלופין, עתרה משיבה לחיוב המערער בתשלום דמי מפתח בשל חילופי השוכרים (כניסת בתו של המערער להתגורר במושכר) או שינוי היעוד (ממשרד עו"ד למגורים).

(ה) בכתב ההגנה טען המערער להתיישנות התביעה נגדו, לוויתור שמחייב גם את המשיבה, להסכמה שמחייבת גם את המשיבה, ולהשקעות עצומות שהשקיע במושכר בשל מצבו הרעוע, כפי שאף צוין בחוזה השכירות הראשון.

(ו) הצדדים הסכימו לוותר על ראיות ועדויות ולסכם בכתב, וכך נעשה.

3. פסק דינו של בית משפט קמא

(א) השופטת הנכבדה דחתה את טענת ההתיישנות של המערער בקובעה שהתביעה אינה מתייחסת לתקופה רטרואקטיבית שמעל שבע שנים.

(ב) בסוגיית הוויתור קבע בית משפט קמא שהנטל הונח על כתפי המערער ונטל זה לא הורם. השופטת הנכבדה קבעה שכדי למצוא שהבעלים הקודמים ויתרו מפורשות על זכותם לגבות דמי שכירות ראויים בשל ההשקעות הרבות שהשקיע המערער, דרושות ראיות פוזיטיביות – וכאלו לא הוגשו לה. בית משפט קמא הוסיף וקבע שלא שוכנע גם שהמשיבה עצמה ויתרה, שכן, הפנייה הראשונה שלה למערער היתה עוד בשנת 2000, מספר חודשים לאחר שרכשה את הנכס שבו נמצא המושכר.

(ג) בית משפט קמא הוסיף וקבע שבפועל שימש המושכר משרד עורכי-דין, עד המועד שבו עברה בתו של המערער להתגורר בו (נובמבר 2000), ומאחר שדמי השכירות אמורים היו להשתלם בכל מקרה על משרד, ומאחר שמשרד של בעל מקצוע חופשי אינו כפוף להגבלות המקסימום, החל משנת 1983 עת תוקן החוק, הרי שהמערער חייב לשלם את דמי השכירות הריאליים שקבעה המשיבה.

(ד) בית משפט קמא בחן גם את טענות המערער בנוגע להשקעותיו הרבות במושכר ובבניין שבו הוא נמצא, ודחה את הטענה שבשלה פטור הוא מהורדת הגבלת המקסימום, כמו גם את הטענה הגורסת שהבטחת הבעלים הקודמים בעניין זה מחייבת את המשיבה.
(ה) לבסוף, קבעה השופטת הנכבדה שיש לקבוע דמי שכירות ריאליים, שאינם כפופים למקסימום, וזאת רטרואקטיבית מנובמבר 2000.

(ו) לכתחילה נקבע בפסק הדין שדמי השכירות החודשיים יעמדו על 1,055 ₪, אולם לאחר מכן תוקן פסק הדין והסכום הועמד על 1,465.75 ₪.
4. טענות המערער

(א) המערער טוען שבית משפט קמא התעלם מוויתור שויתרו הבעלים הקודמים משך 29 שנה – ויתור שעליו ידעה המשיבה עת רכשה את המושכר.

(ב) עוד טוען המערער שבית משפט קמא טעה כשהתייחס למושכר כאל משרד עורכי-דין שהרי מלכתחילה נשכר המושכר כמשרד עבור אשתו של המערער, שאת סיפורה האישי הקשה גולל בכתב ההגנה.

(ג) המערער שב ומדגיש את ההשקעות הרבות שהשקיע במושכר ואת התעלמות בית משפט קמא מהן במסקנותיו, כמו כן שהתעלם מטענות נוספות כגון מניעות, השתק וחוסר תום לב.

5. טענות המשיבה

(א) ב"כ המשיבה טוען שהמחלוקת בין הצדדים נסובה על פרשנות סע' 3(ב) לחוזה השכירות, הקובע ששכר הדירה ישולם בכל מקרה כאילו המושכר משמש משרד. לטענת ב"כ המשיבה, משאין חולקין שהמושכר שימש משך כ-25 שנים משרד עורכי-דין, עד שהמשיבה דרשה את העלאת שכר הדירה, יש לחייב את המערער כיום בדמי שכירות ריאליים בגין משרד עורכי דין.
(ב) באשר להשקעות טוען ב"כ המשיבה שאין כל הוכחה לשיפוצים במושכר בשנות ה-90.

(ג) אשר לערעור שכנגד, ב"כ המשיבה טוען שהיה על בית משפט קמא לקבל את הנתונים לגבי שיעור דמי השכירות הראויים שמסר בהעדר חוות דעת נגדית מטעם המערער.

6. דיון והכרעה

(א) המישור הנורמטיבי

סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק") שהוסף לחוק בשנת 1983 קובע תקרה לדמי שכירות בגין שכירות מוגנת, לפי נוסחה הקבועה באותו סעיף. סעיף 52א(ד) לחוק מסמיך את הממשלה לקבוע בתקנות סוגים של בתי עסק שסעיף 52א לא יחול עליהם. מכוח סעיף זה הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983, שתקנה 1 שלה קובעת:

"הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק:
[...]
(14) בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חפשי;"

בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי עורך-דין הוא בעל מקצוע חופשי לעניין תקנה זו (בר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4) 533, 537 (1987)).
(ב) מן הכלל אל הפרט

(אא) לית מאן דפליג שאם אכן היה מדובר במקרה רגיל של מושכר המשמש משרד עורכי-דין, היה מקום לקבוע שתקרת דמי השכירות אינה חלה, וזאת מכח תקנה 1(14) לתקנות הנ"ל. אין זה המצב במקרה דנן.

המשיבה רכשה את הנכס, הכולל את המושכר, ונכנסה בנעלי הבעלים הקודם לכל דבר ועניין. הבעלים הקודם השכיר למערער את המושכר במצב רעוע ביותר, כפי שעולה מחוזה השכירות הראשון (סע' 3), ונתן למערער יד חופשית לשפצו, לשנותו, לשפרו, לתקנו "ללא הגבלה וכראות עיניו", וזאת הן בתוך המושכר הן בחצר וברכוש המשותף. על יסוד אותה הבנה התיר הבעלים הקודם גם שימושים לא מוגבלים במושכר (סע' 4 לחוזה השכירות הראשון). בחוזה השכירות הרלוונטי לענייננו (סע' 8) צוין מפורשות שהמערער השקיע סכומים ניכרים בתיקונים ושינויים יסודיים במושכר, בקירות החיצוניים, בחדר המדרגות ובכניסה, ולכן הסכים הבעלים הקודם להגביל עצמו ולהתנות את זכותו להרוס את הבנין או את המושכר בקבלת הסכמת המערער. באותו חוזה שכירות צוין גם שלמערער שמורה הזכות לשיפורים ושינויים נוספים.

על סמך הסכמות אלו התנהלו יחסי המערער והבעלים הקודם במשך 26 שנים עד שהמשיבה רכשה את הנכס. ניתן להניח שהבעלים הקודם גרס שההסכמה בינו לבין המערער, שעל-פיה השקיע המערער השקעות רבות בבניית המושכר, מחייבת אותו לשכר-דירה מוגן של משרד, ולכן גם לא פעל לקביעת דמי שכירות משוחררים מתקרת מקסימום אף על פי שהתיקון נכנס לתוקף בשנת 1983, והבעלים הקודם המשיך לגבות דמי שכירות עד שנת 2000. אין לקבל את טענת ב"כ המשיבה שספק אם בעל הבית, שאינו עורך דין, ידע על ביטול תקרת המקסימום, ושלכאורה, המערער נהנה מחוסר הידיעה ואף ניצל אותה שלא בתום לב לעשיית עושר. טענה זו מוטב היה שלא תטען שהרי אין היא אלא השערה גרידא, החסרה תשתית ראייתית, ונראה אף שההיפך הוא הנכון. בעל הבית הקודם ידע גם ידע על ביטול התקרה אך סבר שאינו זכאי לקבל שכר-דירה גבוה יותר בשל ההסכמות שאליהן הגיע עם המערער, ולכן פעל כפי שפעל. לקביעה זו יש תימוכין בכתב ההגנה שהגיש המערער, ושמרגע שהצדדים הסכימו לא להביא עדים וראיות – והסכימו שאין למעשה מחלוקת עובדתית, יש לקבל את הנטען בכתב ההגנה כאמת.

(בב) המערער תיאר בפירוט רב בכתב ההגנה (עמ' 6-4) את הרקע לשכירות וכוונת הצדדים, ותיאור זה לא נסתר על-ידי המשיבה, שמטבע הדברים אין לה ידיעה משלה על כך, ומעת שוויתרה על הבאת עדים, גם לא עשתה כל נסיון לסתור הנטען.

(גג) המערער תיאר בפירוט רב בכתב ההגנה שלו גם את ההשקעות הרבות שהשקיע במושכר הן בשנות ה-70, הן בשנות ה-80, הן בשנות ה-90 (עמ' 9-7) ואף תיאור זה לא נסתר על-ידי המשיבה.

(דד) השופטת הנכבדה קבעה שהנטל להוכיח ויתור של הבעלים על דמי שכירות גבוהים ומשוחררים מהתקרה – מוטל על כתפי המערער ונטל זה לא הורם. אנו סבורים שנטל זה הורם, שהרי אל מול טענות המערער בעניין זה, הנתמכות באי-עשייה מצד הבעלים הקודם במשך עשרות שנים לא הוצגה גרסה סותרת. משקבענו שנטל זה הורם והבעלים הקודם ויתר כאמור, מחייב ויתור זה גם את המשיבה שבאה בנעליו, ולכן אין היא זכאית לסעד המבוקש.
(הה) למעלה מן הצורך נוסיף כי המשיבה מנסה לאחוז במקל משני קצותיו. מחד גיסא, היא מנסה להשתחרר מכבלי חוזה השכירות, ומאידך גיסא, היא מנסה לגייס את הוראותיו הנוגעות לזכאותה לדמי שכירות של משרד, גם אם המושכר משמש בפועל למגורים. נסיונות אלו לא יצלחו.

הוכח בבית משפט קמא שהחל מנובמבר 2000 מתגוררת במושכר ביתו של המנוח והמושכר אינו משמש עוד כמשרד עורכי-דין. ממילא זכאות המשיבה, לדמי שכירות בגין משרד ולא בגין משרד עורכי-דין, והמחלוקת שנדונה והוכרעה בבית משפט קמא – אינה רלוונטית כלל. בית משפט קמא לא נתן דעתו לעובדה מהותית זו כלל. לא היה מקום לתת משקל לכך שהמושכר שימש בעבר משרד עורכי-דין, אף על פי שמלכתחילה נשכר עבור אשת המערער למטרה של משרד ובו בזמן להתעלם מהשימוש בפועל למגורים – שהחל 3 שנים לפני שהוגשה התביעה.

(וו) בהקשר זה יוער כי המשיבה גם לא זכאית לסעד החלופי שאותו הזכירה בכתב התביעה, קרי, דמי מפתח בשל העברת הזכויות לבת, וזאת בשל הרשות המפורשת והבלתי מותנית שניתנה למערער בחוזה השכירות לעשות שימוש במושכר עבורו ועבור בני משפחתו, למשרד או למגורים, לפי בחירתם.

7. סוף דבר

הערעור מתקבל. הערעור שכנגד נדחה.

פסק-דינו של בית משפט קמא מבוטל.
המשיבה תשא בשכר טרחת עו"ד המערער בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.

הערבות תוחזר למערער.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

ניתן היום ט"ז בחשון, תשס"ז (7 בנובמבר 2006) בהעדר הצדדים.
הילה גרסטל
, שופטת
סגנית-נשיא
אב"ד

עוזי פוגלמן
, שופט

אילן ש' שילה
, שופט









עא בית משפט מחוזי 2336/05 עו"ד גדעון צדיק נ' ניר ברקת אחזקות בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/11/2006)