פסקי דין על חיים שטנגר | פסקי דין על אסולין גד | פסקי דין על אסולין עליזה |

2083/05 עא     25/12/2006




עא 2083/05 חיים שטנגר נ' אסולין גד,אסולין עליזה





1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 002083/05
בר"ע 1214/05
לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל
, סגנית-נשיא - אב"ד
כב' השופט עוזי פוגלמן

כב' השופט אילן ש' שילה

המערער בע"א 2083/05
והמבקש בבר"ע 1214/05:
חיים שטנגר
נ ג ד
המשיבים בע"א 2083/05
ובבר"ע 1214/05:
1. אסולין גד

2. אסולין עליזה
פסק-דין
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופטת ר' רונן) מיום 28.3.2005 בתיק ה"פ 200775/04 אשר קיבל את תובענת המשיבים והורה לעו"ד רוטמן לחתום בשם המערער על מסמכי רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים, באופן שלמשיבים יוצמדו 78/122 חלקים מהרכוש המשותף ולמערער יוצמדו 44/122 חלקים בלבד, לפי שטח הבנוי של כל אחד מהצדדים. כמו כן לפנינו בקשת רשות ערעור על החלטות בית משפט השלום בתל אביב מיום 2.1.2005. האחת - להעיד עד שלא הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו, השנייה - לא לבקר בנכס נשוא המחלוקת.

כפי שיובהר בהמשך, בקשת רשות הערעור נדונה כערעור והערעורים נדונים במאוחד.
1. רקע

(א) הצדדים היו בעלים במושע של חלקה 291 בגוש 6212 (להלן: - "החלקה") עליה בנוי בנין ברח' שטריקר 56 בתל אביב (להלן: "הבית") כשהמערער רשום כבעל הזכויות במחצית החלקה והמשיבים כבעלי הזכויות במחצית השניה. הבית כלל בשנת 1990 שתי קומות: קומת קרקע וקומה ראשונה, ובהן שתי דירות זהות בגודלן, ועל-פי זכויותיהם בחלקה מחזיק המערער בדירה בקומת קרקע (להלן: - "דירת המערער") והמשיבים מחזיקים בדירה בקומה א' (להלן: - "דירת המשיבים").

(ב) לסכסוך דנן, קדם סכסוך שפרץ עוד בשנת 1990 בין המשיבים למשפחת ימיני, שהיו בעלי דירת המערער אז, ועניינו היה פירוק השיתוף במקרקעין. לאחר מכן מכרה משפחת ימיני את זכויותיה למשפחת בלנגה וביום 26.2.1990 הסתיים סכסוך השכנים האמור, כאשר הדירה כבר היתה בבעלות משפחת בלנגה, בדרך של חתימה על הסכם פשרה בין בלנגה למשיבים. הסכם שקיבל תוקף של

פסק דין
(להלן: "הסכם הפשרה").

לאחר החתימה על הסכם הפשרה, וכמוסכם בו, בנו המשיבים קומה נוספת מעל דירתם.

(ג) ביום 2.3.1994 חתם המערער על הסכם שבו רכש את דירתו ממשפחת בלנגה (להלן: "הסכם הרכישה").

(ד) המשיבים הגישו תובענה בדרך של המרצת פתיחה נגד המערער ובה עתרו להורות למשיב הפורמלי בתובענה (עו"ד איתמר רוטמן) לחתום בשמו ובמקומו של המערער על מסמכי רישום הבית כבית משותף כאשר לדירתם יוצמדו 78/122 חלקים מהרכוש המשותף ולדירת המערער יוצמדו 44/122 חלקים.

2. החלטותיו של בית משפט קמא

כפי שצויין לעיל, הגיש המערער בקשת רשות לערער על 2 החלטות של בית משפט קמא מיום 2.1.05 כדלקמן:

(א) התיר למשיב 1 (להלן: "המשיב") להחקר על תצהיר שעשתה המשיבה 2 (להלן: "המשיבה"), אשר תמך בהמרצת הפתיחה. זאת, בנסיבות שבהן לא הוגש תצהיר מטעם המשיב והמשיבה לא התייצבה לחקירה על תצהירה.

בית משפט קמא נימק החלטתו זו, בכך שהמידע ידוע למשיב מידיעה אישית, והוא אף מוכן להצהיר על כך, ובנסיבות בהן לא יגרם למערער כל נזק מחקירת המשיב על התצהיר, תחת חקירת המשיבה.

(ב) דחה את בקשת המערער, לאחר תום שמיעת העדויות, להורות על ביקור במקום, בקובעו "אינני סבורה שיש צורך בשלב זה בביקור במקום".

עם מתן פסק הדין בתובענה נבלעו החלטות אלו למעשה בפסק-הדין, והמערער היה אמור לכלול השגותיו עליהן במסגרת הערעור על פסק הדין עצמו ומשלא עשה כן, דין הבר"ע היה להדחות (ראה לעניין זה ע"א 476/90 מיטב הנדסה בע"מ נ' מ"י, פ"ד מו (4) 411, 415 (1992)); אלא שביום 10.11.05 הגישו ב"כ הצדדים הודעה שמוסכם עליהם שהבר"ע תידון ביחד עם הערעור וכחלק בלתי נפרד ממנו, ולכן, רואים אנו את ההשגות נושא הבר"ע כאילו נכללו מלכתחילה בערעור שהגיש המערער.

3. פסק דינו של בית משפט קמא

(א) ביום 28.3.2005 קיבל בית משפט קמא את התובענה והורה לעו"ד איתמר רוטמן לחתום על מסמכי רישום הבית המשותף על-פי המבוקש בתובענה. בית משפט קמא סמך את טעמו על הסכם הרכישה, שבו אוזכר הסכם הפשרה, וצויין בו "בהמשך להסכם הפשרה האמור, הכין עו"ד וירניק טיוטת צו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריטים, שהעתק מהם רצ"ב כנספח ג'" (סעיף 1 א' (6) להסכם הרכישה); וכמו כן שהקונה (המערער דנן) מצהיר כי "ראה ובדק את הנכס, את הסכם הפשרה, את טיוטת צו רישום הבית המשותף והתקנון, וכל הזכויות לגביהם, הוא מוכן לרכוש את הנכס והזכויות לגביו במצבם כפי שהם, והוא מוותר על כל טענת אי התאמה" (סעיף 1 ב' להסכם הרכישה).

בצו רישום הבתים המשותפים ובתקנון המוסכם שצורפו להסכם הרכישה, מצויין אופן חלוקת הרכוש המשותף, התואם את עמדת המשיבים.

על יסוד האמור, קבע בית משפט קמא כי המערער הסכים לרישום הזכויות באופן שחלוקת הרכוש המשותף תשקף את השטח שבו מחזיקים הצדדים בפועל.

(ב) בית משפט הוסיף וציין כי בהסכם הרכישה נטל המערער על עצמו את כל התחיבויותיה של משפחת בלנגה לפי הסכם הפשרה (סעיף 10 להסכם הרכישה). בית המשפט דחה את גרסת מר בלנגה שהעיד לפניו כבלתי אמינה, לנוכח סתירות שנתגלו בעדותו לעניין חתימתו על מסמכי רישום הבית המשותף, וכן דחה את יתר הטענות שהועלו נגד חתימה זו, נגד תוקפו של התקנון, ואת טענות המערער בנושא זכויות הבניה על גג הבית, על בסיס הוראות הסכם הפשרה והקביעה בס' 12ג' הימנו כי "זכויות הבניה מעל למפלס הגג שייכות לדירת אסולין".

גם בנושא זכות הגישה לגג נדחו טענות המערער. בית המשפט מצא שהמערער הסכים לאמור בהוראות התקנון המתוקן מפני שנוסחו צורף להסכם הרכישה.

(ג) לנוכח כל זאת, הורה בית משפט קמא על רישום חלוקת השטח המשותף כמפורט לעיל, ועל רישום שתי הקומות שבבעלות המשיבים כיחידת דיור אחת.

4. טענות המערער

המערער ביסס את טענותיו בערעור הן על המישור הדיוני, הן על המישור המהותי.

אלה טענותיו הדיוניות של המערער:

(א) שגה בית המשפט כאשר לא דחה את תביעת המשיבים מלכתחילה מחמת חוסר סמכות עניינית, שהרי התובענה שהגישו המשיבים היא תביעה לשינוי זכויות הבעלות הרשומות במקרקעין, הנתונה לסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי.

(ב) ההליך הנכון לבירור טענות המשיבים לא היה המרצת פתיחה, וזאת לנוכח השלכות ההכרעה על זכויותיהם הקנייניות של הצדדים, והיקף המחלוקת שהצריך שמיעת ראיות בהיקף רחב. בהעדרם של מסמכים מהותיים, דוגמת תשריט הבית המשותף, טעה בית משפט קמא באפשרו קיום הדיון במסגרת המרצת פתיחה.

(ג) טעה בית המשפט באפשרו למשיב להעיד תחת המשיבה. המערער טוען כי בהעדר הופעה מטעם המשיבה, אויין משקל תצהירה בפרט ותוקף המרצת הפתיחה בכלל.

טענותיו של המערער לגופו של עניין הן:

(ד) התשריט והתקנון שעליהם הסתמך בית משפט קמא, היו בבחינת מסמך טיוטה בלבד, ולראיה כותרתם. המערער טוען כי בכל ההסכמים שנחתמו, כמו גם במכתבים שהוחלפו ובייפוי הכח שנתן המערער לבאי כח הצדדים במועד חתימתו על הסכם הרכישה, צויין מפורשות גודל השטח הנמכר, כמחצית משטח החלקה. רישום זה היה קיים בפועל, והמשיבים לא נקטו צעד כלשהו לתיקון הרישום במשך תקופה ארוכה. בנסיבות אלו מנועים המשיבים כיום, מהעלאת טענה נגד תוכן המרשם.

(ה) ויתור על זכות קניינית צריך שיהא מפורש (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד (3) 389, 394 (2000)). בהעדר ויתור מפורש מעין זה, לא היה נכון להורות על שינוי בזכויות הצדדים.

(ו) חתימתם של בני משפחת בלנגה על תקנון הבית המשותף ניתנה לאחר יום 19.4.1994, כאשר עוד ביום 2.3.1994 נמכרה הדירה למערער, ולפיכך אין לחייב את המערער מכוח חתימתם.

(ז) הסכם הפשרה לא התיימר להעריך זכויות קנייניות, שכן בנסיבות שכאלו היו הצדדים מדווחים למס שבח על העסקה. מכל מקום, בקשתם של המשיבים "הינה – למעשה ובפועל – לשינוי זכויות הבעלות הרשומות של המערער, בלשכת רישום המקרקעין ולהפחתת זכויותיו הרשומות..." (סע' 1.18 לעיקרי הטיעון מטעם המערער, ההדגשה במקור).

(ח) קביעת בית משפט קמא (בסע' 24 לפסק הדין), בענין זכויות הבניה על גג הקומה השניה, אף היא אינה נכונה. הצמדת זכויות בנייה עתידיות מעל הגג של הקומה החדשה סותרת את הפסיקה ואת הוראות התקנון, שכן מתן ההיתר לבנית הקומה השניה, אינו מקים זכות למשיבים לזכויות הבניה בגג החדש שנוצר.

5. טענות המשיבים

אלו טענות המשיבים:

(א) המשיבים סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט קמא שדן בהרחבה בסוגית סמכותו העניינית ודחה את טענות המערער. גם בקשת רשות ערעור שהגיש המערער בענין זה – נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' דותן). לפיכך, מיצה המערער את זכותו בטענת הסמכות משלא ביקש רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי.

לעצם העניין אין יסוד לטענת חוסר סמכות מפני שהתובענה המקורית הוגשה לבית המשפט המחוזי, והוא שהעביר אותה לבית משפט השלום, לבקשת המערער.

(ב) אין ממש בטענה שהסוגיה לא התאימה לדיון בהמרצת פתיחה. זולת העלאת הטענה באופן כוללני, לא נטען מאומה לענין אופי הפגיעה בזכויות המערער, והמערער אף לא ביקש להביא עדות כלשהי, שבגינה מן הראוי היה להעביר התובענה לפסים של תביעה אזרחית.

(ג) לא נפל פגם בהעדת המשיב על יסוד תצהיר המשיבה, שעה שעובדות התצהיר היו ידועות למשיב מידיעה אישית. לבית המשפט מסור היה שיקול הדעת להורות כן במסגרת הדיון בהמרצת פתיחה.

טיוטת התקנון כנוסחה המוסכם צורפה להסכם הרכישה שעליו חתם המערער, ובו נטל המערער על עצמו את כל התחייבויותיה של משפחת בלנגה כאמור בתקנון המוצע.

העיכוב בהשלמת רישום הבית המשותף מקורו בחיוב בתשלום מס שבח שהושת על הצדדים, בשל קביעת מנהל מס שבח מקרקעין, כי חלוקת הזכויות בחלקה הייתה חייבת במס.

(ד) בית משפט קמא דחה את גרסתו העובדתית של המערער ושל העדים מטעמו בדבר כוונתם, והמחויבויות שנטלו על עצמם. בעת שרכש המערער את הדירה, עמדה הקומה השניה על תילה, והמערער ידע כי היקף הזכויות שרכש מוגבל לדירה בקומת הקרקע בלבד. לפיכך, טענות המערער מהוות היתממות, ונסיון לרכוש זכויות שלא רכש מעולם.

(ה) על פי הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: - "חוק המקרקעין"), קביעת חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נגזרת משטח הדירות שבבעלותו. כאמור, המערער ידע בעת רכישת הדירה כי שטח דירתו הוא כשליש בלבד משטח הבית הבנוי על החלקה.

6. דיון והכרעה

(א) אשר לשאלת הסמכות העניינית, הגם שהמערער צודק בטענתו כי לא נחסמה דרכו מהעלאת הסוגיה לדיון, אפילו הוכרעה במסגרת בקשת רשות ערעור (רע"א 5834/03 אריה חברה לביטוח בע"מ נ' חאדר, פ"ד נח(1) 854 (2003)), הרי שדינה להדחות אף כאן, מכמה טעמים: הטעם הראשון הוא שהמערער לא ניצל את זכותו לערער על החלטת בית משפט השלום מ-10.10.04 לפנינו. בערעורו אין הוא מציין שהוא מערער גם על החלטה זו (ראה הפתיח והסיומת לערעור) וההתייחסות להחלטה, בגוף הערעור, אינה מספיקה – בנסיבות העניין.

הטעם השני הוא שלעצם העניין לא מצאנו כי נפלה טעות בהחלטת בית משפט השלום בעניין חוסר הסמכות. כפי שציין בית המשפט, בבקשה זהה שהגישו המשיבים לבית משפט המחוזי, הסכימו הצדדים שמדובר בתובענה שמשמעותה פירוק השיתוף במקרקעין, ובשל כך הסמכות העניינית מוקנית לבית משפט השלום. מטעם זה הועברה התובענה לבית משפט השלום. התובענה נושא הערעור היא אותה תובענה לפירוק שיתוף בשינוי אחד שאינו מעלה ואינו מוריד לעניין הסמכות.

הטעם השלישי נוגע לקביעת בית המשפט כי אין לאפשר למערער להעלות טענה סותרת לזו שהעלה הוא בבית המשפט המחוזי.

בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' דותן) דחה בקשת רשות ערעור על החלטה זו מטעם זה, שעליו עמד גם בית משפט קמא (בר"ע (מחוזי ת"א) 3155/04):
"לאחר שעיינתי בהחלטה ונספחיה החלטתי כי אין היא מצריכה תגובה.
על פי האמור בהחלטה המבקש עצמו טען דבר והיפוכו בפני
שתי ערכאות שונות.
במסגרת הליך זהה שהוגש ע"י המשיבים לבית המשפט המחוזי, טען המבקש כי הסמכות העניינית לדון בתיק נתונה לבית משפט השלום ואף הגיע להסכמה דיונית להגדרת ההליך כתובענה שמשמעותה פירוק השיתוף במקרקעין, המקנה סמכות עניינית לבית משפט השלום.
מהשתלשלות העניינים כפי שפורטו בהחלטה, מתעורר החשש כי המבקש מנסה לשים מכשולים בדרך לבירור התביעה הנסמכת על הסכם פשרה לו היה צד.
לא מצאתי כל טעות בהחלטותיה של כב' השופטת רונן אשר עשתה כל שביכולתה כדי לקדם את הדיון.
אשר על כן החלטתי לדחות הבקשה".

לענין זה נפסק לא אחת, כי צד המעלה טענה משפטית בהליך פלוני, מנוּע מהעלאתה של טענה סותרת, בהליך אחר.

"הטענה בדבר השתק שיפוטי יכולה להתעורר מקום בו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו או בשני הליכים שונים (ניתן לראות באיסור על העלאת טענות עובדתיות חלופיות כנגד אותו בעל דין בכתב טענות אחד משום דוגמה של השתק שיפוטי; האיסור קבוע בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט . . ." (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633 (2005)).

הכרעות בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי בסוגייה זו מקובלות אף עלינו, ולפיכך יש לדחות את טענות המערער לחוסר סמכות.

(ב) גם לגופם של דברים לא ראינו להתערב בקביעותיה ובמסקנותיה של הערכאה הדיונית. עיקרה של ההכרעה בהעדפת גרסתם העובדתית של המשיבים, על פני גרסת המערער ומהימנות העדים שהעידו מטעמו.

בנסיבות אלו, וכפי שנפסק:

"כעיקרון לא בנקל יתערב בית משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על ידי הערכאה הראשונה" (ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר, פ"ד נא(4) 687, 695 (1997)).
וכן:
"לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון מקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם...בייחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין..." (ע"א 640/85 קופר נ' איגוד המוסכים בישראל, פ"ד מד(1) 594, 598 (1990)).

(ג) גם בחינת מסקנתו המשפטית של בית משפט השלום אינה מקימה כל עילה להתערבותנו.

שיעור החלק ברכוש המשותף, הצמוד לכל דירה, נתון להסכמת בעלי הדירות – סעיף 55(ג) וסעיף 57(א) לחוק המקרקעין.

בענייננו, כאמור, מורה התקנון המוסכם (מוצג ת/1 בבית משפט קמא) כי חלוקת שטח הרכוש המשותף תרשם באופן התואם את עתירת המשיבים בבית משפט קמא. כמו כן הוכח כי תקנון זה נחתם בידי בני משפחת בלנגה, אשר המערער בא בנעליהם.

אכן, המועד שבו חתמו בני משפחת בלנגה בפועל על התקנון היה לאחר מועד כריתת הסכם הרכישה, שבו מכרו זכויותיהם למערער. ברם, כמפורט בפסק דינו של בית משפט קמא, הסכם הרכישה שבו הוגדרו הזכויות והחובות שנטל המערער על עצמו, הכיל לתוכו באופן מפורש את תוכן טיוטת התקנון. לאמור, המערער קיבל על עצמו במסגרת הסכם הרכישה, את חלוקת הרכוש המשותף כפי שצויינה בתקנון, עוד טרם נחתם. צדק אפוא בית משפט השלום בקובעו כי המערער קיבל על עצמו את הפן ההסכמי הגלום בהוראות התקנון, המכיר ברישום חלקו של המערער ברכוש המשותף בהתאם לשטח דירתו בפועל.

בנסיבות אלו, דין הערעור – בסוגייה זו – להדחות.

(ד) גם בנושאים אחרים שעליהם מלין המערער, לרבות זכויות הבנייה מעל מפלס הגג, מצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט השלום, הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית, ואין לגלות בה טעות שבחוק.
(ה) גם בבקשת רשות הערעור, הנדונה כאמור כערעור, לא מצאנו ממש.

תקנה 255 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת לאמור:

255. המרצת פתיחה תוגש כדרך שמגישים בקשה בכתב, ויחולו עליה הוראות תקנה 241(א); הבקשה תוכתר במילים "המרצת פתיחה" ותומצא למשיב יחד עם הזמנה ערוכה לפי טופס 26.

בד בבד, קובעת הוראת תקנה 241(א) לתקנות:

241. (א) בבקשה בכתב יפרט בעל הדין את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לבקשה; תצהיר שלא צורף לבקשה בעת הגשתה, לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט.

במקרה זה ניתנה רשותו של בית המשפט לאפשר למשיב להצהיר על האמור בתצהיר שהגישה מלכתחילה המשיבה. הרשות נומקה, כאמור, בהעדר פגיעה כלשהי בזכויות המערער, שכן תוכן התצהיר היה נהיר לו טרם מועד הדיון. לא מצאנו פגם בהחלטתו זו של בית משפט השלום. כך גם, לא ראינו להתערב בהחלטה שלא לערוך סיור בבית המריבה, לאחר תום שמיעת ראיות הצדדים. החלטה בדבר ביקור בנכס, נתונה ככלל לשיקול הדעת המסור לערכאה הדיונית, ואין יסוד להתערב בה, בפרט נוכח העיתוי שבו הועלתה הבקשה.
7. סוף דבר

לפיכך הערעורים נדחים.

המערער ישא בהוצאות המשיבים וכן בשכר טרחת בא כוחם בהליך זה בסך כולל של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.

הפקדון יועבר לב"כ המשיבים על חשבון ההוצאות.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

ניתן היום ד' בטבת, תשס"ז (25 בדצמבר 2006) בהעדר הצדדים.
הילה גרסטל
, שופטת
סגנית-נשיא
אב"ד

עוזי פוגלמן
, שופט

אילן ש' שילה
, שופט









עא בית משפט מחוזי 2083/05 חיים שטנגר נ' אסולין גד,אסולין עליזה (פורסם ב-ֽ 25/12/2006)