פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז | פסקי דין על שרון יזהר | פסקי דין על שרון שולמית | פסקי דין על פרנזל בוריס | פסקי דין על פרנזל סבינה | פסקי דין על מירז אורי | פסקי דין על מירז נאוה | פסקי דין על צרפתי רבקה | פסקי דין על צרפתי שלמה | פסקי דין על בן כרמלה |

2289/04 עא     15/06/2006




עא 2289/04 מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' שרון יזהר,שרון שולמית,פרנזל בוריס,פרנזל סבינה,מירז אורי,מירז נאוה,צרפתי רבקה,צרפתי שלמה,בן כרמלה





1
בתי המשפט

בית-משפט מחוזי תל אביב-יפו
בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
עא 002289/04
וערעור שכנגד

תאריך: 15.6.06


בפני
:
כב' הנשיא אורי גורן
– אב"ד
כב' השופטת רות לבהר-שרון

כב' השופט שמואל ברוך



בעניין:
מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז



ע"י ב"כ עו"ד טל פישמן-לוי
, מפרקליטות מחוז ת"א (אז')
המערער

נ ג ד


1 . שרון יזהר

2 . שרון שולמית

3 . פרנזל בוריס

4 . פרנזל סבינה

5 . מירז אורי

6 . מירז נאוה

7 . צרפתי רבקה

8 . צרפתי שלמה

9 . בן כרמלה



ע"י ב"כ עו"ד דוד גולדבלט-לוי

המשיבים

פסק-דין

הנשיא אורי גורן
:

זהו ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל אביב-יפו בת"א 213628/02 (כבוד השופטת יהודית שבח, סגן נשיא) מיום 12.3.04, במסגרתו נתקבלה תביעה שהגישו המשיבים נגד המערער להשבת תשלומים בגין "דמי-היתר" ששולמו שלא כדין.


הרקע

1. 1. המשיבים והמערערים שכנגד (להלן: "המשיבים") רכשו דירות בתוכנית "בנה דירתך" (להלן: "התוכנית") המתייחסת לקרקע עירונית בכפר סבא. עניינה של התוכנית בפתרונות דיור שמציעה המדינה, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, הוא המערער והמשיב שכנגד (להלן: "המינהל" או "המערער"), לזכאי משרד השיכון: זוגות צעירים, עולים חדשים, חסרי-דיור, משפחות חד-הוריות וכיו"ב. התוכנית מתאפיינת בהקצאת הקרקע למשתכנים עצמם, שלא באמצעות קבלן או יזם פרטי, ובמחיר נמוך מהשווי הריאלי של דירה דומה. מסגרת זו מובילה להוזלה משמעותית בעלויות, בין היתר לנוכח שיתוף הפעולה בין משרד הבינוי והשיכון, המערער והרשות המקומית, שמשמשת כיזם.

התוכנית נושא הערעור מבוססת על החלטה מס' 761 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מיום 3.5.96 (נספח א' לסיכומי המערער; להלן: "החלטה 761"), שמטרתה לאפשר לזכאי משרד השיכון לבנות את דירתם הראשונה במחיר נמוך ביחס למחיר הריאלי של דירה דומה. חלק מהזכאים (על-פי קריטריונים שנקבעו בסע' 4.5-4.3 להחלטה) ישלמו עבור הדירה 11% ממחירה על-פי שומה של השמאי הממשלתי; זכאים אחרים ישלמו 51%; ויתר הזכאים ישלמו 91%. כדי לוודא שהדירות, שכאמור נמכרות בהנחה משמעותית, תשמשנה לדיור ולא להפקת רווח, קובעת התוכנית מעין "קנס" שיוטל על מי שימכור את הדירה בתוך התקופות שמנויות בהחלטה (סע' 4.7-4.6 להחלטה 761).

2. 2. בשנת 1996 התקשר המערער עם המשיבים בחוזים הנושאים את הכותרת "חוזה פיתוח (בנה דירתך) מהוון", ובחודש יוני 1998 (או במועדים סמוכים) התקשרו המשיבים עם המערער בחוזי חכירה הנושאים את הכותרת "חוזה חכירה (בניה רוויה – מהוון)". המשיבים הגישו למערער בקשות להגדלת הדירה על-ידי הוספת חדר ו/או סגירת מרפסת ו/או הגדלה צנועה אחרת. המערער התנה את הסכמתו לתוספות הבניה בתשלום דמי-היתר, העולים כדי השלמה לסך 91% מערך כל מטר רבוע של בניה נוספת על-פי הערכת השמאי הממשלתי. דרישתו של המערער הייתה מעוגנת בסעיף 5.5 להחלטה 761 וכן בחוזי החכירה. המשיבים שילמו את דמי ההיתר שנדרשו לשלם, אולם בשלהי 2001 פנו למערער בדרישה להשבתם, בטענה שהם שולמו בניגוד להחלטה 790 של המשיב, שפטרה את החוכרים מתשלום דמי-היתר בגין תוספות בניה, ולכן לטענתם שולמו שלא כדין. המינהל סרב לבקשתם, ומכאן התביעה שהגישו לבית-משפט קמא.

פסק-דינו של בית-משפט קמא

3. 3. בית-משפט קמא קבע כי החלטת המערער לגבות דמי-היתר מעוגנת במערכת ההסכמית בין הצדדים, אולם יסודה של דרישת המשיבים להשבתם מעוגנת בהחלטה 790 של מועצת המינהל מיום 26.6.97 (נספח ב' לסיכומי המערער; להלן: "החלטה 790"), שבה נקבע כי על-אף האמור בהסכמי החכירה, תוספת בניה או שיעור ניצולה בדירת-מגורים מהוונת המצוייה בבנין מגורים בקרקע עירונית, לא תותנה בתשלום כספי לרבות בדמי-היתר. בית המשפט הזכיר גם את החלטה 862 של מועצת המינהל מיום 3.5.99 (נספח ג' לסיכומי המערער; להלן: "החלטה 862"), שתיקנה את החלטה 761, וקבעה שעל-אף האמור בסעיף 5.4 להחלטה 761 (הסעיף המתייחס לגביית תשלום בגין דמי-היתר), ובהתאמה להחלטה 790 הנ"ל, לא ייגבו דמי-היתר בגין תוספות בניה בדירות שנבנו במסגרת התוכנית.

בית המשפט דחה את טענת המינהל לפיה החלטה 790 אינה חלה על המשיבים, ונימק זאת בשני טעמים מרכזיים:

הראשון, החלטה 790 מתייחסת במדויק לסוג הדירות שנכללות בתוכנית ומתוארות בהחלטה 761, כך שאין בלשון החלטה 790 כל עוגן למסקנה שהמערער התכוון להוציא את זכאי משרד השיכון מחוץ לגבולותיה, מה גם שחלק לא מבוטל מהמשיבים שילמו עבור הדירה 91% משווי השוק שלה, ובכך אינם שונים מחוכרים "רגילים", אשר רק עליהם חלה, לטענת המערער, החלטה 790.

הטעם השני הוא, שגישת המערער מנוגדת לתכלית ההחלטה, שבמהותה היא באה לסייע לאוכלוסיות במצוקה ולאפשר להן את רכישת דירת המגורים הראשונה.

4. 4. בית המשפט קבע עוד, כי נוסח החלטה 862 אינו תומך בגישת המערער. ההחלטה אמנם נוקטת לשון "תיקון", באופן שמאפשר פרשנות שלפיה עד אותו תיקון תחולנה הוראות החלטה 761 ולא הוראות החלטה 790, אולם המלל, כך לפי בית-משפט קמא "אינו האדון היחיד במלאכת הפרשנות, ויש לתור אחר הכוונה והתכלית" (עמ' 8 לפסק הדין). בית המשפט קבע, שהחלטה 862 באה להבהיר שהחלטה 790 מחילה את הפטור גם על החלטה 761. תומך בכך גם המשפט: "בהתאמה להחלטות המועצה 824 ו-790" שמכוון לשוויון והחלטה אחידה, להבדיל מהבחנה בין קבוצה לקבוצה. בית-המשפט הוסיף וציין, כי נכון הוא שלא ניתן להחיל החלטות באופן רטרואקטיבי ולולא היתה קיימת החלטה 790 לא היו יכולים המשיבים ליהנות מהחלטה 862 (שתאריכה הוא מאוחר להתקשרות בין הצדדים), אולם מאחר שהחלטה 790 ניתנה לפני שנחתמו חוזי החכירה וכיוון שדירות המשיבים עונות, כאמור, במדוייק על ההגדרות המופיעות בהחלטה 790 – קבע בית-המשפט, כי המשיבים חוסים בצילה של החלטה 790.

טענה נוספת שהעלה המערער הייתה, שלא הייתה כוונה לתת למשיבים כפל הנחה: גם הנחה משמעותית על שווי הקרקע וגם פטור מדמי-היתר. טענה זו התמוססה, כך נקבע, למקרא החלטה 862, שהבהירה ברחל בתך הקטנה כי הפטור חל גם על זכאים אלה.

אשר-על-כן, קיבל בית-משפט קמא את התביעה, וחייב את המערער להשיב את דמי ההיתר. ואולם, בית המשפט קבע שהמערער נהג כפי שנהג בשל מחלוקת משפטית כנה, ולכן הורה על השבת סכומי הכסף בצירוף הפרשי הצמדה בלבד. עוד קבע בית המשפט, שכל צד ישא בהוצאותיו.

טענות הצדדים בערעור

5. 5. בפי המינהל שתי טענות עיקריות: הטענה הראשונה היא, שהחלטה 761 היא נורמה ספציפית, המתייחסת לאוכלוסיית המשתכנים בתוכנית, ואילו החלטה 790 היא נורמה כללית, המתייחסת לחוכרים "רגילים". יש להחיל, אליבא דמערער, את הכלל הפרשני הקובע שנורמה ייחודית ומוקדמת גוברת על נורמה כללית מאוחרת (“lex specialis derogate generali”), כך שהחלטה 790 אינה חלה על המשיבים. הטענה השנייה היא, שחוזי החכירה של המשיבים נחתמו לאחר החלטה 790 הכללית, כך שאילו היה מינהל סובר שיש לפטור את המשתכנים מתשלום בגין תוספת בניה, לא היה כולל בחוזה החכירה סעיפים שמאפשרים לו לגבות דמי-היתר.

6. 6. המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק-דינו של בית-משפט קמא, מנימוקיו.


הערעור שכנגד

7. 7. הערעור שכנגד נסב על אי פסיקת הוצאות משפט לטובת המשיבים. אף על-פי שהמשיבים זכו בתביעתם, והוציאו לצורך ניהול המשפט למעלה מ-200,000 ₪, לא פסק להם בית-משפט קמא הוצאות, לטענתם, ללא כל טעם ענייני.

דיון והכרעה

8. 8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. באת-כוח המערער שבה והעלתה לפנינו את אותן טענות שנטענו ונידונו לפני בית-משפט קמא, אולם אני סבור שבית-משפט קמא דן בטענות לעומקן, והכריע בהן אל נכון.

מקובלת עלי מסקנת בית-משפט קמא כי מלשון החלטה 790 עולה, שהיא חלה על דירות הזהות במאפייניהן לאלו שרכשו המשיבים, דהיינו: "דירת מגורים מהוונת המצויה בבנין מגורים בקרקע עירונית" (סעיף (ב) להחלטה), ואין בלשון ההחלטה דבר שיש בו כדי ללמד על כוונה להוציא את המשיבים מתחולתה. מקובל עלי גם שהחלטה 862 נועדה אך להבהיר את החלטה 790 ולפזר את הערפל, ולא לתקן את החלטה 790 תוך החלת מצב משפטי חדש. כבית-משפט קמא, אף אני סבור כי נוסח החלטה 790 אינו תומך בהכרח בפרשנות לה טוען המערער; אף על-פי שהחלטה 862 נוקטת לשון "לתקן", אין הכוונה בהכרח לתיקון היקף תחולתה של החלטה 790, אלא לתיקון הנוסח הלקוי שאינו מבהיר די הצורך שהחלטה 790 חלה גם על זכאי החלטה 761. כבית-משפט קמא, גם אני סבור שלשון ההחלטה עצמה (לפיה "על-אף האמור בסעיף 5.4 להחלטת המועצה מס. 761 ובהתאמה להחלטות המועצה מס' 824 ו-790, לא יגבה המינהל דמי-היתר בגין תוספת בניה בדירות שנבנו במסגרת תכנית 'בנה דירתך'") – תומכת בפרשנות המשיבים, שכן המילה "בהתאמה" מרמזת על שאיפה להאחדה בין הקבוצות, להבדיל מהבחנה ביניהן. ולבסוף, מקובלת עלי הקביעה שתוכן החלטה 862 משמיט את הקרקע מתחת לטענת המערער, שלא הייתה כוונה להעניק למשיבים כפל הנחה, שכן אם כך היה – מה הביא לשינוי כוונה זו בהחלטה 862, שפטרה את כלל החוכרים, לרבות את המשיבים, מתשלום דמי-היתר בנסיבות דנן? שאלה זו נותרה ללא מענה מצד המערער.

9. 9. בנסיבות המקרה, אין בידי לקבל גם את טענת המערער בדבר נורמה מיוחדת מוקדמת הגוברת על נורמה כללית מאוחרת. בספרו, מבחין פרופ' אהרן ברק בין שני מצבים עיקריים, וכדבריו:

"במצב הראשון, פרשנותה של הנורמה המאוחרת והכללית מביא למסקנה הפרשנית, כי תכליתה של נורמה זו היתה, כי הסדריה יבואו במקום ההסדרים הקודמים, לרבות ההסדר הקבוע בנורמה מוקדמת ומיוחדת. במצב השני, הפעילות הפרשנית על הנורמה המאוחרת והכללית מגלה, כי תכליתה היתה לחול על מגוון ההסדרים הקודמים, למעט ההסדר הקבוע בנורמה מוקדמת ומיוחדת. כאשר שופט מגיע למסקנה – בשלב הפרשני של פעולותיו – כי הוא מצוי במצב הראשון, כלומר, תכליתה של הנורמה המאוחרת והכללית היתה לבוא תחת ההסדר המוקדם והמיוחד, כי אז בשלב השני של פעולותיו – שלב פיתוח המשפט – עליו להגיע למסקנה כי הנורמה הכללית והמאוחרת גוברת, וכי בסתירה בין הנורמות, ידה על העליונה.
[...]
שונים הם פני הדברים במצב השני, בו מגיע השופט למסקנה הפרשנית, כי חרף לשונה הכללית, הנורמה המאוחרת לא נועדה כלל לבוא במקום הנורמה המוקדמת והמיוחדת, וכי היה זה ממטרותיה של הנורמה המאוחרת והכללית לקבוע הסדר חדש אשר יחול בצד ההסדר הישן, שימשיך לחול במצב המיוחד. במקרה זה, ביטול הנורמה המוקדמת והמיוחדת היה נוגד את התכלית העומדת ביסוד הנורמה הכללית והמאוחרת. דא עקא, שהיוצר של הנורמה המאוחרת והכללית התבטא באופן כללי וגורף, בלא להותיר – במישור הלשוני – כל אפשרות להמשיך את קיומה של הנורמה המיוחדת. האם במצב דברים זה יש להביא לביטולה של הנורמה המיוחדת? ודוק: הבעיה מתעוררת רק אם בסיום השלב הראשון – שלב הפעילות השיפוטית הפרשנית – הפרשן יגיע למסקנה כי, בשל לשונה הגורפת, אין מנוס מלפרש את הנורמה המאוחרת והכללית באופן שלא ניתן ליישבה עם המשך קיומה של הנורמה המוקדמת והמיוחדת.
[...]
נמצא, כי הבעיה הקשה היא זו: פרשנותה של הנורמה המאוחרת והכללית אינה מאפשרת – בשל חוסר הגמישות של לשונה הכללית והגורפת – לצמצם בדרך פרשנית את תחולתה והוצאת הנורמה המוקדמת מתחום חלותה. האם בנסיבות אלה, יד הנורמה הכללית והמאוחרת על העליונה? נראה לי כי במצב דברים זה – ורק במצב דברים זה – יחול הכלל השלישי של ברירת הדין, לפיו הנורמה המוקדמת והמיוחדת תמשיך לעמוד בהיקפה, בצד הנורמה המאוחרת והכללית." (אהרן ברק פרשנות במשפט כרך ראשון – תורת הפרשנות הכללית 553-552 (1992))

לטעמי, לצורך פרשנותה של החלטה 790, מצויים אנו במצב הפרשני הראשון, לאמור: פרשנותה של הנורמה הכללית והמאוחרת מובילה למסקנה שמטרתה הייתה לבוא תחת נורמות קודמות, לרבות החלטה 761, ולהחיל הסדר משפטי חדש. פרשנות זו נתמכת הן בלשון החלטה 790, הן בתכליתה של החלטה 761 (לסייע לזכאי משרד השיכון), הן בנוסח ובתכלית של החלטה 862, כפי שקבע בית-משפט קמא.

10. 10. לא מצאתי ממש בטענות המערער בעניין חוסר תום לב, השתק ומניעות.

הערעור שכנגד

11. 11. המשיבים טוענים כי בית-משפט קמא נמנע מלפסוק להם הוצאות אף-על-פי שזכו בתביעה. בסיכומיו, לא התייחס המערער לטענה זו של המשיבים. כידוע, נושא ההוצאות הוא עניין לערכאה הדיונית להחליט בו, וערכאת הערעור תתערב בו אך במקרים חריגים. ואולם, סבורני כי נסיבות העניין מצדיקות התערבות במקרה הנוכחי. אפילו אם המערער ניהל את התביעה בתום לב וכתוצאה ממחלוקת כנה, איני מוצא הצדקה לכך שהמשיבים יצאו בחיסרון כיס. אשר על כן, הייתי מציע לחבריי לקבל את הערעור שכנגד, ולהורות למערער לשלם למשיבים את הוצאות המשפט בבית-משפט קמא, וכן שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח.

סוף דבר

12. 12. על-יסוד האמור הייתי מציע, איפוא, לדחות את הערעור, ולקבל את הערעור שכנגד כמפורט בסעיף 11 לעיל.

13. 13. המערער ישא בהוצאות המשיבים בערעור זה וכן בשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ש"ח.

____________________
אורי גורן
, נשיא



השופטת רות לבהר שרון:

אני מסכימה.
____________________
רות לבהר שרון, שופטת

השופט שמואל ברוך
:

אני מסכים עם קביעותיו של הנשיא הנכבד ומבקש להוסיף הערה אחת משלי. לו היתה עמדת המינהל מעוגנת במערכת ההחלטות עליה סומך הוא עצמו, היה נוצר מצב לא תקין, לפיו חוכרים השייכים לתובעים ורכשו את הקרקע כנגד תשלום 91% ממחירה – דהיינו: מחיר מלא – לא היו זכאים להנחה, רק משום שהקרקע הינה חלק מפרוייקט בנה ביתך. כלומר, היו נוצרים בפועל שני סוגים של חוכרים ששילמו דמי-חכירה מלאים: כאלה שרכשו את הקרקע באופן רגיל ונהנים מפטור מלא, וכאלה שרכשו אותה בפרוייקט "בנה ביתך" ואינם נהנים מפטור. דומני שגם המינהל עצמו לא התכוון להגיע לתוצאה כה צורמת ומפלה, ומשכך, מושתת פסק-דינו של בית-משפט קמא על אדנים מוצקים.

____________________
שמואל ברוך
, שופט


הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא גורן.
ניתן היום,י"ט סיון תשס"ו , 15 יוני 2006, בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח עותק פסק-הדין לב"כ הצדדים, ותודיעם טלפונית על קיומו.

אורי גורן
, נשיא
אב"ד

רות לבהר שרון, שופטת

שמואל ברוך
, שופט










עא בית משפט מחוזי 2289/04 מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' שרון יזהר,שרון שולמית,פרנזל בוריס,פרנזל סבינה,מירז אורי,מירז נאוה,צרפתי רבקה,צרפתי שלמה,בן כרמלה (פורסם ב-ֽ 15/06/2006)