פסקי דין על אס.ג'י.אס חברה לבנין | פסקי דין על פי.אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) | פסקי דין על אלקטרה נדל"ן נכסים | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל – תל אביב

257/05 הפ     26/06/2006




הפ 257/05 אס.ג'י.אס חברה לבנין בע"מ,פי.אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ,אלקטרה נדל"ן נכסים בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – תל אביב




1


בתי המשפט
בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו
בפני
כב' השופט ד"ר עמירם בנימיני

ה.פ. 257/05




בעניין:
1. אס.ג'י.אס חברה לבנין בע"מ

2. פי.אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ

3. אלקטרה נדל"ן נכסים בע"מ



שלושתן ע"י ב"כ עוה"ד י. זהבי
, ד. רותם

המבקשות


- נ ג ד –



מינהל מקרקעי ישראל – תל אביב



ע"י ב"כ עו"ד ח. מי-רז
, פמת"א
המשיב

פסק-דין

א. רקע עובדתי

1. המבקשות הן חברות העוסקות ביזמות מקרקעין ובבניה. הן רכשו ביום 8.9.04 מחברת קריאו איי.אל. בע"מ (להלן: "קריאו") את כל זכויותיה והתחייבויותיה על-פי חוזה פיתוח עם המשיב (להלן: "המינהל"), שנחתם ביום 7.10.03 (להלן: "חוזה הפיתוח" – נספח א' לבקשה), בנוגע למגרש בפתח-תקווה הנמצא בגוש 6364, חלק מחלקות 20, 23, 24 ו- 27 (להלן: "המגרש"). קריאו רכשה את המגרש בהתאם למכרז שפרסם המינהל (להלן: "המכרז"), ועל-פי תנאים שנקבעו בנספח א' למכרז (צורף כנספח ה' לתשובת המינהל). המינהל אישר את הסכמתו להעברת הזכויות מקריאו למבקשות (נספח ב' לבקשה).

2. כאשר פנו המבקשות אל המינהל בבקשה למתן הסכמה להוצאת היתר בניה על המגרש, שבמסגרתו נתבקשו תוספות שונות הכוללות הגדלת שטח הבניה, מספר הקומות והגדלת תכסית קומת הקרקע - דרש המינהל מהמבקשות דמי היתר בגין כל התוספות שהן מעבר לקיבולת הבניה הנקובה בחוזה הפיתוח (נספח ג' לבקשה). המבקשות הודיעו למינהל כי אין יסוד לדרישתו זו, והמינהל דחה את טענות המבקשות (ההתכתבות צורפה כנספח ד').

3. היתר הבניה שהמבקשות מעוניינות לבנות לפיו ניתן על-ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקוה (נספח ח'1 לתגובת המינהל). ממסמך זה, ומחוות דעתה של השמאית דליה אביב, שצורפה לתגובת המינהל כנספח ז', עולה כי היתר הבניה יאפשר למבקשות תוספות בניה (המינהל מכנה זאת "חריגות") משמעותיות ביותר לעומת שטחי הבניה המותרים על-פי חוזה הפיתוח. החריגה בשטח העיקרי היא של 4,986 מ"ר; החריגה בשטחי השירות היא של 6,701 מ"ר; גובה הבנין יהיה 32 מ' לעומת 18 מ'; תכסית קומת הקרקע, כולל שטחי שירות, תהיה 62.78% במקום 40%; והבנין יכלול שש קומות במקום ארבע. לפי השומה של הגב' אביב, דרש המינהל מהמבקשות סך של כ- 5 מיליון ₪ כדמי היתר בגין הוצאת היתר הבניה.

4. לנוכח המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לפרשנות חוזה הפיתוח, הגישו המבקשות תובענה על דרך של המרצת פתיחה, בה עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו המינהל איננו רשאי לדרוש מהן דמי היתר ו/או דמי הסכמה ו/או כל תשלום אחר, בגין התוספות ו/או ההקלות המבוקשות על ידן בהיתר הבניה. לחלופין, טוענות המבקשות כי המינהל זכאי אך ורק לדמי היתר בגין תוספת קומה אחת למבנה שיוקם על המגרש. המרצת הפתיחה נתמכת בתצהירו של מר אהוד סמסונוב, מנהל המבקשת 1.

המבקשות מסתמכות, בין היתר, על העובדה שבחוזה הפיתוח שבין המינהל לקריאו היה קיים סעיף שנמחק בעט (ליד המחיקות מופיעות חתימות הצדדים). הסעיף שנמחק בהסכם הסופי קבע כדלקמן:

"ידוע ליזם כי 'התמורה' כהגדרתה בחוזה זה מהווה תשלום בגין שטח מבונה עיקרי בסך 10,111.0 מ"ר כמפורט לעיל, וכי תמורת אישור המינהל להגדלת קיבולת הבניה, בין בדרך של הקלה ובין בדרך של שינוי תוכנית מפורטת ובין בכל דרך אחרת זכאי המינהל, בין היתר, לתמורה נוספת בשיעור כפי שיקבע המינהל מעת לעת".

5. המינהל טוען בכתב התשובה שהגיש, הנתמך בתצהירה של גב' גילה כהן, מנהלת מחלקת עיסקאות במינהל מחוז מרכז, כי הוא זכאי לגבות דמי היתר מן המבקשות בגין ההקלות ו/או התוספות המבוקשות על ידן במסגרת היתר הבניה, וזאת על-פי הסכם הפיתוח. המינהל מסתמך בטיעוניו בעיקר על האמור בסעיף 4 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח, אשר קובע כדלקמן:

"על-פי הוראות התוכנית רשאית הועדה המקומית לאשר לצורך הרחבת מפעל יחיד במגרש קומה נוספת הכל בהתאם להוראות תקנון.
ידוע ליזם כי אם יבקש לממש תוספת כאמור יחויב בתשלום בהתאם לנוהלי המינהל".

למען השלמת התמונה יש לצטט גם את האמור במבוא לחוזה, לאמור:

"והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בניית המבנים למטרת ההקצאה על-פי היעוד ושעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים;"

המונח "שעור הניצול" מוגדר במבוא להסכם:

"קיבולת בניה המותרת על-פי התוכנית הנ"ל, דהיינו __ אחוזים ב ___ קומות... והמסתכמים ב- 10111.0 מ"ר מבונים שטח עיקרי".

6. הצדדים הסכימו כי המחלוקת ביניהם היא משפטית בלבד, וכי אין צורך בשמיעת עדים או בחקירת המצהירים. לפיכך, הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

ב. טענות הצדדים

7. המבקשות טוענות בבקשה ובסיכומיהן את הטענות הבאות:

א. המקור האפשרי היחידי לחיוב בדמי היתר עשוי לנבוע מחוזה הפיתוח, ולא מכל מקור אחר, כפי שנקבע בע"א 6518/98 הוד אביב נ' המינהל, פ"ד נה(4) 28. לכן, יש לבחון האם חוזה הפיתוח במקרה דנא מסמיך את המינהל לגבות דמי היתר, וזאת על פי אומד דעתם של הצדדים להסכם.

ב. מחיקת ההוראה שנכללה בטיוטת החוזה בדבר חובת היזם לשלם תמורה עבור הגדלת קיבולת הבניה, מובילה למסקנה כי הצדדים התכוונו לשלול מהמינהל זכות לדרוש דמי היתר בגין תוספת בניה כלשהי. מחיקת ההוראה נעשתה במתכוון, משום שהיא לא הופיעה במסמכי המכרז.

ג. סעיף 4 לתנאים המיוחדים לחוזה הפיתוח נותר בחוזה מתוך השמטה גרידא, כפי שניתן ללמוד מן העובדה שהצדדים מחקו את ההוראה בדבר חובת תשלום דמי היתר למינהל. עם מחיקה זו, איבדה הוראת סעיף 4 את כל נפקותה.

ד. גם על פי נוהלי המינהל, אין הוא זכאי לגבות דמי היתר מהמבקשות. בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 833 מיום 9.7.98 נקבע בסעיף 1.5א' כי:

"במכרז להקצאת קרקע למגורים יצוין כי הענקת הזכויות בהסכם החכירה שיחתם עם היזם, תכלול בחובה את כל הזכויות הקיימות והעתידיות, הניתנות למימוש בתוכנית מאושרת ושתאושר על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965".

הוראה זו הורחבה כך שתחול גם על בניה "למגורים או לתעסוקה", וזאת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 975 מיום 22.10.03. החלטות אלו מחזקות את המסקנה שהצדדים לא התכוונו לאפשר למינהל לגבות דמי היתר בגין תוספת בניה כלשהי.

ה. תוספות הבניה שאושרו למבקשות אינן חורגות מקיבולת הבניה המותרת על-פי התב"ע שחוזה הפיתוח התבסס עליה (פת/מק/ 2000 /11ד). סעיף 2.1 לתב"ע קובע כי באזור תעשייה רשאית הועדה המקומית לאשר לצורך הרחבת מפעל יחיד במגרש "קומה נוספת (40% נוספים עיקרי + 20% נוספים מתוך 40% - שטחי שירות...)". על פי הוראה זו אישרה הועדה המקומית למבקשות היתר בניה, אשר כולל את כל שטחי הבניה שניתן היה לאשר על פי התוכנית. לכן, אין מדובר ב"הקלה", ואין למינהל כל עילה לדרוש תמורה נוספת.

ו. אין לקבל את טענת המשיב כי השומה המקורית של המכרז לא הביאה בחשבון את האפשרות של הקלה, כפי שאושרה למבקשות, שכן שומה זו איננה חלק ממסמכי המכרז.

ז. לחלופין, אם זכאי המינהל לגביית דמי היתר על-פי החוזה – זכאותו מוגבלת אך ורק לתשלום בגין הוספת קומה נוספת אחת.



8. המינהל טוען בתצהיר התשובה ובסיכומיו את הטענות הבאות:

א. השומה שהיוותה בסיס למכרז לא הביאה בחשבון הקלות שאינן כלולות בתב"ע החלה (כך עולה מן התצהיר והשומה של השמאי אילן ברעם שצורפו לתצהיר התשובה כנספחים ג'-ד'). הואיל והמינהל לא כלל בחוזה הפיתוח זכויות עתידיות, הוכנס סעיף 4 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח. סעיף זה מחייב את היזם לשלם בגין תוספות בניה הנובעות מהרחבת המפעל, שאושרו בהתאם לסעיף 11 לתקנון התב"ע, שאליו מפנה סעיף 4 לחוזה הפיתוח. על פי חוות דעתה של השמאית דליה אביב, שצורפה כנספח ז' לתצהיר התשובה, אושרו למבקשת "חריגות" של שטחי הבניה בהיקף של כ- 10,000 מ"ר; הגדלת תכסית הקרקע ב- 22.78%; הגבהת הבניין ב- 14 מ' והוספת שתי קומות. תוספות אלו, ולחלופין חלקן, מחייבות תשלום מצד המבקשות.

ב. הצדדים מחקו מן החוזה את ההוראה הרחבה, אשר חייבה את היזם בתוספת תשלום למינהל בגין כל סוג של "הקלה" (קרי: תוספת בניה מעבר למה שמאפשרת התוכנית) שיבקש בעתיד, על מנת להוסיף לחוזה את ההוראה המצומצמת הקבועה בסעיף 4 לתנאים המיוחדים, לפיה חייב היזם בתוספת תשלום רק במקרה הקונקרטי של קבלת הקלות לשם הרחבת מפעל המתבטאות בהוספת קומה. ההוראה המיוחדת (סעיף 4) דוחה את ההוראה הכללית (זו שנמחקה).

ג. על פי הלכת הוד אביב הנ"ל, המקור המשפטי לחיוב בדמי היתר הוא חוזה הפיתוח. בענייננו, ניתן ללמוד על אומד דעתם של הצדדים מהוראת סעיף 4 לתנאים המיוחדים של חוזה הפיתוח. אך יש לאבחן את הלכת הוד אביב: במקרה דנא תוספות הבניה הן בהיקף של למעלה מ- 10,000 מ"ר, ואף כוללות שינוי צורתו החיצונית של הבניין ומספר קומותיו, בעוד שבענין הוד אביב התבקשה הוספת 618 מ"ר בלבד.

ד. שווי תוספות הבניה שאושרו למבקשות נאמד בכ- 6 מליון ₪ (לפי חוות דעתה של השמאית דליה אביב שצורפה לתצהיר התשובה), לעומת השומה אשר שימשה בסיס למכרז (לפי חוות-דעתו השמאית של אילן ברעם). יש לפרש הסכם מסחרי באופן המגשים את התכלית הכלכלית-עיסקית העומדת ביסודו, כפי שאנשי עסקים סבירים והגונים היו מבינים אותו (ע"א 5795/90 סקלי נ. דורען בע"מ, פ"ד מו(5) 811, 819). אין כל סיבה להניח שהמינהל התכוון לוותר על גביית תשלום נוסף בעתיד במידה ויתממש הפוטנציאל הגלום במקרקעין נשוא החוזה, כפי שאכן אירע.

ה. זכאותו של המינהל לגבות דמי היתר בנסיבות דלעיל, מעוגנת גם בדיני עשיית עושר ולא במשפט, כאשר חריגות הבניה שאושרו למבקשות שוות מיליוני שקלים.

ו. המינהל הוא רשות ציבורית אשר פועלת כנאמן הציבור, לשם קידום מטרות ציבוריות. חוזי רשות נועדו לקדם אינטרס ציבורי, ולכן חזקה על הרשות כי פעלה על-פי אמות מידה של הגינות וסבירות (ג. שלו, חוזים ומכרזים של רשות ציבורית, בעמ' 31). רשות ציבורית חייבת להקפיד שרכוש הציבור לא ימסר אלא בתמורה ניאותה (בג"צ 81/85 חסיד נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(3) 424, 426). לאור זאת, חזקה על המינהל שערך את חוזה הפיתוח במקרה דנא באופן המשיא את רווחי הציבור בצורה המירבית, ושדאג להותיר לעצמו את הזכות לגבות תוספת תשלום במקרה של הרחבה כה גדולה של היקף הבניה לעומת מה שנקבע בחוזה.

טענה זו לא נטענה אמנם בתשובת המינהל להמרצת הפתיחה, כפי שטוענות המבקשות, והיא הופיעה לראשונה בסיכומי המשיב. אך מדובר בטענה משפטית גרידא, שאיננה מהווה שינוי חזית מהותי, והיא נשענת על עובדות שאינן שנויות במחלוקת. לכן אין מניעה להעלותה בסיכומים (ראה: ע"א 271/75 שושן נ. שושן, פ"ד ל(1) 473, 476-477; ע"א 682/82 בן אריה נ. "סהר", פ"ד לז(3) 595, 589; ע"א 3996/01 יהושוע נ. בון מארט מילניום בע"מ, פ"ד נז(4) 952, 956).

ז. החלטות 833 ו- 975 של מועצת מקרקעי ישראל אינן חלות על חוזה הפיתוח במקרה דנא, שכן הוא נחתם לפני כניסתה לתוקף של החלטה 975, שמחילה את החלטה 833 גם על בניה למטרות תעסוקה.

ג. המסגרת המשפטית

9. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות". ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה גובשו בפסק הדין הנודע שניתן בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (אושר בדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם). הלכת אפרופים אושרה לאחרונה בהרכב מורחב של תשעה שופטים בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, טרם פורסם (בקשה לדיון נוסף על ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל, דינים עליון כרך ע' 660; הבקשה נדחתה). ששה שופטים חזרו ואישרו את הלכת אפרופים (כב' הנשיא א. ברק, כב' השופטת ד. ביניש, כב' השופט א. ריבלין, כב' השופטת א. פרוקצ'יה, כב' השופט א. לוי וכב' השופט ס. ג'ובראן). שלושה שופטים (המשנה לנשיא כב' השופט מ. חשין, כב' השופטת מ. נאור וכב' השופט א. גרוניס) סברו כי יש להותיר את הלכת אפרופים על מכונה, אך מן הראוי להשיב ללשון החוזה את בכירותה על-פני ראיות אחרות, שכן הסקת אומד דעתם של הצדדים מתוך לשון החוזה בטוחה ואמינה יותר מהסקתו מתוך הנסיבות. לצד הלכות אלו, זכתה הלכת אפרופים לביאור בספרו של א. ברק, פרשנות במשפט, פרשנות החוזה (כרך רביעי, תשס"א-2001, בעמ' 481 ואילך). הלכת אפרופים תומצתה בדנ"א 2045/05 הנ"ל על-ידי כב' השופטת א. פרוקצ'יה, תוך ציטוט דברי המשנה לנשיא דאז, א. ברק, בעמ' 311-313, כדלקמן:

"חוזה מתפרש על-פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים בקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה 'קבילים' הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו. זו תתבהר רק בסיומו של ההליך הפרשני...
אם אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה כמו גם במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלבנטי לפתרון הבעיה הפרשנית הניצבת לפני השופט, על-פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך 'אופייה מהותה של העיסקה שנקשרה בין הצדדים...'. זהו מבחן אובייקטיבי. הוא מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של הגיון...
תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ('אומד דעת הצדדים') והתכליות האובייקטיביות של החוזה. עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ('אומד דעת הצדדים') על העליונה... זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות... הנה כי כן, לא מבחן דו-שלבי אשר לשונו הברורה או הלא-ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות".

10. ניתן לסכם את ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה, כפי שהן עולות מפסקי הדין דלעיל ומפסקי דין נוספים, וככל שהן נוגעות לענייננו, כדלקמן:

א. נקודת המוצא של הפרשנות היא לעולם לשון החוזה, אשר תוחמת את גבולות הפירוש: "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון", וצריך להיות עיגון בלשון החוזה לפירוש שבית-המשפט מאמץ (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כב' הנשיא א. ברק בפיסקאות 2-3, ודברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 10; דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 6).

עם זאת, לשון החוזה הינה נקודת מוצא לפירוש החוזה - לא נקודת הסיום; המטרה הסופית היא קביעת אומד דעתם של הצדדים על-פי לשון החוזה ועל-פי הנסיבות החיצוניות לו (ע"א 2553/01 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפיסקה 10). ההיזקקות לנסיבות החיצוניות קיימת תמיד, גם כאשר נראה כי לשון החוזה ברורה (דברי כב' השופט מ. חשין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפיסקה 15, וספרו הנ"ל של א. ברק על פרשנות החוזה בעמ' 490 ואילך).

ב. על בית-המשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, על-מנת לאתר את אומד דעתם של הצדדים, ולאמץ פירוש שיגשים את תכלית החוזה (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט ריבלין בפיסקה 11, וע"א 2553/01, דברי כב' הנשיא א. ברק בפיסקה 2). בשונה מ"דוקטרינת שני השלבים" שהיתה מקובלת בעבר, נפסק בהלכת אפרופים כי יש שלב פרשנות אחד, בו נבחנים לשון החוזה והנסיבות החיצוניות יחדיו (דברי כב' הנשיא ברק בהלכת אפרופים בעמ' 299-300, וכן דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט מ. חשין בפיסקה 12).

ג. לשון החוזה היא מקור פרשנות הנמצא בדרגה גבוהה יותר מן הנסיבות החיצוניות (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט מ. חשין בפסקאות 14-15, ודברי כב' השופט א. ריבלין בפסקאות 10-11; ספרו הנ"ל של א. ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 497). בנוסף, קיימת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה; יש עדיפות ללשון הרגילה והטבעית של החוזה, על פני נסיבות חיצוניות המצביעות על פרשנות חריגה ומיוחדת (דנ"א 2045/05 הנ"ל, דברי כב' השופט א. ריבלין בפסקאות 10-11).


ד. כאשר החוזה ניתן לפירושים שונים, יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכליתו. תכלית זו הינה התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים, ובלשון סעיף 25(א) לחוק החוזים – "אומד דעתם של הצדדים" (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל בפיסקה 8). לצורך קביעת התכלית הסובייקטיבית של החוזה, ניתן להיזקק לעדויות חיצוניות הנוגעות לנסיבות ההתקשרות ולמשא ומתן בין הצדדים, על-מנת לברר מה היה רצונם המשותף (שם, פיסקה 8, ודברי כב' השופט א. ריבלין בדנ"א 2045/05 הנ"ל בפיסקה 9). גם כאן יש להדגיש את הדברים שאמר כב' הנשיא א. ברק בעניין אפרופים בעמ' 313-314:

"בגדרי התכלית הסובייקטיבית, נתונה עדיפות נורמטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות. 'החזקה הינה, כי תכלית החוזה תוגשם, אם תינתן ללשון החוזה המשמעות הרגילה, הנודעת לו בלשון בה נקטו הצדדים. הנטל מוטל על הצד הטוען למשמעות מיוחדת' (פסק-דיני בד"נ 32/84 הנ"ל, בעמ' 274);...".

ה. המטרה הראשונית והעיקרית בפירוש חוזה היא מציאת כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים, וזאת לאור עיקרון חופש החוזים והשאיפה לכבד את רצונם של הצדדים (דברי כב' השופט מ. חשין בדנ"א 2045/05 הנ"ל, בפיסקה 28). אולם, מבחינה מעשית קשה בדרך כלל למצוא את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, כאשר כל אחד מן הצדדים מציג תכלית סובייקטיבית שונה מזו של חברו. בנסיבות אלו, כאשר לא ניתן לגבש כוונה סובייקטיבית משותפת של שני הצדדים לחוזה, אין מנוס מפניה לתכלית האובייקטיבית של החוזה (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, פיסקאות 12-13; דברי כב' השופט א. ריבלין בדנ"א 2045/05 בפיסקה 12, ודברי כב' השופט מ. חשין בפיסקאות 28-30). כפי שהבהיר כב' הנשיא ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, פיסקה 13:

"אכן, 'מן הבחינה התאורטית ידה של התכלית הסובייקטיבית על העליונה, ... אך מן הבחינה המעשית, ידה של התכלית האובייקטיבית על העליונה. הטעם לכך הוא פרגמטי: בדרך כלל יקשה על בית-המשפט למצוא כוונה שהיא משותפת לשני הצדדים'...".

אשר לדרך קביעת התכלית האובייקטיבית של החוזה, אמר כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01 הנ"ל, בפיסקה 13:

"המבחן האובייקטיבי מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של היגיון ומשיקולים של סבירות (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 313). על אופן ההתחקות אחר התכלית האובייקטיבית עמדתי במקום אחר:
הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה היתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי; השאלה הינה מהי 'כוונתם' של צדדים סבירים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו תוך התחשבות בערכים (כגון – צדק, סבירות, שיוויון) של שיטת המשפט שלנו. בגדרי התכלית האובייקטיבית אנו יוצאים מתוך ההנחה, כי חזקה (praesumptio juris) היא – חזקה הניתנת לסתירה – שהצדדים מבקשים להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (פרשת מליליין, שם)".

על-מנת לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, על בית-המשפט לשאול עצמו מה היה "הרצון ההיפותטי של הצדדים, אילו נתנו דעתם לשאלה הפרשנית הניצבת בפני
נו, כאנשים סבירים והוגנים" (שם, פיסקה 14).

ו. במסגרת איתור התכלית האובייקטיבית של החוזה, יש לאמץ פירוש המגשים את עקרון תום הלב (דברי כב' השופט א. ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, בפיסקה 11).

ז. חוזה מסחרי נועד להגשים מטרה מסחרית, ויש לפרשו באופן שיגשים תכלית שנותנת ביטוי להיגיון מסחרי-כלכלי, לסבירות וליעילות. היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי – בא בגדר הפרשנות האובייקטיביות (ע"א 9609/01 מול הים נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 141; ספרו הנ"ל של א. ברק, על פרשנות חוזה, עמ' 532-533; ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, מהד' תשס"ה-2005, בעמ' 426).

ח. יש לקרוא את החוזה בכללותו, כמכלול אחד, ואין לפרש כל הוראה במנותק מן ההקשר הכללי; הפירוש חייב להביא בחשבון את מערכת האיזונים הכוללת שבחוזה (דברי כב' הנשיא א. ברק בע"א 2553/01, פיסקה 9). יש צורך לאמץ פירוש שלא יפר את האיזון הכלכלי שהחוזה ביקש להשיג (שם, פיסקה 14). בית-המשפט חייב לבחון מהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי ההסכם, לצורך פירושו (דברי כב' השופט א. ריבלין בע"א 2553/01 הנ"ל, פיסקאות 12, 14).
ט. חוזה יתפרש כנגד הצד המנסח, אך זאת רק כאשר חוזה ניתן לשני פירושים, ושניהם סבירים והגיוניים במידה שווה (ע"א 631/83 המגן נ. מדינת הילדים, פ"ד לט(4) 561, בעמ' 572-573; ע"א 497/83 צור נ. הפניקס, פ"ד מא(1) 729, בעמ' 733; ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, בעמ' 836). בע"א 4651/95 בני סעיד חמודה קבלני עבודות קווי מים נ' המועצה המקומית עראביה, פ"ד נ(5) 81, בעמ' 87, הוצע להביא בחשבון לצורך פירוש ההסכם לא רק את השאלה מי ניסח אותו, אלא גם את מבחן יחסי הכוחות שבין המתקשרים, קרי: מי היה הצד שכוחו לקבוע את תנאי החוזה עדיף. בספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 635-639, מובעת הדעה כי הגורם המכריע הוא שליטתו הישירה או העקיפה של צד לחוזה על תוכן החוזה, ולא השאלה מי ניסח את החוזה.

י. נקודת המוצא לפירוש חוזה היא כי חלקיו השונים אינם סותרים זה את זה, ואינם מיתרים זה את זה. לכן, יש לבחור פירוש המונע סתירה פנימית בחוזה, ורק אם אין אפשרות כזו – יש לקבוע אילו מן ההוראות גוברת (ראה ספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות החוזה, בעמ' 589-590, והפסיקה המאוזכרת שם).

יא. כאשר מדובר בחוזה מודפס, העובדה שהצדדים הוסיפו לטקסט המודפס הוראות נוספות – בהדפסה או בכתב יד – מעניקה להוראה הנוספת משקל מיוחד, בכל הנוגע לקביעת אומד דעתם של הצדדים; "ההנחה הינה כי הוראה זו, יותר מכל הוראה אחרת, משקפת את התכלית המונחת ביסוד החוזה" (ראה ספרו הנ"ל של א' ברק על פרשנות בחוזה, בעמ' 455-456, והפסיקה המאוזכרת שם). כך גם יש ליתן משקל למחיקת סעיף בחוזה, כאשר המחיקה נראית לעין, אם כי משקלה של עובדה זו בקביעת אומד דעתם של הצדדים עשוי להשתנות על-פי הנסיבות; על בית-המשפט לקבוע אם סיבת המחיקה היא העדר הסכמה לתוכן הסעיף שנמחק, או שמא מניעת כפילות מיותרת (ספרו הנ"ל של א' ברק בעמ' 456-457).

11. אין מחלוקת בין הצדדים כי המקור האפשרי היחיד לחיובן של המבקשות בתשלום דמי היתר למינהל הוא חוזה הפיתוח שבין הצדדים; אין כל מקור חוקי אחר שעליו יכול להסתמך המינהל בדרישתו זו. כך נפסק בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, בעמ' 34-35, שבו נדונה שאלה דומה לשאלה המתעוררת בהליך זה. כב' השופטת א. פרוקצ'יה פסקה כי התשובה לשאלה האם רשאי המינהל לדרוש דמי היתר כתוספת לתמורה החוזית המקורית, בשל הגשת בקשה לתוספת בניה מעבר ל"שיעור הניצול" של המגרש מבחינת "קיבולת הבניה" המותרת על-פי התוכנית בעת חתימת הסכם הפיתוח – תוכרע על-פי פרשנות ההסכם, דהיינו: מבחינת לשונו של החוזה בד בבד עם נסיבותיו החיצוניות (עמ' 36). כך נפסק בעניין הוד אביב, כי הואיל וחוזה הפיתוח הכיל הוראה שקבעה חובת תשלום למינהל במקרה של שינוי שטח המגרש וגבולותיו, אך לא במקרה של הגדלת קיבולת הבניה, אין המינהל רשאי לדרוש דמי היתר בגין הגדלת קיבולת הבניה. כב' השופטת פרוקצ'יה הבהירה, בעמ' 39:

"מקיומו של הסדר לשינוי התמורה החוזית המוסכמת במקרה של שינוי בשטח המגרש או בגבולותיו ניתן להסיק על קיומו של הסדר שלילי ביחס לשינוי דומה בקיבולת הבניה. יש קושי לייחס לצדדים כוונה להסדיר עניין מהותי מסוג תוספת לתמורה החוזית המוסכמת במקרה של שינויים בקיבולת הבניה בלא הסדר מפורש בהסכם, על אחת כמה וכמה כאשר גם נעדר מנגנון חוזי טכני שהיה סביר לכוללו בהסכם לצורך קביעת שיעור תוספת התשלום, דרכי השומה, המועדים לצורך כך וכן הלאה".

כב' השופטת פרוק'ציה הבהירה כי: "מתוכנו של הסכם הפיתוח ומרקעו מסתמן הסדר שלילי לעניין סמכות המינהל לגבות תוספת תמורה בגין תוספות בניה, ולכן אין מקום לשימוש באמצעי של השלמת פרטים חסרים בחוזה" (עמ' 44). עוד הוסיפה כב' השופטת פרוקצ'יה בעניין פרשנות ההסכם, בעמ' 41:

"גם אילו נותר ספק באשר לכוונת הצדדים בשאלת זכות המינהל לדרוש מהיזם תוספת תמורה עקב קבלת הקלות בניה, היה ראוי לפרש את שתיקת ההסכם בעניין זה בדרך המיטיבה עם המתקשר הפרטי. המינהל כרשות ציבורית הוא זה אשר ניסח את החוזה וגיבש את הוראותיו, וכגוף ציבורי הוא אמון על הכלל כי אין להשתמש בכוחו השלטוני על-מנת לגבות כספים מן האזרח, ובכלל זה ממתקשר פרטי בהסכם פיתוח עמו, אלא אם כן הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך (השווה ע"א 224/76 חברת נופש ערד בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל [3]. בהליך פרשנות חוזה שגוף ציבורי הוא צד לו יש להתחשב, בין היתר, בעובדה כי ההסכם נוסח על-ידי הגורם השלטוני אשר נעזר לצורך כך באנשי מקצוע, בעוד למתקשר הפרטי כוח מוגבל, אם בכלל, לשנות את התנאים החוזיים ואת ניסוחם. נסיבות אלה מצדיקות את החלת כלל פירוש החוזה נגד מנסחו מתוך הנחה כי הרשות הציבורית יכלה להבהיר את עמדתה, לו רצתה, באשר ליכולתה לדרוש תוספת תמורה בגין הוספת בניה, אך לא עשתה כן. משכך, אפילו נאמר כי עולה דו-משמעות מהוראות הסכם הפיתוח, כי אז היעדר תניה מפורשת בעניין זכות המינהל לדרוש תוספת תמורה עם הגדלת קיבולת הבניה, מן הדין שיתפרש כנגד המינהל בתורת מי שניסח את ההסכם. תוצאה אחרת עשויה לפגוע פגיעה ממשית בציפייתו הסבירה של המתקשר הפרטי בחוזה מינהל (ג' שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית [14], בעמ' 35-34; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ [4], בעמ' 230, 240".

זאת ועוד, כב' השופטת פרוק'ציה הדגישה בפסק דינה את חובת המינהל, כגוף ציבורי, לנהוג בהגינות ובתום לב, ולהימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה שאיננה עולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו (עמ' 45-48).

זאת ועוד: גם בעניין הוד אביב, כמו גם בענייננו, טען המינהל כי אם לא יחוייב היזם בתשלום תוספת התמורה עבור הגדלת קיבולת הבניה, יצא הוא מתעשר שלא כדין על-חשבון המינהל, אשר פועל כנאמן הציבור. כב' השופטת פרוק'ציה דחתה את הניסיון להטיל על היזם חובת תשלום מעבר למה שנקבע בחוזה הפיתוח, וציינה כי גם בחינת מדיניות המינהל מלמדת שלא היתה החלטה ברורה של המינהל לגבות דמי היתר בגין כל תוספת בניה מן היזם, אלא, אם בכלל, רק מן החוכר שעתיד ליהנות מן השימוש בשטח, וזאת כאשר יחתם הסכם חכירה לאחר פיתוח המגרש, בהתאם לחוזה הפיתוח (עמ' 42-43).

12. הלכת הוד אביב אושרה והוחלה בע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל, פ"ד נו(1) 241; ע"א 3979/01 בניני ישקו נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 423. לעומת זאת, בה.פ. (י-ם) 3409/06 מצפה בית שמש בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, טרם פורסם, פסק כב' השופט ב. אוקון כי קיימת הצדקה לסטות מהלכת הוד אביב, אשר התייחסה להקלות בניה בשטח של 618 מ"ר, במקרה שבו מדובר בתוספת בניה ניכרת לעומת מה שניתן היה לבנות בעת חתימת חוזה הפיתוח; במקרה האחרון, ניתן לקבוע כי הגדלת קיבולת הבניה באופן ניכר לא הובאה בחשבון בעת תמחור העיסקה. בדרך דומה אובחנה הלכת הוד אביב על ידי כב' השופטת ה. גרסטל בה.פ. (ת"א) 507/03 מצלאווי נ' מינהל מקרקעי ישראל, דינים ועוד כרך לד(3) 635. כמו כן אובחנה הלכת הוד אביב במקרה שבו לחוזה הפיתוח הוספה הוראה מיוחדת, כדוגמת סעיף 4 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח בענייננו, אשר קבעה כי היזם ישלם למינהל דמי היתר בגין הגדלה של קיבולת הבניה המותרת (ע"א (חי') 3054/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' אליר חברה לבנין בע"מ, לא פורסם).

13. ודוק: באף לא אחת מהלכות אלו, נדון חוזה פיתוח ממנו נמחקה בהסכמת הצדדים ההוראה הכללית המאפשרת למינהל לגבות דמי היתר בגין כל תוספת בניה, והוכנסה תחתיה הוראה מצומצמת יותר המאפשרת גבית דמי היתר רק במקרה הנזכר בה. בכך שונים מקרים אלו מן המקרה דנא, כפי שיבואר להלן.

ד. דיון ומסקנות

14. הצדדים לא הביאו ראיות בדבר הנסיבות החיצוניות שהובילו לחתימת חוזה הפיתוח בין המינהל לבין קריאו, ואף לא ראיות בשאלה מדוע הוסף סעיף 4 הנוגע לתשלום בגין הוספת קומה. לכן, אין בסיס לטענת המבקשות כי סעיף זה נותר בחוזה בטעות. כמו כן אין בפני
ראיות בשאלה מה היו יחסי הכוחות בין הצדדים במהלך המשא ומתן. אך כיוון שמדובר בחוזה אחיד (שנוסחו צורף למסמכי המכרז), וכיוון שאחד הצדדים לחוזה הוא רשות שלטונית, סביר יהיה להניח שהמינהל היה זה שהכתיב את תנאי ההסכם, והוא גם מי שניסח אותם. עם זאת, אין להתעלם מכך שקריאו הצליחה להביא למחיקת הוראה מן החוזה – הוראה שהיתה מחייבת אותה בתשלום דמי היתר בגין כל תוספת בניה. בסופו דבר, כלי הפרשנות העיקרי - כמעט בלעדי - המונח בפני
הוא נוסח החוזה שנחתם, אשר כולל הן מחיקה והן הוספה של סעיף רלבנטי לענייננו. זה "חומר הגלם" שמתוכו ומתוכנו צריך לפרש את החוזה, ולהכריע במחלוקת בין הצדדים. בנוסף, ניתן ללמוד על אומד דעתם של הצדדים לחוזה ממסמכי המכרז שקדמו לחוזה הפיתוח, שכן אלו מהווים חלק מן המשא ומתן בין הצדדים.

15. הראיה החיצונית היחידה הקיימת בענין המחלוקת שבין הצדדים, מצויה בתצהירו של אהוד סמסונוב, מנהל המבקשת 1, כי הסעיף המחייב בתשלום דמי היתר בגין כל תוספת בניה נמחק משום שלא נכלל גם בטיוטת החוזה שצורפה למכרז, וקריאו עמדה על מחיקתו. אמנם מדובר בעדות שמיעה, אך לא היתה כל התנגדות של המשיבה לסעיף זה בתצהיר, והמינהל לא הגיב על טענה זו, וגם לא ביקש לחקור את המצהיר. אכן, נספח ב' למסמכי המכרז (צורף כנספח ה' לבקשה) הינו נוסח אחיד של חוזה פיתוח, כפי שנחתם לבסוף עם קריאו, ונוסח זה באמת לא כלל הוראה המחייבת את היזם לשלם למינהל תשלום בגין כל הגדלה של השטח המבונה. בנספח א' למסמכי המכרז, שכותרתו "תנאים למכרז", נכללת הוראה בנוסח הדומה לסעיף 4 לתנאים המיוחדים בהסכם שנחתם, לפיה: "ידוע ליזם כי אם יבקש לממש תוספת כאמור יחויב בתשלום בהתאם לנוהלי המינהל", כאשר הביטוי "תוספת כאמור" מתייחס לפסקה הקודמת בה דובר על בניית קומה נוספת. מכאן עולה כי לא היתה כוונה לאפשר למינהל לדרוש תשלום בגין כל תוספת בניה בשטח המבונה, אלא רק בגין הוספת קומה.

אולם, מסמכי המכרז כוללים גם הצעה של הניגשים למכרז (נספח ב' למסמכי המכרז שצורפו כנספח ה' לבקשה), ושם דווקא נאמר בסעיף 1(ד): "ידוע לי כי כל בניה נוספת מעבר למצוין בנספח א' תחויב בתשלום נוסף". במבוא לנספח א' מוגדר היקף הבניה המותר על-פי התוכנית (12,639 מ"ר), כפי שגם נכתב בחוזה הפיתוח שנחתם. ואם אין די בהוראת סעיף 1(ד) להצעה, בא סעיף 1(ה) להצעה וקובע בצורה מפורשת:

"ידוע לי כי כל תוספת ניצול מכל סוג שהוא מעבר לקיבולת הבניה על-פי החוזה והתב"ע תחויב בתשלום למינהל בהתאם לנוהלי המינהל לרבות תוספת בניה להרחבת המפעל בקומה נוספת כמפורט בנספח א' לתנאי המכרז" (ההדגשה שלי: ע.ב.).

16. מכאן עולה כי קיימת אי-בהירות במסמכי המכרז: ההצעה כוללת התחייבות לשלם למינהל דמי היתר בגין כל תוספת בניה, בעוד שתנאי המכרז כוללים התחייבות לשלם דמי היתר רק בגין הוספת קומה. סתירה זו במסמכי המכרז, עשויה לשפוך אור על הנסיבות שהובילו למחיקת הסעיף בהסכם הפיתוח, המאפשר למינהל לגבות תשלום בגין כל תוספת בניה, והוספת תנאי מיוחד המאפשר למינהל לגבות תשלום אך ורק בגין הוספת קומה. מכאן עולה בבירור כי בעת כריתת חוזה הפיתוח עם קריאו החליט המינהל לוותר על הנוסח המרחיב שבהצעת המכרז, ולהסתפק בנוסח המצומצם יותר שהופיע בתנאי המכרז. לכן נמחק מהסכם הפיתוח אותו סעיף המחייב את היזם לשלם בגין כל תוספת בניה, ובמקומו הוכנס סעיף מיוחד המזכה את המינהל בדמי היתר אך ורק בגין אישור לבניית קומה נוספת. עסקינן בהוראה שהוספה במיוחד לנוסח הקיים, שצורף למסמכי המכרז, ועל-פי ההלכות שצוטטו לעיל יש להעניק לה משקל מיוחד, כהוראה שבה בא לידי ביטוי אומד דעתם של הצדדים להסכם. כך גם יש להעניק משקל ממשי למחיקת ההוראה המאפשרת גביית תשלום בגין כל תוספת בניה.

17. לאור האמור לעיל אין לקבל את טענת המבקשות כי אין הן חייבות בתוספת תשלום כלשהי בגין תוספות הבניה הנרחבות שאושרו להן. הכותרת לתנאים המיוחדים שבחוזה הפיתוח מבהירה כי כוונת הצדדים היתה להוסיף על התנאים הכללים האחידים שבחוזה, ולקבוע תנאים מיוחדים לעיסקה הנדונה ("הואיל ובנוסף לתנאי חוזה הפיתוח שלהלן יחולו התנאים המיוחדים הבאים"). יש לדחות את הפירוש שמציעות המבקשות, כאילו הוסף סעיף 4 לתנאים המיוחדים נותרה בחוזה מתוך טעות. טענה זו איננה נשענת על ראיה כלשהי, והיא בלתי-סבירה לאור התנאים שפורטו במסמכי המכרז, כמפורט לעיל.

בהתאם לכללי פרשנות חוזים שבוארו לעיל, יש להעניק משנה חשיבות לתנאי המיוחד שהוסף לתנאים האחידים בסעיף 4, שעל-פיו חייב היזם בתשלום דמי היתר במקרה של תוספת קומה לבנין. כך גם יש משמעות ברורה למחיקת ההוראה הכללית בחוזה, שאיפשרה למינהל לדרוש דמי היתר בגין כל תוספת בניה. המבקשות אינן מעניקות נפקות כלשהי לתנאי המיוחד שבסעיף 4 לחוזה, בעוד שהמינהל ביקש לגבות דמי היתר גם בגין תוספות שאינן חייבות בתוספת תשלום על-פי סעיף 4 להסכם, תוך התעלמות ממחיקת ההוראה הכללית דלעיל. דרך פרשנות זו, של שני הצדדים, איננה מתיישבת עם הוראות ההסכם. יש לקרוא את החוזה כמכלול אחד, על כל חלקיו, ולהביא בחשבון את האיזונים שבו, כאשר חלקו האחד כולל מחיקה בעלת משמעות, וחלקו השני כולל תוספת חשובה.

18. המבחן שקובע סעיף 4 לתנאים המיוחדים הוא זה: רק תוספת בניה שנובעת מהוספת קומה מאפשרת למינהל לדרוש תוספת תשלום. סעיף 4 סיפא קובע כי "ידוע ליזם כי אם יבקש לממש תוספת כאמור יחויב בתשלום", כאשר המונח "תוספת כאמור" מתייחס לאישור לבניית "קומה נוספת", כפי שנקבע ברישא של הסעיף. כאשר נאמר בחוזה "קומה", יש לפרש את האמור בלשון יחיד ככולל אף לשון רבים, וזאת על פי הכלל הקבוע בסעיף 5 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, אשר מוחל על פירוש חוזה מכוח סעיף 25(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. לכן, אין לקבל את טענת המבקשות כי סעיף 4 לתנאים המיוחדים מאפשר למינהל לגבות דמי היתר רק בגין תוספת קומה אחת, כאשר בפועל התירה הועדה המקומית למבקשות לבנות שתי קומות נוספות (קומה תעשייתית וקומת גלריה), ולהגביה את הבניין מ- 18 מ' ל- 32 מ'. כמו כן אין לקבל את טענתן של המבקשות - אם ירדתי לעומק דעתן - כי אם חייבות הן לשלם למינהל תוספת בגין קומה אחת, אין הדבר כולל תוספת זכויות בניה הנובעת מהוספת קומה זו. סעיף 4 לחוזה מחייב את היזם לשלם למינהל, בהתאם לנוהליו, דמי היתר בגין תוספת בניה הנובעת מהוספת קומה (או קומות).

19. איני סבור כי יש צורך להסתמך על החזקה, לה טוען המינהל, בדבר סבירות פעולת הרשות, או על ההנחה כי המינהל, כנאמן הציבור, פעל כדי להשיא את רווחי הציבור מחוזה הפיתוח שחתם עם קריאו. די אם אומר כי הפירוש שמציעות המבקשות איננו מתיישב עם לשונו הברורה של החוזה, וכי הוא בלתי-סביר ונוגד את התכלית הכלכלית-מסחרית של החוזה. לכן, גם לו הייתי סבור כי לא ניתן למצוא את התכלית הסובייקטיבית של הצדדים להסכם – ואינני סבור כך – הייתי דוחה את הפירוש שמציעות המבקשות, בהיותו נוגד את התכלית האובייקטיבית של החוזה, הנקבעת על-פי כוונתם המשוערת של צדדים סבירים והוגנים. בהעדר כל ראיה לסתור, אין כל סיבה לסבור כי המינהל התכוון לוותר על זכותו לגבות תשלום בגין תוספות בניה בהיקף אשר כמעט ומכפיל את קיבולת הבניה עליה מתבסס חוזה הפיתוח, ואשר ערכן מגיע לכמה מליוני שקלים. יש לפרש חוזה מסחרי באופן שיגשים את התכלית שנותנת ביטוי להיגיון המסחרי-כלכלי ולסבירות. ההיגיון המסחרי העומד מאחרי מחיקת ההוראה הכללית והוספת סעיף 4 לתנאים המיוחדים ברור: המינהל לא יהא זכאי לתוספת תשלום בגין כל תוספת בניה, אלא רק במקרה המסויים שבסעיף 4 לחוזה, קרי: הרחבת המפעל על ידי הוספת קומה או קומות לבניין.

20. אשר לדרך בה הלך המינהל, הרי שמכתב הדרישה שהוציא למבקשות מבוסס על פרשנות מרחיבה של חוזה הפיתוח. לפי פרשנות זו, זכאי המינהל לגבות מן המבקשות דמי היתר בגין כל תוספת בניה. אולם המינהל עצמו איננו מציע בסיכומיו, לפחות לא בצורה מפורשת, לאמץ פרשנות זו. בסיכומי המשיב נאמר בסעיף 13:

"בעוד שההוראה שנמחקה נוסחה בהרחבה מתוך מטרה לחייב את היזם בגין כל סוגי ההקלות שיבקש בעתיד, הרי שההוראה בתנאי המיוחד נוסחה בצמצום ומתייחסת למקרה קונקרטי בו יבקש היזם 'הרחבת מפעל תוספת קומה' ויקבל הקלות הנובעות מתוספת זו".

כמו כן נאמר בסעיף 31 לסיכומי המשיב:

"המינהל ויתר אמנם על זכותו המורחבת (בהוראה שנמחקה) לקבל תוספת תשלום בגין כל הקלה שהיא, אך הותיר לעצמו זכות מצומצמת לדרוש תוספת תשלום במקרה קונקרטי של 'הרחבת מפעל תוספת קומה', בהבינו את הפוטנציאל הרווחי הגלום בה".

מקבל אני פרשנות זו של המינהל, ולו היה נוהג על-פיה – היה מקום לדחות את התביעה, ולפסוק הוצאות לטובת המינהל. אלא שבניגוד לעמדתו זו, דרש המינהל מן המבקשות תשלום "בגין כל התוספות שמעבר לחוזה מאחר והשומה הבסיסית לא לקחה אותן בחשבון" (מכתב המינהל שצורף לתשובתו כנספח ב').

21. אם אכן סבור המינהל כי חוזה הפיתוח מאפשר לו לגבות מן המבקשות דמי היתר בגין כל תוספת בניה – הרי שיש לדחות פרשנות ברוח זו. הלכת הוד אביב חלה במקרה דנא מקל וחומר. לא זו בלבד שאין בחוזה הפיתוח שבענייננו הוראה המאפשרת למינהל לגבות דמי היתר בגין הגדלת קיבולת הבניה המותרת שבהסכם, אלא שהוראה בענין זה היתה קיימת בטיוטת ההסכם, ונמחקה ממנה. בשונה מן המקרה שנדון בענין הוד אביב - בעניינו אין מדובר אך ורק בהסדר שלילי ביחס לאפשרות של גביית דמי היתר בגין כל תוספת בניה, אלא שההוראה המאפשרת גביית דמי היתר בגין כל תוספת בניה נמחקה על ידי הצדדים לחוזה.

לכן, גם אם מדובר בהגדלה משמעותית של קיבולת הבניה לעומת מה שנקבע בעת חתימת חוזה הפיתוח, וחרף האמור במבוא להסכם בדבר הסכמת המינהל למסור ליזם את המגרש לשם בניה על-פי שיעור הניצול שצויין בחוזה - אין להתעלם מהסכמתם המפורשת של הצדדים בחוזה, ולהתיר למינהל לגבות תשלום בגין הגדלת קיבולת הבניה. תוצאה זו תעמוד בסתירה גמורה לכוונת הצדדים, כפי שהיא באה לידי ביטוי ברור במחיקת ההוראה המחייבת את היזם לשלם דמי היתר בגין כל תוספת בניה. הצדדים להסכם, במקרה דנא, גילו את דעתם בצורה מפורשת כי המקרה היחיד שבו זכאי המינהל לדרוש תוספת תשלום הוא קבלת אישור הועדה המקומית להוספת קומה. כך עולה מהוראת סעיף 4 לתנאים המיוחדים שהוספו לחוזה. אין להתיר למינהל לעקוף הוראה זו, באמצעות הסתמכות על העילה של עשיית עושר ולא במשפט, בניגוד למשמעות הברורה של ההסכם (ראה להלן). למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי גם לו הייתי סבור שקיימת אי-בהירות בחוזה, בכל הנוגע לזכותו של המינהל לגבות מן היזם דמי היתר בגין כל תוספת בניה, הייתי מפרש את החוזה כנגד המנסח ובבדרך המיטיבה עם היזם, כפי שנפסק בענין הוד אביב הנ"ל (בעמ' 41).

22. המינהל לא הבחין במכתב הדרישה שהוציא למבקשות בין סוגי תוספות הבניה שאישרה להן הועדה המקומית. המבקשות קיבלו היתר לתוספות שונות, שלא כולן קשורות בהכרח להוספת קומה. כך למשל כולל ההיתר הוספת שטחים בתכסית קומת הקרקע, כולל שטחי שירות (62.78% במקום 40%). לא ניתן להבין מחוות הדעת של הגב' דליה אביב (נספח ז' לתשובת המשיב), ומן הראיות שהביאו הצדדים, כולל החלטת הועדה המקומית (נספח ח'1 לתגובת המשיב), אלו מתוספות הבניה שאושרו למבקשות נובעות מהוספת שתי הקומות, ואלו מהן אינן קשורות להוספת הקומות. "שטחי החריגה", כפי שמכנה זאת השמאית דליה אביב, כוללים 4,986 מ"ר שטח עיקרי ו- 6,701 מ"ר "שטחי שירות", כאשר לא ברור איזה חלק משטחים נוספים אלו שהותרו לבניה נובע מהוספת שתי קומות לבניין. לפיכך, אסתפק בקביעת העיקרון הנובע מפירושו הנכון של חוזה הפיתוח, ולא אקבע את דרך יישומו בפועל, בהעדר ראיות, מה גם שנושא גובה התשלום המגיע למינהל איננו נושא לדיון בתיק זה. המינהל יהיה רשאי לגבות מן המבקשות דמי היתר רק בגין תוספת בניה אשר נובעת מהוספת שתי קומות לבניין, כפי שמתחייב מסעיף 4 לתנאים המיוחדים.

23. לאור פרוש חוזה הפיתוח כמבואר לעיל, לא ניתן לקבל את טענת המבקשות כי לא קיימת עילה בידי המינהל לדרישת תוספת בניה. המבקשות טוענות כי תוספות הבניה שהותרו להן מעוגנות כל-כולן בתב"ע החלה, ואין לראות בהן "הקלות" המקימות עילה לדרישת דמי היתר. בהחלטת הועדה המקומית לאשר את היתר הבניה (נספח ח'1 לתגובת המשיב), קובעת הועדה המקומית: "לאשר בכפוף לפרסום הקלה, דיון בהתנגדויות...". כלומר, הועדה המקומית ראתה בתוספות שאישרה למבקשות "הקלה" לעומת התוכנית. בנוסף, סעיף 4 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח קובע כי המינהל יהיה זכאי לדרוש תוספת תשלום אם על פי הוראות התב"ע תאשר הועדה המקומית "לצורך הרחבת מפעל יחיד במגרש קומה נוספת". כך בדיוק נהגה הועדה המקומית, שציינה בהחלטתה כי "הועדה המקומית רשאית לאשר לצורך הרחבת מפעל יחיד במגרש קומה נוספת...", כאשר אישרה את הקומה הנוספת.


מכאן ברור כי הסיטואציה שהתרחשה בפועל היא בדיוק זו שצפו הצדדים בסעיף 4 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח, כאשר קבעו כי היא תחייב תשלום נוסף מצד היזם. כך או כך: זכאותו של המינהל לגבות תוספת תשלום איננה קשורה בשאלה האם לפי דיני התכנון והבניה אושרה למבקשות "הקלה", כמשמעותה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, או שמא היו אלו תוספות בניה גרידא. סעיף 4 לתנאים המיוחדים מחייב את היזם ב"תוספת תשלום בהתאם לנוהלי המינהל", וזכות זו לא הוגבלה לאישור "הקלות" בלבד.

24. המשיב מסתמך בטיעוניו גם על העילה של עשיית עושר ולא במשפט. אכן, בה.פ. (ת"א) 507/03 הנ"ל בענין מצלאווי, פסקה כב' השופטת ה. גרסטל כי אין זה צודק ונכון לאפשר ליזם לעשות עושר ולא במשפט, על ידי קבלת אישור לתוספת בניה בהיקף ניכר, מבלי לשלם עבורה דמי היתר למינהל, כאשר ברור מן ההסכם שתוספת שכזו מגיעה למינהל. כב' השופטת גרסטל הפנתה בענין זה להלכה שנפסקה ברע"א 5768/94 א.ש.י.ר. נ' פורום, פ"ד נב(4) 289. לדידי, נושא זה מוסדר כל-כולו במסגרת דיני החוזים, בהתאם להוראות שקבעו הצדדים. סעיף 6 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, קובע כי הוראות החוק יחולו כשאין הסכם אחר בין הצדדים. במקרה דנא הצדדים הסדירו בצורה מפורשת בחוזה הפיתוח את נושא התשלום בגין תוספת בניה, ולכן אין מקום לפנות לעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

25. אינני מקבל את טענות המבקשות, המסתמכת על נוהלי המינהל על פי החלטה 833 והחלטה 975 של מועצת מקרקעי ישראל (ראה סעיף 7(ד) לעיל). חוזה הפיתוח במקרה דנא נחתם ביום 7.10.03, כפי שמציין המינהל בצדק, והמבקשות בונות את המגרש שלא למטרת מגורים, אלא לתעשייה (ראה חוות דעת השמאית אביב – נספח ז' לתגובת המשיב). לכן, לא ניתן ללמוד מנוהל מס' 975 על אומד דעתם של הצדדים לחוזה הפיתוח, מן הטעם הפשוט שהנוהל לא היה קיים בעת חתימת החוזה. זאת ועוד, סעיף 1.5א' להחלטה 833 מתייחס להענקת זכויות בהסכם החכירה שייחתם עם היזם, ואילו אנו דנים בפרוש חוזה הפיתוח (הסכם החכירה ייחתם בעתיד לאחר הפיתוח). כך גם נפסק בעניין הוד אביב הנ"ל, כי לא ניתן להסתמך לצורך פרוש חוזה הפיתוח על החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה לאחר חתימת חוזה הפיתוח, הן משום שהחלטה זו איננה חלה רטרואקטיבית על הסכמים שנכרתו לפני קבלתה, והן משום שההחלטה מתייחסת לגביית דמי היתר בגין תוספות בניה בהקשר לחוזה חכירה, ולא בהקשר לחוזה פיתוח (דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בעמ' 34; והשווה ע"א 5093/90 המינהל נ' כוכבי ואח', תק-על 95(3) 1802, שבו פורש ההסכם בין הצדדים, על-פי לשונו, כקובע תחולה של נוהלי המינהל כפי שיהיו בעתיד, בעת חתימת חוזה החכירה).

ה. סיכום

26. סיכומו של דבר: יש לדחות את טענת המבקשות כי על-פי חוזה הפיתוח הן אינן חייבות בתוספת תשלום כלשהי למינהל בגין תוספות הבניה שאושרו להן. מנגד, יש לדחות את טענת המינהל כי הוא זכאי לתוספת תשלום בגין כל תוספת בניה, אשר מגדילה את קיבולת הבניה לעומת זו שנקבעה בחוזה הפיתוח. על-פי פרושו הנכון של חוזה הפיתוח, זכאי המינהל לגבות מן המבקשות תוספת תשלום (דמי היתר) בגין תוספות הבניה שאושרו להן, ואשר נובעות מהוספת שתי קומות לבניין. המינהל איננו רשאי לגבות תוספת תשלום כלשהי בגין הגדלת קיבולת הבניה, לעומת זו שצויינה בחוזה, אשר איננה נובעת מהוספת שתי הקומות.

בהתחשב בתוצאה זו, כאשר שני הצדדים הציגו עמדות שאינן תואמות את מה שמתחייב על פי חוזה הפיתוח – אין צו להוצאות.

27. המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום ל' בסיון, תשס"ו (26 ביוני 2006) בהעדר הצדדים.

ד"ר עמירם בנימיני

שופט









הפ בית משפט מחוזי 257/05 אס.ג'י.אס חברה לבנין בע"מ,פי.אר (אריה פרשקובסקי נדל"ן) בע"מ,אלקטרה נדל"ן נכסים בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – תל אביב (פורסם ב-ֽ 26/06/2006)