פסקי דין על אמנון סלע | פסקי דין על עו"ד נאדר אליאס | פסקי דין על רבקה שמעוני | פסקי דין על פנחס שמעוני |

1703/07 בשא     29/01/2007




בשא 1703/07 אמנון סלע, עו"ד נאדר אליאס נ' רבקה שמעוני, פנחס שמעוני




10
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בחיפה
בשא 001703/07

בתיק עיקרי: א 008915/06
בפני
:
כבוד השופט עודד גרשון

תאריך:
29/01/2007
בעניין:
1. אמנון סלע

2. עו"ד נאדר אליאס
בתפקידו ככונס הנכסים על
זכויות המשיבים במקרקעין הידועים כחלקות 5
61 ו- 108 בגוש 18161 בנהריה
ע"י ב"כ עו"ד
יעקב סולומון

המבקשים

נ ג ד
1. רבקה שמעוני

2. פנחס שמעוני
ע"י ב"כ עו"ד
ריצ'רד מן
המשיבים

החלטה
1. מבוא

א. המשיבים בבקשה הנוכחית הגישו בשעתם את הבקשה שבבשא 8915/06 כנגד המבקש מספר 1 דכאן ובה עתרו, לפי סעיף 16 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן – "החוק"), ליתן "(...) צו מניעה נגד כל פעולה הנעשה (כך במקור! ע.ג.) כדי לממש משכון, לרבות צו עיכוב הליכי הוצל"פ, תיק מס' 02-15822-06-0, עד למתן

פסק דין
על ידי הבוררים".

ב. בהחלטתי מיום 4.1.07 במסגרת בשא 8915/06 קבלתי את הבקשה האמורה ואסרתי על המשיב דשם (המבקש מספר 1 דכאן) "(...) לפעול או להמשיך לפעול למימוש המשכון נשוא התובענה עד למתן פסק הבורר בסכסוך התלוי ועומד בפני
הבוררים". כן הוריתי על עיכוב הליכי ההוצל"פ בתיק ההוצל"פ הנ"ל עד למתן פסק הבוררים.

ג. עתה לפני בקשתם של המבקשים שבבשא 1703/07 שבה הם עותרים –

"(...) להבהיר כי אין בהחלטתו מיום 4.1.07 כדי למנוע מכונס הנכסים שנתמנה על נכס המקרקעין נשוא ההחלטה (...) מלפעול לשימור שוויים וערכם של המקרקעין ובכלל זה להבהיר כי אין מניעה כי הכונס, כמי שבא בנעלי המשיבים, בעלי הזכויות במקרקעין, יחתום עם המינהל על "הסכם לפיצוי בקרקע" (להלן – "עסקת החליפין") לפי החלטת מינהל מקרקעי ישראל (...) מספר 727.

לחלופין בלבד, ככל שבית המשפט הנכבד סבור כי יש בהחלטתו מיום 4.1.07 כדי להגביל את סמכותו של הכונס ולמנוע ממנו לחתום על עסקת החליפין, יתבקש בית המשפט הנכבד לצמצם את החלטתו הנ"ל ו/או לשנותה באופן שיאפשר לכונס לבצע פעולות שנועדו לשימור ערך המקרקעין ו/או השבחתם, לרבות התקשרות עם המינהל בהסכם החליפין, ויצמצם ההחלטה כך שתאסור רק פעולות הנוגעות למימוש המקרקעין (קרי – מכירתם), ויאפשר פעולות אחרות שתכליתן שמירה על ערך המקרקעין".

2. השתלשלות העניינים

א. בין המשיבה מס' 1 (להלן– "המשיבה") לבין המבקש מס' 1 (להלן – "המבקש") ואברהם שמואלי (להלן-"שמואלי") מתנהל הליך של בוררות בפני
הבוררים עורכי הדין יצחק רז ושמואל שנפלד, על פי כתב תביעה שהוגש על ידי המשיבה.

המשיבה טענה בתביעה שהגישה בפני
הבוררים כי "התנהגות הנתבעים והפרת החוזה מקנה לה זכות לבטל את החוזה ולדרוש ביטול של כל הבטחונות שניתנו לנתבעים לרבות רישום הערות אזהרה ורישום משכון".

המשיבה עתרה בתביעתה בפני
הבוררים לחייב את המבקש ואברהם שמואלי לשלם לה סך של 5 מיליון ₪ ולהצהיר כי נאסר על הנתבעים (המשיב ושמואלי) לפעול למימוש משכון ו/או כל בטחונות נוספים שניתנו על ידה ו/או על ידי פנחס כחלק מן החוזה שבין הצדדים. כן עתרה המשיבה להצהיר כי הנתבעים, יחד ולחוד הפרו את החוזה שבין הצדדים.

ב. המשיבים (המשיב מס' 2 יקרא להלן - "פנחס") הינם בעלי זכויות במקרקעין בנהריה שהם שטח חקלאי. המשיבים טענו כי בהתאם להחלטות מינהל מקרקעי ישראל קיימת אפשרות לבצע עסקת חליפין כאשר כ-29% משטחי המקרקעין יועברו לבעלות החוכר תוך שינוי תנאי שימוש הקרקע משטח חקלאי לשטח למגורים ו/או מסחרי.

ג. המשיבה קיבלה את הזכויות במקרקעין מאביה המנוח, שמואל בקל ז"ל, במתנה, בשנת 1986. רק בשנת 2005 הושלמה העברת הזכויות במקרקעין על שם המשיבה ופנחס.

ד. המשיבה ופנחס נפרדו והתגרשו בשנת 1999, ופנחס עזב את ישראל והוא מתגורר מאז בארה"ב.

ה. המשיבה ופנחס חיפשו בשעתם (בשנת 1999 ועוד קודם לכן) יזם בעל ידע, יכולת ואמצעים כדי לקדם פרוייקט בניה וניצול מקרקעין שבבעלותם.

ו. המשיבה טענה במסגרת הבקשה שבבש"א 8915/06 כי היא ופנחס היו דלי אמצעים ובלי כל יכולת לממן או לקדם פרוייקט באופן עצמאי. הם גם נעדרו הכשרה, השכלה או מומחיות לקידום פרוייקט לניצול הקרקע ונזקקו ליזם בעל כישורים כאמור ואמצעי מימון.

המבקש ואברהם שמואלי, כך נטען בבקשה שבבש"א 8915/06, הינם יזמים בעלי יכולת להוציא לפועל פרוייקט בניה בהיקף גדול.

ז. ביום 8/2/99 נחתם חוזה בין בני הזוג שמעוני לבין המבקש ואברהם שמואלי (שני אלה יחדיו יכונו להלן – "היזם") לפיו היזם יפעל מול המוסדות המתאימים, בשיתוף פעולה מלא של בני הזוג שמעוני כדי לבצע עסקת חליפין עם המינהל, להתקשר בהסכם פיתוח ולקדם פרוייקט לבניית מגורים או מסחר, על המקרקעין.

החוזה האמור מבוסס על חוות דעתו של השמאי יצחק סיון. בהתאם לחוות הדעת המשיבים יפנו את הקרקע תמורת מתן הלוואה בסך של 300,000$ וסכום זה יקוזז מרווחי החברה שיקימו הצדדים ואשר תבנה פרוייקט בניה על הקרקע ותמכור דירות.

בחוזה הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

(1) הצדדים יקימו חברה לייזום פרוייקט בניה על המקרקעין. חלוקת המניות בחברה תהיה 50-50; בני הזוג שמעוני יעבירו את הזכויות בקרקע לידי החברה בהתקיים תנאי מתלה והחברה תיזום פרוייקט לניצול הקרקע. היזם יקבל 2 מניות ניהול ובני הזוג שמעוני מניה אחת.

(2) התנאי המתלה שנקבע בהסכם הוא כי על בני הזוג שמעוני לבצע עסקת חליפין עם המינהל בתוך תקופה של 10 שנים, היינו עד פברואר 2009. אם לא יתקיים התנאי המתלה, כך הוסכם, ירכוש היזם את הקרקע וההלוואה בסך 300,000$ שתינתן למשיבים תוחזר מכספי התמורה.

(3) הוסכם כי על המשיבים לפנות, מיד לאחר חתימת החוזה, למינהל על מנת לבצע עסקת חליפין.

(4) הוסכם כי היזם ידאג לקבלת המימון הנדרש לתכנון ולבניה.

(5) הוסכם כי היזם יגרום לכך שהבנק הבינלאומי יעמיד לרשות המשיבים הלוואה בסך של 300,000$ כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכי היזם יעמיד בטחונות נוספים לבנק בנוסף לקרקע, בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת היזם. המשיבים התחייבו לפרוע את ההלוואה בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה. כבטחון נוסף ליזם הוסכם כי המשיבים ישעבדו את כל הזכויות בנכס, בשעבוד ראשון לטובת היזם ובחתימה על שטר משכון.

(6) הוסכם בין הצדדים כי אם עסקת החליפין לא תבוצע כי אז ירכוש היזם את המקרקעין וישוחרר מהבטחונות שנתן לבנק או חלק מן התמורה יועבר ישירות לבנק לסילוק מלוא סכום ההלוואה.

ח. ביום חתימת החוזה (8/2/99) נסעו המשיבים והמבקש לבנק הבינלאומי הראשון סניף מעלות (להלן – "הבנק") לשם חתימה על מסמכי ההלוואה. המשיבים חתמו על בקשה לקבלת הלוואה במט"ח והמבקש חתם על ערבות מתחדשת.

ט. כאמור לעיל המשיבים נפרדו והתגרשו בשנת 1999, זמן קצר לאחר חתימת החוזה. המשיב נסע לארה"ב אך מיופה כוחו, עו"ד י. רז, חתם בשמו ובמקומו ובשם המשיבה על כל מסמך שנתבקש על ידי היזם לצורך קידום הפרוייקט.

י. בחודשים שלאחר מכן פינתה המשיבה את ביתה שהיה מצוי על הקרקע הנדונה, היזם קיבל את החזקה בקרקע, הרס את הבית והתחיל בעבודות עפר והכנת השטח.

יא. באוגוסט 1999 הגישה המשיבה לבית המשפט לענייני משפחה בחיפה תביעה כנגד בעלה (פנחס) וכנגד המבקש, שמואלי, הבנק ועורכי הדין יצחק רז ושמואל שנפלד. בתביעתה עתרה לביטול החוזה הנ"ל ולמתן צווי מניעה כנגד מימוש החוזה. התביעה נדחתה ב

פסק דין
מיום 1/3/02.

יב. למן שנת 1999 היזם כמעט ולא קידם את הפרוייקט. זאת, למרות שכל נושא העברת הזכויות על שמם של המשיבים וקידום הפרוייקט היו בשליטת היזם ועורכי הדין שלו.

יג. ביולי 2004 מימש הבנק את הערבות שהעמיד המבקש להלוואה.

יד. ביום 27/3/06 פתח המבקש את תיק הוצל"פ 02-15822-06-0 "בקשת זוכה למינוי כונס נכסים בתיק משכון/משכנתא הנכס אינו דירת מגורים". המבקש טען כי הבנק מימש את הערבות שהוא העמיד כבטחון להלוואה וכי הדבר מעניק לו זכות לממש את המשכון על הקרקע.

3. טענות המבקשים

א. המבקשים טענו כי המחלוקת נשוא הבוררות עניינה בנכס מקרקעין אשר ביחס אליו נעשה הסכם מיום 8.2.99 בין המשיבים (בעלי הזכויות במקרקעין) לבין היזמים (המבקש ומר אברהם שמואלי) אשר התבסס על כך שהמשיבים יפנו למינהל על מנת לבצע עסקה של חליפין לפי החלטה 727 של המינהל, החלטה שמשמעותה מתן פיצויים מוגדלים לבעלי קרקע חקלאית בשינוי ייעוד.

לטענת המבקשים "(...) ללא ביצוע עיסקת החליפין לפי החלטה 727 מסוכל החוזה וערך הנכס קטן בעשרות מונים". (ההדגשה במקור. ע.ג.).

ב. המבקשים טענו כי ביום 27.12.06 קבל עו"ד בני לב קורן, המטפל בעניין מטעם הכונס, הודעה ממינהל מקרקעי ישראל לפיה, באם לא ייחתם הסכם חליפין עם המינהל עד ליום 31.12.06, כי אז יאבדו המשיבים ו/או הכונס את זכותם ליהנות מן הזכויות הגלומות בהחלטה 727.

לאחר דין ודברים בין עו"ד לב קורן לבין נציגי המינהל הוארך המועד להשלמת העסקה עד ליום 31.1.07. על פי שומה עדכנית של מינהל מקרקעי ישראל, יש לשלם עבור השלמת הזכויות סך של כ- 1.8 מיליון ₪.

ג. המבקשים טענו כי מאחר והמשיבים לא שיתפו פעולה כדי לשמור על ערך הנכס נשוא המחלוקת, פנה עו"ד לב קורן, מטעם הכונס, ביום 24.1.07, אל מינהל מקרקעי ישראל, על מנת לחתום על עסקת החליפין ובכך להציל את שווי המקרקעין מ"צניחה חופשית".

לטענת המבקשים, "החלטת בית המשפט הנכבד מיום 4/1/07 אינה אוסרת על ביצוע פעולת החתימה על הסכם החליפין שבמהותה הינה פעולה לשימור ערך הנכס, בעוד שהחלטת בית המשפט עניינה באיסור למימוש הנכס".

ד. המבקשים הוסיפו וטענו כי למעשה מחובתו של הכונס לשמור על ערך הנכס ובכלל זה, בנסיבות העניין אף לחתום על עסקת החליפין שכן אם לא כן הוא עשוי להחשב כמי שהתרשל במילוי תפקידו, וכל זאת כל עוד הוא אינו פועל לממש את הנכס.

ה. במהלך הדיון נשאל ב"כ המבקשים מדוע לא פנו לראש ההוצל"פ בבקשה שיפנה לבית המשפט בבקשת הבהרה לפי סעיף 12 לחוק ההוצל"פ ועל כך השיב ב"כ המבקשים, עו"ד עמית גור כי "אילו פנינו לראש ההוצל"פ כדי שזה יפנה לבית המשפט בבקשת הבהרה לפי סעיף 12 לחוק ההוצל"פ (...) בנסיבות שבהן עיכב בית המשפט את ההוצל"פ, ראש ההוצל"פ כלל לא היה דן בבקשה מאחר וההליכים בפני
ו מעוכבים והוא לא מוסמך לדון בהם".

ו. באי כוח המבקשים, עו"ד ריבנוביץ ועו"ד גור, טענו כי במקרה שלפניננו יש שינוי נסיבות לעומת המצב שהיה קיים בעת שניתנה ההחלטה מיום 4/1/07 וכאשר יש שינוי נסיבות מוסמך בית המשפט בהליכי ביניים לשוב ולדון באותו עניין.

4. טענות המשיבים

בא כוחם המלומד של המשיבים, עו"ד ריצ'רד מן
, הגיש תגובה קצרה בשמם של מרשיו ואביא אותה להלן כמעט בשלמותה:

"2. מאחר וקיים צו עיכוב בהתאם להחלטה של כב' בית המשפט מיום 4.1.07, אין לכונס הנכסים סמכות לנקוט בשום פעולה לרבות חתימה על חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל.

3. בשלב זה יש כבר לציין כי המשיבים תובעים ביטול החוזה בין הצדדים הכל כמפורט בכתב התביעה. בין היתר חתימה על חוזה מול המינהל, יחד עם פסק בורר שקובע ביטול החוזה בין הצדדים משנת 1999 מסבך את המצב דנן עוד יותר. המשיבים מבינים היטב כי המשך שותפות עם המבקש משאיר אותם חשופים לתחבולות נוספות שלו.

4. הבקשה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים:

4.1 המבקש הוא שפנה בבקשה לממש משכון בניגוד לחוזה במטרה לרוקן את החוזה מכל תוכן ולגזול מהמשיבים נכס רב ערך.

4.2 המבקש עדיין לא הגיש כתב הגנה בבוררות! המבקש גורם לעיכוב מתמשך כאשר הוא חוזר ומבקש דחיות.

4.3 המבקש יכול להלין רק על עצמו. אילו המבקש היה פועל לקידום הפרוייקט בשקדנות כפי שהתחייב ולא היה פועל לחטוף את המקרקעין לעצמו, אין ספק שהמשיבים היו משתפים פעולה. אך אי אפשר לצפות מהם דבר לאור ההתנהגות הפסולה של המבקש".

במהלך הדיון טען ב"כ המשיבים כי "אם תביעתם של המשיבים בפני
הבוררים תתקבל הם יעמדו בפני
התחייבות גדולה ביותר בפני
המינהל של תשלום של כמעט 2 מליון ₪".

על שום כך ביקש ב"כ המשיבים לדחות את הבקשה.

5. דיון

א. לאחר ששקלתי את טענות באי כוח הצדדים ואת מכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי מן הדין לדחות את הבקשה.

ב. ראשית, בעניין הסעד של הבהרת ההחלטה:

משנתן בית המשפט את החלטתו מיום 4.1.07, הוא סיים את תפקידו בכל הכרוך בבש"א 8915/06 ואין הוא מוסמך לדון בעניין יותר. הדרך היחידה המאפשרת שבית המשפט שנתן את החלטתו "יבהיר" אותה היא הדרך הקבועה בסעיף 12 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967. היינו, רק אם ראש ההוצאה לפועל היה סבור ש

פסק דין
(

פסק דין
מוגדר בסעיף 1 לחוק האמור ככולל גם החלטה), או חלק ממנו טעון הבהרה לשם ביצועו, רשאי ראש ההוצאה לפועל לפנות בכתב לבית המשפט שנתן את פסק הדין כדי לקבל הבהרה.

טענותיו של ב"כ המבקשים בעניין זה, כמובא לעיל, אין בהן כדי לאפשר למבקשים לבקש סעד שהדין אינו מעניק אותו להם.

לפיכך מן הדין לדחות את הבקשה להבהרת ההחלטה, וכך אני מורה.

אדון עתה בשאלה אם יש מקום ליתן למבקשים את הסעד החילופי שביקשו.

ג. סבורני כי צודק ב"כ המשיבים בטענותיו כי אם ינתן הסעד המבוקש כאן, יהיה בכך משום סיבוך המצב יותר מכפי שהוא מסובך היום.

יש לזכור כי המשיבה טוענת כי המבקש הפר את החוזה שבין הצדדים הפרה המזכה אותה בביטול החוזה. הפעולה שמבקשים המבקשים לבצע כיום, היינו ההתקשרות עם מינהל מקרקעי ישראל בעסקת החליפין, הינה פעולה בכיוון של המשך ביצוע החוזה, כאשר הפעולה כרוכה בתשלום של סכום נכבד של 1.8 מליון ₪ לצד ג', היינו, מינהל מקרקעי ישראל.

אין ספק בעיני כי פעולה זו יש בה כדי לשנות את המצב הקיים שינוי של ממש.

לפיכך, אם תזכה המשיבה בהליך הבוררות. עלולה המשיבה למצוא עצמה בפני
סיטואציה קשה ביותר שנוצרה כתוצאה מהמשך הפעולות לקידום העניינים שפורטו בהסכם וחשיפת המשיבה לסכנה שלפיה תהיה צפויה לתביעה כספית גדולה יותר מכפי שהיתה יכולה להיתבע אם המצב היה נשאר בעינו.

נראה לי כי בנסיבות העניין מאזן הנוחות נוטה לכיוונה של המשיבה, ואין מקום ליתן את הצו המבוקש שכן אם ינתן כי אז מצבה של המשיבה יורע באופן חמור.

על שום כך אני דוחה גם את העתירה החלופית של המבקשים.

6. אחרית דבר

אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

א. אני דוחה את הבקשה.

ב. המבקשים, יחד ולחוד, ישלמו למשיבים הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך כולל של 2,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
פיסקה 6 של החלטה זו הושמעה בפומבי בנוכחות עו"ד יעקב ריבנוביץ אשר מופיע היום גם על דעתו של עו"ד ריצ'רד מן
.

ניתנה היום י' בשבט, תשס"ז (29 בינואר 2007).

עודד גרשון
, שופט

עידית א.








בשא בית משפט מחוזי 1703/07 אמנון סלע, עו"ד נאדר אליאס נ' רבקה שמעוני, פנחס שמעוני (פורסם ב-ֽ 29/01/2007)