פסקי דין על בקאל אלי | פסקי דין על "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ

22994/97 א     30/09/2002




א 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ




בתי המשפט
א 022994/97
בבית משפט השלום בירושלים
30/09/02
תאריך:
כב' השופט יצחק מילנוב

בפני
:
1 . בקאל אלי

2 . בקאל אופיר
3 . בקאל מיכל
בעניין:
התובעים
ע' חשין
ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
"לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ
הנתבעת
נ' מגיורא

ע"י ב"כ עוה"ד
פסק - דין
מהם גורמים - "שאינם בשליטת קבלן" - לאיחור במסירת הדירה לקונה וכיצד להוכיחם?
האם צו הפסקת עבודות שיפוטי וביטול היתר הבניה הם בגדר הגורמים הנ"ל?
מהו טופס 4 והאם בלעדיו תיחשב דירה כראויה למגורים?
כיצד יש לשנות או לתקן, באופן מועיל ומחייב את המפרט הטכני וכחלק הימנו את תכנית הדירה?
האם יש תוקף לויתור קונה על בטוחה להשקעתו, ומה על מוכר לעשות במקרה שקונה לא מעוניין בבטוחה?
בשאלות אלה ואחרות עוסק

פסק דין
זה.

1. התביעה
תביעה של רוכשי שתי (02) דירות מאת החברה הנתבעת, בפרוייקט (בנין) מגורים בשם נאות שרת, ברמת שרת, ירושלים.
התביעה היא לפיצויים בראשי נזק אלה:
א. איחור בהשלמת הדירות ובמסירת החזקה בהן לתובעים.
ב. ירידת ערך עקב אי התאמה בשל בניית ממ"ד במקום חדר רגיל.
ג. ליקויים בדירות.
ד. גביית תשלומים ע"ח התמורה ללא מתן בטוחות.
ה. אבדן הנאה משימוש במעלית.
ו. עגמת נפש.
ז. הוצאות, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
2. ראש נזק ראשון - איחור בהשלמת הדירות ובמסירתן לתובעים.
2.1 דירת התובע 1:
התובע 1 חתם על זכרון דברים לרכישת דירתו ביום 14/09/02, ועל חוזה ביום 27/12/92 (להלן החוזה).
עפ"י סעיף 2.1 לחוזה, מכרה הנתבעת לתובע 1, וזה רכש מהנתבעת דירה בת 4 חדרים, מטבח ושירותים בקומה 10 בבנין, בכניסה 1 המסומנת בתשריט הרצוף כנספח "א'1" לחוזה. לדירה יוצמדו מחסן + חניה מקורה (להלן : הדירה).
עפ"י סעיף 2.2(א) לחוזה, זהות הדירה ושאר החלקים המוצמדים יהיו בהתאם לתכנית הדירה הרצופה כנספח "א'2" לחוזה (להלן : התוכנית) ועפ"י סעיף 2.2(ב) לחוזה, הדירה תיבנה על פי המפרט הטכני המצורף כנספח "ב" לחוזה (להלן : המפרט הטכני).
בסעיף 7.1. לחוזה נקבע, כי "עד לא יאוחר מיום 30.06.1994 (להלן - "מועד המסירה"), ובכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה, במלואן ובמועדן, יגרום המוכר [הנתבעת - י.מ.] להשלמת בניית הדירה בהתאם לתוכנית ולמפרט הטכני ולפי תנאי חוזה זה, ויגרום למסירת הדירה לחזקתו של הקונה [התובע 1 - י.מ.] כשהיא פנויה וחופשית מכל אדם ו/או חפץ". (הדגשה לא במקור - י.מ.).
התובע טוען, כי קיבל מפתח הדירה ביום 24/11/96 (ס' 13 לתצהיר עדותו הראשית), כאשר הדירה לא היתה ראויה למגורים (נספח י' לתצהיר התובע 1), ומכאן טענתו, כי האיחור בהשלמת הדירה ומסירתה לחזקתו מגיע ל - 29 חודשים (24/11/96 - 30/06/96).

2.2 דירת התובעים 2-3
התובעים 2-3 חתמו על זכרון דברים ביום 08/02/93, ועל חוזה המכר ביום 17/02/93 (להלן : החוזה). עפ"י סעיף 2.1. לחוזה מכרה הנתבעת לתובעים 2-3, ואלה רכשו מהנתבעת, דירה בת 4 חדרים, מטבח ושירותים בקומה 10 בבנין, בכניסה 2, המסומנת בתשריט 26 הרצוף כנספח "א'1" לחוזה. לדירה יוצמדו מחסן + חניה מקורה (להלן : הדירה).
עפ"י סעיף 2.2(א) לחוזה, זהות הדירה ושטחי החלקים המוצמדים יהיו בהתאם לתכנית הדירה הרצופה כנספח "א'2" (להלן : התוכנית) ועפ"י סעיף 2.2(ב) לחוזה, הדירה תיבנה על פי המפרט הטכני המצורף כנספח "ב" לחוזה (להלן : המפרט הטכני).
בסעיף 7.1 לחוזה נקבע, כי "עד לא יאוחר מיום 30.06.1994 (להלן - "מועד המסירה"), ובכפוף למילוי כל התחיבויות הקונה, במלואן ובמועדן, יגרום המוכר [הנתבעת - י.מ.] להשלמת בניית הדירה בהתאם לתכנית ולמפרט הטכני לפי תנאי חוזה זה, ויגרום למסירת הדירה לחזקתו של הקונה [התובעים 2-3 - י.מ.] כשהיא פנויה וחופשית מכל אדם ו/או חפץ" (הדגשה לא במקור - י.מ.).
התובעים 2-3 טוענים, כי קיבלו את מפתח הדירה ביום 21/04/96 (ס' 8 בעמ' 2 לתצהיר עדות הראשית של התובע 2), ואולם ביום 18/05/96 גילו, כי הדירה נפרצה והמנעול הוחלף (ס' 8 בעמ' 3 לתצהיר עדות ראשית של התובע 2). התובעים 2-3 הגישו תלונה במשטרה (ס' 8 בעמ' 3 לתצהיר עדות ראשית של התובע 2) ולאחר "דין ודברים", בו נדון בהמשך, נמסרה הדירה לתובעים 2-3 ביום 28/05/96.
התובעים 2-3 טוענים כי קיבלו החזקה בדירה כשהיא אינה מושלמת וללא מעלית פעילה.
מכאן טענת התובעים 2-3, כי האיחור בהשלמת הדירה ומסירתה לחזקתם מגיע ל - 23 חודשים (28/05/96 - 30/06/94).

2.3 הנתבעת טוענת, כי "אלי [התובע 1 - י.מ.] יכול היה לקבל את דירתו כבר בשנת 1995, ולכל המאוחר עם קבלת טופס 4 בחודש אוגוסט 1996, דהיינו כ - 25 חודש לאחר מועד המסירה החוזי, וכ - 22 חודש בהתחשב ב"ארכת החסד" (ס' 22(ד) לסיכומי הנתבעת).

באשר לתובעים 2-3 טוענת הנתבעת, כי הם "קיבלו את החזקה בדירתם כבר ביום 21.4.96..." (ס' 22(א) לסיכומי הנתבעת), אף כי הם "אופיר ומיכל היו יכולים לקבל את דירתם כבר בשנת 1995 והם קיבלו אותה לבסוף ביום 21.4.96. האיחור בעניינם של אופיר ומיכל אינו עולה, איפוא, על כ - 21.5 חודשים, ובקיזוז ארכת החסד של 18.5 חודשים..." (ס' 22 (ב) לסיכומי הנתבעת).

לסיכום - לענין דירת התובע 1, טענתו היא לאיחור של כ - 29 חודשים לעומת טענת הנתבעת, כי המדובר באיחור של כ - 25 חודשים או 22 חודשים בקיזוז "ארכת חסד" של שלושה חודשים.
לענין דירת התובעים 2-3, טענתם היא לאיחור של כ - 23 חודשים לעומת טענת הנתבעת, כי המדובר באיחור של 21.5 חודשים או 18.5 חודשים בקיזוז "ארכת חסד" של שלושה חודשים.

סכמתית, זוהי התמונה:

גירסת התובעים גירסת הנתבעת
תובע 1: איחור של 29 חודשים איחור של 25 או 22 חודשים.
תובעים 2-3: איחור של 23 חודשים איחור של 21.5 או 18.5 חודשים.

לנתבעת טענות הגנה נוספות, כפי שפרטה בסעיפים 7.15 - 7.1 לכתב ההגנה, בגין המניעה להשלים הדירות ולמסרן במועד החוזי המוסכם, עקב הפסקת עבודות הבניה בעטיו של צו הפסקה שיפוטי, תקופות סגר - מחסור בפועלים ו"תקופת החסד" של שלושה חודשים, כנזכר לעיל.

לפני שנדון בכל אחת מהטענות הנ"ל, יש לציין, כי "טופס 4" ניתן ביום 12/08/96 (נ/14) (ס' 11(ג) לסיכומי הנתבעת).

"טופס 4" הוא אישור המוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, מכח הוראת סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן : חוק התכנון והבניה) ומכח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א - 1981 (להלן: התקנות למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), לשם אספקת חשמל, מים וחיבור טלפון לבנין. ב"טופס 4" מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי הבנין הנדון נבנה לפי היתר בניה, שניתן ע"י הוועדה. כתנאי להוצאת "טופס 4" יש להגיש בקשה בהתאם לתקנה 4 לתקנות הנ"ל ע"ג טופס 3 שבתוספת לתקנות הנ"ל.
סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי "רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה, כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים..." (הדגשה לא במקור - י.מ.).
סעיף 157א(ה2)(1) קובע, כי "בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר כמשמעותו בפרק ה' 3 שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש..."
לפי הוראת ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה ה"רשות המאשרת" - היא "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או יושב ראש ועדת המשנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה המקומית" (הדגשה לא במקור - י.מ.).
מכאן אנו למדים, כי עפ"י חוק התכנון והבניה, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון.
כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א (א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל).
ע"ה/1 מיכאל ברקת, המנהל האדמיניסטרטיבי של הנתבעת, העיד בנדון, בחקירה נגדית, כי "ניתן היה לחבר את דירת התובע 1 לחשמל מבחינה חוקית לקראת מחצית 1996. נדמה לי שזה היה ב - 07/08/96 לאחר שניתן טופס 4, כלומר אפשר היה לחבר ב - 13/08/96. אני מעריך שעד סוף 08/96 אפשר היה לחבר את הדירות לאחר הבדיקות של חברת החשמל" (ע' 31 ש' 17 - 14) (הדגשה לא במקור - י.מ.) ובהמשך העיד, כי "חשמל זמני שניתן שלא כחוק הוא לא מפגע בטיחותי". כך מעיד אדם שאין לו השכלה טכנית בענייני בניה, שעוסק בכל הנושא המשרדי של הנתבעת, אך אפילו אינו מנהל עבודה, ואף לא נטען, כי זולת השכלה של 12 שנות לימוד יש לו השכלה או הכשרה כלשהי בנושא חשמל. (ע' 27 ש' 5 - 2).

ב"כ הנתבעת מסכים למעשה לקביעה, כי בנין על דירותיו לא נחשב כראוי לשימוש כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4" כשהוא כותב, כי "אלי [התובע 1 - י.מ.] יכול היה לקבל את דירתו כבר בשנת 1995, ולכל המאוחר עם קבלת טופס 4, בחודש אוגוסט 1996..." (ס' 22(ד) לסיכומי הנתבעת)(הדגשה לא במקור - י.מ.).

גם סעיף 7.6 לחוזים קובע, כי "הדירה תימסר לקונה במצב שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל, הטלפון, הגז והמים..."
משמע, הצדדים הסכימו, כי "מסירת החזקה בדירה" פירושה, בין היתר, היות הדירה במצב שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל, הטלפון הגז והמים, וברור שללא "טופס 4", אין לראות הדירה כמושלמת ומתאימה למגורים, שכן דירה שאסור לחברה לרשתות החשמל, המים והטלפון, אינה ראויה למגורים.

על כן, אין לראות את דירות התובעים כ"מושלמות ומוכנות למסירה" לפי הוראת סעיף 7.1. לחוזי המכר ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבניה, בכל מועד שהוא לפני מועד הנפקת "טופס 4" לבנין, לרבות לשתי הדירות, ביום 12/08/96.

לפיכך מתקיים במקרה זה איחור בהשלמת שתי הדירות ומסירתן לחזקת התובעים - של לא פחות מ - 25.5 חודשים ( 12/08/96 - 30/06/94).

מכאן, שטענות הנתבעת, כי התובעים יכלו לקבל דירותיהם כבר בשנת 1995, הן טענות בעלמא.

גם הטענה, כי התובעים 2-3 קיבלו החזקה בדירה כבר ב - 21/04/96 (כאשר "טופס 4" ניתן ביום 12/08/96) אין בה כדי לבסס קביעה משפטית, כי ב"מסירה" זאת יצאה הנתבעת ידי חובת השלמת הדירה ומסירתה כחוק לחזקת הקונים - התובעים 2-3, בהתאם להוראות החוזה ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח 2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה.

המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר". (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, תשס"ב - 2002 עורכים: א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, ס' 308 ע' 849 ובמיוחד בעמ' 851).

לעניין "טופס 4", יורשה לי להבהיר ולהביא על תיקונה טעות שרווחת בציבור ואף בקרב מלומדים (ראו: א' זמיר, שם, שם). "טופס 4" אינו "תעודת גמר" המתירה שימוש בבנין, לפי תקנה 21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970 ובהתאם לטופס 5 לתוספת הראשונה לתקנות אלה, אלא אישור לחבר הבנין למערכות חשמל, מים וטלפון והמוצאת מכוח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שרותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א - 1981.
המדובר בשני אישורים שונים, לתכליות שונות, ע"ג טפסים שונים, ואין לערבב בין השניים.

2.4 טענות ההגנה של הנתבעת לעניין האיחור בהשלמה ובמסירת הדירות
2.4.1 הפסקת הבניה עפ"י צווים שיפוטיים
הנתבעת מודה, כי לבקשת עירית ירושלים הוצא נגדה, בענין עבודות הבניה בבנין שבו דירות התובעים, צו הפסקה שיפוטי, ביום 28/12/93, וכי צו זה "הנחית מכה אנושה על יכולתה של לי מעון להתקדם בבניה". הנתבעת הגישה מיד בקשה לביטול הצו השיפוטי, ואולם הצו לא בוטל. יתר על כן, כחודש לאחר מכן, הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים ביטלה בפועל את היתר הבניה, ע"ס הטענה, כי נתגלו הבדלים מהותיים בין תכניות הבנין, שאושרו בועדה המקומית, לבין התכניות שצורפו להיתר (ס' 5 לסיכומי הנתבעת, ס' 12, 11, 10, 9 לתצהירו של מיכאל ברקת).
עיון בנספח נ/2 - צו ההפסקה השיפוטי - שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, מגלה, כי הנתבעת ביצעה בבנין הנדון, עבודות בניה בניגוד להיתר בקומת הכניסה, בקומה רביעית, ובקומת הגג, ועל כן, ציווה בית המשפט "להפסיק כל עבודות בניה בנכס מכל סוג ומין שהוא" (ס' 2 לצו)(הדגשה לא במקור - י.מ.).
ע"ה/1 מיכאל ברקת, המנהל האדמיניסטרטיבי של הנתבעת הודה, בחקירתו הנגדית, כי חלק מהגג נבנה בניגוד להיתר, וכי נבנו 45 דירות כאשר ההיתר אישר בניית 40 דירות. (ע' 28 ש' 7 - 3).
הנתבעת טוענת, כי עירית ירושלים לא סיפקה לה כל הסבר באשר לשאלה כיצד שונו התכניות, ומדוע לדעתה יש לבטל היתר שניתן כדין (ס' 12 לתצהירו של מיכאל ברקת, ס' 6 לסיכומי הנתבעת), אך למרות זאת, "לאחר בחינת כל האלטרנטיבות שעמדו בפני
ה באותה עת, החליטה לי מעון להימנע מנקיטת צעדים משפטיים כנגד החלטות הועדה המקומית..." (ס' 14 לתצהירו של מיכאל ברקת), וכלשון ב"כ הנתבעת, "העדיפה לי מעון, לאחר שיקול דעת, להמנע מנקיטת צעדים משפטיים כנגד החלטות הועדה המקומית" בנימוק "שכן מטבע הדברים צעדים אלה היו מביאים בהכרח להתמשכות המחלוקת לאורך זמן..." (ס' 7 לסיכומי הנתבעת, ס' 14 לתצהיר מיכאל ברקת).

יודגש, כי הנתבעת לא הגישה כראיה אף לא אחת מהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, לרבות, ובמיוחד, החלטה להנפיק "טופס 4", ואף לא זימנה בנדון עד כלשהו מטעם הועדה או מטעם המחלקה לפיקוח על הבניה בעירית ירושלים, ואף לא את האדריכל או מנהל העבודה מטעמה היא. הנתבעת צירפה לתצהירו של מיכאל ברקת רק את מכתבי ב"כ הנתבעת ליועץ המשפטי של הוועדה לתכנון ולבניה, עוה"ד י' אלירז, ואת מכתבי האדריכל רנדי אפשטיין אל זאב זינגר, סגן מהנדס העיר אל מיכאל ברקת. משנמנעה הנתבעת להעיד עדים רלבנטיים כאמור, ייזקף הדבר לחובתה, שכן, חזקה עליה שידעה, כי העדים הנ"ל, לא היו תומכים בגירסתה, לאמור, כי לא היתה הצדקה לביטול היתר הבניה.

תיזקף לחובת הנתבעת גם העובדה, כי לא ערערה על דחיית בקשתה לביטול צו ההפסקה השיפוטי ו/או על ביטול ההיתר ולא תקפה אותם בהליכי המשפט המינהלי. גם במקרה זה, שוכנעתי, כי הנתבעת הגיעה למסקנה שאין לה כל סיכוי להביא לביטול צו ההפסקה השיפוטי ו/או ביטול ההחלטה בדבר ביטול היתר הבניה, וזאת מהטעם הברור והפשוט שהיא ביצעה עבודות בניה בניגוד להיתר, וכפועל יוצא מכך, עבירות לפי 204 לחוק התכנון והבניה. תימוכין למסקנתי זאת ניתן למצוא בדברי ע"ה/1 מיכאל ברקת, שהצהיר במפורש, כי "במגעים אלה [עם העיריה - י.מ.] סוכם, כי יוכן תיקון לתב"ע הרלוונטית והכל על מנת שהעיריה תאפשר השלמת בניית הבנין כפי שנבנה, ואשר סותר, כאמור - לדידה של העיריה - את היתר הבניה" (ס' 15 לתצהירו)(הדגשה לא במקור - י.מ.), הניסוח "הזהיר" הזה אינו יכול להאפיל על המסקנה הנוספת, והיא שההסכמה לענין תיקון תב"ע נועדה להכשיר את הבניה של הנתבעת בניגוד להיתר, או במילים אחרות, להכשיר את עבירות הבניה של הנתבעת.

ממשיך ע"ה/1 מיכאל ברקת ומצהיר, כי "העיריה הוסיפה לדרוש מלי מעון דרישות שונות ומשונות על מנת לקדם את הליכי שינוי התב"ע, ובמקביל מתן היתר חדש לבנין" (ס' 21 לתצהירו).

טענה זאת היא סתמית וכללית, ללא פירוט וללא נימוק. עובדה היא, שגם במקרה זה, לא נקטה הנתבעת בהליכים משפטיים, כדי להעמיד במבחן הביקורת השיפוטית את ה"דרישות "השונות והמשונות" ועל כן, ובהעדר כל הוכחה אחרת, אני מניח, לחובת הנתבעת, כי לא היה מדובר בדרישות "משונות", אף כי ייתכן, וחזקה שבתקינות המינהל, היא, שהיו "דרישות שונות".

ע"ה/1 מיכאל ברקת הצהיר, כי "חודשים ארוכים לאחר שלי מעון השיגה את כל האישורים להנפקת "טופס 4", התרצתה העיריה והנפיקה לבסוף ביום 12.8.96 את הטופס האמור, שאיפשר לחבר לבנין חשמל ומים בחיבור קבע" (ס' 23 לתצהירו).

גם כאן הטענה היא כללית וסתמית וללא כל פרוט והוכחה, איזה אישורים הושגו, מתי הושגו ומתי הוגשו לעיריה. גם במקרה זה לא נטען ולא הוכח, כי הנתבעת נקטה בהליכים משפטיים כדי לחייב הועדה המקומית בהוצאת "טופס 4", וחזקה על הנתבעת שידעה או העריכה, כי לא תוכל להציג בפני
כל פורום משפטי תשתית ראייתי מספקת לביסוס עתירה בנדון.

נוכח השתלשלות העובדות כמפורט לעיל, טוענת הנתבעת, כי לא היתה לה שליטה על ביטול היתר הבניה ועל הפסקת הבניה וזאת עקב הטלת הצו השיפוטי. היא נקטה מאמצים ניכרים לחידוש הבניה, ולפיכך, וכאמור בס"ק 7.15 לחוזי המכר, יש להאריך את התקופה למועד מסירת הדירות, בתקופה המקבילה לתקופת העיכוב, בתוספת זמן סביר להתארגנות מחדש לעבודה. עיכוב הבניה כתוצאה מביטול ההיתר נמשך למעשה מסוף שנת 1993 ועד למתן "טופס 4" לבנין ביום 12.8.96 (נ/14)" (ס' 11(ג) לסיכומי הנתבעת, ס' 24 (ב) לתצהירו מיכאל ברקת).

טענה זאת, אין בידי לקבלה.

אבאר:

סעיף 7.15 לחוזי המכר קובע:
"אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר, או שאין למוכר שליטה עליהם, יחולו הפרעה או עיכוב בבניה וגם / או בהשלמת הדירה וגם / או בכל התחיבות מהתחיבויות המוכר, יידחה מועד המסירה ויוארך בתקופת זמן השווה לזו שבה נמשכו ההפרעות או העיכובים כאמור, בתוספת סבירה להתארגנות מחדש לעבודה.
למען הסר כל ספק ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, מודגש כי "גורמים" כאמור בס"ק זה הם לרבות - מלחמה, פעולת איבה, סגירת כל שטחי יהודה, שומרון ועזה, שביתות כלליות בענף הבניה, הטלת צווים שיפוטיים, ממשלתיים, עירוניים וכיוצ"ב, עתירות ותובענות שהגיש הקונה וגם /או מי מדיירי הבנין וגם /או המנהל וגם / או צד שליש כלשהו שגרמו לעיכוב במהלך הבניה או בפעולות התכנון או בפעולות הרישום באופן ישיר או עקיף וכן, ככלל - כל תופעה או אירוע שמקורם בכוח עליון" (הדגשה לא במקור - י.מ.).

עינינו הרואות, כי על הנתבעת היה להוכיח, כי "גורמים שאינם תלויים בה או שאין לה שליטה עליהם" הם שגרמו לעיכוב בבניה או בהשלמת הדירה. כלומר, שהעיכוב נגרם "בשל סיבות אובייקטיביות מסוימות שאינן נעוצות בקבלן" (ע"א 1781/90, 1785/90 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בניין ופיתוח בע"מ נ' ציון פרטוש ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מ"ז (2) 621, 624).

במקרה דנן, לא סיבות אובייקטיביות, שאינן נעוצות בנתבעת, הן אשר גרמו לצו ההפסקה השיפוטי ולביטול היתר הבניה והביאו להפסקת עבודות הבניה, אלא סיבות סובייקטיביות לחלוטין, הנעוצות בנתבעת, ובה בלבד, וללא כל קשר לתובעים - והן עבודות הבניה שהיו בגדר עבירות בניה, שביצעה הנתבעת בניגוד להיתר הבניה.

במו ידיה הביאה הנתבעת על עצמה את "המכה האנושה", ובאשמתה בלבד נקלעה למצוקה (ס' 55 לתצהיר מיכאל ברקת).

"על-פי מבחן הסיכון צריך לשאת בסיכון מי שנטל אותו על עצמו, במפורש או מכללא" (ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, 514).

אף כי לא נטענה ע"י הנתבעת במפורש, טענת סיכול החוזה, כולו או חלקו, זמנית או סופית, ייתכן ולכך כיוון ב"כ הנתבעת בדבריו, כי לא היתה לנתבעת שליטה על הוצאות צו ההפסקה השיפוטי וביטול היתר הבניה. אתמה.

"דיני הסיכול, מעצם טיבם וכמו רוב דיני החוזים, הם דינים דיספוזיטיביים, ניתנים להתנאה, אשר נדחים מפני רצונם הנוגד או השונה של בעלי החוזה. החוזה, כביטוי לרצון הצדדים האותנטי, חולש גם על דוקטורינת הסיכול. אבן הבוחן תהא תמיד מה היה רצון הצדדים ומה היה לנגד עיניהם בשעת חתימת ההחוזה. מה שמכריע בשאלת תחולתם של דיני הסיכול אם החוזה, לפי פרושו הנכון, ובהתחשב בכל הנסיבות ובכל היסודות המפורשות והמשתמעים, ככלל התנאה על הסיכול" (ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, 512).

בנסיבות הענין, אין לייחס לצדדים אומד דעת וגמירות דעת, לפיהם, הוצאת צו הפסקת עבודות שיפוטי וביטול היתר הבניה, כתוצאה מסיבות סובייקטיביות, הנעוצות בנתבעת ובה בלבד, ללא קשר לתובעים, ובלא "אשמה" של גורם אחר, הן בגדר התנאה על דיני הסיכול.

לא לכך התכוונו הצדדים בהוראת סעיף 7.15 לחוזי המכר. בסעיף זה התכוונו הצדדים למקרים בהם הנתבעת לא ידעה, ולא היה עליה לדעת, או שלא ראתה ולא היה עליה לראות מראש, את הנסיבות שגרמו (לסיכול) להוצאת צו ההפסקה השיפוטי וביטול היתר הבניה.

כענין שבעובדה, הנתבעת אף לא טענה, שלא ידעה ולא צפתה כאמור, ועל כן ניתן לקבוע, כי היתה לנתבעת, ידיעה או צפיה אקטואלית לנסיבות שיביאו (לסיכול) להוצאת צו העבודות השיפוטי ולביטול היתר הבניה, ובעקבותיהם לעיכוב ממושך בבניה.

גם על פי אמת המידה של האדם הסביר ניתן לקבוע, כי היתה לנתבעת ידיעה או צפייה לנסיבות שיביאו (לסיכול) להוצאת צו העבודות השיפוטי, לביטול היתר הבניה ובעקבותיהם לעיכוב ממושך בבניה. (ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, 500, 501).

טענת הנתבעת בנדון "אינה מתיישבת עם ההגיון, עם הניסיון ועם המציאות כהוויתה" (כב' הנשיא שמגר ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד ל"ט (2) 625, 629) (ראו גם: ע"א 736/82 כפר חסידים נ' אברהם, פ"ד ל"ט (2) 490, 494).

גם במישור דיני הנזיקין, ניכרת חולשת הגנתה של הנתבעת, שכן, היא הסתכנה מרצון בבניה בניגוד להיתר הבניה. כאמור לא מדובר רק בעבירה פלילית אלא בהתנהגות הטומנת בחובה סיכון מובנה, כי הרשות תפעל להפסקת עבודות הבניה, כפי שאכן קרה. היה על הנתבעת להימנע מביצוע פעולות בניה (עבירות בניה) בניגוד להיתר, ומשלא נמנעה היא נטלה על עצמה, באשמה בלבד, סיכון בלתי סביר, שגרם להפסקת הבניה ולביטול היתר הבניה.

בנסיבות הענין קמה לתובעים הטענה של הסתכנות מרצון ע"י הנתבעת, ועל כן, עליה לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך, משום שהנתבעת חבה בחובת זהירות, מושגית וקונקרטית כלפי התובעים. היא הפרה חובתה זאת ולתובעים נגרם נזק כתוצאה מכך.
(ע"א 5818/99 אמאץ אמקור בע"מ נ' נרגז בע"מ ואח' תק- על 95 (3) 382).

למעלה מהצורך נדגיש, כי במקרה דנן לא הועלתה ע"י הנתבעת (וטוב שכך) טענה לפיה המדובר בתנאי מתלה, בהתאם לסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973. "חוזה המותנה בתנאי מתלה, לפי סעיף 27 לחוק החוזים, הינו חוזה שלם אשר נכרת כדין, אולם הוראותיו האופרטיביות מושעות עד להתמלא התנאי המתנה את תוקפו" (ר"ע 560/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) 369, 370 מול ד' - ה'; ע"א 489/89 שרון נ' המנהל, לעניין מס שבח מקרקעין, פ"ד מו (3) 366, 369 מול ב' - ה'). (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי - ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, תק - מח 2001 (ד) 15911 פיסקה 14).
כאן, תוקפו של החוזה לא הותנה בהיתר בניה ואף לא ב"טופס 4", לשם אכלוס הדירות. טענות אלה אינן נוגעות לקיומם של החוזים ואין בחוזים כל התייחסות לנושאים אלה, בבחינת תנאים מתלים אובליגטוריים.

על כן, לא עומדת לנתבעת טענת ההגנה, בדמות תניית הפטור, שבסעיף 7.15 לחוזי המכר.

2.4.2 מחסור בפועלים עקב סגרים
הנתבעת טוענת, כי קשיים בגיוס עובדים עקב "הטלת סגרים" החל מחודש אפריל 1993 ועד השנים 6-1995 שיבשו "באופן קשה את בניית הבנין" ומנעו "מלי מעון מלהתקדם בבניה באופן המתוכנן .. ושהיה בכך גם כדי להביא לסטיה מהמועדים המתוכננים למסירת הדירות לתובעים, כפי שאלה צויינו בחוזי המכר (חוזים שנכרתו לפני תחילת גל הפיגועים והסגרים)".
"בגינם" של סגרים אלה נעצרה העבודה בבנין למשך שבועות ארוכים" (ס 26 - 25 לתצהירו של מיכאל ברקת).
לפיכך, הנתבעת "החליטה לברר אפשרות לקבל רשיונות להעסקת עובדים זרים..." אך לטענת הנתבעת היא "נתקלה בקשיים בירוקרטיים רבים, שמנעו החלפה של פועלי השטחים בעובדים זרים... ו"למרות מאמצים רבים שהשקיעה לי מעון בענין זה בשנת 1993 ולאחר מכן לא נסללה עבורה הדרך להעסקת עובדים זרים" (ס' 27 לתצהיר מיכאל ברקת).

על כן טוענת הנתבעת, כי "התחייבותה למועד מסירת הדירות לתובעים סוייגה באופן מפורש בחוזי המכר, באופן שבסעיף 7.15 לחוזים נקבע, כי מועד המסירה של הדירות יידחה אם יחולו בתקופת בנייתן סגרים, כמתואר לעיל, כמשך התקופה בה היה הסגר בתוקף, בצירוף זמן נוסף להתארגנות מחדש בעבודה" (ס' 28(א) לתצהיר מיכאל ברקת).

להערכתו של מיכאל ברקת, "בשל הסגרים עצמם עוכבו העבודות בבנין בכתשעה חודשים" (ס' 28(ב) לתצהיר מיכאל ברקת).

גם טענה זאת אין בידי לקבלה.

אבאר.

ראשית - נזכור, כי כל העבודות בבנין נאסרו לחלוטין בתוקף צו הפסקה שיפוטי שניתן ביום 28/01/93, ולא הוכח שבוטל ומתי. כחודש לאחר מכן, בוטל גם היתר הבניה ולא הוכח, כי הביטול בוטל או שהוצא היתר חדש, המתיר את עבודות הבניה.

בדברי מיכאל ברקת נמצא האישור לכך, כי צו ההפסקה השיפוטי וביטול היתר הבניה, נשארו בתוקפם "מסוף שנת 1993 ועד מתן טופס 4 לבנין בחודש אוגוסט 1996" (ס' 24 (ב) לתצהירו).

יתר על כן, מיכאל ברקת העיד ביום 24/02/01 "לאחר שבוטל ההיתר המקורי, לא קיבלנו היתר אחר עד היום". (ע' 28 ש' 12) (הדגשה לא במקור - י.מ.).
משמע בהעדר היתר, אסורה הבניה, לא רק עד מועד הנפקת "טופס 4" (12/08/96) אלא לפחות עד ליום 24/02/01.

רק ביום 12/08/93 ניתן "טופס 4 " לבנין שבו דירות התובעים.

משמע, אין כל רלבנטיות לסגרים ולמחסור בפועלים, לתקופה שמיום 30/06/94 - הוא המועד החוזי המוסכם להשלמת הדירות ומסירת החזקה בהן לתובעים - ועד ליום 12/08/96, שהוא המועד בו הוצא "טופס 4", משום שבתקופה זאת העבודה בבנין נאסרה לחלוטין.
מה לי סגר, מה לי מחסור בפועלים - כאשר הבניה אסורה?!

מאישור שירות התעסוקה מיום 11/11/96 (נספח נ/15 לתצהירו של מיכאל ברקת) המפרט את הסגרים ומועדיהם, אנו למדים, כי מרביתם של הסגרים היו בתקופה 13/02/96 - 01/04/93, ואילו בתקופה שמיום הוצאת "טופס 4" (12/08/96) היו הסגרים כמצויין בסעיפים ט"ז - י"ז לנספח הנ"ל. במקרים אלה מדובר בסגרים "לא מוחלטים" ובכל מקרה משכם, בהנחה (שלא הוכחה), שנמנעה לחלוטין כניסת פועלי שטחים - לא עלה על 31 ימים.

שנית - המילים "סגרים" או "מחסור בפועלים" אינן סיסמאות קסם, בגדר גואל ומושיע, שעם הופיען על דל שפתיים הן דוחות כל טענה בדבר איחור או עיכוב בהשלמת עבודות בניה.

בראש סעיף 7.15 לחוזי המכר מופיעות המילים "אם כתוצאה", ומכאן אנו למדים, כי הטוען שסגרים או מחסור בפועלים, הם הגורמים (שלא היו תלויים בו) לעיכוב בבניה - עליו נטל הראיה, להוכיח:
א. שלא היתה מניעה אחרת לבניה.
ב. מה היה מצב הבניה, בבנין - בכלל, ובדירות הנדונות - בפרט, ואיזה פועלים היו נחוצים באותו השלב, כדי לאפשר את המשך הבניה בבנין ובדירות, במטרה לאפשר השלמת הבניה עד המועד החוזי המוסכם?
לעבודות בניה נדרשים פועלים ובעלי מלאכה, בתחומים שונים, בשלבים השונים של הבנין, החל במפעילי ציוד מכני כבד ומורשים לבצע פיצוצים לשם החפירה, החציבה והקידוחים ליסודות, וכלה ב- טפסנים, ברזלנים, בנאים, חשמלאים, טייחים, רצפים, צבעים, נגרים ומתקיני אלומניום, זגגים, פועלים פשוטים (לא מקצועיים) וכו'.
ג. מהי מצבת כח האדם (הפועלים ובעלי המלאכה השונים) של הנתבעת, והאם הנתבעת מבצעת את הבניה באמצעות פועלים ובעלי מקצוע קבועים, או לפי פרוייקט, או שעבודות הבניה מבוצעות ע"י קבלני משנה ואם כך, מה היה מצב כח האדם אצלו/ם, ועל מי האחריות בנדון - על הנתבעת או על קבלני המשנה.
ד. שהפועלים או בעלי המלאכה, להם נזקקו מאותו השלב ואילך, מקורם אך ורק משטחי יהודה, שומרון ועזה, וכי לא היתה להם כל חלופה ישראלית או אחרת.
ה. כי פעל, ככל שהיה לאל ידו, להשגת פועלים ממקורות חלופיים, כמו השגת פועלים ישראליים לרבות משירות התעסוקה, אך הדבר לא עלה בידו.
בהוכחת כל אלה, כשלה הנתבעת.

לעניין "המאמצים הרבים" שהנתבעת טוענת כי השקיעה בניסיון להעסיק עובדים זרים (שלא מיהודה, שומרון ועזה) הציגה הנתבעת רק את מכתבו של מיכאל ברקת מיום 05/07/93 (נספח נ/16 לתצהירו) אל משרד העבודה בתל-אביב, שבו ביקשה "להקצות אישור להעסקת כשלושים עובדים זרים" לנתבעת. לא נכתב איזה עובדים נדרשים? לא נטען דבר באשר לתשובה, אם ניתנה, רשם שלא פורטו ה"מאמצים הרבים", פרט למשלוח המכתב הנ"ל. כל שנטען הוא, כי הנתבעת נתקלה "בקשיים בירוקרטיים רבים", אך גם אלה לא פורטו ולא הוסברו, ועל כן נשארה הטענה - כללית וסתמית - כבלתי מוכחת, אף לא לכאורה.

ולבסוף, "הערכתו" של מיכאל ברקת, שהוא המנהל האדמינסטרטיבי של הנתבעת, אך לא המנהל המקצועי, והוא חסר הכשרה והשכלה טכנית בבניה (ע' 27 ש' 4), כי "בשל הסגרים עצמם עוכבו העבודות בבנין בכתשעה חודשים" - הערכה זאת, בכל הכבוד, גם היא סתמית וכללית. היה עליו לפרט ולנמק כיצד הגיע להערכתו זאת, ובעיקר לפרט ולנמק בין אלו תאריכים בדיוק עוכבו העבודות, ובגין חוסר של איזה וכמה פועלים, דבר שלא נעשה.

באשר למהימנותו של מיכאל ברקת, אין לי אלא להפנות לסתירות בולטות בדבריו. בתחילה העיד, כי "העבודה בשטח נמשכה ברציפות בעצם מבחינת העיריה כהסכמה שבשתיקה" ע' 28 ש' 10), ואילו בתצהירו הוא הצהיר כאמור "אני מעריך, כי רק בשל הסגרים עצמם עוכבו העבודות בבנין בכתשעה חודשים" (ס' 28(ב)) ובמקום אחר הוא הצהיר, כי "הטלת הסגרים נמשכה... ושיבשה באופן קשה את בניית הבנין" (ס' 26 לתצהירו) (הדגשה לא במקור - י.מ.).

נראה, כי בפני
נו עדות סברה, שלא הונחה לה תשתית ראייתית ומקצועית כנדרש בסעיפים 20 ו - 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971, ובהתאם לפרק י"א של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"'ד - 1984.

הימנעות הנתבעת להעיד בנדון את מנהל החברה ו/או מנהל העבודה באתר, ו/או מהנדס ו/או אדריכל, חייבת להיזקף לחובתה, משום שחזקה שידעה, כי אלה לא יתמכו בגירסתה. נוכח "הערכתו" של מיכאל ברקת, כי "רק בשל הסגרים עצמם עוכבו העבודות בבנין כתשעה חודשים" קשה שלא לתמוה כיצד - למרות צו ההפסקה שיפוטי, ביטול היתר הבניה והסגרים - הצליחה הנתבעת להביא את הבנין והדירות שבו למצב שבו ניתן "טופס 4".

האמנם צו ההפסקה השיפוטי, ביטול היתר הבניה והסגרים הם הגורמים לעיכוב הבניה?
הפתרונים לנתבעת, ואלה לא סופקו.

שלישית -
"על אף שבמציאות הבטחונית והחברתית במדינת ישראל ניתן היה להצביע על נסיבות מסכלות במגזר הכלכלי - עסקי, כמו האינתיפאדה או הסגר בשטחים, לא איפשרו בתי המשפט לטענת הסיכול להתגבר על תנאי העדר הציפייה. מאורעות משבשים "קלסיים" כמו מלחמות, פגע, טבע, גיוס פתאומי ומצבי חירום שונים נחשבו אצלנו בגדר הצפוי" (ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, 501).

2.3.4 תקופת חסד של שלושה חודשים
טענה נוספת בפי הנתבעת היא, כי הוראת סעיף 7.1 לחוזי המכר מעניקה לה "ארכת חסד" של שלושה חודשים.

סעיף 7.1 סיפא לחוזי המכר קובע:

"על אף האמור בחוזה זה איחור של עד 3 (שלושה) חודשים בהשלמת הדירה וגם/או במסירתה, מכל סיבה שהיא, וכן איחור שהוסכם עליו במפורש בחוזה (כגון - עפ"י ס"ק 7.15, 13 וכיוצ"ב) לא יחשב כלל כהפרה של חוזה זה ולא יקים לקונה כל זכות וגם /או עילת תביעה". (הדגשה לא במקור - י.מ.).

גם טענה זאת אין בידי לקבלה.

"גם אם היה מדובר בהארכה של תקופת חסד, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעת, שכן אם המסירה בפועל מבוצעת לאחר מועד הארכה הנ"ל, אזי מונים את התקופה כולה" (ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מ"ד (2) 610, 65 מ' ב' - ג', ע"א 769/86 רובינשטין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן פ"ד מ"ב (3) 581).
(כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 רמי ולבנה מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח 2001 (2) 15914, פיסקה 22).
ראו גם: כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור ת"א (מחוזי- ירושלים) 873/93 רפאל ציון ואח' נ' ממן אשר בע"מ ואח' פיסקה 17 והאסמכתאות הנזכרות שם); כב' סגן הנשיא ד"ר ד' ביין ת"א (מחוזי - חיפה) 281/95 הראל ואח' נ' אחים רויכמן (שומרון) בע"מ, בעמ' 149 והאסמכתאות הנזכרות שם).

בנסיבות שפורטו לעיל, טענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו (ס' 20) "בנסיבות כפי שתוארו לעיל, ולנוכח המאמצים שהשקיעה לי מעון בהתמודדות עם גורמים, שעיכבו את השלמת הבניה, ואשר לא היתה לה שליטה עליהם, אין להפקיע ממנה את זכותה החוזית ליהנות מאותו פטור (אף שהוא חופף פטורים מכח ס"ק 7.15 לחוקים)".
טענה זאת, אין בה, בכל הכבוד, כל ממש.

הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מהאיחור/עיכוב בהשלמת הדירות ומסירתן לתובעים

כזכור, הגעתי למסקנה, כי במקרה זה היה איחור/עיכוב בהשלמת הדירות ומסירתן לחזקת התובעים, של לא פחות מ - 25.5 חודשים, כלומר מהמועד החוזי המוסכם, שהוא 30/06/94, ועד למועד הוצאת "טופס 4" ביום 12/08/96.

התובע 1 טוען לאיחור/עיכוב של 29 חודשים, ואני סבור שהצדק והדין עמו, שכן הנתבעת לא הוכיחה טענותיה.

בהודעה שהוגשה ביום 26/02/02 הודיעו ב"כ הצדדים, בין השאר, כי : "הצדדים מוותרים על הצורך בקביעת דמי שכירות ראליים לתקופת האיחור ומסכימים כי סכום דמי השכירות בין תקופת האיחור יהא שכר הדירה הממוצע שנקבע בשתי חוות הדעת", של המומחים מטעם הצדדים.

בהתאם לכך, שכר הדירה הראוי לדירת התובע 1 הוא בשווי 780$ לחודש לתקופה הרלבנטית, ואילו לדירת התובעים 3-2 הוא בשווי 760$ לחודש לתקופה הרלבנטית.

על כן, הסכום המגיע לתובע 1 הוא 22,620$ (= 780 x 29), כאשר השווי במטבע ישראלי לפי השער היציג (3.5320) ליום הגשת התביעה הוא 79,894 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאז ועד התשלום המלא בפועל ממש.

הסכום המגיע לתובעים 3-2 הוא 19,380$ (760 x 25.5) אשר שוויו לפי השער היציג (3.5320) ליום הגשת התביעה 08/12/97 הוא 68,450 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאז ועד התשלום המלא בפועל ממש.
3. ראש נזק שני - ירידת ערך עקב אי התאמה בשל בניית ממ"ד במקום חדר רגיל.
ממ"ד הוא מרחב מוגן דירתי.
הנתבעת מודה, כי "בהיתר הבניה שניתן לבניית הבנין, מופיעים מקלטים שתוכננו להיבנות בבנין. מכיוון שבסמוך לאחר תחילת הבניה תוקנו תקנות התכנון והבניה, בעקבות מלחמת המפרץ, נדרשה לי מעון לבנות ממדי"ם בדירות המגורים" (סיכומי הנתבעת ס' 20). (הדגשה לא במקור - י.מ.).

טענה זאת לא הוכחה.
ע"ה/1 מיכאל ברקת העיד בחקירה הנגדית, בין השאר:
"אני לא יודע שלא היינו חייבים לבנות ממ"דים. אז אולצנו לבנות ממ"דים. נכון לרגע זה אין פה מסמך שמראה שאולצנו לבנות ממד"ים ולא מקלטים. יתכן ואם אנבור בניירת אמצא מכתבי מהג"א שבו הם דורשים לבנות ממד"ים" (ע' 34 ש' 27 0 ע' 35 ש' 1-2).

האם נבר מר ברקת בניירת, אם כן, מה מצא? הפתרונים לברקת.

גם בענין זה הטענה היא סתמית לחלוטין.
לא הוגשה כל ראיה בדבר חיוב הנתבעת לבנות ממד"ים. הנתבעת לא העידה את האדריכל שלה בנדון ו/או כל עד ממחלקת הרישוי של עירית ירושלים. הנתבעת אף לא הפנתה לכל חיקוק המחייב בניית ממד"ים במקום מקלטים.

אף אם נדרשה הנתבעת כאמור, ברור לחלוטין, כי הדרישה באה רק בעקבות ביטול ההיתר שהיה בתוקף וכתוצאה ישירה ובלעדית מעבירות הבניה שביצעה הנתבעת. במקרה שכזה האחריות כולה מוטלת על הנתבעת.

מכל מקום, נראה, כי האמת היא אחרת לחלוטין.

לצורך הכנת התב"ע החדשה, עשתה הנתבעת שימוש באחוזי בניה "עודפים", בין השאר, מאלה אשר לא מחושבים בגין ממד"ים.
העיד על כך מיכאל ברקת במפורש "זה נכון ש - 7.5 מ"ר מכל ממ"ד מוסיף לאחוזי הבניה שלנו" (ע' 28 ש' 24).

התובעים טוענים, כי ערך דירותיהם ירד כתוצאה מכך שאחד החדרים בדירה נבנה כממ"ד ולא כחדר רגיל. לכך משיבה הנתבעת, כי התובעים רכשו דירותיהם בשלב מוקדם של הבניה. שעה שחתמו על חוזי המכר, ידעו התובעים, כי אין לדירות תכניות סופיות (ס' 31 לסיכומי הנתבעת), ועל כן מטבע הדברים, כאשר שלב התכנון והרישוי של הבנין נמצא בחיתוליו, צפויים שינויים בתכניות הבניה, ואפשרות זו מעוגנת בס' 3.2. לחוזים (ס' 32 לסיכומי הנתבעת).

סעיף 3.2 לחוזים קובע:
"המוכר מתחייב לבנות את בנין המגורים והדירה במיומנות ובמקצועיות, לעשות שימוש בחומרים טובים העומדים בדרישות התקן ולהשלים את בניית הדירה בהתאם להיתר הבניה, למפרט הטכני והתוכניות, בלוח הזמנים הנקוב בחוזה.
מוסכם בין הצדדים כי שינויים קלים בביצוע אשר לא יפגעו בדירה ואשר אין בהם כדי לגרוע מזכויות הקונה או שינויים שיידרשו על ידי רשויות התכנון לא יהיה בהם כדי להקים לקונה כל זכות, סעד או עילת תביעה; עם זאת יהיה הקונה רשאי - כבעלים של זכות שחתימתו דרושה לבקשות והיתר (אם תדרש) - להתנגד לשינויים".

ראינו כבר, כי לא הוכחה דרישות הרשויות לבניית הממד"ים, כלומר לא הוכח שהרשויות דרשו השינויים בתכנית, שבה לא צויינו ממד"ים בדירות.

אין גם חולק, שהממ"דים לא נזכרו כלל, בחוזים ובמפרטים הטכניים, לרבות לא בתכניות שהן חלק בלתי נפרד מהמפרטים הטכניים.

ע"ה/1 מיכאל ברקת הודה בחקירתו הנגדית, כי "לחוזים עם התובעים לא צורפו תוכניות. תוכניות שנשלחו מאוחר יותר לבקשת התובעים גם לא נחתמו כי גם הם היו להמחשה בלבד" (ע' 34 ש' 17-18).

כידוע, על המוכר החובה לצרף למפרט הטכני, כחלק בלתי נפרד הימנו, תכנית הדירה בקנה מידה, לא קטן מ - 1:100 (ס' 1.9 למפרט) וזאת מכוח הוראת ס' 3 לחוק המכר (דירות) ולצו המכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד - 1974 (להלן : הצו) (ראו: א' זמיר, שם, ס' 76 בע' 217, ס' 77 בע' 220).

לפי סעיף 1(א) לצו "המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו". לפי סעיף 2(ב) לחוק המכר דירות וסעיף 1(ב) לצו "כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים" (ראו: א' זמיר, שם, ס' 80 בע' 222, ס' 81 בע' 226).

אי מסירת התכנית, שהיא, כאמור, בס' 1.9 למפרט עצמו, חלק בלתי נפרד מהמפרט, מהווה גם עבירה פלילית כקבוע בסעיף 10 לחוק המכר (דירות).

מאחר והוראות החוק עצמו ואף הוראות הצו הן קוגנטיות, לא יכולה הנתבעת להישמע בטענה, כי לא מסרה תוכנית הדירה (משום שטרם הסתיים התכנון) כשהיא חתומה ע"י שני הצדדים, ובוודאי שלא תועיל לה הטענה, כי התוכנית ניתנה להמחשה בלבד. לצורך המחשה אפשר ליתן פרוספקט, ואולם על חובת מסירת התוכנית כאמור - אין להתנות, גם לא כשהמדובר בשלב מוקדם של הבניה, שלב שבו התכניות כביכול "אינן סופיות".

החובה למסור מפרט טכני, וכחלק הימנו את תכנית הדירה, מתגבשת בעת החתימה על חוזה המכר של הדירה, בלי כל רלבנטיות לשלב הבניה באותו מועד או לכל גורם אחר.

על כן, ברור שבענין הממד"ים קיימת "אי התאמה" במובן סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות).
התובע 1 : ממ"ד
הנתבעת מפנה לפרוטוקול מסירת הדירה לתובע 1 (נספח ח' לתצהיר התובע) וטוענת, כי התובע 1 "חתם על אישור מסירה (נספח ח' לתצהירו) בו הוא מאשר כי אין לו טענות בעניין בניית הדירה" (ס' 36(ג) לסיכומי הנתבעת).

בכל הכבוד, אין לטענה זאת כל בסיס, והיא מחוסרת נפקות.

בס' 2 (המודפס) כתוב, אמנם, כי "הדירה נבנתה ואובזרה עפ"י הוראות החוזה, המפרט הטכני ושאר הנספחים לחוזה"... אך בסעיף 3 (המודפס) כתוב "לאחר שסיירנו בדירה ובצמידויותיה ביום _________ ובדקנו אותה..." נכתב בכתב יד, בין המילה "ביום" לבין המילה "בדקנו", "לא סיירנו".

והחשוב מכל, בסעיף 6 לטופס הנ"ל נכתב, בכתב יד, "על אף האמור בסעיף 3 לעיל לא סיירנו בדירה ולא ביצענו תרשמות. אנו שומרים לעצמנו את הזכות לבצע את התרשומת עד שבוע מיום חתימת מסמך זה ואתם נדרשים לבצע את התיקונים מיד עם קבלת התרשומת ולסיימם לא יאוחר משבוע מיום ביצוע התרשומת".

הפרוטוקול הנ"ל חתום ע"י התובע 1 - מצד אחד, וע"י הנתבעת - באמצעות מיכאל ברקת - מצד שני.

בנסיבות שכאלה, אין לראות הסכמת התובע 1 לבניית הממ"ד בדירתו, אפילו ידע על כך לפני יום עריכת הפרוטוקול.
זכותו של התובע להסתמך על אי התאמות - תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו ו/או תוך זמן סביר מעת הגילוי - קבועה ומוגנת בס' 4(א) לחוק המכר דירות.

עובדתית, שוכנעתי, כי התובע 1 לא הסכים לבניית ממ"ד בדירתו ולא ויתר בנדון על טענותיו.

התובעים 3-2 : ממ"ד
התובעים 3-2 קבלו מפתחות הדירה ביום 21/04/96. ביום זה ערך התובע 2 סיור בדירה עם מר מיכאל ברקת, אך לא נערך פרוטוקול מסירה או כל מסמך אחר. מיום 21/04/96 ועד לילה 16/05/96 ניקה התובע 2 את הדירה, הרכיב בה מנורות, אביזרי אמבטיה יקרים וביצע פוליש יסודי בדירה (ס' 8 בעמ' 6 לתצהירו).

ביום 18/05/96 גילה התובע 2, כי הוחלף המנעול בדירה ע"י הנתבעת עקב טענה, כביכול, שהתובע 1 פלש לדירה ועל כך הגיש תלונה במשטרה (ס' 8 בעמ' 6 לתצהירו). ע"ה/1 מיכאל ברקת, הצהיר על כך, כי התובע 2 קיבל מפתחות הדירה לצורך איחסון מטלטלין, אך כשהתברר, כי הוא מסרב לחתום על אישור המסירה, ראה מר ברקת לנכון להתייחס אל התובע 2 כאל פולש, ולפיכך החליפה הנתבעת את המנעול בדירת התובעים 3-2. משחתם התובע 2 על אישור המסירה ביום 28/05/96 נמסרו לו מפתחות הדירה.

התובע 2 הצהיר על נסיבות החתימה על אישור המסירה ביום 28/05/96:
"ביום 28.596 מצאנו את עצמנו ללא כל סידור מגורים חלופי, לאחר שהארכתי כבר מספר פעמים את חוזה השכירות שלנו בדירה השכורה ובעל הבית כבר לא היה מוכן לכל הארכה נוספת. במצב זה אני נאלצתי להיכנע לתכתיבי הנתבעת וחתמתי על מספר מסמכים כתנאי לקבלת הדירה" (ס' 10 לתצהירו).
...
"מר ברקת החתים אותנו על אישור מסירת הדירה ועל "תצהיר" שהוכן ונוסח על ידי הנתבעת המבטל לכאורה את מכתב עורך דיננו מיום 26.5.96. מר ברקת דרש גם שאחתום על מכתב שהוא הכתיב לי המהווה ויתור, כביכול על טענותינו בענין בניית הממ"ד במקום חדר מגורים" (ס' 11 לתצהיר).
...
"מר ברקת דרש שארשום על המכתב הנ"ל תאריך פיקטיבי הקרוב ליום מכתבי מיום 29.10.93 ועל כן המכתב נושא תאריך של 4.11.93 למרות שהוא נרשם ונחתם ביום מסירת הדירה - יום 28.5.96" (ס' 12 לתצהירו).
...
"כל המסמכים הנ"ל נחתמו כאמור בלית ברירה כאשר חפצינו כבר הובאו למקום וכאשר נותרנו, כאמור, ללא סידור מגורים חלופי. אזכיר כי האירועים האלה התרחשו כ - 22 חודש לאחר המועד שנקבע למסירת הדירה. העתקי אישור מסירת הדירה, "תצהיר" ומכתב הנושא את התאריך 4.11.93 מצורפים לתצהירי מסומנים באותיות "ח", "ט" ו "י" בהתאמה, ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו".

נספח "ח" הוא טופס אישור מסירה, או כפי שנהוג לכנות, "פרוטוקול מסירה". המדובר בטופס סטנדרטי מודפס.
בסעיף 2 (מודפס) כתוב: "הדירה נבנתה ואובזרה עפ"י הוראות החוזה, המפרט הטכני ושאר הנספחים לחוזה...".

בסעיף 3 (מודפס) כתוב: "לאחר שסיירנו בדירה ובצמידויותיה ביום 21.4.86 ובדקנו אותה, בדוק היטב וערכנו תרשומת בהתאם להוראות החוזה... הרינו מאשרים שהדירה, צמידויותיה והשינויים אותם ביקשנו נבנו ובוצעו לשביעות רצונינו המלאה ואין ולא תהיינה לנו טענות ודרישות נוספות כלל ועיקר".
בסעיף 6 כתוב בכתב יד: "הכתוב בסעיף 2 לעיל מתייחס גם לשינויים שנגרמו עם הסבת חדר המדרגות למגורים לממ"ד וכן את השיש שלא הותקן בחדרי המדרגות". (הדגשה לא במקור - י.מ.).
בסעיף 7 כתוב בכתב יד:
"בסיור שנערך בדירה לא נמצאו ליקויים למעט המחסן בו צריך לתקן את התאורה ולהתקין דלת. (כשורה וחצי מחוקה) יש להתקין ונטה ולחבר חשמל זמני מידית".
סעיף 8 הוסף בכתב יד, ובו כתוב: "כרגע, עד רגע זה המעלית אינה פועלת ואין טופס 4".
הטופס חתום ע"י התובעים 3-2 וע"י מיכאל ברקת בשם הנתבעת. התאריך הרשום הוא 28/05/96.
בתחתית הטופס, מתחת לתאריך ולחתימת מיכאל ברקת, כתוב בכתב יד:
"המפתחות נמסרו במשרדי החברה ביום 28/05/96 בשעה 20:45".

נספח "ט" הוא "תצהיר" מודפס עליו חתמו התובעים 3-2 ביום 28/05/96 ובו כתוב:
"1. הכתוב בטופס המסירה ידוע לנו ומוסכם עלינו בכלל זה הכתוב בסעיף 6 לגבי חדר הממ"ד וחדר המדרגות.
2. החתימה על טופס המסירה נעשתה מתוך הסכמה ולא מתוך כפיה.
3. האמור בסעיף 4 למכתבו של עו"ד עדיאל חשין מיום 26.5.96 (סימוכין ב/0/5) אינו נכון ונובע מאי הבנה. עד ליום החתימה על מסמך זה לא נמסרה לנו הדירה ואנו פוטרים את חב' לי מעון בע"מ ושמעון רפאלי מכל אחריות לגבי הציוד שהוכנס בדירה בטרם מסירתה לנו.
4. חתימנו על טופס המסירה מהווה מסירה של הדירה כדין עפ"י הוראות חוזה זה.
5. נשמרת לנו הזכות לתבוע את חברת לי מעון בע"מ בקשר עם איחורים במסירת הדירה במידה (בכתב יד) ונמצא לנכון לעשות כן.
6. אחריותה של חב' לי מעון בע"מ עפ"י חוק המכר ושנת הבדק נכנסת לתוקפה מיום חתימתנו על טופס המסירה".

הוסף בכתב יד סעיף 7 שנמחק.

לשם שלמות התמונה יש להוסיף, כי התובעים 3-2 שלחו לנתבעת מכתב, נושא תאריך 29/10/93 (נספח ו' לתצהיר התובע 2), בו נכתב, בכתב יד, בין השאר, כי "בניגוד מוחלט למפרט הטכני, אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם א) בניתם חדר בטחון אשר נבנה על חשבון חדר רגיל בדירה, וזאת למרות שרכשתי דירה בת ארבעה חדרים מטבח ושירותים".
בסוף המכתב נכתב, "לאור האמור לעיל, מבקשים אנו, לכבד את ההסכם בינינו, ולבנות לנו את הדירה בהתאם למוסכם בינינו".

נספח "י" הוא מכתב, בכתב ידו של התובע 2, אל הנתבעת, נושא תאריך 04/11/93 בו כתוב: "בהמשך למכתב ששלחתי אליכם ב - 29/10/93 בנוגע לשינויים שנערכו בדירתי בשונה מהמפרט הטכני. בפגישה שנערכה בינינו לאחר שהבהרתם לי שאין בשינויים אלה כדי לפגוע בי או בדירה, וחדר הבטחון אשר בניתם במקום חדר רגיל לא בה [צ"ל: בא - י.מ.] ע"ח חדר אלא בנוי כחדר וכיוון שכך אינני ניזוק מכך אנו חוזרים בנו מהאמור במכתבנו מ- 29/10/93 ומסכימים לשינויים שנערכו בדירה".

בתחתית המכתב כתוב, גם כן בכתב יד: "מכתב זה, נוסח ע"י מיכאל ברקת, ביום 28/8/96 במשרדי החברה. (ולא ביום 4/11/93).
התאריך בראש המכתב, דהיינו 4/11/93 נקבע גם כן ע"י מיכאל ברקת (לאחר שבדק שלא יצא שבת). המכתב היה תנאי לקבלת הדירה מרפאלי + ברקת".
דברים אלה נכתבו ע"י התובע 1 (ע' 16 ש' 12-11).

גירסתו של ע"ה/1 מיכאל ברקת היא, כי לאחר קבלת המכתב [מיום 29/11/93 - נספח ו' לתצהיר התובע 2 - י.מ.] "נפגשתי עם אלי ואופיר באתר הבניה, והסברתי להם, כי חל שינוי בתכניות הדירה, המחייב בניית ממד"ים. לא הבטחתי לתובעים לבנות את דירותיהם ללא ממ"ד, רק הסברתי להם מדוע נבנים ממ"דים ואת היתרון שבכך. הצעתי להם כי אם בעתיד תפריע להם דלת הבטחון, הם יוכלו להחליפה (על דעתם כמובן) בדלת רגילה. (סעיף 41 לתצהירו) (הדגשה לא במקור - י.מ.).

מיכאל ברקת המשיך והצהיר, כי התרשם כי אלי ואופיר קיבלו את הבהרותיו ולפיכך ביקש מאופיר לבטל את מכתבו ואז, לדבריו, אופיר נענה ושלח אליו ביום 4.11.93, מכתב המבטל את מכתבו הקודם.

התובע 2 העיד, בין השאר:
"מר ברקת הבטיח לי שבדירה שלי לא יבנה ממ"ד" (ע' 16 ש' 8).
...
"ביום 28/05/96 לקראת ערב עמדתי להיזרק לרחוב מהדירה שבה גרתי. בשעה 20:00 לערך, התקשרתי למר ברקת למשרד למרות שהוא עמד לפני יציאה לשמחה משפחתית, והודעתי לו חד משמעית שמחר בבוקר יש אוטו עם העברה של כל הדירה שלי לבנין ולמרות שלא הסכמתי לחתום על הניירות שהוא העביר לי, כך שמתוך אונס אני אחתום על כל נייר ונייר שאאלץ לחתום. לכן כתבתי את נספח י' עם תאריך לא נכון. בתאריך 28/05/96 ישבתי אני, אשתי ואבא שלי מול מר ברקת הקבלן שמעון רפאלי התפרץ בצעקות לחדר שהוא לא מוכן למסור לי את הדירה אלא אם כן אני אכתוב בכתב ידי מכתב אשר אני מבטל את המכתב מיום 29/10/93. מר מיכאל ברקת [בדק - י.מ.] שהיום לא יצא שבת ולכן כתבתי את הנספח י' עם תאריך 04/11/93 והמכתב נספח י' נכתב ונחתם ביום 28/05/96. כשביקש מר ברקת שאנסח מכתב, ביקש אבי שהוא יכתיב לי מילה במילה, מה שהוא רוצה שאכתוב במכתב. רשמתי וחתמתי. וכך היה. מר ברקת הכתיב לי במשרד שלו את הניסוח, כך כתבתי וכך חתמתי. כשחתמתי על הטופס של קבלת הדירה, ציינתי כי המפתחות נמסרו במשרדי החברה בשעה 20:30. גם על נספח י' חתמתי באותו הזמן. התגוררתי עד אז בשכירות ברחוב הרב עוזיאל בירושלים בדירת 3 חדרים. את נספח י' כתבתי במשרד הנתבעת בפני
מר ברקת ברח' רמת הגולן 37, ירושלים. יכול להיות שכל הפגישה והטלפונים התחילו יותר מוקדם ב - 19:00 או ב - 18:45, ולא דווקא ב - 20:00. הכל היה חירום. הכל נעשה מאונס בהדרכת העו"ד שלי. זה נכון שאמרתי, ככה זה יצא, שאני בא לחתום על כל מסמך שיניחו בפני
... באותו ערב שישבנו במשרד הנתבעת, הייתי במצב של מצוקה קשה, ז"א שמי שקצת האיר את עיני והתערב בזה היה אבי. אני באתי לחתום על בלנקו. העיקר לקחת את המפתח. המחיקה בסעיף 4 לנספח ח' נעשתה בתיאום בינינו. באותו זמן שאנו ישבנו בחדר, היתה אווירה כשלעצמה אווירה רגילה, מי שצעק והשתולל והתפרע זה הקבלן שמעון רפאלי שהפריע לו בעיקר זה הנושא המכתב נספח י'.
...
"התצהיר מיום 28/05/96 נספח ט' לתצהירי גם הוא נחתם באותו מעמד. המסמך היה מוכן כשבאתי הכל היה מוכן.... אבי אמר למיכאל ברקת באותו הרגע שהדבר שהוא מבצע זאת עבירה פלילית. מר ברקת לא התייחס לנושא לאחר מכן כשגם נכנס שמעון רפאלי ושוב אבי אמר לו אותו הדבר, ואמר לו יש אפשרות להתלונן במשטרה על הנושא, אמר שמעון רפאלי לאבי שאם תהיה תלונה קטנה או מכתב הכי קטן מעו"ד, את הדירה שלו הוא לא יקבל לעולם ואולי הנכדים או הנינים שלו יזכה לקבל אותה אחרי 100 שנה בבית משפט. זה מילה במילה" (ע' 16 ש' 8, ע' 17 ש' 27).

ב"כ הנתבעת בסיכומיו טוען, כי "על מנת לבסס את טענת האילוץ מן הראוי היה להמציא ראיות מבוססות יותר, ולמעשה כל ראיה אפשרית. כך למשל היה ניתן להביא עדה נוספת שנכחה באותו מעמד - מיכל, התובעת 3, אולם מטעמיהם הם בחרו התובעים שלא להעידה" (ס' 41 (ד) לסיכומי הנתבעת).

לאחר שראיתי ושמעתי בפני
את התובעים 2-1 (ע"ת/2-1) ואת ע"ה/1 מיכאל ברקת, והתרשמתי מכל אחד מהם, ולאחר ששקלתי את הראיות והנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש להעדיף את גירסת התובע 2 על גירסתה של הנתבעת, מפיו של מיכאל ברקת.

תימוכין למסקנתי, מצאתי, כדלקמן:

תמך ראשון - באינטרס של הנתבעת בשינוי התב"ע לשם ניצול אחוזי הבניה של הממד"ים. כפי שהודה בכך ע"ה/1 מיכאל ברקת, בעדותו "זה נכון ש - 7.5 מ"ר מכל ממ"ד מוסיף לאחוזי הבניה שלנו" (ע' 28 ש' 24).

תמך שני - בהודייתו של ע"ה/1 מיכאל ברקת, כי "לאחר קבלת המכתב [נספח ו' מיום 29/10/93 - י.מ.] נפגשתי עם אלי ואופיר באתר הבניה, והסברתי להם, כי "חל שינוי בתכניות הדירות, המחייב בניית ממד"ים".

אם מיכאל ברקת הסביר לתובעים 2-1, כי הנתבעת אולצה לבנות ממד"ים, הרי כפי שכבר דנו לעיל, אין לטענה זאת כל הוכחה, ועל כן היה זה בחזקת שקר להציג כך את הגורם לשינוי. אם מיכאל ברקת לא שיקר כאמור, אלא רק אמר שהמדובר בשינוי תכניות, בלי להסביר לתובעים 3-2 כי המדובר באופציה, שהנתבעת בחרה בה לפי האינטרס שלה, כי אז לא אמר לתובעים 2-1 האמת שהם היו זכאים לדעת.

מיכאל ברקת העיד במפורש, כי "אז אולצנו לבנות ממד"ים" (ע' 34 ש' 27) ומכאן אני מסיק, כי כך הוצגו הדברים בפני
התובעים 2-1.

תמך שלישי - דבריו המפורשים של התובע 2 בתצהיר עדותו הראשית (ס' 13, 12, 11, 10) מיום 19/01/00 בעניין הלחץ והכפיה שהופעלו בנדון, זכו ל"מענה מינורי" ביותר בתצהיר עדותו הראשית מיום 26/03/00, שבו הצהיר רק, כי "התרשמתי כי אלי ואופיר קבלו את הבהרותי, ולפיכך ביקשתי מאופיר לבטל את מכתבו. אופיר נענה ושלח אלי ביום 4.11.93, מכתב המבטל את מכתבו הקודם. מכתב זה מצורף כנספח "י" לתצהירו של אופיר" (ס' 42).

מיכאל ברקת לא התמודד ישירות עם אף לא אחת מטענותיו העובדתיות של התובע 2 ולא מסר גירסה נוגדת או סותרת להן. דבריו בעדותו, כי "מי שאומר שהמסמך נכתב ב - 28.05.96 ולא ב - 04.11.93 - לא אומר אמת" (ע' 33 ש' 1) הם כלליים וסתמיים, ואיני נותן בהם כל אמון. גם דבריו בס' 32 (ג) לתצהירו אין בהם משום התמודדות עם הטענות העובדתיות באשר לנסיבות ולאירועים מיום 28/05/96. הוא גם לא התמודד עובדתית עם הכתוב בשולי נספח "י", דברים שנכתבו ע"י התובע 1, אביו של התובע 2 לאמור:
"מכתב זה, נוסח ע"י מיכאל ברקת ביום 28/05/96 במשרדי החברה (ולא ביום 4/11/98) התאריך בראש המכתב דניינו 4/11/93 נקבע גם ע"י מיכאל ברקת (לאחר שבדק שלא יצא יום שבת). המכתב היה תנאי לקבלת הדירה מרפאלי + ברקת".

התובע 1, כלל לא נחקר ע"י ב"כ הנתבעת באשר לדברים הנ"ל ובכל הקשור לנסיבות כתיבתם, כלומר לאירועי הערב של 28/05/96.

תמך רביעי - בעובדה, כי מר שמעון רפאלי, שהיה נוכח במקום, לדברי התובע 2, שלא נסתרו ע"י מיכאל ברקת - לא זומן להעיד ולא העיד על הנסיבות והאירועים שבמפגש מיום 28/05/96, וזאת ללא כל הסבר ונימוק. ב"כ הנתבעת טען לענין אי זימונה של התובעת 3 בנדון, אך לא נאה קיים בכך שכלל לא הזכיר את העובדה ששמעון רפאלי לא זומן להעיד, ואף לא נתן לכך כל הסבר. הוא הדין בענין אי זימונו לעדות של מנהל העבודה, אמנון כהן, שנטען במפורש - כי היה עד להתחייבות של מר מיכאל ברקת שדירת התובעים תיבנה ללא ממד"ים (תצהיר אליהו בקאל ס' 11).

תמך חמישי - בדברי ע"ה/1 מיכאל ברקת, כי התובעים 3-2 נדרשו לחתום על אישור מסירה כתנאי למסירת הדירה (ע' 33 ש' 4-3), ובהודייתו, כי "תרשומת פרוטוקול ליקויים" לא היווה תנאי למסירת הדירה (ע' 33 ש' 26) כלומר לדברי מיכאל ברקת, מכתבו של ב"כ התובעים עו"ד ע' חשין
"מוציא את כל התוכן של אישור המסירה, ולכן אם הוא לא היה כותב את התצהיר הזה היה נראה כי בעצם הוא לא מקבל את האמור באישור המסירה עליו ביקשתי מהתובעים 2 ו - 3 לחתום ולכן ביקשנו את תצהירו של התובע 2 כדי לשלול את מכתבך [של עו"ד חשין - י.מ.] (ע' 33 ש' 7-3).
זהו בדיוק הרגע שבו הופכת דרישה או טענה, לכאורה לגיטמית, ללחץ וכפיה. בנסיבות בהן עומדים התובעים, בלחץ של מעבר וכניסה לדירה -ודורשים מהם לחתום על טפסים ותצהירים, שבהם הם מאשרים, כביכול, שהדירה נבנתה בהתאם לחוזה, ושהם מוותרים על טענות, בדבר אי התאמה, שהם ו/או עוה"ד שלהם, כתבו קודם לכן - נסיבות אלה הן בגדר כפיה ו/או עושק לפי הוראות סעיפים 18 - 17 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973.

תמך שישי - בהעדר האינטרס של התובעים 3-2, ועל כן בחוסר ההיגיון, שבויתור מצידם על טענתם בענין הממ"ד, כאשר האב, התובע 1, לא ויתר אף הוא בנדון.

תמך שביעי - בחוסר האמון שאני מייחס לע"ה/1 מיכאל ברקת, לאור תצהירו ועדותו בנדון, ולאור התנהגותו, במיוחד בכל הקשור לאירועים שביום 28/05/96.
בכל מקרה, לויתור או להסכמה בענין הממ"ד, אין תוקף, כי "כשם שהחוק אוסר להבליע בגוף חוזה המכר עניינים שנדרש לציינם במפורט, כך אין להבליע במסמכים אחרים תיקונים למפרט. על כן, למשל, לא יהיה תוקף להסכמת הקונה לשינוי המפרט אם היא נכללה ב"פרוטוקול המסירה" שעליו נוהגים מוכרים להחתים את הקונים בעת מסירת הדירה (ולעיתים אף כתנאי למסירה!). במקרה כזה תחול על המוכר חובה למסור דירה התואמת את המפרט, כאמור, בסעיף 4(א)(1), ולא יהיה תוקף ל"תיקון" המאוחר. פירוש זה, הגם שאינו מתחייב מלשון החוק, מתחייב לדעתנו מהגיונו ומהשאיפה למנוע עקיפה וסיכול של מטרות החוק" (א' זמיר, שם, סעיף 82 בעמ' 230).

יורשה לי להפנות להחלטתי מיום 28/12/00 בבש"א 3622/99 קצב צבי ואח' נ' "אליעם" חברה לבנין בע"מ נ' סעדו נעים (צד ג') שם פסקתי, כי "טופס המפרט מחייב מבחינת התוכן ומבחינת הצורה שאף היא ענין מהותי..." ופסלתי שם תיקון/שינוי במפרט לענין חומר הבניה של התקרה העליונה, (מבטון לעץ), כיוון שהתיקון/השינוי לא הופיע בסעיף הרלבנטי, של המפרט אלא בפרק של הרכוש המשותף.

לסיכום - לתובעים 3-2 היתה הזכות לבטל את "מכתב הוויתור" בענין הממ"ד וכך עשו, כדין, במכתבו של ב"כ עו"ד ע' חשין
מיום 06/12/96 (נספח י"א לתצהירו של התובע 2). בנסיבות הענין ולאור האיום של שמעון רפאלי - - כי ברגע שיקבל מכתב מעו"ד ידאג שהתובע 1 לא יקבל דירתו (ע' 17 ש' 21 - 27) - דברים שלא הוכחשו ע"י מיכאל ברקת - נמסר מכתב זה רק לאחר שהתובע 1 קיבל את דירתו (ס' 77 לסיכומי התובעים), ועובדה זאת לא פוגמת בו.

ערך אי ההתאמה בענין הממ"ד

המומחה מטעם התובעים יעקב פטל (הנדסאי - שמאי) העריך את ירידת ערך דירות התובעים, כתוצאה מאי ההתאמה בענין הממ"ד, כדלקמן:
לדירת התובע 1 - בסך 11,100$.
לדירת התובעים 3-2 - בסך 10,000$.
המומחה מטעם הנתבעת יאיר תודה (כלכלן - שמאי) חיווה דעתו, כי לא קיימת כל פגיעה בשווי הדירות.
המומחה המוסכם ע"י הצדדים, ברי צ'רניאבסקי (שמאי ויועץ כלכלי), חיווה דעתו, כי לדירות התובעים נגרמה ירידת ערך, שהוא העריכה כדלקמן:
לדירת התובע 1 בסך 19,000 ₪ ליום מכירתה (17/02/92).
לדירת התובעים 3-2 בסך 12,000 ₪ ליוםמכירתה (27/12/92).

הצדדים לא ביקשו לחקור את השמאי המוסכם והסתפקו בשאלות / תשובות הבהרה, ולאחריה הגישו סיכומים קצרים בנדון.

לאחר שבחנתי את חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים, יעקב פטל, אותו ראיתי ושמעתי בפני
, לאחר שבחנתי את חוות הדעת של השמאי מטעם הנתבעת,יאיר תודה, אותו ראיתי ושמעתי בפני
, ולאחר שבחנתי את חוות הדעת של המומחה המוסכם, ברי צ'רניאבסקי ועיינתי בשאלות /תשובות הבהרה, הגעתי לכלל מסקנה, כי מן הראוי לאמץ את חוות דעתו, מהנימוקים המפורטים בה, ועל כן אני מאמץ חוות דעתו.

לא מצאתי בטענות ב"כ הנתבעות בסיס או נימוק לדחות חוות דעתו של המומחה המוסכם.

התוצאה היא, כי יש לחייב הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בגין ירידת ערך דירותיהם כתוצאה מבניית ממד"ים בהן, כדלקמן:

לתובע 1 סכום של 19,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום המכר (17/02/92) ועד התשלום המלא בפועל ממש.

לתובעים 3-2 סכום של 12,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום המכר (27/12/92) ועד התשלום המלא בפועל ממש.

4. ראש נזק שלישי - ליקויים בדירות
ע"ה/1 מיכאל ברקת הצהיר, כי "באשר לליקויי הבניה הנטענים בתצהירי התובעים - לאור ההתדרדרות החמורה שחלה ביחסי לי מעון עם התובעים, חל נתק בינם לבין לי מעון, וכתוצאה מכך לא ניתנה ללי מעון הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה" (ס' 45 לתצהירו) (הדגשה לא במקור - י.מ.).

למעשה בפני
נו הודיה ברורה, כי הליקויים לא תוקנו. אין טענה שהתובעים לא מסרו הודעות על ליקויים, או שהנתבעת לא ידעה על קיומם של הליקויים. אין גם טענה, ואף לא הוכחה לכאורה, כי הנתבעת ביקשה לתקן אך סורבה. למעלה מן הצורך אעיר, כי בנסיבות שנוצרו, נראה, כי התובעים היו זכאים לסרב לנתבעת לו הוכח שסירבו לאפשר לה לתקן הליקויים, אך אין אני פוסק בנדון, כיוון שלא נטענו טענות בנדון.

התובעים זכאים, על כן, לפיצוי בגין הליקויים. תביעת התובעים סומכת על חוות דעתו של יעקב פטל, הנדסאי בנין, אשר העריך את עלות תיקון הליקויים בדירת התובע 1 בסך 2258$ כולל מע"מ, ליום 19/12/96 הוא מועד עריכת חוות דעתו.

בעקבות חקירתו בבית המשפט, יש להפחית מהערכתו בענין התובע 1 כ - 250$ בעניין תריסים וכ - 130$ בענין ונטה ובסה"כ 380$, כך שסה"כ עלות תיקון הליקויים מסתכמת ב - 1878 $ שהם לפי השער היציג ליום הגשת התביעה (3.5320) -.6,633 ₪.

מר פטל העריך את עלות תיקון הליקויים בדירת התובעים 3-2 בסך 2246$ (כולל מע"מ), אשר לפי השער היציג של הדולר ביום הגשת התביעה (3.5320) מסתכמים ל - 7933 ₪.

על כן יש לחייב הנתבעת לשלם לתובע 1 את הסכום של 6633 ₪ ולתובעים 3-2 את הסכום של 7,933 ₪. כל סכום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל ממש.

5. ראש נזק רביעי - גביית תשלומים ע"ח התמורה ללא מתן בטוחות
אין חולק, כי הנתבעת, שעה שקיבלה מאת התובעים את התשלומים ע"ח התמורה, לא מסרה לתובע 1, לחלוטין, כל בטוחה, ואילו לתובעים 3-2 היא מסרה ערבויות, אף כי לא במשך כל זמן קבלת התשלומים.

טענות הנתבעת הן, שהתובע 1 ויתר על הבטוחות, ואילו התובעים 3-2 החליטו בשלב מסויים שלא לממן עוד את הנפקת הערבויות ע"פ חוק המכר (ס' 65 לסיכומי הנתבעת וס' 50 לתצהירו של מיכאל ברקת).

התובע 1 פרט בס' 22 לתצהירו את מועדי וסכומי התשלומים ע"ח התמורה, ובהתאם הוא תובע סך של 136,213 ₪, נכון ליום הגשת התביעה, בגין תשלומים ששולמו, ללא קבלת בטוחות.

הנתבעת לא חלקה על החישוב, ולא הגישה חישוב נגדי. על כן יש לקבל החישוב כנכון.

סעיף 2 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 קובע, כי "לא יקבל מוכר מהקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה -עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:
מסר לקונה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח או שיעבד את הדירה או חלק יחסי בקרקע שעליה היא נבנית במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברה נאמנות, או שרשם לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית הערת אזהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, או שהעביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית. ואם היתה הקרקע שעליה הדירה הנמכרת ממקרקעי ישראל חייב המוכר להבטיח את כספי הקונה, לתקופה שתסתיים בהתמלא כל אלה:
(1) הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה מכר.
(2) נמסרה החזקה בדירה לקונה.
(3) נחתם חוזה בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל בו התחייב המינהל להביא לידי רישום הקונה כשוכר של הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שיעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול ומכל זכות של צד שליש". (ס' 2ב(א) לחוק הנ"ל).

אמנם, לפי הוראת סעיף 3 לחוק הנ"ל, הזכות לקונה לא לשלם כספים שלא הובטחו כאמור, אולם האיסור הברור והקוגנטי חל על המוכר. העובר על האיסור הנ"ל, מבצע גם עבירה פלילית וצפוי למאסר של שישה חודשים או קנס.

בנסיבות אלה, הויתור שהנתבעת מבקשת ללמוד מהתנהגותו של התובע 1 בענין, לענין הערבויות הבנקאיות - לאו ויתור הוא.

"החוק האמור אוסר על המוכר קבלת תשלומים שלא הובטחו כראוי. אחת התוצאות הנובעות מן העבירה על איסור זה (מלבד העונשים הקבועים בסעיף 4 לחוק) היא שלוח הזמנים לקבלת התשלומים נקבע בתקנות. כל המקבל כסף שלא היה זכאי לקבלו בשעתו, חייב לפצות את המשלם על נזקו. נזק זה, ברגיל, מחושב לפי הפרשי הצמדה וריבית, לכל משך הזמן שהתשלום שהה ביד המקבל, שלא כדין" (כב' השופט צ' א' טל, ע"א 4873/92, 3958/91 , 5790/91 משה כרובי ואח' נ' בניני מ.מ. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ, פ"ד נ"א (3) 379, פיסקה 9).
סבור אני כי לאור התכלית החקיקתית של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974, ואף לפי לשונו של החוק, אין תוקף לכל ויתור - מפורש או מכללא בכתב או בהתנהגות - של קונה על בטוחה להשקעתו, שכן הנושא הופקע לחלוטין ואינו מצוי עוד בתחום האוטונומיה החוזית של הצדדים (ראו: דברי כב' הנשיא מ' שמגר ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ, פ"ד מג (1) 183, 196א).
החובה העיקרית היא הנפקת הבטוחה ואילו חובת תשלום העמלה הכרוכה בכך היא משנית (ס' 3א לחוק).
על כן, מוכר חייב לספק בטוחה כנדרש בחוק, והוא הדין בעניננו, בין שהקונה מעוניין בה ובין שהקונה אינו מעוניין בה, ובמקרה הצורך, על המוכר לשאת בעלויות הכרוכות בהמצאת הבטוחה, כמימון ביניים, עד להחזרתן ע"י הקונה. במקרה של סירוב הקונה לשאת בעמלות, מכח התחייבות חוזית בנדון, ככל שקיימת, עומדות למוכר התרופות הקבועות בחוזה ובחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970.

הנתבעת טוענת, כי מסכום הפיצוי יש לקזז את סכום ההנחה שהתובע 1, שב"כ הנתבעת מעריכה בסך 200,000 ₪ נכון ליום הגשת הסיכומים (25/09/01).
בכל הכבוד, אין בטענה כל ממש.
"התמורה המוסכמת בין קבלן לרוכש דירה - תהא אשר תהא- מזכה את רוכש הדירה לקבל דירה תקינה וראויה למגורים, אלא אם נאמר בהסכם במפורש כי רוכש הדירה משלם מחיר נמוך יותר בשל פגם ידוע בבניה, ורוכש הדירה ידע על אותו פגם ספציפי, והסכים לרכוש את הדירה עם אותו פגם ספציפי, בסכום שהוסכם" (כב' השופט א' גולדברג, ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מ"ו (2)60, פיסקה 10).

והוא הדין גם בנוגע לבטוחות שעל המוכר החובה לספקן.

טענה נוספת בפי הנתבעת והיא כי יש לבצע קיזוז נוסף מהסכום שייפסק לתובע 1 והוא סכום העמלות של הנפקות הערבויות הבנקאיות. (ס' 63 לסיכומי הנתבעת).

גם לטענה זאת אין כל בסיס.
הרי הנתבעת לא שילמה את העמלות. היא לא טוענת, ולא הוכיחה, ששלמה אותן. מכל מקום, עלויות העמלות הבנקאיות לא הוכחו, וגם מטעם זה דין הטענה להידחות.

התובע 2 הצהיר בתצהיר עדותו הראשית, כי "הנתבעת הפסיקה לחדש את הערבות הבנקאית על פי חוק המכר ומיום 17.10.94 נשארנו ללא כל בטוחה לכספינו..." (ס' 17).

ואולם, התובע 2 לא פרט בתצהירו איזה סכומים שילם ומתי, וכיצד התקבל הסכום של 12,531 ₪ שהוא תובע בגין מימון ערבויות בנקאית (ס' 21.5 לתצהירו).

משום כך, תביעת התובעים 3-2 בראש נזק זה, נדחית כבלתי מוכחת.

נראה, כי התובעים 3-2 זנחו תביעתם בנדון (וטוב שכך), שכן היא לא נזכרת בסעיף 81 לסיכומי התובעים.
6. ראש נזק חמישי - אבדן הנאה משימוש במעלית
אין חולק, כי שעה שהתובעים 3-2 קיבלו החזקה בדירה לרשותם, לא פעלה המעלית בבנין. המעלית החלה לפעול רק בסוף חודש 09/96 (ס' 16 לתצהיר התובע 2).
מסירת הדירה לתובעים 3-2 נחשבת רק מיום 12/08/96 יום בו הוצא "טופס 4". על כן, המדובר בחודש וחצי לערך ולא בארבעה חודשים.
מכאן, הפיצוי המגיע לתובעים 3-2 בראש נזק זה, הוא 166.5$ לפי הערכתו של השמאי יעקב פטל, כלומר, רבע ממה שקבע השמאי פטל. טענת הנתבעת שהמדובר בפיצוי גבוה מדי תלויה על בלימה, וכתשובה אני מפנה לעדותו של התובע 2 (ע' 19 ש' 10-1).
יש לחייב הנתבעת לשלם לתובעים 3-2 את הסכום של 166.5$ כערכם לפי השער היציג (3.5320) ביום הגשת התביעה, כלומר בסך 588 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום המלא בפועל ממש.

7. ראש נזק שישי - עגמת נפש
התובע 1 תובע פיצוי בגין עגמת נפש בסך 40,500 ₪ ואילו התובעים 3-2 תובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסך 56,000 ₪.
התובע 1 מנמק את הפיצויים שהוא תובע בגין עגמת נפש, בהעדר בטוחה לכספו (הוא קיבל חזקה בדירה אך מינהל מקרקעי ישראל טרם חתם עמו על חוזה חכירה), בסך 500 ₪ לחודש, ובסה"כ 30,500 ₪ עד ליום הגשת התביעה ועוד 10,000 ₪ בגין הליקויים ובגין אי רישום הדירה על שמו (חוזה חכירה), ובסה"כ 40,500 ₪ ( ס' 21-20 לתצהיר התובע).

התובעים 3-2 מנמקים את הפיצויים שהם תובעים בגין עגמת נפש, בהעדר בטוחה לכספם (קיבלו הדירה אך מינהל מקרקעי ישראל טרם חתם עימם על חוזה חכירה), בסך 500 ₪ לחודש, ובסה"כ 36,000 ₪ עד ליום הגשת התביעה, 20,000 ₪ (לשניהם) בשל הצורך לפרק את דלת הממ"ד שחסמה את הכניסה לחדר האמבטיה, ובסה"כ 56,000 ₪ עד ליום הגשת התביעה.

אשר לחתימת חוזי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, שלא נעשתה עד כה, ביקשו התובעים פיצול סעדים (סעיף 23.5.3 לכתב התביעה), ובנסיבות כמפורט לעיל, אני מתיר להם פיצול סעדים לענין כל הנזקים אשר קשורים או נובעים מאי חתימת חוזי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ומאי המצאת בטוחות כחוק להבטחת כספם, ומטעם זה לא אפסוק להם, בשלב זה, כל פיצוי בענין אי הרישום של זכויותיהם ואי הבטחת כספם.

יהיה זה נכון, כי התביעה בנדון תוגש לאחר שתתגבש במלואה.

פיצוי התובעים 3-2 בגין עגמת נפש בכל הקשור לממ"ד, צריך להיות נמוך, לאחר שהתובעים כולם זכו בפיצוי בגין ירידת ערך של דירותיהם בעניין התקנת הממד"ים בהם.

גם הליקויים המזעריים שנמצאו בדירות, אינן מזכות לדעתי בפיצוי כלשהו בגין עגמת נפש.

נראה לי לנכון ולצודק לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש באשר לעיכוב מסירת הדירות, לתובע 1 במשך 29 חודשים ולתובעים 3-2 במשך 25.5 חודשים, וכן בכל הקשור לממדי"ם וליחסה של הנתבעת אליהם, כמפורט לעיל.

אשר על כן, ובשים לב לכל הנסיבות, אני פוסק כדלקמן:

לתובע 1, לפי מיטב האומדנא סך של 20,000 ₪ ליום הגשת התביעה.

לתובעים 3-2 לפי מיטב האומדנא סך של 30,000 ₪ ליום הגשת התביעה.
מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ממש, ישאו הסכומים הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית.

8. ראש נזק שביעי - הוצאות, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד
בשים לב להוראות תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 ובשים לב לכל הנסיבות, אני סבור, שיש לחייב הנתבעת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד (כולל) בסך של 50,000 ₪, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ממש.

9. לסיכום
9.1 בגין האיחור - מחייב הנתבעת לשלם: לתובע 1 סך - 79,894 ₪, ולתובעים 3-2 סך של 68,450 ₪.
9.2 בגין הממדי"ם - מחייב הנתבעת לשלם: לתובע 1 סך 19,000 ₪ ולתובעים 3-2 סך 12,000 ₪.
9.3 בגין הליקויים - מחייב הנתבעת לשלם: לתובע 1 סך 6,633 ₪ ולתובעים 3-2 סך של 7,933 ₪.
9.4 בגין פיצוי על גביית כספים ללא בטוחה - מחייב הנתבעת לשלם לתובע 1 סך של 163,213 ₪.
9.5 בגין אובדן הנאה משימוש במעלית - מחייב הנתבעת לשלם לתובעים 3-2 סך של 588 ₪.
9.6 בגין עגמת נפש מחייב הנתבעת לשלם: לתובע 1 סך 20,000 ₪ ולתובעים 3-2 סך 30,000 ₪.
9.7 בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל) מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים (יחדיו) סך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ.
9.8 החיובים בס"ק 9.1, 9.3, 9.4, 9.5, 9.6 לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (08/12/97) ועד התשלום המלא בפועל ממש.
9.9 החיובים בס"ק 9.2 לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית: לתובע 1 מיום 17/02/92, לתובעים 3-2 מיום 27/12/92, עד לתשלום המלא בפועל ממש.
9.10 החיוב בס"ק 9.7 לעיל ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק-הדין (30/09/02) ועד התשלום המלא בפועל ממש.
9.11 מתיר פיצול סעדים כמפורט בסעיף 6 לעיל.

10. ניתן היום, כ"ד בתשרי תשס"ג (30 בספטמבר 2002) בשעה 14:15 במעמד ב"כ התובעים עוה"ד ע' חשין, ובהעדר ב"כ הנתבעת עוה"ד נ' מגיורא
, שזומן לשימוע פסק הדין היום בשעה 14:00, אך לא התייצב.

מותר לפרסום מיום 30/09/02.
יצחק מילנוב
, שופט

022994/97א 130 גלית טובינה









א בית משפט שלום 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/09/2002)